Nießbrauch: Wer ist Vermieter bei Eigentumsübergang?

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Wenn bei der Grundstücksübertragung und vorhandenem Mietvertrag der Nießbrauch vorbehalten bleibt, stehen nach § 1030 BGB dem Nießbraucher, die Erträge (Mieten) aus der Immobilie zu. Der Nießbraucher bleibt also Vermieter der Eigentumswohnung.

Erst mit dem Tod des Berechtigten fällt der Nießbrauch gemäß § 1061 BGB weg und der im Grundbuch eingetragene Eigentümer tritt in den Mietvertrag ein. Gleiches gilt, wenn der Nießbrauch zwischenzeitlich aufgehoben wurde.

Zum Fortbestand eines durch den verstorbenen Nießbraucher geschlossenen Mietvertrages hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 20.10.2010 zu Az: XII ZR 25/09 wie folgt ausgeführt:

„Hat ein Nießbraucher ein Grundstück über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet oder verpachtet, so finden gemäß § 1056 Abs. 1 BGB nach Beendigung des Nießbrauchs die für den Fall der Veräußerung von vermietetem Wohnraum geltenden Vorschriften der §§ 566, 566 a, 566 b Abs. 1 BGB und der §§ 566 c bis 566 e, 567 b BGB entsprechende Anwendung. Daraus folgt, dass in diesem Fall der Eigentümer des belasteten Grundstücks nach Beendigung des Nießbrauchs anstelle des Nießbrauchers in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt (§ 1056 Abs. 1 i.V.m. § 566 Abs. 1 BGB). Dadurch soll verhindert werden, dass der Mieter sein vom Nießbraucher abgeleitetes Besitzrecht (§ 986 Abs. 1 Satz 1 BGB) mit dem Ende des Nießbrauchs verliert. Denn das rechtliche Schicksal eines auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrages ist vom Bestand des Nießbrauchs grundsätzlich unabhängig. Ein von einem Nießbraucher abgeschlossener Mietvertrag besteht daher fort, wenn der Nießbrauch durch den Tod des Nießbrauchers endet.“

letzte Aktualisierung am 18.09.2023




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Relevant für Wohnraum Eigentumswohnung Einfamilienhaus Verwaltung
    Tags Nießbrauch Vermieter Eigentümer Mietvertrag Eigentumsübergang Nießbrauchsrecht Vermieterbund
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