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Der Vermieter hatte anhand der Vorauszahlungen an seinen Gas-Heizenergieversorger abgerechnet, die er im Laufe des Jahres gezahlt hatte. Diese Art der Kosteneinstellung wird als Abflussprinzip bezeichnet, da nur die tatsächlich im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen Anrechnung finden. Im Wohnungseigentumsrecht stellt dies die korrekte Abrechnungsart dar, wenn die Gemeinschaftsordnung hierzu nicht anderes vorsieht. Diese Art der Abrechnung ist auch einfach, da nur die Kontobewegungen heranzuziehen sind.
Für den Heizungsverbrauch und das durch die Heizkostenverordnung und den Gesetzgeber gewollte Verbrauchsbewusstsein des Mieters führt dies aber zu Ungerechtigkeiten, da Gutschriften und Nachzahlungen erst in die Folgeabrechnung einfließen.
Gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV* sind die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere "die Kosten der verbrauchten Brennstoffe". Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (sogenanntes Leistungsprinzip). Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht.
Der Senat hat weiter entschieden, dass ein derartiger Mangel der Abrechnung nicht durch eine Kürzung der Heizkostenforderung nach § 12 HeizkostenV* ausgeglichen werden kann. Denn diese Vorschrift betrifft nur den Fall, dass über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Um einen derartigen Abrechnungsfehler ging es im Streitfall nicht.
Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden; dort wird die Klägerin Gelegenheit haben, eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip nachzuholen.Urteil vom 1. Februar 2012 - VIII ZR 156/11
Das Bundesjustizministerium hatte am 17.11.2011 den Gesetzentwurf zur Mietrechtsreform an Länder und Verbände weitergeleitet.
Bundesjustizministerin Sabine Leutheusser-Schnarrenberger erklärte dazu: „Die Bundesregierung baut die Förderung energetischer Modernisierungen aus und setzt sich für verbesserte steuerliche Rahmenbedingungen ein. Ein modernes Mietrecht ist ein weiterer Mosaikstein für die Energiewende. Für Ressourcenschonung und Klimaschutz müssen alle ihren Beitrag leisten. Die geplante Mietrechtsänderung verteilt Nutzen und Lasten energetischer Modernisierungen ausgewogen auf Vermieter und Mieter. Energetische Modernisierungen werden erleichtert, der soziale Mieterschutz bleibt gewahrt.“
Weitere Ziele der Reform sind, die Umstellung des Vermieters auf die gewerbliche Wärmelieferung – das sog. Contracting – auf eine gesetzliche Grundlage zu stellen, den Schutz gegen „Mietnomaden“ zu verbessern und die Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung in Eigentumswohnungen durch das „Münchener Modell“ zu verhindern.
Im Einzelnen:
- Erleichterung der Energetische Modernisierung
- Wärmecontracting
- Vereinfachte Durchsetzung von Räumungsansprüchen („Berliner Räumung“)
- Kündigungsschutz bei Kündigung für einen Erwerbsgesellschafter ( „Münchener Modell“)
Erleichterung der Energetische Modernisierung
Durch die Reform wird das gesamte Recht der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in einem neuen Kapitel 1a in den §§ 555a bis 555f BGB geregelt. Die Vorschriften werden zugleich mit dem Mieterhöhungsrecht nach Modernisierung (§§ 559
bis 559b BGB) abgestimmt.
Es wird ein neuer Tatbestand der „energetischen Modernisierung“ eingeführt:
Er umfasst alle Maßnahmen, die zur Einsparung von nicht erneuerbarer Primär- oder Endenergie in Bezug auf die Mietsache beitragen. Zugleich wird ein weiterer Tatbestand geschaffen, der sonstige Maßnahmen zum Zwecke der Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie oder zum Klimaschutz erfasst, jedoch ohne unmittelbaren Bezug zur Mietsache. Energetische Modernisierungen führen für die Dauer von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung in der Bauphase. Wirtschaftliche Härten wegen der zu erwartenden Mieterhöhung werden bei allen Modernisierungsmaßnahmen ausschließlich im Mieterhöhungsverfahren nach der durchgeführten Modernisierung berücksichtigt.
Die formalen Anforderungen im Rahmen der Begründungspflichten des Vermieters insbesondere bei der Modernisierungsankündigung werden gesenkt. Zur Darlegung der Energieeinsparung soll künftig der Verweis auf anerkannte Pauschalwerte ausreichen – und zwar sowohl bei der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen als auch im Mieterhöhungsverlangen.
Bei alledem bleibt es bei dem Grundsatz, dass die Kosten einer Modernisierung wie bisher nach § 559 BGB mit jährlich elf Prozent umgelegt werden können. Diese Erhöhungsgrenze gilt auch für die energetische Modernisierung.
Wärmecontracting
Eine vermieterseitige Umstellung der Wärmeversorgung auf Contracting (gewerbliche Wärmelieferung durch Dritte) ohne Zustimmung aller betroffenen Mieter ist nach bislang geltender Rechtslage nicht in allen Fällen rechtssicher möglich. Bei laufenden Mietverhältnissen bestehen je nach Vertragsgestaltung Unsicherheiten, ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter von der Eigenerzeugung der Heizwärme zum Fremdbezug übergehen und dem Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten in Rechnung stellen kann.
Die Regelung des § 556c BGB beschränkt sich auf eine knappe, verständliche Vorschrift zur Umlage der Contracting-Kosten als Betriebskosten. Erforderlich ist zum einen eine Effizienzsteigerung, zum anderen die Kostenneutralität für den Mieter aufgrund einer vergleichenden Kostenbetrachtung. Die Regelung gilt für Umstellungen in laufenden Mietverhältnissen.
Beim Neuabschluss von Mietverträgen besteht auch nach Inkrafttreten der Regelung Vertragsfreiheit, sofern Contracting bei Vertragsabschluss bereits praktiziert wird. Zur Regelung der Wärmelieferung wird gleichzeitig die Verordnung über die Wärmelieferung für Mietwohnraum (Mietwohnraum-Wärmelieferverordnung – MietWohn-WärmeLV) erlassen.
Vereinfachte Durchsetzung von Räumungsansprüchen
1. Räumungsverfügung bei unterlassener Hinterlegung der Miete
Während die Hinterlegungsanordnung abstrakt für alle Dauerschuldverhältnisse ausgestaltet wird, wird mit der anschließenden Räumungsverfügung ein besonderer Schutz für den Vermieter geschaffen. Ist eine Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs rechtshängig und befolgt der Mieter eine in diesem Prozess erlassene Hinterlegungsanordnung nicht, kann das Gericht auf Antrag eine Räumungsverfügung gegen Mieter erlassen.
2. vereinfachte sogenannte Berliner Räumung – nur Besitzeinweisung -
Hat der Vermieter gegen den Mieter einen Vollstreckungstitel erwirkt und räumt der Mieter gleichwohl nicht die Wohnung, muss der Vermieter den Gerichtsvollzieher mit der zwangsweisen Durchsetzung des Räumungstitels beauftragen. Für die Beauftragung dieser Vollstreckungsmaßnahme - Besitzverschaffung an den Räumen nebst Wegschaffung und ggf. Einlagerung der darin befindlichen beweglichen Sachen (§ 885 der Zivilprozessordnung – ZPO) - hat der Vermieter als Gläubiger die zu erwartenden Auslagen in Höhe von unter Umständen mehreren tausend Euro vorzuschießen. Einige private Vermieter können diese erheblichen zusätzlichen Auslagen für die zwangsweise Durchsetzung des Vollstreckungstitels nicht oder nur unter erheblichen Anstrengungen aufbringen.
Hier setzen die Neuregelungen zur Räumungsvollstreckung an. Mit der Einfügung des § 885a ZPO wird dem Gläubiger eine Möglichkeit eröffnet, diese hohen Transport- und Lagerkosten zu vermeiden und damit den Kostenvorschuss für die Vollstreckung ganz erheblich zu reduzieren. Die Regelung stellt die in der Praxis entwickelte sogenannte Berliner Räumung auf eine gesetzliche Grundlage.
Um die für Vermieter mit der „Berliner Räumung" verbundenen positiven Effekte rechtssicher im Gesetz zu verankern, soll die Möglichkeit einer auf die bloße Besitzverschaffung beschränkten Räumung als gleichberechtigte Alternative zur „klassischen" Räumung in der Zivilprozessordnung vorgesehen werden (Artikel 4 Nummer 7 - § 885a ZPO). Damit soll Vermietern ermöglicht werden, diejenige Art der Vollstreckung zu wählen, die ihnen nach den Umständen des Einzelfalls optimal erscheint. Der Vermieter kann so vor Erteilung des Vollstreckungsauftrags die Vorteile einer vereinfachten Räumung (Kostenersparnis) gegen die Vorteile der „klassischen Räumung" (Besitzverschaffung an den leeren Räumen und Meidung von Obhuts- und ggf. Schadensersatzpflichten) abwägen. In Fällen insolventer Räumungsschuldner und vermuteter Verwahrlosung der Räume kann die vereinfachte Räumung die schnellste und kostengünstigste Alternative sein. Dagegen ist möglicherweise nach wie vor die „klassische" Räumung vorzuziehen, wenn z.B. ohnehin von einem solventen Räumungsschuldner auszugehen oder im Einzelfall erheblich wertvolles Räumungsgut zu erwarten ist, für dessen Verwahrung der Gläubiger nicht die Verantwortung übernehmen will. Im Fall der vereinfachten Räumung kann der Gläubiger auch noch zum Räumungszeitpunkt seinen zuvor auf die Herausgabe beschränkten Vollstreckungsauftrag auf die sogenannte klassische Räumung der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher erweitern.
3. vereinfachte Erweiterung auf zusätzliche Räumungsschuldner
Wird im Räumungstermin durch den Gerichtsvollzieher ein Dritter in der Wohnung angetroffen, der weder im Vollstreckungstitel noch in der Vollstreckungsklausel genannt ist, kann die Räumung der Mietsache in diesem Termin bisher nicht weiter betrieben werden.
Diese Rechtslage kann missbraucht werden, um die berechtigte Räumung der Wohnung zu verhindern. In diesen Fällen soll die Räumung durch eine (ergänzende) einstweilige Verfügung auch gegen diese Personen angeordnet werden können, sofern dem Vermieter die Besitznahme nicht bekannt war. Der Vermieter kann so künftig zeitnah einen (ergänzenden) Räumungstitel beantragen und, wenn das Gericht ihn erlässt, die Vollstreckung schnell abschließen. Diese Regelung eröffnet ohne Abstriche am Rechtsschutz - zuständig für die Entscheidung ist der Richter - ein schnelles und kostensparendes summarisches Erkenntnisverfahren gegen einen Mitbesitzer.
4. fristlose Kündigung bei Nichtzahlung der Kaution
Die Parteien eines Mietvertrags vereinbaren häufig, dass der Mieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten hat. Die Mietsicherheit ist ein wichtiges Instrument, um das Ausfallrisiko des Vermieters zu verringern. Zahlt der Mieter die vereinbarte Kaution nicht oder verspätet, erscheint es gerechtfertigt, diesen Fall ebenso zu behandeln wie den Fall der unterbliebenen oder verspäteten Mietzahlung. Der Gesetzentwurf schafft daher mit dem neuen § 569 Absatz 2a BGB eine Möglichkeit für den Vermieter, das Mietverhältnis ohne vorherige Abmahnung fristlos zu kündigen, wenn der Mieter mit einer vereinbarten Sicherheitsleistung in Höhe von zwei Kaltmieten in Verzug ist.
Kündigungsschutz bei Umwandlung in Eigentumswohnung nach dem „Münchener
Modell“
Die Neuregelungen unterbinden die faktische Umgehung des bestehenden Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach § 577a BGB nach dem sogenannten Münchener Modell. Beim „Münchener Modell" verzichtet eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Miteigentümergemeinschaft nach dem Erwerb eines mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die Umwandlung in Wohneigentum sowie auf den Verkauf der Wohnungen an die Interessenten. Die nach dem Erwerb ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses, in das die Gesellschaft bürgerlichen Rechts bzw. die Miteigentümer eingetreten sind, wird mit dem Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter bzw. Miteigentümer begründet. Damit ist die mieterschützende Bestimmung des § 577a Absatz 1 BGB nicht unmittelbar anwendbar. Diese Vorschrift schließt die Kündigung durch den Vermieter wegen Eigenbedarfs und die Verwertungskündigung in solchen Fällen für drei Jahre aus, in denen Wohneigentum an vermietetem Wohnraum begründet und anschließend veräußert wird.
Sie tritt zum 01.11.2011 in Kraft.
Neue Grenzwerte für Uran, Cadmium und Blei sowie den Parameter Legionellen bedeuten für den Vermieter eine Prüfpflicht durch zugelassene Institute. Wesentlich schärfer wird die Verordnung für gewerbliche Vermieter und die Betreiber von Gebäuden, in denen Dienste für die Öffentlichkeit angeboten wird. Das gilt z. B. für Ämter, Wohnheime, Gerichte, Gaststätten etc. Grenzwertüberschreitungen am Wasserhahn in diesen Immobilien sind strafbar.
Link: http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/trinkwv_2001/gesamt.pdf
Die Klausel lautet:
Anfang Klausel:
Die Schönheitsreparaturen trägt □ Vermieter □ Mieter.
Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin - je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung - erforderlichen Arbei-ten auszuführen.
Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Woh-nung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen.
Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:
Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außen-türen von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwänden sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.
5. Grundsätzlich werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen fällig:
in Küchen, Bädern und Duschen alle Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten,
alle Jahre,
in anderen Nebenräumen alle Jahre.
Ende Klausel
Der BGH hat die Verpflichtung zum Weißen auch während der Mietzeit als unzulässigen Eingriff in die Privatsphäre angesehen. Der sonstige Klauselinhalt war vom Berufungsgericht als wirksam angesehen worden, hierzu wollte sich der BGH nicht äuerßn
Az.: VIII ZR 47/11
vom 21.09.2011
Der BGH hat die die Entscheidung des Berufungsgericht als zutreffend bestätigt. Das Berufungsgericht als II. Instanz ist davon ausgegangen, dass der Vermieter im Falle einer Vortäuschung von Eigenbedarf dem Mieter grundsätzlich gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet ist (vgl. Senatsurteil vom 8. April 2009 - VIII ZR 231/07, NJW 2009, 2059 Rn. 11 mwN), ein solcher Schadensersatzanspruch jedoch jedenfalls dann zu verneinen sein kann, wenn mit einem von den Mietvertragsparteien geschlossenen Vergleich der Streit über die Berechtigung des - vom Mieter vorgerichtlich oder in dem angestrengten Räumungsverfahren ausdrücklich bestrittenen - Eigenbedarfs beigelegt worden ist. Es hat hierbei entscheidend auf die Auslegung des von den Parteien vor dem erstinstanzlichen Gericht abgeschlossenen Räumungsvergleichs und die Würdigung der Umstände des vorliegenden Falles abgestellt.
VIII ZR 343/10
7. September 2011
Der BGH hat aus formellen Gründen die Entscheidung des Amtsgerichts aufrechterhalten, dass die von der Vermieterin gewünschte Änderung von Gas- zu Elektroherd nicht als Modernsierung anerkannte. Damit entfiel ein Duldungsanspruch gegen die Mieterin auf Zustimmung zur Entfernung des Gasherdes. Die Entscheidung ließt sich trotz der rein formellen Begründung jedoch als Bestätigung der amtsgerichtlichen Rechtsmeinung.
Az. VIII ZR 20/11
vom 17.8.2011
a) Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grund-satzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter.
b) Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Ver-mieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kos-tenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht.
c) Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes.
BGH, Urteil vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 340/10
Es reicht im entschiedenen Fall, dass darin ausgeführt ist, dass die zum damaligen Zeitpunkt im Ausland studierende Klägerin Anfang des Jahres 2009 zur Fortsetzung ihres Studiums nach M. zurückkehren und in einem eigenen Hausstand leben wolle. Damit ist das berechtigte Interesse der Kläger an der Beendigung des Mietverhältnisses über die von der Beklagten bewohnte Einzimmerwohnung ausreichend dargelegt. Angaben zu der - früheren - Wohnsituation der Klägerin bedurfte es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht. Ihr Interesse an der Wohnung der Beklagten ergibt sich daraus, dass sie von einem längeren Auslandsaufenthalt nach M. zurückkehrt und deshalb nunmehr eine Wohnung in M. benötigt. Die Wohnsituation der Klägerin vor dem Auslandsaufenthalt ist für die-sen nachvollziehbar dargelegten Erlangungswunsch offensichtlich ohne Bedeutung.
Im Übrigen wurde auch nicht als erforderlich angesehen, dass Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder ihm sonst bekannt sind, nochmals ausdrücklich im Kündigungsschreiben wiedergegeben werden müssen. Nach der Rechtsprechung des Senats kann der Vermieter grundsätzlich auf Kündigungsgründe Bezug nehmen, die in einem früheren, dem Mieter zugegangenen Schreiben dargelegt sind; eine Wiederholung in der Kündigung selbst ist nicht erforderlich (Senatsurteil vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10, NZM 2011, 275 Rn. 14). Entsprechendes gilt für den Fall, dass dem Mieter bestimmte für die Beurteilung einer Eigenbedarfskündigung bedeutsame Umstände - etwa die bisherige Wohnsituation der Eigenbedarfsperson - bereits bekannt sind. Derartige Angaben brauchen im Kündigungsschreiben nicht wiederholt zu werden; dies wäre eine sinnlose und durch berechtigte Interessen des Mieters nicht zu rechtfertigende Förmelei.
BGH, Versäumnisurteil vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 317/10
BGH, Versäumnisurteil vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 337/10
Der BGH hat dem Vermieter das Recht zugesprochen. auch dann einen Wohnraummietvertrag fristlos zu kündigen, wenn der Mieter mehrfach verspätet zahlt. Der Mieter muss abgemahnt werden und sein Verhalten fortsetzen. Ein Irrtum über das Datum der Zahlungspflicht entlastet ihn dabei nicht. Zitat: "Für die Beeinträchtigung der Interessen des Vermieters ist es ohnehin ohne Bedeutung, ob die verspätete Zahlung auf einem verschuldeten Rechtsirrtum oder auf einer sonstigen Nachlässigkeit des Mieters beruht."
BGH, Urteil vom 1. Juni 2011 - VIII ZR 91/10
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