VermieterVerein e.V.

Das Landgericht Berlin hat mit Hinweisbeschluss vom 06.11.2023 (Az. 64 S 123/22) eine Gebrauchswerterhöhung nach Einbau eines Aufzugs und eine darauf beruhende Mieterhöhung wegen Modernisierung verneint.  Aufzug bedeutet im konkreten Fall keinen erhöhten Gebrauchswert Vermieterseits wurde zwar ein Aufzug installiert, die Mieterin muss aber weiterhin 11 Stufen bis zur Ihrer Wohnung überwinden. Das Gericht führt aus, dass eine Erhöhung des Gebrauchswerts für eine Wohnung nach Einbau eines Aufzugs nur dann angenommen werden könne, wenn sie zukünftig besser, schneller oder barrierefrei erreicht werden könne. Das sei konkret jedoch nicht der Fall. Die Ersparnis von 10 Stufen erscheine jedenfalls bei einem Fahrstuhl, der nicht auf der Etage der Mieterin halte, nicht ausreichend, um eine bessere Erreichbarkeit zu bejahen. Auch könne aufgrund der nicht vermeidbaren Wartezeiten auf den Aufzug keine Zeitersparnis angenommen werden. Allein das erleichterte Erreichen von Wohnungen in den oberen Etagen zu Besuchszwecken stelle keinen hinreichend spürbaren Gebrauchsvorteil für die Wohnung, sondern einen für jedermann und die in den oberen Geschossen wohnenden Mieter zu nutzenden Vorteil dar. Wertsteigerndes Merkmal im Mietspiegel lässt nicht auf Recht zur Mieterhöhung schließen Schließlich könne auch nicht bei Vorliegen eines wohnwertsteigernden Merkmals im Sinne des örtlichen Mietspiegels auf das Vorliegen eines wohnwerterhöhenden Merkmals gemäß. § 555b Nr. 4 BGB geschlossen werden. Dies stelle allenfalls ein Indiz im Rahmen der rechtlichen Bewertung dar. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Dem Urteil des Verwaltungsgerichts Freiburg vom 11.07.2024 (Az. 4 K 1957/23) lag ein Sachverhalt zugrunde, in dem die Stadt Freiburg von einem Eigentümer und Vermieter entstandene Müllgebühren forderte, nachdem zunächst mehrfach erfolglos der Mieter in Anspruch genommen wurde.  Grundsätzlich vorrangige Inanspruchnahme des Mieters Das Gericht führt aus, dass die gesamtschuldnerische Haftung von Mieter und Eigentümer vorsehende kommunale Satzungen grundsätzlich zulässig sind.   Die Stadt sei der Vorgabe der maßgeblichen Regelung der Abfallwirtschaftssatzung nachgekommen, da die Abfallgebühren zunächst gegen den Mieter festgesetzt und zweimal angemahnt wurden. Die vorrangige Heranziehung des Mieters setze nicht das Ergreifen von Vollstreckungsmaßnahmen voraus, dies widerspreche dem Grundsatz der Verfahrensvereinfachung. Eine fehlerhafte Ermessensausübung der Kommune liege nicht vor.  Vermieter kann die Gebühren beim Mieter geltend machen Es sei auch entscheidend zu berücksichtigen, dass der Vermieter die Gebühren beim Mieter geltend machen könne:  "Vermieter werden durch eine zeitlich verzögerte Heranziehung nach ihren Mietern auch deshalb nicht unbillig belastet, weil ihnen freisteht, die Gebührenschuld von sich aus selbst zu begleichen und bei ihren Mietern vereinbarungsgemäß als Mietnebenkosten geltend zu machen (vgl. § 2 Nr. 8 BetrKV). Sie haben – wie alle anderen Gebührenschuldner, die nicht gemäß § 26 Abs. 2 Satz 2 AbfWS vorrangig heranzuziehen sind – die Möglichkeit, bei der Beklagten um die eigene vorrangige Heranziehung zu bitten, um selbst mit den Mietern oder tatsächlichen Nutzern abzurechnen.". >> Zum Volltext der Entscheidung

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Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 28.09.2024 (Az. V ZR 123/23) befasst sich mit der Frage, ob die Verwalterin bei der Einladung zu einer Eigentümerversammlung während der COVID-19-Pandemie verpflichtet war, eine hybride Versammlung anzubieten bzw. ausdrücklich auf die Möglichkeit der Online-Teilnahme hinzuweisen. Eine Eigentümerin hatte zuvor Ihre Verhinderung mitgeteilt und die Gemeinschaft seinerzeit einen Grundlagenbeschluss zur Möglichkeit einer hybriden Versammlung gefasst.  Eigentümer muss von sich aus digitale Teilnahme verlangen Der Bundesgerichtshof kommt zu dem Ergebnis, dass die Verwalterin zwar auf die „2G“-Regelung in der Ladung zur Eigentümerversammlung hinweisen musste. Sie sei allerdings nicht verpflichtet gewesen, unaufgefordert eine Online-Teilnahme anzubieten, wenn ein Eigentümer lediglich seine Verhinderung mitteilt. Ein Ladungsmangel wurde daher verneint. Ein Wohnungseigentümer, dem die Online-Teilnahme an der Eigentümerversammlung durch Beschluss gestattet sei, müsse vielmehr aktiv von seinem Recht auf Online-Teilnahme Gebrauch machen. Die Verwalterin könne dieses Verlangen abwarten und müsse die Online-Teilnahme auch dann nicht von sich aus anbieten, wenn ein Wohnungseigentümer ihm mitteilt, dass er an der Versammlung nicht physisch teilnehmen könne. Abwägung mit Aufwand für den Verwalter Eine Hybridversammlung sei nämlich mit einem erheblichen organisatorischen und technischen Aufwand für den Verwalter verbunden, der einen Versammlungsraum und zusätzlich die technische und personelle Ausstattung für eine Onlineteilnahme bereitstellen müsse. Der Verwalter dürfe vor diesem Hintergrund erwarten, dass ein verhinderter Wohnungseigentümer zunächst im eigenen Interesse überprüft, ob er Zeit für die Versammlung hat und über die nötige technische Ausstattung für die Online-Teilnahme verfügt, und dass er sich dann gegebenenfalls mit diesem Anliegen an ihn wendet. >> Zum Volltext des Urteils

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Der Vermieter kann bei Zahlungsverzug in gesetzlich festgelegter Höhe eine fristlose Kündigung erklären, die in der Regel auch mit einer hilfsweise ordentlichen Kündigung verbunden wird.Vollständige Nachzahlung der rückständigen Miete Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB wird eine fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (= Schonfristzahlung). Ein innerhalb der sog. Schonfrist erfolgter vollständiger Ausgleich des Mietzahlungsrückstands führt nur dazu, dass die fristlose Kündigung ihre Wirkung verliert. Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt bestehen.  Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt bestehen Der Bundesgerichtshof bleibt damit auch in seinem Urteil vom 23.10.2024 (Az. VIII ZR 106/23) bei seiner in der Vergangenheit entwickelten Rechtsprechung. Eine Auswirkung auf die ordentliche Kündigung habe die Schonfristzahlung gerade nicht. Dies legt der Bundesgerichtshof nochmals wie folgt dar: Soweit die Vorinstanz die Ansicht vertrete, dass „äußerst bedenkliche Konsequenzen für die Rechtsklarheit“ und „untragbare Verwerfungen in der parlamentarischen Arbeit“ auftreten könnten, treffe dies erkennbar nicht zu.  Denn es werde weder jeder parlamentarischen Äußerung ohne weiteres für die historische Auslegung einer Norm eine Relevanz beigemessen noch davon ausgegangen, dass der Ablehnung oder Nichtverfolgung von Gesetzgebungsvorhaben generell Bedeutung im Rahmen der Gesetzesauslegung zukäme. Zu berücksichtigen sei ferner, dass die in der Nichtzahlung der Miete liegende Pflichtverletzung allein durch die nachträgliche Zahlung nicht geheilt werde.  Auch könne nicht davon ausgegangen werden, dass die Berufung der Klägerin auf die ordentliche Kündigung ausnahmsweise als treuwidrig erscheint. >> Zum Volltext des Urteils

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