VermieterVerein e.V.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28.01.2026 (Az. VIII ZR 228/23) entschieden, dass ein Mieter seine Wohnung nicht gewinnbringend untervermieten darf. Im konkreten Fall aus Berlin hatte ein Mieter während eines Auslandsaufenthalts seine Zweizimmerwohnung ohne Erlaubnis für monatlich 1.100 Euro (962 Euro Kaltmiete) untervermietet, obwohl er selbst nur 460 Euro Kaltmiete zahlt. Damit lag zudem ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vor. Die Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis. Der Bundesgerichtshof gab der Vermieter Recht, da der Mieter durch den Gewinnerzielung und die fehlende Erlaubnis seine mietvertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt habe, § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB. Kein berechtigtes Interesse bei Gewinn Der Bundesgerichtshof führt aus, dass Mieter zwar grundsätzlich gemäß § 553 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf eine Untervermietungserlaubnis hätten, sofern ein berechtigtes Interesse vorliegt.  Das Gericht betonte, dass dieses Recht jedoch primär dem Erhalt der Wohnung und der Entlastung von den eigenen Mietkosten diene. Die Erzielung eines Gewinns, der die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen übersteige, stelle hingegen kein berechtigtes Interesse dar. Schutz von Vermietern und Untermietern Das Gericht begründet die Entscheidung auch mit einem angemessenen Ausgleich der grundrechtlichen Positionen.  Während Mieter davor geschützt werden sollen, ihre Wohnung bei veränderten Lebensumständen aufgeben zu müssen, reiche ihre Rechtsposition nicht so weit, dass sie aus dem Eigentum des Vermieters Gewinn erzielen dürfen.  Gleichzeitig seien die Untermieter zu schützen, die insbesondere in Ballungsgebieten oft gezwungen seien, überhöhte Preise zu zahlen. Auswirkungen auf die Praxis Hauptmieter, die eine Erlaubnis zur Untervermietung einholen möchten, werden zukünftig offenlegen müssen, wie hoch die geplante Untermiete ist und wie sie sich zusammensetzt. Zulässig ist die Deckung der Bruttomiete sowie zusätzlicher Kosten für Strom oder Internet, auch die Überlassung von Mobiliar kann wertsteigernd berücksichtigt werden. Werden diese Informationen verweigert oder wird ein deutlicher Gewinn erzielt, kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern oder bei unerlaubter Untervermietung das Mietverhältnis kündigen. >> Zum Volltext des Urteils

Weiter lesen 

Ein Vermieter kündigte das bestehende Wohnraummietverhältnis nach vorheriger Abmahnung mit der Begründung, dass dort ein Gewerbe betrieben werde. Auf der Internetseite des Mieters wies sich dieser als selbständiger Reiseführer aus. Er beschrieb sich als Leitung eines kleinen professionellen und unabhängigen Teams von Stadtführern und gab sich selbst als erste Anlaufstelle an. Die Wohnanschrift wurde im Impressum genannt.  Der Vermieter sah darin umfassende Beratungsleistungen, die der Mieter angeboten haben soll.  Das Amtsgericht Hamburg sieht die Kündigung mit Urteil vom 19.12.2025 (Az. 49 C 213/25) als unwirksam an.  Ohne besondere Vereinbarung dürfe ein Mieter in der Wohnung eine Erwerbstätigkeit ausüben, sofern diese nicht nach außen in Erscheinung trete. Ebenso gelte dies für rein geistige oder künstlerische Tätigkeiten, die weder besonderen räumlichen Aufwand erforderten, noch irgendwelche Störungen verursachten.  Die Angabe des Mieters im Impressum sei kaum zu vermeiden.  Sie sage letztlich nichts über eine gewerbliche Tätigkeit aus, da sämtlichen Gewerbetreibenden oder Freiberuflern, die ihre Tätigkeit üblicherweise ohne Büro ausübten, nichts anderes übrig bleibe, als gegenüber Ämtern oder auch über ein Impressum einer Internetpräsenz ihre Wohnanschrift anzugeben.  Der Mieter könne als Stadtführer auch keinen anderen festgelegten Ort der Leistungserbringung als Freiberufler benennen. Insofern sei etwa die telefonische Vereinbarung von Terminen, das Schreiben von Rechnungen oder sonstiger Postverkehr keine nach außen in Erscheinung tretende Tätigkeit. >> Zum Volltext des Urteils

Weiter lesen 

Im Urteil vom 29. Januar 2026 (Az. I ZR 129/25) hat der Bundesgerichtshof über einen Fall der Diskriminierung bei der Wohnungssuche entschieden. Der Entscheidung lag der folgende Sachverhalt zugrunde: Eine Frau mit pakistanischem Namen hatte im Jahr 2022 mehrfach vergeblich um Besichtigungstermine für Mietwohnungen gebeten. Ihre Anfragen unter ihrem tatsächlichen Namen wurden durch den tätigen Makler stets abgelehnt. Testanfragen mit identischen Angaben zu Einkommen und Beruf unter deutschen Namen führten jedoch zum Erfolg. Die Mietinteressentin sah hierin eine gezielte Benachteiligung aufgrund ihrer ethnischen Herkunft und klagte auf Entschädigung nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG). Zulässigkeit der Testanfragen Der Bundesgerichtshof ist der Auffassung, dass die systematische Ablehnung nichtdeutscher Namen bei gleichzeitigem Erfolg deutscher Namen ein hinreichendes Indiz für eine Diskriminierung darstellte Rechtlich unbedenklich sei dabei, dass die Klägerin diese Beweislage bewusst durch die Verwendung falscher Namen herbeigeführt habe. Ein Rechtsmissbrauch durch die Mietinteressentin liege nicht vor, da keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich seien, dass die Bewerbungen lediglich zum Zweck der Klageerhebung und ohne ernsthaftes Mietinteresse eingereicht worden seien. Eigenhaftung des Maklers als Auswahlverantwortlicher Der Bundesgerichtshof führt aus, dass ein Immobilienmakler, der mit der Vorauswahl von Mietinteressenten betraut ist, unmittelbarer Adressat des Benachteiligungsverbots nach § 19 Abs. 2 AGG sei. Er haftet daher eigenständig für Verstöße, unabhängig davon, ob parallel dazu auch der Vermieter zur Rechenschaft gezogen werden könnte. Diese Erstreckung der Haftung auf den Makler als Hilfsperson des Vermieters stehe im Einklang mit dem Ziel des AGG, Diskriminierungen wirkungsvoll zu verhindern. Urteil und Höhe des Schadensersatzes Der Makler wurde zur Zahlung einer Entschädigung in Höhe von 3.000 Euro sowie zur Übernahme der vorgerichtlichen Anwaltskosten verurteilt.  Die Höhe der Entschädigung wurde vom Bundesgerichtshof angesichts der Schwere des Verstoßes als angemessen bewertet, um den immateriellen Schaden der Mietinteressentin auszugleichen.  >> Zum Volltext des Urteils

Weiter lesen 

Im mit Urteil vom 17.12.2025 (Az. VIII ZR 56/25) entschiedenen Sachverhalt hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass bei nachträglicher freiwilliger Reduzierung der Miete eine Anwendung der sog. Mietpreisbremse nicht mehr in Betracht kommt.  Im konkreten Fall wurde die Miete rückwirkend um 15 Prozent reduziert. Die Frage, ob dann noch die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) anwendbar sind, verneint der Bundesgerichtshof.  Diese Regelungen gälten sowohl nach ihrem Wortlaut als auch nach ihrem Sinn und Zweck sowie nach dem Willen des Gesetzgebers nur für Vereinbarungen der Miete zu Beginn des Mietverhältnisses.  Bereits die Gesetzesbegründung führe aus, dass die Begrenzung der zulässigen Miete auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete „nur für den Zeitpunkt der Wiedervermietung“ gelte und spätere Mieterhöhungen weiterhin möglich seien.  Im Hinblick darauf, dass im Zeitpunkt der Vereinbarung bereits ein Mietverhältnis bestehe und der Mieter einer solchen Vereinbarung nicht zustimmen müsse, sei er auch nicht schutzwürdig. >> Zum Volltext des Urteils

Weiter lesen