VermieterVerein e.V.

Das Oberlandesgericht Schleswig hat mit Urteil vom 25.09.2024 (Az. 12 U 74/23) einer Räumungsklage stattgegeben und mehrere Gründe für eine fristlose Kündigung eines Gewerberaummietvertrages bejaht. Umfassende Interessenabwägung und Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung Das Gericht begründete die fristlose Kündigung mit § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sein müsse. Hierbei seien alle Umstände des Einzelfalls zu betrachten. In der erforderlichen umfassenden Interessenabwägung sei berücksichtigt worden, dass aufgrund der wiederholten und abgemahnten Vertragspflichtverletzungen die Vertragsfortsetzung dem Vermieter schlicht nicht weiter zumutbar sei. Es wird hervorgehoben, dass die Mieterin von Anfang an und auch im Laufe des Mietverhältnisses mehrere vertragliche Verpflichtungen beharrlich nicht eingehalten habe, so dass sich eine ungünstige Prognose für die zukünftige Kooperation ergebe. Dabei war entscheidend, dass der Vertrag noch ca. 6 Jahre andauern sollte. Mehrere Vertragspflichtverletzungen Der Mieterin habe klar sein müssen, dass eine ausreichend dimensionierte Fettabluftanlage von entscheidender vertraglicher Bedeutung gewesen sein müsse. Das Gericht führt aus, dass die Mieterin eine bereits vorhandene und nicht ausreichend leistungsfähige Fettabluftanlage weiterbetrieben habe, obwohl sie mietvertraglich für die Installation der Anlage verantwortlich sei. Hierdurch sei es nicht nur zu Geruchsbelästigungen, sondern auch zu einer Gefährdung anderer Mitmieter durch eine mögliche Brandgefahr der außerdem auch nicht gewarteten Anlage gekommen. Darüber hinaus sei für die Außengastronomie eine größere Fläche als vertraglich vereinbart genutzt worden, ein Nachweis einer ausreichenden Haftpflichtversicherung nicht erbracht worden und beharrliches Falschparken von Lieferfahrzeugen vorgenommen worden. Da die Mieterin noch über weitere Gastronomieflächen verfügt und die streitgegenständliche Fläche nur 30% des Umsatzes der Mieterin erwirtschafte, führ die Kündigung auch nicht zu einer Existenzbedrohung. Mitarbeiter können zudem ggf. auch in anderen Filialen eingesetzt werden. Gesamtschau führt zur Beurteilung zulasten der Gewerberaummieterin Die Gesamtschau zeige somit eine Situation, in der die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Vermieterin  auch unter Berücksichtigung der Interessen der Gewerberaummieterin nicht mehr zumutbar gewesen sei.  Auch im Gewerberaummietrecht sei also wie im Wohnraummietrecht eine umfassende Interessenabwägung für die Annahme einer fristkosen Kündigung erforderlich. Eine Räumungsfrist wurde nicht gewährt, da § 721 ZPO nur auf Wohnraummiete anwendbar sei. >> Zum Volltext des Urteils

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Ob eine Mietpartei auf einem Mietgrundstück ein Feuerwerk zünden darf, wird durch gesetzliche Regelungen, vertragliche Vereinbarungen und örtliche Gegebenheiten bestimmt.  Gesetzliche Regelungen In Deutschland ist das Zünden von Feuerwerkskörpern grundsätzlich nur vom 31. Dezember bis zum 1. Januar erlaubt, es sei denn, es liegt eine behördliche Genehmigung vor. Diese Erlaubnis betrifft in der Regel Feuerwerkskörper der Kategorie F2, die für den Privatgebrauch vorgesehen sind. Darüber hinaus können Städte und Gemeinden eigene Regelungen erlassen. Manche Städte beschränken das Abbrennen von Feuerwerken in bestimmten Bereichen, dies insbesondere aus Sicherheitsgründen. Vorgaben durch den Vermieter Der Vermieter kann in der Hausordnung oder im Mietvertrag bestimmte Regelungen festlegen, die das Zünden von Feuerwerkskörpern explizit untersagen oder einschränken, z.B. aus Sicherheitsgründen oder zum Schutz der Immobilie. Häufig wird das Zünden von Feuerwerkskörpern auf Gemeinschaftsflächen (wie Höfen oder Gärten) eingeschränkt, um potentielle Schäden zu vermeiden. Sicherheitsaspekte Sicherheitsvorschriften müssen eingehalten werden, um das Risiko von Feuer, Verletzungen oder Sachschäden zu minimieren. Das Zünden von Feuerwerkskörpern kann gefährlich sein, insbesondere in dicht besiedelten Bereichen oder bei starkem Wind. Auch Brandschutzbestimmungen und Abstände zu Gebäuden müssen beachtet werden. Gemeinschaftsverhältnis mit Nachbarn Der Mieter sollte Rücksicht auf andere Mieter und Nachbarn nehmen. Laute Feuerwerkskörper können als Belästigung empfunden werden, speziell von älteren Menschen, Kindern oder Haustieren. Schadensersatzansprüche Kommt es beim Abbrennen von Feuerwerkskörpern zu Schäden an der Mietsache oder Eigentum Dritter, kann die Mietpartei haftbar gemacht werden. Eine private Haftpflichtversicherung könnte in solchen Fällen hilfreich sein, jedoch sind nicht alle Schäden gedeckt, insbesondere solche, die durch fahrlässiges oder unerlaubtes Handeln entstehen.

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Dem Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 17.05.2024 (Az. 11 S 163/23) lag ein Sachverhalt zu Grunde, in dem ein Wohnungseigentümer einen digitalen Türspion, also eine Kamera, in seiner Wohnungseingangstür installiert hat. Beobachtung des Hausflurs Dieser spähte den gemeinschaftlichen Hausflur aus und ermöglichte es dem Wohnungsinhaber, auf einem kleinen Bildschirm den Raum vor seiner Tür einzusehen. Ein anderer Wohnungseigentümer fühlte sich durch die Kamera, die weder dauerhaft Aufnahmen speichert noch das Signal auf andere Geräte überträgt, in seinem allgemeinen Persönlichkeitsrecht verletzt. Schutz der anderen Eigentümer überwiegt Das Gericht führt aus, dass die Installation eines digitalen Türspions unzulässig sei und dieser zu beseitigen sei. Die Grundlage der Entscheidung ist der Schutz des allgemeinen Persönlichkeitsrechts, das Recht am eigenen Bild und das Grundrecht auf informationelle Selbstbestimmung. Gemeinschaft muss Erlaubnis erteilen Die Wohnungseingangstür gelte als Gemeinschaftseigentum und eine Änderung der Tür, wie z.B. durch den Einbau eines Türspions, bleibe der Zustimmung der Wohnungsbaugemeinschaft vorbehalten. Diese sei nicht eingeholt worden. Die Argumente des Eigentümers, wie eine mögliche Sehbehinderung, die den Einbau eines digitalen Türspions rechtfertigen könnten, seien erst im Rahmen einer Beschlussfassung der Gemeinschaft zu berücksichtigen. >> Zum Volltext des Urteils

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Bei der Installation von Videoüberwachungsanlagen auf einem Privatgrundstück muss nach den Vorgaben der Rechtsprechung sichergestellt sein, dass weder angrenzende öffentliche Bereiche noch benachbarte Privatgrundstücke erfasst werden. Auch wenn die Kamera tatsächlich nicht das Nachbargrundstück erfasst, kann das Persönlichkeitsrecht des Nachbarn beeinträchtigt sein. Ein Unterlassungsanspruch kann nämlich auch bestehen, wenn Dritte eine Überwachung durch Überwachungskameras objektiv ernsthaft befürchten müssen (“Überwachungsdruck”). Gleiches gilt für eine Kameraattrappe. Denn bereits durch eine solche kann bei einem Nachbarn ein „Überwachungsdruck“ entstehen, weil er nämlich auch dann eine Überwachung seines Grundstückes objektiv ernsthaft befürchten müsse. Etwas anderes gilt in Einzelfällen, wenn bei einer Abwägung mit dem Persönlichkeitsrecht des Nachbarn ein überwiegendes Interesse des Betreibers der Anlage angenommen werden kann. >> Weiterlesen

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