VermieterVerein e.V.

Dem Mieter können Gartenpflegearbeiten übertragen werden. Wozu ist der Mieter aber verpflichtet, was darf er und worauf muss der Vermieter achten? > Lesen Sie mehr in unserem Blogartikel. 

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Nach Urteilen des Bundesgerichtshofs vom 20.07.2022 (Az. VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21) dürfen an die formellen Anforderungen für die Erklärung einer Modernisierungsmieterhöhung keine zu strengen Anforderungen gestellt werden.  Abgrenzung von Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen Nach § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dabei ist die Mieterhöhung gemäß § 559b Abs. 1 BGB dem Mieter in Textform zu erklären und darin die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern. Damit soll nach dem Bundesgerichtshof insbesondere eine Abgrenzung berücksichtigungsfähiger Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) von insoweit nicht berücksichtigungsfähigen Erhaltungsmaßnamen (§ 555a BGB)gewährleistet werden. Diese formellen Anforderungen an die Erhöhungserklärung in § 559b Abs. 1 BGB bildeten das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten.  Der Mieter solle so in die Lage versetzt werden, den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität zu überprüfen zu können. Angabe des Gesamtbetrages der Kosten einer Modernisierungsmaßnahme formell ausreichend Dennoch dürften die Hürden für die Mieterhöhungserklärung in formeller Hinsicht nicht zu hoch angesetzt werden. Denn eine Überspannung der Anforderungen könne dazu führen, dass der Vermieter eine inhaltlich berechtigte Mieterhöhung nicht durchsetzen könne und ihm der Anreiz zur Durchführung von - vom Gesetzgeber ausdrücklich erwünschten - Modernisierungsmaßnahmen genommen würde. Davon ausgehend sei es in formeller Hinsicht aus diesem Grund ausreichend, wenn der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweise und einen aus seiner Sicht in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich mache.  Eine weitergehende Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien sei nicht erforderlich. Dem Mieter stehe zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Einsichtsrecht zur Verfügung. Materiell-rechtliche Nachprüfung Ob die vom Vermieter angesetzten Erhöhungsbeträge tatsächlich zutreffend und angemessen seien, betreffe allein die materiell-rechtliche Nachprüfung der Erhöhungserklärung nach § 559 BGB.  In deren Rahmen obliege dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur dafür, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handele, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Maßnahmen entfallen seien. > Zum Volltext des Urteils VIII ZR 337/21

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Ein Beschluss des Pfälzischen Oberlandesgerichts Zweibrücken vom 03.05.2022 (Az. 7 U 150/20) bezieht sich auf den Umfang eines Geh- und Fahrrechts. Dieses könne eingeschränkt werden. Keine Straßenanbindung Im konkreten Fall bestand für ein Hinterliegergrundstück ohne direkte Straßenanbindung ein grundbuchlich gesichertes Geh- und Fahrrecht über den Hof des Nachbargrundstücks. Der Nachbar errichtete zwei Pkw-Stellplätze entlang einer Hauswand. Im Falle der Belegung dieser Stellplätze können die Nutzer des Hinterliegergrundstücks nun das eigene Grundstück nicht mehr bequem erreichen, sondern müssen ggf. mehrfach rangieren. Bestimmung des Umfang des Geh- und Fahrrechts Das Gericht führt aus, dass auch andere Umstände herangezogen werden könnten, wenn ein eingetragenes Geh- und Fahrrecht im Grundbuch nicht näher konkretisiert sei. Hierzu seien zum Beispiel die Gegebenheiten vor Ort und der Sinn und Zweck des Fahrrechts zu berücksichtigen. Die Ausübung an sich muss jedenfalls möglich bleiben Die Durchfahrt müsse jedenfalls breit genug bleiben, um mit einem üblichen Pkw in einer üblichen Bogenfahrt auch die hinterste der Garagen auf dem Hinterliegergrundstück erreichen zu können. Da nach § 32 StVZO die höchstzulässige Breite von Kraftfahrzeugen allgemein 2,55 Meter betrage, müsse die Zufahrtsbreite mindestens drei Meter betragen. § 1020 S. 1 BGB verpflichte außerdem zur schonenden Ausübung einer Grunddienstbarkeit. Daher sei es hinzunehmen, wenn ein Geh- und Fahrrecht in Ausübung der eigenen Eigentumsrechte durch den belasteten Eigentümer eingeschränkt werde, sofern das Geh- und Fahrrecht dadurch nicht mehr als nötig beeinträchtigt werde.

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Wohnungen - insbesondere direkt unter dem Dach - können im Sommer bei länger andauernder Hitzeperiode unangenehm warm werden. Doch kann der Mieter bei Hitze in der Wohnung eine Mietminderung verlangen und welche Pflichten hat der Vermieter? Diesen Fragen gehen wir in unserem Blog-Beitrag nach: Hitze in der Wohnung - Welche Pflichten hat der Vermieter?

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