VermieterVerein e.V.

Das Landgericht München I hat mit Beschluss vom 30.06.2026 – 14 T 6053/26 klargestellt, dass Vermieter nach einer Eigenbedarfskündigung bereits dann auf künftige Räumung klagen können, wenn der Mieter durch Widerspruch oder Härtefalleinwand zu erkennen gibt, nicht fristgerecht ausziehen zu wollen oder zu können. Im konkreten Fall hatten die Mieter mehrfach Widerspruch eingelegt, sich auf einen Härtefall berufen und die Wirksamkeit der Kündigung bestritten. Besorgnis der nicht rechtzeitigen Räumung ausreichend begründet Das Gericht betonte, dass die Besorgnis einer nicht rechtzeitigen Leistung im Sinne von § 259 ZPO bereits dann vorliegt, wenn der Mieter – etwa durch Widerspruch nach § 574 BGB oder andere Einwendungen – Zweifel an einem fristgerechten Auszug aufkommen lässt. Die bloße Erklärung, ausziehen zu wollen, reicht nicht aus, wenn gleichzeitig Härtefallgründe geltend gemacht oder die Kündigung angegriffen wird. Kosten des Rechtsstreits vollständig den Mietern auferlegt Obwohl die Mieter letztlich vor Ablauf der Kündigungsfrist ausgezogen waren, entschied das Gericht, dass sie die Kosten des Rechtsstreits tragen müssen. Ohne das erledigende Ereignis – den tatsächlichen Auszug – wären sie im Prozess voraussichtlich unterlegen gewesen. Die Klage auf künftige Räumung war zulässig und hätte auch in der Sache Erfolg gehabt, da der Eigenbedarf unstreitig war und keine Beweisaufnahme erforderlich gewesen wäre. Mit seiner Entscheidung stärkt das Landgericht München I die Position von Vermietern, die nach einer Eigenbedarfskündigung frühzeitig Rechtssicherheit anstreben. Mieter müssen sich darauf einstellen, dass bereits der Widerspruch gegen die Kündigung eine Klage auf künftige Räumung rechtfertigen kann – selbst wenn sie grundsätzlich auszugsbereit sind.

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Das Landgericht Berlin II hat mit Urteil vom 07.07.2026 – 100 O 51/25 entschieden, dass optische Verschmutzungen von Fenstern und Glasfassaden keinen erheblichen Mangel darstellen, der eine außerordentliche Kündigung eines gewerblichen Mietverhältnisses rechtfertigt. Die von der Mieterin im Jahr 2025 ausgesprochenen Kündigungen wurden daher für unwirksam erklärt; das Mietverhältnis bleibt bestehen. Optische Beeinträchtigungen als Bagatelle Nach Auffassung des Gerichts begründen die geltend gemachten Verschmutzungen – insbesondere durch Vogelkot und Staub – lediglich einen optischen Mangel, der leicht erkennbar und mit geringem Aufwand zu beseitigen ist. Solche Beeinträchtigungen betreffen nur einen kleinen Teil der Fenster und beeinträchtigen die repräsentative Wirkung des Gebäudes nicht wesentlich, zumal die gemieteten Flächen in oberen Etagen liegen und die Verschmutzungen von außen kaum sichtbar sind. Kein besonderes Interesse der Mieterin Das Gericht stellte klar, dass ein außerordentliches Kündigungsrecht bei unerheblichen Mängeln nur dann besteht, wenn ein besonderes, aus dem Vertragszweck abgeleitetes Interesse der Mieterin vorliegt. Ein solches Interesse konnte im konkreten Fall nicht festgestellt werden. Auch die Behauptung einer Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses reichte nicht aus, um eine Kündigung zu rechtfertigen. Vertragliche Bindung und Schadensersatz Da der Mietvertrag befristet ist, war auch eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Die Mieterin wurde zudem zur Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten der Vermieterin verurteilt.

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Das Landgericht München I hat mit Urteil vom 18.03.2026 – 14 S 8609/25 entschieden, dass die wiederholte und beharrliche Verweigerung der Wohnungsbesichtigung durch eine Mieterin eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt. Die langjährige Mietdauer und das hohe Alter der Mieterin stehen dem nicht entgegen, wenn die Pflichtverletzung schwer wiegt. Besichtigungsrecht des Vermieters Das Gericht stellte klar, dass Vermieter grundsätzlich ein berechtigtes Interesse an der Besichtigung der vermieteten Wohnung haben, insbesondere wenn Mängel angezeigt werden oder ein Renovierungsbedarf besteht. Im konkreten Fall hatte die Mieterin selbst auf verschiedene Mängel hingewiesen, woraufhin die Vermieter mehrfach um Zutritt baten. Die Mieterin verweigerte jedoch über einen längeren Zeitraum hinweg den vollständigen Zugang zur Wohnung, trotz Abmahnungen und eines gerichtlichen Duldungstitels. Rechtsfolgen der Pflichtverletzung Nach Ansicht des Gerichts stellt die nachhaltige und vorsätzliche Verweigerung der Zutrittsgewährung eine erhebliche Pflichtverletzung dar. Diese rechtfertigt eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, da das Verhalten der Mieterin nicht als bloße Unbeholfenheit, sondern als bewusste Missachtung der berechtigten Interessen des Vermieters zu werten sei. Die Interessenabwägung fiel zugunsten der Vermieter aus. Berücksichtigung besonderer Umstände Das Gericht berücksichtigte das hohe Alter und die lange Mietdauer der Mieterin, sah darin aber keinen Grund, die Pflichtverletzung zu entschuldigen. Auch die Gefahr einer möglichen Obdachlosigkeit wurde angesprochen, jedoch darauf verwiesen, dass die zuständigen Behörden in solchen Fällen eingreifen würden. Keine Fortsetzung des Mietverhältnisses Ein Widerspruch gegen die Kündigung nach § 574 BGB wurde nicht erhoben. Daher kam eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht in Betracht. Die Berufung der Mieterin wurde zurückgewiesen, allerdings wurde ihr eine verlängerte Räumungsfrist bis zum 31.01.2027 eingeräumt. Das Gericht betonte, dass es sich um eine Einzelfallentscheidung handelt und die Revision nicht zugelassen wurde, da keine grundsätzlichen Rechtsfragen betroffen sind.

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Das Amtsgericht Duisburg hat mit Urteil vom 2. Juli 2026 (501 C 666/26) entschieden, dass Vermieter nicht verpflichtet sind, für die Beheizbarkeit eines Mietobjekts zu sorgen, wenn dies mietvertraglich ausdrücklich dem Mieter übertragen wurde. Im konkreten Fall hatten die Parteien vereinbart, dass der Mieter für Einbau, Wartung und Instandhaltung der Heizungsanlage selbst verantwortlich ist. Diese Regelung wurde bereits vor Abschluss des Mietvertrags in einer gesonderten Gestattungsvereinbarung getroffen und über Jahrzehnte hinweg praktiziert. Öffentlich-rechtliche Vorschriften ohne zivilrechtliche Wirkung Das Gericht stellte klar, dass öffentlich-rechtliche Vorgaben wie das Wohnraumstärkungsgesetz NRW keine zivilrechtliche Verpflichtung des Vermieters zum Einbau einer Heizung begründen. Diese Vorschriften regeln lediglich Mindestanforderungen an Wohnraum im öffentlichen Interesse, ändern aber nichts an der vertraglichen Risikoverteilung zwischen Mieter und Vermieter. Technische Voraussetzungen erfüllt Im vorliegenden Fall war das Mietobjekt mit einer Anschlussmöglichkeit für eine Heizung ausgestattet. Die baulichen Voraussetzungen für den Einbau einer Heizquelle durch den Mieter waren gegeben. Der Vermieter hatte den Einbau einer neuen Heizungsanlage ausdrücklich gestattet und war zu weitergehenden Maßnahmen nicht verpflichtet. Die Klage der Mieter auf Herstellung der Beheizbarkeit wurde abgewiesen. Das Gericht betonte, dass die mietvertragliche Vereinbarung maßgeblich ist und keine weitergehenden Ansprüche der Mieter bestehen.

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