VermieterVerein e.V.

Im Urteil vom 24. April 2026 (Az. V ZR 102/24) hat der Bundesgerichtshof über die Frage entschieden, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) Balkonsanierungen beschließen darf, wenn die Teilungserklärung die Instandhaltungspflicht den einzelnen Eigentümern zuweist. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Mehrere Balkone eines Gebäudes waren stark sanierungsbedürftig – es drohte der Absturz von Betonteilen, die darunter liegende Grünfläche war bereits gesperrt. Die Teilungserklärung verpflichtete die einzelnen Wohnungseigentümer, ihre Balkone jeweils auf eigene Kosten instandzuhalten. Auf einer Eigentümerversammlung wurden drei vom Sachverständigen ausgearbeitete Sanierungsvarianten zur Abstimmung gestellt. Keine fand eine Mehrheit. Ein Eigentümer klagte daraufhin auf Ungültigerklärung der Negativbeschlüsse und auf gerichtliche Ersetzung eines Beschlusses zur Durchführung der empfohlenen Variante B. Beschlusskompetenz der GdWE trotz abweichender Teilungserklärung Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass die GdWE die Beschlusskompetenz für Balkonsanierungen behält, auch wenn die Teilungserklärung die Erhaltungslast auf die einzelnen Eigentümer überträgt. Die GdWE könne zwar Aufgaben delegieren, sich der Verantwortung für den baulichen Zustand des Gemeinschaftseigentums aber nicht vollständig entledigen. Denn allein die GdWE trage die Verkehrssicherungspflichten für die gesamte Anlage – und müsse deren Erfüllung selbst sicherstellen können. Wann ist die GdWE sogar zum Handeln verpflichtet? Der Bundesgerichtshof legt differenzierte Maßstäbe fest: Sind mehrere Balkone zwingend sanierungsbedürftig, ist die GdWE zum aktiven Tätigwerden verpflichtet – schon weil ein koordiniertes Vorgehen unumgänglich ist. Ist nur ein einzelner Balkon betroffen, bestehe eine Handlungspflicht, wenn es dem betreffenden Eigentümer unzumutbar wäre, selbst tätig zu werden. Drohen durch den Zustand von Balkonen Schäden für Dritte oder übrige Eigentümer, müsse die GdWE in jedem Fall einschreiten. Sobald die GdWE selbst eine Erhaltungsmaßnahme beschließe und durchführe, ende spiegelbildlich die individuelle Zuständigkeit des betroffenen Eigentümers – die Kostenpflicht gemäß Teilungserklärung bleibe jedoch bestehen. Urteil und Reichweite des Beschlussersatzes Der Bundesgerichtshof erklärt die Negativbeschlüsse für ungültig und ersetzt sie durch einen gerichtlichen Grundlagenbeschluss, wonach die GdWE die Balkonsanierung selbst durchführen muss.  Die Festlegung auf eine konkrete Sanierungsvariante lehnt der Bundesgerichtshof dagegen ab – diese Entscheidung verbleibe bei den Wohnungseigentümern. Es sei in der Regel ausreichend, wenn das Gericht im Wege der Beschlussersetzung die grundsätzliche Richtung vorgebe.

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Im Beschluss vom 12. März 2026 (Az. 9 U 8/26) hat das Oberlandesgericht Oldenburg über die Frage entschieden, ob der Eigentümer eines E-Bikes nach einem leichten Sturz verpflichtet ist, den Lithium-Ionen-Akku fachmännisch auf Brandgefahren untersuchen zu lassen. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Sohn einer Mieterin war im Januar 2023 bei Glatteis mit dem E-Bike gegen einen Bordstein gefallen. Das Fahrrad blieb äußerlich unbeschädigt und wurde anschließend zwei Monate lang weiter genutzt. Dann geriet der Akku des an den Carport angelehnten E-Bikes in Brand; das Feuer griff auf das Wohngebäude und benachbarte Gebäude über. Der Gebäudeversicherer des Hauseigentümers – der den Schaden reguliert hatte – klagte aus übergegangenem Recht gegen die Haftpflichtversicherung der Mieterin und argumentierte, diese habe nach dem Sturz eine Fachprüfung des Akkus veranlassen müssen. Kein Verschulden der Mieterin trotz bekannter Brandgefahr Das Oberlandesgericht bestätigte die klageabweisende Entscheidung des Landgerichts.  Zwar eröffne das Abstellen eines E-Bikes mit Lithium-Ionen-Akku an einer Hauswand grundsätzlich eine abstrakte Gefahrenquelle. Haftungsbegründend werde eine Gefahr aber erst dann, wenn sich die naheliegende Möglichkeit einer Rechtsgutsverletzung ergebe.  Die Sicherheitshinweise des Herstellers selbst beschrieben Akkubrände als Ereignisse, die nur in sehr seltenen Fällen unter ungünstigen Umständen auftreten könnten. Ein solches Szenario müssten Nutzer nicht ohne Weiteres in Betracht ziehen – zumal Lithium-Ionen-Akkus in zahllosen Alltagsgeräten verbaut und trotz abstrakter Brandgefahr zugelassen seien. Keine Inspektionspflicht nach äußerlich schadlosem Sturz Nach einem leichten Sturz ohne sichtbare Beschädigungen und ohne Einschränkung der Fahrtüchtigkeit bestehe objektiv keine naheliegende Gefahr eines Akkubrandes.  Mangels gesetzlicher Wartungspflicht für Lithium-Ionen-Akkus und angesichts der problemlosen Weiternutzung über zwei Monate durfte die Mieterin darauf vertrauen, dass von dem Fahrrad keine Brandgefahr ausgehe. Bedeutung für Vermieter und Eigentümer Die Entscheidung verdeutlicht, dass die bloße Kenntnis von vereinzelter Berichterstattung über Akkubrände kein allgemeines Verkehrsbewusstsein begründet, das eine Pflicht zur Fachinspektion nach einem leichten Sturz auslösen würde.  Solange ein E-Bike äußerlich unbeschädigt und fahrtüchtig ist, genügt ein Eigentümer den an ihn zu stellenden Sorgfaltsanforderungen, wenn er auf die Verkehrssicherheit des Geräts vertraut. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Im Urteil vom 20. März 2026 (Az. 14 U 128/25) hat das OLG Karlsruhe über die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung eines langfristigen Hotelmietvertrags entschieden – und dabei grundlegende Fragen zum vertraglichen Abmahnerfordernis sowie zur Doppelfunktion einer unwirksamen Kündigung geklärt. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Eine Hotelbetreiberin mietete seit 2021 ein Hotelgebäude mit 153 Zimmern auf Basis eines Mietvertrags mit 25-jähriger Festlaufzeit. Ab März 2024 häuften sich Zahlungsrückstände bei den monatlichen Mieten. Nach einer Abmahnung im Oktober 2024 und ausbleibender Novembermiete sprach die Vermieterin am 7. November 2024 die fristlose Kündigung aus – ohne zuvor eine qualifizierte Abmahnung im Sinne der Vertragsklausel erteilt zu haben. Weitere fristlose Kündigungen folgten im April, Juni, Juli und August 2025, als sich die Rückstände auf über 700.000 Euro auftürmten. Vertragliches Abmahnerfordernis modifiziert das gesetzliche Kündigungsrecht Das Oberlandesgericht stellt klar, dass die Vertragsklausel, die eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nur „nach vorangegangener schriftlicher Abmahnung" erlaube, § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB inhaltlich modifiziere. Ohne vorherige qualifizierte Abmahnung sei die Kündigung vom 7. November 2024 daher unwirksam gewesen.  Sinn und Zweck der Klausel sei es, der Mieterin bei einem derart langfristigen und existenzprägenden Vertrag die Konsequenzen anhaltender Rückstände vor Augen zu führen, bevor eine fristlose Kündigung ausgesprochen werde. Unwirksame Kündigung gilt als vertragliche Abmahnung Allerdings: Das Oberlandesgericht wertet die unwirksame Kündigung vom 7. November 2024 als das vertraglich geforderte Abmahnungsäquivalent. Denn durch den Ausspruch der fristlosen Kündigung sei der Hotelbetreiberin in aller Deutlichkeit vor Augen geführt worden, dass weitere Zahlungsrückstände nicht mehr geduldet würden. Damit sei das Abmahnerfordernis für die nächste Kündigung erfüllt gewesen. Die darauffolgende fristlose Kündigung vom 7. April 2025 – bei einem Rückstand von über 217.000 Euro – sei daher wirksam und beendete das Mietverhältnis. Kein Verstoß gegen Treu und Glauben Die Berufung auf die Kündigung sei auch nicht treuwidrig gewesen. Die Zahlungsrückstände überstiegen bei Weitem eine Monatsmiete, seien nicht vollständig ausgeglichen worden und setzten sich in der Folgezeit weiter fort.  Das wirtschaftliche Interesse der Mieterin am Fortbestand des Hotelbetriebs vermochte das Interesse der Vermieterin an vertragsgemäßen Zahlungen nicht zu überwiegen. Automatische Beendigung des Hotelausstattungsvertrags Parallel zum Hotelmietvertrag hatte die Mieterin mit einer Tochtergesellschaft der Vermieterin einen gesonderten Mietvertrag über die Hotelausstattung geschlossen. Dieser enthielt eine Klausel, wonach er automatisch ende, sobald der Hotelmietvertrag aus welchem Grund auch immer erlösche. Mit Wirksamkeit der Kündigung vom 7. April 2025 endete damit auch der Ausstattungsvertrag – ohne gesonderte Kündigung. Die Mieterin wurde zur Herausgabe sowohl der Hotelräume als auch der gesamten Ausstattung verurteilt. >> Zum Volltext des Urteils

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Nach dem Auszug eines Mitmieters stehen Wohngemeinschaften oft vor der Frage, wie sie die frei gewordene Wohnfläche nutzen und die Mietkosten weiterhin stemmen können. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun mit Beschluss vom 7. Oktober 2025 (VIII ZR 11/24) entschieden, dass verbleibende Mieter grundsätzlich ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Zimmers haben und einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung gegenüber dem Vermieter geltend machen können (§ 553 Abs. 1 S. 1 BGB). Rechtliche Erwägungen zur Untervermietung Der BGH betont, dass das berechtigte Interesse an der Untervermietung bereits dann vorliegt, wenn die verbleibenden Mieter die Mietkosten reduzieren wollen. Die Gefahr, dass der ausgezogene Mitmieter das Mietverhältnis kündigt und damit den Wohnungsverlust der verbleibenden Mieter auslöst, verstärkt das Interesse. Es reicht aus, wenn das Interesse in der Person eines von mehreren Mietern besteht, nicht alle müssen betroffen sein. Untermietzuschlag und Zumutbarkeit Ein Untermietzuschlag nach § 553 Abs. 2 BGB ist nicht erforderlich, wenn die Belegung der Wohnung unverändert bleibt und keine zusätzlichen Einnahmen erzielt werden. Der Vermieter kann die Erlaubnis zur Untervermietung nicht mit Erfolg verweigern, da keine Umstände vorliegen, die die Untervermietung für sie unzumutbar machen. >> Zum Volltext der Entscheidung

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