VermieterVerein e.V.

Die sog. Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) bedeutet bei Wiedervermietungen das Verbot der Erhöhung der Wohnraummiete um mehr als zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Wo und wann gilt die Mietpreisbremse? Der räumliche Geltungsbereich wird jeweils durch die Länder festgelegt. Die Mietpreisbremse gilt also nur dort und nur dann, wenn der Landesgesetzgeber von der Verordnungsermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB wirksam Gebrauch gemacht hat. Den Grundfall dieser Mietpreisbindung bilden reguläre Wohnungen in Bestandsimmobilien, die auch in jüngerer Zeit nicht modernisiert worden sind. Ausnahmen In § 556f BGB existieren zwei Ausnahmen: die eines Neubaus (nach dem 01.10.2014)und die einer ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung, für die § 556d, und bei umfassender Modernisierung auch § 556e BGB, nicht anzuwenden sind. Weiterhin ist in § 556e BGB geregelt,  dass der Vermieter eine Miete bis zur Höhe der Vormiete wirksam vereinbaren kannoder eine Überschreitung entsprechend einer Modernisierungsmieterhöhung möglich ist. Ausgenommen von der Regelung ist darüber hinaus Wohnraum, der zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird sowie zu möblierender Wohnraum, der Teil der Vermieterwohnung ist. Darüber hinaus auch Mietverhältnisse in Studierenden- oder Jugendwohnheimen.

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Die verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ist durch die Heizkostenverordnung (HeizkV) zwingend vorgeschrieben. Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die Verteilung der übrigen Kosten (sog. Grundkosten) erfolgt nach einem Flächenmaßstab, § 7 Abs. 1 S. 5 HeizkV. Die Regelungen der Heizkostenverordnung können mietvertraglich abbedungen werden in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, § 2 HeizkV. >> Weitere Informationen

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Das Landgericht Frankenthal hat mit Urteil vom 04.06.2024 (Az. 30O 300/23) über einen Sachverhalt entschieden, bei dem die Mieter einem Makler für den durch den Vermieter beabsichtigten Verkauf der Mietsache zunächst die Anfertigung von Fotos erlaubt und nach Veröffentlichung die Löschung der Fotos verlangt hatten.  Das Gericht kommt dabei zu dem Ergebnis, dass die Einwilligung durch die Mietpartei formlos möglich sei und nur ausdrücklich widerrufen werden könne.  Mieter erlauben zunächst die Aufnahme von Fotos  Konkret wurden in Vorbereitung des Verkaufs der von den Mietern bewohnten Doppelhaushälfte im Beisein derselben bei einem mit diesen abgesprochenen Termin Fotos durch Mitarbeiter des Maklerbüros erstellt.  Diese Fotos wurden im Anschluss in einer entsprechenden Verkaufsanzeige in einem Immobilienportal veröffentlicht sowie in einem gedruckten Exposé verwendet.  Die Mieter verlangten kurz darauf jedoch die Löschung der Fotos und begründeten dies mit einem diffusen Gefühl des Beobachtetseins. Das Maklerbüo löschte daraufhin sämtliche Fotos von den Innenräumlichkeiten der Mieter.  Keine hohen Anforderungen an die Einwilligung  Das Gericht entscheidet, dass den Mietern über die Löschung hinaus keine Ansprüche, insbesondere keine solchen auf Schadensersatz, zustehen. Das Maklerbüro habe keine erheblichen Pflichten verletzt. Das Gericht führt aus, dass durch die Mieter ursprünglich eine wirksame Einwilligung in die Fertigung der Fotos vom Innenbereich der Mietsache erteilt worden sei.  Unter einer Einwilligung im Sinne der maßgeblichen Datenschutzgrundverordnung sei nach Art. 4 Nr. 11 DS-GVO jede freiwillig für den bestimmten Fall, in informierter Weise und unmissverständlich abgegebene Willensbekundung in Form einer Erklärung oder einer sonstigen eindeutig bestätigenden Handlung zu verstehen, mit der die betroffene Person zu verstehen gebe, dass sie mit der Verarbeitung der sie betreffenden personenbezogenen Daten einverstanden sei. Die Erteilung einer Einwilligung müsse dabei weder schriftlich noch ausdrücklich erfolgen; vielmehr könne diese bereits nach dem Wortlaut von Art. 4 Nr. 11 DS-GVO auch durch eine sonstige eindeutig bestätigende Handlung, also konkludent, erfolgen.  Die Mieter hätten Mitarbeiter der Maklerbüros in die von ihnen bewohnte Immobilie eingelassen, damit diese Lichtbildaufnahmen von den Innenräumlichkeiten fertigen können. Damit hätten sie konkludent und unmissverständlich ihren Willen bekundet, dass das Fertigen von Lichtbildaufnahmen von ihrem Einverständnis gedeckt sei.  Über Widerrufsmöglichkeit muss belehrt werden Zwar liege insoweit ein datenschutzrechtlicher Verstoß vor, dass die Mieter nicht darüber informiert worden seien, dass diese Einwilligung jederzeit widerrufen werden könne.  Aus diesem Verstoß folge jedoch nicht, dass die ursprüngliche Einwilligung als von Anfang an unwirksam zu betrachten sei. Anderenfalls würde die explizit in Art. 4 Nr. 11 DS-GVO vorgesehene Möglichkeit der konkludenten Einwilligung jeder praktischen Möglichkeit beraubt, was vom Gesetzgeber nicht gewollt sein könne.  Im Übrigen könne eine einmal erteilte Einwilligung nur ausdrücklich widerrufen werden, was vorliegend nicht erfolgt sei. >> Zum Volltext des Urteils

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Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 17.05.2024 (Az. 63 S 193/23) eine durch den Vermieter erklärte fristlose sowie ordentliche Kündigung als unwirksam angesehen, die auf Grundlage wiederholten Falschparkens des Mieters ausgesprochen wurde. Im konkreten Fall stellte der Mieter sein Fahrzeug wiederholt am abgesenkten Bordstein vor der Garage und vor der Grundstückszufahrt ab. Fristlose Kündigung Das Gericht führt aus, dass mit dem Parken auf öffentlichem Straßenland vor der Einfahrt zur Garage des Vermieters oder in anderen Fällen vor der Zufahrt zum Grundstück kein derart erhebliches Fehlverhalten vorliege, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses als unzumutbar erscheinen lasse. Der Parkverstoß begründe zwar eine Ordnungswidrigkeit nach der Straßenverkehrsordnung, sei aber hinsichtlich seiner Schwere nicht vergleichbar mit gegen den Vermieter oder seinen Mitarbeitern gerichteten Straftaten wie etwa Beleidigungen oder tätliche Angriffe, die in der Regel eine fristlose Kündigung rechtfertigten. Auch sei hier keine grundsätzlich vorab erforderliche Abmahnung ausgesprochen worden. Vorliegend sei darüber hinaus entscheidend, dass es zu keiner Störung des Hausfriedens oder Nötigung gekommen sei. Das Gericht berücksichtigt auch, dass die Garage und die Zufahrt jeweils aufgrund der Breite der nebeneinanderliegenden Zufahrten jeweils noch erreichbar und nutzbar gewesen sei. Zu berücksichtigen sei darüber hinaus, dass der Pkw der Beklagten nicht auf dem Grundstück, sondern vor dem Grundstück abgestellt wurde. Ordentliche Kündigung Diese Ausführungen überträgt das Gericht auch auf die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung, die es ebenfalls als unwirksam betrachtet.  Es liege mit dem Parkverstoß kein Verhalten vor, dass indirekt einen ausreichenden Bezug zum Mietverhältnis habe. Denn der durch das Verhalten entstandene Nachteil liege in der Eigentumsstörung und nicht in einer Verletzung des Mietvertrags oder einer Störung des Hausfriedens. Die Vermieterin sei daher als Eigentümerin der Garage und der Grundstückszufahrt darauf zu verweisen, gegen Falschparker – seien es Mieter oder Dritte – mit den umfassenden allgemeinen zivilrechtlichen Schutz- und Abwehrrechten gemäß §§ 1004, 862 BGB vorzugehen. >> Zum Volltext des Urteils

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