VermieterVerein e.V.

Die Gas-Knappheit in Folge des Ukraine-Krieges und die damit einhergehenden steigenden Gaspreise stellen Vermieter vor die Frage, ob eine Herabsenkung der Heiztemperatur – zumindest nachts – möglich ist. Darüber hinaus stehen Vermieter vor dem Dilemma, gegebenenfalls für fehlendes Gas gegenüber den Mietern einstehen zu müssen. In unserem aktuellen Blogartikel widmen wir uns der Frage, ob der Vermieter überhaupt dazu verpflichtet ist, eine bestimmte (Mindest-)Temperatur zu gewährleisten und ob dem Mieter gegebenenfalls ein Minderungsrecht zusteht, sollte eine bestimmte Temperaturschwelle unterschritten werden. >> Hier geht es zum Blogartikel

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Schönheitsreparaturen: Keine Kostenbeteiligung des Mieters bei Unwirksamkeit der Klausel, wenn Mieter die Arbeiten nicht verlangt Wurde die Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter übertragen, kann dieser nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unter Umständen dennoch bei eigener Kostenbeteiligung Schönheitsreparaturen als Instandsetzung verlangen, wenn sich die ursprünglich unrenovierte Wohnung weiter verschlechtert.  Das Amtsgericht Ibbenbüren verneint eine Kostenbeteiligung des Mieters mit Urteil vom 27.05.2021 (Az. 30 C 330/20) allerdings für den umgekehrten Fall, wenn der Vermieter die Arbeiten von sich aus durchführt und der Mieter dies nicht verlangt hat.  >> Weiterlesen

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Dem Mieter können Gartenpflegearbeiten übertragen werden. Wozu ist der Mieter aber verpflichtet, was darf er und worauf muss der Vermieter achten? > Lesen Sie mehr in unserem Blogartikel. 

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Nach Urteilen des Bundesgerichtshofs vom 20.07.2022 (Az. VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21) dürfen an die formellen Anforderungen für die Erklärung einer Modernisierungsmieterhöhung keine zu strengen Anforderungen gestellt werden.  Abgrenzung von Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen Nach § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dabei ist die Mieterhöhung gemäß § 559b Abs. 1 BGB dem Mieter in Textform zu erklären und darin die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern. Damit soll nach dem Bundesgerichtshof insbesondere eine Abgrenzung berücksichtigungsfähiger Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) von insoweit nicht berücksichtigungsfähigen Erhaltungsmaßnamen (§ 555a BGB)gewährleistet werden. Diese formellen Anforderungen an die Erhöhungserklärung in § 559b Abs. 1 BGB bildeten das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten.  Der Mieter solle so in die Lage versetzt werden, den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität zu überprüfen zu können. Angabe des Gesamtbetrages der Kosten einer Modernisierungsmaßnahme formell ausreichend Dennoch dürften die Hürden für die Mieterhöhungserklärung in formeller Hinsicht nicht zu hoch angesetzt werden. Denn eine Überspannung der Anforderungen könne dazu führen, dass der Vermieter eine inhaltlich berechtigte Mieterhöhung nicht durchsetzen könne und ihm der Anreiz zur Durchführung von - vom Gesetzgeber ausdrücklich erwünschten - Modernisierungsmaßnahmen genommen würde. Davon ausgehend sei es in formeller Hinsicht aus diesem Grund ausreichend, wenn der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweise und einen aus seiner Sicht in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich mache.  Eine weitergehende Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien sei nicht erforderlich. Dem Mieter stehe zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Einsichtsrecht zur Verfügung. Materiell-rechtliche Nachprüfung Ob die vom Vermieter angesetzten Erhöhungsbeträge tatsächlich zutreffend und angemessen seien, betreffe allein die materiell-rechtliche Nachprüfung der Erhöhungserklärung nach § 559 BGB.  In deren Rahmen obliege dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur dafür, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handele, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Maßnahmen entfallen seien. > Zum Volltext des Urteils VIII ZR 337/21

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