VermieterVerein e.V.

Der Bundesgerichtshof hat in zwei Grundsatzurteilen vom 20.05.2026 (VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25) klargestellt, dass Vermieter nach der Umstellung von einer durch Mieter selbst betriebenen Einzelofenheizung auf eine gewerbliche Wärmelieferung die Kosten hierfür nicht automatisch in vollem Umfang als Betriebskosten auf die Mieter umlegen dürfen. Die zentrale Vorschrift des § 556c BGB, die die Umlage von Wärmelieferungskosten nach Umstellung von vermieterseitiger Eigenversorgung regelt, ist auf diese Konstellation weder unmittelbar noch analog anwendbar. Rechtliche Erwägungen Nach Auffassung des BGH fehlt es an einer planwidrigen Regelungslücke im Gesetz: § 556c BGB setzt voraus, dass bereits vor der Umstellung eine Betriebskostentragungspflicht für Wärme bestand. Im entschiedenen Fall hatten die Mieter ihre Wohnungen zuvor eigenständig beheizt und keine Heizkosten als Betriebskosten an den Vermieter gezahlt. Die Vorschrift kann daher nicht auf Fälle übertragen werden, in denen die Mieter bislang selbst für die Wärmeversorgung verantwortlich waren. Zurückverweisung an Vorinstanz Eine ergänzende Vertragsauslegung kommt nach Ansicht des Gerichts nur insoweit in Betracht, als die Parteien nach der Umstellung zumindest stillschweigend eine Umlage der Wärmekosten vereinbart haben. Die bloße Zahlung von Heizkostenvorauszahlungen kann dabei als konkludente Zustimmung zu einer Umlage der Kosten gewertet werden, allerdings nur in dem Umfang, in dem diese auch bei einer zentralen Wärmeversorgung durch den Vermieter nach der Heizkostenverordnung angefallen wären. Ob darüber hinaus auch kalkulatorische Kosten (wie sie beim Contracting entstehen) umlagefähig sind, ist anhand der konkreten Vertrags- und Abrechnungslage zu prüfen und wurde an die Vorinstanz zur weiteren Aufklärung zurückverwiesen. Die Urteile schaffen Klarheit für Vermieter und Mieter: Nach einer Umstellung von Mietereinzelöfen auf gewerbliche Wärmelieferung können Wärmelieferungskosten nicht automatisch in vollem Umfang als Betriebskosten umgelegt werden. Entscheidend ist, ob und in welchem Umfang eine Umlagevereinbarung – ausdrücklich oder konkludent – getroffen wurde. Die Anwendung des § 556c BGB ist in solchen Fällen ausgeschlossen. Die Verfahren wurden zur weiteren Sachaufklärung an die Vorinstanz zurückverwiesen.

Weiter lesen 

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21.05.2026 (I ZR 224/25) entschieden, dass ein Wohnungsvermittler, der zugleich als Verwalter der vermittelten Wohnung tätig ist, keinen Anspruch auf eine Vermittlungsprovision hat – weder gegenüber dem Mieter noch gegenüber dem Vermieter. Provisionsvereinbarungen in solchen Konstellationen sind nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG unwirksam. Gesetzlicher Provisionsausschluss gilt umfassend Der BGH stellt klar, dass der gesetzliche Provisionsausschluss umfassend gilt: Sobald der Vermittler auch Verwalter der Wohnung ist, kann er für die Vermittlung des Mietvertrags kein Entgelt verlangen, unabhängig davon, ob der Anspruch gegen den Mieter oder den Vermieter gerichtet ist. Der Wortlaut des Gesetzes erfasst ausdrücklich jegliche Entgeltvereinbarung in solchen Fällen. Eine Einschränkung auf Mieterseite lehnte der Senat ab, da auch eine vom Vermieter gezahlte Provision letztlich auf den Mieter umgelegt werden könnte und so dem Schutzzweck des Gesetzes widerspräche. Verfassungsrechtliche Bedenken zurückgewiesen Auch verfassungsrechtliche Bedenken gegen diese Auslegung wies der BGH zurück. Die Regelung sei geeignet und verhältnismäßig, um Missstände auf dem Wohnungsmarkt zu verhindern und die wirtschaftlich schwächere Mieterseite zu schützen. Wohnungsvermittlern blieben zudem ausreichend berufliche Betätigungsfelder, etwa die Vermittlung von Gewerberäumen oder Immobilienverkäufen. Im konkreten Fall musste die beklagte Verwalterin die von der Vermieterin gezahlten Provisionen für die Vermittlung von Mietverträgen über die von ihr verwalteten Wohnungen zurückzahlen.

Weiter lesen 

Das Landgericht Flensburg hat mit Urteil vom 17.04.2026 (1 S 64/25) entschieden, dass eine außerordentliche Kündigung wegen Hausfriedensstörung in einer Hausgemeinschaft mit wechselseitigen Störungen nur unter bestimmten Voraussetzungen wirksam ist. Der Vermieter darf nicht willkürlich einen Mieter kündigen, sondern muss nach seinen Möglichkeiten Bemühungen anstellen, den Hauptverantwortlichen der Störungen zu ermitteln. Unterlässt er dies, ist die Kündigung unwirksam. Vermieter muss sich bemühen, Initiator der Störungen zu ermitteln Das Gericht betonte, dass bei nachhaltigen Störungen des Hausfriedens (§ 569 Abs. 2 BGB) der Vermieter verpflichtet ist, die Mieter gleich zu behandeln und insbesondere den Hauptverantwortlichen der Störung zu adressieren. Im vorliegenden Fall war der Klägerin bekannt, dass sowohl der Beklagte als auch eine weitere Mieterin an den Störungen beteiligt waren und sich diese gegenseitig bedingten. Die Klägerin hatte jedoch keine Bemühungen unternommen, den Initiator der Störungen zu ermitteln, obwohl der Beklagte mehrfach auf Ruhestörungen durch die andere Mieterin hingewiesen hatte und das Mietverhältnis mit ihm zuvor beanstandungsfrei verlief. Kündigung unwirksam Das Landgericht stellte klar, dass der Vermieter in solchen Fällen verpflichtet ist, sämtliche Parteien anzuhören und nach seinen Möglichkeiten zu prüfen, wer die Hauptverantwortung trägt. Eine Kündigung, die ohne diese Bemühungen ausgesprochen wird, ist gemäß § 242 BGB unwirksam. Die Klage auf Räumung wurde daher abgewiesen. Das Urteil unterstreicht die Pflicht des Vermieters zur sorgfältigen Prüfung bei außerordentlichen Kündigungen wegen Hausfriedensstörung in einer Hausgemeinschaft mit mehreren Beteiligten. Willkürliche Kündigungen ohne Ermittlung des Hauptverantwortlichen sind unzulässig und unwirksam.

Weiter lesen 

Das Landgericht München I hat mit Urteil vom 24. April 2025 (43 O 10149/24) entschieden, dass eine Mieterin auch dann zur Zahlung der Miete verpflichtet bleibt, wenn sie sich im Annahmeverzug befindet, weil sie die angebotenen Schlüssel zum Mietobjekt zu Unrecht verweigert hat. Die fristlose Kündigung der Mieterin wurde als unwirksam bewertet, da kein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorlag und eine erforderliche Abmahnung nicht erfolgt war. Mieterin befand sich in Annahmeverzug Das Gericht stellte klar, dass die Mieterin die Annahme der angebotenen Schlüssel (Haustür- und Korridorschlüssel) zu Unrecht verweigerte. Die Übergabe von Büroschlüsseln war laut Vertrag nicht geschuldet, die Mieterin hätte die Zylinder selbst einbauen müssen. Da sie die Schlüssel nicht angenommen hat, befand sie sich im Annahmeverzug und war weiterhin zur Mietzahlung verpflichtet. Rückforderung der Miete ausgeschlossen, sofern Nichtschuld erkennbar Die Klage der Mieterin auf Feststellung der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses, Rückzahlung der Miete und Kaution sowie Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten wurde abgewiesen. Insbesondere scheiterte die Rückforderung der gezahlten Mieten an § 814 BGB, da der Geschäftsführer der Mieterin als erfahrener Geschäftsmann die Nichtschuld hätte erkennen können. Die Kaution war mangels Fälligkeit nicht zurückzuzahlen, da der Vermieterin noch ein Sicherungsinteresse zustand. Im Rahmen der Widerklage sprach das Gericht der Vermieterin den Anspruch auf Zahlung rückständiger Mieten für August bis Oktober 2024 nebst Zinsen zu, da die Mieterin sich im Annahmeverzug befand und die fristlose Kündigung der Vermieterin wegen Zahlungsverzugs wirksam war.

Weiter lesen