VermieterVerein e.V.

Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 28.03.2025 (Az. V ZR 105/24) mit der Frage befasst, ob der einem Eigentümer eine bauliche Veränderung gestattende Beschluss der Gemeinschaft mit der Begründung einer Sorge vor Lärm angefochten werden kann. Im Ergebnis wird das verneint. Im konkreten Fall hatte de Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschlossen, dem Eigentümer einer Penthouse-Wohnung im achten Stock den Einbau einer Klimaanlage zu gestatten. Die im vierten Obergeschoß wohnende Klägerin reichte Anfechtungsklage gegen diesen Beschluss ein. Keine unbillige Benachteiligung Die Kompetenz der Wohnungseigentümer, einem Sondereigentümer eine bauliche Veränderung – hier: den mit einer Kernbohrung durch die im Gemeinschaftseigentum stehende Außenfassade verbundenen Einbau des Split-Klimageräts – durch Beschluss zu gestatten, folge aus § 20 Abs. 1 WEG. Der Beschluss sei nur dann für ungültig zu erklären, wenn die beschlossene Maßnahme den klagende Eigentümerin nach § 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG unbillig benachteilige, andere entgegenstehende Regelungen kämen vorliegend nicht in Betracht. Eine unbillige Benachteiligung eines Wohnungseigentümers setze voraus, dass die beabsichtigte Maßnahme bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfte. Letztlich müsse die bauliche Veränderung aus objektiver Sicht zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führen, indem die Nachteile einem oder mehreren Wohnungseigentümern in größerem Umfang zugemutet werden als den übrigen. Es sind nur die unmittelbaren Auswirkungen maßgeblich Dabei seien nur die unmittelbar mit der baulichen Veränderung verbundenen Auswirkungen – hier also die Kernbohrung durch die im Gemeinschaftseigentum stehende Außenfassade sowie Art und Ort der Anbringung des näher bezeichneten Klimageräts –, nicht aber Auswirkungen des späteren Gebrauchs zu berücksichtigen. Dies können im Ausnahmefall nur anders sein, wenn offensichtlich sei, dass ein Eigentümer unbillig benachteiligt werde. Die Bestandskraft eines Beschlusses, mit dem einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gestattet wird, schließe gegen den Bauwilligen gerichtete Abwehransprüche anderer Wohnungseigentümer wegen Immissionen im räumlichen Bereich ihres Sondereigentums infolge der Nutzung der baulichen Veränderung nicht aus. Denkbar seien spätere Abwehransprüche nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG bzw. § 1004 Abs. 1 i.V.m. § 906 BGB.  Um diese Ansprüche durchzusetzen, bedürfe es auch keines Tätigwerdens der oder eines vorgelagerten Vorgehens gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Vielmehr könne der nachteilig in seinem Sondereigentum betroffene Wohnungseigentümer sie unmittelbar gegen den störenden Wohnungseigentümer geltend machen. Diese Sichtweise entspreche auch dem Willen des Gesetzgebers, der die Hürden für eine bauliche Veränderung absenken wollte sowie den Wohnungseigentümern ermöglichen wollte, den baulichen Zustand ihrer Anlagen einfacher an die sich stetig ändernden Gebrauchsbedürfnisse anzupassen. Die Erreichung dieses Ziels würde erschwert, wenn eine von der Mehrheit gestattete bauliche Veränderung im Rahmen der Prüfung von § 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG auch an Auswirkungen der späteren Nutzung zu messen wäre. >> Zum Volltext des Urteils

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Das Oberlandesgericht Frankfurt a. M. hat mit Urteil vom 11.10.2024 (Az. 2 U 112/22) über einen Sachverhalt entschieden, in dem der Vermieter eines Ladenlokals zum Betrieb eines asiatischen Restaurants die Zahlung rückständiger Mieten forderte, während der Mieter Minderungsansprüche wegen eingeschränkter Nutzbarkeit aufgrund eines Brandschadens geltend machte. Rechtliche Besonderheiten des Mietvertrages Der Sachverhalt war dabei durch die folgenden rechtlichen Besonderheiten gekennzeichnet:  Der Mieter war mietvertraglich verpflichtet, die bestehende Einkaufspassage auf eigene Kosten in ein Restaurant umzubauen.  Der Vermieter gewährte dem Mieter hierfür einen erheblichen Mietnachlass über die gesamte Laufzeit und eine anfängliche mietfreie Zeit. Der wirtschaftliche Wert dieses Nachlasses wurde auf ca. 166.200 € beziffert.  Der Mieter übernahm darüber hinaus auch die Verantwortung für Wartung, Instandhaltung und Pflege der von ihm eingebauten Anlagen. Die Haftung des Vermieters für Schäden an Mietersachen wurde mit Ausnahme von Vorsatz und grober Fahrlässigkeit eingeschränkt. Der Mieterhaftung wurde auch für die von ihm durchgeführten Umbauarbeiten festgelegt.  Schließlich wurde dem Mieter auferlegt, alle notwendigen Versicherungen für Umbau und Betrieb abzuschließen. Der Vermieter schloss eine Gebäudeversicherung ab, deren Kosten auf den Mieter umgelegt wurden. Weitgehende mietvertragliche Übertragung der Instandsetzung auf den Mieter wirksam Das Gericht entschied zu Gunsten des Vermieters, der Mieter wurde also zur Zahlung der rückständigen Mieten verurteilt. Obwohl die Tauglichkeit zum Gebrauch als Restaurant aufgehoben war, sei eine Minderung ausgeschlossen.  Entscheidend sei, dass die Brandursache im Verantwortungs- und Gefahrenbereich des Mieters gelegen habe (Elektroinstallation/Geräte hinter der Theke). Nach der Rechtsprechung zur Beweislastverteilung ("Sphärentheorie") müsse der Mieter in einem solchen Fall beweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten habe, was ihm hier nicht gelungen sei. Der Mietvertrag habe die Pflicht zur Herstellung und wesentlichen Instandhaltung des Restaurantbetriebs wirksam auf den Mieter übertragen, kompensiert durch einen erheblichen Mietnachlass. Dem Vermieter sei primär die Pflicht für "Dach und Fach" verblieben. Die Beweisaufnahme habe ergeben, dass das Gebäude selbst für den Schaden nicht ursächlich sei. Das Gericht stellt weiter fest, dass der Vermieter selbst dann, wenn er zur Instandsetzung verpflichtet gewesen wäre, diese nicht habe durchführen können, da der Mieter den Zugang durch das Nichtentfernen seiner beschädigten Einbauten verhindert habe. >> Zum Volltext des Urteils

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Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 15.04.2025 (Az. VIII ZR 300/23) entschieden, dass sich bei Fehlen eines schriftlichen Energieversorgungsvertrags das Leistungsangebot eines Strom- und Gasversorgungsunternehmens an den Vermieter richtet, wenn die einzelnen Zimmer der Wohnung durch separate Mietverträge vermietet sind, die Wohnung aber lediglich über einen Zähler für Strom und Gas verfügt.  Entschieden wird damit abweichend von dem sonst anzuwendenden Grundsatz, dass regelmäßig der Mieter einer Wohnung Vertragspartner des Versorgers wird.  Nur ein Zähler, mehrere Mietverträge Im konkreten Fall waren die Zimmer der Wohnung einzeln mit gesonderten Mietverträgen über unterschiedliche Laufzeiten vermietet, wobei sämtlichen Mietern das Recht zur Nutzung der Gemeinschaftsräume wie Küche und Bad eingeräumt wurde.  Nur die Wohnung, nicht hingegen die einzelnen Zimmer, verfügten über einen Zähler für Strom und Gas. Mieter werden kein Vertragspartner des Energieversorgers Der Bundesgerichtshof führt aus, dass unter diesen konkreten Umständen ein Versorgungsvertrag mit der Vermieterin der Wohnung zustande komme.  Zwar hätten alleine die Mieter Einfluss auf den Strom- und Gasverbrauch der Wohnung. Jedoch lasse sich dieser Verbrauch mangels separater Zähler nicht den einzelnen vermieteten Zimmern zuordnen. Auch hätten die einzelnen Mieter bei objektiver Betrachtung typischerweise kein Interesse daran, auch für die Verbräuche der anderen Mieter einzustehen. Der Umstand, dass sich das konkludente Angebot des Energieversorgungsunternehmens nur an die Vermieterin richtet, sei Folge des von ihr gewählten besonderen Vermietungskonzepts. Sie habe bewusst verhindert, dass der Verbrauch den Mietern zugeordnet werden könne. >> Zum Volltext des Urteils

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Das Amtsgericht Brandenburg entschied mit Urteil vom 27.03.2025 (Az. 30 C 99/23) über einen Fall der Eigenbedarfskündigung.  Eigenbedarf und Widerspruch Der klagende Vermieter kündigte ein Mietverhältnis, weil er die Wohnung für seine Schwester, dessen Lebensgefährten und deren zwei Kinder benötigte. Die beklagte Mieterin widersprach der Kündigung und berief sich auf eine unzumutbare Härte (§ 574 BGB), unter anderem wegen eines nötigen Schulwechsels ihrer Tochter, ihrer beruflichen Wiedereingliederung und ihrer gesundheitlichen Probleme. Das Gericht gibt dem Vermieter Recht und verurteilte die die Mieterin zur Räumung und Herausgabe der Mietsache.  Abwägung: Miete gewähre kein Dauerwohnrecht  Zwar könne die Mietpartei bei berechtigtem Interesse des Vermieters dennoch die Fortsetzung des  Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist. Hierbei seien die Belange beider Parteien abzuwägen. Bei der Interessenabwägung sei zu beachten, dass die Miete einem Mieter grundsätzlich nur ein Nutzungsrecht auf Zeit einräume und kein Dauerwohnrecht. Im konkreten Fall seien aber die Interesses des Vermieters als überwiegend anzusehen. Zwar lägen gesundheitliche Beeinträchtigungen vor, aber die Gefahr einer gravierenden und dauerhaften Verschlechterung durch den Umzug sei durch Beweisaufnahme nicht bestätigt worden. Die Härte der Mieterin beschränke sich im Wesentlichen auf den potenziell stressbehafteten Umzugsprozess selbst. Die Bemühungen um Ersatzwohnraum seien darüber hinaus unzureichend gewesen.  "Da somit hier nachteilige Folgen aufgrund eines erzwungenen Wohnungswechsels nicht sicher feststehen und diese etwaigen gesundheitlichen Folgen auch nur für einen relativ überschaubaren Zeitraum verursacht würden, besteht für den Fall einer Räumung vorliegend auch nur die bedingte Gefahr einer zeitweisen Verschlechterung des gesundheitlichen Zustands der Beklagten.". >> Zum Volltext des Urteils

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