VermieterVerein e.V.

Luftbilder von Wohngrundstücken: Kartendienst muss Darstellung unterlassen Wer ein Wohngrundstück bewohnt, muss es nicht hinnehmen, dass Luftbilder davon ohne Zustimmung weltweit im Internet verbreitet werden. Das gilt jedenfalls dann, wenn dabei Bereiche sichtbar werden, die von der Straße aus nicht einsehbar sind. Das hat das Landgericht Frankfurt am Main mit Urteil vom 24. September 2026 (Az. 2-03 O 388/25) entschieden. Geklagt hatte ein Grundstückseigentümer gegen Google als Betreiberin von 3D-Kartendiensten, die auf Basis von Luftbildern und Satellitenaufnahmen die Erdoberfläche dreidimensional darstellen. Nutzer konnten dort Neigungswinkel und Blickrichtung frei einstellen und so das Wohnhaus samt umfriedetem Gelände aus allen Perspektiven betrachten, auch den rückwärtigen Gartenbereich. Einem früheren Widerspruch des Klägers war die Betreiberin nur teilweise nachgekommen, sodass er Unterlassungsklage erhob. Er stützte sich auf sein allgemeines Persönlichkeitsrecht. Gericht sieht Persönlichkeitsrecht verletzt Das Gericht gab der Klage statt. Die Abbildungen zeigten nicht nur, was ein Passant auf der Straße ohnehin sehen könne, sondern auch Bereiche, die öffentlicher Beobachtung bewusst entzogen seien. Der Rückzugsbereich erstrecke sich auf das gesamte befriedete Grundstück, nicht nur auf das Haus selbst. Die Kammer nennt mehrere Punkte, die den Eingriff besonders schwer wiegen lassen: Aus den Bildern lassen sich Rückschlüsse auf die Lebensweise ziehen, etwa aus Grundstücksgröße und Gestaltung der Außenanlagen. Zudem werden die Zugänge zum Grundstück sichtbar. Die Daten bleiben nicht isoliert. Über weitere Quellen und mit Hilfe von KI lassen sie sich mit der Adresse und damit mit den Bewohnern verknüpfen. Die Aufnahmen entstehen heimlich durch unangekündigte Überflüge. Eigentümer können ihr Grundstück davor nicht schützen, etwa mit Planen, und Hecken oder Zäune bieten keinen Schutz. Interessenabwägung zugunsten des Eigentümers Die Berufsfreiheit der Betreiberin sah das Gericht nicht betroffen. Das Informationsinteresse der Nutzer sei nur gering schutzwürdig, weil es sich im Wesentlichen auf Neugier beschränke. Es genüge zudem, das Grundstück des Betroffenen unkenntlich zu machen. Auf ein besonderes Schutzbedürfnis, etwa ein erhöhtes Einbruchsrisiko, muss der Eigentümer sich nicht berufen. Der Schutz des häuslichen Rückzugsraums steht jedem zu, unabhängig von Status und Vermögen. Auch dass der Kläger als Geschäftsführer eines Immobilienunternehmens öffentlich auftritt, ändert daran nichts. Bedeutung für Vermieter Eigentümer selbstgenutzter Grundstücke, auch Vermieter, die auf dem Grundstück wohnen, können sich gegen die detaillierte 3D-Darstellung ihres Anwesens zur Wehr setzen.  Das Urteil stärkt ihre Position insbesondere dann, wenn nicht einsehbare Gartenbereiche und Zugänge abgebildet werden. Ein Widerspruch beim Dienstanbieter bleibt der naheliegende erste Schritt. Es handelt sich um eine Entscheidung der ersten Instanz, die ausdrücklich von einer abweichenden Entscheidung des LG Itzehoe abweicht. Ob sich die Rechtsprechung dauerhaft durchsetzt, bleibt abzuwarten. >> Zum Volltext des Urteils

Weiter lesen 

Das Amtsgericht Berlin-Spandau entschied mit Urteil vom 04.09.2026 – 5 C 85/26, dass Mieter nicht verpflichtet sind, den Einbau multifunktionaler Rauchwarnmelder mit Zusatzfunktionen (u.a. CO-Warnung, Raumklimaüberwachung, App-Anbindung) als Modernisierungsmaßnahme zu dulden, wenn diese Funktionen keine nachhaltige Wohnwertverbesserung im Sinne des § 555b BGB bewirken. Die Ersetzung vorhandener Rauchwarnmelder durch solche Geräte stellt keine duldungspflichtige Modernisierung dar. Modernisierungsmaßnahme und bauliche Veränderung Das Gericht erkennt zwar an, dass der Einbau eines neuen, multifunktionalen Rauchwarnmelders eine bauliche Veränderung im Sinne von § 555b BGB sein kann, insbesondere wenn zusätzliche Funktionen gegenüber dem bisherigen Zustand hinzukommen. Dies gilt insbesondere für den erstmaligen Einbau eines Geräts in der Küche. Modernisierungszweck und nachhaltige Wohnwertverbesserung Eine Duldungspflicht besteht jedoch nur, wenn die jeweiligen Funktionen des Geräts isoliert betrachtet eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache oder eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse bewirken (§ 555b Nr. 4, 5 BGB). Die reine Rauchwarnmeldefunktion und die Fernwartung stellen keine Modernisierung dar, wenn bereits Rauchwarnmelder vorhanden sind. Die Vernetzungsfunktion kann zwar das Sicherheitsniveau erhöhen, reicht aber allein nicht aus, um die Maßnahme als Modernisierung zu qualifizieren. Die CO-Warnfunktion ist in Wohnungen ohne Gasanschluss oder CO-Quellen nicht relevant. Die Raumklima- und App-Funktionen führen nach allgemeiner Verkehrsanschauung nicht zu einer Wohnwertverbesserung, da sie keinen unmittelbaren Effekt auf das Raumklima haben und zudem datenschutzrechtliche Bedenken auslösen. Weitere Zusatzfunktionen wie Assistenzlicht oder optimierter Alarmton sind nicht ausreichend dargelegt. Interessenabwägung und Zumutbarkeit Das Gericht betont, dass die Duldungspflicht auch unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters nach § 242 BGB ausscheidet. Die Zusatzfunktionen bieten keinen besonderen Nutzen für den Vermieter, während die Mieter datenschutzrechtliche und persönlichkeitsrechtliche Bedenken geltend machen können. Die Übertragung der Kosten auf die Mieter ist zudem nicht gerechtfertigt, wenn die Funktionen keine Modernisierungszwecke erfüllen. >> Zum Volltext des Urteils

Weiter lesen 

Der Ex-Partner einer Mieterin kann allein aus der weiteren Nutzung der Wohnung kein eigenes Besitzrecht gegenüber der Vermieterin ableiten. Darauf hat das Pfälzische Oberlandesgericht Zweibrücken in einem Berufungsverfahren hingewiesen (Beschluss vom 5. August 2026, Az. 4 U 38/26).  Im konkreten Fall hatte die Mieterin die Wohnung nach ihrem Auszug gekündigt. Ihr ehemaliger Lebensgefährte blieb jedoch in der Wohnung und vertrat die Auffassung, weiterhin zum Aufenthalt berechtigt zu sein. Zudem verlangte er von der Vermieterin Ersatz seiner Auszugskosten. Das Landgericht Landau in der Pfalz stellte demgegenüber fest, dass ihm kein Besitzrecht an der Wohnung zustand.   Weiternutzung begründet kein Mietverhältnis  Der 4. Zivilsenat des OLG Zweibrücken wies darauf hin, dass allein die ehemalige Lebensgefährtin Mieterin und damit im Verhältnis zur Vermieterin zum Besitz berechtigt gewesen sei. Nach ihrem Auszug und der Kündigung bestehe auch kein abgeleitetes Besitzrecht des Ex-Partners. Dabei berücksichtigte der Senat zudem, dass dieser vor dem Auszug mehrfach gegenüber seiner ehemaligen Lebensgefährtin gewalttätig geworden war.  Auch die weitere Nutzung der Wohnung als vertragsfremde Person begründe weder durch eine stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses noch auf andere Weise ein eigenes Besitzrecht oder ein Mietverhältnis mit der Vermieterin.   Nach dem Hinweis des OLG nahm der Ex-Partner seine Berufung zurück. Eine abschließende Berufungsentscheidung erging daher nicht. 

Weiter lesen 

Die befristete möblierte Vermietung von Wohnungen kann in einem Milieuschutzgebiet eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung darstellen. Das hat das Verwaltungsgericht Berlin mit Urteil vom 10. September 2026 (VG 19 K 95/26) entschieden. Im konkreten Fall vermietete eine Eigentümerin in Berlin-Neukölln 15 zuvor unbefristet vermietete Wohneinheiten für Zeiträume von drei bis zwölf Monaten. Angeboten wurden Einzelzimmer und vollständige Wohnungen zu All-In-Mieten einschließlich Möblierung, WLAN sowie Heiz- und Betriebskosten. Die durchschnittlichen Mieten lagen bei 32,63 Euro pro Quadratmeter für Einzelzimmer und 23,26 Euro pro Quadratmeter für ganze Wohnungen. Die gebietstypische Warmmiete ohne Möblierung betrug 10,37 Euro pro Quadratmeter.  Gericht sieht milieuschutzrechtlich relevante Nutzungsänderung  Das Bezirksamt Neukölln hatte die Vermietung auf Zeit untersagt. Das Verwaltungsgericht bestätigte diese Entscheidung. Nach Auffassung der 19. Kammer ist die Umstellung von einer unbefristeten auf eine drei bis zwölf Monate befristete Vermietung grundsätzlich geeignet, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Milieuschutzgebiet zu verändern. Die Wohnungen stünden nach dem konkreten Geschäftsmodell insbesondere einkommensschwächeren Haushalten und Familien mit Kindern nicht mehr in gleicher Weise zur Verfügung. Damit könne die Nutzungsänderung eine verdrängende Wirkung entfalten und den Zielen der sozialen Erhaltungsverordnung zuwiderlaufen.  Wohnnutzung allein schließt Genehmigungspflicht nicht aus  Dass die Wohnungen weiterhin zu Wohnzwecken genutzt werden, steht einer milieuschutzrechtlichen Nutzungsänderung nach Auffassung des Gerichts nicht entgegen. Entscheidend ist vielmehr, ob die geänderte Nutzungsform geeignet ist, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu gefährden. Ob das Vermietungsmodell bauplanungsrechtlich noch von einer bestehenden Baugenehmigung gedeckt ist, ist für diese Beurteilung nicht maßgeblich.   Bedeutung für Vermieter  Für Vermieter in Milieuschutzgebieten folgt daraus, dass der Wechsel von einer dauerhaften zu einer befristeten, möblierten Vermietung genehmigungspflichtig sein kann. Maßgeblich sind die konkrete Ausgestaltung des Vermietungsmodells und dessen mögliche Auswirkungen auf die geschützte Wohnbevölkerung.  Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Das Verwaltungsgericht hat die Berufung zum Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zugelassen.

Weiter lesen