VermieterVerein e.V.

Das Oberlandesgericht Nürnberg entschied mit Beschluss vom 24.03.2026 (14 W 456/26), dass sich ein Grundstückserwerber im gewerblichen Mietrecht nicht auf einen Schriftformmangel (§ 550 BGB) berufen darf, wenn er bei Erwerb des Objekts von der tatsächlichen Nutzung und den mündlichen Vereinbarungen Kenntnis hatte. Die Berufung auf den Formmangel ist in diesem Fall treuwidrig (§ 242 BGB). Rechtliche Erwägungen Das Gericht stellte klar, dass das Schriftformerfordernis des § 550 BGB primär dem Schutz des Erwerbers dient, indem es Transparenz über die mietvertraglichen Vereinbarungen schafft. Dieser Schutzzweck ist jedoch erfüllt, wenn der Erwerber vor Vertragsschluss die tatsächliche Nutzung und die mündlichen Absprachen kennt. Im konkreten Fall hatte der Geschäftsführer der Beklagten das Mietobjekt und die genutzten Flächen vor Erwerb persönlich besichtigt und die Nutzung mit der Klägerin besprochen. Damit war der Zweck der Schriftform – Information des Erwerbers – erreicht. Die Beklagte konnte sich daher nicht auf einen Formmangel berufen, um das Mietverhältnis zu beenden. Das Gericht wertete dies als treuwidriges Verhalten und änderte die Kostenentscheidung zugunsten der Klägerin ab. Die Beklagte trägt die gesamten Kosten des Rechtsstreits und des Beschwerdeverfahrens. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 27. März 2026 (V ZR 7/25) klargestellt, dass Wohnungseigentümer bei Beschlüssen über Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum nicht grundsätzlich verpflichtet sind, mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Die bisher verbreitete „Drei-Angebote-Regel“ ist damit nicht mehr verbindlich. Rechtliche Anforderungen an die Tatsachengrundlage Der BGH betont, dass die Entscheidung der Wohnungseigentümer auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage beruhen muss. Vergleichsangebote können eine solche Grundlage sein, sind aber nicht zwingend erforderlich. Entscheidend ist, ob die vorhandenen Informationen – etwa durch ein bewährtes Unternehmen, die Beratung durch Fachleute oder die Dringlichkeit der Maßnahme – aus Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine sachgerechte Entscheidung ausreichen. Einzelfallprüfung statt starrer Regeln Das Gericht lehnt eine schematische Betrachtung ab: Weder das Überschreiten einer bestimmten Bagatellgrenze noch die bloße Anzahl der Angebote ist maßgeblich. Auch bei größeren Maßnahmen kann es genügen, wenn die Eigentümer auf positive Erfahrungen mit einem Anbieter zurückgreifen oder ein Fachmann das Angebot geprüft hat. Die Einholung von Vergleichsangeboten ist nur dann erforderlich, wenn dies im konkreten Fall zur ordnungsgemäßen Verwaltung notwendig erscheint. Beschlüsse nur bei objektiv ungeeigneten oder überteuerten Angeboten anfechtbar Ein Beschluss ist nicht allein deshalb zu beanstanden, weil Vergleichsangebote fehlen. Ein Mangel liegt nur vor, wenn das Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist. Dies muss der Anfechtungskläger konkret und fristgerecht darlegen und beweisen. >> Zum Volltext des Urteils

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Der Bundesgerichtshof stellt im Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 50/25 klar, dass eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für Erhaltungsmaßnahmen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, wenn sie zu einer unangemessenen Benachteiligung einzelner Eigentümer führt. Insbesondere ist eine Umstellung von der Verteilung nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen auf das Objektprinzip (Verteilung nach Einheiten) bei unterschiedlich großen Wohnungen problematisch. Maßstab für die richterliche Kontrolle von Kostenbeschlüssen Der BGH betont, dass die richterliche Kontrolle solcher Beschlüsse nicht auf eine bloße Willkürprüfung beschränkt ist. Entscheidend ist, ob der neue Verteilungsschlüssel den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und keine ungerechtfertigte Benachteiligung Einzelner bewirkt. Der Begriff der "Willkürkontrolle" wird für das neue Recht aufgegeben. Stattdessen ist eine umfassende Angemessenheitsprüfung vorzunehmen. Benachteiligung durch das Objektprinzip Bei erheblichen Größenunterschieden der Einheiten führt die Verteilung nach Einheiten regelmäßig zu einer nicht hinnehmbaren Mehrbelastung der Eigentümer kleinerer Wohnungen. Der Werterhalt und die Gebrauchsvorteile steigen typischerweise mit der Wohnungsgröße, sodass größere Einheiten auch stärker an den Kosten beteiligt werden sollten. Eine Änderung des Schlüssels ist nur dann zulässig, wenn sie dem Gebrauch oder der Gebrauchsmöglichkeit stärker Rechnung trägt oder besondere Umstände vorliegen. Grenzen der Mehrheitsbeschlüsse und Maßstabskontinuität Die bloße Tatsache, dass in der Vergangenheit gleichartige Beschlüsse gefasst wurden, rechtfertigt keine fortgesetzte Benachteiligung. Mehrheitsverhältnisse oder die Stimmenverteilung sind für die Prüfung der Angemessenheit unerheblich. Die ordnungsmäßige Verwaltung bietet ausreichenden Schutz gegen majorisierende Beschlüsse. Das Berufungsgericht muss im weiteren Verfahren prüfen, ob und in welchem Umfang die Kläger durch die beschlossene Kostenverteilung tatsächlich unangemessen benachteiligt werden. Eine Mehrbelastung von rund 55% für die Kläger durch die Umstellung auf das Objektprinzip ist nach Ansicht des BGH nicht hinnehmbar.

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt, dass ein Grundstückseigentümer gegen einen von ihm nicht beauftragten Immobilienmakler keinen Unterlassungs- oder Schadensersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677, 681, 678 BGB) wegen der öffentlichen Vermarktung von Innenraumfotos seiner Immobilie hat. Ein sachenrechtlicher Unterlassungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB kann jedoch bestehen, wenn der Makler ohne Einwilligung des Eigentümers Innenraumfotos veröffentlicht. Kein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) Der BGH verneint einen Anspruch des Eigentümers gegen den Makler aus GoA. Die allein im Auftrag des Mieters erfolgte Vermarktung der Immobilie durch den Makler ist keine Geschäftsbesorgung für den Eigentümer. Die Interessen des Eigentümers werden durch die Maklertätigkeit nur reflexhaft berührt. Ein unmittelbarer Eingriff in dessen Rechtskreis liegt erst vor, wenn es zu einem Vertragsabschluss oder einer entsprechenden Antragstellung kommt. Unterlassungsanspruch aus § 1004 BGB Der Eigentümer kann aber verlangen, dass der Makler die Veröffentlichung von Fotografien der Innenräume seiner Immobilie unterlässt, sofern keine Einwilligung des Eigentümers vorliegt. Die gewerbliche Nutzung solcher Fotos stellt eine abwehrbare Beeinträchtigung des Eigentums dar. Ob eine Einwilligung vorliegt, ist im Einzelfall zu prüfen. Aufwendungsersatz für Abmahnung Wird der Unterlassungsanspruch wirksam geltend gemacht, kann der Eigentümer die erforderlichen Rechtsanwaltskosten als Aufwendungsersatz nach §§ 677, 683, 670 BGB verlangen. Voraussetzung ist, dass die Abmahnung objektiv nützlich und zur Streitbeilegung geeignet war. Das Urteil schafft Klarheit für Eigentümer und Makler: Makler, die ohne Einwilligung des Eigentümers Innenraumfotos einer Immobilie veröffentlichen, können zur Unterlassung und zum Ersatz der Abmahnkosten verpflichtet sein. Allerdings nicht auf Grundlage der GoA, sondern wegen einer Eigentumsbeeinträchtigung nach § 1004 BGB. Das Verfahren wurde zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

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