VermieterVerein e.V.

Die Frage nach der Tierhaltung in der Mietwohnung bietet oftmals Anlass zur Auseinandersetzung zwischen Vermieter und Mieter.  Wann eine Einschränkung der Tierhaltung im Mietvertrag zulässig ist, klären wir im Video.  Mehr zum Thema auf unserem Blog: Tierhaltung in der Mietwohnung

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Nach Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 22.06.2021 (Az. VIII ZR 134/20) darf vom Vermieter, der aufgrund andauernden Wohnlärms seinem Mieter die fristlose Kündigung nach §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB erklärt, nicht verlangt werden, dass zu starke Darlegungsanforderungen erfüllt werden müssen.  Im konkreten Fall sei daher die Anforderung zur Darstellung "was genau" in der Wohnung des Mieters zu den behaupteten Zeiten der Ruhestörung geschehen sein soll, zu hoch gewesen.  Ein Vortrag sei bereits dann zu berücksichtigen, wenn weitere Angaben für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung seien.  > Zum Volltext der Entscheidung

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Aufgrund von allgemein steigenden Preisen und insbesondere den höheren Kosten der Energieversorgung ist die Anpassung der Betriebskosten aus Sicht der Vermieter ein aktuelles Thema.  Erhöhung einer Betriebskostenvorauszahlung Der maßgebliche § 560 Abs. 4 BGB lautet: „Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.“. Damit sind auch die nach der Heizkostenverordnung zu verteilenden Kosten für Heizung und Warmwasser gemeint. 1. Eine Erhöhung ist also nach einer aktuellen Abrechnung möglich. Die „Angemessenheit“ kann sich auch nach bestimmten absehbaren Preissteigerungen bemessen. 2. Eine Erhöhung ist mit Einverständnis des Mieters aber auch jederzeit möglich. Erhöhung einer Betriebskostenpauschale Der maßgebliche § 560 Abs. 1 BGB lautet: „Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.“ Eine Erhöhung ist also möglich, wenn diese als Option im Mietvertrag vereinbart wurde. Zur Ermittlung der Erhöhung sind die Betriebskosten zu zwei verschiedenen Zeitpunkten miteinander in Beziehung zu setzen.

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Seit dem 01.09.2022 gilt für nach Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt am 31.08.2022 für einen Zeitraum von 6 Monaten die  "Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über kurzfristig wirksame Maßnahmen  (Kurzfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung – EnSikuMaV)". 1. Mieter bekommen mehr Spielraum, um Energie einzusparen Regelungen in Mietverträgen, die den Mieter verpflichten, für eine bestimmte Mindesttemperatur im Wohnraum zu sorgen, werden für die Geltungsdauer der Verordnung vorübergehend ausgesetzt. Mieter begehen dann also keine Vertragspflichtverletzung. Eine Schädigung von Gebäuden soll in der Regel durch entsprechendes Lüftungsverhalten verhindert werden. § 3 EnSikuMaV lautet:  "(1) Die Geltung einer Vereinbarung in einem Mietvertrag über Wohnraum, nach der der Mieter durch eigene Handlungen eine Mindesttemperatur zu gewährleisten hat, ist für die Geltungsdauer der Verordnung ausgesetzt. Eine Pflicht des Mieters, die nicht auf einer nach Satz 1 ausgesetzten vertraglichen Vereinbarung beruht, bleibt von dieser Regelung unberührt. Dazu zählt insbesondere die Pflicht des Mieters, durch angemessenes Heiz- und Lüftungsverhalten Schäden an der Mietsache vorzubeugen. (2) Absatz 1 ist auch auf Mietverhältnisse anzuwenden, die vor dem 1. September 2022 begründet worden sind.". 2. Weiterleitungspflicht für Informationen des Energieversorgers an die Mieter Gas- und Wärmelieferanten werden verpflichtet, ihre Kunden über den Energieverbrauch und die damit verbundenen Kosten, über die Auswirkungen der aktuellen und möglicherweise noch kommenden Energiepreissteigerungen und über mögliche Einsparpotenziale frühzeitig, mindestens aber zu Beginn der Heizsaison zu informieren.  Vermieter von Wohngebäuden, deren Wohngebäude leitungsgebunden mit Gas oder Wärme beliefert werden, haben Ihren Mietern diese Informationen weiterzuleiten (Weiterleitungspflicht). Vermieter von Wohngebäuden mit mindestens zehn Wohneinheiten müssen auf dieser Grundlage zudem spezifische Informationen zu Energieverbrauch und Energiekosten der jeweiligen Wohneinheit geben. Bei erneuten Preissteigerungen sind erneut Informationen bereitzustellen. § 9 EnSikuMaV lautet: "(4) Eigentümer von Wohngebäuden mit weniger als zehn Wohneinheiten, deren Wohngebäude leitungsgebunden mit Gas oder Wärme beliefert werden, leiten den Mietern unverzüglich die Informationen weiter, die sie von ihrem Gas- oder Wärmelieferanten nach Absatz 1 erhalten haben.".

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