VermieterVerein e.V.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 29.01.2025 (Az. XII ZR 96/23) über einen Sachverhalt entschieden, der sich mit der Frage des Verjährungsbeginns im Hinblick auf den Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Verschlechterungen der Mietsache beschäftigt.  Die Besonderheit im konkreten Fall war, dass der Vermieter den Schlüssel vom Mieter durch Einwurf in seinem Briefkasten gegen seinen Willen zurückerhielt, obwohl auch die Kündigungsfrist des Mieters noch nicht abgelaufen war.  Dennoch bejahte der Bundesgerichtshof hierdurch bereits den Beginn der kurzen sechsmonatigen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 S. 1 BGB. Besitzübergang an Vermieter  Der Bundesgerichtshof führt aus, dass der Rückerhalt der Mietsache im Sinne dieser Vorschrift grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraussetze, weil dieser erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt werde, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen.  Weiter sei für den Rückerhalt erforderlich, dass der Mieter den Besitz vollständig und unzweideutig aufgibt. Mietverhältnis muss noch nicht beendet sein Allerdings: Der Rückerhalt gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB setze daneben weder die Rückgabe der Mietsache nach § 546 Abs. 1 BGB noch die Beendigung des Mietverhältnisses voraus.  Vielmehr sei der Rückerhalt der Mietsache auch dann für den Verjährungsbeginn maßgeblich, wenn der Mietvertrag noch nicht beendet ist – mit der Folge, dass ein Anspruch gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses verjähren könne. Zwar sei der Vermieter nicht verpflichtet, die Mietsache jederzeit – sozusagen „auf Zuruf“ – zurückzunehmen, etwa wenn der Mieter kurzfristig ausziehe, ihm den Schlüssel sofort aushändigen wolle und diesen nach gescheiterter Übergabe in den Briefkasten des Mietobjekts einwerfe. Fehlender Rücknahmewille, aber tatsächlicher Besitzwille Darauf komme es vorliegend jedoch nicht an. Der Vermieter habe die Mietsache nämlich tatsächlich zurück erhalten. Nach dem Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters sei die für einen Rückerhalt nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB erforderliche Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters im Sinne eines Übergangs des unmittelbaren Besitzes jedenfalls im Zeitpunkt seiner Kenntnis von der vollständigen Besitzaufgabe des Mieters und der eigenen Sachherrschaft eingetreten. Dass diese Änderung dem Vermieter durch den Einwurf der Schlüssel in seinen Briefkasten aufgedrängt wurde, rechtfertige keine andere Beurteilung. Die Erlangung des unmittelbaren Besitzes setze zwar grundsätzlich einen Besitzwillen voraus. Jedoch genüge hierfür der nach außen erkennbar gewordene generelle Besitz- oder Sachbeherrschungswille. Dieser sei auch bei einer aufgedrängten Sachherrschaft grundsätzlich anzunehmen, wenn der Vermieter – wie hier – im Besitz der Schlüssel sei und diese nicht etwa an den Mieter zurückgebe.  Insbesondere sei der fehlende Rücknahmewille nicht ohne Weiteres dem fehlenden Besitzwillen gleichzusetzen. Denn dem Interesse des Vermieters entspreche es im Regelfall nicht, dass an der Mietsache kein unmittelbarer Besitz mehr besteht, also ein besitzloser Zustand eintrete. Vor diesem Hintergrund sei es nicht zu beanstanden, wenn aus dem Umstand, dass der Vermieter den in seinen Briefkasten eingeworfenen Schlüssel zum Mietobjekt in der Folgezeit behalten habe, ein Besitzwille abgeleitet werden. Kein rechtlicher Nachteil für Vermieter Dem Vermieter entstehe durch diese Beurteilung auch kein unbilliger Nachteil.  Vielmehr werde eine rasche Auseinandersetzung zwischen den Parteien des Mietvertrags gewährleistet, eine beschleunigte Klarstellung der Ansprüche wegen des Zustands der überlassenen Sache bei Rückgabe erreicht und damit dem Gesetzeszweck Rechnung getragen. Durch den Rückerhalt der Mietsache beginne zwar Verjährung und der Vermieter werde damit zur Vermeidung der Verjährung bestehender Schadensersatzansprüche gezwungen, zeitnah verjährungshemmende Maßnahmen zu ergreifen. Der Rückerhalt lasse aber weder etwaige Mietzahlungsansprüche entfallen noch schließe er Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Pflichtwidrigkeiten des Mieters vor Ende der Mietzeit aus. >> Zum Volltext des Urteils

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28.03.2025 (Az. V ZR 185/23) entschieden, dass im Landesnachbarrecht keine allgemeine, von der konkreten Ausgestaltung im Landesnachbargesetz unabhängige Höhenbegrenzung für Hecken existiert.  Hecke aus Bambus Im konkreten Fall hatte ein Nachbar auf die seit Jahrzehnten bestehende Grenzmauer aus L-Steinen im Jahr 2018 Bambus angepflanzt und zum angrenzenden Grundstück eine Rhizomsperre verbaut.  Der Bambus hat zwischenzeitlich eine Höhe von mindestens 6 Metern erreicht. Der klagende Nachbar verlangte den Rückschnitt und das Halten auf einer Höhe von 3 Metern gemessen ab dem Geländeniveau der Anpflanzung.  Nur Grenzabstand, keine Höhenbegrenzung Der Bundesgerichtshof verneint einen Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch aus § 1004 BGB.   Zwar sehe § 43 Abs. 2 des hessischen Nachbarrechtsgesetzes (NachbG HE) einen solchen Rückschnittanspruch ausdrücklich vor.  Allerdings mache das hessische Nachbarrecht Höhenvorgaben für Hecken nur für den Bereich bis zu 0,75 Metern von der Grundstücksgrenze.  Nach§ 39 Abs. 1 NachbG HE sei bei dem Anpflanzen lebender Hecken mit bis zu 1,2 m Höhe ein Abstand von 0,25 m, mit bis zu zwei Metern Höhe ein Abstand von 0,5 m und mit über zwei Metern Höhe ein Abstand von 0,75 m von dem Nachbargrundstück einzuhalten. Entscheidend für die Einordnung als Hecke sei, ob die Anpflanzungen im Einzelfall nach dem äußeren Erscheinungsbild bei einer natürlichen Betrachtungsweise einen geschlossenen Eindruck als Einheit mit einem Dichtschluss sowie einer Höhen- und Seitenbegrenzung vermitteln.  Eine allgemeine, von diesen Vorgaben unabhängige Höhenbegrenzung könne daraus aber nicht abgeleitet werden.  Aufgrund der Gewaltenteilung sei es vielmehr Aufgabe des Gesetzgebers, eine Höhenbegrenzung oder weitergehende Abstandsvorschriften für hochwachsende Hecken im Rahmen der ihm zustehenden Einschätzungsprärogative festzulegen. Das sei in einigen Bundesländern auch geschehen.  Etwaigen Härten infolge von besonderen Umständen des Einzelfalls könne unter Rückgriff auf das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis Rechnung getragen werden.  Grundlage für Höhenmessung Die Höhe der Anpflanzung einer Hecke auf einen höher gelegenen Grundstück wie hier sei von der Stelle aus zu  messen, an der die Anpflanzungen aus dem Boden austreten würden.  Ein Messpunkt auf dem tiefer gelegenen Grundstück hätte zur Folge, dass die Bepflanzung auf dem höher gelegenen Grundstück stets niedriger sein müsste, als die auf dem unteren Nachbargrundstück erlaubte. >> Zum Volltext des Urteils Auch interessant: Pflanzenwuchshöhe in Garten bei Hanglage, BGH, Urteil vom 02.06.2017- Az. V ZR 230/16

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In einem vom Oberlandesgericht Karlsruhe mit Urteil vom 06.03.2025 (Az. 12 U 130/24) entschiedenen Fall sind beide Parteien Eigentümer direkt angrenzender und mit Doppelhäusern bebauter Grundstücke, die ursprünglich ein später geteiltes Gesamtgrundstück bildeten. Nachbargrundstück ist an Abwasserleitung angeschlossen Das Grundstück des beklagten Eigentümers entwässert über das Grundstück des klagenden Eigentümers, der Unterlassung der Zuführung dies Abwassers auf sein Grundstück fordert, nachdem es wegen Einwurzelung in die Leitung bei ihm zu einem Rückstau gekommen war. Anspruch auf Unterlassung, keine Duldungspflicht Das Oberlandesgericht gibt dem klagenden Eigentümer Recht und bejaht einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Kläger kann also Beseitigung des Anschlusses des Beklagten an seine Abwasserleitung verlangen, soweit sich diese fremde Leitung auf seinem Grundstück befindet. Die Zuführung der Leitung des Beklagten und der Anschluss an die Abwasserleitung des Klägers stelle eine Eigentumsbeeinträchtigung dar. Zudem verbiete § 1 NRG Baden-Württemberg grundsätzlich die Ableitung von Abwasser auf ein Nachbargrundstück. Der Kläger sei auch nicht gemäß § 1004 Abs. 2 BGB zur Duldung verpflichtet. Keine Absicherung im Grundbuch oder im Kommunalrecht Eine dingliche Belastung im Grundbuch liege nicht vor.  Auch § 7f NRG Baden-Württemberg helfe dem Beklagten nicht weiter. Das Grundstück des Beklagten grenze direkt an die öffentliche Straße, in der die öffentlichen Versorgungsleitungen liegen. Es könne deshalb direkt und ohne Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks an die Abwasserleitung angeschlossen werden. Eine Duldungspflicht ergebe sich auch nicht aus der Abwassersatzung der Gemeinde. Es sei nicht ersichtlich, dass sich daraus ein zwingender gemeinsamer Anschluss der beiden Grundstücke ergeben würde. Keine vertragliche Erlaubnis Das Gericht prüft weiter eine mögliche schuldrechtliche Gestattung, verneint diese aber.  Hier sei zwar seinerzeit die Abwasserführung von den Eigentümern gemeinsam geplant und ausgeführt worden.  Der Kläger habe auch sein Einverständnis für die Abwasserzuleitung erteilt. Die Gestattung sei allerdings dem Vater des Beklagten als damaligem Eigentümer erteilt worden, diese gelte also nur relativ. Nachbarrechtliches Gemeinschaftsverhältnis hilft nicht Schließlich sei der Beseitigungsanspruch auch nicht nach § 242 BGB aufgrund des nachbarschaftlichen Rücksichtnahmegebotes ausgeschlossen, das ohnehin nur als Ausnahme gelte. Hier könne der Beklagte die Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks vermeiden, indem er die Abwasserleitung über sein eigenes Grundstück zur Straße und direkt in die dort verlaufende Abwasserleitung führe. Dass die Herstellung einer eigenen Abwasserleitung rechtlich unzulässig oder tatsächlich unmöglich wäre, wenn auch mit Aufwand verbunden, sei nicht ersichtlich. Der Beklagte habe außerdem weder vorgetragen, dass er beim Erwerb des Grundstücks die Leitungsführung gekannt noch auf deren Fortbestand vertraut hätte.  Der Kläger habe seinerseits ein sachliches Interesse an der Beseitigung der Abwasserzuleitung geltend gemacht. Der Kläger habe zutreffend ausgeführt, dass er aufgrund des Niveauunterschiedes das Risiko von Wasserschäden im Fall eines Rückstaus allein trage und dass die Zuführung des Abwassers vom Grundstück des Beklagten die Gefahr erhöhe, dass die Kapazität des gemeinsamen Abflussrohres überschritten wird. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Nach Urteil des Amtsgericht Gelnhausen vom 04.03.2024 (Az. 52 C 76/24) kann der Grundstückseigentümer von seinem Nachbarn bereits die Unterlassung der Überwachung durch Kameras seines Grundstücks verlangen, wenn es möglich ist, dass diese das Grundstück erfassen oder auf dieses geschwenkt werden kann. Das Amtsgericht bejaht einen Anspruch aus §§ 1004, 823 Abs. 1 BGB, da der Nachbar in seinem allgemeinen Persönlichkeitsrecht verletzt sei.  Nach ständiger Rechtsprechung sei es für einen Unterlassungsanspruch erforderlich, aber auch ausreichend, dass ein sog. Überwachungsdruck erzeugt werde.  Maßstab sei, dass dritte Personen eine Überwachung durch die Kamera ernsthaft objektiv befürchten müssten. Dies sei immer bereits dann erfüllt, wenn die Befürchtung einer Überwachung durch vorhandene Kameras aufgrund konkreter Umstände nachvollziehbar und verständlich erscheine.  Dafür sei bereits ausreichend, dass ein angespanntes Nachbarschaftsverhältnis bestehe und die Kamera eines mittels nach außen nicht wahrnehmbaren elektronischen Steuerungsmechanismus auf das Grundstück des Nachbarn ausgerichtet werden könne. Ein Überwachungsdruck könne nur dann ausscheiden, wenn der Winkel der Kamera nur mit erheblichem und sichtbarem manuellen Aufwand, also eben nicht durch einen elektronischen Steuerungsmechanismus, auf das Nachbargrundstück zu richten sei. >> Zum Volltext der Entscheidung

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