VermieterVerein e.V.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Beschluss vom 18. Februar 2026 (XII ZR 27/25) eine wichtige Entscheidung zur Vertragsauslegung getroffen. Im Mittelpunkt stand die Frage, ob und wie das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien – also ihr Verhalten nach Vertragsschluss – zur Auslegung eines Rechtsgeschäfts herangezogen werden darf. Im konkreten Fall stritten Vermieterin und Mieterin über die Laufzeit eines gewerblichen Mietvertrags für Praxisräume. Die Vermieterin (Klägerin) war der Ansicht, das Mietverhältnis sei nach zweimaliger Verlängerung zum 1. Mai 2021 beendet. Die Mieterin (Beklagte) berief sich auf eine weitergehende Verlängerungsoption. Das Berufungsgericht hatte der Mieterin Recht gegeben, ohne jedoch den Vortrag der Vermieterin zu würdigen, dass die Mieterin im Jahr 2013 selbst von einem Vertragsende 2021 ausgegangen sei und eine weitere Verlängerung gewünscht habe. Die Klägerin hatte hierzu Zeugenbeweis angeboten. Die Entscheidung des BGH Der BGH hebt das Urteil des OLG Frankfurt am Main auf und verweist die Sache zurück. Das Berufungsgericht habe den Anspruch der Klägerin auf rechtliches Gehör verletzt, weil es den auslegungsrelevanten Vortrag zum nachträglichen Verhalten der Parteien nicht ausreichend berücksichtigt und den angebotenen Zeugenbeweis nicht erhoben habe. Rechtliche Einordnung: Nachträgliches Verhalten als Auslegungshilfe Der BGH betonte, dass bei der Auslegung eines Rechtsgeschäfts grundsätzlich nur Umstände berücksichtigt werden, die dem Erklärungsempfänger bei Zugang der Willenserklärung bekannt waren. Allerdings kann das spätere Verhalten der Parteien wichtige Rückschlüsse auf ihr tatsächliches Verständnis und ihren Willen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zulassen. Gerade wenn die Parteien nachträglich übereinstimmend von einer bestimmten Vertragsauslegung ausgehen, kann dies ein starkes Indiz für die ursprüngliche Bedeutung der Vereinbarung sein. Praktische Bedeutung Für die Praxis bedeutet das: Wer sich auf eine bestimmte Auslegung eines Vertrags beruft, sollte auch das nachträgliche Verhalten der Beteiligten dokumentieren und in den Prozess einführen. Der Beschluss des BGH unterstreicht die Bedeutung des tatsächlichen Parteiverständnisses bei der Vertragsauslegung und stärkt die Rechte der Prozessbeteiligten auf umfassende Berücksichtigung ihres Vorbringens. >> Volltext des Urteils

Weiter lesen 

Das Landgericht München II hat mit Urteil vom 24.02.2026 (Az. 12 S 1472/25) klargestellt, dass der Vermieter bei beharrlicher Zutrittsverweigerung des Mieters berechtigt ist, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen. Geklagt hatte ein Eigentümer, der in eine seit 1974 bestehende Mietwohnung eingetreten war. Der Mieter verweigerte über mehrere Jahre wiederholt den Zutritt zur Wohnung, obwohl der Vermieter ein berechtigtes Interesse an Besichtigungen und Durchführungen von Arbeiten hatte. Konkret ging es um den Austausch der Fenster nach Beschluss der Eigentümergemeinschaft und Überprüfungen und Trocknungsmaßnahmen aufgrund von Feuchtigkeits- und Wasserschäden. Trotz mehrfacher Abmahnungen und Ankündigung einer Kündigung gewährte der Mieter keinen Zutritt. Auch ein einmaliger Zugang durch Hausverwaltung und Handwerker im März 2024 reichte nicht aus, um die jahrelange fortdauernde Weigerung aufzuheben. Der Mieter berief sich auf sein hohes Alter und gesundheitliche Einschränkungen, insbesondere auf Schlaganfallfolgen und Herzinsuffizienz und beantragte die Abweisung der Kündigung bzw. eine Verlängerung der Räumungsfrist. Die Kammer bestätigte die fristlose Kündigung. Zutrittsverweigerung als wichtiger Grund Die beharrliche und fortdauernde Verweigerung des Zutritts begründe einen wichtigen Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB. Ein tatsächlicher Substanz- oder Vermögensschaden müsse hierfür nicht bereits eingetreten sein. Es genüge, dass der Vermieter berechtigte Rechte nicht ausüben kann. Anders als bei einmaligen oder längst zurückliegenden Zutrittswünschen sei eine Duldungsklage nach § 259 BGB in Fällen wiederholter und hartnäckiger Zutrittsverweigerung nicht erforderlich. Härtefallregelung (§ 574 BGB) nicht einschlägig Die vom Mieter geltend gemachten gesundheitlichen Einschränkungen reichten nicht aus, um eine unbillige Härte zu begründen. Ein Attest, das lediglich medizinische Befunde darstellte, ohne die Kausalität für den Umzug oder die gesundheitliche Verschlechterung durch Wohnungsverlust aufzuzeigen, rechtfertige keinen Härtefall. Die Bereitstellung von Umzugshilfen durch den Vermieter stärke die Zumutbarkeit des Umzugs zusätzlich. Angemessene Räumungsfrist Das Gericht hielt eine Frist von drei Monaten für ausreichend, um Ersatzwohnraum zu finden und den Umzug zu organisieren (§ 721 ZPO).

Weiter lesen 

Das Landgericht Frankfurt am Main hat sich im Urteil vom 12.03.2026 (2-13 S 83/25) mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen ein Beschluss zur Änderung des Kostenverteilerschlüssels in einer Wohnungseigentümergemeinschaft anfechtbar ist und wie die Beschwer eines Eigentümers im Berufungsverfahren zu bemessen ist. Die gerichtliche Kontrolle beschränkte sich auf die Prüfung von Willkür und unbilliger Benachteiligung, eine bloße Mehrbelastung reiche nicht aus. Bemessung der Beschwer und Streitwert Die Beschwer eines Wohnungseigentümers bei der Anfechtung eines Beschlusses zur Änderung von Verteilerschlüsseln richtet sich nach der zu erwartenden jährlichen Mehrbelastung, multipliziert mit dem Faktor 3,5 gemäß § 9 ZPO. Der höhere Multiplikator von 7,5 aus § 49 GKG ist nur für die Streitwertfestsetzung relevant, nicht für die Beschwer im Sinne der Berufungszulässigkeit. Auch zu erwartende künftige Kostensteigerungen, etwa durch Sanierungsmaßnahmen, werden berücksichtigt, führen aber im konkreten Fall nicht zum Erreichen der Berufungssumme. Prüfungsmaßstab für die Änderung des Verteilerschlüssels Das Gericht betonte, dass die Wohnungseigentümer einen weiten Gestaltungsspielraum bei der Änderung des Umlageschlüssels haben. Der Beschluss muss lediglich ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und darf nicht willkürlich oder zu einer unbilligen Benachteiligung einzelner Eigentümer führen. Eine Änderung des Verteilerschlüssels ist nicht schon deshalb unzulässig, weil einzelne Eigentümer dadurch mehr belastet werden. Willkür liege erst vor, wenn der neue Schlüssel zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung oder einem unbilligen Sonderopfer führt. Berufung als unzulässig verworfen Im konkreten Fall wurde die Berufung als unzulässig verworfen, da die erforderliche Beschwer nicht erreicht wurde und keine willkürliche oder unbillige Benachteiligung vorlag. Das Urteil bestätigt, dass die gerichtliche Kontrolle von Beschlüssen zur Kostenverteilung auf die Prüfung von Willkür und Unbilligkeit beschränkt ist und die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich frei in der Wahl des Verteilerschlüssels bleibt. Das Urteil stärkt die Autonomie der Wohnungseigentümergemeinschaft und konkretisiert die Anforderungen an die gerichtliche Kontrolle von Kostenverteilungsbeschlüssen. Eigentümer müssen eine erhebliche und nicht nur bloß spürbare Mehrbelastung nachweisen, um erfolgreich gegen eine Änderung des Verteilerschlüssels vorzugehen. >> Volltext des Urteils

Weiter lesen 

Eigenbedarf und Befristungsgrund Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat mit Urteil vom 28.01.2026 (Az. 7 C 228/24) entschieden, dass Vermieter bei befristeten Wohnraummietverhältnissen einen Schadensersatzanspruch des Mieters auslösen, wenn der im Vertrag angegebene Eigenbedarf nicht realisiert wird oder nur vorgeschoben war. Im konkreten Fall wurde die Befristung mit dem angeblichen Eigenbedarf für die Tochter begründet, die jedoch zum Ablauf der Mietzeit nicht in die Wohnung einzog und ihren Lebensmittelpunkt weiterhin im Ausland hatte. Das Gericht stellte fest, dass der Eigenbedarf zum maßgeblichen Zeitpunkt nicht ausreichend „verdichtet“ war und somit kein berechtigtes Interesse bestand. Beweislast und Schadensersatzumfang Das Gericht betonte, dass der Mieter die tatsächliche Nichtrealisierung des Eigenbedarfs darlegen und beweisen muss. Gelingt dies, haftet der Vermieter für die durch den Umzug entstandenen Schäden, etwa Umzugskosten, Renovierungskosten und Aufwendungen für die Wohnungssuche. Allerdings müssen die Kosten konkret und nachvollziehbar belegt werden, pauschale oder nicht ausreichend substantiierte Forderungen werden nicht erstattet. Im vorliegenden Fall wurden nur bestimmte Positionen anerkannt, etwa Kosten für Umzug, eigene Arbeitszeit und einzelne Einrichtungsgegenstände. Mietdifferenzschaden und Mietpreisbremse Ein Anspruch auf Erstattung einer Mietdifferenz besteht nur, wenn die neue Wohnung nachweislich teurer und vergleichbar ist. Das Gericht stellte klar, dass bei der Berechnung der Mietdifferenz die ortsübliche Vergleichsmiete unter Berücksichtigung der Mietpreisbremse maßgeblich ist, nicht die tatsächliche Vertragsmiete. Da die Kläger nicht ausreichend zur Vergleichbarkeit und zur ortsüblichen Miete vorgetragen hatten, wurde ein Mietdifferenzschaden nicht zugesprochen. Rückzahlung überzahlter Miete wegen Mietpreisbremse Das Gericht sprach den Mietern einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete zu, da die vereinbarte Miete die nach Mietpreisbremse zulässige Miete überschritt und eine entsprechende Rüge erfolgt war. Die Rückzahlung wurde für die Monate ab Rüge anerkannt. >> Volltext des Urteils

Weiter lesen