VermieterVerein e.V.

Nach Hinweisbeschluss des Landgerichts Berlin vom 19.02.2025 (Az. 67 S 213/24) ist ein in der Wohnung des Mieters abgeschlossener Mietaufhebungsvertrag nicht nach § 355 BGB widerruflich, weil er keine Verpflichtung des Verbrauchers zur Zahlung eines Preises nach § 312 Abs. 1 BGB enthält. Die Vorschrift des § 312 Abs. 1 BGB verlange ausdrücklich die „Zahlung eines Preises“ oder eine entsprechende Verpflichtung durch den Verbraucher. Eine solche lieg aber bei einer Mietaufhebungsvereinbarung nicht vor.  Insbesondere stelle die Verpflichtung zur Räumung der Wohnung keine solche Verpflichtung dar, auch wenn daraus ein geldwerter Vorteil für die Vermieterseite entstehe. Das erforderliche Preiszahlungsmerkmal umfasse jede Gegenleistung, die beziffert sei und sich nach der Verkehrsauffassung als „Hingabe eines Wertes“ darstelle. Daran fehle es bei der Verpflichtung zur Räumung einer Wohnung.  >> Zum Volltext der Entscheidung

Weiter lesen 

Das Amtsgericht Hanau hat mit Urteil vom 11.04.2025 (Az. 32 C 37/24) die in der Rechtsprechung vertretene Linie zur Wirkung von Rückgabeprotokollen als sog. negatives Schuldanerkenntnis bekräftigt. Hierzu ist erforderlich, dass das sich Protokoll zu möglichen Schäden äußert und von beiden Parteien unterschrieben wird, wie es im entschiedenen Sachverhalt der Fall war. Das Gericht führt aus, dass für dessen Erstellung keine Rechtspflicht bestehe. Sein Sinn und Zweck bestehe gerade darin, Unklarheiten und ggf. eine spätere Beweisaufnahme zu vermeiden, weil eine der beiden Parteien später nicht etwas anderes behaupten könne, als das, was sie zuvor mit ihrer Unterschrift bestätigt habe. Mit anderslautenden Einwänden seien die Parteien – und zwar beide – ausgeschlossen. „Diese – in beide Richtungen wirkende – Rechtsfolge ist die Konsequenz der freiwilligen Entscheidung beider Parteien, ein solches Protokoll zu erstellen.“. In konkreten Fall könne die Mieterseite daher auch nicht behaupten die Wohnung sei während der Mietzeit mangelhaft gewesen, das jedenfalls in der Form, dass der Mangel bis zu Ende bestanden habe. >> Zum Volltext des Urteils >> Für Mitglieder: Zum Experten-Tipp

Weiter lesen 

Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 21. Mai 2025 (Az. VIII ZR 201/23) mit dem Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 S. 1 BGB befasst.  Danach kann das Vorkaufsrecht nicht nur bei der Begründung von Wohnungseigentum, sondern auch bei der Umwandlung in Teileigentum Anwendung finden. Analoge Anwendung des Vorkaufsrechts bei Teileigentum Nach § 577 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft werden. Eine direkte Anwendung der Vorschrift scheidet also aus, wenn Teileigentum begründet wird. § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ist nach Ansicht des Gerichts aber auf Fälle analog anzuwenden, in denen an zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten Teileigentum begründet wird, anstatt des durch den Wortlaut vorgesehenen Wohnungseigentums. Der Schutzgedanke des Vorkaufsrechts dürfe nicht auf die spezifische Form des Wohnungseigentums beschränkt sein, wenn die tatsächliche Situation – nämlich die Veräußerung einer ehemals gemieteten Wohnung – vergleichbar sei.  Ob Wohnungseigentum oder Teileigentum begründet werde, sei aus Sicht des Mieters, der seine Wohnung verliere, im Ergebnis ohne Relevanz. Daher sei eine Gleichbehandlung gerechtfertigt, um Umgehungen des Vorkaufsrechts zu verhindern. Ausschlussfrist für die Ausübung des Vorkaufsrechts Das Gericht stellt außerdem fest, dass die in § 577 Abs. 1 Satz 3 in Verbindung mit § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB geregelte grundsätzliche zweimonatige Frist eine Ausschlussfrist ist. Sie könne also nach ihrem Ablauf nicht von den Parteien verlängert oder verkürzt werden. Grund sei, dass dem Gedanken der Rechtssicherheit entscheidende Bedeutung zukomme. Für Verkäufer und Käufer müsse zu einem bestimmten Zeitpunkt Klarheit über die Ausübung des Vorkaufsrechts herrsche. >> Zum Volltext des Urteils Hinweis: Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass die für die Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnräumen geltenden Bestimmungen der §§ 577, 577a BGB entsprechend auf die Realteilung eines mit zu Wohnzwecken vermieteten Einfamilienhäusern bebauten Grundstücks Anwendung finden. Mehr zu Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.05.2008, Az. VIII ZR 126/07. 

Weiter lesen 

Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14. Mai 2025 (Az. VIII ZR 256/23) befasst sich mit der Frage, ob die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses aufgrund der Nichtleistung einer vereinbarten Bankbürgschaft als Mietsicherheit rechtmäßig ist. Der Bundesgerichtshof entscheidet, dass eine Bankbürgschaft nicht in den Anwendungsbereich der Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB  fällt und daher die vorgenannte Kündigung nicht in Betracht kommt.  Es ergebe sich bereits nicht eindeutig aus dem Wortlaut, dass sämtliche Formen von Mietsicherheiten erfasst werden sollten. Vielmehr sei bereits der Ausschluss einer Bankbürgschaft als Mietsicherheit aus dem Anwendungsbereich der Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB vom möglichen Wortsinn gedeckt. Aus dem Erfordernis einer betragsmäßigen Berechnung des Rückstands ergebe sich, dass nur solche Mietsicherheiten unter § 569 Abs. 2a BGB fallen, die in Form eines (teilbaren) Geldbetrags (Geldsumme beziehungsweise Barkaution) zu leisten seien.  Es sei auch zu beachten, dass der Gesetzgeber einen Gleichlauf zum Kündigungstatbestand wegen Verzugs mit der Mietzahlung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB herstellen wollte. Denn ebenso wie die fristlose Kündigung wegen Verzugs des Mieters mit der Mietzahlung erfordere auch die Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB weder des Setzens einer Abhilfefrist noch einer Abmahnung (§ 569 Abs. 2a Satz 3 BGB). Das Gesetz sehe die Leistung einer Mietkautionsbürgschaft in Raten nicht vor (im Gegensatz zur Barkaution). Ein Recht des Mieters auf Teilleistungen bestehe insoweit grundsätzlich nicht, weshalb auch die Kündigung wegen einer Teilleistung in Höhe von zwei Monatsmieten nur bei der Barkaution in Betracht komme.  Ausgehend von einer zuvor unklaren Rechtslage formulierte der Gesetzgeber nach Ansicht des Bundesgerichtshofs seine Regelungsabsicht einschränkend dahingehend, dass „nunmehr“ die Voraussetzungen einer (fristlosen) Kündigung wegen „Nichtzahlung der Kaution“ für den Bereich der Wohnraummiete geregelt werden sollten. Hieraus folge, dass die  geschaffene Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB nicht sämtliche, sondern lediglich solche Vertragsverletzungen des Mieters erfassen soll, die in der „Nichtzahlung“ einer Mietsicherheit liegen. Demgegenüber sollte die Nichtleistung von anderen Arten der Kaution einer ausdrücklichen (Kündigungs-)Regelung nicht zugeführt werden. Der Vermieter sei dennoch hinsichtlich der Beendigung des Mietverhältnisses nicht schutzlos gestellt. Ihm stehe dem sowohl die fristlose Kündigungsmöglichkeit nach § 543 Abs. 1 BGB als auch die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB offen. >> Zum Volltext des Urteils

Weiter lesen