Vertragsänderungen mit Geltung unter einem Jahr auch mündlich wirksam

§ 550 BGB erklärt

Ein Mietvertrag kann mündlich oder schriftlich geschlossen werden. Wird jedoch ein zeitlich befristeter Mietvertrag für eine längere Zeit als ein Jahr vereinbart, ist gemäß § 550 BGB die Schriftform nach § 126 BGB erforderlich.

§ 550 BGB lautet: „Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.“

Wird die Schriftform nicht gewahrt, ist der Vertrag nach § 550 S. 1 BGB nicht unwirksam, gilt aber auf unbestimmte Zeit geschlossen. Nach § 550 S. 2 BGB ist eine ordentliche Kündigung des Vertrags aber erst zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Wohnung möglich.

§ 550 BGB schafft jedoch kein eigenes Kündigungsrecht, sondern es müssen im Wohnraummietrecht die zusätzlichen gesetzlichen Voraussetzungen für eine Kündigung gegeben sein. In Gewerberaummietverhältnissen muss allerdings kein Kündigungsgrund vorliegen, das Mietverhältnis kann dann durch ordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Frist nach § 580a Abs. 2 BGB vorzeitig beendet werden.

In Wohnraummietverhältnissen hat die Vorschrift eher geringe praktische Bedeutung, da eine Befristung wegen § 575 BGB grundsätzlich sog. qualifizierte Gründe (wie absehbaren Eigenbedarf) voraussetzt. Praktisch bedeutsamer ist § 550 BGB bei Gewerberaummietverhältnissen gemäß § 578 Abs. 2 S. 1, Abs. 1 BGB, insbesondere deshalb, weil ohne Grund gekündigt werden kann.

Mündliche Änderung von Gewerberaummietverträgen

Dem Bundesgerichtshof lag im mit Beschluss vom 15.09.2021 (Az. XII ZR 60/20) entschiedenen Fall ein Sachverhalt vor, in dem von der Vermieterin von Gewerberaum erhebliche Umbaumaßnahmen vorgenommen wurden, die den Gebrauch durch die Mieterin gestört haben. Beide Parteien einigten sich mündlich zunächst darauf, dass für die Dauer von 9 Monaten die Miete gemindert ist. Vor Ablauf dieser Minderungszeit einigten sich die Parteien wieder mündlich darauf, dass die Miete bis zum Ende der Beeinträchtigungen weiter gemindert bleibt. Der Gewerberaummietvertrag war mit jeweils zwei fünfjährigen Verlängerungsoptionen vereinbart worden.

Die klagende Vermieterin kündigte im Anschluss das Gewerberaummietverhältnis mit der Begründung, dass das Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht eingehalten und damit die gesamte Schriftform des Vertrags aufgehoben sei. Dann könne aber auch vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit gekündigt werden.

Schriftform nur dann erforderlich, wenn Änderung länger als ein Jahr gelten soll

Dieser Rechtsansicht ist der Bundesgerichtshof zu Lasten der Vermieterin nicht gefolgt.

Er führt aus, dass die Vorschrift des § 550 BGB den Erwerber eines Grundstücks davor schützen solle, bei Eintritt in einen Mietvertrag, dessen Bedingungen er mangels Schriftlichkeit nicht zuverlässig erkennen könne, an die vertraglichen Regelungen länger als ein Jahr gebunden zu sein. Daneben diene die Vorschrift dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien zu gewährleisten und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen, wobei der Gesetzgeber mit dem einen Jahr in § 550 Satz 1 BGB die Grenze benannt habe, bis zu der nicht von einer Langfristigkeit auszugehen ist.

Jahresfrist für Kündigung beginnt mit Änderungsvereinbarung

Daraus folge, dass eine Änderung auch von vertragswesentlichen Vereinbarungen wie hier zur Miethöhe nur dann schriftformbedürftig sei, wenn sie für einen ein Jahr übersteigenden Zeitraum Geltung beanspruche. Damit beginne die Jahresfrist des § 550 Satz 2 BGB auch erst mit Abschluss eines nicht formgerechten Änderungsvertrags, der die Schriftform des ursprünglich formwirksamen Mietvertrags entfallen lasse, so dass die Vertragsparteien einschließlich eines gegebenenfalls in den Vertrag eintretenden Erwerbers sich selbst bei Vorliegen eines Schriftformverstoßes erst nach Ablauf eines Jahres aus der vertraglichen Bindung lösen könnten.

Die beiden Vereinbarungen der Mietvertragsparteien zur Minderungshöhe seien aber mit einer Laufzeit von jeweils deutlich unter einem Jahr geschlossen worden. Da die einzelne Abrede betrachtet werden müsse, weil sie die Vertragsparteien und einen eventuellen Erwerber auch nur insoweit binden könne, sei rechtlich unerheblich, dass beide Vereinbarungen zusammen ein Jahr überschritten.

Der Gewerberaummietvertrag entspricht damit nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs weiter dem Schriftformerforderns und konnte von der Vermieterin nicht vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit gekündigt werden. 

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