Mietpreisbremse gilt nicht für Mieterhöhungsvereinbarung im laufenden Mietverhältnis

Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 28.09.2022 (Az. VIII ZR 300/21) findet die sog. Mietpreisbremse auf eine Mieterhöhungsvereinbarung während eines laufenden Mietverhältnisses keine Anwendung.

Sachverhalt

Im konkreten Fall hatte die Mieterseite zunächst einem Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin zugestimmt und später einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse rügen lassen.

Mietpreisbremse nicht anwendbar

Der Bundesgerichtshof führt jedoch zugunsten des Vermieters aus, dass sich die Mieter nicht auf die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse berufen könnten. Denn die Zustimmung zur Mieterhöhung und der so angepasste Mietvertrag stelle den Rechtsgrund für die daraufhin erbrachten erhöhten Mietzahlungen dar. Der erhöhte Betrag werde als die fortan geltende Miete anerkannt.

Regelungen weder direkt noch entsprechend anwendbar

Die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) seien auf die nachträgliche Mieterhöhungsvereinbarung nicht unmittelbar und auch nicht analog anwendbar.

Diese Regelungen würden sowohl nach ihrem Wortlaut als auch nach ihrem Sinn und Zweck sowie nach dem Willen des Gesetzgebers nur für Vereinbarungen der Miete zu Beginn des Mietverhältnisses gelten. 

Die nachträgliche einvernehmliche Mieterhöhung stelle keinen Beginn des Mietverhältnisses dar, sondern lediglich eine Änderung der vertraglichen Vereinbarungen bei fortbestehendem Mietverhältnis. Für eine solche Änderung solle die Vorschriften über die Mietpreisbremse nach dem in der Begründung des Gesetzentwurfs ausdrücklich niedergelegten Willen des Gesetzgebers aber gerade nicht gelten.

Für eine entsprechende Anwendung der Vorschriften bestehe auch kein Bedarf. Ein Mieter könne in einem bestehenden Mietverhältnis, anders als bei dem Neuabschluss eines Mietverhältnisses, die begehrte Mieterhöhung sorgfältig prüfen und eine Zustimmung ohne die Gefahr des Verlusts seiner Mietwohnung ablehnen. 

Ein Mieter sei hierbei zudem vor der Höhe nach unzumutbaren Mieterhöhungsverlangen durch die Grenzen des § 558 Abs. 1 BGB (bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) und des § 558 Abs. 3 BGB (Kappungsgrenze) geschützt.

Kein Rechtsmissbrauch

Eine grundsätzliche Einschränkung von gesetzlich zulässigen Mieterhöhungsvereinbarungen während eines laufenden Mietverhältnisses wegen einer etwaigen allgemeinen Gefahr eines Rechtsmissbrauchs scheide aus.

Auch eine Einschränkung im Einzelfall komme hier nicht in Betracht. So sei beispielsweise nicht ersichtlich, dass die Vermieterin die einvernehmliche Mieterhöhung gezielt angestrebt habe, um den Mieter die Rechte aus der Mietpreisbreme zu nehmen. 

Grundsätzlich sei auch nicht relevant, ob die ursprünglich vereinbarte Miete die nach der Mietpreisbremse zulässige Höhe überschritten habe. Der Mieter könne dies bereits vor Zustimmung zur Mieterhöhung prüfen und habe die neue Miete sodann als solche anerkannt.