Hausgeldansprüche bei Zwangsversteigerung

Wird von Dritten die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben, ist der Verwalter nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 08.12.2017 (Az. V ZR 82/17) grundsätzlich verpflichtet, die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden.

Abgeleitet werde diese Pflicht aus § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG, wonach der Verwalter unter anderem berechtigt und verpflichtet ist, Lasten- und Kostenbeiträge anzufordern. Diese Ansicht lasse sich damit begründen, dass die Durchsetzung der Kostenbeträge mit geringem Aufwand ermöglicht werde und so ein endgültiger Forderungsausfall abgewendet werden könne. 

Die Anmeldung der bevorrechtigten Ansprüche sei gesetzlich zudem bewusst einfach ausgestaltet worden, um der Wohnungseigentümergemeinschaft die Rechtsverfolgung zu erleichtern. Es bedürfe nicht zwingend eines Titels, die Ansprüche könnten auch durch die Niederschrift der Beschlüsse oder in sonst geeigneter Weise glaubhaft gemacht werden. Weil die bevorrechtigten Ansprüche den Rechten der nachfolgenden Rangklassen - insbesondere denjenigen von Kreditgebern und Vormerkungsberechtigten  - vorgingen, werde der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel eine effektive Rechtsdurchsetzung ermöglicht.

Die Zuordnung der Anmeldung zu den Pflichten des Verwalters sei auch im Hinblick auf den zeitlichen Ablauf der Zwangsversteigerung geboten. Denn nur auf rechtzeitige Anmeldung würden die nicht aus dem Grundbuch ersichtlichen, aber bevorrechtigten Hausgeldansprüche in das geringste Gebot aufgenommen und bei der Erlösverteilung berücksichtigt. Würden sie nicht spätestens im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten  angemeldet, trete ein endgültiger Rangverlust ein. Die rechtzeitige Vornahme der Anmeldung wäre gefährdet, wenn der Verwalter zuvor eine (außerordentliche) Eigentümerversammlung einberufen müsste, um eine Beschlussfassung herbeizuführen; zudem stünden deren Kosten außer Verhältnis zu dem geringen Aufwand der Anmeldung.