Mietpreisbremse: Auch die Miete des vorletzten Mieters kann als höhere Miete beim Neuvertrag zulässig sein

Im Rahmen der sog. Mietpreisbremse darf bei einer Neuvermietung auch eine höhere als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt werden, wenn die Miete aus dem Vormietverhältnis höher war.

Maßgeblich ist hier § 556e Abs. 1 S. 1 BGB, der wie folgt regelt: „Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden.“

Vormiete der Höhe nach gesetzlich unzulässig

Der Bundesgerichtshof hatte mit Urteil vom 19.07.2023 (Az. VIII ZR 229/22) aber einen Sachverhalt zu entscheiden, bei dem die direkte Vormiete in rechtlich unzulässiger Weise zu hoch vereinbart war, weil die Grenze von § 556d Abs. 1 BGB, also die Vergleichsmiete plus Aufschlag von maximal zehn Prozent, weit überschritten wurde.

Der Bundesgerichtshof ist zu dem Ergebnis gekommen, dass allerdings auch die Vor-Vormiete maßgeblich sein kann. Im konkreten Fall war diese noch vor Inkrafttreten der Regelungen über die Mietpreisbremse vereinbart worden und musste sich daher nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete messen lassen, war daher also zulässig.

Die Vermieterin konnte daher die Miethöhe aus dem vorletzten Mietverhältnis verlangen, ohne gegen die Mietpreisbremse zu verstoßen.

Vermieter kommt Bestandsschutz zu

Bereits der Wortlaut des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB spreche dafür, dass als Vormiete diejenige Miete zu berücksichtigen sei, zu deren Zahlung der Vormieter im Sinne der §§ 556d ff. BGB rechtlich verpflichtet war. Denn maßgeblich sei hiernach die zuletzt geschuldete Miete, also diejenige, die der Mieter zahlen musste und der Vermieter berechtigt fordern konnte.

Die Zulassung dieser Miete werde zum einen dem Ziel des Gesetzgebers, unangemessene Preissprünge bei Wiedervermietungen zu verhindern, gerecht, da eine Preissteigerung bei einer Wiedervermietung zu dem auch von dem bisherigen Mieter zu zahlenden Mietpreis nicht erfolgt. 

Zugleich werde auch der von dem Gesetzgeber beabsichtigte Bestandsschutz für den Vermieter sichergestellt, da dieser eine Miete in derselben Höhe verlangen kann wie in dem Vormietverhältnis. Der Vermieter wäre ansonsten zu einer Senkung der Miete verpflichtet, was durch die gesetzliche Regelung gerade verhindert werden sollte.

Der Bundesgerichtshof stellt insbesondere auch fest: Ansonsten würde der der Vermieter wegen des Verstoßes gegen die Regelungen zur Begrenzung der Miethöhe sanktioniert. Das Gesetz ziele aber objektiv auf eine Begrenzung der Mietsteigerungen bei Mietanpassungen. Dies soll durch eine Mietpreishöchstgrenze für Neuvermietungen und eine Unwirksamkeit von Vereinbarungen über höhere Mieten hinsichtlich des überhöhten Betrags erreicht werden. Sonstige negative Folgen einer zu hohen Mietpreisabsprache für den Vermieter siehe das Gesetz bewusst nicht vor.