Der Mieter muss sich zu erhaltener Kündigung nicht äußern

Nach Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 28.06.2023 (Az. XII ZB 537/22) zu einem Gewerberaummietverhältnis muss sich der gekündigte Mieter auf eine Aufforderung des Vermieters zu seiner Bereitschaft, die Mieträume bei Vertragsende an den Vermieter herauszugeben, nicht erklären. 

Aus Rechtssicht muss sich der gekündigte Mieter nicht äußern

Zwar liege bei einem ungestörten Vertragsverhältnis nach allgemeinen Gepflogenheiten nahe, dass die Vertragspartner auf Fragen des anderen Vertragsteils in irgendeiner Weise reagieren, und sei es nur mit der Mitteilung, dass die Frage (derzeit) nicht beantwortet werden könne.

Aus dem Ausbleiben einer Reaktion könne dennoch ohne Hinzutreten weiterer Umstände nicht auf eine fehlende Erfüllungsbereitschaft geschlossen werden, weil dieses auf vielfältigen Gründen beruhen könne.

Mangels einer Verpflichtung des Schuldners, sich zu seiner Erfüllungsbereitschaft zum Fälligkeitszeitpunkt zu erklären, sei das bloße Schweigen auf eine derartige Anfrage daher im Regelfall nicht als Ausdruck des Fehlens der Erfüllungsbereitschaft zu deuten.

Interesse des Vermieters nicht vorrangig

Zwar habe der Vermieter regelmäßig schon mit Blick auf eine mögliche Anschlussverwendung des Mietobjekts ein nachvollziehbares Interesse daran zu wissen, ob sich der Mieter vertragstreu verhalten und seine Pflichten bei Ende der Mietzeit erfüllen werde oder ob zur Durchsetzung seines Herausgabeanspruchs ein gerichtliches Vorgehen notwendig wird.

Allerdings unterscheide sich das Interesse des Vermieters an einer Planungsgrundlage nicht wesentlich von demjenigen der Gläubiger anderer Schuldverhältnisse, denen ein Interesse an einer Planungsmöglichkeit regelmäßig ebenfalls nicht gänzlich abgesprochen werden könne. 

Zudem sei auch ein Interesse des Mieters anzuerkennen, die Berechtigung der Kündigung des Vermieters und die Möglichkeit der Beschaffung von Ersatzräumlichkeiten gründlich zu prüfen und sich nicht frühzeitig zur Berechtigung des Herausgabeverlangens des Vermieters und der eigenen Räumungsbereitschaft äußern zu müssen.

Dem Interesse des Vermieters, pünktlich zum Mietzeitende wieder in den Besitz der Räumlichkeiten zu kommen, sei vor diesem Hintergrund mit der durch § 257 ZPO eröffneten Möglichkeit, vor Fälligkeit des Herausgabeanspruchs mit eigenem Kostenrisiko Klage auf Räumung und Herausgabe des Mietobjekts zu erheben, hinreichend Rechnung getragen.