Verwertungskündigung

Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 27.09.2017 (Az. VIII ZR 243/16) mit den Voraussetzungen einer sog. Verwertungskündigung nach § 273 Abs. 2 Nr. 3 BGB befasst. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter wegen berechtigten Interesses kündigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und er bei Fortsetzung erhebliche Nachteile erleiden würde. 

Im konkreten Fall handelte es sich um eine 190 qm große Wohnung mit 7 Zimmern. Die klagende Vermieterin ist auch Eigentümerin des Nachbargrundstücks und plante, das Gebäude, in dem sich auch die Wohnung der beklagten Mieter befindet, abzureißen und das Modegeschäft auf dem Nachbargrundstück zu erweitern. Es wurde vorgetragen, dass dadurch auch unter Berücksichtigung der Investitionskosten ein erheblich höherer Ertrag zu erwirtschaften sei, als bei Fortsetzung des Wohnraummietverhältnisses. 

Der Bundesgerichtshof hält eine solche Kündigung der Vermieterin für unwirksam. 

Im Ausgangspunkt stelle der Abriss des Gebäudes zur Erweiterung des benachbarten Modehauses zwar eine von vernünftigen sowie nachvollziehbaren Erwägungen getragene und mithin angemessene wirtschaftliche Verwertung des betreffenden Grundstücks im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar. Allerdings sei eine Verwertungskündigung nur unter der zusätzlichen (hohen) Voraussetzung zulässig, dass dem Eigentümer durch den Fortbestand des Mietverhältnisses andernfalls ein "erheblicher Nachteil" entstehen würde. Bei der Beurteilung dieser Frage haben die Gerichte aber stets zu beachten, dass nicht nur die Rechtsposition des Vermieters, sondern auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschützt ist.

Vor diesem Hintergrund gewähre das Eigentum dem Vermieter keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung oder Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeit, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil verspricht. Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter bei Fortbestand des Mietverhältnisses entstehenden Nachteile jedoch auch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen. Insbesondere dürfe das Kündigungsrecht des Eigentümers bei einer Verwertungskündigung nicht auf Fälle andernfalls drohenden Existenzverlusts reduziert werden.