Schönheitsreparaturen, Quotenabgeltung

In vielen Mietverträgen sind Renovierungsklauseln enthalten, in denen die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen wird. Bei ebenfalls häufig verwendeten Quotenabgeltungsklauseln wird dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auferlegt, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem Fristenplan der Renovierungsklausel noch nicht fällig sind. 

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteilen vom 18.03.2015 (Az. VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13, VIII ZR 21/13) entschieden, dass sowohl die formularmäßige Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung als auch formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln unwirksam sind.

Der Bundesgerichtshof gibt damit seine bisherige Rechtsprechung auf, nach der entsprechende Klauseln bisher zulässig waren, da sich die Anforderungen an die Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen mittlerweile verschärft hätten.

Das Gericht führt aus, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Er dürfe daher ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Zeitraum entstanden sind. Ansonsten führe eine solche Verpflichtung dazu, dass der Mieter die Wohnung möglicherweise in einem besseren Zustand zurückgeben müsse, als er sie selbst vom Vermieter erhalten habe.

Hinsichtlich Quotenabgeltungsklauseln kommt das Gericht zu dem Schluss, dass eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass diesem bei Abschluss des Mietvertrages nicht verständlich sei, welche Belastung auf ihn zukomme. Dies gelte unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben worden sei.

Bisher war nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine Quotenabgel-tungsklausel zulässig, wenn der  Anteil des Mieters an den zu tragenden Renovierungskosten anhand einer hypothetischen Fortsetzung seines bisherigen Wohnverhaltens berechnet wurde.

Hinweis: Die bundesweit online erhältlichen Mietverträge des Vermieterverein e.V. werden sofort an die aktuelle Rechtsprechung angepasst.

Zu den Volltexten der Urteile: 

VIII ZR 185/14

VIII ZR 242/13

VIII ZR 21/13