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BGH Urteil

Keine Umlage von Hausmeister-Notdienst als Betriebskosten

Negativ für Vermieter
Aktenzeichen: VIII ZR 62/19
Urteil vom: 18.12.2019

Bei einer an den Hausmeister entrichteten Notdienstpauschale handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 18.12.2019 (Az. VIII ZR 62/19) entschieden.

Im konkreten Fall waren die Mieter vertraglich zur Zahlung von monatlichen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten verpflichtet. Die von der Vermieterin erstellte Betriebskostenabrechnung weist eine Notdienstpauschale in Höhe von insgesamt € 1.199,52 für den Hausmeister aus, die dieser für eine Erreichbarkeit auch außerhalb der üblichen Geschäftszeiten erhält. Beispielhaft wurden Fälle wie Stromausfall, Wasserrohrbruch und Heizungsausfall genannt. Die Mieter zahlten die sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebende Nachzahlung, verweigerten jedoch den Ausgleich der anteilig auf sie entfallenen Notdienstpauschale. Die auf Zahlung klagende Vermieterin ist mit Ihrem Begehren vor dem Bundesgerichtshof erfolglos geblieben.

Das Gericht führt aus, dass es sich bei diesen Kosten nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten handele.

Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 3, § 556 Abs. 1, 4 BGB habe der Mieter Betriebskosten zu tragen, wenn die Parteien eine entsprechende Vereinbarung wirksam getroffen hätten. Grundsätzlich genüge dafür - wie hier im Mietvertrag enthalten - eine Verweisung auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung (BV) oder auf die seit dem 1. Januar 2004 geltende Betriebskostenverordnung. Betriebskosten seien die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Von den umlagefähigen Betriebskosten abzugrenzen seien einerseits Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung sowie andererseits Verwaltungskosten.

Instandsetzung und Instandhaltung beträfen Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile und dienten der Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Mietsache. Bei den ebenfalls nicht auf den Mieter umlagefähigen Verwaltungskosten handele es sich um die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, den Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung.

Ausgehend von der danach zu treffenden Unterscheidung zwischen Betriebskosten und Verwaltungskosten komme es darauf an, ob die Notdienstpauschale unter die im Streitfall allein in Betracht kommende Betriebskostenposition „Kosten des Hauswarts“ fälle oder ob sie den vom Vermieter selbst zu tragenden Verwaltungskosten zuzuordnen sei.

Das Gericht entscheidet, dass zu den umlagefähigen Kosten für den Hauswart die Vergütung, die Sozialbeiträge sowie alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, gehöre, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung beträfen.

Als umlagefähige Kosten des Hauswarts würden dabei zum einen Aufwendungen für bestimmte Wartungs-, Reinigungs- und Pflegetätigkeiten in Betracht kommen. Zum anderen seien diejenigen Kosten als Betriebskosten anzusehen, die durch die typische Aufgabe eines Hauswarts verursacht würden, in den allgemein zugänglichen Räumen und auf den allgemein zugänglichen Flächen des Mietobjekts für Sicherheit und Ordnung zu sorgen. Diese Aufgaben seien dadurch gekennzeichnet, dass es sich um jeweils ohne konkreten Anlass routinemäßig in bestimmten zeitlichen Intervallen im Sicherheitsinteresse durchzuführende Maßnahmen der Kontrolle und Überwachung handele.

Mit der hier berechneten Notdienstpauschale würden jedoch Tätigkeiten abgegolten, die der Grundstücksverwaltung und nicht etwa dem vorstehend beschriebenen Sicherheits- oder Ordnungsbereich zuzuordnen seien. Denn es handele sich nicht um eine Vergütung für eine allgemeine Kontroll- und Überwachungstätigkeit, sondern um Aufwendungen für die als Verwaltungstätigkeiten einzuordnende Entgegennahme von Störungsmeldungen und erforderlichenfalls die Veranlassung von Reparaturmaßnahmen durch Dritte.

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