Keine Fristsetzung zur Schadensbeseitigung

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung vom 28.02.2018 (Az. VIII ZR 157/17) mit der Frage befasst, ob ein Vermieter von seinem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Ersatz für Schäden an der Mietsache nur verlangen kann, wenn er ihm zuvor eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt hat. Nach dem Urteil ist dies nicht erforderlich.

Das in § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gelte nur für die sog. Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten. In diesen Fällen müsse der Vermieter dem Mieter grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht durch Fristsetzung eben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen könne. Eine derartige Leistungspflicht sei etwa die vom Mieter wirksam übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen. 

Im Gegensatz dazu handele es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht. Deren Verletzung begründe einen Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen. 

Daher könne ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung zu setzen.

Dies gelte unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder nach der Rückgabe der Mietsache geltend mache. 

Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen. Einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf es dazu nicht. Das gilt unabhängig von der Frage, ob es um einen Schadensausgleich während eines laufenden Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung geht.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.02.2018, Az. VIII ZR 157/17, amtlicher Leitsatz

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Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.02.2018, Az. VIII ZR 157/17

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