Kein Rückzahlungsanspruch des Mieters bei unzureichender Gewährung von Belegeinsicht in Abrechnungsunterlagen der Betriebskosten durch Vermieter

Dem Bundesgerichtshof lag im Beschluss vom 26.10.2021 (Az. VIII ZR 150/20) ein Sachverhalt zugrunde, bei dem es um die Rückzahlungsforderung einer geleisteten Betriebskostennachzahlung durch den Mieter ging. Es wurde entschieden, dass diese nicht zurückgefordert werden könne, weil der Vermieter die Belegeinsicht nur unzureichend gewährt hatte.

Keine Rückforderung von geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen

Der Bundesgerichtshof führt in Übereinstimmung mit seiner bisherigen Rechtsprechung aus, dass Mieter in einem laufenden Mietverhältnis die Rückzahlung der auf die vereinbarten Nebenkosten geleisteten Abschlagszahlungen nicht verlangen könnten, wenn der Vermieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zu Unrecht verweigerte. Die Mieter seien insoweit durch ein temporäres Leistungsverweigerungsrecht hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen geschützt. Durch diesen Einbehalt könnten sich Mieter schadlos halten und Druck auf den Vermieter ausüben. Darüber hinaus könnten ihren Anspruch auf Vorlage der Belege einklagen, sofern der Vermieter die Belegeinsicht zu Unrecht verweigern würde.

Keine Rückforderung von geleisteter Betriebskostennachzahlung

Der Bundesgerichtshof führt aus, dass diese Grundsätze auch für die Rückforderung vom Mieter entrichteter Nachzahlungen auf die Betriebskosten gelten.

Demnach könne in einem laufenden Mietverhältnis der Mieter nicht die Rückerstattung von Abschlagszahlungen auf die vereinbarten Betriebskosten verlangen kann, wenn der Vermieter die Betriebskosten nicht rechtzeitig abrechne. Dies gelte erst Recht, wenn der Vermieter Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zu Unrecht verweigere. Die Mieter - auch die Mieter preisgebundenen Wohnraums - seien wie ausgeführt, insoweit durch ein aus § 242 BGB folgendes (temporäres) Leistungsverweigerungsrecht hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen geschützt, solange ihnen eine berechtigterweise begehrte Belegeinsicht nicht gewährt worden sei.

Ausreichender Schutz des Mieters durch Zurückbehaltung der laufenden Vorauszahlungen

Es treffe zwar zu, dass der Vermieter durch die Verweigerung einer berechtigterweise begehrten Belegeinsicht in vertragsverletzender Weise den Mieter an der Ausübung seines Rechts auf eine vorgreifliche Überprüfung der Abrechnung hindere. Daraus folge jedoch nicht, dass die Vertragsverletzung des Vermieters ohne Weiteres zu einem Rückzahlungsanspruch des Mieters führe. Es bleibe zwar für eine gewisse Zeit ungeklärt, in welcher Höhe eine Betriebskostenforderung des Vermieters bestehe. Dies gehe aber in erster Linie zu Lasten des Vermieters, der trotz laufender Kosten Vorauszahlungen des Mieters (temporär) nicht erhalte.