Heranziehung des Mietspiegels einer Nachbargemeinde

In kleineren Gemeinden besteht in vielen Fällen kein Mietspiegel. Unter welchen Voraussetzungen kann ein für die Nachbargemeinde bestehender Mietspiegel zur Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete in der eigenen Gemeinde herangezogen werden? Ausgangspunkt ist die gesetzliche Regelung in § 558a Abs. 4 S. 2 BGB: „Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, ..., so kann auch ein anderer, insbesondere ... ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.“.

Der Bundesgerichtshof hatte mit Urteil vom 21.08.2019 (Az. VIII ZR 255/18) konkretere Vorgaben zur Vergleichbarkeit zweier Gemeinden gemacht. 

Es sei eine Gesamtbetrachtung aller Kriterien des jeweiligen Einzelfalls und deren anschließende Gewichtung und Abwägung erforderlich. Der Vermieter dürfe die Vergleichbarkeit also nicht schon dann bejahen, wenn die Vergleichbarkeit nicht „offensichtlich unbegründet“ sei. Eine solche Absenkung der Maßstäbe sei zu weitgehend.  

In die Abwägung mit einzubeziehen seien beispielsweise die folgenden Kriterien: Einwohnerzahl der Gemeinde, Stellung als sog. Oberzentrum mit überörtlichen Einrichtung, Ausbau des öffentlichen Personennahverkehrs, Angrenzen an gemeinsamen Großraum, gemeinsamer Verkehrsverbund, Bevölkerungsdichte.  

Im Streitfall wird der zuständige Amtsrichter die Abwägung und Entscheidung über die Vergleichbarkeit vornehmen. Die Benennung von Vergleichsmieten als Alternative zur Heranziehung eines Mietspiegels der Nachbargemeinde kann daher eine größere Sicherheit im Vorfeld bieten. 

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