BGH Urteil

Ortsübliche Vergleichsmiete: Gutachten neben Mietspiegel

Neutral
Aktenzeichen: VIII ZR 223/21
Urteil vom: 24.01.2023
In seinem Beschluss vom 24.01.2023 hat der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 223/21) zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen einer Mieterhöhung wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete entschieden.  

Die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete dürfe nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie Überzeugungsbildung des Gerichts hinreichenden Art und Weise berücksichtigten.

Der Bundesgerichtshof hatte keine Bedenken gegen die Übung der Vorinstanzen, die ortsübliche Vergleichsmiete nicht unmittelbar auf den Mietspiegel der Stadt zu stützen, sondern ein Gutachten einzuholen, das die Mietspannen des Mietspiegels heranzog. 

Da der Überzeugungsbildung nicht nur das Sachverständigengutachten zu Grunde lag, sondern jedenfalls mittelbar auch der Mietspiegel, sei die Überzeugungsbildung durch hinreichende Erkenntnisquellen erfolgt. 

Zu beachten ist, dass im Ergebnis in dieser Entscheidung kein Nebeneinander von Mietspiegel und Gutachten für zulässig befunden wird, da die ermittelte Vergleichsmiete auf dem Mietspiegel beruht.

Volltext


Gründe:


11. Die Revision der Klägerin ist gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen, weil die Voraussetzungen für ihre Zulassung nicht vorliegen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) und das Rechtsmittel darüber hinaus keine Aussicht auf Erfolg bietet. Zur Begründung wird auf den Senatsbeschluss vom 25. Oktober 2022 Bezug genommen (§ 552a Satz 2, § 522 Abs. 2 Satz 2 und 3 ZPO).


22. Die im Anschluss an den Hinweis des Senats erfolgten Ausführungen der Revision im Schriftsatz vom 9. Januar 2023, die Instanzgerichte hätten keine entscheidungsrelevante Erkenntnis aus eigener Anwendung des Mietspiegels gewonnen und ihre Überzeugungsbildung nicht auf die Erkenntnisquelle des Mietspiegels gestützt, sondern ausschließlich das Sachverständigengutachten als Erkenntnisquelle herangezogen, geben keinen Anlass zu einer abweichenden Beurteilung.


3Wie im Hinweisbeschluss des Senats ausgeführt, darf die ortsübliche Vergleichsmiete im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (vgl. Senatsurteile vom 26. Mai 2021 – VIII ZR 93/20, juris Rn. 25; vom 28. April 2021 – VIII ZR 22/20, NJW-RR 2021, 1017 Rn. 16; vom 18. November 2020 – VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 26; jeweils mwN). Diese Vorgaben hat das Berufungsgericht beachtet.


4Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, dass die Vorinstanzen ihre Überzeugungsbildung nicht ohne Sachverständigengutachten unmittelbar auf den Mietspiegel der Stadt Köln gestützt, sondern ein solches zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eingeholt und die Heranziehung der Mietspannen des Mietspiegels durch den beauftragten Sachverständigen sowie dessen Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung innerhalb dieser Mietspannen gebilligt und ihrer Entscheidung zu Grunde gelegt haben. Entscheidend ist, dass die Überzeugungsbildung der Vorinstanzen auf der Grundlage hinreichender Erkenntnisquellen, nämlich des Sachverständigengutachtens und des Kölner Mietspiegels, erfolgt ist. Anders als die Revision meint, liegt der Überzeugungsbildung der Vorinstanzen hinsichtlich der ortsüblichen Mietspannen als Erkenntnisquelle nicht nur das Sachverständigengutachten zu Grunde, sondern – jedenfalls mittelbar – auch der Mietspiegel. Denn insoweit bietet das diesbezüglich den Mietspiegel heranziehende Sachverständigengutachten keine über diesen hinausgehende zusätzliche Erkenntnisquelle, so dass die Überzeugungsbildung des Gerichts letztlich – unabhängig davon, ob und in welchem Umfang die Vorinstanzen entscheidungsrelevante Erkenntnisse aus der eigenen Anwendung des Mietspiegels gewonnen haben – auch auf dem im Sachverständigengutachten herangezogenen Mietspiegel beruht. Hiergegen bestehen keine Bedenken, wenn dieser - wie hier – eine hinreichende Beurteilungsgrundlage für die richterliche Überzeugungsbildung darstellt, was das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler festgestellt hat.

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