Mietpreisbremse war in Hessen unwirksam

Gemäß § 556d Abs. 1 BGB darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10% übersteigen, sofern ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen wird, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt („Mietpreisbremse“). 

Das Bundesland Hessen hatte  mit Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne des § 556d Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (Hessische Mietenbegrenzungsverordnung) vom 17. November 2015 die Mietpreisbremse zur Anwendung gebracht.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 17.07.2019 (Az. VIII ZR 130/18) jedoch entschieden, dass die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung nichtig ist. 

Sie sei von ihrer gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage nicht gedeckt. Entgegen der gesetzlichen Vorgabe habe die Landesregierung bei Inkrafttreten der Rechtsverordnung am 27. November 2015 eine Verordnungsbegründung nicht bekannt gemacht. Die der Öffentlichkeit später auf der Internetpräsenz des innerhalb der Landesregierung zuständigen Ministeriums zugänglich gemachte Verordnungsbegründung könne an der Unwirksamkeit nichts  ändern.

Die Begründungspflicht ergebe sich auch aus der in den Gesetzesmaterialien angeführten Zielsetzung des Gesetzgebers. Danach diene das Begründungserfordernis dazu, in Anbetracht der mit der Bestimmung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten verbundenen Beschränkung der grundrechtlich geschützten Eigentumsfreiheit die Verhältnismäßigkeit der von der Landesregierung vorzunehmenden Gebietsausweisung zu gewährleisten. Im Einklang mit dieser Zielsetzung solle die gesetzlich geforderte Verordnungsbegründung und ihr vorgegebener Mindestinhalt insbesondere die Nachvollziehbarkeit der zu Einschnitten in die Verfügungsbefugnis des Eigentümers führenden Gebietsbestimmung gewährleisten. Mittels der Verordnungsbegründung solle die Entscheidung der jeweiligen Landesregierung nachvollziehbar gemacht werden, insbesondere im Hinblick darauf, aufgrund welcher Tatsachen sie die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmt habe und welche Begleitmaßnahmen sie plane, um die Anspannung der Wohnungsmärkte zu beseitigen.

Im konkreten Fall wurde mit oder nach Erlass der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung lediglich ein Begründungsentwurf öffentlich zugänglich gemacht. Damit habe die hessische Landesregierung ihrer Begründungspflicht nicht genügt.

Seit dem 01.07.2019 ist eine neue Verordnung in Kraft, die unangegriffen ist.