Besichtigungsrecht des Vermieters

Im Urteil des Bundesgerichtshofs vom 26.04.2023 (Az. VIII ZR 420/21), ging es um die Frage, ob ein Mieter verpflichtet ist, dem Vermieter den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn der Vermieter die Wohnung verkaufen möchte.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Mieter in diesem Fall (beabsichtigte Veräußerung der Wohnung) verpflichtet ist, dem Vermieter Zutritt zu gewähren.

Nebenpflicht des Mieters aus dem Mietvertrag

Dies ergebe sich aus einer vertraglichen Nebenpflicht des Mieters aus § 242 BGB. 

Danach sei der Mieter verpflichtet, sich so zu verhalten, wie es dem Grundgedanken des Vertrags entspreche. In diesem Fall entspreche es dem Grundgedanken des Mietvertrags, dass der Vermieter seine Eigentumsrechte an der Wohnung ausüben könne müsse. Dazu gehört auch das Recht, die Wohnung zu besichtigen und zu verkaufen. Das Besitzrecht des Mieters werde insoweit eingeschränkt. 

Besichtigungsrecht kann eingeschränkt sein

Der Bundesgerichtshof führt jedoch auch aus, dass das Besichtigungsrecht des Vermieters einzuschränken sei, wenn der Mieter durch die Besichtigung der Wohnung der Gefahr schwerwiegender Gesundheitsbeeinträchtigungen oder gar einer Lebensgefahr ausgesetzt werde. Dieses Recht könne dazu führen, dass der Vermieter den Zutritt zur Wohnung nur unter bestimmten Voraussetzungen verlangen könne.

Im konkreten Fall machte die Mieterin eine schwerwiegende psychische Erkrankung geltend, der der Besichtigung durch den Vermieter entgegen stehe.  Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter konkret jedenfalls den Zutritt zur Wohnung nur mit einer angemessenen Ankündigungsfrist und unter Berücksichtigung der besonderen Umstände der Mieterin verlangen könne.