Beschlusszwang für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum

Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17.03.2023 (Az. V ZR 140/22) muss ein Wohnungseigentümer mangels Gestattungsbeschluss eine bauliche Veränderung im Zweifel durch Beschlussersetzungsklage herbeiführen. Diese Vorgehensweise sei aufgrund der neuen Rechtslage seit dem 01.12.2020 gesetzlich erforderlich.

Sachverhalt

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit zwei Doppelhaushälften auf einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Grundstück. Nach der Gemeinschaftsordnung von 1971 bestimmt sich das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nach dem Gesetz, wobei die Grundstücksnutzung ausschließlich auf den an ihr jeweiliges Sondereigentum anschließenden Teil des Grundstücks beschränkt wird. Ausweislich einer späteren Ergänzung der Gemeinschaftsordnung sind sie insoweit allein für Reparaturen und Instandhaltungen verantwortlich und kostenpflichtig. Die Beklagten beabsichtigen gegen den Willen der Klägerin den Bau eines Swimmingpools in der von ihnen genutzten Hälfte des Gartens. Ein den Bau des Swimmingpools gestattender Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft liegt nicht vor.

Unterlassungsanspruch bei fehlendem Beschluss

Nach Entscheidung des Bundesgerichtshofs steht der klagenden Eigentümerin ein Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB zu. Bauliche Veränderungen müssten gemäß § 20 Abs. 1 WEG durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer gestattet werden. Ein Sondernutzungsrecht berechtige nicht zu grundlegenden Umgestaltungen der jeweiligen Sondernutzungsfläche.

Beschlussersetzungsklage

Es sei Sache des bauwilligen Wohnungseigentümers, einen Gestattungsbeschluss gegebenenfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG herbeizuführen bevor mit der Baumaßnahme begonnen werde. 

Handele er entgegen dieser gesetzliche Vorgabe, stünde den übrigen Wohnungseigentümern einen Unterlassungsanspruch zu. Dass der bauwillige Wohnungseigentümer dem Unterlassungsanspruch seinen Gestattungsanspruch nicht unter Berufung auf Treu und Glauben entgegenhalten könne, sei keine Förmelei. Vorteil dieses eindeutig geregelten Verfahrens sei, dass mit Bestandskraft eines gestattenden Beschlusses (bzw. Rechtskraft eines Urteils, das einen Gestattungsbeschluss ersetzt) zwischen den Wohnungseigentümern feststehe, dass die bauliche Veränderung zulässig sei.