COVID-19: Gewerberaummiete bleibt fällig

Das Landgericht Frankfurt am Main hat sich mit Urteil vom 02.10.2020 (Az. 2-15 O 23/20) der auch bereits vom Landgericht Heidelberg geäußerten Rechtsansicht angeschlossen: Die staatlich verordnete Schließung einer Verkaufsstätte wegen COVID-19 führt nicht zum Wegfall der Mietzahlungspflicht. 

Dem Urteil lag die Klage einer großen Textil-Einzelhändlerin zu Grunde, die deutschlandweit mehrere tausend Märkte betreibt. Im Zuge der Corona-Epidemie verordnete das Land Hessen die Schließung sämtlicher Verkaufsstätten des Einzelhandels, also auch des Geschäfts der Beklagten, in der Zeit vom 18.03. bis zum 20.04.2020. Die Mietzahlung für April 2020 erfolgte nicht. 

Kein Mietmangel

 Das Landgericht führt aus, dass in der behördlich verfügten Schließung einer Verkaufsstätte kein Mietmangel gemäß § 536 Abs. 1 .S. 1 BGB zu sehen sei. Ein Mangel setze voraus, dass der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweiche. 

Durch hoheitliche Maßnahmen bewirkte Gebrauchsbeschränkungen könnten deshalb nur dann einen Mangel begründen, wenn sie unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der konkreten Mietsache in Zusammenhang stünden.

Maßnahmen, die nur den geschäftlichen Erfolg des Mieters beeinträchtigten, fielen in dessen Risikobereich. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichte den Vermieter nur, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der dem Mieter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermögliche, das Verwendungsrisiko trage hingegen der Mieter allein.

Keine Unmöglichkeit

Durch die staatlich verordnete Schließung der Verkaufsstätten des Einzelhandels sei der Klägerin als Vermieterin die Gebrauchsgewährung auch nicht gemäß § 275 Abs. 1 BGB unmöglich geworden. Zwar konnte die Beklagte die Mietsache während der behördlich angeordneten Schließung nicht als Verkaufsraum nutzen. Damit habe sich jedoch lediglich das Verwendungsrisiko verwirklicht, welches allein die Mieterseite zu tragen habe. Die Vermieterseite habe die Mietsache in gebrauchstauglichem Zustand bereitgestellt.

Keine Störung der Geschäftsgrundlage

Der Mieterin habe aus § 313 BGB Abs.1 BGB auch kein Anspruch auf Anpassung des Vertrags unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage.

Da die Mieterin das Verwendungsrisiko der Mietsache trage, komme ein Wegfall der Geschäftsgrundlage überhaupt nur dann in Betracht, wenn existenzielle Folgen für die Mieterin drohten. Das sei hier aber nicht der Fall gewesen, lediglich ein Liquiditätsengpass wurde vorgetragen, außerdem wurde Kurzarbeit eingeführt. 

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