WEG: Klagezustellung an Verwalter als Vertreter

Das Landgericht Bamberg hat sich in seinem Urteil vom 13.03.2020 (41 S 32/19) mit der Reichweite der Vorschrift des § 45 WEG beschäftigt. Diese lautet in Abs. 1:

"(1) Der Verwalter ist Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer, wenn diese Beklagte oder gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 beizuladen sind, es sei denn, dass er als Gegner der Wohnungseigentümer an dem Verfahren beteiligt ist oder aufgrund des Streitgegenstandes die Gefahr besteht, der Verwalter werde die Wohnungseigentümer nicht sachgerecht unterrichten." 

Eigentümerin hatte keine Kenntnis von der Klage

Im konkreten Fall war als Adresse der Beklagten ihre Ferienwohnung angegeben und als Zustellungsvertreterin gemäß § 45 Abs. 1 WEG die Verwalterin benannt. Die Eigentümerin hatte von der Klage erst durch gegen sie gerichtete Vollstreckungsmaßnahmen erfahren, nachdem ein Versäumnisurteil gegen Sie ergangen war.
 
Bei Klage gegen Einzeleigentümer ist Verwalter kein Stellvertreter

Das Landgericht hat dieses Urteil aufgehoben. Das erstinstanzliche Verfahren sei mangels wirksamer Zustellung der Klage nicht rechtshängig geworden. Denn § 45 Abs. 1 WEG erfasse nicht solche Konstellationen, in denen an einen einzelnen Wohnungseigentümer als Beklagten zuzustellen ist.

§ 45 WEG nur bei Zustellung an mehrere Eigentümer anwendbar

Dieses Ergebnis sei bereits im Wortlaut der Norm angelegt, da diese sowohl auf Tatbestands- als auch auf Rechtsfolgenseite den Begriff der Wohnungseigentümer im Plural verwende. Der allgemeinen Systematik des Zivilprozessrechts sei das Prinzip der persönlichen Zustellung zu entnehmen.

Das materielle Wohnungseigentumsrecht führe zu prozessualen Situationen, in denen ein Wohnungseigentümer zur Durchsetzung seiner Rechte gegenüber auf die Klageerhebung gegen die übrigen Wohnungseigentümer verwiesen werde und sich damit meist einer Vielzahl von Beklagten gegenüber sehe, wodurch das Bedürfnis für die Erleichterung der Zustellung entstehe. Diese prozessuale Besonderheit fehle aus Perspektive der Klagepartei bei einer Klage gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer als Beklagten, weshalb für die Anwendung des § 45 Abs. 1 WEG als Ausnahmevorschrift bei nur einem Beklagten schon systematisch kein Raum bleibe.

Gleiches folge aus Sinn und Zweck der Norm. Der Gesetzesentwurf zur Einführung des § 45 WEG im Rahmen der WEG-Novelle 2007 nenne als Zweck des § 45 Abs. 1 WEG das Ziel, den mit der Vielzahl an Zustellungen verbundenen Aufwand für das Gericht und auch die zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft entstehenden Kosten gering zu halten. Als Notwendigkeit der Zustellung an den Verwalter in der Praxis werde ausdrücklich nur die Konstellation genannt, in der ein einzelner Wohnungseigentümer oder einige Wohnungseigentümer gegen die übrigen Wohnungseigentümer vorgingen.

Den Volltext des Urteils finden Sie hier.