Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands: Übertragung der Pflicht auf den Mieter

Amtliche Leitsätze:

1. Entsteht während der Mietzeit ein Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB - wie hier in Gestalt des Brandschadens -, schuldet der Vermieter grundsätzlich dessen Beseitigung im Rahmen seiner Erfüllungspflicht gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB unabhängig davon, ob die Mangelursache in seinem eigenen oder im Gefahrenbereich des Mieters zu suchen ist. Dies gilt auch bei Überlassung von erst noch vom Mieter umzubauenden Räumlichkeiten in einer Gaststätte. 

2. Der Vermieter ist jedoch zur Wiederherbeiführung des vertragsgemäßen Zustandes der Mietsache nur insoweit verpflichtet, soweit diese nicht wirksam auf den Miete übertragen worden ist. Die formularvertragliche Übertragung ist zulässig, soweit nicht Instandhaltung und Instandsetzung von Dach- und Fach betroffen ist. 

3. Die Minderungsbefugnis des Mieters ist für die Zeit, in der er die Mangelbeseitigung schuldhaft verhindert oder mutwillig erschwert, ausgeschlossen. Hierzu zählt auch, wenn er notwendige Vorarbeiten unterlässt oder dem Vermieter den Zugang zu dem seiner Instandhaltungspflicht obliegenden Bereich nicht gewährt (Fortführung von LG Karlsruhe, Urt. v. 06.03.2009, Az.: 9 S 206/08, zit. n. juris; LG Hamburg, Urt. v. 31.01.2008, Az.: 307 S 144/07, ZMR 2008, S. 456; LG Berlin, Urt. v. 21.02.2012, Az.: 63 S 251/11, Grundeigentum 2012, S. 550 f.) 

4. Ist der Ausbruch eines Brandes dem Verantwortungs- -und Gefahrenbereich des Mieters zuzurechnen, kann er sich nicht auf den Mangel und das Recht zur Minderung berufen, wenn der Vermieter beweist, dass die Ursache des Mangels nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt, sondern aus dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters. Hat er diesen Beweis geführt, muss der Mieter nachweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat. Dies gilt auch wenn die Schadensursache letztlich ungeklärt bleibt, weil ein Planungs- oder Überwachungsverschulden für eine selbst verantwortete Elektroinstallation nicht nachgewiesen werden kann (Fortführung von: BGH, Urt. v. 01.03.2000, Az.: XII ZR 272/97, Rn. 10, zit. n. juris); (BGH, Urt. v. 18.05.1994, Az.: XII ZR 188/92, BGHZ 126, 124ff. (124).