Instanz-Urteil im Mietrecht

Mietminderung wegen Feuchtigkeitsschäden

Negativ für Vermieter
Aktenzeichen: 109 C 256/07
Urteil vom: 10.04.2008

Amtsgericht Schöneberg


Geschäftsnummer: 109 C 256/07


Im Namen des Volkes


Urteil


In dem Rechtsstreit


1. ...


2. ...


Kläger


gegen


...


Beklagten


hat das Amtsgericht Schöneberg, Zivilprozess 109, in Berlin-Schöneberg, Grunewaldstraße 66/67 10823Berlin, auf die mündliche Verhandlung


vom 13. 3. 2008


durch ..., für Recht erkannt:


Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 1.097,83 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 28. 9. 2007 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.


Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger 72% und der Beklagte 28% zu tragen.


Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.


Tatbestand


Die Kläger begehren rückständigen Mietzins, der Beklagte beruft sich auf Mietminderung und macht Schadensersatzansprüche geltend.


Mit Mietvertrag vom 11. 12. 1984 vermieteten der Kläger zu 1) und ... an den Beklagten die in der ... im Vorderhaus, 6. Obergeschoss im L.-gang vorne rechts gelegene 3-Zimmer-Wohnung, die laut Mietvertrag eine Wohnfläche von ca. 73,50 m2 hat. Die Kläger sind inzwischen Eigentümer der Wohnung und Vermieter geworden. Die Wohnung wurde von ... Untermieterin bewohnt.


Im Herbst 2005 trat im Bad der Wohnung des Beklagten Schimmel auf der nach Norden ausgerichteten Außenwand oberhalb des gefliesten Bereiches auf und bildete sich an Kanten Und Nischen am Boden im Bad. Im Dezember 2005 brach der Beklagte das von ihm auf ca. 8 m2 verlegte Laminat im Flur, von dem alle Zimmer der Wohnung abgehen, auf, da es teilweise aufgequollen war und sich dort Wellen gebildet hatten. Im unteren Bereich der Wände des Flurs waren Wasserflecken erkennbar. Der Beklagte tauschte die durch Feuchtigkeit unbrauchbar gewordenen Bretter aus und schloss den Boden. Dies wiederholte sich im Januar 2006. Im Januar 2006 wurde festgestellt, dass im Bereich des Installationsschachtes der Wohnung eine Undichtigkeit an der Verschraubung der im Jahr 2004 eingesetzten Wasseruhr bestand und durch ständiges Heraustropfen ein Wasserschaden entstanden war. Die Feuchtigkeit verteilte sich auf der Rohdecke. Die Versicherung der verantwortlichen Streitverkündeten erkannte den Schaden an. Der Beklagte vereinbarte mit dem Vertreter der Versicherung, den Boden in Flur und Nordzimmer abzunehmen, um eine natürliche Trocknung zu begünstigen und ein Trocknungsgerät aufzustellen. Letzteres war aufgrund der Wasserschäden zur Entfeuchtung der Wohnung erforderlich. Das Trocknungsgerät wurde am 24. 2. 2006 aufgestellt und auf Betreiben des Beklagten am Folgetag abgebaut.


Mit Schreiben vom 27. 2. 2006 teilte der Beklagte der Klägerseite mit, ihm sei es wegen einer Lärmbelästigung und aus gesundheitlichen Gründen, insbesondere wegen Problemen mit der Atemluft, mit Sporen und Keimen, unmöglich, die Wohnung während der Trocknung zu bewohnen. Er bot an, die Wohnung ab der ersten Märzwoche zu räumen, verlangte eine Umsetzung und erklärte, er könne sich auch einen endgültigen Auszug vorstellen. Eine schriftliche Erklärung über eine Abfindung in Höhe von 500,00 € unterzeichnete der Beklagte nicht. Der Beklagte beanspruchte gegenüber dem Vertreter der Versicherung für die Zeit der Trocknungsarbeiten ein Ausfallgeld von 3.000,00 €. Der Kläger zu 1) lehnte, u. a. mit Schreiben vom 1. 3. 2006, eine Umsetzung des Beklagten ab und forderte ihn zur Duldung der Trocknungsarbeiten während seines Aufenthaltes in der Wohnung auf. Weitere Aufforderungen der Klägerseite erfolgten am 13. 3. und 31. 3. 2006. Der Mitarbeiter der Versicherung, ... erklärte, die Geräuschentwicklung der Trocknungsgeräte sei noch verträglich und zumutbar. Eine Belastung der Atemluft sei nicht nachvollziehbar.


Mit Schreiben vom 19. 4. 2006 hielt der Beklagte an seiner Ansicht fest und berief sich auf folgende angebliche Wohnungsmängel: Schimmelbildung im Bad, bei Regen mit Südwind eindringendes Wasser im Wohnzimmerfenster, Zugluft und Wärmeverlust durch ein seit Jahren nicht richtig schließendes Fenster im Nordzimmer rechts sowie eine fehlende Verfliesung des Balkonbodens, auf dem sich Moos und Schimmel bildeten. Im Oktober 2005 war der Balkonboden aufgebrochen worden und befand sich daraufhin im Rohbetonzustand. Mit Schreiben vom 23. 8. 2006 erkannte die Klägerseite die Mängel an und teilte mit, die Schimmelbildung beruhe auf einem falschen Lüftungs- und Heizverhalten des Beklagten. Bei den übrigen Mängeln sei die Erheblichkeitsschwelle nicht überschritten.


Die ... erklärte mit Schreiben vom 25. 4. 2006 u. a. folgendes:


„... Die Estrich Dämmschicht ist über ca. 15 qm feucht... Die Trocknungszeit beträgt ca. 2 Wochen und ist abhängig von der Betriebslaufzeit der Geräte. Da der Mieter mit dem Geräte nicht zu Recht kommt (ihm und seiner Katze tränen nach 2 Stunden die Augen) überdenken Sie bitte die Möglichkeit einer Umsetzung des Mieters. ...


Die Wirkungsweise des Überdruckaggregates:


Mittels Überdruckaggregat wird trockene, leicht erwärmte Luft in der Größenordnung von 4,6 m3/min. unter den Oberbelag gepresst. Die eingebrachte, leicht erwärmte Luft reichert sich mit der vorhandenen Feuchtigkeit an und gelangt über die Dehnungsfugen in den Raum, ggf. durch Entlastungsbohrungen ...


Nach dem Wärmepumpenprinzip über den Wärmeaustauscher der Kühlmaschine wird nacherwärmte, ca. 1-2 Grad über der Raumtemperatur liegende Luft wieder in den Raum geblasen. ...“


Mit Schreiben vom 9. 8. 2006 erklärte der Beklagte erneut die Bereitschaft die Wohnung zu räumen, wies daraufhin, dass er Denkarbeit leiste und dies bei den aufgestellten Trocknungsgeräten nicht möglich sei. Im August 2006 zogen der Beklagte und seine Untermieterin in Ausweichquartiere, um eine Trocknung der Wohnung zu ermöglichen.


Die Trocknung des Flurs erfolgte vom 28. 8. 2006 bis 15. 9. 2006, die Trocknung des Bades vom 28. 8. 2006 bis 26. 9. 2006. Es waren zwei Kondenstrockner der Marke R. im Einsatz. Der Beklagte entleerte in dieser Zeit selbst die Trockner. Im Bad stand das Gerät unmittelbar vor der Toilette, dem Waschbecken und der Badewanne. Der Beklagte teilte mit, dass er die Arbeiten zur Beseitigung des Wasserschadens am Fußboden und die Malerarbeiten selbst durchführen wolle. Im Oktober 2006 wurden von Seiten der Kläger ein Fenster repariert, der Balkon neu gefliest und mit der Instandsetzung des Rahmens des Wohnzimmerfensters begonnen.


... bewarb sich für die streitgegenständliche Wohnung als Nachmieter. Er wurde darauf hingewiesen, dass für die Wohnung ein Wohnberechtigungsschein erforderlich ist. Der von ... am 13. 9. 2006 übersandte Wohnberechtigungsschein betraf eine 1-Zimmer-Wohnung bis 50 m2. Das Bezirksamt ... teilte mit Schreiben vom 6. 10. 2006 mit, der Bitte auf Freistellung zugunsten des ... könne nicht entsprochen werden.


Zuletzt betrug die monatlich vereinbarte Gesamtmiete 578,36 €. Diese entrichtete der Beklage bis April 2006 vollständig. In den Monaten Mai, Juni und Juli 2006 zahlte der Beklagte auf die Miete lediglich Teilbeträge von monatlich je 378,36 €. Für den Monat September 2006 zahlte der Beklagte einen Betrag von 239,67 €. In den Monaten Dezember und Januar 2006 und April 2007 zahlte der Beklagte monatlich lediglich einen Betrag von 78,36 €. Im Februar 2007 entrichtete er als Miete einen Betrag von 176,72 €. Im Monat März erfolgten keine Zahlungen des Beklagten. Wegen der Trocknungsarbeiten gestehen die Kläger für den Monat September 2006 eine Mietminderung in Höhe von 52,68 zu. Die Kläger begehren die Zahlung folgender rückständiger Mietzinsen:


Mai 2006: 200,00 €


Juni 2006: 200,00 €


Juli 2006: 200,00 €


Aug. 2006: 200,00 €


Sept. 2006: 286,01 €


Okt. 2006: 338,69 €


Dez. 2006: 500,00 €


Jan. 2007: 500,00 €


Feb. 2007: 401,64 €


März: 2007: 578,36 €


April 2007: 500.00 €.


gesamt: 3.904,70 €.


Der Beklagte macht Rückzahlungsansprüche wegen angeblich überzahlter Miete für die Monate Januar bis April 2006 und August bis September 2006 geltend, wobei er von einer Mietminderung in Höhe von 30% für die Monate Januar bis April 2006, und in Höhe von 40% für die Monate Mai bis Juli 2006 ausgeht. Der Beklagte erklärt mit Rückforderungsansprüchen und Aufwendungsersatzansprüchen in nachfolgender Reihe die Aufrechnung mit der Klageforderung, wobei zunächst die Aufrechnung mit den jüngeren Mietzinsforderungen von April 2007 bis Oktober 2006 erklärt wird und alsdann mit dem Mietzins für Mai, Juni, Juli, August und September 2006:


107,92 € Stromkosten für die Trocknungsgeräte,


173,51 € Rückforderung überzahlter Miete Jan. 2006,


173,51 € Rückforderung überzahlter Miete Feb. 2006,


173,51 € Rückforderung überzahlter Miete März 2006,


173,51 € Rückforderung überzahlter Miete April 2006,


350,00 € Aufwendungsersatz wegen Reparaturarbeiten am Böden,


239,67 € Rückforderung überzahlter Miete Sept. 2006,


74,63 € Rückforderung überzahlter Miete Aug. 2006,


67,90 € Mietzins für zwei Umzugswagen,


265,- € Miete für ein Ausweichquartier der ... Sept. 2006,


325,- € Miete für ein Ausweichquartier des Beklagten Sept. 2006,


265,- € Miete für ein Ausweichquartier der ... Aug. 2006,


325,- € Miete für ein Ausweichquartier des Beklagten Aug. 2006.


Die Kläger behaupten, die Mitbewohnerin des Beklagten habe in der 24. Kalenderwoche 2005 erklärt, das Lüften des Badezimmers erfolge dadurch, dass das Fenster oberhalb der Badewanne im Außenwandbereich ständig auf Kippstellung sei. Eine qualitative Feuchtemessung habe ergeben, dass die Außenwandkonstruktion trocken sei. Es handele sich um einen oberflächlichen Schwarzschimmelpilz, der aufgrund mangelhaften Lüftens entstanden sei. Nach einem am 30. 11. 2006 erfolgten Gespräch zwischen den Parteien habe der Beklagte den Schimmel beseitigt. Der Kläger behauptet weiter, dem Beklagten sei es zumutbar gewesen, während der Trocknungsarbeiten in der Wohnung zu verbleiben. Die Geräuschentwicklung der Trocknungsgeräte betrage ca. 50 Dezibel. Hätte die Trocknung im Frühling 2006 stattgefunden, wäre lediglich eine Trocknungszeit von 2 Wochen benötigt worden. Die Feuchtigkeit in der Wohnung habe sich wegen der fehlenden Mitwirkung des Beklagten ausgedehnt. Der Beklagte habe sich bei der ersten Besichtigung durch den Mitarbeiter der Versicherung damit einverstanden erklärt, einen Pauschalbetrag von 500,00 € zu erhalten. Der Beklagte habe später mitgeteilt, dieser Betrag würde nicht ausreichen und er beanspruche 3.000,00 €. Der Beklagte sei während einiger Gespräche damit einverstanden gewesen, dass auf dem Fußboden des Balkons die Fliesen nicht erneuert würden. Die gerügten Fenster hätten in ihrem Schließmechanismus geklemmt. Zugerscheinungen und Undichtigkeit der Fenster seien nicht festgestellt worden. Die vom Beklagten angebotenen Nachmieter seien nach den wohnungsbindungsrechtlichen Vorschriften nicht geeignet oder desinteressiert gewesen. Die Kläger behaupten, von der Untervermietung nicht gewusst zu haben. Sie halten die Untervermietung für unzulässig. Sie meinen, der Kläger könne allenfalls für einen Monat. Ersatz für eine auswärtige Unterbringung verlangen. Die Kläger behaupten erstmals mit Schriftsatz vom 3. 3. 2008, in der streitgegenständlichen Wohnung sei lediglich ein Luftentfeuchter zum Einsatz gekommen.


Die Kläger beantragen mit am 27. 9. 2007 zugestellter Klage, den Beklagten zu verurteilen, an sie 3.904,70 € nebst Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.


Der Beklagte beantragt,


die Klage abzuweisen.


Der Beklagte behauptet, seit Winter 2005 habe er eine verstärkte Schimmelbildung im Bad beobachtet. Auch nach Behandlung mit „Schimmelex“ sei die Nordoberseite des Bades schnell wieder mit den typisch dunklen Flecken besetzt gewesen. In der Zeit als verstärkt Schimmel im Bad seiner Wohnung auftrat, sei die Wohnung im Vergleich zu früheren Jahren wegen Reisen weniger genutzt worden. Ein außerordentliches Duschverhalten sei ausgeschlossen. Der Schwarzschimmel sei aufgrund der Trocknung des Bades zurückgegangen und nicht wiedergekehrt.


Der Beklagte trägt vor, der Probelauf mit dem Trocknungsgerät im Februar 2006 habe ihm schnell deutlich gemacht, dass die Trocknung auf diesem Wege ihm nicht zumutbar sei, wenn er zugleich die Wohnung bewohne. Die Trocknungsfirma habe damals vom Aufstellen von drei Geräten im Flur, Bad und Nordzimmer gesprochen. Aufgrund des heißen Sommers sei später nur das Aufstellen von zwei Trocknungsgeräten erforderlich gewesen. Die Feuchtigkeitsmesswerte hätten sich verringert. Der Beklagte behauptet ferner, er sei Religionswissenschaftler, Autor und Sänger und arbeite zuhause. Für seine Arbeiten sei er auf Ruhe angewiesen, um sich konzentrieren zu können. Gesangsübungen führe er täglich im Schnitt für 1-2 Stunden durch. Da die Trocknungsgeräte die Luftfeuchtigkeit auf 0% bringen, seien Gesangsübungen während des Trocknens nicht möglich, ohne Gefahr für seine Stimme. Die Untermieterin ... bei der es sich um seine Lebensgefährtin handele, sei Studentin und deshalb auf die Möglichkeit ungestörten Arbeitens zuhause angewiesen. Die Wohnung sei hellhörig. Das Schließen der Türen hätte für die Dämmung der Geräuschemissionen wenig Effekt gehabt. Ein gesunder Schlaf wäre bei eingeschalteten Geräten wahrscheinlich nicht möglich gewesen. Während der Trocknungszeit seien die Geräte täglich nur von 6.00 Uhr bis 22.00 Uhr gelaufen, da der damalige unterhalb wohnende Nachbar ... bei dem Lärm nicht habe schlafen können. Der Beklagte behauptet, im Jahr 2006 habe er als Nachtfahrer für ein Taxiunternehmen gearbeitet und deshalb seinen Schlaf weitgehend in den Tagesstunden halten müssen.


Der Beklagte trägt vor, für ihn und seine Untermieterin habe die Gefahr gesundheitlicher Beeinträchtigungen durch von den Trocknungsgeräten aufgewirbelte Schimmelsporen und sonstige in dem Feuchtraum befindliche Keime bestanden. Bei einem Probelauf mit dem Trocknungsgerät hätten bei ihm die Augen zu brennen und zu tränen begonnen. Atembeschwerden seien aufgetreten, obwohl er kein Allergiker sei. Bis zur Trocknung habe er seit Januar 2006 in einem aufgerissenen feuchten Flur, feuchten Bad und teilweise feuchten Nordzimmer gelebt. Die im Flur befindlichen Möbel habe er anderweitig unterbringen müssen. Das in der Wohnung verlegte Laminat habe entsprechend der Angaben des Mitarbeiters der Versicherung vom 8. 3. 2006 auf einer Fläche von ca. 25 m2 erneuert werden müssen. Im Oktober 2006 habe er als Miete einen Betrag von 239,67 € entrichtet.


Der Beklagte ist der Ansicht, die Klägerseite hätte ihn rechtzeitig darüber informieren müssen, dass ... nicht als Nachmieter akzeptiert werde. Der Beklagte behauptet, hiervon erst Anfang Oktober 2006 erfahren zu haben, obwohl die Klägerseite mit ... seit Sommer 2006 in ständigem Kontakt gestanden hätte. Zu diesem Zeitpunkt hätte er sein Ausweichzimmer noch für den Monat Oktober angemietet gehabt. Die Kosten für das Ausweichquartier der ... habe er ihr erstattet.


Entscheidungsgründe


Die zulässige Klage ist in Höhe von 1.097,83 € begründet und im Übrigen unbegründet.


I) Den Klägern steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung rückständigen Mietzinses für die Monate Mai bis Juli 2006 in Höhe von jeweils 9,14 €, für den Monat Oktober 2006 in Höhe von 338,69 €, für Dezember 2006 in Höhe von 500,00 € und für Januar 2007 in Höhe von 231,72 €, insgesamt in Höhe von 1.097,83 €, gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu.


1) In den Monaten Mai, Juni und Juli 2006 war die vereinbarte Bruttomiete von 578,36 € gemäß § 536 BGB um 33%, mithin um jeweils 190,86 €, gemindert, so dass hinsichtlich der verlangten 200,00 € Restmiete nur ein Anspruch von monatlich jeweils 9,14 € gegeben ist.


a) Wegen der unstreitig vorhandenen Schimmelbildung im Bad war die Miete von Januar 2006 bis zur Beseitigung des Schimmels um 10% herabgesetzt. Bei der Schimmelbildung handelt es sich wegen möglicher Gefahren für die Gesundheit des Mieters und der erheblichen optischen Beeinträchtigung um einen Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB, aufgrund dessen die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist. Es kann nicht festgestellt werden, dass der Beklagte für die Schimmelbildung verantwortlich war und deshalb eine Mietminderung ausgeschlossen wäre. Gemäß § 538 BGB hat der Mieter Verschlechterungen der Mietsache, die durch einen vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten. Dabei obliegt den Klägern als Vermietern nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Mangel nicht aus ihrem Verantwortungsbereich stammt und für den Schaden allein der Mieter verantwortlich sein kann (vgl. BGH, NJW-RR 2005, S. 235 ff.; S. 381 ff.; Palandt/Weidenkaff, 67. Aufl., § 536 BGB, Rn. 38, § 538 BGB, Rn. 4). Hierfür fehlt es an entsprechenden Darlegungen und einem ausreichenden Beweisantritt. Die von der Klägerseite angeblich durchgeführten Feuchtemessungen sind unzureichend. Wenn die Wandkonstruktion trocken gewesen war, ist bereits fraglich, wie überhaupt Schimmel entstehen konnte. Nach dem bisherigen Vortrag ist nicht dargelegt, weshalb die Schimmelbildung nicht den Klägern zuzurechnende bauliche Gründe haben konnte, zumal die Schimmelbildung - in geringerem Umfang - schon zu einem frühren Zeitpunkt eingetreten war. Da bauliche Gründe der Schimmelbildung nicht ausgeschlossen werden können, ist die Schimmelbildung nicht dem alleinigen Obhutsbereich des Beklagten zuzurechnen. Es steht auch nicht fest, dass sich der Schimmel durch das behauptete unzureichende Lüftungs- und Heizverhalten des Beklagten bzw. seiner Untermieterin gebildet hatte. Die Kläger berufen sich insoweit nur auf eine Äußerung der Untermieterin, das Fenster stünde ständig auf Kippstellung. Dann war aber eine Lüftung des Raumes erfolgt. Weitere Feststellungen zum Lüftungs- und Heizverhalten fehlen. Der Kläger zu 1) hatte unstreitig das Badezimmer zu einer Zeit besichtigt, als es von Schimmel befallen war. Dann hätte er aber auch nähere Angaben dazu machen können, ob das Bad damals aus seiner Sicht ausreichend beheizt und belüftet war. Soweit die Kläger sich zum Beweis auf ein Sachverständigengutachten berufen, ist dieses zur Beweisführung, dass die Schimmelbildung von ihnen nicht zu vertreten war und allein auf einem unzureichenden Lüftungsverhalten des Beklagten beruhte, ungeeignet. Das Bad weist zum jetzigen Zeitpunkt unstreitig keine Schimmelbildung auf. Es ist nicht dargelegt, weshalb ein Sachverständiger zu den streitigen Fragen dennoch Feststellungen treffen könnte. Die Tauglichkeitsminderung aufgrund der Schimmelbildung im Bad schätzt das Gericht gemäß § 536 Abs. 1 S. 2 BGB, § 287 ZPO auf 10%. Dabei war zu berücksichtigen, dass der Beklagte unwidersprochen eine seit Dezember 2005 im Bad aufgetretene erhebliche Schimmelbildung vorgetragen hat, und zwar dunkle Flecken an der nach Norden gehenden Außenwand des Bades sowie an Nischen und Kanten des Bades. Ferner ist zu berücksichtigen, dass Schimmelpilzsporen negative Auswirkungen auf die Gesundheit des Mieters und der in der Wohnung befindlichen Personen haben können, wobei vorliegend jedoch weder konkrete gesundheitliche Beeinträchtigungen mitgeteilt wurden noch schlüssig dargelegt wurde, dass gesundheitliche Schäden durch den Schimmelpilz ausgeschlossen waren. Die pauschale Behauptung der Kläger, es habe sich nur um oberflächlichen Schwarzschimmelpilz gehandelt, genügt hierfür nicht und ersetzt insbesondere keine wissenschaftliche Untersuchung der damaligen Schimmelpilzsporen.


b) Wegen der Feuchtigkeit der Wohnung aufgrund des aus dem Installationsschacht herrührenden Wasserschaden und des aufgebrochenen Fußbodens im Flur war die Bruttomiete von Januar 2006 bis zum Ablauf des 27. 8. 2006, dem Vortag des Beginns der Trocknungsarbeiten, um weitere 20% gemindert.


aa) In dieser Zeit war unstreitig der Laminatfußboden im Flur, der zuvor aufgequollen war und auf dem sich Wellen gebildet hatten, aufgebrochen. Dies war auch von Seiten der Kläger veranlasst worden. Ferner war der Fußboden des Flurs feucht und es befanden sich an den Wänden des Flurs Wasserflecken. Ausweislich der eingereichten Fotografien glich der Flur der Wohnung in dieser Zeit eher einer Baustelle als einem Wohnraum. Der Beklagte hat dargelegt, dass er die im Flur befindlichen Möbel anderweitig unterbringen musste. Zwar verfügt der Flur nach dem Parteivortrag offensichtlich nur über eine Fläche von 8 m2. Der Flur prägt jedoch die von dem Beklagten angemietete Wohnung. Dieser ist notwendig zu durchqueren, wenn eine Person in die Wohnung gelangen will. Von dem Flur gehen auch sämtliche Zimmer der Wohnung ab, so dass er bei vertragsgemäßem Gebrauch der Wohnung regelmäßig betreten werden muss. Der Beklagte hat mitgeteilt, dass die Feuchtigkeit wegen des Wasserschadens sich auch auf das Bad und teilweise das Nordzimmer ausgedehnt hatte. Der Beklagte hat hinreichend dargelegt, dass im Bad ein Trocknungsgerät aufgestellt war und zunächst auch im Nordzimmer ein Trocknungsgerät betrieben werden sollte. Soweit die Kläger mit Schriftsatz vom 3. 3. 2008 behaupten, in der Wohnung sei lediglich ein Trocknungsgerät zum Einsatz gekommen, steht dieser Vortrag im Gegensatz zu den bisherigen Erklärungen der Kläger im Rechtsstreit und kann nicht nachvollzogen werden. Der Beklagte hat eine Fotografie über ein im Bad aufgestelltes Trocknungsgerät eingereicht. Aus der Anlage der eingereichten Rechnung der 5. 10. 2006 ergibt sich, dass zwei Geräte im Einsatz waren. Unter Berücksichtigung dieser Umstände hält das Gericht eine Minderungsquote von 20% der Bruttomiete für angemessen.


bb) Die Minderung ist auch nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) ausgeschlossen. Die oben beschriebenen Beeinträchtigungen sind nicht auf ein schuldhaftes Verhalten des Beklagten zurückzuführen. Zwar hatte dieser die Abschaltung der Trocknungsgeräte veranlasst und dadurch die Mangelbeseitigung herausgezögert. Hierzu war er jedoch berechtigt. Einem etwaigen Anspruch der Kläger auf Duldung der Entfeuchtungsmaßnahmen gemäß § 554 Abs. 1 BGB hat der Beklagte wirksam einen Vorschussanspruch für seine Aufwendungen aufgrund der Mangelbeseitigungsmaßnahmen entgegengesetzt. Da die Kläger keinen angemessenen Vorschuss leisteten, stand dem Beklagten insoweit ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB zu, so dass er die Duldung der Trocknungsmaßnahmen bis zur Zahlung eines angemessenen Vorschusses verweigern konnte. Gemäß § 554 Abs. 4 S. 2 BGB kann der Mieter einen Vorschuss verlangen für die angemessenen Aufwendungen, die ihm infolge von Maßnahmen des Vermieters zur Erhaltung der Mietsache entstehen. Hierauf hat sich der Beklagte ersichtlich berufen. Die Kläger haben hinreichend dargelegt, dass der Beklagte ursprünglich eine Summe von 500,00 € beanspruchte und später einen Betrag von 3.000,00 €. Eine verbindliche Einigung der Parteien auf einen Vorschuss- bzw. Aufwendungsersatzanspruch in Höhe von 500,00 € kann nicht festgestellt werden. Der Vortrag der Klägerseite lässt nicht den Schluss zu, dass zwischen den Parteien insoweit bereits eine Einigung stattgefunden hatte. Der Beklagte hatte die vorbereitete schriftliche Erklärung über eine Abfindung in Höhe von 500,00 € gerade nicht unterzeichnet. Es kann für die Entscheidung dahinstehen, ob dem Beklagten wegen seiner Aufwendungen ein Vorschussanspruch von 3.000,00 € zustand. Jedenfalls waren die von den Klägern bzw. der Versicherung angebotenen 500,00 € nicht ausreichend. Diese Summe genügte nur zum Ausgleich für die dem Beklagten entstehenden Stromkosten und Reparaturarbeiten, die von dem Beklagten nach Behebung des Schadens mit 107,92 € und 350,00 € angesetzt werden. Die Summe genügte jedoch nicht zum Ausgleich der dem Beklagten entstehenden Aufwendungen für einen Umzug und ein Ausweichquartier während der Trocknungsarbeiten, die der Beklagte für seine Person allein mit 325,00 € pro Monat zuzüglich 67,90 € bezifferte. Der Beklagte hat hinreichend dargelegt, dass es ihm nicht zumutbar war, während der Trocknungsarbeiten in der streitgegenständlichen Wohnung zu wohnen.


(1) Nach den detaillierten Schilderungen des Beklagten verursachen die Trocknungsgeräte solche lauten Geräusche, dass ihm während des Betriebs der Geräte ein vertragsgemäßer Gebrauch der Wohnung nicht möglich ist. Der Beklagte hat mitgeteilt, er sei als Religionswissenschaftler, Autor und Sänger tätig und arbeite zu Hause, wobei er täglich allein Gesangsübungen während 1-2 Stunden durchführe. Seine Erklärung, für diese Arbeiten auf Ruhe angewiesen zu sein, ist nachvollziehbar. Soweit die Kläger dies bestreiten, ist ihr Vortrag unzureichend. Das Mietverhältnis besteht seit dem 1. 12. 1984. Die Kläger haben nicht dargelegt, dass sich der Beklagte tagsüber überwiegend außer Hauses befände. Ferner nutzt der Beklagte die Wohnung zum Schlafen. Der Vortrag des Beklagten, bei dem von den Trocknungsgeräten ausgehenden Lärmpegel wäre er nicht in der Lage seiner wissenschaftlichen und musischen Tätigkeit nachzugehen und ruhig zu schlafen, ist schlüssig. Ende Februar 2006 fand unstreitig im Beisein des Beklagten für wenige Stunden ein Probelauf eines Trocknungsgerätes statt. Der Beklagte hat ferner vorgetragen, dass der unter ihm wohnende Mieter während der tatsächlichen Trocknungsarbeiten in seinem Schlaf gestört war. Auch soll die Wohnung nach dem Vortrag des Beklagten sehr hellhörig und die Geräusche auch bei geschlossenen Zimmertüren hörbar sein. Soweit die Kläger behaupten, dem Beklagten sei während der Trocknungsarbeiten ein Verbleib in seiner Wohnung zumutbar gewesen, ist ihr Vortrag unsubstantiiert. Sie haben zur Geräuschentwicklung nicht näher vorgetragen. Insbesondere ist nicht mitgeteilt worden, ob die Kläger bzw. ihre Vertreter die Geräusche der Trocknungsgeräte in der streitgegenständlichen Wohnung unmittelbar wahrgenommen haben. Allein der Verweis auf die Aussage des Mitarbeiters der Versicherung, ... ist unzureichend. Es ist nicht dargelegt worden, ob dieser bei dem Betrieb des Trocknungsgerätes zugegen war und welche Geräusche von ihm vernommen worden waren. Es war den Klägern zumutbar, sich rechtzeitig über die von dem Beklagten beschriebenen Beeinträchtigungen in Kenntnis zu setzen. Der Beklagte hatte bereits mit Schreiben vom 27. 2. 2006 eine Lärmbelästigung durch die Geräte gerügt. Die Kläger haben auch keine wissenschaftlichen Erkenntnisse oder allgemeinen Erfahrungssätze vorgetragen, aus denen sich eine Zumutbarkeit der Wohnungsnutzung bei gleichzeitigem Betrieb der Geräte ergeben könnte. Die ... die die Entfeuchtung durchgeführt hat, bat die Kläger vielmehr die Möglichkeit der Umsetzung des Beklagten zu überdenken. Etwas anderes folgt auch nicht aus dem von den Klägern mit 50 Dezibel angegebenen Geräuschpegel bei Betrieb der Trocknungsgeräte. Es ist nicht ersichtlich/weshalb bei einem dauerhaften Geräuschpegel in dieser Stärke ein ruhiger Schlaf bzw. ein konzentriertes Arbeiten möglich sei. Nach der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) betragen die Immissionsrichtwerte bei Geräuschübertragungen innerhalb von Gebäuden tags 35 dB (A) und nachts 25 dB (A). Selbst bei Immissionsorten außerhalb des Gebäudes sieht die TA Lärm bei reinen Wohngebieten tagsüber einen Richtwert von 50 dB (A) und nachts von 35 dB (A). Bei einer Immission von 50 dB werden die einschlägigen Grenzwerte für Geräuschübertragungen innerhalb eines Gebäudes deutlich überschritten. Dann spricht aber eine tatsächliche Vermutung dafür, dass es dem Beklagten nicht zumutbar war, die Wohnung während des Betriebes der Trocknungsgeräte vertragsgemäß zu nutzen. Es ist auch nicht ersichtlich, weshalb dem Beklagten während seines Verbleibs in der Wohnung ein zeitlich befristeter Betrieb der Trocknungsgeräte zumutbar gewesen sein soll. Die Parteien haben nicht vorgetragen, dass sich der Beklagte während des Tages regelmäßig über einen längeren Zeitraum ohnehin außer Haus befand und dass ein Einschalten der Trocknungsgeräte allein während der Abwesenheit des Beklagten geeignet wäre, den gewünschten Erfolg - die dauerhafte Entfeuchtung der Wohnung - zu erzielen.


(2) Da dem Beklagten ein Verbleib in der Wohnung während der Trocknungsarbeiten bereits aufgrund des Lärmpegels nicht zumutbar war, kann es für die Entscheidung dahinstehen, ob der Betrieb der Trocknungsgeräte auch gesundheitliche Gefahren oder Beeinträchtigungen für den Beklagten mit sich brachte.


c) Wegen der fehlenden Verfliesung auf dem Balkon war die monatliche Miete von Mai bis August 2006 um 3% gemindert. Der Boden des Balkons war mangelhaft, nachdem der verflieste Boden im Oktober 2005 aufgebrochen war, sich seitdem der Boden im Rohbetonzustand befand und sich auf dem Boden Moos und Schimmel gebildet hatte. Es kann für die Entscheidung dahinstehen, ob der Beklagte zunächst mit diesem Zustand einverstanden war. Er hat sich jedenfalls mit Schreiben vom 19. 4. 2006 auf einen Mangel berufen. Die Tauglichkeitsbeeinträchtigung war während der Monate Mai bis August 2006 auch nicht unerheblich im Sinne von § 536 Abs. 1 S. 3 BGB. Zwar war der Balkon weiterhin betretbar. Ausweislich der von dem Beklagten eingereichten Fotografie handelt es sich jedoch um einen beträchtlichen optischen Mangel. Auch ist ein Boden im Rohbetonzustand regelmäßig schwerer zu reinigen. Ferner ist zu berücksichtigen, dass ein Balkon in den Monaten Mai bis August aufgrund der wärmeren Jahreszeit und der längeren Sonneneinstrahlung in der Regel häufiger zum Aufenthalt von Personen genutzt wird als in den übrigen Monaten des Jahres.


Wegen der übrigen geltend gemachten Mängel war die Miete nicht gemindert. Soweit der Beklagte bei Südwind eintretendes Regenwasser im Wohnzimmerfenster rügt, handelt es sich allenfalls um eine unerhebliche Tauglichkeitsminderung im Sinne von § 536 Abs. 1 S. 3 BGB. Es ist nicht dargelegt und auch dem Gericht nicht bekannt, dass im hiesigen Gerichtsbezirk häufig Südwind auftritt. Der Beklagte hat auch nicht mitgeteilt, wann jeweils Regenwasser eingetreten war und in welchem Ausmaß dies erfolgte, insbesondere ob nur das Fensterbrett feucht war oder ob weitere Teile der Wohnung betroffen waren. Es kann auch nicht festgestellt werden, dass durch die behauptete Zugluft und angeblichen Wärmeverlust durch ein Fenster im Nordzimmer die Tauglichkeit der Mietsache mehr als unerheblich im Sinne von § 536 Abs. 1 S. 3 BGB beeinträchtigt war. Die Kläger haben diesen Vortrag bestritten. Der Beklagte hat das Ausmaß der angeblichen Zugluft und des Wärmeverlustes nicht dargelegt.


2) Im Monat August 2006 war die Miete um 240,86 € gemindert. Bis zum Ablauf des 27. 8. 2006, des Tages vor Beginn der Trocknungsarbeiten, war wegen der vorgenannten Mängel die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch um 33% gemindert. Ab dem Betrieb der Trocknungsgeräte war die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben. Wie bereits dargelegt war es dem Beklagten in dieser Zeit unzumutbar, die Wohnung zu nutzen. Gemäß § 536 Abs. 1 S. 1 BGB war der Beklagte wegen der fehlenden Nutzbarkeit der Wohnung in jener Zeit von der Entrichtung der Miete befreit (vgl. Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 554 BGB, Rn. 322). Bis zum 27. 8. 2006 ergibt sich ein für den Monat August 2006 geschuldeter Mietzins von 337,50 € (67% der bis 27. 8. 2006 vereinbarten anteiligen Miete von 503,73 € (578,36 € : 31 Tage x 27 Tage)) und damit eine Minderung 240,86 €. Der Beklagte hat den Mietzins in Höhe von 40,86 € überzahlt. Ein rückständiger Mietzins für diesen Monat ergibt sich nicht.


3) Im Monat September 2006 war die Miete gemäß § 536 Abs. 1 S. 1 BGB um 501,25 € gemindert, da es dem Beklagten unzumutbar war, die Wohnung bis zur Beendigung der Trocknungsarbeiten am 26. 9. 2006 zu benutzen. Der Beklagte hatte auch nicht die Dauer der Trocknungsarbeiten zu vertreten. Insbesondere kann es für die Entscheidung dahinstehen, ob bei Beginn der Arbeiten zu einem früheren Zeitpunkt für die Trocknung weniger Zeit beansprucht worden wäre. Wie bereits dargelegt, war der Beklagte berechtigt, seine Duldung zur Durchführung der Arbeiten erst bei Leistung eines angemessenen Vorschusses zu erteilen. Nach Abstellen der Geräte ab dem 27. 9. 2006 schuldete er die volle anteilige Miete, mithin 77,11 € (578,36 € : 30 x 4). Die Miete war ab dem 27. 9. 2006 nicht gemindert. Der Beklagte hat vorgetragen, dass nach Abschluss der Trocknungsarbeiten im Bad keine Schimmelbildung mehr zu verzeichnen war. Da ein Balkon während der Herbstmonate im allgemeinen nur noch selten zum längeren Aufenthalt von Menschen genutzt wird, ist wegen des schadhaften Balkonbodens ab dem 27. 9. 2006 bis zur Mangelbeseitigung im Oktober 2006 von einer nur unerheblichen Tauglichkeitsminderung im Sinne § 536 Abs. 1 S. 3 BGB auszugehen.


4) Während der Monate Oktober 2006 bis April 2007 war die vereinbarte Miete von 578,36 € nicht gemindert, so dass die von der Klägerin für diese Monate geltend gemachten Mietzinsforderungen grundsätzlich gemäß § 535 Abs. 2 BGB entstanden waren. Dies betrifft auch die Miete für Oktober 2006. Da hierfür mit der Klage nur ein Betrag in Höhe von 338,69 € geltend gemacht wird, ist es unerheblich, ob der Beklagte einen weiteren Differenzbetrag von 239,67 € gezahlt hatte oder nicht. Der Beklagte schuldet rückständigen Mietzins für Oktober 2006 von 338,69 €, für Dezember 2006 von 500,00 € und für Januar 2007 in Höhe von 231,72 €. Die Forderungen für die Monate Februar 2007 bis April 2007 von insgesamt 1.480,- € (401,64 €; 578,36 €; 500,- €) und in Höhe von 268,28 € die Forderung für Januar 2007 sind aufgrund der Aufrechnungserklärung des Beklagten entsprechend der von ihm bestimmten Reihenfolge wegen dem Beklagten zustehender Gegenforderungen in Höhe von 1.748,28 € gemäß § 389 BGB erloschen.


a) Dem Beklagten steht gegen die Kläger ein Aufwendungsersatzanspruch in Höhe von 107,92 € wegen der ihm durch den Betrieb der Trocknungsgeräte entstandenen Stromkosten gemäß § 554 Abs. 4 S. 1 BGB zu. Der Beklagte hat hinreichend dargelegt, dass Stromkosten in dieser Höhe von dem Unternehmen berechnet wurden, das die Trocknung durchgeführt hat. Die Klägerin hat den Vortrag nicht näher bestritten, so dass er als zugestanden anzusehen ist.


b) Der Beklagte hat gegen den Kläger ferner einen Anspruch auf Rückforderung eines in den Monaten Januar bis April 2006 überzahlten Mietzinses von jeweils 173,51 €, insgesamt 694,04 €, wegen ungerechtfertigter Bereicherung gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 BGB. In diesen Monaten war der vereinbarte Mietzins von 578,36 € um 30%, mithin um 173,51 €, gemindert, und zwar zu 10% wegen des Schimmelschadens im Bad und zu 20% wegen des aus dem Installationsschacht kommenden Feuchtigkeitsschadens und der damit verbundenen Beeinträchtigungen. Auf die obigen Ausführungen zu I) 1) a) und b) wird verwiesen. Die Zahlung von jeweils 173,51 € erfolgte mithin ohne rechtlichen Grund. Da der Beklagte in diesen Monaten unstreitig einen Mietzins von jeweils 578,36 € entrichtet hatte, kann er den jeweiligen Minderungsbetrag gemäß §§ 812 Abs. 1 S. 1, 818 BGB zurückfordern.


Dem Beklagten steht gegen die Kläger ferner ein Aufwendungsersatzanspruch in Höhe von 350,00 € für die von ihm erbrachten Arbeiten in seiner Wohnung, insbesondere für die durch den Wasserschaden erforderliche Neuverlegung eines Laminatfußbodens im Flur, gemäß § 554 Abs. 4 S. 1 BGB zu. Die Arbeiten sind von dem Beklagten unstreitig erbracht worden. Er hat seine Aufwendungen durch Vorlage von Quittungen belegt. Dieser Vortrag ist von den Klägern nicht hinreichend bestritten worden und gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden zu werten. Aufwendungen in dieser Höhe sind für die umfangreichen Arbeiten des Beklagten als angemessen zu werten.


Der Beklagte kann von den Klägern die Rückzahlung weiter überzahlter Miete für den Monat September 2006 in Höhe von 162,56 € und für den Monat August 2006 in Höhe von 40,86 €, insgesamt 203,42 €, gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 BGB verlangen. Der Beklagte hatte für September eine Miete von 239,67 € geleistet. Wie bereits dargelegt, schuldete er für diesen Monat einen Mietzins von 77,11 €. In Höhe eines weiter überzahlten Betrages von 162,56 € war die Miete gemäß § 536 BGB gemindert und es bestand kein Rechtsgrund für die Leistung. Für August 2006 zahlte der Beklagte einen Betrag von 378,36 €, obwohl - wie bereits dargelegt - eine monatliche Miete von nur 337,50 € geschuldet war. In Höhe von weiteren 40,86 € war die Miete gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert und die Zahlung ohne Rechtsgrund erfolgt.


e) Dem Beklagten steht gegen die Kläger ferner ein Aufwendungsersatzanspruch in Höhe von 67,90 € wegen ihm entstandener Mietkosten für zwei Umzugswagen gemäß § 554 Abs. 4 S. 1 BGB. Der Beklagte hat die ihm entstandenen Kosten durch Vorlage von Belegen hinreichend substantiiert. Diese Aufwendungen sind auch angemessen. Wie bereits dargelegt, war es dem Beklagten unzumutbar, während der Arbeiten in der streitgegenständlichen Wohnung zu verbleiben.


f) Der Beklagte kann von den Klägern Kosten für sein Ausweichquartier in Höhe einer Monatsmiete von 325,- € beanspruchen, § 554 Abs. 4 S. 1 BGB. Der Beklagte hat die Entstehung dieser Kosten durch Vorlage von Belegen hinreichend dargelegt und den Umstand, dass die Mietkosten ihm aufgrund der Trocknungsarbeiten entstanden waren und er allein deshalb umgezogen war. Da dem Beklagten während der Trocknungsarbeiten ein Verbleib in den Räumlichkeiten nicht zuzumuten war, sind die für die Dauer der Trocknung angefallenen Kosten auch erforderlich und angemessen im Sinne von § 554 Abs. 4 S. 1 BGB. Der Beklagte hat jedoch nicht schlüssig vorgetragen, weshalb die Anmietung der Ersatzwohnung für einen längeren Zeitraum als einen Monat erforderlich gewesen sein soll. Die Trocknungsarbeiten dauerten lediglich 30 Tage an. Die Kläger hatten das Erfordernis einer längeren Anmietung ausdrücklich bestritten. Den Ausführungen des Klägers ist nicht zu entnehmen, weshalb er die Ersatzwohnung bereits während des gesamten Monats August 2006 angemietet hatte, zumal er erst mit Schreiben vom 9. 8. 2006 gegenüber den Klägern die Bereitschaft zur Räumung erklärt hatte. Ein Anspruch ergibt sich auch nicht aus § 280 BGB aufgrund der Vertragsverhandlungen der Kläger mit dem Mietinteressenten Herrn K. Aus dem Vortrag des Beklagten geht bereits nicht hervor, dass er sich mit den Klägern auf eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses geeinigt hatte. Der Beklagte hat auch keine Umstände vorgetragen, aus denen er nach Treu und Glauben schließen konnte, die Kläger würden ... Nachmieter akzeptieren, mit diesem kurzfristig einen Mietvertrag abschließen und ihn selbst aus dem Mietverhältnis entlassen.


g) Dem Beklagten steht hingegen kein Aufwendungsersatzanspruch hinsichtlich der angeblich von ihm erstatteten Miete für ein Ausweichquartier seiner Untermieterin in Höhe von 530,00 € gemäß § 554 Abs. 4 S. 1 BGB zu. Die Kläger hatten einen solchen Anspruch bestritten. Der Beklagte hat seine angeblichen Aufwendungen nicht substantiiert. Er hat nicht mitgeteilt, wo seine Untermieterin gewohnt hatte. Zu dem angeblich erstatteten Mietzins fehlen nähere Belege. Im Übrigen wären die Aufwendungen auch nicht als erforderlich und angemessen im Sinne von § 554 Abs. 4 S. 1 BGB zu werten. Dies wäre, da die Untervermietung gemäß § 540 Abs. 1 BGB nicht genehmigt war, allenfalls dann der Fall, wenn dem Beklagten ein Anspruch auf Untervermietung zustünde. Ein solcher Anspruch besteht in der Regel dann, wenn es sich bei der Untermieterin tatsächlich um die Lebensgefährtin des Mieters handelt, die in einen auf Dauer angelegten Haushalt bei ihm aufgenommen werden soll (vgl. BGH NJW 2004, S. 56 ff.; Palandt/Weidenkaff, 67. Aufl., § 540 BGB, Rn. 5). Wenn die Untermieterin ... aber auch Lebensgefährtin des Beklagten war, ist es nicht einsichtig, weshalb diese nicht für einen Monat dasselbe Ersatzquartier bewohnen könnte wie der Beklagte selbst. Zu einer Angemessenheit der Anmietung eines weiteren Ersatzquartiers hat der Beklagte nicht vorgetragen.


II)


Der Zinsanspruch beruht auf §§ 288 Abs. 1, 291 BGB.


III)


Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 2, 708 Nr. 11, 711 ZPO.


IV)


Den Klägern war auf die Schriftsätze der Beklagtenseite vom 12. 3. und 24. 3. 2008 eine Erklärungsfrist nach § 283 ZPO nicht zu gewähren. Diese Schriftsätze enthalten keinen neuen Sachvortrag, auf dem die Entscheidung beruht.




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