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Der Bundesgerichtshof hat in zwei Grundsatzurteilen vom 20.05.2026 (VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25) klargestellt, dass Vermieter nach der Umstellung von einer durch Mieter selbst betriebenen Einzelofenheizung auf eine gewerbliche Wärmelieferung die Kosten hierfür nicht automatisch in vollem Umfang als Betriebskosten auf die Mieter umlegen dürfen. Die zentrale Vorschrift des § 556c BGB, die die Umlage von Wärmelieferungskosten nach Umstellung von vermieterseitiger Eigenversorgung regelt, ist auf diese Konstellation weder unmittelbar noch analog anwendbar. Rechtliche Erwägungen Nach Auffassung des BGH fehlt es an einer planwidrigen Regelungslücke im Gesetz: § 556c BGB setzt voraus, dass bereits vor der Umstellung eine Betriebskostentragungspflicht für Wärme bestand. Im entschiedenen Fall hatten die Mieter ihre Wohnungen zuvor eigenständig beheizt und keine Heizkosten als Betriebskosten an den Vermieter gezahlt. Die Vorschrift kann daher nicht auf Fälle übertragen werden, in denen die Mieter bislang selbst für die Wärmeversorgung verantwortlich waren. Zurückverweisung an Vorinstanz Eine ergänzende Vertragsauslegung kommt nach Ansicht des Gerichts nur insoweit in Betracht, als die Parteien nach der Umstellung zumindest stillschweigend eine Umlage der Wärmekosten vereinbart haben. Die bloße Zahlung von Heizkostenvorauszahlungen kann dabei als konkludente Zustimmung zu einer Umlage der Kosten gewertet werden, allerdings nur in dem Umfang, in dem diese auch bei einer zentralen Wärmeversorgung durch den Vermieter nach der Heizkostenverordnung angefallen wären. Ob darüber hinaus auch kalkulatorische Kosten (wie sie beim Contracting entstehen) umlagefähig sind, ist anhand der konkreten Vertrags- und Abrechnungslage zu prüfen und wurde an die Vorinstanz zur weiteren Aufklärung zurückverwiesen. Die Urteile schaffen Klarheit für Vermieter und Mieter: Nach einer Umstellung von Mietereinzelöfen auf gewerbliche Wärmelieferung können Wärmelieferungskosten nicht automatisch in vollem Umfang als Betriebskosten umgelegt werden. Entscheidend ist, ob und in welchem Umfang eine Umlagevereinbarung – ausdrücklich oder konkludent – getroffen wurde. Die Anwendung des § 556c BGB ist in solchen Fällen ausgeschlossen. Die Verfahren wurden zur weiteren Sachaufklärung an die Vorinstanz zurückverwiesen.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21.05.2026 (I ZR 224/25) entschieden, dass ein Wohnungsvermittler, der zugleich als Verwalter der vermittelten Wohnung tätig ist, keinen Anspruch auf eine Vermittlungsprovision hat – weder gegenüber dem Mieter noch gegenüber dem Vermieter. Provisionsvereinbarungen in solchen Konstellationen sind nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG unwirksam. Gesetzlicher Provisionsausschluss gilt umfassend Der BGH stellt klar, dass der gesetzliche Provisionsausschluss umfassend gilt: Sobald der Vermittler auch Verwalter der Wohnung ist, kann er für die Vermittlung des Mietvertrags kein Entgelt verlangen, unabhängig davon, ob der Anspruch gegen den Mieter oder den Vermieter gerichtet ist. Der Wortlaut des Gesetzes erfasst ausdrücklich jegliche Entgeltvereinbarung in solchen Fällen. Eine Einschränkung auf Mieterseite lehnte der Senat ab, da auch eine vom Vermieter gezahlte Provision letztlich auf den Mieter umgelegt werden könnte und so dem Schutzzweck des Gesetzes widerspräche. Verfassungsrechtliche Bedenken zurückgewiesen Auch verfassungsrechtliche Bedenken gegen diese Auslegung wies der BGH zurück. Die Regelung sei geeignet und verhältnismäßig, um Missstände auf dem Wohnungsmarkt zu verhindern und die wirtschaftlich schwächere Mieterseite zu schützen. Wohnungsvermittlern blieben zudem ausreichend berufliche Betätigungsfelder, etwa die Vermittlung von Gewerberäumen oder Immobilienverkäufen. Im konkreten Fall musste die beklagte Verwalterin die von der Vermieterin gezahlten Provisionen für die Vermittlung von Mietverträgen über die von ihr verwalteten Wohnungen zurückzahlen.

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Das Landgericht Flensburg hat mit Urteil vom 17.04.2026 (1 S 64/25) entschieden, dass eine außerordentliche Kündigung wegen Hausfriedensstörung in einer Hausgemeinschaft mit wechselseitigen Störungen nur unter bestimmten Voraussetzungen wirksam ist. Der Vermieter darf nicht willkürlich einen Mieter kündigen, sondern muss nach seinen Möglichkeiten Bemühungen anstellen, den Hauptverantwortlichen der Störungen zu ermitteln. Unterlässt er dies, ist die Kündigung unwirksam. Vermieter muss sich bemühen, Initiator der Störungen zu ermitteln Das Gericht betonte, dass bei nachhaltigen Störungen des Hausfriedens (§ 569 Abs. 2 BGB) der Vermieter verpflichtet ist, die Mieter gleich zu behandeln und insbesondere den Hauptverantwortlichen der Störung zu adressieren. Im vorliegenden Fall war der Klägerin bekannt, dass sowohl der Beklagte als auch eine weitere Mieterin an den Störungen beteiligt waren und sich diese gegenseitig bedingten. Die Klägerin hatte jedoch keine Bemühungen unternommen, den Initiator der Störungen zu ermitteln, obwohl der Beklagte mehrfach auf Ruhestörungen durch die andere Mieterin hingewiesen hatte und das Mietverhältnis mit ihm zuvor beanstandungsfrei verlief. Kündigung unwirksam Das Landgericht stellte klar, dass der Vermieter in solchen Fällen verpflichtet ist, sämtliche Parteien anzuhören und nach seinen Möglichkeiten zu prüfen, wer die Hauptverantwortung trägt. Eine Kündigung, die ohne diese Bemühungen ausgesprochen wird, ist gemäß § 242 BGB unwirksam. Die Klage auf Räumung wurde daher abgewiesen. Das Urteil unterstreicht die Pflicht des Vermieters zur sorgfältigen Prüfung bei außerordentlichen Kündigungen wegen Hausfriedensstörung in einer Hausgemeinschaft mit mehreren Beteiligten. Willkürliche Kündigungen ohne Ermittlung des Hauptverantwortlichen sind unzulässig und unwirksam.

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Das Landgericht München I hat mit Urteil vom 24. April 2025 (43 O 10149/24) entschieden, dass eine Mieterin auch dann zur Zahlung der Miete verpflichtet bleibt, wenn sie sich im Annahmeverzug befindet, weil sie die angebotenen Schlüssel zum Mietobjekt zu Unrecht verweigert hat. Die fristlose Kündigung der Mieterin wurde als unwirksam bewertet, da kein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorlag und eine erforderliche Abmahnung nicht erfolgt war. Mieterin befand sich in Annahmeverzug Das Gericht stellte klar, dass die Mieterin die Annahme der angebotenen Schlüssel (Haustür- und Korridorschlüssel) zu Unrecht verweigerte. Die Übergabe von Büroschlüsseln war laut Vertrag nicht geschuldet, die Mieterin hätte die Zylinder selbst einbauen müssen. Da sie die Schlüssel nicht angenommen hat, befand sie sich im Annahmeverzug und war weiterhin zur Mietzahlung verpflichtet. Rückforderung der Miete ausgeschlossen, sofern Nichtschuld erkennbar Die Klage der Mieterin auf Feststellung der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses, Rückzahlung der Miete und Kaution sowie Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten wurde abgewiesen. Insbesondere scheiterte die Rückforderung der gezahlten Mieten an § 814 BGB, da der Geschäftsführer der Mieterin als erfahrener Geschäftsmann die Nichtschuld hätte erkennen können. Die Kaution war mangels Fälligkeit nicht zurückzuzahlen, da der Vermieterin noch ein Sicherungsinteresse zustand. Im Rahmen der Widerklage sprach das Gericht der Vermieterin den Anspruch auf Zahlung rückständiger Mieten für August bis Oktober 2024 nebst Zinsen zu, da die Mieterin sich im Annahmeverzug befand und die fristlose Kündigung der Vermieterin wegen Zahlungsverzugs wirksam war.

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Das Oberlandesgericht Nürnberg entschied mit Beschluss vom 24.03.2026 (14 W 456/26), dass sich ein Grundstückserwerber im gewerblichen Mietrecht nicht auf einen Schriftformmangel (§ 550 BGB) berufen darf, wenn er bei Erwerb des Objekts von der tatsächlichen Nutzung und den mündlichen Vereinbarungen Kenntnis hatte. Die Berufung auf den Formmangel ist in diesem Fall treuwidrig (§ 242 BGB). Rechtliche Erwägungen Das Gericht stellte klar, dass das Schriftformerfordernis des § 550 BGB primär dem Schutz des Erwerbers dient, indem es Transparenz über die mietvertraglichen Vereinbarungen schafft. Dieser Schutzzweck ist jedoch erfüllt, wenn der Erwerber vor Vertragsschluss die tatsächliche Nutzung und die mündlichen Absprachen kennt. Im konkreten Fall hatte der Geschäftsführer der Beklagten das Mietobjekt und die genutzten Flächen vor Erwerb persönlich besichtigt und die Nutzung mit der Klägerin besprochen. Damit war der Zweck der Schriftform – Information des Erwerbers – erreicht. Die Beklagte konnte sich daher nicht auf einen Formmangel berufen, um das Mietverhältnis zu beenden. Das Gericht wertete dies als treuwidriges Verhalten und änderte die Kostenentscheidung zugunsten der Klägerin ab. Die Beklagte trägt die gesamten Kosten des Rechtsstreits und des Beschwerdeverfahrens. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 27. März 2026 (V ZR 7/25) klargestellt, dass Wohnungseigentümer bei Beschlüssen über Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum nicht grundsätzlich verpflichtet sind, mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Die bisher verbreitete „Drei-Angebote-Regel“ ist damit nicht mehr verbindlich. Rechtliche Anforderungen an die Tatsachengrundlage Der BGH betont, dass die Entscheidung der Wohnungseigentümer auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage beruhen muss. Vergleichsangebote können eine solche Grundlage sein, sind aber nicht zwingend erforderlich. Entscheidend ist, ob die vorhandenen Informationen – etwa durch ein bewährtes Unternehmen, die Beratung durch Fachleute oder die Dringlichkeit der Maßnahme – aus Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine sachgerechte Entscheidung ausreichen. Einzelfallprüfung statt starrer Regeln Das Gericht lehnt eine schematische Betrachtung ab: Weder das Überschreiten einer bestimmten Bagatellgrenze noch die bloße Anzahl der Angebote ist maßgeblich. Auch bei größeren Maßnahmen kann es genügen, wenn die Eigentümer auf positive Erfahrungen mit einem Anbieter zurückgreifen oder ein Fachmann das Angebot geprüft hat. Die Einholung von Vergleichsangeboten ist nur dann erforderlich, wenn dies im konkreten Fall zur ordnungsgemäßen Verwaltung notwendig erscheint. Beschlüsse nur bei objektiv ungeeigneten oder überteuerten Angeboten anfechtbar Ein Beschluss ist nicht allein deshalb zu beanstanden, weil Vergleichsangebote fehlen. Ein Mangel liegt nur vor, wenn das Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist. Dies muss der Anfechtungskläger konkret und fristgerecht darlegen und beweisen. >> Zum Volltext des Urteils

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Der Bundesgerichtshof stellt im Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 50/25 klar, dass eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für Erhaltungsmaßnahmen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, wenn sie zu einer unangemessenen Benachteiligung einzelner Eigentümer führt. Insbesondere ist eine Umstellung von der Verteilung nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen auf das Objektprinzip (Verteilung nach Einheiten) bei unterschiedlich großen Wohnungen problematisch. Maßstab für die richterliche Kontrolle von Kostenbeschlüssen Der BGH betont, dass die richterliche Kontrolle solcher Beschlüsse nicht auf eine bloße Willkürprüfung beschränkt ist. Entscheidend ist, ob der neue Verteilungsschlüssel den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und keine ungerechtfertigte Benachteiligung Einzelner bewirkt. Der Begriff der "Willkürkontrolle" wird für das neue Recht aufgegeben. Stattdessen ist eine umfassende Angemessenheitsprüfung vorzunehmen. Benachteiligung durch das Objektprinzip Bei erheblichen Größenunterschieden der Einheiten führt die Verteilung nach Einheiten regelmäßig zu einer nicht hinnehmbaren Mehrbelastung der Eigentümer kleinerer Wohnungen. Der Werterhalt und die Gebrauchsvorteile steigen typischerweise mit der Wohnungsgröße, sodass größere Einheiten auch stärker an den Kosten beteiligt werden sollten. Eine Änderung des Schlüssels ist nur dann zulässig, wenn sie dem Gebrauch oder der Gebrauchsmöglichkeit stärker Rechnung trägt oder besondere Umstände vorliegen. Grenzen der Mehrheitsbeschlüsse und Maßstabskontinuität Die bloße Tatsache, dass in der Vergangenheit gleichartige Beschlüsse gefasst wurden, rechtfertigt keine fortgesetzte Benachteiligung. Mehrheitsverhältnisse oder die Stimmenverteilung sind für die Prüfung der Angemessenheit unerheblich. Die ordnungsmäßige Verwaltung bietet ausreichenden Schutz gegen majorisierende Beschlüsse. Das Berufungsgericht muss im weiteren Verfahren prüfen, ob und in welchem Umfang die Kläger durch die beschlossene Kostenverteilung tatsächlich unangemessen benachteiligt werden. Eine Mehrbelastung von rund 55% für die Kläger durch die Umstellung auf das Objektprinzip ist nach Ansicht des BGH nicht hinnehmbar.

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt, dass ein Grundstückseigentümer gegen einen von ihm nicht beauftragten Immobilienmakler keinen Unterlassungs- oder Schadensersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677, 681, 678 BGB) wegen der öffentlichen Vermarktung von Innenraumfotos seiner Immobilie hat. Ein sachenrechtlicher Unterlassungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB kann jedoch bestehen, wenn der Makler ohne Einwilligung des Eigentümers Innenraumfotos veröffentlicht. Kein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) Der BGH verneint einen Anspruch des Eigentümers gegen den Makler aus GoA. Die allein im Auftrag des Mieters erfolgte Vermarktung der Immobilie durch den Makler ist keine Geschäftsbesorgung für den Eigentümer. Die Interessen des Eigentümers werden durch die Maklertätigkeit nur reflexhaft berührt. Ein unmittelbarer Eingriff in dessen Rechtskreis liegt erst vor, wenn es zu einem Vertragsabschluss oder einer entsprechenden Antragstellung kommt. Unterlassungsanspruch aus § 1004 BGB Der Eigentümer kann aber verlangen, dass der Makler die Veröffentlichung von Fotografien der Innenräume seiner Immobilie unterlässt, sofern keine Einwilligung des Eigentümers vorliegt. Die gewerbliche Nutzung solcher Fotos stellt eine abwehrbare Beeinträchtigung des Eigentums dar. Ob eine Einwilligung vorliegt, ist im Einzelfall zu prüfen. Aufwendungsersatz für Abmahnung Wird der Unterlassungsanspruch wirksam geltend gemacht, kann der Eigentümer die erforderlichen Rechtsanwaltskosten als Aufwendungsersatz nach §§ 677, 683, 670 BGB verlangen. Voraussetzung ist, dass die Abmahnung objektiv nützlich und zur Streitbeilegung geeignet war. Das Urteil schafft Klarheit für Eigentümer und Makler: Makler, die ohne Einwilligung des Eigentümers Innenraumfotos einer Immobilie veröffentlichen, können zur Unterlassung und zum Ersatz der Abmahnkosten verpflichtet sein. Allerdings nicht auf Grundlage der GoA, sondern wegen einer Eigentumsbeeinträchtigung nach § 1004 BGB. Das Verfahren wurde zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

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Im Urteil vom 24. April 2026 (Az. V ZR 102/24) hat der Bundesgerichtshof über die Frage entschieden, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) Balkonsanierungen beschließen darf, wenn die Teilungserklärung die Instandhaltungspflicht den einzelnen Eigentümern zuweist. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Mehrere Balkone eines Gebäudes waren stark sanierungsbedürftig – es drohte der Absturz von Betonteilen, die darunter liegende Grünfläche war bereits gesperrt. Die Teilungserklärung verpflichtete die einzelnen Wohnungseigentümer, ihre Balkone jeweils auf eigene Kosten instandzuhalten. Auf einer Eigentümerversammlung wurden drei vom Sachverständigen ausgearbeitete Sanierungsvarianten zur Abstimmung gestellt. Keine fand eine Mehrheit. Ein Eigentümer klagte daraufhin auf Ungültigerklärung der Negativbeschlüsse und auf gerichtliche Ersetzung eines Beschlusses zur Durchführung der empfohlenen Variante B. Beschlusskompetenz der GdWE trotz abweichender Teilungserklärung Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass die GdWE die Beschlusskompetenz für Balkonsanierungen behält, auch wenn die Teilungserklärung die Erhaltungslast auf die einzelnen Eigentümer überträgt. Die GdWE könne zwar Aufgaben delegieren, sich der Verantwortung für den baulichen Zustand des Gemeinschaftseigentums aber nicht vollständig entledigen. Denn allein die GdWE trage die Verkehrssicherungspflichten für die gesamte Anlage – und müsse deren Erfüllung selbst sicherstellen können. Wann ist die GdWE sogar zum Handeln verpflichtet? Der Bundesgerichtshof legt differenzierte Maßstäbe fest: Sind mehrere Balkone zwingend sanierungsbedürftig, ist die GdWE zum aktiven Tätigwerden verpflichtet – schon weil ein koordiniertes Vorgehen unumgänglich ist. Ist nur ein einzelner Balkon betroffen, bestehe eine Handlungspflicht, wenn es dem betreffenden Eigentümer unzumutbar wäre, selbst tätig zu werden. Drohen durch den Zustand von Balkonen Schäden für Dritte oder übrige Eigentümer, müsse die GdWE in jedem Fall einschreiten. Sobald die GdWE selbst eine Erhaltungsmaßnahme beschließe und durchführe, ende spiegelbildlich die individuelle Zuständigkeit des betroffenen Eigentümers – die Kostenpflicht gemäß Teilungserklärung bleibe jedoch bestehen. Urteil und Reichweite des Beschlussersatzes Der Bundesgerichtshof erklärt die Negativbeschlüsse für ungültig und ersetzt sie durch einen gerichtlichen Grundlagenbeschluss, wonach die GdWE die Balkonsanierung selbst durchführen muss.  Die Festlegung auf eine konkrete Sanierungsvariante lehnt der Bundesgerichtshof dagegen ab – diese Entscheidung verbleibe bei den Wohnungseigentümern. Es sei in der Regel ausreichend, wenn das Gericht im Wege der Beschlussersetzung die grundsätzliche Richtung vorgebe.

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Im Beschluss vom 12. März 2026 (Az. 9 U 8/26) hat das Oberlandesgericht Oldenburg über die Frage entschieden, ob der Eigentümer eines E-Bikes nach einem leichten Sturz verpflichtet ist, den Lithium-Ionen-Akku fachmännisch auf Brandgefahren untersuchen zu lassen. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Sohn einer Mieterin war im Januar 2023 bei Glatteis mit dem E-Bike gegen einen Bordstein gefallen. Das Fahrrad blieb äußerlich unbeschädigt und wurde anschließend zwei Monate lang weiter genutzt. Dann geriet der Akku des an den Carport angelehnten E-Bikes in Brand; das Feuer griff auf das Wohngebäude und benachbarte Gebäude über. Der Gebäudeversicherer des Hauseigentümers – der den Schaden reguliert hatte – klagte aus übergegangenem Recht gegen die Haftpflichtversicherung der Mieterin und argumentierte, diese habe nach dem Sturz eine Fachprüfung des Akkus veranlassen müssen. Kein Verschulden der Mieterin trotz bekannter Brandgefahr Das Oberlandesgericht bestätigte die klageabweisende Entscheidung des Landgerichts.  Zwar eröffne das Abstellen eines E-Bikes mit Lithium-Ionen-Akku an einer Hauswand grundsätzlich eine abstrakte Gefahrenquelle. Haftungsbegründend werde eine Gefahr aber erst dann, wenn sich die naheliegende Möglichkeit einer Rechtsgutsverletzung ergebe.  Die Sicherheitshinweise des Herstellers selbst beschrieben Akkubrände als Ereignisse, die nur in sehr seltenen Fällen unter ungünstigen Umständen auftreten könnten. Ein solches Szenario müssten Nutzer nicht ohne Weiteres in Betracht ziehen – zumal Lithium-Ionen-Akkus in zahllosen Alltagsgeräten verbaut und trotz abstrakter Brandgefahr zugelassen seien. Keine Inspektionspflicht nach äußerlich schadlosem Sturz Nach einem leichten Sturz ohne sichtbare Beschädigungen und ohne Einschränkung der Fahrtüchtigkeit bestehe objektiv keine naheliegende Gefahr eines Akkubrandes.  Mangels gesetzlicher Wartungspflicht für Lithium-Ionen-Akkus und angesichts der problemlosen Weiternutzung über zwei Monate durfte die Mieterin darauf vertrauen, dass von dem Fahrrad keine Brandgefahr ausgehe. Bedeutung für Vermieter und Eigentümer Die Entscheidung verdeutlicht, dass die bloße Kenntnis von vereinzelter Berichterstattung über Akkubrände kein allgemeines Verkehrsbewusstsein begründet, das eine Pflicht zur Fachinspektion nach einem leichten Sturz auslösen würde.  Solange ein E-Bike äußerlich unbeschädigt und fahrtüchtig ist, genügt ein Eigentümer den an ihn zu stellenden Sorgfaltsanforderungen, wenn er auf die Verkehrssicherheit des Geräts vertraut. >> Zum Volltext der Entscheidung

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