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Eine Gemeinschaftsfläche kann nach Hinweisbeschluss des Bundesgerichtshofs vom 04.10.2022 (Az. VIII ZR 394/21) anstatt mitvermietet auch bloß im Rahmen einer Gestattung zur Nutzung überlassen worden sein. Eine solche Gestattung kann bei Vorliegen eines sachlichen Grundes durch den Vermieter jederzeit widerrufen werden. >> Weiterlesen

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Warum muss der Vermieter eigentlich für den normalen Verschleiß an der Mietsache aufkommen? Grundlage hierfür ist die Vorschrift des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB: "Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten." Bewegt der Mieter sich also im Rahmen des sog. mietgemäßen Gebrauchs (vgl. § 538 BGB), ist der Vermieter zur Durchführung von Maßnahmen zur Substanzerhaltung verpflichtet.  Die Instandhaltung beschreibt alle Maßnahmen, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs erforderlich sind, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden Mängel zu beseitigen. Die Instandsetzung meint die Wiederherstellung des mietvertraglichen Zustands. Die Abgrenzung zur Instandhaltung kann im konkreten Fall schwierig sein.

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Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.02.2023 (Az. V ZR 246/21) spricht eine Vermutung dafür, dass bestimmte Zweitbeschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen. Formelle oder materielle Beschlussmängel Dies betrifft Sachverhalte, in denen ein allein wegen materiellen Beschlussmangels gerichtlich für ungültig erklärter Beschluss erneut beschlossen wird. Diese Vermutung kann allerdings im Rechtsstreit widerlegt werden. Wurde ein Beschluss dagegen lediglich wegen eines formellen Beschlussmangels für ungültig erklärt, ist ein Zweitbeschluss grundsätzlich zulässig, wenn dadurch der formelle Mangel geheilt werden soll. Schutz der Kläger des Erstbeschlusses Im Allgemeinen könne die Gemeinschaft wegen ihrer autonomen Beschlusszuständigkeit grundsätzlich über eine schon geregelte gemeinschaftliche Angelegenheit erneut beschließen. Dabei spiele es keine Rolle, aus welchen Gründen sie eine erneute Beschlussfassung für angebracht halte. Bei wegen materieller Fehler für ungültig erklärten Zweitbeschlüssen gelte allerdings wie folgt: Der durch eine erfolgreiche Anfechtungsklage verwirklichte Minderheitenschutz werde faktisch entwertet, wenn die Gemeinschaft einen inhaltlich mit dem gerichtlich für ungültig erklärten Beschluss identischen Beschluss fasse. Denn dann werde die Minderheit zu einer neuen Klage gezwungen und hätte durch die vorangegangene erfolgreiche Beschlussanfechtung letztlich nichts gewonnen. Nur wenn die Gemeinschaft nachweise, dass besondere Umstände die zweite Beschlussfassung erlaubten, sei die Vermutung erschüttert. Es sei nämlich nach der Lebenserfahrung davon auszugehen, dass die Minderheitenrechte missachtet würden. Zweitbeschluss ist nicht automatisch nichtig Werde ein nach diesen Maßstäben unzulässiger Zweitbeschluss gefasst, habe dies nicht die Nichtigkeit des Beschlusses, sondern in der Regel lediglich dessen Anfechtbarkeit zur Folge.Bei der Annahme von Nichtigkeit sei Zurückhaltung geboten.  Ob ein Zweitbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche, müsse in aller Regel in einem Anfechtungsverfahren geklärt werden. Nur in Ausnahmefällen könne ein derartiger Beschluss als evident rechtsmissbräuchlich und deshalb als nichtig anzusehen sein; das könne etwa in Betracht kommen, wenn eine mehrfache Beschlussfassung allein mit dem Ziel erfolge, die Minderheit zu zermürben. >> Zum Volltext des Urteils

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Der sich nackt im Hof sonnende Vermieter beeinträchtigt nicht den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.  So hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main mit Urteil vom 18.04.2023 (Az. 2 U 43/22) entschieden.  Im konkreten Fall handelte es sich um Büroräume im Frankfurter Westend, die in einem gemischt genutzten Gebäude liegen, das also auch über Wohnräume verfügt. Der Vermieter selbst wohnt in dem Mietobjekt. >> Mehr Informationen und Volltext des Urteils

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Die Haltung von Kleintieren fällt grundsätzlich in den mietgemäßen Gebrauch. Eine Erlaubnis des Vermieters ist dann nicht notwendig. Als Kleintiere gelten beispielsweise in der Regel:  Fische im Aquarium, Eidechsen, Goldhamster, Ziervögel, Kaninchen, Meerschweinchen, Schildkröten, Chinchilla, Leguane im Terrarium. Weitere ausführliche Informationen zum Thema Tierhaltung in der Mietwohnung haben wir hier für Sie zusammengefasst:  >> Tierhaltung in der Mietwohnung – Wann die Haltung von Hunden, Katzen und Kleintieren erlaubt ist

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In Mietverträgen ist oftmals eine Regelung zu sogenannten Kleinreparaturen enthalten, die unter bestimmten Umständen eine Kostentragungslast des Mieters begründen kann. Durch eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag kann der Vermieter bestimmte Kosten für Reparaturen auf den Mieter übertragen.  Grundsätzlich können hierüber jedoch nur Schäden ersetzt verlangt werden, die an Gegenständen (insbesondere Installationsgegenständen) entstehen, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, die also täglich „in die Hand genommen werden“. Das sind z.B. Fenstergriff, Wasserhahn oder Rollladengurt. >> Weiterlesen

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Schäden an der Substanz der Mietsache kann sich der Vermieter ohne Fristsetzung nach seiner Wahl durch Wiederherstellung oder in Geld ersetzen lassen.  Nach teilweise vertretener Rechtsprechung kann sogar sog. fiktiver Schadensersatz verlangt werden, also ein Kostenersatz, auch wenn die Reparatur tatsächlich nicht vorgenommen wird.  Eine Fristsetzung zur Schadensbeseitigung ist dagegen bei Leistungspflichten des Mieters erforderlich.  >> Weiterlesen

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 25.01.2023 (Az. VIII ZR 230/21) entschieden, dass es ich beim sog. Gebot der Wirtschaftlichkeit um eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters handelt.  Den Mieter trifft aus diesem Grund die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen das Gebot, um ggf. Schadensersatzanspräche gegen den Vermieter geltend zu machen. >> Weiterlesen

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Während der Mietzeit kommt es häufig vor, dass der Mieter Änderungen an der Wohnung vornimmt. Dazu zählt oftmals die Änderung der Wandfarbe und das Anbringen einer neuen Tapete.  Aber darf der Mieter in seinem Wohnraum vom Vermieter angebrachte und mitvermietete Tapeten entfernen und eigene Tapeten anbringen? > Weiterlesen

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Wie ist dem Mieter eine Kündigung zu erklären, wenn sein Aufenthaltsort unbekannt ist, die Wohnung also beispielsweise nicht mehr bewohnt oder vollständig untervermietet ist?  Oft befindet sich dann auch kein Name und/oder Briefkasten mehr an der Mietsache.  Einzelheiten dazu erfahren Sie in unserem Blogartikel: >> Weiterlesen

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