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Nach Hinweisbeschluss des Landgerichts Berlin vom 19.02.2025 (Az. 67 S 213/24) ist ein in der Wohnung des Mieters abgeschlossener Mietaufhebungsvertrag nicht nach § 355 BGB widerruflich, weil er keine Verpflichtung des Verbrauchers zur Zahlung eines Preises nach § 312 Abs. 1 BGB enthält. Die Vorschrift des § 312 Abs. 1 BGB verlange ausdrücklich die „Zahlung eines Preises“ oder eine entsprechende Verpflichtung durch den Verbraucher. Eine solche lieg aber bei einer Mietaufhebungsvereinbarung nicht vor.  Insbesondere stelle die Verpflichtung zur Räumung der Wohnung keine solche Verpflichtung dar, auch wenn daraus ein geldwerter Vorteil für die Vermieterseite entstehe. Das erforderliche Preiszahlungsmerkmal umfasse jede Gegenleistung, die beziffert sei und sich nach der Verkehrsauffassung als „Hingabe eines Wertes“ darstelle. Daran fehle es bei der Verpflichtung zur Räumung einer Wohnung.  >> Zum Volltext der Entscheidung

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Das Amtsgericht Hanau hat mit Urteil vom 11.04.2025 (Az. 32 C 37/24) die in der Rechtsprechung vertretene Linie zur Wirkung von Rückgabeprotokollen als sog. negatives Schuldanerkenntnis bekräftigt. Hierzu ist erforderlich, dass das sich Protokoll zu möglichen Schäden äußert und von beiden Parteien unterschrieben wird, wie es im entschiedenen Sachverhalt der Fall war. Das Gericht führt aus, dass für dessen Erstellung keine Rechtspflicht bestehe. Sein Sinn und Zweck bestehe gerade darin, Unklarheiten und ggf. eine spätere Beweisaufnahme zu vermeiden, weil eine der beiden Parteien später nicht etwas anderes behaupten könne, als das, was sie zuvor mit ihrer Unterschrift bestätigt habe. Mit anderslautenden Einwänden seien die Parteien – und zwar beide – ausgeschlossen. „Diese – in beide Richtungen wirkende – Rechtsfolge ist die Konsequenz der freiwilligen Entscheidung beider Parteien, ein solches Protokoll zu erstellen.“. In konkreten Fall könne die Mieterseite daher auch nicht behaupten die Wohnung sei während der Mietzeit mangelhaft gewesen, das jedenfalls in der Form, dass der Mangel bis zu Ende bestanden habe. >> Zum Volltext des Urteils >> Für Mitglieder: Zum Experten-Tipp

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Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 21. Mai 2025 (Az. VIII ZR 201/23) mit dem Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 S. 1 BGB befasst.  Danach kann das Vorkaufsrecht nicht nur bei der Begründung von Wohnungseigentum, sondern auch bei der Umwandlung in Teileigentum Anwendung finden. Analoge Anwendung des Vorkaufsrechts bei Teileigentum Nach § 577 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft werden. Eine direkte Anwendung der Vorschrift scheidet also aus, wenn Teileigentum begründet wird. § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ist nach Ansicht des Gerichts aber auf Fälle analog anzuwenden, in denen an zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten Teileigentum begründet wird, anstatt des durch den Wortlaut vorgesehenen Wohnungseigentums. Der Schutzgedanke des Vorkaufsrechts dürfe nicht auf die spezifische Form des Wohnungseigentums beschränkt sein, wenn die tatsächliche Situation – nämlich die Veräußerung einer ehemals gemieteten Wohnung – vergleichbar sei.  Ob Wohnungseigentum oder Teileigentum begründet werde, sei aus Sicht des Mieters, der seine Wohnung verliere, im Ergebnis ohne Relevanz. Daher sei eine Gleichbehandlung gerechtfertigt, um Umgehungen des Vorkaufsrechts zu verhindern. Ausschlussfrist für die Ausübung des Vorkaufsrechts Das Gericht stellt außerdem fest, dass die in § 577 Abs. 1 Satz 3 in Verbindung mit § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB geregelte grundsätzliche zweimonatige Frist eine Ausschlussfrist ist. Sie könne also nach ihrem Ablauf nicht von den Parteien verlängert oder verkürzt werden. Grund sei, dass dem Gedanken der Rechtssicherheit entscheidende Bedeutung zukomme. Für Verkäufer und Käufer müsse zu einem bestimmten Zeitpunkt Klarheit über die Ausübung des Vorkaufsrechts herrsche. >> Zum Volltext des Urteils Hinweis: Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass die für die Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnräumen geltenden Bestimmungen der §§ 577, 577a BGB entsprechend auf die Realteilung eines mit zu Wohnzwecken vermieteten Einfamilienhäusern bebauten Grundstücks Anwendung finden. Mehr zu Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.05.2008, Az. VIII ZR 126/07. 

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Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14. Mai 2025 (Az. VIII ZR 256/23) befasst sich mit der Frage, ob die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses aufgrund der Nichtleistung einer vereinbarten Bankbürgschaft als Mietsicherheit rechtmäßig ist. Der Bundesgerichtshof entscheidet, dass eine Bankbürgschaft nicht in den Anwendungsbereich der Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB  fällt und daher die vorgenannte Kündigung nicht in Betracht kommt.  Es ergebe sich bereits nicht eindeutig aus dem Wortlaut, dass sämtliche Formen von Mietsicherheiten erfasst werden sollten. Vielmehr sei bereits der Ausschluss einer Bankbürgschaft als Mietsicherheit aus dem Anwendungsbereich der Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB vom möglichen Wortsinn gedeckt. Aus dem Erfordernis einer betragsmäßigen Berechnung des Rückstands ergebe sich, dass nur solche Mietsicherheiten unter § 569 Abs. 2a BGB fallen, die in Form eines (teilbaren) Geldbetrags (Geldsumme beziehungsweise Barkaution) zu leisten seien.  Es sei auch zu beachten, dass der Gesetzgeber einen Gleichlauf zum Kündigungstatbestand wegen Verzugs mit der Mietzahlung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB herstellen wollte. Denn ebenso wie die fristlose Kündigung wegen Verzugs des Mieters mit der Mietzahlung erfordere auch die Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB weder des Setzens einer Abhilfefrist noch einer Abmahnung (§ 569 Abs. 2a Satz 3 BGB). Das Gesetz sehe die Leistung einer Mietkautionsbürgschaft in Raten nicht vor (im Gegensatz zur Barkaution). Ein Recht des Mieters auf Teilleistungen bestehe insoweit grundsätzlich nicht, weshalb auch die Kündigung wegen einer Teilleistung in Höhe von zwei Monatsmieten nur bei der Barkaution in Betracht komme.  Ausgehend von einer zuvor unklaren Rechtslage formulierte der Gesetzgeber nach Ansicht des Bundesgerichtshofs seine Regelungsabsicht einschränkend dahingehend, dass „nunmehr“ die Voraussetzungen einer (fristlosen) Kündigung wegen „Nichtzahlung der Kaution“ für den Bereich der Wohnraummiete geregelt werden sollten. Hieraus folge, dass die  geschaffene Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB nicht sämtliche, sondern lediglich solche Vertragsverletzungen des Mieters erfassen soll, die in der „Nichtzahlung“ einer Mietsicherheit liegen. Demgegenüber sollte die Nichtleistung von anderen Arten der Kaution einer ausdrücklichen (Kündigungs-)Regelung nicht zugeführt werden. Der Vermieter sei dennoch hinsichtlich der Beendigung des Mietverhältnisses nicht schutzlos gestellt. Ihm stehe dem sowohl die fristlose Kündigungsmöglichkeit nach § 543 Abs. 1 BGB als auch die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB offen. >> Zum Volltext des Urteils

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Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 15.01.2025 (Az. XII ZR 29/24) mit der Rückforderung von Betriebskosten durch einen gewerblichen Mieter, der in einer Teileigentumseinheit einen Friseursalon betreibt, beschäftigt. Der Mieter hatte die Rückzahlung eines Teils der Betriebskosten mit der Begründung verlangt, dass der Vermieter die Umsatzsteuer aus seiner Abrechnung hätte herausrechnen müssen.  Der Bundesgerichtshof entscheidet zugunsten des Vermieters. Dieser sei nicht verpflichtet, die in den Kostenpositionen enthaltene Umsatzsteuer herauszurechnen, da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht zur Umsatzsteuer optiert habe.  Der Vermieter durfte nach Ansicht des Gerichts also die Bruttobeträge aus der WEG-Abrechnung in seine Betriebskostenabrechnung übernehmen und darauf die vereinbarte Umsatzsteuer berechnen. Im Umkehrschluss bedeute dies auch, dass der Vermieter nicht verpflichtet war, die Gemeinschaft zur Umsatzsteueroption zu veranlassen.  >> Zum Volltext der Entscheidung 

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Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 16.04.2025 (Az. VIII ZR 270/22) mit der Frage beschäftigt, ob ein Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund einer gesundheitlichen Härte verlangen kann, ohne ein fachärztliches Attest vorzulegen. Das Gericht stellt klar, dass der hinreichend substantiierte Sachvortrag des Mieters zu einer gesundheitlichen Härte insbesondere – aber nicht zwingend – durch Vorlage eines fachärztlichen Attests untermauert werden kann. Auch eine ausführliche Stellungnahme eines medizinisch qualifizierten Behandlers könne im Einzelfall ausreichend sein. Hiermit würden sachgerechte Anforderungen an die Substantiierungspflicht des Mieters gestellt. Vom Mieter könne in einem solchen Fall  ungeachtet des Schutzes durch Art. 2 Abs. 2 GG jedes zumutbare Bemühen um eine Verringerung des Gesundheitsrisikos verlangt werden. Sei der Mieter aber ohnehin gehalten, medizinische Hilfe in Anspruch zu nehmen, sei ihm auch die Einholung eines entsprechenden Attests ohne weiteres zumutbar. >> Zum Volltext des Urteils

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Das Versäumnisurteil des Bundesgerichtshofs vom 26.03.2025 (Az. VIII ZR 283/83) befasst sich mit einer Mieterhöhungserklärung nach einer energetischen Modernisierung.  Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass es aus Sicht des Vermieters hierfür ausreichend ist, wenn nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten und zum Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine durch die bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist.  Der tatsächliche Energieverbrauch sei dabei nicht allein maßgeblich. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB müsse die Endenergieeinsparung „durch“ die bauliche Veränderung herbeigeführt, also von dieser verursacht worden sein. Der tatsächliche Energieverbrauch in einem Gebäude vor und nach einer solchen Maßnahme werde nicht allein durch die jeweilige bauliche Veränderung, sondern durch eine Vielzahl von Parametern bestimmt. Der Vermieter könnte anderenfalls vor Beginn der von ihm geplanten Modernisierungsmaßnahme bei einem Abstellen auf den tatsächlichen Verbrauch nur schwer absehen, ob er deren Kosten im Wege einer Mieterhöhung zumindest teilweise auf die Mieter umlegen kann. Das gelte im besonderen Maße dann, wenn – wie im vorliegenden Fall – mit der Modernisierung erstmals eine zentrale Versorgung installiert wird und dem Vermieter daher tatsächliche Verbrauchsdaten für den Zeitraum vor der Modernisierung insoweit nicht vorliegen. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 28.03.2025 (Az. V ZR 105/24) mit der Frage befasst, ob der einem Eigentümer eine bauliche Veränderung gestattende Beschluss der Gemeinschaft mit der Begründung einer Sorge vor Lärm angefochten werden kann. Im Ergebnis wird das verneint. Im konkreten Fall hatte de Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschlossen, dem Eigentümer einer Penthouse-Wohnung im achten Stock den Einbau einer Klimaanlage zu gestatten. Die im vierten Obergeschoß wohnende Klägerin reichte Anfechtungsklage gegen diesen Beschluss ein. Keine unbillige Benachteiligung Die Kompetenz der Wohnungseigentümer, einem Sondereigentümer eine bauliche Veränderung – hier: den mit einer Kernbohrung durch die im Gemeinschaftseigentum stehende Außenfassade verbundenen Einbau des Split-Klimageräts – durch Beschluss zu gestatten, folge aus § 20 Abs. 1 WEG. Der Beschluss sei nur dann für ungültig zu erklären, wenn die beschlossene Maßnahme den klagende Eigentümerin nach § 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG unbillig benachteilige, andere entgegenstehende Regelungen kämen vorliegend nicht in Betracht. Eine unbillige Benachteiligung eines Wohnungseigentümers setze voraus, dass die beabsichtigte Maßnahme bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfte. Letztlich müsse die bauliche Veränderung aus objektiver Sicht zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führen, indem die Nachteile einem oder mehreren Wohnungseigentümern in größerem Umfang zugemutet werden als den übrigen. Es sind nur die unmittelbaren Auswirkungen maßgeblich Dabei seien nur die unmittelbar mit der baulichen Veränderung verbundenen Auswirkungen – hier also die Kernbohrung durch die im Gemeinschaftseigentum stehende Außenfassade sowie Art und Ort der Anbringung des näher bezeichneten Klimageräts –, nicht aber Auswirkungen des späteren Gebrauchs zu berücksichtigen. Dies können im Ausnahmefall nur anders sein, wenn offensichtlich sei, dass ein Eigentümer unbillig benachteiligt werde. Die Bestandskraft eines Beschlusses, mit dem einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gestattet wird, schließe gegen den Bauwilligen gerichtete Abwehransprüche anderer Wohnungseigentümer wegen Immissionen im räumlichen Bereich ihres Sondereigentums infolge der Nutzung der baulichen Veränderung nicht aus. Denkbar seien spätere Abwehransprüche nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG bzw. § 1004 Abs. 1 i.V.m. § 906 BGB.  Um diese Ansprüche durchzusetzen, bedürfe es auch keines Tätigwerdens der oder eines vorgelagerten Vorgehens gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Vielmehr könne der nachteilig in seinem Sondereigentum betroffene Wohnungseigentümer sie unmittelbar gegen den störenden Wohnungseigentümer geltend machen. Diese Sichtweise entspreche auch dem Willen des Gesetzgebers, der die Hürden für eine bauliche Veränderung absenken wollte sowie den Wohnungseigentümern ermöglichen wollte, den baulichen Zustand ihrer Anlagen einfacher an die sich stetig ändernden Gebrauchsbedürfnisse anzupassen. Die Erreichung dieses Ziels würde erschwert, wenn eine von der Mehrheit gestattete bauliche Veränderung im Rahmen der Prüfung von § 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG auch an Auswirkungen der späteren Nutzung zu messen wäre. >> Zum Volltext des Urteils

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Das Oberlandesgericht Frankfurt a. M. hat mit Urteil vom 11.10.2024 (Az. 2 U 112/22) über einen Sachverhalt entschieden, in dem der Vermieter eines Ladenlokals zum Betrieb eines asiatischen Restaurants die Zahlung rückständiger Mieten forderte, während der Mieter Minderungsansprüche wegen eingeschränkter Nutzbarkeit aufgrund eines Brandschadens geltend machte. Rechtliche Besonderheiten des Mietvertrages Der Sachverhalt war dabei durch die folgenden rechtlichen Besonderheiten gekennzeichnet:  Der Mieter war mietvertraglich verpflichtet, die bestehende Einkaufspassage auf eigene Kosten in ein Restaurant umzubauen.  Der Vermieter gewährte dem Mieter hierfür einen erheblichen Mietnachlass über die gesamte Laufzeit und eine anfängliche mietfreie Zeit. Der wirtschaftliche Wert dieses Nachlasses wurde auf ca. 166.200 € beziffert.  Der Mieter übernahm darüber hinaus auch die Verantwortung für Wartung, Instandhaltung und Pflege der von ihm eingebauten Anlagen. Die Haftung des Vermieters für Schäden an Mietersachen wurde mit Ausnahme von Vorsatz und grober Fahrlässigkeit eingeschränkt. Der Mieterhaftung wurde auch für die von ihm durchgeführten Umbauarbeiten festgelegt.  Schließlich wurde dem Mieter auferlegt, alle notwendigen Versicherungen für Umbau und Betrieb abzuschließen. Der Vermieter schloss eine Gebäudeversicherung ab, deren Kosten auf den Mieter umgelegt wurden. Weitgehende mietvertragliche Übertragung der Instandsetzung auf den Mieter wirksam Das Gericht entschied zu Gunsten des Vermieters, der Mieter wurde also zur Zahlung der rückständigen Mieten verurteilt. Obwohl die Tauglichkeit zum Gebrauch als Restaurant aufgehoben war, sei eine Minderung ausgeschlossen.  Entscheidend sei, dass die Brandursache im Verantwortungs- und Gefahrenbereich des Mieters gelegen habe (Elektroinstallation/Geräte hinter der Theke). Nach der Rechtsprechung zur Beweislastverteilung ("Sphärentheorie") müsse der Mieter in einem solchen Fall beweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten habe, was ihm hier nicht gelungen sei. Der Mietvertrag habe die Pflicht zur Herstellung und wesentlichen Instandhaltung des Restaurantbetriebs wirksam auf den Mieter übertragen, kompensiert durch einen erheblichen Mietnachlass. Dem Vermieter sei primär die Pflicht für "Dach und Fach" verblieben. Die Beweisaufnahme habe ergeben, dass das Gebäude selbst für den Schaden nicht ursächlich sei. Das Gericht stellt weiter fest, dass der Vermieter selbst dann, wenn er zur Instandsetzung verpflichtet gewesen wäre, diese nicht habe durchführen können, da der Mieter den Zugang durch das Nichtentfernen seiner beschädigten Einbauten verhindert habe. >> Zum Volltext des Urteils

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Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 15.04.2025 (Az. VIII ZR 300/23) entschieden, dass sich bei Fehlen eines schriftlichen Energieversorgungsvertrags das Leistungsangebot eines Strom- und Gasversorgungsunternehmens an den Vermieter richtet, wenn die einzelnen Zimmer der Wohnung durch separate Mietverträge vermietet sind, die Wohnung aber lediglich über einen Zähler für Strom und Gas verfügt.  Entschieden wird damit abweichend von dem sonst anzuwendenden Grundsatz, dass regelmäßig der Mieter einer Wohnung Vertragspartner des Versorgers wird.  Nur ein Zähler, mehrere Mietverträge Im konkreten Fall waren die Zimmer der Wohnung einzeln mit gesonderten Mietverträgen über unterschiedliche Laufzeiten vermietet, wobei sämtlichen Mietern das Recht zur Nutzung der Gemeinschaftsräume wie Küche und Bad eingeräumt wurde.  Nur die Wohnung, nicht hingegen die einzelnen Zimmer, verfügten über einen Zähler für Strom und Gas. Mieter werden kein Vertragspartner des Energieversorgers Der Bundesgerichtshof führt aus, dass unter diesen konkreten Umständen ein Versorgungsvertrag mit der Vermieterin der Wohnung zustande komme.  Zwar hätten alleine die Mieter Einfluss auf den Strom- und Gasverbrauch der Wohnung. Jedoch lasse sich dieser Verbrauch mangels separater Zähler nicht den einzelnen vermieteten Zimmern zuordnen. Auch hätten die einzelnen Mieter bei objektiver Betrachtung typischerweise kein Interesse daran, auch für die Verbräuche der anderen Mieter einzustehen. Der Umstand, dass sich das konkludente Angebot des Energieversorgungsunternehmens nur an die Vermieterin richtet, sei Folge des von ihr gewählten besonderen Vermietungskonzepts. Sie habe bewusst verhindert, dass der Verbrauch den Mietern zugeordnet werden könne. >> Zum Volltext des Urteils

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