Ein Eigentümer einer Wohnung in Berlin bot diese zum Verkauf an und führte mit dem Kläger Verkaufsverhandlungen. Beide Parteien einigten sich auf eine so bezeichnete Reservierungsvereinbarung, in der sich der Kläger zur Zahlung von 3.000,00 EUR verpflichtete. Eine weitere Regelung lautete: „Sollte der notarielle Kaufvertrag aus Gründen, die der Käufer zu vertreten hat, zwischen den Parteien nicht zustande kommen, so steht der Betrag … als pauschalisierter Schadensersatz dem Verkäufer zu.“.

Der Kläger zahlte die Reservierungsgebühr, die Vertragsverhandlungen scheiterten aber im Ergebnis, da der beklagte Verkäufer die Verhandlungen über den endgültigen Kaufpreis für gescheitert erklärte. Eine Rückzahlung des Betrages von 3.000,00 EUR lehnte er ab.

Das Amtsgericht München verurteilte diesen zur Rückzahlung dieses Betrages mit zwischenzeitlich rechtskräftigem Urteil vom 01.07.2016 (Az. 191 C 28518/15).

Der Reservierungsvertrag sei formnichtig und damit unwirksam, da eine notarielle Beurkundung nicht erfolgt ist. Der Beurkundungszwang eines Kaufvertrages über Grundstücke gelte auch für eine Reservierungsvereinbarung wie im konkreten Fall, da der Kläger durch das Vertragsstrafeversprechen mittelbar zum Kaufvertragsabschluss gedrängt würde. Reservierungsvereinbarung und der beabsichtigte Kaufvertrag über die Wohnung seien daher als rechtliche Einheit zu betrachten.

Der Beurkundungszwang solle die Parteien auf die Bedeutung des geplanten Geschäfts hinweisen und vor dem Eingehen übereilter Verpflichtungen schützen sowie eine sachkundige Beratung sicherstellen. Diese Warn- und Beratungsfunktion sei hier betroffen.  

In einem konkreten Fall vor dem Landessozialgericht Nordrhein-Westfalen wurde in einem Beschluss vom 28.07.2017 (Az. L 19 AS 1023/17 B) ein mietrechtliches Thema behandelt. Der klagende Mieter ging gegen die Ablehnung seines Antrags auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe vor, um gegen die zuständige Behörde eine Verpflichtung zur Kostenübernahme von durch ihn durchzuführenden Schönheitsreparaturen zu erzwingen. Der Kläger selbst sah sich aus gesundheitlichen Gründen zur Durchführung der Renovierungsarbeiten außerstande.

Das Gericht verneint einen Anspruch des Klägers und stellt anschaulich die aktuelle Rechtslage zur Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter dar. Eine sozialrechtliche Kostenübernahme komme nur dann in Betracht, wenn eine vertragliche Verpflichtung des Leistungsempfängers, hier also des klagenden Mieters, zur Durchführung der Schönheitsreparaturen begründet worden sei. Die mietvertragliche Regelung sei im konkreten Fall aber unwirksam.  

Die von Kläger beabsichtigte Entfernung von Tapeten, das Neutapezieren und die Neulackierung von Türzargen seien zwar unproblematisch als Schönheitsreparatur zu qualifizieren. Denn es handele sich um Arbeiten, die der Beseitigung typischer Gebrauchsspuren dienten, weder aufwendig noch durch unsachgemäßen Gebrauch des Mieters erforderlich geworden seien.

Schönheitsreparaturen seien nach dem Grundsatz des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB als Aufwendungen zur Sicherung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache vom Vermieter zu tragen bzw. durchzuführen. Zwar sei die mietvertragliche Verpflichtung von Mietern zu Schönheitsreparaturen weder im Grundsatz ausgeschlossen noch im konkreten Fall wegen der vorgesehenen Zeitabstände zu beanstanden, da ein sog. flexibler/weicher Fristenplan vorgesehen sei.

Allerdings sei im Mietvertrag keine Regelung dahingehend getroffen, dass Teile des Renovierungsbedarfs aus einem Zeitraum vor Beginn des andauernden Mietverhältnisses resultieren. Diese könnten nur auf den Mieter übertragen werden, wenn ihm bei Mietbeginn ein angemessener Ausgleich gewährt werde. Dies sei hier nicht geschehen. Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen liegt daher beim Vermieter. 

Die Parteien eines Rechtsstreits sind Nachbarn zweier Reihenhäuser. Während des Urlaubs der Kläger brachten die Beklagten zwischen den Terrassen der beiden Häuser eine Holztrennwand an.

Diese Trennwand befestigten die Beklagten an der Wohnzimmeraußenwand der Kläger im ersten Stock über Bohrlöcher und Dübel. Sie lehnten außerdem dauerhaft eine größere Leiter an die Dachziegelabschlusskante der Kläger an. Die Position ermöglichte einen Einblick in den Wohn- und Schlafbereich der Kläger, auch wenn die Leiter bis auf den Berührungspunkt an der Dachkante vollständig auf dem Eigentum der Beklagten stand.

Mit Urteil vom 12.01.2017 (Az. 233 C 29540/15) hat das Amtsgericht München beide Handlungen der Beklagten als Eigentumsverletzung eingeordnet.

Eingriffe in die Bausubstanz an der Wohnzimmeraußenwand durch das Anbringen von Bohrlöchern begründeten die Gefahr, dass Wasser in die Wand eindringe oder Frostschäden entstünden.

Das Anlehnen der Leiter an die Dachkante der Kläger stelle eine Rechtsverletzung dar, weil dem Eigentumsrecht auch die Ausschlussfunktion zukomme, jeden Nichtberechtigten von der Nutzung abzuhalten.

Die klagenden Mieter hatten vom beklagten Vermieter eine Wohnung angemietet, für die nach dem Mietvertrag neben einer Grundmiete und einer Betriebskostenvorauszahlung auch ein monatlicher „Zuschlag Schönheitsreparaturen“  zu zahlen war. Im Mietvertrag war auch festgelegt, dass der Vermieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen übernimmt. Nach Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 30.05.2017 (Az. VIII ZR 31/17) ist dieser Zuschlag rechtens und kann von den Mietern nicht zurückgefordert werden.

Bei einem solchen Zuschlag handele es sich um eine Preishauptabrede, die nicht nach den Vorschriften über die Allgemeine Geschäftsbedingungen zu überprüfen sei. Der Zuschlag sei ungeachtet des gesonderten Ausweises neben der Grundmiete ein Entgelt für die Hauptleistungspflicht des Vermieters, also der Gebrauchsgewährungs- und Gebrauchserhaltungspflicht.

Insbesondere liege auch kein Umgehungsgeschäft vor, mit denen den Mietern etwa eine Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen auferlegt würde. Denn der Ausweis des Zuschlages habe für das Mietverhältnis rechtlich keine Bedeutung und stelle beide Mietvertragsparteien nicht anders, als wenn sogleich eine um diesen Zuschlag höhere Grundmiete ausgewiesen wäre. In beiden Fällen habe der Mieter den Gesamtbetrag zu entrichten und zwar unabhängig davon, ob und welcher Aufwand dem Vermieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen tatsächlich entstehe.

Es handele sich um einen bloßen und aus der Sicht der Mieter belanglosen Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation. Auch im Hinblick auf spätere Mieterhöhungen gehöre der Zuschlag zur Ausgangsmiete. 

In einem vom Amtsgericht Saarbrücken entschiedenen Fall hatte die beklagte Mieterin von den klagenden Vermietern für ca. 1 Jahr eine Wohnung gemietet, in der sie auch zwei Hunde gehalten hatte (Entscheidung vom 12.01.2017, Az. 120 C 12/16). 

Nach Ende des Mietverhältnisses wurden im Rückgabeprotokoll u.a. Schäden an den Türen und Zargen der Wohnung vermerkt. Die Vermieter nahmen die Mieterin daher mit der Klage auf Ersatz dieser Schäden in Anspruch. Die  Mieterin verweigerte die Zahlung und verwies darauf, dass die Schäden schon bei Einzug vorhanden gewesen und daher nicht zu ersetzen seien. Das Amtsgericht verurteile die Mieterin zur Zahlung.

Zwar habe die Mieterin Verschlechterungen die Mietsache nicht zu vertreten, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstanden seien. Gegen diese Verpflichtung sei mit der Rückgabe in vorbenanntem Zustand aber verstoßen worden.

Hinsichtlich der Beweislastverteilung gelte das Folgende: Die Vermieter tragen die Beweislast für den Zustand der Mietsache bei Rückgabe. Soweit zu diesem Zeitpunkt Schäden vorhanden seien, liege es an der Mieterin zu beweisen, dass die Schäden entweder bei Einzug bereits vorhanden gewesen oder nicht schuldhaft von ihr verursacht worden seien.

Im konkreten Fall konnten die Vermieter den schadhaften Zustand bei Rückgabe durch Fotos, Zeugen und das Abnahmeprotokoll beweisen. Die Mieterin dagegen konnte nicht beweisen, dass die Beschädigungen bereits bei Mietbeginn vorhanden waren. Im Übergabeprotokoll waren diese nicht erwähnt, Zeugen standen nicht zur Verfügung. 

Im Urteil vom 05.07.2017 (Az.: VIII ZR 147/16) hat sich der Bundesgerichtshof mit der Frage befasst,  unter welchen Voraussetzungen ein Netzbetreiber vom Betreiber einer Photovoltaikanlage die Rückzahlung einer Einspeisevergütung nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) verlangen kann, wenn letzterer es unterlassen hat, seine neue Anlage bei der Bundesnetzagentur zu melden. 

Im vorliegenden Sachverhalt betrieb ein Landwirt auf seinem Grundstück in Schleswig-Holstein seit 2012 eine Photovoltaikanlage und speiste de Strom in das Stromnetz der klagenden Netzbetreiberin ein. In einem Formblatt hatte der Betreiber 2012 angegeben, dass der Standort und die Leistung der Photovoltaikanlage der Bundesnetzagentur gemeldet worden seien. Der Betreiber der Anlage holte die Meldung aber erst im Herbst 2014 bei der Bundesnetzagentur zwei Jahre nach dem Beginn der Einspeisung nach. Die Netzbetreiberin korrigierte daraufhin ihre Abrechnungen und forderte Rückzahlung der um den Marktwert verringerten Einspeisevergütung vom Betreiber der Anlage. 

Die Rückforderung des Netzbetreibers sei auch nicht treuwidrig, wenn er selbst nicht vom zuständigen Übertragungsnetzbetreiber auf entsprechende Rückzahlung in Anspruch genommen werde. Denn der Netzbetreiber muss die zurückgeforderten Vergütungen bei der folgenden Abrechnung mit dem Übertragungsnetzbetreiber zwingend als eigene Einnahmen berücksichtigen. Der Rückforderungsanspruch dient nicht dem eigenen Interesse des Netzbetreibers, sondern vielmehr dem Interesse der Allgemeinheit, das System des Belastungsausgleichs nicht mit gesetzlich nicht vorgesehenen Vergütungen zu belasten und so die Kosten der Energiewende möglichst gering zu halten. 

Der Netzbetreiber habe mittels Formblatt den Betreiber der Anlage ausreichend darauf hingewiesen, dass bei einer Missachtung seiner Meldepflicht gegenüber der Bundesnetzagentur die Rückforderung der von dem Netzbetreiber an ihn gezahlten Einspeisevergütung die Folge sein könnte. Eine diesbezügliche Aufklärungspflicht des Netzbetreibers bestehe aber grundsätzlich nicht. Der Anlagenbetreiber sei vielmehr selbst für die Erfüllung seiner Meldepflichten verantwortlich. Ihm obliege es, sich über die geltende Rechtslage und die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Förderung nach dem EEG zu informieren.

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In seiner Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 02.06.2017- Az. V ZR 230/16) hat sich dieser mit der zulässigen Heckenhöhe bei Grundstücken in Hanglage befasst.

Im mit Urteil vom 02.06.2017 durch das Amtsgericht Reinbek (Az. 14 C 955/16) entschiedenen Fall wurden die beklagten Mieter zur Herausgabe der Mietsache und zur Zahlung von rückständiger Miete verurteilt. Die Beklagten hatten die Miete insgesamt für einen Zeitraum von über zwei Terminen in Höhe eines Betrages gemindert, der die Miete für zwei Monate erreicht hatte. Dazu waren sie allerdings nach Ansicht des Gerichts nicht berechtigt, weshalb die ausgesprochenen Kündigungen wirksam waren.

Der Eingang zum Mietobjekt befindet sich in 80 Metern Entfernung zur öffentlichen Straße verbunden durch eine Zuwegung, die grundsätzlich mit dem Auto befahrbar war. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages befand sich auf der Höhe der Straße ein Sperrbalken, der jedoch regelmäßig offen stand. Die Beklagten haben die Zuwegung regelmäßig genutzt, um das Mietobjekt mit dem Auto anzufahren. Die Zuwegung wurde jedoch zwischenzeitlich durch die Gemeinde beschränkt, so dass ein Befahren mit dem Auto nicht mehr möglich ist. Die beklagten Mieter hatten darauf die Miete um monatlich 10 Prozent gemindert.

Nach Ansicht des Gerichts war ein zur Minderung berechtigender Mangel in der Beschränkung der Zuwegung jedoch nicht gegeben.

Durch die Parteien sei im Mietvertrag keine Abrede getroffen worden, wie die Mieträume mit dem Auto zu erreichen seien. Auch sei den Beklagten bei Abschluss des Vertrages bekannt gewesen, dass am Weg eine Schranke angebracht sei. Da zudem nicht nachweisbar sei, dass die Kläger irgendwann einmal eine Zusage in Bezug auf die Gewährleistung der freien Zuwegung gemacht hätten, komme auch eine konkludente Vereinbarung zwischen den Parteien nicht in Betracht. Eine Beschaffenheitsvereinbarung liege damit nicht vor. 

Darüber hinaus sei auch kein sog. „Umfeldmangel“ anzunehmen. Der Bundesgerichtshof habe in einem ähnlichen Fall bereits entschieden, dass ein Mangel der Mietsache nicht vorliege, wenn auch der Vermieter die konkrete Situation als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen müsse. Vorliegend hätten die Kläger sich über die Sperrung der Zuwegung sogar bei der Gemeinde beschwert und sich bezüglich einer dagegen gerichteten Klage beim Verwaltungsgericht anwaltlich beraten lassen. Eine Pflicht, den Klageweg zu Beschreiten, bestünde wegen fraglicher Erfolgsaussichten allerdings nicht.

Daraus folge, dass die Beschränkung der Zuwegung zwar den freien Zugang zum Mietobjekt einschränke und die Nutzungsmöglichkeit der Beklagten insoweit wesentlich belaste. Hierein sei jedoch kein zur Minderung berechtigender Mangel zu erkennen. 

Nach § 12 WEG kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten, etwa des Verwalters, bedarf. Im Fall einer solchen Vereinbarung ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist.

Im konkreten Fall gab der Hausverwalter zunächst die Zustimmung zur Veräußerung vor dem Notar ab. Ca. 2 Monate später erklärte er mit Schreiben an den Notar und das Grundbuchamt jedoch den Widerruf seiner Zustimmung.

Das Grundbuchamt verweigerte daraufhin die durch den Notar beantragte Eintragung der Auflassung im Grundbuch mit der Begründung, der Verwalter könne seine Zustimmung so lange widerrufen, bis der Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt eingegangen sei.

Nach Entscheidung des Oberlandesgerichts München vom 31.05.2017 (Az. 34 Wx 386/16) war der Widerruf durch die Hausverwaltung noch möglich. Da es sich um eine Verfügungsbeschränkung handele, sei die Zustimmung nur zum Kaufvertrag nicht ausreichend.

Da die Zustimmung als Einwilligung gemäß § 183 S. 1 BGB frei widerruflich sei und Formvorschriften nicht bestünden, sei der dem Notar und dem Grundbuchamt zugegangene Widerruf formgerecht erklärt. Als mehraktiges Rechtsgeschäft sei die Übertragung von Wohnungseigentum erst mit der Eintragung im Grundbuch vorgenommen, die Zustimmung könne also bis zum Eingang des Umschreibungsantrags beim Grundbuchamt widerrufen werden. 

Im konkreten Fall war im Mietvertrag eine bestimmte Wohnfläche nicht vereinbart. Die klagende Vermieterin verlangte vorgerichtlich von der beklagten Mieterin die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen. Die Vermieterin nannte dort eine Wohnfläche von 92,54 qm, die auch den bisherigen Nebenkostenabrechnungen zugrunde gelegt worden war. Die Mieterin bezweifelte die Wohnfläche, ohne genauere Angaben zu machen. 

Die Vorinstanzen hatten die Zustimmungsklage der Vermieterin noch abgewiesen, da der Mieter bei einer Mieterhöhung die Wohnung nicht selbst vermessen müsse und die Vermieterin keinen Beweis angeboten habe.

Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 31.05.2017 (Az. VIII ZR 181/16) besteht der Zustimmungsanspruch der Vermieterin jedoch. Es genüge nicht, dass die Mieterin die von der Vermieterin vorgetragene Wohnfläche lediglich bestreite, ohne selbst eine bestimmte Wohnfläche vorzutragen.

Die Vermieterin, die eine Mieterhöhung verlange, trage nach den allgemeinen Grundsätzen zwar die Darlegungs- und Beweislast für die in Ansatz zu bringende tatsächliche Wohnfläche. Wenn jedoch eine konkrete Wohnfläche vorgetragen werde, genüge dies den Anforderungen an eine substantiierte Darlegung. Die sodann erklärungsbelastete Mieterin habe ebenfalls substantiiert, also mit näheren Angaben zu erwidern und zu erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen sie ausgehe. Dies sei der Mieterin auch möglich und zumutbar, da sich die behaupteten Umstände in ihrem Wahrnehmungsbereich befinden. Der Mieterin sei es möglich, die Wohnfläche der gemieteten Wohnung überschlägig und laienhaft zu vermessen und ihrerseits einen bestimmten Flächenwert vorzutragen.

Auch ein von der Mieterin angebotenes Sachverständigengutachten sei kein konkreter Sachvortrag, sondern ein unbeachtliches Beweisangebot.