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Finden Sie hier aktuelle Rechtsprechung im Miet-, Wohnungseigentums- und Immobilienrecht sowie hilfreiche Tipps für Vermieter.

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11. Jun 2024
Kein sog. Nebenkostenprivileg mehr

Keine Umlagefähigkeit mehr Das sogenannte Nebenkostenprivileg für Kabelanschlüsse ist zum 30.06.2024 abgeschafft. Vermieter können seit dem 01.07.2024 aufgrund der Novelle des Telekommunikationsgesetzes die Kosten für die Kabelfernsehversorgung (Internet und Telefonie sind hiervon nicht erfasst) nicht mehr auf die Mieter umlegen. Gleichzeitig wurde damit die Betriebskostenverordnung geändert. Damit sind mehrere Millionen Haushalte in Deutschland dann nicht mehr gezwungen, für einen Kabelfernsehanschluss zu zahlen, den sie möglicherweise nicht nutzen. Mieter sollen zukünftig frei wählen können, über welchen Weg sie Rundfunk empfangen möchten. Wie empfängt der Mieter zukünftig Rundfunk? Eine Möglichkeit ist, dass der Mieter sich künftig selbst um seinen Fernsehempfang kümmert. So kann er beispielsweise über das Internet fernsehen. Der Mieter kann auch eigene Verträge mit einem Kabelanbieter schließen. Das Haus hat eventuell ein Hausnetz oder die Mieter können sich einen eigenen Anschluss auf eigene Kosten legen lassen. Grundsätzlich kann der Mieter auch Fernsehprogramme über DVB-T2 mit Antenne oder per Satellit empfangen.

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05. Jun 2024
Hochwasser: Häufige Fragen aus Vermietersicht

Kann der Mieter die Miete mindern? Wie sieht es mit einer Kündigung aus? Müssen Sie als Vermieter auch bei „höherer Gewalt“ die Mietsache wieder instandsetzen? In unserem Blog-Artikel haben wir Ihnen die wichtigsten mietrechtlichen Fragen bei Hochwasser übersichtlich zusammengestellt. >> Flutkatastrophe & Mietrecht: Was Sie als Vermieter wissen sollten

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28. Mai 2024
Kündigung zwecks Betriebsbedarf sowie fehlerhafte Kündigungsfrist

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10.04.2024 (Az. VIII ZR 286/22) seine Rechtsprechung zur Kündigung aus berechtigtem Interesse zwecks Betriebsbedarfs fortgeführt.  Kündigung zwecks Betriebsbedarfs möglich Im konkreten Fall erfolgte die Kündigung zu Wohnzwecken und zur Einrichtung von Kanzleiräumen. Das Urteil führt aus, dass zwar kein Fall des Eigenbedarfs im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorliege, weil die geschäftliche Mitnutzung der Mieträume die darüber hinaus vom Kläger beabsichtigte Nutzung für eigene private Wohnzwecke überwiegen solle. Allerdings weise der ernsthafte, auf nachvollziehbare und vernünftige Gründe gestützte Entschluss des Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer (frei-)beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit nachzugehen, eine groß Nähe zum Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf. Daher sei dem Erlangungsinteresse des Vermieters in solchen Fällen regelmäßig der Vorzug vor dem Bestandsinteresse des Mieters zu geben, wenn der ernsthaft verfolgte Nutzungswunsch von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist und dem Vermieter bei einem ihm verwehrten Bezug der Mieträume ein nach den Umständen des Falles anerkennenswerter Nachteil entstünde, was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen beruhenden Lebens- und Berufsplanung des Vermieters aufgrund lebensnaher Betrachtung häufig der Fall sein dürfte.  Kündigungssperre bei umgewandeltem Wohnraum auf diesen Fall nicht anwendbar Stehe die Anwendung der Kündigungssperre des § 577a BGB im Raum, weil die Wohnung nach deren Umwandlung in Wohnungseigentum erworben wurde, sei die ordentliche Kündigung im vorliegenden Fall dennoch möglich.  Der Vorschrift liege keine Wertentscheidung dahingehend zugrunde, dass ordentliche Kündigungen des Vermieters generell erschwert werden sollten. Der Gesetzgeber habe vielmehr den mit der Kündigungssperrfrist bezweckten erhöhten Schutz des Mieters vor Kündigungen des Wohnungserwerbers ausdrücklich und bewusst auf die in § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB geregelten Fälle der Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung beschränkt. Fehlerhafte Angabe der Kündigungsfrist ohne Auswirkung Im konkreten Fall wurde die Kündigungsfrist fehlerhaft berechnet sowie in einem zweiten Kündigungsschreiben gar nicht benannt.  Das sei jedoch ohne Bedeutung. Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen der (ordentlichen) Kündigung gehöre die Angabe der Kündigungsfrist beziehungsweise des Kündigungstermins in der Kündigungserklärung nicht. Sie sei in der Vorschrift über Form und Inhalt der Kündigung (§ 568 BGB) nicht aufgeführt und auch vom Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB nicht umfasst. Mangels entgegenstehender Anhaltspunkte werde es regelmäßig dem erkennbaren Willen des kündigenden Vermieters entsprechen, dass die Kündigung das Mietverhältnis mit Ablauf der (gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten) Kündigungsfrist zum nächsten zulässigen Termin beenden solle. >> Zum Volltext des Urteils

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21. Mai 2024
Konsum von Cannabis kann weiterhin eine Kündigung rechtfertigen

Das Amtsgericht Brandenburg hat mit Urteil vom 30.04.2024 (Az. 30 C 196/23) entschieden, dass ein Kündigungsgrund auch nach Inkrafttreten des Konsumcannabisgesetz  (KCanG) vorliegen kann, wenn der mietgemäße Gebrauch durch die Auswirkungen des Cannabiskonsum überschritten wird.  Das Urteil führt aus:  "Eine Störung des Hausfriedens ist im Übrigen aber auch nach Inkrafttreten des Konsumcannabisgesetz – KCanG – grundsätzlich dann gegeben, wenn der Bereich der eigenen Wohnung durch die Auswirkungen des Cannabiskonsum überschritten wird, da insofern dann zumindest ein Verstoß gegen das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme und damit eine Störung des Hausfriedens in Betracht kommt. Eine durch Verletzung einer solchen Rücksichtnahmepflicht verursachte Belästigung der Mitbewohner kann somit auch weiterhin eine Störung des Hausfriedens darstellen, insbesondere wenn die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und/oder gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht." >> Zum Volltext der Entscheidung

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13. Mai 2024
Verwertungskündigung, weil im unvermieteten Zustand verkauft werden soll

Der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB bzw. die sog. Verwertungskündigung ist in der Praxis eher mit Unsicherheiten verbunden, da ein berechtigtes Interesse nur bei gleichzeitigem  Vorliegen von mehreren Voraussetzungen gegeben ist.   Das Amtsgericht Dachau hat mit Urteil vom 10.05.2024 (Az. 4 C 240/22) eine solche Kündigung als wirksam erachtet, wenn bei Verkauf im vermieteten Zustand ein Mindererlös von fast 27 Prozent anzunehmen ist.  Das Urteil führt wie folgt aus:  "Der von der Sachverständigen ermittelte Mindererlös von 432.000,00 Euro, mithin ca. 26,77%, ist auch als erheblich anzusehen, da die Erheblichkeitsgrenze, bei der von einem wesentlichen Nachteil im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gesprochen werden kann, bei einem Mindererlös von 15% bis 20% anzusetzen ist. Dabei ist regelmäßig auch nicht auf die Vermögensverhältnisse des Vermieters abzustellen, da der Nachteil – bezogen auf das konkrete Objekt – für den vermögenden Vermieter nicht geringer ist, als für den wirtschaftlich schwächeren Vermieter.". >> Zum Volltext des Urteils >> Weitere Informationen zur Verwertungskündigung

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02. Mai 2024
Widerspruch gegen Kündigung bei angedrohtem Suizid des Mieters

Im mit Urteil vom 10.04.2024 (Az. VIII ZR 114/22) durch den Bundesgerichtshof entschiedenen Fall kündigte der Vermieter wegen Eigenbedarf. Die Mieter widersprachen der Kündigung mit der Begründung, dass die Kündigung für sie eine besondere Härte darstelle, weil ein Umzug aufgrund ihrer gesundheitlichen sowie finanziellen Situation völlig unmöglich sei. Die Mieter erklärten auch, für den Fall des Auszugs einen Suizid konkret zu beabsichtigen. Vorinstanzen: Freier Wille der Mieter rechtfertigt keinen Härtefall Die beklagten Mieter wurden in den Vorinstanzen auch nach Einholung eines psychiatrischen Sachverständigengutachtens zur Räumung verurteilt. Die Erwartung einer massiven Verschlechterung bis hin zu einer krankheitsbedingten Suizidabsicht sei nicht gegeben. Die Beklagten seien trotz der Erkrankungen nicht lebensmüde und hätten ihren grundsätzlichen Lebenswillen beteuert. Insofern stelle sich die Suizidankündigung als im Rahmen der freien Willensbildung gewählte Reaktionsstrategie auf den möglichen Verlust der Wohnung dar, mit der die Beklagten sich gegen die Räumungsverpflichtung zur Wehr setzten. Jedenfalls könne ein solcher frei gebildeter und nicht krankheitsbedingt entwickelter Wille bei der vorzunehmenden Abwägung nicht dergestalt zu Lasten des Klägers berücksichtigt werden, dass ein Zugriff auf sein Eigentum trotz des berechtigten Eigenbedarfs auf unabsehbare Zeit ausgeschlossen werde. BGH: Konkrete und sorgfältige Einzelfallabwägung Der Bundesgerichtshof teilt diese Entscheidung der Vorinstanzen jedoch nicht. Über die Sache sei daher neu zu verhandeln und zu entscheiden. Für die beklagten Mieter bedeute die Räumung der Wohnung eine unzumutbare Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB. Das Gericht führt aus, dass jedoch nur solche mit einem Umzug verbundenen Nachteile in Betracht kämen, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben würden. Eine Härte könne vorliegend nicht mit dem Argument verneint werden, dass die Suizidankündigung auf einen frei gebildeten Willen der beklagten Mieter beruhe. Eine solche Sichtweise werde dem in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG enthaltenen Gebot zum Schutz des Lebens und der körperlichen Unversehrtheit nicht in der erforderlichen Weise gerecht. Schutzpflicht des Staates bei Suizidankündigung Der Staat habe vielmehr die Pflicht, sich schützend und fördernd vor das Leben des Einzelnen zu stellen. Bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte deshalb verfassungsrechtlich gehalten, ihre Entscheidung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen, Beweisangeboten besonders sorgfältig nachzugehen und den hieraus resultierenden Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. Es sei stets eine umfassende Würdigung der Gesamtumstände des Einzelfalls vorzunehmen. Die alleine an den frei gebildeten Willen der Beklagten anknüpfende Sichtweise berücksichtige den Umstand nicht hinreichend, dass die ernsthafte Gefahr einer Selbsttötung ausschließlich durch die aufgrund des gerichtlichen Verfahrens drohende Verurteilung hervorgerufen und ihre Verwirklichung seitens der beklagten Mieter alleine von dem gerichtlich angeordneten Verlust der Wohnung abhängig gemacht werde. Insgesamt gelte: Die Abwägung der gegenläufigen Interessen habe stets auf der Grundlage der sorgfältig festzustellenden Einzelfallumstände zu erfolgen und sich an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls auszurichten. Dabei sei es angesichts der Vielgestaltigkeit der Lebensverhältnisse unzulässig, bestimmten Belangen des Vermieters oder des Mieters von vornherein – kategorisch – ein größeres Gewicht beizumessen als denen der Gegenseite. Aber es gelte auch: Die Fortsetzung wegen Widerspruchs sei nach der gesetzlichen Bestimmung – im Regelfall – nur auf bestimmte Zeit auszusprechen.  >> Zum Volltext des Urteils >> Auch interessant: BGH, Härtefallwiderspruch nach Kündigung bei Suizidgefahr, Urteil vom 26.10.2022

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18. Apr 2024
WEG: Öffentliche Zustellung einer Klage an Wohnungseigentümer

Eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer machte gegen einen säumigen Eigentümer klageweise einen Zahlungsrückstand geltend. Keine Kenntnis über Verbleib des Eigentümers Der Aufenthaltsort des Eigentümers war allerdings unbekannt. Die Zustellung des Protokolls einer Eigentümerversammlung war nicht erfolgreich, ein Rechtsanwalt meldete sich für den Eigentümer und gab eine Adresse in Tschechien an und teilte nicht noch eine Zustelladresse mit, wie es eigentlich angekündigt war. Eine Abfrage beim zuständigen Einwohnermeldeamt lieferte kein Ergebnis. Die Gemeinschaft hat daher die Klage öffentlich zustellen lassen. Hohe Voraussetzungen an öffentliche Zustellung Der Bundesgerichtshof sieht in seinem Beschluss vom 22.02.2024 (Az. V ZR 117/23) die öffentliche Zustellung auf Grundlage des Sachverhalts jedoch als unzulässig an und stellt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs des beklagten Eigentümers fest. Die Zustellung durch öffentliche Bekanntmachung an der Gerichtstafel könne nur erfolgen, wenn der Aufenthaltsort einer Person unbekannt und eine Zustellung an einen Vertreter oder Zustellungsbevollmächtigten nicht möglich sei. Unbekannt sei der Aufenthalt einer Person aber nur dann, wenn nicht nur das Gericht, sondern auch die Allgemeinheit den Aufenthalt des Zustellungsadressaten nicht kenne. Die begünstigte Partei müsse alle geeigneten und ihr zumutbaren Nachforschungen anzustellen, um den Aufenthalt des Zustellungsempfängers zu ermitteln und ihre ergebnislosen Bemühungen gegenüber dem Gericht darlegen. Allein die ergebnislose Anfrage beim Einwohnermeldeamt genüge hierfür in der Regel nicht. Jedenfalls aber wäre es vorliegend möglich und zumutbar gewesen, den beklagten Eigentümer unmittelbar über die bekannte E-Mail-Adresse zu kontaktieren und ihn mit Blick auf die beabsichtigte Klageerhebung aufzufordern, eine - gegebenenfalls von der Meldeadresse in Tschechien abweichende - Zustelladresse anzugeben oder einen Zustellungsbevollmächtigten im Inland zu benennen. Zwar treffe es zu, dass es dem Zustellungsempfänger im Einzelfall nach Treu und Glauben verwehrt sein könne, sich auf die Unwirksamkeit der öffentlichen Zustellung zu berufen. Dies gelte etwa dann, wenn zielgerichtet versucht werde, eine Zustellung, mit der sicher gerechnet werden musste, zu verhindern. Das sei hier aber nicht ersichtlich. >> Zum Volltext des Urteils

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12. Apr 2024
Erst Kaution verwerten, dann Zahlungsklage

Ein eher untypischer Fall: Die Vermieterseite hat die Kautionsabrechnung erstellt, greift aber nicht auf den Kautionsbetrag zu, sondern macht die abgerechnete Forderung durch Zahlungsklage gegen die Mieter geltend. Trotz erstellter Kautionsabrechnung Zahlungsklage? Die Vermieterseite war der Ansicht, dass durch die Bezifferung des eigenen Schadensersatzanspruchs in der Kautionsabrechnung dieser nicht festgestellt sei, so dass eine Zahlungsklage zulässig sei. Nach Kautionsabrechnung kein Zahlungsanspruch mehr Das Amtsgericht Berlin-Mitte sieht das in seiner Entscheidung vom 20.02.2024 (Az. 8 C 218/23) anders. Es führt aus: „Die Zahlungsklage ist unzulässig, denn insoweit mangelt es am Rechtsschutzbedürfnis.  Das Rechtsschutzbedürfnis ist ausnahmsweise dann zu verneinen, wenn dem Kläger ein einfacherer Weg zur Verfügung steht, um sein Ziel zu erreichen. Dies ist hier der Fall, denn den Klägerinnen steht insoweit ein einfacherer Weg zur Realisierung ihres Anspruchs zur Verfügung, und zwar durch Verwertung der nun genau zu diesem Zwecke geleisteten Mietkaution.  Die der Kautionsvereinbarung immanente Sicherungsabrede ermöglicht es dem Vermieter zur Befriedigung seiner Ansprüche auf die Kaution zuzugreifen. Dies haben die Klägerinnen letztlich auch getan, in dem sie eine Abrechnung erteilt haben und hierin mit ihrer bezifferten Gegenforderung in Höhe von 1059,10 Euro aufgerechnet haben. Die unbewiesene Behauptung, wonach der Kautionsbetrag separat angelegt sei, ändert vor dem Hintergrund des Abrechnungsschreibens daran nichts. (...) Der BGH führt darin aus, dass der Kautionsrückzahlungsanspruch mit Zugang des Abrechnungsschreibens beim Mieter fällig wird, da der Vermieter sich nunmehr mit seinen bezifferten Ansprüchen aus der Kaution befriedigen kann. Dies gilt nach den Ausführungen des BGH ausdrücklich auch für bestrittene Forderungen.  (…) Es liegt auf der Hand, dass der Vermieter nicht Zahlung des Schadensersatzbetrages verlangen kann, wenn er den gleichen Betrag bereits einbehalten hat.“ >> Zum Volltext des Urteils >> Muster Kautionsabrechnung

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09. Apr 2024
Schönheitsreparaturen: Quotenabgeltung als Individualvertrag möglich

Eine im Formularmietvertrag vereinbarte Quotenabgeltungsvereinbarung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam. Nach seiner Entscheidung vom 06.03.2024 (Az. VIII ZR 79/22) kann diese allerdings individualvertraglich vereinbart werden. Was sind Regelungen zur Quotenabgeltung? Unter Quotenabgeltungsklauseln sind solche Klauseln zu verstehen, die dem Mieter vor Ablauf von vertraglich vereinbarten Renovierungsfristen zu einer prozentualen Ausgleichszahlung verpflichteten, etwa wenn der Mieter vorher wieder ausgezogen ist. Aus Sicht des Vermieters hat er die Wohnung dann genutzt ohne Schönheitsreparaturen durchführen zu müssen. Vorschrift zur Vereinbarung von Betriebskosten als Verbot von Quotenabgeltung? Die Vorinstanz vertrat noch die Ansicht, dass auch die Individualvereinbarung nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam sei, da nach dieser Vorschrift neben der Grundmiete nur Betriebskosten, nicht aber Verwaltungs- oder Instandsetzungs- oder Instandhaltungskosten zusätzlich vereinbart werden könnten. Individualvertrag möglich Der Bundesgerichtshof teilt diese Ansicht nicht. Die Vereinbarung einer Quotenabgeltungsklausel sei wirksam möglich. Es treffe nicht zu, dass sie Vorschrift des § 556 Abs. 4 BGB jede Belastung des Mieters mit sonstigen Kosten, mithin auch solchen, die ihre Rechtsgrundlage in anderen Bestimmungen haben, ausschließe. Sie schließe nur die Belastung mit nicht umlagefähige Betriebskosten aus. Die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen und zur Tragung diesbezüglicher anteiliger Kosten aufgrund einer Quotenabgeltungsklausel betreffe vielmehr die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Daher könne eine Quotenabgeltungsklausel zwar nicht im Wege Allgemeiner Geschäftsbedingungen wirksam zum Inhalt des Wohnraummietvertrags gemacht werden. Sie könne jedoch grundsätzlich individualvertraglich wirksam zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart werden. Hohe Anforderung an individualvertragliche Vereinbarung Für die Individualvereinbarung weist der Bundesgerichtshof darauf hin, dass es erforderlich ist, dass der Verwender die betreffenden Vertragsbedingungen der Quotenabgeltungsklausel inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und sich deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung der Klausel bereit erklärt. Hierzu reiche alleine die Eröffnung von Wahlmöglichkeiten zwischen mehreren vorformulierten Vertragsbedingungen in der Regel nicht aus. Vielmehr müsse auch der Vertragspartner des Klauselverwenders Gelegenheit erhalten, alternativ eigene Textvorschläge mit der effektiven Möglichkeit ihrer Durchsetzung einzubringen. >> Zum Volltext des Urteils >> Mehr zum Thema Schönheitsreparaturen

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02. Apr 2024
WEG und Ein-Personen-Versammlung bei Covid-19: Beschlüsse wirksam

Bei einer Ein-Personen-Versammlung oder auch sog. Vertreter-Versammlung im WEG-Recht handelt es sich um eine Versammlung, an der die Wohnungseigentümer nicht physisch, sondern nur durch Vollmachtserteilung an den Verwalter teilnehmen. Solche während der Corona-Pandemie durchgeführten Versammlungen führen nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 08.03.2024 (Az. V ZR 80/23) nur zur Anfechtbarkeit der so gefassten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit.  Während der Corona-Pandemie befand sich der Verwalter in einer unauflöslichen Konfliktsituation. Er stand nämlich vor dem Dilemma, entweder das Wohnungseigentumsrecht oder das Infektionsschutzrecht zu missachten. >> Weiterlesen

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