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Kann der Vermieter nach Kündigung und noch während laufender Räumungsfrist auch dann bereits Räumungsklage erheben, wenn der Mieter nur Widerspruch wegen fehlenden Auffindens von Ersatzwohnraum erhebt? Ja. Nach Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 25.10.2022 (Az. VIII ZB 58/21) ist auch in einem solchen Fall das „Sich-Entziehen“ der maßgeblichen Vorschrift des § 259 ZPO gegeben. > Weiterlesen

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Als Vermieter haben Sie sich vielleicht schon einmal gefragt, ob Sie die Mietwohnung nach Einzug des Mieters betreten oder besichtigen können. Dies kann aus Vermietersicht aus ganz unterschiedlichen Gründen, wie z.B. der Begutachtung eines Mangels erforderlich sein. Ob Ihnen als Vermieter ein Besichtigungsrecht zusteht und was Sie in diesem Zusammenhang beachten sollten, erfahren Sie hier:  > Besichtigungsverlangen des Vermieters – Darf der Vermieter die Wohnung betreten?

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Woran orientiert sich die Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen in einem neuen Mietverhältnis?  Wer legt den Betrag fest?  Wie kann später erhöht werden? Das klären wir in unserem Blogartikel. 

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Sachverhalt Im konkreten Fall hatte ein Vermieter in Frankfurt am Main für eine 33 m² große mit Kochnische, fensterlosem Bad, Flur und Balkon teilmöblierte Einzimmerwohnung eine Kaltmiete in Höhe von 550 EUR nebst Betriebskosten von 180 EUR verlangt. Nach Anzeige des Mieters an das zuständige Amt für Wohnungswesen erging gegen den Vermieter ein Bußgeldbescheid nach § 5 WiStrG in Höhe von 3.000 EUR. Der Vermieter verteidigte sich, scheiterte jedoch vor dem Amtsgericht mit seinem Einspruch und vor dem Oberlandesgericht (OLG Frankfurt, Beschluss vom 01.11.2022, Az. 3 Ss-OWi 1115/22) mit seiner Rechtsbeschwerde. Begründung Die Gerichte sind der Ansicht, dass unter Berücksichtigung eines angemessenen Aufschlags auf die ortsübliche Vergleichsmiete im Hinblick auf Umfang und Qualität der mitvermieteten Möbel von einer ortsüblichen Gesamtmiete in Höhe von 379 EUR auszugehen sei.  Der Vermieter habe die Lage des Mieters auch ausgenutzt, der sich zuvor neun Monate lang erfolglos auf Wohnungssuche befand. 

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Sachverhalt Das Amtsgericht Frankfurt am Main hatte mit Urteil vom 25.02.2022 (Az. 33 C 3812/21) über den folgenden Sachverhalt zu entscheiden:  Auf dem Balkon seiner Wohnung installierte der Mieter ein Vogelhaus mit Futter. Durch die Anflüge der Vögel wurde der darunterliegende Balkon im Erdgeschoss mit Futterresten und Vogelkot verunreinigt. Auch die Markise war davon betroffen. Die Vermieterin mahnte den Mieter mehrfach mit der Forderung ab, das Füttern zu unterlassen und das Vogelhaus zu entfernen. Vertragswidriges Verhalten  Das Amtsgericht folgt der Ansicht der Vermieterin. Dieser stehe gegen den Mieter ein Anspruch auf Unterlassung der Bereitstellung von Vogelfutter auf dem Balkon und Fensterbretter sowie Entfernung des Vogelhauses gemäß § 541 BGB zu. Es handele sich um eine vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache. Dass Singvögel sich auf Balkonen oder Fensterbänken niederlassen, lasse sich grundsätzlich zwar nicht verhindern. Ein reines Verscheuchen der Tiere könne deshalb nicht erwartet werden. Der Mieter müsse jedoch im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs darauf achten, Treppenhäuser, Zugänge und Außengelände frei von nicht in dem Haus geduldeter Tiere zu halten. Das Anfüttern und Anlocken von Tieren steht entgegen. Wenn aber durch das Auslegen von Futter oder das Aufstellen eines Vogelhauses Singvögel angelockt würden und es dadurch zu einer erhöhten Verunreinigung des Balkons, der Fensterbretter sowie des näheren Umfelds komme, wozu auch und gerade die Balkone der benachbarten Wohnungen und gegebenenfalls die dort angebrachten Markisen gehörten, sei die Grenze des vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten.

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Grundstückseigentümer sind aus dem Mietvertrag heraus verpflichtet, Zugänge zum Objekt und Verbindungen zum öffentlichen Straßenraum begehbar zu halten.  Die Pflicht des Vermieters erstreckt sich allerdings grundsätzlich nicht auf Wege der Gemeinde und kann auch auf die Mietparteien übertragen werden.  >> Weiterlesen

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Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 05.10.2022 (Az. VIII ZR 117/21) sind die Kosten eines externen Dienstleisters für die regelmäßige Kontrolle der Müllbehälter eines Mietobjekts auf Einhaltung der kommunalen Vorgaben für die Mülltrennung auf die Mietpartei von Wohnraum als Betriebskosten umlegbar. Dies gilt bei fehlerhafter Abfalltrennung auch für die dann vorzunehmende Nachsortierung durch den Dienstleister. >> Weiterlesen

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 26.10.2022 (Az. VIII ZR 390/21) über einen Sachverhalt entschieden, in dem über den Widerspruch wegen sozialer Härte bei Äußerung einer konkreten Suizidabsicht durch den Mieter zu befinden war. Der Bundesgerichtshof ist dabei zu dem Ergebnis gekommen, dass das Mietverhältnis bei Fehlen zumutbarer Alternativen auf unbestimmte Zeit fortzusetzen ist. > Weiterlesen

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Das Soforthilfegesetz für Gas und Wärme (EWSG) ist nach Unterzeichnung durch den Bundespräsidenten und Verkündung im Bundesgesetzblatt am 19.11.2022 in Kraft getreten. Zuvor wurde es am 10.11.2022 vom Bundestag beschlossen, der Bundesrat hat am 14.11.2022 zugestimmt. Die wichtigsten Informationen zu den Regelungen sowie die Pflichten für Vermieter gegenüber Mietern haben wir übersichtlich für Sie zusammengefasst.  > Weiterlesen

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 11.11.2022 (Az. V ZR 213/21) entschieden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft auch nach aktueller Rechtslage Mangelbeseitigungsansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer betreffend das Gemeinschaftseigentum an sich ziehen kann. Gesetzliche Regelung begrenzt § 9a Abs. 2 WEG regele zwar im Gegensatz zu früherem Recht nur noch die sogenannte "geborene Ausübungsbefugnis". Danach könne die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer ausüben, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern. Ordnungsgemäße Verwaltung Dennoch könnten Mängelbeseitigungsansprüche aus den Wohnungskaufverträgen der einzelnen Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss vergemeinschaftet werden. Der Wohnungseigentümer, der selbständig die Mängelbeseitigung gegen den Veräußerer verfolge, handele zwar grundsätzlich auch im wohlverstandenen Interesse aller anderen Wohnungseigentümer und könne daher seine vertraglichen Rechte im Grundsatz selbst wahrnehmen. Eine Vergemeinschaftung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche der Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss werde durch § 9a Abs. 2 WEG allerdings nicht ausgeschlossen. Die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft ergebe sich aus der Verwaltungsbefugnis für das gemeinschaftliche Eigentum sowie aus der in § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG geregelten Pflicht zu dessen Erhaltung. Hierfür spreche auch die Gesetzesbegründung, der zufolge die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Bauträgerrecht, nach der eine Vergemeinschaftung von werkvertraglichen Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüchen möglich war, fortgelten solle. Entsprechendes müsse für die Vergemeinschaftung von kaufrechtlichen Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüchen gelten. Es entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung, einen gemeinschaftlichen Willen darüber zu bilden, wie die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums zu bewirken sei und ggf. welche vertraglichen Ansprüche geltend gemacht werden sollten.

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