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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 29.01.2025 (Az. XII ZR 96/23) über einen Sachverhalt entschieden, der sich mit der Frage des Verjährungsbeginns im Hinblick auf den Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Verschlechterungen der Mietsache beschäftigt.  Die Besonderheit im konkreten Fall war, dass der Vermieter den Schlüssel vom Mieter durch Einwurf in seinem Briefkasten gegen seinen Willen zurückerhielt, obwohl auch die Kündigungsfrist des Mieters noch nicht abgelaufen war.  Dennoch bejahte der Bundesgerichtshof hierdurch bereits den Beginn der kurzen sechsmonatigen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 S. 1 BGB. Besitzübergang an Vermieter  Der Bundesgerichtshof führt aus, dass der Rückerhalt der Mietsache im Sinne dieser Vorschrift grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraussetze, weil dieser erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt werde, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen.  Weiter sei für den Rückerhalt erforderlich, dass der Mieter den Besitz vollständig und unzweideutig aufgibt. Mietverhältnis muss noch nicht beendet sein Allerdings: Der Rückerhalt gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB setze daneben weder die Rückgabe der Mietsache nach § 546 Abs. 1 BGB noch die Beendigung des Mietverhältnisses voraus.  Vielmehr sei der Rückerhalt der Mietsache auch dann für den Verjährungsbeginn maßgeblich, wenn der Mietvertrag noch nicht beendet ist – mit der Folge, dass ein Anspruch gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses verjähren könne. Zwar sei der Vermieter nicht verpflichtet, die Mietsache jederzeit – sozusagen „auf Zuruf“ – zurückzunehmen, etwa wenn der Mieter kurzfristig ausziehe, ihm den Schlüssel sofort aushändigen wolle und diesen nach gescheiterter Übergabe in den Briefkasten des Mietobjekts einwerfe. Fehlender Rücknahmewille, aber tatsächlicher Besitzwille Darauf komme es vorliegend jedoch nicht an. Der Vermieter habe die Mietsache nämlich tatsächlich zurück erhalten. Nach dem Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters sei die für einen Rückerhalt nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB erforderliche Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters im Sinne eines Übergangs des unmittelbaren Besitzes jedenfalls im Zeitpunkt seiner Kenntnis von der vollständigen Besitzaufgabe des Mieters und der eigenen Sachherrschaft eingetreten. Dass diese Änderung dem Vermieter durch den Einwurf der Schlüssel in seinen Briefkasten aufgedrängt wurde, rechtfertige keine andere Beurteilung. Die Erlangung des unmittelbaren Besitzes setze zwar grundsätzlich einen Besitzwillen voraus. Jedoch genüge hierfür der nach außen erkennbar gewordene generelle Besitz- oder Sachbeherrschungswille. Dieser sei auch bei einer aufgedrängten Sachherrschaft grundsätzlich anzunehmen, wenn der Vermieter – wie hier – im Besitz der Schlüssel sei und diese nicht etwa an den Mieter zurückgebe.  Insbesondere sei der fehlende Rücknahmewille nicht ohne Weiteres dem fehlenden Besitzwillen gleichzusetzen. Denn dem Interesse des Vermieters entspreche es im Regelfall nicht, dass an der Mietsache kein unmittelbarer Besitz mehr besteht, also ein besitzloser Zustand eintrete. Vor diesem Hintergrund sei es nicht zu beanstanden, wenn aus dem Umstand, dass der Vermieter den in seinen Briefkasten eingeworfenen Schlüssel zum Mietobjekt in der Folgezeit behalten habe, ein Besitzwille abgeleitet werden. Kein rechtlicher Nachteil für Vermieter Dem Vermieter entstehe durch diese Beurteilung auch kein unbilliger Nachteil.  Vielmehr werde eine rasche Auseinandersetzung zwischen den Parteien des Mietvertrags gewährleistet, eine beschleunigte Klarstellung der Ansprüche wegen des Zustands der überlassenen Sache bei Rückgabe erreicht und damit dem Gesetzeszweck Rechnung getragen. Durch den Rückerhalt der Mietsache beginne zwar Verjährung und der Vermieter werde damit zur Vermeidung der Verjährung bestehender Schadensersatzansprüche gezwungen, zeitnah verjährungshemmende Maßnahmen zu ergreifen. Der Rückerhalt lasse aber weder etwaige Mietzahlungsansprüche entfallen noch schließe er Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Pflichtwidrigkeiten des Mieters vor Ende der Mietzeit aus. >> Zum Volltext des Urteils

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28.03.2025 (Az. V ZR 185/23) entschieden, dass im Landesnachbarrecht keine allgemeine, von der konkreten Ausgestaltung im Landesnachbargesetz unabhängige Höhenbegrenzung für Hecken existiert.  Hecke aus Bambus Im konkreten Fall hatte ein Nachbar auf die seit Jahrzehnten bestehende Grenzmauer aus L-Steinen im Jahr 2018 Bambus angepflanzt und zum angrenzenden Grundstück eine Rhizomsperre verbaut.  Der Bambus hat zwischenzeitlich eine Höhe von mindestens 6 Metern erreicht. Der klagende Nachbar verlangte den Rückschnitt und das Halten auf einer Höhe von 3 Metern gemessen ab dem Geländeniveau der Anpflanzung.  Nur Grenzabstand, keine Höhenbegrenzung Der Bundesgerichtshof verneint einen Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch aus § 1004 BGB.   Zwar sehe § 43 Abs. 2 des hessischen Nachbarrechtsgesetzes (NachbG HE) einen solchen Rückschnittanspruch ausdrücklich vor.  Allerdings mache das hessische Nachbarrecht Höhenvorgaben für Hecken nur für den Bereich bis zu 0,75 Metern von der Grundstücksgrenze.  Nach§ 39 Abs. 1 NachbG HE sei bei dem Anpflanzen lebender Hecken mit bis zu 1,2 m Höhe ein Abstand von 0,25 m, mit bis zu zwei Metern Höhe ein Abstand von 0,5 m und mit über zwei Metern Höhe ein Abstand von 0,75 m von dem Nachbargrundstück einzuhalten. Entscheidend für die Einordnung als Hecke sei, ob die Anpflanzungen im Einzelfall nach dem äußeren Erscheinungsbild bei einer natürlichen Betrachtungsweise einen geschlossenen Eindruck als Einheit mit einem Dichtschluss sowie einer Höhen- und Seitenbegrenzung vermitteln.  Eine allgemeine, von diesen Vorgaben unabhängige Höhenbegrenzung könne daraus aber nicht abgeleitet werden.  Aufgrund der Gewaltenteilung sei es vielmehr Aufgabe des Gesetzgebers, eine Höhenbegrenzung oder weitergehende Abstandsvorschriften für hochwachsende Hecken im Rahmen der ihm zustehenden Einschätzungsprärogative festzulegen. Das sei in einigen Bundesländern auch geschehen.  Etwaigen Härten infolge von besonderen Umständen des Einzelfalls könne unter Rückgriff auf das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis Rechnung getragen werden.  Grundlage für Höhenmessung Die Höhe der Anpflanzung einer Hecke auf einen höher gelegenen Grundstück wie hier sei von der Stelle aus zu  messen, an der die Anpflanzungen aus dem Boden austreten würden.  Ein Messpunkt auf dem tiefer gelegenen Grundstück hätte zur Folge, dass die Bepflanzung auf dem höher gelegenen Grundstück stets niedriger sein müsste, als die auf dem unteren Nachbargrundstück erlaubte. >> Zum Volltext des Urteils Auch interessant: Pflanzenwuchshöhe in Garten bei Hanglage, BGH, Urteil vom 02.06.2017- Az. V ZR 230/16

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In einem vom Oberlandesgericht Karlsruhe mit Urteil vom 06.03.2025 (Az. 12 U 130/24) entschiedenen Fall sind beide Parteien Eigentümer direkt angrenzender und mit Doppelhäusern bebauter Grundstücke, die ursprünglich ein später geteiltes Gesamtgrundstück bildeten. Nachbargrundstück ist an Abwasserleitung angeschlossen Das Grundstück des beklagten Eigentümers entwässert über das Grundstück des klagenden Eigentümers, der Unterlassung der Zuführung dies Abwassers auf sein Grundstück fordert, nachdem es wegen Einwurzelung in die Leitung bei ihm zu einem Rückstau gekommen war. Anspruch auf Unterlassung, keine Duldungspflicht Das Oberlandesgericht gibt dem klagenden Eigentümer Recht und bejaht einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Kläger kann also Beseitigung des Anschlusses des Beklagten an seine Abwasserleitung verlangen, soweit sich diese fremde Leitung auf seinem Grundstück befindet. Die Zuführung der Leitung des Beklagten und der Anschluss an die Abwasserleitung des Klägers stelle eine Eigentumsbeeinträchtigung dar. Zudem verbiete § 1 NRG Baden-Württemberg grundsätzlich die Ableitung von Abwasser auf ein Nachbargrundstück. Der Kläger sei auch nicht gemäß § 1004 Abs. 2 BGB zur Duldung verpflichtet. Keine Absicherung im Grundbuch oder im Kommunalrecht Eine dingliche Belastung im Grundbuch liege nicht vor.  Auch § 7f NRG Baden-Württemberg helfe dem Beklagten nicht weiter. Das Grundstück des Beklagten grenze direkt an die öffentliche Straße, in der die öffentlichen Versorgungsleitungen liegen. Es könne deshalb direkt und ohne Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks an die Abwasserleitung angeschlossen werden. Eine Duldungspflicht ergebe sich auch nicht aus der Abwassersatzung der Gemeinde. Es sei nicht ersichtlich, dass sich daraus ein zwingender gemeinsamer Anschluss der beiden Grundstücke ergeben würde. Keine vertragliche Erlaubnis Das Gericht prüft weiter eine mögliche schuldrechtliche Gestattung, verneint diese aber.  Hier sei zwar seinerzeit die Abwasserführung von den Eigentümern gemeinsam geplant und ausgeführt worden.  Der Kläger habe auch sein Einverständnis für die Abwasserzuleitung erteilt. Die Gestattung sei allerdings dem Vater des Beklagten als damaligem Eigentümer erteilt worden, diese gelte also nur relativ. Nachbarrechtliches Gemeinschaftsverhältnis hilft nicht Schließlich sei der Beseitigungsanspruch auch nicht nach § 242 BGB aufgrund des nachbarschaftlichen Rücksichtnahmegebotes ausgeschlossen, das ohnehin nur als Ausnahme gelte. Hier könne der Beklagte die Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks vermeiden, indem er die Abwasserleitung über sein eigenes Grundstück zur Straße und direkt in die dort verlaufende Abwasserleitung führe. Dass die Herstellung einer eigenen Abwasserleitung rechtlich unzulässig oder tatsächlich unmöglich wäre, wenn auch mit Aufwand verbunden, sei nicht ersichtlich. Der Beklagte habe außerdem weder vorgetragen, dass er beim Erwerb des Grundstücks die Leitungsführung gekannt noch auf deren Fortbestand vertraut hätte.  Der Kläger habe seinerseits ein sachliches Interesse an der Beseitigung der Abwasserzuleitung geltend gemacht. Der Kläger habe zutreffend ausgeführt, dass er aufgrund des Niveauunterschiedes das Risiko von Wasserschäden im Fall eines Rückstaus allein trage und dass die Zuführung des Abwassers vom Grundstück des Beklagten die Gefahr erhöhe, dass die Kapazität des gemeinsamen Abflussrohres überschritten wird. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Nach Urteil des Amtsgericht Gelnhausen vom 04.03.2024 (Az. 52 C 76/24) kann der Grundstückseigentümer von seinem Nachbarn bereits die Unterlassung der Überwachung durch Kameras seines Grundstücks verlangen, wenn es möglich ist, dass diese das Grundstück erfassen oder auf dieses geschwenkt werden kann. Das Amtsgericht bejaht einen Anspruch aus §§ 1004, 823 Abs. 1 BGB, da der Nachbar in seinem allgemeinen Persönlichkeitsrecht verletzt sei.  Nach ständiger Rechtsprechung sei es für einen Unterlassungsanspruch erforderlich, aber auch ausreichend, dass ein sog. Überwachungsdruck erzeugt werde.  Maßstab sei, dass dritte Personen eine Überwachung durch die Kamera ernsthaft objektiv befürchten müssten. Dies sei immer bereits dann erfüllt, wenn die Befürchtung einer Überwachung durch vorhandene Kameras aufgrund konkreter Umstände nachvollziehbar und verständlich erscheine.  Dafür sei bereits ausreichend, dass ein angespanntes Nachbarschaftsverhältnis bestehe und die Kamera eines mittels nach außen nicht wahrnehmbaren elektronischen Steuerungsmechanismus auf das Grundstück des Nachbarn ausgerichtet werden könne. Ein Überwachungsdruck könne nur dann ausscheiden, wenn der Winkel der Kamera nur mit erheblichem und sichtbarem manuellen Aufwand, also eben nicht durch einen elektronischen Steuerungsmechanismus, auf das Nachbargrundstück zu richten sei. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 06.03.2025 (Az. I ZR 32/34) zum sog. Halbteilungsgrundsatz Stellung genommen. Die Regelung des § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB legt den Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklercourtage fest, wenn Käufer und Verkäufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses sich zur Zahlung verpflichten. Maklervertrag unwirksam Im konkreten Fall unterzeichneten beiden Seiten einen entsprechenden Maklervertrag über ein Einfamilienhaus nebst Anbau mit Büro und Garage.  Allerdings wurde die klagende Maklerin auf der Verkäuferseite nur von der Ehefrau des Eigentümers beauftragt und die Provision unterschied sich der Höhe nach von der Provision der Käufer. Der Bundesgerichtshof kommt zu dem Ergebnis, dass der Maklervertrag gemäß § 656c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB unwirksam sei.  Auf Verkäuferseite habe sich die Maklerin der Höhe nach eine andere Provision versprechen lassen, diesen Umstand wolle das Gesetz verhindern.  Einfamilienhaus Es handele sich bei dem verkauften Gebäude auch um ein Einfamilienhaus im Sinne des § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB.  Das Objekt diene nämlich in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts. Diese Vorstellung habe auch der Gesetzgeber gehabt.  In der Gesetzesbegründung sei ausgeführt, die in § 656c BGB getroffene Regelung diene dazu, natürliche Personen beim Kauf von Wohnungen oder Einfamilienhäusern davor zu schützen, dass Maklerkosten unter Ausnutzung ihrer aufgrund der Marktsituation geschwächten Verhandlungsposition in unbilliger Weise auf sie abgewälzt werden. Eine untergeordnete gewerbliche Nutzung, die sich im vorliegenden Fall auf etwa 1/5 belaufe, sei unschädlich. Dies ergebe sich auch daraus, dass das Vorhandensein einer weiteren Wohnung wie etwa einer Einliegerwohnung vom Gesetzgeber als unbeachtlich angesehen worden sei. Für die Einordnung als Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB sei der für den Makler erkennbare Erwerbszweck maßgeblich. Maklervertrag durch Ehefrau vereinbart Es treffe zwar zu, dass § 656c Abs. 1 BGB lediglich den Fall des Abschlusses eines Maklervertrags zwischen dem Makler einerseits und andererseits jeweils den Parteien des Hauptvertrags regele, nicht jedoch den Abschluss des Maklervertrags mit einem Dritten anstelle einer Partei des Hauptvertrags. Allerdings würden die Interessenlage und die gesetzgeberische Interessenbewertung auf die Konstellation im streitgegenständlichen Fall ebenfalls zutreffen.  Der Zweck der Vorschrift, Verbraucher davor zu schützen, dass Maklerkosten unter Ausnutzung ihrer aufgrund der Marktsituation geschwächten Verhandlungsposition in unbilliger Weise auf sie abgewälzt würden, sei gleichfalls berührt.  Der Gesetzgeber habe diesen Fall schlicht übersehen, so dass eine entsprechende Anwendung der Vorschrift stattfindet. >> Zum Volltext des Urteils

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Das Amtsgericht Köln hat mit Urteil vom 28.08.2024 (Az. 213 C 61/24) über einen Sachverhalt entschieden, in dem eine Eigenbedarfskündigung mit Platzproblemen und Differenzen im räumlichen Zusammenleben zwischen Eheleuten auf Grund einer Sammlereigenschaft des Ehemanns begründet wurde.  Kein Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB Das Gericht bezweifelte, dass der Ehemann der Klägerin in die streitgegenständliche Wohnung zu Wohnzwecken einziehen wolle. Vielmehr würden bereits vier Zimmer der 6,5-Zimmer-Wohnung durch ihn, der von Beruf Künstler sei, für gewerbliche Zwecke eingeplant. Aufgrund dieser beabsichtigten Nutzung überwiege der gewerbliche Zweck. Daran ändere auch der Umstand nichts, dass der Zeuge glaubhaft vorgetragen habe, für ihn gehörten Wohnen und Arbeiten zusammen. Kein berechtigtes Interesse gemäß § 573 Abs. 1 S. 1 BGB  Die nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB vorzunehmende Interessenabwägung geht zu Lasten der Vermieterin. Die derzeitigen Platzprobleme und Differenzen im räumlichen Zusammenleben stammten nicht vorrangig aus persönlichen Differenzen, sondern aus der Sammlereigenschaft des Ehemanns..  Das Amtsgericht betont, dass die persönliche Eigenschaft, in erhöhtem Maße Dinge, insbesondere Kunst und Kulturgegenstände zu sammeln, berücksichtigt worden und ein dem von Art. 12 GG geschützten Berufsinteressen dienender Gesichtspunkt sei. Hiergegen stehe das Bestandsinteresse des beklagten Mieters, das ebenfalls verfassungsrechtlichen Schutzrang nach Art. 14 GG genieße. Insbesondere in angespannten Wohnlagen wie hier sei Personen mit Sammlereigenschaften zuzumuten, nicht ihren gesamten Lagerbestand unmittelbar in der Wohnung selbst zur Verfügung stehen zu haben.  Eine andere Betrachtungsweise, die die Größe des Sammelbestandes bei der Interessenabwägung zwischen Wohn- und Berufsnutzung unberücksichtigt ließe, würde einen uferlosen Sammelbestand ermöglichen, der vor Wohnzwecken Vorrang erhielte. Insoweit könnten Lagerinteressen, auch wenn sie von Art. 12 GG geschützten beruflichen Interessen dienen, keinen Vorrang vor den von Art. 14 GG geschützten Wohninteressen der Mieter haben. >> Zum Volltext des Urteils

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14.02.2025 (Az. V ZR 128/23) über einen Sachverhalt entschieden, in dem eine Teilungserklärung von 1984 vorsah, dass öffentliche Abgaben, Betriebskosten und Instandsetzungskosten nach Miteigentumsanteilen verteilt werden, Heizkosten jedoch nach beheizter Fläche. In einer Eigentümerversammlung im Jahr 2021 wurde beschlossen, alle bisher nach Miteigentumsanteilen  verteilten Kosten zukünftig nach beheizbarer Wohnfläche zu verteilen, einschließlich der Zuführung zur Erhaltungsrücklage.  Die Klägerinnen als Mitglieder der WEG fochten diese Beschlüsse an. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs sind die gefassten Beschlüsse der Gemeinschaft rechtmäßig. Nach § 16 Abs. 2 S. 1 WEG seien die „Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen. Nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG könnten die Wohnungseigentümer jedoch eine von dieser oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung dieser Kosten beschließen. Aus § 16 Abs. 2 S. 2 WEG ergebe sich auch die Kompetenz, den Verteilungsschlüssel für die Zuführung zu der Erhaltungsrücklage zu ändern, dies war bisher umstritten. Der Begriff der „Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ sei dahin auszulegen. Grund sei, dass der in § 16 Abs. 2 S. 1 BGB geregelte gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel, der eingreife, wenn eine Regelung nicht getroffen wird, nach allgemeiner Meinung auch für die Zuführung zu Rücklagen gelte. Dann müsse sich aber auch die in § 16 Abs. 2 S. 2 WEG geregelte Kompetenz der Wohnungseigentümer, für einzelne oder bestimmte Arten von Kosten eine von § 16 Abs. 2 S. 1 WEG oder einer Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen, auf den Schlüssel für die Zuführung zu einer Rücklage beziehen. Die Formulierung „bestimmte Arten von Kosten“ in § 16 Abs. 2 S. 2 WEG hebe im Übrigen lediglich das allgemein für Beschlüsse geltende Bestimmtheitserfordernis hervor und begründe keine darüber hinausgehenden Anforderungen. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Die Mietvertragsparteien können eine Indexmiete vereinbaren.  Es findet dann keine Mieterhöhung wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach Mietspiegel oder Vergleichswohnungen statt.  Die Mieterhöhungen sind mit der Vereinbarung praktisch für die Zukunft vorweg genommen und müssen lediglich durch Erklärung des Vermieters geltend gemacht werden.  Eine Indexmiete kann für den Vermieter allerdings auch Nachteile haben, die zu beachten sind.  >> Weiterlesen

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Kann eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer das Abstellen von E-Autos in der Tiefgarage verbieten? Nach Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 04.02.2022 (Az. 92 C 2541/21) lautet die Antwort: Nein. In der vorgenannten Entscheidung wurde ein Beschluss er Eigentümerversammlung für ungültig erklärt. Das Gericht führt aus, dass eine solche Vorgabe der Eigentümer gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoße, da er dem individuellen Anspruch jedes Wohnungseigentümers auf Gestattung baulicher Maßnahmen zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (§ 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG) zuwiderlaufe. Der einzelne Wohnungseigentümer könne sonst zwar die Installation einer Lademöglichkeit erzwingen, sie jedoch anschließend nicht nutzen. Dieser Anspruch sei auch nicht abdingbar. Der Beschluss würde diesen Anspruch ins Leere laufen lassen und verstoße somit gegen ein wesentliches Ziel der WEG-Reform, nämlich die Förderung der Elektromobilität. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Das Oberlandesgericht Schleswig hat mit Urteil vom 25.09.2024 (Az. 12 U 74/23) einer Räumungsklage stattgegeben und mehrere Gründe für eine fristlose Kündigung eines Gewerberaummietvertrages bejaht. Umfassende Interessenabwägung und Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung Das Gericht begründete die fristlose Kündigung mit § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sein müsse. Hierbei seien alle Umstände des Einzelfalls zu betrachten. In der erforderlichen umfassenden Interessenabwägung sei berücksichtigt worden, dass aufgrund der wiederholten und abgemahnten Vertragspflichtverletzungen die Vertragsfortsetzung dem Vermieter schlicht nicht weiter zumutbar sei. Es wird hervorgehoben, dass die Mieterin von Anfang an und auch im Laufe des Mietverhältnisses mehrere vertragliche Verpflichtungen beharrlich nicht eingehalten habe, so dass sich eine ungünstige Prognose für die zukünftige Kooperation ergebe. Dabei war entscheidend, dass der Vertrag noch ca. 6 Jahre andauern sollte. Mehrere Vertragspflichtverletzungen Der Mieterin habe klar sein müssen, dass eine ausreichend dimensionierte Fettabluftanlage von entscheidender vertraglicher Bedeutung gewesen sein müsse. Das Gericht führt aus, dass die Mieterin eine bereits vorhandene und nicht ausreichend leistungsfähige Fettabluftanlage weiterbetrieben habe, obwohl sie mietvertraglich für die Installation der Anlage verantwortlich sei. Hierdurch sei es nicht nur zu Geruchsbelästigungen, sondern auch zu einer Gefährdung anderer Mitmieter durch eine mögliche Brandgefahr der außerdem auch nicht gewarteten Anlage gekommen. Darüber hinaus sei für die Außengastronomie eine größere Fläche als vertraglich vereinbart genutzt worden, ein Nachweis einer ausreichenden Haftpflichtversicherung nicht erbracht worden und beharrliches Falschparken von Lieferfahrzeugen vorgenommen worden. Da die Mieterin noch über weitere Gastronomieflächen verfügt und die streitgegenständliche Fläche nur 30% des Umsatzes der Mieterin erwirtschafte, führ die Kündigung auch nicht zu einer Existenzbedrohung. Mitarbeiter können zudem ggf. auch in anderen Filialen eingesetzt werden. Gesamtschau führt zur Beurteilung zulasten der Gewerberaummieterin Die Gesamtschau zeige somit eine Situation, in der die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Vermieterin  auch unter Berücksichtigung der Interessen der Gewerberaummieterin nicht mehr zumutbar gewesen sei.  Auch im Gewerberaummietrecht sei also wie im Wohnraummietrecht eine umfassende Interessenabwägung für die Annahme einer fristkosen Kündigung erforderlich. Eine Räumungsfrist wurde nicht gewährt, da § 721 ZPO nur auf Wohnraummiete anwendbar sei. >> Zum Volltext des Urteils

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