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Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat mit Urteil vom 25.11.2025 – 104 C 5062/25 eine Entscheidung zur Wirksamkeit von Indexmietklauseln in Wohnraummietverträgen getroffen. Im Mittelpunkt stand eine formularmäßige Vereinbarung, die Mieterhöhungen nach dem Verbraucherpreisindex vorsah, aber die gesetzlichen Voraussetzungen für Mieterhöhungen nach § 559 BGB nicht klar erläuterte. Die Klausel verwies lediglich auf § 557b BGB, ohne die Einschränkungen für Mieterhöhungen während der Indexmiete verständlich darzustellen. Transparenzgebot: Klausel muss verständlich sein Das Gericht stellte klar, dass Indexmietvereinbarungen in Formularmietverträgen dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB unterliegen. Rechte und Pflichten müssen so erläutert werden, dass der Mieter die Reichweite der Klausel ohne juristische Hilfe erkennen kann. Eine bloße Paragrafenverweisung reicht hierfür nicht aus, insbesondere wenn wesentliche Einschränkungen – wie die Begrenzung von Mieterhöhungen nach § 559 BGB – nicht erklärt werden. Unwirksamkeit und Rückzahlungspflicht Die Folge der Intransparenz: Die gesamte Indexmietvereinbarung ist unwirksam. Mieterhöhungen, die auf dieser Klausel basierten, sind nicht rechtmäßig. Der Mieter kann die zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Das Gericht stützt sich dabei auf § 812 Abs. 1 S. 1 BGB, der einen Rückzahlungsanspruch bei rechtsgrundloser Zahlung vorsieht. Das Urteil unterstreicht die hohen Anforderungen an die Gestaltung von Indexmietklauseln. Vermieter müssen die gesetzlichen Voraussetzungen für Mieterhöhungen während der Indexmiete klar und verständlich erläutern. Andernfalls riskieren sie die Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung und Rückzahlungsansprüche der Mieter. >> Zum Volltext des Urteils

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Das Landgericht Hamburg hat mit Urteil vom 18. Dezember 2025 (Az. 334 S 13/22) entschieden, dass eine erhebliche Verschattung und Verdunkelung einer Mietwohnung durch einen Neubau im Innenhof einen Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB darstellt und eine Mietminderung von 5 Prozent rechtfertigt.  Raumhelligkeit deutlich eingeschränkt Die Berufung der Vermieterin gegen das erstinstanzliche Urteil blieb erfolglos. Im konkreten Fall hatte ein Sachverständigengutachten ergeben, dass die Besonnung und Raumhelligkeit im Wohnzimmer und auf dem Balkon durch den Neubau signifikant abgenommen hatten. Besonders im Winterhalbjahr entfiel die direkte Besonnung nahezu vollständig, im Sommerhalbjahr blieb sie auf wenige Stunden beschränkt.  Minderungsquote von 5 Prozent angemessen  Das Gericht betonte, dass auch eine zusätzliche Verschlechterung bei bereits ungünstigen Lichtverhältnissen besonders gravierend sein kann. Die Vermieterin konnte mit ihren Einwänden gegen die Beweiswürdigung nicht durchdringen. Das Berufungsgericht bestätigte die Feststellungen des Amtsgerichts und stufte die Minderungsquote von 5 Prozent als angemessen ein, da die Beeinträchtigung zwar begrenzt, aber deutlich wahrnehmbar ist.  Das Urteil unterstreicht, dass bauliche Veränderungen im Umfeld einer Wohnung, die zu einer erheblichen Verschattung führen, einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel darstellen. Die Beweisaufnahme und das Sachverständigengutachten waren entscheidend für die Feststellung des Mangels und die Höhe der Minderung. >> Volltext des Urteils

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Das Landgericht Frankfurt am Main hat mit Urteil vom 15. Januar 2026 (Az. 2-13 S 26/24) entschieden, dass der Entzug der Nutzungsmöglichkeit einer Dachterrasse, die die Wohnung maßgeblich prägt, einen Entschädigungsanspruch des Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft begründen kann. Damit werden die Rechte von Wohnungseigentümern gestärkt, deren Nutzungsmöglichkeiten an prägenden Wohnungsbestandteilen durch Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft eingeschränkt werden. Maßgeblich ist, ob die Terrasse ein Wirtschaftsgut von zentraler Bedeutung für die Lebensführung des Eigentümers darstellt. Die Entschädigung bemisst sich an der ortsüblichen Miete für die entfallene Nutzung. Entschädigung bemisst sich an ortsüblicher Miete Im konkreten Fall wurde einem Eigentümer die Nutzung einer über 90 m² großen Dachterrasse für mehrere Jahre entzogen, nachdem die Gemeinschaft Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchgeführt hatte. Das Gericht stellte klar, dass bei einem Entzug der Nutzungsmöglichkeit eines Wirtschaftsguts von zentraler Bedeutung – wie einer großen Dachterrasse – ein Anspruch auf angemessene Entschädigung nach § 14 Abs. 3 WEG besteht. Die Entschädigung bemisst sich dabei an der ortsüblichen Miete für die entfallene Nutzung, wobei die tatsächliche Nutzungsdauer und die saisonale Verfügbarkeit berücksichtigt werden. Im vorliegenden Fall sprach das LG dem Eigentümer für den Zeitraum Januar 2018 bis April 2022 eine Entschädigung von 6.542,98 Euro zu. Für zwei Balkone lehnte das Gericht hingegen einen Anspruch ab, da deren Nutzung keine zentrale Bedeutung für die Lebensführung des Eigentümers hatte – eine Linie, die auch der Bundesgerichtshof in früheren Entscheidungen vertreten hat. Keine Mitverantwortung des Eigentümers Ein Mitverschulden des Eigentümers sah das Gericht nicht, da er mit einer einstweiligen Verfügung seine Rechte wahrgenommen hatte. Die Gemeinschaft haftet zudem nicht für Ausführungsfehler des Bauunternehmens, da dieses nicht als Erfüllungsgehilfe gilt. Das Urteil ist als Einzelfallentscheidung zu verstehen, betont aber, dass der Entzug prägenden Sondereigentums einen Ausgleichsanspruch begründen kann – sofern die Nutzung für die Lebensführung von zentraler Bedeutung ist. >> Volltext des Urteils

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden (Urteil vom 21.01.2026 – VIII ZR 247/24), dass auch die Einbringung vermieteten Wohnraums in eine aus Familienangehörigen bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) die Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB auslöst. Eine Ausnahme für Familiengesellschaften besteht in dieser Konstellation nicht. Umwandlung, Einbringung in GbR und Eigenbedarfskündigung Der Beklagte war seit 2004 Mieter einer Wohnung in München. Im Jahr 2021 erwarb ein neuer Eigentümer das Mehrfamilienhaus als Alleineigentümer. Noch im selben Jahr teilte er das Gebäude in Wohnungseigentum auf. Anschließend gründete er gemeinsam mit seiner Ehefrau und den beiden volljährigen Kindern eine GbR, deren Zweck unter anderem die Verwaltung des Grundstücks war. Das Grundstück wurde in Erfüllung der gesellschaftsvertraglichen Einlagepflicht auf die GbR übertragen und diese als Eigentümerin der einzelnen Wohnungseinheiten im Grundbuch eingetragen. Kurz darauf kündigte die GbR das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zugunsten einer Tochter. Der Mieter berief sich auf die Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB. Danach kann sich ein Erwerber von Wohnungseigentum, das nach Überlassung an den Mieter begründet wurde, für einen bestimmten Zeitraum – regelmäßig drei Jahre, in angespannten Wohnungsmärkten auch länger – nicht auf Eigenbedarf berufen. Das Berufungsgericht wies die Räumungsklage mit der Begründung ab, die Sperrfrist sei noch nicht abgelaufen. Der BGH bestätigte diese Entscheidung. Einbringung in die GbR als „Veräußerung“ Nach Auffassung des Senats stellt die Einbringung des Grundstücks in die GbR eine „Veräußerung“ im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB dar. Entscheidend sei der Eigentumswechsel. Mit der Eintragung der GbR im Grundbuch sei diese neue Eigentümerin geworden und gemäß Damit habe sich auch das potenzielle Eigenbedarfsspektrum erweitert: Während zuvor nur der Alleineigentümer Eigenbedarf hätte geltend machen können, komme nun der Bedarf aller vier Gesellschafter in Betracht. Gerade diese durch Umwandlung und anschließende Übertragung entstehende erhöhte Verdrängungsgefahr solle § 577a BGB verhindern. Keine Privilegierung für Familiengesellschaften Nicht anwendbar sei hingegen die Ausnahmeregelung des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB, wonach bei Erwerb durch Angehörige derselben Familie oder desselben Haushalts keine Sperrfrist gilt. Diese Vorschrift betreffe ausschließlich Fälle, in denen ein noch ungeteiltes Mietshaus an eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit veräußert wird – also Konstellationen des sogenannten „Münchener Modells“. Im vorliegenden Fall sei jedoch bereits Wohnungseigentum begründet worden, sodass § 577a Abs. 1 BGB einschlägig sei. Eine analoge Anwendung oder teleologische Reduktion lehnte der BGH ab. Es fehle an einer planwidrigen Regelungslücke; der Gesetzgeber habe die Differenzierung bewusst vorgenommen. Verfassungsrechtliche Einordnung Auch verfassungsrechtliche Bedenken griffen nach Ansicht des Gerichts nicht durch. Die Kündigungssperrfrist stelle einen zulässigen Ausgleich zwischen dem Eigentumsrecht des Vermieters und dem Besitzrecht des Mieters dar. Der Gesetzgeber dürfe dem Bestandsschutzinteresse des Mieters nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum Vorrang einräumen, selbst wenn der Erwerber eine Familiengesellschaft ist. Bedeutung für Vermieter Das Urteil stärkt den Mieterschutz bei Umwandlungen in Wohnungseigentum deutlich. Familien-GbRs können die gesetzliche Sperrfrist nicht dadurch umgehen, dass sie das Objekt innerhalb der Familie übertragen. Entscheidend bleibt die gesetzlich vorgesehene Abfolge: Wird vermieteter Wohnraum nachträglich in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend veräußert, ist eine Eigenbedarfskündigung für die Dauer der Sperrfrist ausgeschlossen, unabhängig von der familiären Struktur des Erwerbers. >> Volltext des Urteils

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28.01.2026 (Az. VIII ZR 228/23) entschieden, dass ein Mieter seine Wohnung nicht gewinnbringend untervermieten darf. Im konkreten Fall aus Berlin hatte ein Mieter während eines Auslandsaufenthalts seine Zweizimmerwohnung ohne Erlaubnis für monatlich 1.100 Euro (962 Euro Kaltmiete) untervermietet, obwohl er selbst nur 460 Euro Kaltmiete zahlt. Damit lag zudem ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vor. Die Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis. Der Bundesgerichtshof gab der Vermieter Recht, da der Mieter durch den Gewinnerzielung und die fehlende Erlaubnis seine mietvertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt habe, § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB. Kein berechtigtes Interesse bei Gewinn Der Bundesgerichtshof führt aus, dass Mieter zwar grundsätzlich gemäß § 553 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf eine Untervermietungserlaubnis hätten, sofern ein berechtigtes Interesse vorliegt.  Das Gericht betonte, dass dieses Recht jedoch primär dem Erhalt der Wohnung und der Entlastung von den eigenen Mietkosten diene. Die Erzielung eines Gewinns, der die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen übersteige, stelle hingegen kein berechtigtes Interesse dar. Schutz von Vermietern und Untermietern Das Gericht begründet die Entscheidung auch mit einem angemessenen Ausgleich der grundrechtlichen Positionen.  Während Mieter davor geschützt werden sollen, ihre Wohnung bei veränderten Lebensumständen aufgeben zu müssen, reiche ihre Rechtsposition nicht so weit, dass sie aus dem Eigentum des Vermieters Gewinn erzielen dürfen.  Gleichzeitig seien die Untermieter zu schützen, die insbesondere in Ballungsgebieten oft gezwungen seien, überhöhte Preise zu zahlen. Auswirkungen auf die Praxis Hauptmieter, die eine Erlaubnis zur Untervermietung einholen möchten, werden zukünftig offenlegen müssen, wie hoch die geplante Untermiete ist und wie sie sich zusammensetzt. Zulässig ist die Deckung der Bruttomiete sowie zusätzlicher Kosten für Strom oder Internet, auch die Überlassung von Mobiliar kann wertsteigernd berücksichtigt werden. Werden diese Informationen verweigert oder wird ein deutlicher Gewinn erzielt, kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern oder bei unerlaubter Untervermietung das Mietverhältnis kündigen. >> Zum Volltext des Urteils

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Ein Vermieter kündigte das bestehende Wohnraummietverhältnis nach vorheriger Abmahnung mit der Begründung, dass dort ein Gewerbe betrieben werde. Auf der Internetseite des Mieters wies sich dieser als selbständiger Reiseführer aus. Er beschrieb sich als Leitung eines kleinen professionellen und unabhängigen Teams von Stadtführern und gab sich selbst als erste Anlaufstelle an. Die Wohnanschrift wurde im Impressum genannt.  Der Vermieter sah darin umfassende Beratungsleistungen, die der Mieter angeboten haben soll.  Das Amtsgericht Hamburg sieht die Kündigung mit Urteil vom 19.12.2025 (Az. 49 C 213/25) als unwirksam an.  Ohne besondere Vereinbarung dürfe ein Mieter in der Wohnung eine Erwerbstätigkeit ausüben, sofern diese nicht nach außen in Erscheinung trete. Ebenso gelte dies für rein geistige oder künstlerische Tätigkeiten, die weder besonderen räumlichen Aufwand erforderten, noch irgendwelche Störungen verursachten.  Die Angabe des Mieters im Impressum sei kaum zu vermeiden.  Sie sage letztlich nichts über eine gewerbliche Tätigkeit aus, da sämtlichen Gewerbetreibenden oder Freiberuflern, die ihre Tätigkeit üblicherweise ohne Büro ausübten, nichts anderes übrig bleibe, als gegenüber Ämtern oder auch über ein Impressum einer Internetpräsenz ihre Wohnanschrift anzugeben.  Der Mieter könne als Stadtführer auch keinen anderen festgelegten Ort der Leistungserbringung als Freiberufler benennen. Insofern sei etwa die telefonische Vereinbarung von Terminen, das Schreiben von Rechnungen oder sonstiger Postverkehr keine nach außen in Erscheinung tretende Tätigkeit. >> Zum Volltext des Urteils

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Im Urteil vom 29. Januar 2026 (Az. I ZR 129/25) hat der Bundesgerichtshof über einen Fall der Diskriminierung bei der Wohnungssuche entschieden. Der Entscheidung lag der folgende Sachverhalt zugrunde: Eine Frau mit pakistanischem Namen hatte im Jahr 2022 mehrfach vergeblich um Besichtigungstermine für Mietwohnungen gebeten. Ihre Anfragen unter ihrem tatsächlichen Namen wurden durch den tätigen Makler stets abgelehnt. Testanfragen mit identischen Angaben zu Einkommen und Beruf unter deutschen Namen führten jedoch zum Erfolg. Die Mietinteressentin sah hierin eine gezielte Benachteiligung aufgrund ihrer ethnischen Herkunft und klagte auf Entschädigung nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG). Zulässigkeit der Testanfragen Der Bundesgerichtshof ist der Auffassung, dass die systematische Ablehnung nichtdeutscher Namen bei gleichzeitigem Erfolg deutscher Namen ein hinreichendes Indiz für eine Diskriminierung darstellte Rechtlich unbedenklich sei dabei, dass die Klägerin diese Beweislage bewusst durch die Verwendung falscher Namen herbeigeführt habe. Ein Rechtsmissbrauch durch die Mietinteressentin liege nicht vor, da keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich seien, dass die Bewerbungen lediglich zum Zweck der Klageerhebung und ohne ernsthaftes Mietinteresse eingereicht worden seien. Eigenhaftung des Maklers als Auswahlverantwortlicher Der Bundesgerichtshof führt aus, dass ein Immobilienmakler, der mit der Vorauswahl von Mietinteressenten betraut ist, unmittelbarer Adressat des Benachteiligungsverbots nach § 19 Abs. 2 AGG sei. Er haftet daher eigenständig für Verstöße, unabhängig davon, ob parallel dazu auch der Vermieter zur Rechenschaft gezogen werden könnte. Diese Erstreckung der Haftung auf den Makler als Hilfsperson des Vermieters stehe im Einklang mit dem Ziel des AGG, Diskriminierungen wirkungsvoll zu verhindern. Urteil und Höhe des Schadensersatzes Der Makler wurde zur Zahlung einer Entschädigung in Höhe von 3.000 Euro sowie zur Übernahme der vorgerichtlichen Anwaltskosten verurteilt.  Die Höhe der Entschädigung wurde vom Bundesgerichtshof angesichts der Schwere des Verstoßes als angemessen bewertet, um den immateriellen Schaden der Mietinteressentin auszugleichen.  >> Zum Volltext des Urteils

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Im mit Urteil vom 17.12.2025 (Az. VIII ZR 56/25) entschiedenen Sachverhalt hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass bei nachträglicher freiwilliger Reduzierung der Miete eine Anwendung der sog. Mietpreisbremse nicht mehr in Betracht kommt.  Im konkreten Fall wurde die Miete rückwirkend um 15 Prozent reduziert. Die Frage, ob dann noch die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) anwendbar sind, verneint der Bundesgerichtshof.  Diese Regelungen gälten sowohl nach ihrem Wortlaut als auch nach ihrem Sinn und Zweck sowie nach dem Willen des Gesetzgebers nur für Vereinbarungen der Miete zu Beginn des Mietverhältnisses.  Bereits die Gesetzesbegründung führe aus, dass die Begrenzung der zulässigen Miete auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete „nur für den Zeitpunkt der Wiedervermietung“ gelte und spätere Mieterhöhungen weiterhin möglich seien.  Im Hinblick darauf, dass im Zeitpunkt der Vereinbarung bereits ein Mietverhältnis bestehe und der Mieter einer solchen Vereinbarung nicht zustimmen müsse, sei er auch nicht schutzwürdig. >> Zum Volltext des Urteils

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Das Oberlandesgericht Hamburg hat mit Urteil vom 07.10.2025 (Az. 4 U 48/25) über einen Sachverhalt entschieden, in dem die Gewerberaummieterin mehrfach in Zahlungsverzug geriet und zudem ihren Firmensitz an eine neue Adresse verlegt hatte.  Die klagende Vermieterin kündigte fristlos an die neue Anschrift, dort wurde die Kündigung von einer unbekannten Person entgegen genommen. Eine weitere Kündigung wurde dann im laufenden Rechtsstreit erklärt.  Die zeitlich erste Kündigung sei allerdings nicht zugegangen und daher unwirksam. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass eine in den Geschäftsräumen tätige Mitarbeiterin zugleich auch für andere Gesellschaften, die dort faktisch kein Geschäftslokal unterhielten, als Empfangsbotin fungiere. Dies entspreche der Rechtslage zu § 178 Abs. 1 Nr.2 ZPO, bei dem Voraussetzung der wirksamen Zustellung ebenfalls sei, dass es sich um einen Geschäftsraum gerade des Zustellungsadressaten handele. Die Nichtmitteilung der neuen Anschrift sei zwar eine vertragliche Pflichtverletzung, aber nicht schwerwiegend genug, um eine Fiktion des Zugangs zu begründen. Die zweite im Verfahren erklärte Kündigung sei dagegen ohne Weiteres wirksam. Die materiellen Kündigungsvoraussetzungen des § 543 Abs. 2 S.1 Nr.3a BGB lägen vor, da die Mieterin sich mit der Zahlung von drei vollen aufeinanderfolgenden Monaten, nämlich Januar bis März 2025 in Verzug befand, als die Vermieterin am 03.04.2025 die Kündigung erklärt habe. Die Rüge der Mieterin nach § 174 BGB greife nicht, da § 174 BGB auf Prozessvollmachten keine Anwendung finde. >> Zum Volltext des Urteils

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Im mit Urteil vom 23.10.2025 (Az. 3 U 54/25) entschiedenen Fall hat das Oberlandesgericht Rostock über die Wiederauffüllung einer Mietsicherheit vor dem Hintergrund eines über das Vermögen des Mieters durchgeführten Insolvenzverfahrens entschieden.  Zu diesem Anspruch des Vermieters nimmt das Gericht wie folgt Stellung: "Vielmehr fügt er sich von vornherein nicht in das allgemeine Schema einer Differenzierung (nur) zwischen Masseverbindlichkeiten und Insolvenzforderungen ein, sondern ist weder das eine noch das andere und kann – jedenfalls – bei Fortsetzung des Mietverhältnisses nach der Aufhebung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters ohne sich daraus ergebende Beschränkungen verfolgt werden.". Es sei zu berücksichtigen, dass ab diesem Zeitpunkt neue Forderungen des Vermieters auf die laufende Miete entstünden. Bei diesen handele es sich trotz der Begründung des Mietverhältnisses vor dem Insolvenzverfahren nicht (mehr) um Masseverbindlichkeiten oder Insolvenzforderungen.. Spätestens mit dem Rückfall des Mietvertrages an den Mieter nach der Aufhebung des Insolvenzverfahrens und nun als Neuforderungen für ihn entstehenden Mietverbindlichkeiten könne in diesem Zusammenhang eine neue Entstehung des Anspruchs des Vermieters auf Wiederauffüllung der Mietsicherheit entstehen.  Der Vermieter könne allerdings nicht vor vor der Insolvenzeröffnung liegende Forderung aus der Kaution Befriedung erlangen, da hier keine Aufrechnungslage gegeben sei.  >> Zum Volltext des Urteils >> Insolvenz des Mieters (Experten-Tipp für Mitglieder)

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