Nach Beschluss des Landgerichts Frankfurt am Main vom 15.02.2017 (Az. 2-13 S 128/16) ist ein Wohnungseigentümer nicht berechtigt, durch eine Klage den Verwalter zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu zwingen.

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG obliege die Umsetzung von Beschlüssen dem Verwalter, der dem Verband der Wohnungseigentümer – und gerade nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer – auf Erfüllung und ggf. auch auf Schadensersatz hafte. Daher sei es auch Aufgabe des Verbandes, Ansprüche auf Durchführung von Beschlüssen gegenüber dem Verwalter durchzusetzen.

Etwas anderes ergebe sich auch nicht daraus, dass der Verwaltervertrag Schutzwirkungen zugunsten des einzelnen Eigentümers entfalten könne. Soweit dem einzelnen Eigentümer insoweit Schadensersatzansprüche zustünden, die nicht das Gemeinschaftseigentum betreffen, könne er diese zwar unmittelbar gegen den Verwalter geltend machen. Dies betreffe allerdings lediglich die ihm zustehenden Sekundäransprüche. Die Befugnis des einzelnen Eigentümers, auch die dem Verband zustehenden Erfüllungsansprüche geltend zu machen, könne hieraus nicht abgeleitet werden. 

Insoweit müsse der Eigentümer bei dem Verband darauf hinwirken, dass dieser gegenüber dem Verwalter tätig wird, wozu aus dem mitgliedschaftlichen Treueverhältnis ein Anspruch bestehen könne. 

Im mit Urteil vom 29.03.2017 (Az. VIII ZR 45/16) entschiedenen Fall hat der Bundesgerichtshof sich mit der Frage befasst, ob ein von der Vermieterin geltend gemachter Bedarf an der vermieteten Wohnung für die berufliche Tätigkeit ihres Ehemanns ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs.  1 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses begründet. Die Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung wurde im Ergebnis verneint, die Möglichkeit im Grundsatz aber bejaht. 

Da die Vermieterin die Wohnung nicht zu Wohnzwecken benötige, sondern sie einer gewerblichen Nutzung zuführen wolle, sei der Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht erfüllt. Gleiches gelte für die Voraussetzungen der sog. Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, da die Vermieterin schon nicht geltend gemacht habe, die bisher vom Mieter genutzten Räume ihrem Ehemann mietweise überlassen zu wollen.

Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass entgegen der noch in den Vorinstanzen vertretenen Ansicht ein Bedarf für die berufliche Tätigkeit nicht ohne Weiteres ein berechtigtes Interesse begründe, dass der gesetzlich ausdrücklich geregelten Eigenbedarfskündigung oder Verwertungskündigung gleichstehe. Denn mit den gesetzlichen Tatbeständen habe der Gesetzgeber selbst geregelt, unter welchen Umständen der Erlangungswunsch des Vermieters Vorrang vor dem Bestandsinteresse des Mieters habe, was die Rechtsprechung zu berücksichtigen habe.

Bei der hier relevanten Generalklausel sei es dagegen Aufgabe der Gerichte durch eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls festzustellen, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses bestehe. Da die Generalklausel eine Vielzahl möglicher Kündigungstatbestände umfasse, sei eine verallgemeinerungsfähige Betrachtung aber nicht möglich.

Auf Seiten des Vermieters sei hier zu beachten, dass sowohl der Wunsch, die eigene Wohnung zu Wohnzwecken zu nutzen, als auch die Absicht, diese für berufliche Zwecke zu verwenden, von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgewährleistung geschützt werde. Auf Seiten des Mieters sei zu beachten, dass auch dessen Besitzrecht an der vermieteten Wohnung Eigentum im Sinne des Grundgesetzes darstelle. Im Falle der Kündigung gerieten damit zwei widerstreitende verfassungsrechtliche Eigentumsverbürgungen in Konflikt.

Der Gesetzgeber habe in Bezug auf den Vermieter eine Inhalts- und Schrankenbestimmung dahingehend vorgenommen, dass die Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermieters voraussetze. Der Vermieter habe dem Mieter die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt und müsse damit angemessen auf dessen Belange Rücksicht nehmen.

Im Rahmen der Interessenabwägung sei allerdings zu Gunsten des Vermieters im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters geschaffene Härtereglung des § 574 BGB zu beachten, dass diese individuellen Härten erst auf Widerspruch des Mieters und nicht schon bei der Ausübung der Abwägung zu berücksichtigen sind.

Im konkreten Fall führe die Einzelfallabwägung dazu, dass dem Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses ein Nachteil von einigem Gewicht entstehen müsste. Dies war hier aber nicht der Fall. 

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 10.05.2017 (Az. VIII ZR 292/15) die Voraussetzungen herausgearbeitet, unter denen der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nach der allgemeinen Vorschrift des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kündigen kann. Danach kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

Im vorliegenden Fall will der klagende Vermieter das Mehrfamilienhaus, in dem auch die Wohnung des beklagten Mieters gelegen ist, zunächst sanieren und dann zur Schaffung einer Einrichtung mit umfassender medizinischer, sozialer, pädagogischer und rehabilitativer Betreuung nutzen. Der Kläger begründete die Kündigung zunächst mit der sog. Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3, machte also geltend, dass das Grundstück ansonsten wirtschaftlich nicht angemessen verwertet werden könnte.

Der Bundesgerichtshof hat die Kündigung als unwirksam angesehen. Die Verwertungskündigung sei nicht einschlägig. Diese setze voraus, dass der Vermieter durch den Fortbestand des Mietverhältnisses an einer Realisierung des dem Grundstück innewohnenden materiellen Werts, also in erster Linie der Vermietung und Veräußerung, gehindert sei. Der Kläger erwarte jedoch nach eigenen Angaben nicht, dass nach der Sanierung höhere Mieteinnahmen zu erzielen, sondern wolle das Gebäude dem gewünschten sozialpolitischen Zweck zuführen. Es fehle die wirtschaftliche Verwertungsabsicht.

In Betracht kam daher nur die Generalklausel für eine wirksame Vermieterkündigung. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass eine einzelfallbezogene Feststellung und Abwägung der beiderseitigen mietvertraglichen Interessen erforderlich sei. Der konkrete Fall sei dem gesetzlich geregelten Tatbestand der Verwertungskündigung zumindest vergleichbar, was hier zu berücksichtigen sei. Daher sei die erforderliche Gewichtigkeit der abzuwägenden Interessen daraus abzuleiten.

Die Fortsetzung des Mietverhältnisses müsse also für den Kläger einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen. Diese Schwelle sei im vorliegenden Fall jedoch nicht erreicht, zumal die Finanzierung und Verwirklichung des Gesamtprojekts durch den Fortbestand des Mietverhältnisses nicht gefährdet werde. 

Mit Urteil des Landgerichts Berlin vom 29.03.2017 (Az. 65 S 424/16) liegt eine Entscheidung mit Bezug auf die sog. Mietpreisbremse vor.  Im konkreten Fall wurde die Unwirksamkeit der zwischen den Parteien im Mietvertrag vereinbarten Nettokaltmiete festgestellt, soweit sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent übersteigt.

Das Landgericht führt zunächst aus, dass die Neuvermietungsmiete in Berlin wirksam auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich maximal 10 Prozent bzw. auf die Höhe der Vormiete begrenzt sei: Die gesetzliche Grundlage in § 556d Abs. 2 BGB sei verfassungsgemäß, das Land Berlin habe auch in nicht zu beanstandender Weise von seiner Verordnungsermächtigung zur örtlichen Geltung der Regelung Gebrauch gemacht.

Das Landgericht nimmt im Folgenden ausführlich zur Vereinbarkeit der Mietpreisbremse mit dem Grundgesetz Stellung. Ein Verstoß gegen das verfassungsmäßige Eigentumsgrundrecht liege nicht vor, da es sich zwar um einen Eingriff, allerdings in Form einer zulässigen Inhalts- und Schrankenbestimmung handele. Es seien keine Anhaltspunkte ersichtlich, dass die Wirtschaftlichkeit der Vermietung an sich  in Frage gestellt werde, wenn der Vermieter auf einem angespannten Wohnungsmarkt zeitlich und räumlich begrenzt nicht sofort die Miete einnehmen könne, die der Markt aufgrund der angespannten Situation hergebe.  

Ein weiterer Aspekt komme hinzu: Der Anstieg von Mieten auf angespannten Wohnungsmärkten und die damit einhergehende Wertsteigerung der Immobilie beruhten nicht auf einer Leistung des Vermieters, sondern auf einer wirtschaftlich günstigen Entwicklung der Region. Dies aber seien Leistungen der Allgemeinheit, so dass hier die Sozialbindungen des Eigentums im Vordergrund stünden.  Als legitim stelle sich auch das Ziel dar, die Verdrängung von Bestandsmietern zu verhindern, weil große Mietsteigerungen bei Abschluss eines neuen Mietvertrages nicht mehr möglich seien.

Der Ermächtigung des Bundesgesetzgebers, die Einführung der Mietpreisbremse den Ländern zu überlassen, liege die Erkenntnis zugrunde, dass der Wohnungsmarkt in Deutschland sehr heterogen sei, sich in einigen Regionen Deutschlands sogar als entspannt darstelle. Die Entscheidung sei auf den sachnäheren Landesgesetzgeber übertragen. 

Mehrere ehrverletzende und verleumderische Strafanzeigen des Mieters gegen den Vermieter rechtfertigen eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter. Eine Abmahnung ist nicht erforderlich. Dies hat das Landgericht Dresden mit Urteil vom 21.12.2016 (Az. 4 S 304/16) festgestellt.

In einem solchen Fall entfalle nach § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB das grundsätzliche Erfordernis der Abmahnung, weil die Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt sei.

Werde durch den Vermieter allerdings dennoch eine Abmahnung ausgesprochen, müsse dieses Verhalten in die Abwägung mit einbezogen werden. Der Vermieter zeige damit, dass er die Strafanzeigen nicht zum Anlass nehme, das Mietverhältnis sofort zu beenden. Vielmehr bringe er zum Ausdruck, dass der Mieter die Strafanzeigen zurückziehen und künftig unterlassen solle. Er zeige damit, dass er die Beendigung des Mietverhältnisses vom zukünftigen Verhalten des Mieters, also einem Verstoß gegen die Abmahnung, abhängig mache.

Unterlasse der Mieter auf die Abmahnung weitere Strafanzeigen gegen den Vermieter, folge er also der Abmahnung, könne eine außerordentliche fristlose Kündigung auf die ursprünglichen Anzeigen nicht mehr gestützt werden. Dies gelte auch für die ordentliche Kündigung, weil nach der befolgten Abmahnung eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung nicht mehr vorliege. Im konkreten Fall erfolgte die Kündigung zudem erst fünf Monate nach der letzten Strafanzeige, was auch zu berücksichtigen war. 

Wie ist eine fortgesetzte Untervermietung durch den Mieter nach wirksamem Widerruf der Untermieterlaubnis durch den Vermieter zu beurteilen? Darüber hat das Landgericht Berlin mit Urteil vom 22.03.2017 (Az. 65 S 285/16) entschieden.

Im konkreten Fall hatte der Vermieter dem Mieter aus diesem Grund gekündigt. Und dies zu Recht, wie das Landgericht entschied. Die Kündigung sei wirksam, weil der Mieter seine Pflichten durch die weiter durchgeführte Untervermietung schuldhaft und nicht nur unerheblich verletzt habe.

Die unbefugte Gebrauchsüberlassung sei ein besonders geregelter Fall des vertragswidrigen Gebrauchs. Der einschlägige Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liege vor, wenn der Mieter eine unbefugte Gebrauchsüberlassung trotz Abmahnung nicht beende oder eine zunächst zulässige Gebrauchsüberlassung bei Entfallen der entsprechenden Erlaubnis nicht beende. Ein einseitiger Widerruf durch den Vermieter komme in Betracht, wenn ein entsprechender Vorbehalt vereinbart wurde oder - wie vorliegend - ein wichtiger Grund zum Widerruf der Erlaubnis bestehe. Ein Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis hatte der Mieter im konkreten Fall nicht.

Maßgeblich für die Widerrufsmöglichkeit einer einmal erteilen Untermieterlaubnis sei die Überlegung, dass der Vermieter das Mietverhältnis als solches fristlos aus wichtigem Grund kündigen und dem Mieter dadurch den Gebrauch der Mietsache in vollem Umfang entziehen kann. Es müsse ihm daher bei Vorliegen eines wichtigen Grundes erst recht möglich sein, den Gebrauch der Mietsache durch den Widerruf der Erlaubnis zur Untervermietung nur teilweise zu entziehen. Dies hat er hier getan, das entsprechende Verbot wurde durch den Mieter aber ignoriert.

Im konkreten Fall war der Vermieter zum Widerruf der Gestattung aus wichtigem Grund berechtigt, weil der Mieter inzwischen in einem Umfang von dieser Gebrauch gemacht hatte, der von der Erlaubnis nicht mehr gedeckt war. Tatsächlich bewohnte er die Wohnung seit Jahren nicht mehr selbst, sondern vermietete diese nur unter und wollte dies in absehbarer Zeit auch nicht ändern. Die Wohnung wurde lediglich „auf Vorrat“ gehalten.

Dies führt nach Ansicht des Gerichts für den Vermieter letztlich zu einem dauerhaften Entzug eines seinem Vermögen zugeordneten Wirtschaftsguts, obwohl der dem Mietverhältnis zugrunde liegende Vertragszweck, also die Nutzung als Wohnraum durch den Beklagten – in einem überschaubaren zeitlichen Rahmen nicht mehr erreicht werde. Dies widerspreche auch dem gesetzlichen Leitbild, nach dem in manchen Fällen ein Anspruch eines Mieters auf Erteilung der Untermieterlaubnis besteht. Betrachte man die Situation des Berliner Wohnungsmarktes mit dem wieder geltenden Zweckentfremdungsverbot, sei den Interessen des Vermieters Vorrang einzuräumen. 

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15.03.2017 (Az. VIII ZR 92/16) seine nur wenige Monate alte Rechtsprechung gefestigt, nach der auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts eine ordentliche Kündigung auf den Eigenbedarf ihrer Gesellschafter stützen kann.

Demnach kann sich die teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines oder mehrerer ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen. An der noch in der mündlichen Verhandlung geäußerten Kritik schließt sich das Gericht nicht an.

Der Bundesgerichtshof nimmt außerdem zu den formellen Bestimmtheitserfordernissen einer Kündigungserklärung Stellung: Der Kündigungsgrund müsse so konkret bezeichnet werden, dass er identifiziert und von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann. Den Mietern müsse eine sachgerechte Rechtsverteidigung ermöglicht werden. Eine darüber hinausgehende Begründung, beispielsweise zu den bisherigen Wohnverhältnissen, sei jedoch nicht erforderlich. 

In einer Entscheidung vom 09.12.2016 (Az. V ZR 124/16) hat sich der Bundesgerichtshof mit einer Gemeinschaftsordnung befasst, die zwischen Instandhaltung und Instandsetzung von Bauteilen unterscheidet, die zum Gemeinschaftseigentum gehören. Instandsetzung liege begrifflich dann vor, wenn die Reparatur der Wiederherstellung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs diene.

Nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung sei die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile – im konkreten Fall Versorgungsleitungen – zuständig. Sie habe auch die damit verbundenen Kosten zu tragen.

Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer von diesem Grundsatz abweichen, sofern eine klare und eindeutige Regelung getroffen werde. Im Zweifel bleibe es aber bei der gesetzlichen Zuständigkeit.

Soweit die Zuständigkeit wirksam auf den Sondereigentümer übertragen worden sei, müsse dieser grundsätzlich sämtliche Kosten von Baumaßnahmen tragen.

Unterscheide eine Gemeinschaftsordnung begrifflich zwischen Instandhaltung und Instandsetzung von Bauteilen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören und weise nur die Pflicht zu deren Instandhaltung einem Sondereigentümer zu, sei die Instandsetzung im Zweifel Sache der Gemeinschaft. Dabei sei unerheblich, dass beide Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehörten. 

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 29.03.2017 (Az. VIII ZR 44/16) zum zweiten Mal zu einem von uns begleiteten Sachverhalt eines Mitglieds Stellung genommen.

Der beklagte Vermieter hatte dem klagenden Mieter die Kündigung erklärt, um die freiwerdende Wohnung dem neu einzustellenden Hausmeister zur Verfügung stellen zu können. Der Mieter widersprach der Kündigung. Im damaligen Räumungsprozess einigten sich die Parteien vergleichsweise dahingehend, dass der Mieter innerhalb von spätestens sechs Monaten die Wohnung räumen werde.

Nach dem Auszug des Mieters realisierte sich der Bedarf des Vermieters allerdings unerwartet nicht, da der Hausmeister aus Gesundheitsgründen seine Arbeit nicht aufnehmen konnte und daher auch die Übergabe der angedachten Wohnung an ihn nicht stattfinden konnte. Der Vermieter überließ die Wohnung an eine Familie. Der Mieter begehrte darauf als Schadensersatz wegen seiner Auffassung nach nur vorgetäuschten Bedarfs die Umzugskosten sowie die Mehrkosten der höheren Miete seiner neuen Wohnung.

Das Landgericht vertrat die Auffassung, durch den Räumungsvergleich sei ein endgültiger Schlussstrich unter das Mietverhältnis der Klageparteien gezogen worden. Dem Mieter sei es daher verwehrt, im Nachhinein Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Bedarfs geltend zu machen. 

Der Bundesgerichtshof hatte diese Entscheidung bereits mit Urteil vom 10.06.2015 (Az. VIII ZR 99/14) aufgehoben und an das Landgericht zurückverwiesen. Das Landgericht gab nun wiederum dem Vermieter Recht. Dieser habe plausibel vorgetragen, dass der Hausmeister ihn erst unmittelbar nach dem Auszug des klagenden Mieters über seine krankheitsbedingte Nichtinanspruchnahme der Wohnung informiert habe.

Der Mieter verfolgte sein Schadensersatzbegehren mit wiederholter Revision beim Bundesgerichtshof weiter. Das Urteil des Landgerichts wurde erneut aufgehoben und die Sache wieder dorthin zurückverwiesen.

Der Bundesgerichtshof führt jetzt aus, dass in Fällen, in denen ein Vermieter seinen zur Grundlage der Kündigung gemachten Bedarf an der Wohnung nach dem Auszug des Mieters nicht realisiere, die vollständige und sorgfältige Würdigung des Prozessstoffes und des Ergebnisses der Beweisaufnahme besonders wichtig erscheine. Dem Vermieter komme eine sekundäre Beweislast dahingehend zu, substantiiert und plausibel darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung geltend gemachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll. Das Gericht meint, es wäre zu erwarten gewesen, dass der Vermieter sich mit dem neuen Hausmeister jedenfalls nach Abschluss des Räumungsvergleichs zeitnah über den voraussichtlichen Mietbeginn und die Miethöhe verständigen werde. Komme der Vermieter seiner sekundären  Darlegungslast in diesem Fall nicht nach, sei der vermeintlich vorgetäuschte Bedarf als unstreitig zu behandeln. 

In einem mit Urteil vom 24.02.2017 durch das Landgericht Köln entschiedenen Fall (Az. 1 S 32/15) ging es um im Duschbereich des Mieters aufgetretenen Schimmelbefall. Das Badezimmer der Wohnung war mit einer Badewanne ohne Duschaufsatz ausgestattet und nur halbhoch gefliest.

Stehe fest, dass der Schimmelbefall allein dadurch verursacht wurde, dass die Wände über der Badewanne oberhalb des Fliesenspiegels regelmäßig durchfeuchtet wurden, weil die Mieter der Wohnung stehend in der Badewanne duschten, sei die Art der Benutzung als vertragswidrig einzuordnen.

Nach Ansicht des Gerichts ist unerheblich, ob nach heutigen Maßstäben oder solchen bei Vertragsschluss das Duschen im Stehen zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Denn die vorliegende Nutzung habe zwangsläufig und für die Mieter auch erkennbar zu einer Beschädigung der Mietsache geführt. Das Badezimmer der Wohnung sei nach seiner Ausstattung offensichtlich nicht für das Duschen im Stehen geeignet.

Daher führe die bauliche Ausstattung des Badezimmers über der Badewanne mit nur bis zu halben Stehhöhe reichendem Fliesenspiegel zwingend dazu, dass bei jedem Duschen Spritzwasser in die gegen Feuchtigkeitseinflüsse ungeschützten Wandanteile über dem Fliesenspiegel eindringt.

Im vorliegenden Fall war daher ein Mangelbeiseitigungsanspruch und eine Mietminderung seitens des Mieters ausgeschlossen.