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Das Oberlandesgericht Hamburg hat mit Urteil vom 07.10.2025 (Az. 4 U 48/25) über einen Sachverhalt entschieden, in dem die Gewerberaummieterin mehrfach in Zahlungsverzug geriet und zudem ihren Firmensitz an eine neue Adresse verlegt hatte.  Die klagende Vermieterin kündigte fristlos an die neue Anschrift, dort wurde die Kündigung von einer unbekannten Person entgegen genommen. Eine weitere Kündigung wurde dann im laufenden Rechtsstreit erklärt.  Die zeitlich erste Kündigung sei allerdings nicht zugegangen und daher unwirksam. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass eine in den Geschäftsräumen tätige Mitarbeiterin zugleich auch für andere Gesellschaften, die dort faktisch kein Geschäftslokal unterhielten, als Empfangsbotin fungiere. Dies entspreche der Rechtslage zu § 178 Abs. 1 Nr.2 ZPO, bei dem Voraussetzung der wirksamen Zustellung ebenfalls sei, dass es sich um einen Geschäftsraum gerade des Zustellungsadressaten handele. Die Nichtmitteilung der neuen Anschrift sei zwar eine vertragliche Pflichtverletzung, aber nicht schwerwiegend genug, um eine Fiktion des Zugangs zu begründen. Die zweite im Verfahren erklärte Kündigung sei dagegen ohne Weiteres wirksam. Die materiellen Kündigungsvoraussetzungen des § 543 Abs. 2 S.1 Nr.3a BGB lägen vor, da die Mieterin sich mit der Zahlung von drei vollen aufeinanderfolgenden Monaten, nämlich Januar bis März 2025 in Verzug befand, als die Vermieterin am 03.04.2025 die Kündigung erklärt habe. Die Rüge der Mieterin nach § 174 BGB greife nicht, da § 174 BGB auf Prozessvollmachten keine Anwendung finde. >> Zum Volltext des Urteils

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Im mit Urteil vom 23.10.2025 (Az. 3 U 54/25) entschiedenen Fall hat das Oberlandesgericht Rostock über die Wiederauffüllung einer Mietsicherheit vor dem Hintergrund eines über das Vermögen des Mieters durchgeführten Insolvenzverfahrens entschieden.  Zu diesem Anspruch des Vermieters nimmt das Gericht wie folgt Stellung: "Vielmehr fügt er sich von vornherein nicht in das allgemeine Schema einer Differenzierung (nur) zwischen Masseverbindlichkeiten und Insolvenzforderungen ein, sondern ist weder das eine noch das andere und kann – jedenfalls – bei Fortsetzung des Mietverhältnisses nach der Aufhebung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters ohne sich daraus ergebende Beschränkungen verfolgt werden.". Es sei zu berücksichtigen, dass ab diesem Zeitpunkt neue Forderungen des Vermieters auf die laufende Miete entstünden. Bei diesen handele es sich trotz der Begründung des Mietverhältnisses vor dem Insolvenzverfahren nicht (mehr) um Masseverbindlichkeiten oder Insolvenzforderungen.. Spätestens mit dem Rückfall des Mietvertrages an den Mieter nach der Aufhebung des Insolvenzverfahrens und nun als Neuforderungen für ihn entstehenden Mietverbindlichkeiten könne in diesem Zusammenhang eine neue Entstehung des Anspruchs des Vermieters auf Wiederauffüllung der Mietsicherheit entstehen.  Der Vermieter könne allerdings nicht vor vor der Insolvenzeröffnung liegende Forderung aus der Kaution Befriedung erlangen, da hier keine Aufrechnungslage gegeben sei.  >> Zum Volltext des Urteils >> Insolvenz des Mieters (Experten-Tipp für Mitglieder)

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Dem Vermieter wird in ständiger Rechtsprechung ein relativ weiter Ermessensspielraum für einen Eigenbedarf eingeräumt.  Im Urteil des Landgerichts Hamburg vom 10.06.2025 (Az. 311 S 4/25) wird der Eigenbedarf bejaht, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst als Zweitwohnsitz benötigt, um sich regelmäßig in dieser aufzuhalten und zu übernachten. Grund für die Besuche seien nach Angaben des Vermieters der Besuch von kulturellen Veranstaltungen, darüber hinaus das Treffen mit Familienmitgliedern vor Ort.  Es sei auch nicht notwendig, dass der Vermieter etwa bereits ein Abonnement für Theaterbesuche vorlege. Es sei nämlich plausibel, dass ein solches Abonnement erst dann abgeschlossen werde, wenn feststehe, dass die Wohnung vor Ort genutzt werden können.  >> Zum Volltext des Urteils

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Das Landgericht Dresden führt mit Endurteil vom 22.04.2025 (Az. 5 O 1146/24) für ein Gewerberaummietverhältnis aus:  "Da eine Schriftform nicht gegeben ist, gilt der Mietvertrag nach § 550 Satz 1 BGB für unbestimmte Zeit geschlossen. Ein solcher Vertrag kann gemäß § 550 Satz 2 BGB nach Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Mietobjekts mit der hierfür in § 580a Abs. 2 BGB vorgesehenen Frist, nämlich spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres, gekündigt werden." Die Wahrung der Schriftform sei zunächst gegeben, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen, zu denen insbesondere der Mietgegenstand, die Höhe der Miete und die Dauer sowie die Parteien des Mietverhältnisses zählen, aus der Vertragsurkunde ergebe.  Das Erfordernis der Schriftform betreffe weiter sämtliche Abreden, aus denen sich nach dem Willen der Parteien der Mietvertrag zusammensetze. Das meine auch Nebenabreden, wenn sie den Inhalt des Mietverhältnisses gestalten und nach dem Willen der Vertragsparteien wesentliche Bedeutung haben. Denn Sinn und Zweck des Schriftformerfordernisses sei einerseits die Klarstellungs-, Beweis- und Warnfunktion zwischen den Parteien und andererseits einem späteren Erwerber zu ermöglichen, sich vollständig über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag zu unterrichten. >> Zum Volltext des Urteils >> Schriftform des Mietvertrages und Folgen bei nur mündlicher Vereinbarung (Experten-Tipp für Mitglieder)

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Im mit Urteil vom 04.07.2025 (Az. V ZR 225/24) durch den Bundesgerichtshof entschiedenen Fall wendet sich eine Wohnungseigentümerin gegen einen Beschluss betreffend die Wahl eines Mitglieds des Verwaltungsbeirats. In einer Eigentümerversammlung vom 27. September 2022 stellte sich eine bei der Gemeinde angestellte Mitarbeiterin, die selbst kein Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war, für die Gemeinde zur Wahl des Verwaltungsbeirats. Die Wohnungseigentümer fassten daraufhin unter TOP 7 den Beschluss: „Die Eigentümergemeinschaft wählt Frau S. R. in den Verwaltungsbeirat“. Der Bundesgerichtshof entscheidet, dass die Gemeinde selbst und nicht die namentlich bezeichnete Mitarbeiterin zum Mitglied des Verwaltungsbeirats gewählt wurde. Dies ergebe sich bereits aus den protokollierten Umständen der Beschlussfassung. Die Gemeindemitarbeiterin habe auch ersichtlich kein eigenes Interesse an der Übernahme und der damit unter Umständen verbundenen persönlichen Haftung gehabt. Die Bestellung einer juristischen Person zum Mitglied eines Verwaltungsbeirats sei auch zulässig, nicht dagegen deren gesetzlicher Vertreter. Nach § 29 Abs. 1 Satz 1 WEG können Wohnungseigentümer durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden. Der Wortlaut des Gesetzes enthalte somit keine Anhaltspunkte für eine Beschränkung der Wählbarkeit auf natürliche Personen. Soweit das Wohnungseigentumsgesetz in anderen Vorschriften den Begriff des Wohnungseigentümers verwende, werde hierunter durchweg derjenige verstanden, dem das Wohnungseigentum materiell-rechtlich zusteht, in der Regel also derjenige, der im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eingetragen sei. Es bestünden auch keine Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber das passive Wahlrecht zum Verwaltungsbeirat auf natürliche Personen als Wohnungseigentümer beschränken wollte. Ein Ausschluss juristischer Personen von der Beiratstätigkeit wäre auch der Sache nach nicht zu rechtfertigen. Juristische Personen seien als Wohnungseigentümer ebenso Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft wie natürliche Personen und stünden diesen in ihren Rechten nicht nach. Zudem verhalte es sich bei der Wahl einer juristischen Person in den Beirat nicht anders als bei einem Verwalter, zu dem ebenfalls auch eine juristische Person bestellt werden könne. >> Zum Volltext des Urteils

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Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat mit Beschluss vom 31.07.2025 (Az. 10 U 78/25) zu einem die COVID-19-Pandemie sowie Gewerberaummietrecht betreffenden Sachverhalt Stellung genommen. Der Gewerberaummieter macht geltend, dass er einen Anspruch auf Verlängerung seines befristeten Mietvertrages habe, weil es bei ihm zu einem erheblichen Umsatzeinbruch kam, da es ihm durch staatliche Maßnahmen untersagt wurde, seinen Betrieb zu öffnen. Das Oberlandesgericht verneint einen solchen Anspruch aus § 313 Abs. 1 BGB auf Verlängerung. Es führt zunächst aus, dass nach inzwischen gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die durch die Covid-19-Pandemie bedingten Beeinträchtigungen für den Betrieb eines gewerblich genutzten Mietobjektes eine Anpassung eines Mietvertrags nach § 313 Abs. 1 BGB wegen Störung der Geschäftsgrundlage rechtfertigen können.  Zentral entscheidend für die Frage nach einem Anpassungsanspruch sei regelmäßig und auch in dem hier zu entscheidenden Einzelfall, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden könne. Es sei eine Abwägungsentscheidung vorzunehmen. Lägen die Voraussetzungen von § 313 BGB vor, sei der Vertrag nach Möglichkeit aufrechtzuerhalten und in einer den berechtigten Interessen und dem Willen beider Vertragspartner Rechnung tragenden Form der veränderten Sachlage anzupassen. Im Rahmen von § 313 Abs. 1 BGB sein solche negativen Auswirkungen zu berücksichtigen, die auf pandemiebedingten hoheitlichen Maßnahmen beruhten, die den jeweiligen Betrieb konkret erfassten. Erforderlich sei ein unmittelbarer Zusammenhang zwischen der hoheitlichen Maßnahme und der negativen wirtschaftlichen Auswirkung für den Betrieb. Ebenfalls zu berücksichtigen seien nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs finanzielle Vorteile, die dem Mieter entstanden seien. Hier stehe dem von der Mietpartei erhobenen Anpassungsverlangen schon grundsätzlich entgegen, dass er die während der Pandemiezeit fällig gewordenen Mieten gezahlt habe. Das Oberlandesgericht führt aus: Zu einer prozessual erheblichen Darlegung pandemiebedingt entstandener Nachteile durch den Mieter gehöre auch der Vortrag zu den Umsätzen in der Zeit vor der Pandemie, darzustellen seien regelmäßig die Umsätze aus einem Zeitraum von fünf Jahren vor der Pandemie. Nur eine solche Darstellung und der sich daraus ergebende Vergleich mit dem während der Pandemie erzielten Umsätzen ermögliche die Feststellung, dass Umsätze pandemiebedingt zurückgegangen seien. Das sei hier aber nicht erfolgt. Die von dem Beklagten gewünschte Vertragsverlängerung stehe in seinem einseitigen Interesse an der künftigen Erzielung von Einnahmen aus seinem Betrieb. Der Beklagte wolle auf diese Weise erreichen, die Gewinne, die er während der Pandemiezeit nicht erwirtschaften konnte, nachholen zu können. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 24.09.2025 (Az. VIII ZR 289/23) die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung zugunsten des Vermieters gestärkt. Kündigung der Mieterwohnung, um diese während Umbau der Vermieterwohnung zwecks Verkaufs zu bewohnen Im konkreten Fall bewohnte der Vermieter und Kläger das 4. Obergeschoß eines Mehrfamilienhauses. Darüber befand sich ein bisher nicht ausgebautes Dachgeschoß. Beide stehen im Eigentum des Vermieters und sollten um- und ausgebaut sowie zu einer Wohneinheit baulich zusammengelegt werden.  Aus diesem Grund kündigte er die ebenfalls in seinem Eigentum stehende Wohnung der beklagten Mieterin im 3. Obergeschoß wegen Eigenbedarfs. Der Vermieter beabsichtigte also, die Wohnung der Mieterin dauerhaft zu bewohnen, seine ehemalige Wohnung sollte dann nach Umbau verkauft werden. Verwertungskündigung? Weiter Eigenbedarf. Während die Vorinstanz noch davon ausging, dass es mit der Veräußerung seiner bisher bewohnten Wohnung eigentlich um eine Verwertung und damit eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB handele, deren Voraussetzungen nicht vorlägen, schloß sich der Bundesgerichtshof dieser rechtlichen Bewertung nicht an:  Die Gerichte seien nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Lebensplanung des Vermieters oder seiner Angehörigen zu setzen. Es dürfe lediglich – unter sorgfältiger Würdigung der Einzelfallumstände – überprüft werden, ob der Wunsch ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar sei. Wie im konkreten Fall sei das Nutzungsinteresse des Vermieters auch dann zu respektieren, wenn er den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt habe. Das gelte auch für die hier in Rede stehende Veräußerung der bisher vom Vermieter selbst genutzten Wohnung. Es handele sich auch nicht um eine Verwertung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Es gehe nicht um den Verkauf einer vermieteten Wohnung, an deren wirtschaftlichen Verwertung sich der Vermieter angesichts eines bestehende Mietverhältnisses gehindert sehe. >> Zum Volltext des Urteils >> Muster Eigenbedarfskündigung

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 06.08.2025 (Az. VII ZR 250/23) zur Frage der Haftung eines vermietenden Wohnungseigentümers nach Verletzung der Räum- und Streupflicht Stellung genommen. Im konkreten Sachverhalt war durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ein professioneller Hausmeisterdienst unter anderem mit der Schneebeseitigung und dem Streuen beim Glatteis beauftragt. Die Mietpartei stürzte beim Verlassen des Hauses auf einem Weg, der sich im gemeinschaftlichen Eigentum befindet. Die Mieterin nimmt die Vermieterin erfolgreich unter anderem auf Schmerzensgeld in Anspruch. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass die Vermieterin ihre Räum- und Streupflicht als mietvertragliche Nebenpflicht verletzt habe. Die dem Vermieter grundsätzlich obliegende Erhaltungspflicht (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) erstrecke sich auch auf die nicht ausdrücklich mitvermieteten Hausteile wie Zugänge und Treppen. Diese Grundsätze gelten nach der Entscheidung auch dann, wenn der Vermieter wie hier nicht (Allein-)Eigentümer des Grundstücks, sondern Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft sei.  Im Ergebnis komme es nämlich entscheidend auf die Stellung der Vermieterin als Partei des Mietvertrags an. Denn ein Mieter, der von einem Wohnungseigentümer eine Wohnung anmietete, sei nicht weniger schutzwürdig als derjenige, dessen Vermieter nicht Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft sei, zumal die Eigentumsverhältnisse an der Mietwohnung und am Grundstück, auf dem sich die Mietsache befinde, für den Mieter bei Abschluss des Mietvertrags häufig nicht erkennbar wären. Die Vermieterin hafte außerdem für das Verhalten des Hausmeisterdienstes nach § 278 BGB.  Gemäß § 278 Satz 1 Alt. 2 BGB habe der Schuldner ein Verschulden der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bediene, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Denn anders als ein außenstehender Dritter, der mit den Gefahren in Kontakt kommt, vor dem ihn die allgemeine (deliktische) Verkehrssicherungspflicht schützen wolle, habe sich der Mieter den Vermieter als seinen Vertragspartner ausgesucht und dürfe daher berechtigterweise darauf vertrauen, dass dieser ihm für die Verletzung der Pflichten aus dem Mietvertrag hafte. Zudem habe der Mieter im Regelfall auf die Auswahl des Dritten, derer sich der Vermieter zur Erfüllung seiner (Schutz-)Pflichten aus dem Mietvertrag bediene, keinen Einfluss. >> Zum Volltext des Urteils

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Eine Vermieterin beabsichtigte,  die digitale Belegeinsicht im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung für Wohnraummiete analog auch auf die Gewerbemiete anzuwenden. Das ist gemäß Urteil des OLG Schleswig vom 18.07.2025 (Az. 12 U 73/24) jedoch nicht  möglich.  Die einschlägige Regelung  des § 556 Abs. 4 BGB sei nur im Wohnraummietrecht anwendbar. Es könne nicht von einer planwidrigen Regelungslücke ausgegangen werden, weil der Gesetzgeber mutmaßlich bewusst eine entsprechende Regelung für die Gewerbemiete nicht getroffen habe. Es sei deshalb anzunehmen, dass der Gesetzgeber, der den Parteien in der Gewerbemiete auch keine Frist für Abrechnungen gesetzt habe, diesen im Rahmen der Vertragsfreiheit auch Regelungen zur Art der Belegeinsicht selbst überlassen wollte. >> Zum Volltext des Urteils

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Nach Urteil des Amtsgerichts Hannover vom 10.09.2025 (Az. 465 C 781(25) ist der Vermieter nach Beleidigung in rassistischer Weise durch seinen Mieter zur Aussprache einer fristlosen Kündigung berechtigt.  Im konkreten Fall hatte der Mieter anlässlich eines Besuchs seines Vermieters massiv rassistische und menschenverachtende Äußerungen getätigt.  Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sei bei diesem Sachverhalt nicht mehr zumutbar.  >> Zum Volltext des Urteils

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