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Finden Sie hier aktuelle Rechtsprechung im Miet-, Wohnungseigentums- und Immobilienrecht sowie hilfreiche Tipps für Vermieter.

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12. Mä 2024
WEG: Verwalter hat Überwachungspflicht wie Bauherr

Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 26.01.2024 (Az. V ZR 162/22) muss ein WEG-Verwalter am Gemeinschaftseigentum stattfindende Bauarbeiten wie ein Bauherr überwachen.  Dazu gehöre insbesondere die Kontrolle der Zahlungen an den Werkunternehmer. Der Verwalter hafte selbst allerdings erst dann, wenn eine Nacherfüllung durch den Handwerker nicht mehr möglich sei. Sachverhalt Im konkreten Fall klagte eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) gegen den eigenen Verwalter. Im Juli 2019 beschlossen die Wohnungseigentümer die Erneuerung der Dacheindeckung. Die Arbeiten wurden an einen Werkunternehmer vergeben. Der Verwalter zahlte Abschläge in Höhe von insgesamt 104.500 € an den Werkunternehmer, obwohl nicht alle Abschlagsrechnungen vorlagen. Die Arbeiten am Dach wurden bei einem Baufortschritt von ca. 85-90% eingestellt. Ein Privatgutachten bescheinigte Mängel an den erbrachten Arbeiten. Die Pflicht des Verwalters Habe eine GdWE mit einem Werkunternehmer einen Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geschlossen, gehöre es zu den Pflichten des Verwalters Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen.  Bei der Bewirkung von Zahlungen sei er verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt seien. Von einer Verletzung dieser Pflicht sei auszugehen, wenn es wie hier für einen erheblichen Teil der Zahlungen an einer Abschlagsrechnung fehle. Schaden Der Bundesgerichtshof führt aus, dass es für die Ermittlung des Schadens nicht alleine auf die durch die Abschlagszahlungen hervorgerufene Minderung des Gemeinschaftsvermögens abgestellt werden dürfe. Vielmehr sei auch zu berücksichtigen, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die Werkleistungen vertragsgerecht erbracht worden seien. Unter Berücksichtigung dieses Grundsatzes bestehe ein Schaden der GdWE aufgrund pflichtwidrig erbrachter Abschlagszahlungen des Verwalters nur, soweit deren Summe die dem Werkunternehmer zustehende Gesamtvergütung übersteige. Hierfür muss das Vertragsverhältnis zum Handwerker und der Gemeinschaft in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen sein. Dies ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs erst dann der Fall, wenn die (Nach-)Erfüllung nicht mehr herbeigeführt werden kann. Solange bestehe nämlich die Möglichkeit, dass der Werkunternehmer im Wege der (Nach-)Erfüllung ein vertragsgemäßes Werk erbringt, wozu ihn der Verwalter in Erfüllung seiner ihm gegenüber der GdWE obliegenden Pflichten auch anhalten müsse. Sei dagegen die (Nach-)Erfüllung ausgeschlossen und das Vertragsverhältnis zwischen der GdWE und dem Werkunternehmer in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen, hafte der Verwalter für die durch die pflichtwidrigen Abschlagszahlungen entstandenen Schäden neben dem Werkunternehmer. Der Verwalter ist in diesem Fall nach Ansicht des Gerichts aber nur Zug um Zug gegen Abtretung der auf Geldzahlung gerichteten Ansprüche der GdWE gegen den Werkunternehmer zu Schadensersatz verpflichtet. >> Zum Volltext des Urteils

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06. Mä 2024
Hausratversicherung: Keine Verpflichtung des Mieters

Eine Hausrat- oder Haftpflichtversicherung des Mieters kann der Vermieter nicht als Sicherheit verlangen. Eine Formularklausel, wonach der Mieter verpflichtet ist, eine solche Versicherung abzuschließen, verstößt gegen § 307 BGB. Unser Vermieterverein Avatar Lex-i erklärt Einzelheiten dazu im Video. ➡️ Lex-i ist ein Avatar des Vermieterverein e.V., der in Videoformaten Informationen zu mietrechtlichen Themen bereitstellt. Die Informationen, die von Lex-i vermittelt werden, stammen von Rechtsanwälten und sind sorgfältig aufbereitet.

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04. Mä 2024
Notweg über fremdes Grundstück

Nach Landgericht Lübeck, Urteil vom 18.08.2023, Az. 3 O 309/22, darf ein Eigentümer das Nachbargrundstück zwecks Überquerung begehen, wenn sein Grundstück keinen eigenen Zugang zur öffentlichen Straße besitzt. Dem Eigentümer des sog. Inselgrundstücks ohne Anbindung an die Straße steht das Notwegerecht gemäߧ 917 Abs. 1 S. 1 BGB zu.  Das Gericht führt aus, dass der Eigentümer des an der Straße liegenden Grundstücks auch Beeinträchtigungen hinnehmen müsse, die durch die Ausübung des Notwegerechts entstehen.  Im entschiedenen Fall kamen zwar auch andere Grundstücke für die Gewährung des Notwegerechts in Betracht. Allerdings werde der betroffene Eigentümer am geringsten im Vergleich zu den Eigentümern der anderen Grundstücke belastet. Dem durch das Notwegrecht beeinträchtigen Eigentümer ist eine angemessene Geldrente zu zahlen.  >> Zum Volltext des Urteils

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01. Mä 2024
Keine teilweise Erhöhung für Garage bei einheitlichem Mietvertrag

Nach Urteil des Amtsgericht Koblenz vom 25.01.2024 (Az. 142 C 1732/23) kann die Miete für eine Garage bei Verknüpfung mit Wohnraum selbst dann nicht separat erhöht werden, wenn sie im Mietvertrag gesondert ausgewiesen sein sollte. Eine Gesamtmiete Sie sei dann lediglich Teil der monatlichen Nettomiete, die Grundlage für das Mieterhöhungsverlangen ist. Der Umstand, dass im Mietvertrag die Mietanteile für Wohnung und Stellplatz aufgeführt sind und die beiden Mieterhöhungen gleichzeitig verlangt würden, ändere hieran nichts. Kombination von zwei Mieten bieten Mehrwert Für diese Ansicht spreche auch die folgende Überlegung: Die ortsübliche Vergleichsmiete eines aus zwei Teilen bestehenden Mietobjekts sei nicht notwendigerweise identisch mit der Summe der Vergleichsmieten der getrennt vermieteten Objekte. Das entspricht der üblichen Rechtsprechung in diesen Sachverhalten. >> Zum Volltext des Urteils

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22. Feb 2024
Fristlose Kündigung wegen Zerrüttung

Die sog. Zerrüttung eines Mietverhältnisses reicht für sich alleine nach Entscheidung des Bundegerichtshofs vom 29.11.2023 (Az. VIII ZR 211/22) grundsätzlich nicht für eine fristlose Kündigung des Mieters aus.  Verschulden des Mieters erforderlich Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nach § 543 Abs. 1 BGB setze vielmehr voraus, dass für den dort vorgeschriebenen wichtigen Grund immer auch eine Vertragspflichtverletzung durch den Mieter vorliegt. Es müsse also festgestellt werden, dass die Ursache der Zerrüttung auch aus der Sphäre der Mieterseite stamme.  Länger andauernde Streitigkeiten Im konkreten Fall war es zwischen den Vertragsparteien seit mehreren Jahren zu Streitigkeiten gekommen. Zuletzt hatte die Vermieterin den Mieter u.a. mit "Du Penner" beschimpft, so dass dieser Strafanzeige erstattete. Die Vermieterin erklärte daraufhin die fristlose Kündigung.  Was sagt der Bundesgerichtshof?

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09. Feb 2024
WEG: Barrierefreier Umbau des Gemeinschaftseigentums

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteilen vom 09.02.2024 (Az. V ZR 244/22 und V ZR 33/23) jeweils ein Anspruch eines Wohnungseigentümers auf barrierefreien Umbau (Errichtung eines Personenaufzugs bzw. Errichtung einer 65 Zentimeter erhöhten Terrasse nebst Zufahrtsrampe) bejaht. Zulässige bauliche Veränderung Das Gericht führt aus, dass die beiden beabsichtigten Umbauten eine angemessene bauliche Veränderung darstellten, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dienten. Die Angemessenheit sei nur ausnahmsweise zu verneinen, wenn mit der Maßnahme Nachteile verbunden wären, die über die Folgen hinausgehen, die typischerweise mit der Durchführung einer privilegierten baulichen Veränderung einhergingen.  Die Kosten der baulichen Veränderung seien für das Bestehen eines Anspruchs nach § 20 Abs. 2 S. 1 WEG grundsätzlich ohne Bedeutung, da sie gemäß § 21 Abs. 1 S. 1 WEG von dem verlangenden Wohnungseigentümer getragen werden müssten. Regel-Ausnahme-Verhältnis  Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage, die dem Anspruch entgegenstehen könnte, sei mit der Errichtung eines Aufzugs nicht verbunden. Es sei zu berücksichtigen, dass vom Gesetzgeber die Privilegierung von bestimmten Maßnahmen im gesamtgesellschaftlichen Interesse gewollt sei. Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage könne daher zumindest typischerweise nicht angenommen werden.  Da die von den Wohnungseigentümern beschlossenen baulichen Veränderungen dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung dienten, bedürfe es besonderer Umstände, um eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage anzunehmen. >> Zum Volltext des Urteils V ZR 244/22  >> Zum Volltext des Urteils V ZR 33/23

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08. Feb 2024
Fortsetzung nach Eigenbedarfskündigung auf bestimmte Zeit

Nach Urteil des Landgerichts Berlin vom 25.01.2024 (Az. 67 S 264/22) ist eine vom Gericht angeordnete Vertragsfortsetzung auf bestimmte Zeit dem Vermieter grundsätzlich nur dann zumutbar, wenn die vom Mieter entrichtete Miete der marktüblichen Neuvermietungsmiete entspricht. Maßgeblich sei die Vorschrift des § 574a Abs. 1, Abs. 2 BGB, nach der der Mieter nach Widerspruch nur die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu geänderten Vertragsbedingungen verlangen kann, wenn dem Vermieter nicht zuzumuten ist, das Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen fortzusetzen, Im konkreten Fall hatten die Mieter nach Erhalt einer Eigenbedarfskündigung fast 2 Jahre erfolglos nach einer Ersatzwohnung gesucht.  Das Landgericht Berlin hat berücksichtigt, dass auch über das sog. Geschützte Marktsegment (GMS) kein freier Alternativwohnraum in Berlin zur Verfügung stand sowie  das gesamte Stadtgebiet als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen ist und der Eigenbedarf der Vermieterin nicht als beonders dringlich eingestuft wurde.  Die bisherigen Vertragsbedingungen wurden von Amts wegen durch das Gericht geändert und neben der Anordnung der befristeten Fortdauer des Mietverhältnisses auch die von den Mietern bisher geschuldete Nettokaltmiete auf ein marktübliches Niveau angehoben. Lesen Sie auch: >> "Fortsetzung wegen Härtefalls nach Kündigung nur bei Neuvermietungsmiete", Urteil des Landgerichts Berlin vom 07.12.2023 (Az. 67 S 20/23).

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06. Feb 2024
Rauchen der Mieter auf dem Balkon

Nach § 862 Abs. 2 S. 1 BGB hat jeder, der durch sog. verbotene Eigenmacht in seinem Besitz gestört wird, einen Anspruch auf Beseitigung oder Unterlassung dieser Besitzstörung. Dies gilt auch für Mieter untereinander.  Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 16.01.2015 (Az. Az. V ZR 110/14) entschieden, dass auch Störungen durch Tabakrauch als verbotene Eigenmacht zu qualifizieren sind. Ein entsprechender Anspruch besteht aber nur für wesentliche Beeinträchtigungen, während unwesentliche Beeinträchtigungen hinzunehmen sind. Hierbei ist auf das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen abzustellen. Auch wenn eine wesentliche Beeinträchtigung, die der gestörte Mieter nachweisen muss, vorliegt, besteht der Schutzanspruch des gestörten Mieters nicht uneingeschränkt, sondern ist durch das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme begrenzt. Hierzu führt der Bundesgerichtshof in seinem Urteil aus:  "Bei Beeinträchtigungen durch Tabakrauch führt das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme - wenn eine Verständigung der Parteien untereinander nicht möglich ist - im Allgemeinen zu einer Gebrauchsregelung für die Zeiten, in denen beide Mieter an einer Nutzung ihrer Balkone interessiert sind. Dem Mieter sind Zeiträume freizuhalten, in denen er seinen Balkon unbeeinträchtigt von Rauchbelästigungen nutzen kann, während dem anderen Mieter Zeiten einzuräumen sind, in denen er auf dem Balkon rauchen darf.". Soweit in dem Mietvertrag/Hausordnung keine Regelung enthalten ist, erscheint es daher sinnvoll, eine einvernehmliche Regelung mit den Mietern zu suchen, die dergestalt aussehen könnte, dass verbindliche Zeiten festgelegt werden, in denen geraucht werden kann und wann dies zu unterbleiben hat. Eine allgemeinverbindliche Regelung gibt es nicht, so dass im Einzelfall zu entscheiden ist.

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02. Feb 2024
Wohnfläche: Rechtsgrundlage für das Mietverhältnis

Bestimmung der Wohnfläche durch Parteivereinbarung möglich Grundsätzlich können die Mietvertragsparteien im freifinanzierten Wohnraum die Rechtsgrundlage für die Bestimmung der Wohnfläche frei vereinbaren. Ansonsten kommt es auf die Ortsüblichkeit an Die sog. Wohnflächenverordnung ist unmittelbar nur für den preisgebundenen Wohnraum anwendbar. Nach den Vorgaben des Bundesgerichtshofs ist daher bei fehlender Vereinbarung der Parteien zunächst zu prüfen, ob eine bestimmte Berechnungsgrundlage für die Wohnfläche ortsüblich ist. Wenn sich eine solche nicht oder nur schwer bestimmen lässt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Rechtsgrundlage maßgeblich, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses für den preisgebundenen Wohnraum gilt, also in der Regel die Wohnflächenverordnung. Zeitpunkt des Vertragsschlusses ist maßgeblich Der Bundesgerichtshof hat diese Vorgabe mit Beschluss vom 17.10.2023, Az. VIII ZR 61/23, bestätigt. Im konkreten Fall war die Vermieterin der Ansicht, dass sich die Fläche nach der II. Berechnungsverordnung bestimmen müsse, da die Wohnfläche der Mietsache vor Einführung der Wohnflächenverordnung bestimmt worden sei. Der Bundesgerichtshof führt jedoch aus, dass der Mietvertrag über die ältere Wohnung nach Geltung der Wohnflächenverordnung vereinbart worden sei, so dass diese auch Anwendung finden müsse. Das gelte gerade auch dann, wenn die Mietsache erstmals vor Geltung der Wohnflächenverordnung vermessen worden sei. >> Zum Volltext der Entscheidung >> Video zur Wohnfläche (nur für Mitglieder)

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30. Jan 2024
Fortsetzung wegen Härtefalls nach Kündigung nur bei Neuvermietungsmiete

Nach Urteil des Landgerichts Berlin vom 07.12.2023 (Az. 67 S 20/23) ist eine vom Gericht angeordnete Vertragsfortsetzung auf unbestimmte Zeit dem Vermieter grundsätzlich nur dann zumutbar, wenn die vom Mieter entrichtete Miete der marktüblichen Neuvermietungsmiete entspricht. Liegt die bisherige Vertragsmiete darunter und ist für den Mieter die Entrichtung einer marktüblichen Miete sozialverträglich, hat das Gericht neben der unbestimmten Fortsetzung des Mietverhältnisses eine entsprechende Erhöhung der Miete auszusprechen.  Die Entscheidung behandelt eher einen Ausnahmefall, bei dem nach Eigenbedarfskündigung aufgrund Widerspruchs wegen sozialer Härte das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit (also unbefristet) fortgesetzt werden muss.  Maßgeblich ist die Vorschrift des § 574a Abs. 1, Abs. 2 BGB, nach der der Mieter nach Widerspruch nur die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu geänderten Vertragsbedingungen verlangen kann, wenn dem Vermieter nicht zuzumuten ist, das Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen fortzusetzen, >> Zum Volltext des Urteils

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