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Die Frage nach der Tierhaltung in der Mietwohnung bietet oftmals Anlass zur Auseinandersetzung zwischen Vermieter und Mieter.  Wann eine Einschränkung der Tierhaltung im Mietvertrag zulässig ist, klären wir im Video.  Mehr zum Thema auf unserem Blog: Tierhaltung in der Mietwohnung

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Nach Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 22.06.2021 (Az. VIII ZR 134/20) darf vom Vermieter, der aufgrund andauernden Wohnlärms seinem Mieter die fristlose Kündigung nach §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB erklärt, nicht verlangt werden, dass zu starke Darlegungsanforderungen erfüllt werden müssen.  Im konkreten Fall sei daher die Anforderung zur Darstellung "was genau" in der Wohnung des Mieters zu den behaupteten Zeiten der Ruhestörung geschehen sein soll, zu hoch gewesen.  Ein Vortrag sei bereits dann zu berücksichtigen, wenn weitere Angaben für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung seien.  > Zum Volltext der Entscheidung

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Aufgrund von allgemein steigenden Preisen und insbesondere den höheren Kosten der Energieversorgung ist die Anpassung der Betriebskosten aus Sicht der Vermieter ein aktuelles Thema.  Erhöhung einer Betriebskostenvorauszahlung Der maßgebliche § 560 Abs. 4 BGB lautet: „Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.“. Damit sind auch die nach der Heizkostenverordnung zu verteilenden Kosten für Heizung und Warmwasser gemeint. 1. Eine Erhöhung ist also nach einer aktuellen Abrechnung möglich. Die „Angemessenheit“ kann sich auch nach bestimmten absehbaren Preissteigerungen bemessen. 2. Eine Erhöhung ist mit Einverständnis des Mieters aber auch jederzeit möglich. Erhöhung einer Betriebskostenpauschale Der maßgebliche § 560 Abs. 1 BGB lautet: „Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.“ Eine Erhöhung ist also möglich, wenn diese als Option im Mietvertrag vereinbart wurde. Zur Ermittlung der Erhöhung sind die Betriebskosten zu zwei verschiedenen Zeitpunkten miteinander in Beziehung zu setzen.

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Seit dem 01.09.2022 gilt für nach Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt am 31.08.2022 für einen Zeitraum von 6 Monaten die  "Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über kurzfristig wirksame Maßnahmen  (Kurzfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung – EnSikuMaV)". 1. Mieter bekommen mehr Spielraum, um Energie einzusparen Regelungen in Mietverträgen, die den Mieter verpflichten, für eine bestimmte Mindesttemperatur im Wohnraum zu sorgen, werden für die Geltungsdauer der Verordnung vorübergehend ausgesetzt. Mieter begehen dann also keine Vertragspflichtverletzung. Eine Schädigung von Gebäuden soll in der Regel durch entsprechendes Lüftungsverhalten verhindert werden. § 3 EnSikuMaV lautet:  "(1) Die Geltung einer Vereinbarung in einem Mietvertrag über Wohnraum, nach der der Mieter durch eigene Handlungen eine Mindesttemperatur zu gewährleisten hat, ist für die Geltungsdauer der Verordnung ausgesetzt. Eine Pflicht des Mieters, die nicht auf einer nach Satz 1 ausgesetzten vertraglichen Vereinbarung beruht, bleibt von dieser Regelung unberührt. Dazu zählt insbesondere die Pflicht des Mieters, durch angemessenes Heiz- und Lüftungsverhalten Schäden an der Mietsache vorzubeugen. (2) Absatz 1 ist auch auf Mietverhältnisse anzuwenden, die vor dem 1. September 2022 begründet worden sind.". 2. Weiterleitungspflicht für Informationen des Energieversorgers an die Mieter Gas- und Wärmelieferanten werden verpflichtet, ihre Kunden über den Energieverbrauch und die damit verbundenen Kosten, über die Auswirkungen der aktuellen und möglicherweise noch kommenden Energiepreissteigerungen und über mögliche Einsparpotenziale frühzeitig, mindestens aber zu Beginn der Heizsaison zu informieren.  Vermieter von Wohngebäuden, deren Wohngebäude leitungsgebunden mit Gas oder Wärme beliefert werden, haben Ihren Mietern diese Informationen weiterzuleiten (Weiterleitungspflicht). Vermieter von Wohngebäuden mit mindestens zehn Wohneinheiten müssen auf dieser Grundlage zudem spezifische Informationen zu Energieverbrauch und Energiekosten der jeweiligen Wohneinheit geben. Bei erneuten Preissteigerungen sind erneut Informationen bereitzustellen. § 9 EnSikuMaV lautet: "(4) Eigentümer von Wohngebäuden mit weniger als zehn Wohneinheiten, deren Wohngebäude leitungsgebunden mit Gas oder Wärme beliefert werden, leiten den Mietern unverzüglich die Informationen weiter, die sie von ihrem Gas- oder Wärmelieferanten nach Absatz 1 erhalten haben.".

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Mit Beschluss vom 22. August 2022 hat das Verwaltungsgerichts Frankfurt am Main (Az. 8 L 1907/22.F) den Eilantrag eines Vermieters abgelehnt, mit dem dieser sich gegen eine Verfügung der Stadt Frankfurt zur Wiederherstellung der Gasversorgung wendete. Vermieter stellt Gasversorgung ein Der Vermieter hatte zum 30. Juni 2022 die Gasversorgung in seiner Mietsache unter Berufung auf die durch den Ukrainekonflikt hervorgerufenen Versorgungengpässe und Preissteigerungen für Gas unterbrochen. Zur Begründung gab er an,  auch seine Mieter vor den steigenden Gaskosten schützen zu wollen.  Außerdem sei es den Mietern zumutbar, Warmwasser für den täglichen Bedarf in der Küche selbst zuzubereiten. Die Beheizung der Mietsache im Winter könne auch mit Elektroheizlüftern erfolgen. Eine Versorgung mit Warmwasser werde von ihm darüber hinaus auch mietvertraglich nicht geschuldet. Wohnungsrechtliches Einschreiten der Stadt Das Wohnungsamt der Stadt Frankfurt gab dem Vermieter nach Beschwerden einer älteren, pflegebedürftigen Mieterin mittels einer für sofort vollziehbar erklärten Verfügung auf, die Gasversorgung innerhalb einer Woche wiederherzustellen. In der auf § 9 des Hessisches Wohnungsaufsichtsgesetzes (HWoAufG) gestützten Verfügung führte sie aus, gerade in der warmen Jahreszeit sei die Versorgung der Mietwohnungen dringend und eilbedürftig Die Versorgung mit Warmwasser habe für die Körperhygiene erhebliche Bedeutung und sei eine Grundvoraussetzung für gesundes Wohnen. Vermieter darf Wohnstandard nicht einseitig absenken Mit seinem Beschluss folgt das Gericht der Argumentation der Stadt Frankfurt und führt aus, die Versorgung mit Warmwasser gehöre zu den Mindeststandards für ein menschwürdiges Wohnen. Von Bedeutung sei im vorliegenden Zusammenhang, dass der Antragsteller willkürlich einen zuvor bestehenden absolut üblichen Wohnstandard abgesenkt habe. Die Versorgung mit Warmwasser gehöre zu den Standards, denen ein Vermieter nach den gesetzlichen Wertungen des Wohnungsaufsichtsgesetzes nachkommen müsse. Es stehe ihm nicht zu, einseitig die auf Gas basierende Warmwasserversorgung einzustellen. Das Gericht weist darauf hin, dass es sich bei den Kosten für Warmwasserversorgung und Heizung um Kosten handele, die die Mieter über Vorauszahlungen und letztlich auf der Basis einer Jahresendabrechnung des Vermieters zu tragen hätten. Der Beschluss war zum Zeitpunkt der Veröffentlichung noch nicht rechtskräftig. 

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Ein unwirksamer Zeitmietvertrag, der nicht die notwendigen Voraussetzungen nach § 575 Abs. 1 S. 1 BGB erfüllt, kann nach der Rechtsprechung ggf. in einen entsprechenden beidseitigen Kündigungsausschluss umgedeutet werden.  Lesen Sie das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 11.12.2013 zu dieser immer wieder aktuellen Problematik hier: > Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.12.2013 (Az. VIII ZR 235/12)

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Die Gas-Knappheit in Folge des Ukraine-Krieges und die damit einhergehenden steigenden Gaspreise stellen Vermieter vor die Frage, ob eine Herabsenkung der Heiztemperatur – zumindest nachts – möglich ist. Darüber hinaus stehen Vermieter vor dem Dilemma, gegebenenfalls für fehlendes Gas gegenüber den Mietern einstehen zu müssen. In unserem aktuellen Blogartikel widmen wir uns der Frage, ob der Vermieter überhaupt dazu verpflichtet ist, eine bestimmte (Mindest-)Temperatur zu gewährleisten und ob dem Mieter gegebenenfalls ein Minderungsrecht zusteht, sollte eine bestimmte Temperaturschwelle unterschritten werden. >> Hier geht es zum Blogartikel

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Schönheitsreparaturen: Keine Kostenbeteiligung des Mieters bei Unwirksamkeit der Klausel, wenn Mieter die Arbeiten nicht verlangt Wurde die Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter übertragen, kann dieser nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unter Umständen dennoch bei eigener Kostenbeteiligung Schönheitsreparaturen als Instandsetzung verlangen, wenn sich die ursprünglich unrenovierte Wohnung weiter verschlechtert.  Das Amtsgericht Ibbenbüren verneint eine Kostenbeteiligung des Mieters mit Urteil vom 27.05.2021 (Az. 30 C 330/20) allerdings für den umgekehrten Fall, wenn der Vermieter die Arbeiten von sich aus durchführt und der Mieter dies nicht verlangt hat.  >> Weiterlesen

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Dem Mieter können Gartenpflegearbeiten übertragen werden. Wozu ist der Mieter aber verpflichtet, was darf er und worauf muss der Vermieter achten? > Lesen Sie mehr in unserem Blogartikel. 

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Nach Urteilen des Bundesgerichtshofs vom 20.07.2022 (Az. VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21) dürfen an die formellen Anforderungen für die Erklärung einer Modernisierungsmieterhöhung keine zu strengen Anforderungen gestellt werden.  Abgrenzung von Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen Nach § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dabei ist die Mieterhöhung gemäß § 559b Abs. 1 BGB dem Mieter in Textform zu erklären und darin die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern. Damit soll nach dem Bundesgerichtshof insbesondere eine Abgrenzung berücksichtigungsfähiger Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) von insoweit nicht berücksichtigungsfähigen Erhaltungsmaßnamen (§ 555a BGB)gewährleistet werden. Diese formellen Anforderungen an die Erhöhungserklärung in § 559b Abs. 1 BGB bildeten das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten.  Der Mieter solle so in die Lage versetzt werden, den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität zu überprüfen zu können. Angabe des Gesamtbetrages der Kosten einer Modernisierungsmaßnahme formell ausreichend Dennoch dürften die Hürden für die Mieterhöhungserklärung in formeller Hinsicht nicht zu hoch angesetzt werden. Denn eine Überspannung der Anforderungen könne dazu führen, dass der Vermieter eine inhaltlich berechtigte Mieterhöhung nicht durchsetzen könne und ihm der Anreiz zur Durchführung von - vom Gesetzgeber ausdrücklich erwünschten - Modernisierungsmaßnahmen genommen würde. Davon ausgehend sei es in formeller Hinsicht aus diesem Grund ausreichend, wenn der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweise und einen aus seiner Sicht in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich mache.  Eine weitergehende Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien sei nicht erforderlich. Dem Mieter stehe zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Einsichtsrecht zur Verfügung. Materiell-rechtliche Nachprüfung Ob die vom Vermieter angesetzten Erhöhungsbeträge tatsächlich zutreffend und angemessen seien, betreffe allein die materiell-rechtliche Nachprüfung der Erhöhungserklärung nach § 559 BGB.  In deren Rahmen obliege dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur dafür, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handele, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Maßnahmen entfallen seien. > Zum Volltext des Urteils VIII ZR 337/21

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