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Das Landgericht München I hat mit Beschluss vom 30.06.2026 – 14 T 6053/26 klargestellt, dass Vermieter nach einer Eigenbedarfskündigung bereits dann auf künftige Räumung klagen können, wenn der Mieter durch Widerspruch oder Härtefalleinwand zu erkennen gibt, nicht fristgerecht ausziehen zu wollen oder zu können. Im konkreten Fall hatten die Mieter mehrfach Widerspruch eingelegt, sich auf einen Härtefall berufen und die Wirksamkeit der Kündigung bestritten. Besorgnis der nicht rechtzeitigen Räumung ausreichend begründet Das Gericht betonte, dass die Besorgnis einer nicht rechtzeitigen Leistung im Sinne von § 259 ZPO bereits dann vorliegt, wenn der Mieter – etwa durch Widerspruch nach § 574 BGB oder andere Einwendungen – Zweifel an einem fristgerechten Auszug aufkommen lässt. Die bloße Erklärung, ausziehen zu wollen, reicht nicht aus, wenn gleichzeitig Härtefallgründe geltend gemacht oder die Kündigung angegriffen wird. Kosten des Rechtsstreits vollständig den Mietern auferlegt Obwohl die Mieter letztlich vor Ablauf der Kündigungsfrist ausgezogen waren, entschied das Gericht, dass sie die Kosten des Rechtsstreits tragen müssen. Ohne das erledigende Ereignis – den tatsächlichen Auszug – wären sie im Prozess voraussichtlich unterlegen gewesen. Die Klage auf künftige Räumung war zulässig und hätte auch in der Sache Erfolg gehabt, da der Eigenbedarf unstreitig war und keine Beweisaufnahme erforderlich gewesen wäre. Mit seiner Entscheidung stärkt das Landgericht München I die Position von Vermietern, die nach einer Eigenbedarfskündigung frühzeitig Rechtssicherheit anstreben. Mieter müssen sich darauf einstellen, dass bereits der Widerspruch gegen die Kündigung eine Klage auf künftige Räumung rechtfertigen kann – selbst wenn sie grundsätzlich auszugsbereit sind.

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Das Landgericht Berlin II hat mit Urteil vom 07.07.2026 – 100 O 51/25 entschieden, dass optische Verschmutzungen von Fenstern und Glasfassaden keinen erheblichen Mangel darstellen, der eine außerordentliche Kündigung eines gewerblichen Mietverhältnisses rechtfertigt. Die von der Mieterin im Jahr 2025 ausgesprochenen Kündigungen wurden daher für unwirksam erklärt; das Mietverhältnis bleibt bestehen. Optische Beeinträchtigungen als Bagatelle Nach Auffassung des Gerichts begründen die geltend gemachten Verschmutzungen – insbesondere durch Vogelkot und Staub – lediglich einen optischen Mangel, der leicht erkennbar und mit geringem Aufwand zu beseitigen ist. Solche Beeinträchtigungen betreffen nur einen kleinen Teil der Fenster und beeinträchtigen die repräsentative Wirkung des Gebäudes nicht wesentlich, zumal die gemieteten Flächen in oberen Etagen liegen und die Verschmutzungen von außen kaum sichtbar sind. Kein besonderes Interesse der Mieterin Das Gericht stellte klar, dass ein außerordentliches Kündigungsrecht bei unerheblichen Mängeln nur dann besteht, wenn ein besonderes, aus dem Vertragszweck abgeleitetes Interesse der Mieterin vorliegt. Ein solches Interesse konnte im konkreten Fall nicht festgestellt werden. Auch die Behauptung einer Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses reichte nicht aus, um eine Kündigung zu rechtfertigen. Vertragliche Bindung und Schadensersatz Da der Mietvertrag befristet ist, war auch eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Die Mieterin wurde zudem zur Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten der Vermieterin verurteilt.

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Das Landgericht München I hat mit Urteil vom 18.03.2026 – 14 S 8609/25 entschieden, dass die wiederholte und beharrliche Verweigerung der Wohnungsbesichtigung durch eine Mieterin eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt. Die langjährige Mietdauer und das hohe Alter der Mieterin stehen dem nicht entgegen, wenn die Pflichtverletzung schwer wiegt. Besichtigungsrecht des Vermieters Das Gericht stellte klar, dass Vermieter grundsätzlich ein berechtigtes Interesse an der Besichtigung der vermieteten Wohnung haben, insbesondere wenn Mängel angezeigt werden oder ein Renovierungsbedarf besteht. Im konkreten Fall hatte die Mieterin selbst auf verschiedene Mängel hingewiesen, woraufhin die Vermieter mehrfach um Zutritt baten. Die Mieterin verweigerte jedoch über einen längeren Zeitraum hinweg den vollständigen Zugang zur Wohnung, trotz Abmahnungen und eines gerichtlichen Duldungstitels. Rechtsfolgen der Pflichtverletzung Nach Ansicht des Gerichts stellt die nachhaltige und vorsätzliche Verweigerung der Zutrittsgewährung eine erhebliche Pflichtverletzung dar. Diese rechtfertigt eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, da das Verhalten der Mieterin nicht als bloße Unbeholfenheit, sondern als bewusste Missachtung der berechtigten Interessen des Vermieters zu werten sei. Die Interessenabwägung fiel zugunsten der Vermieter aus. Berücksichtigung besonderer Umstände Das Gericht berücksichtigte das hohe Alter und die lange Mietdauer der Mieterin, sah darin aber keinen Grund, die Pflichtverletzung zu entschuldigen. Auch die Gefahr einer möglichen Obdachlosigkeit wurde angesprochen, jedoch darauf verwiesen, dass die zuständigen Behörden in solchen Fällen eingreifen würden. Keine Fortsetzung des Mietverhältnisses Ein Widerspruch gegen die Kündigung nach § 574 BGB wurde nicht erhoben. Daher kam eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht in Betracht. Die Berufung der Mieterin wurde zurückgewiesen, allerdings wurde ihr eine verlängerte Räumungsfrist bis zum 31.01.2027 eingeräumt. Das Gericht betonte, dass es sich um eine Einzelfallentscheidung handelt und die Revision nicht zugelassen wurde, da keine grundsätzlichen Rechtsfragen betroffen sind.

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Das Amtsgericht Duisburg hat mit Urteil vom 2. Juli 2026 (501 C 666/26) entschieden, dass Vermieter nicht verpflichtet sind, für die Beheizbarkeit eines Mietobjekts zu sorgen, wenn dies mietvertraglich ausdrücklich dem Mieter übertragen wurde. Im konkreten Fall hatten die Parteien vereinbart, dass der Mieter für Einbau, Wartung und Instandhaltung der Heizungsanlage selbst verantwortlich ist. Diese Regelung wurde bereits vor Abschluss des Mietvertrags in einer gesonderten Gestattungsvereinbarung getroffen und über Jahrzehnte hinweg praktiziert. Öffentlich-rechtliche Vorschriften ohne zivilrechtliche Wirkung Das Gericht stellte klar, dass öffentlich-rechtliche Vorgaben wie das Wohnraumstärkungsgesetz NRW keine zivilrechtliche Verpflichtung des Vermieters zum Einbau einer Heizung begründen. Diese Vorschriften regeln lediglich Mindestanforderungen an Wohnraum im öffentlichen Interesse, ändern aber nichts an der vertraglichen Risikoverteilung zwischen Mieter und Vermieter. Technische Voraussetzungen erfüllt Im vorliegenden Fall war das Mietobjekt mit einer Anschlussmöglichkeit für eine Heizung ausgestattet. Die baulichen Voraussetzungen für den Einbau einer Heizquelle durch den Mieter waren gegeben. Der Vermieter hatte den Einbau einer neuen Heizungsanlage ausdrücklich gestattet und war zu weitergehenden Maßnahmen nicht verpflichtet. Die Klage der Mieter auf Herstellung der Beheizbarkeit wurde abgewiesen. Das Gericht betonte, dass die mietvertragliche Vereinbarung maßgeblich ist und keine weitergehenden Ansprüche der Mieter bestehen.

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Das Verwaltungsgericht Berlin hat mit Urteil vom 17.03.2026 (24 K 46/24) entschieden, dass die Verschattung einer bestehenden Photovoltaikanlage (PV-Anlage) durch einen gesunden, schutzwürdigen Baum grundsätzlich keinen Anspruch auf Erteilung einer Fällgenehmigung nach der Berliner Baumschutzverordnung begründet. Der Einsatz erneuerbarer Energien ist zwar ein überragender öffentlicher Belang, rechtfertigt aber nicht automatisch die Fällung, sondern ist im Rahmen einer Einzelfallabwägung mit den Belangen des Baumschutzes zu gewichten. Abwägung öffentlicher Belange: Erneuerbare Energien vs. Baumschutz Das Gericht stellt klar, dass nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BaumSchVO die Förderung erneuerbarer Energien ein besonders gewichtiger öffentlicher Belang ist. Gleichwohl ist eine Ausnahmegenehmigung zur Fällung nur zu erteilen, wenn dieser Belang im konkreten Einzelfall die Belange des Baumschutzes überwiegt. Die Baumschutzverordnung verfolgt vielfältige Schutzzwecke, darunter die Erhaltung des Stadtklimas, Lebensraumschutz und Ortsbildpflege, die als Staatsziel gemäß Art. 20a GG verfassungsrechtlich abgesichert sind. Maßstab der Abwägung und Minderertrag Für die Abwägung ist maßgeblich der absolute verschattungsbedingte Minderertrag der PV-Anlage (kWh/Jahr). Eine längere Amortisationsdauer oder geringere Gewinnerwartung durch die Verschattung sind hingegen private Belange und nicht abwägungsrelevant. Nur wenn eine noch nicht errichtete Anlage durch die Verschattung unwirtschaftlich wäre und ohne Verschattung wirtschaftlich betrieben werden könnte, wäre ausnahmsweise die Gesamtstrommenge der Anlage in die Abwägung einzustellen. Ergebnis der Einzelfallabwägung Im konkreten Fall wurde ein jährlicher Minderertrag von maximal 3.694 kWh festgestellt. Trotz dieses nicht unerheblichen Minderertrags überwiegen nach Ansicht des Gerichts die Belange des Baumschutzes, da die betroffene Waldkiefer vital, ökologisch wertvoll und stadtklimatisch bedeutsam ist. Die Verschattung führt nicht zu einer unzumutbaren Nutzungsbeeinträchtigung, da die PV-Anlage weiterhin wirtschaftlich betrieben werden kann. Auch eine konkrete Gefahr für Personen oder Sachen durch den Baum lag nicht vor. Das Gericht betont, dass die im Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) normierte Vorrangstellung erneuerbarer Energien nicht zu einer generellen Durchsetzungspflicht gegenüber dem Baumschutz führt. Vielmehr bleibt es bei einer offenen, einzelfallbezogenen Abwägung, in die die Belange des Klimaschutzes und des Baumschutzes jeweils mit ihrem verfassungsrechtlichen Gewicht einzustellen sind.

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Der Bundesgerichtshof hat am 17. Juli 2026 (Az. V ZR 162/25) entschieden, dass Wohnungseigentümer grundsätzlich einen Anspruch darauf haben, dass ihnen der Einbau eines Klima-Splitgeräts auf ihrem Balkon durch Beschluss gestattet wird, sofern keine anderen Eigentümer durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Maßgeblich ist § 20 Abs. 3 WEG, der einen solchen Anspruch vorsieht. Lärmbefürchtungen stehen Gestattung regelmäßig nicht entgegen Im konkreten Fall hatten andere Eigentümer den Antrag abgelehnt und insbesondere Lärmbelästigungen durch das Gerät befürchtet. Der BGH stellte klar, dass bei der Prüfung des Gestattungsanspruchs vor allem die unmittelbaren Auswirkungen der baulichen Veränderung zu berücksichtigen sind, nicht aber abstrakte oder lediglich befürchtete Nutzungsfolgen wie spätere Geräuschimmissionen. Solche Immissionen können erst nach Installation und tatsächlicher Nutzung beurteilt werden, etwaige Störungen sind dann im Wege nachträglicher Abwehransprüche zu regeln. Abwägung der Eigentümerinteressen und Modernisierungsziel des WEG Der Senat betonte, dass sich ein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen muss, damit eine Gestattung abgelehnt werden kann. Die Schwelle für eine relevante Beeinträchtigung liegt nicht niedrig. Vielmehr ist eine sorgfältige Abwägung der Eigentumsrechte aller Beteiligten vorzunehmen. Der Gesetzgeber habe mit der WEG-Reform 2020 ausdrücklich gewollt, dass Wohnungseigentümer ihre Anlagen an moderne Nutzungsbedürfnisse anpassen können und eine „Versteinerung“ des baulichen Zustands vermieden wird. Konkrete Vorgaben und nachträglicher Schutz vor Immissionen Das Gericht stellte klar, dass der Einbau von Klimaanlagen nicht pauschal mit Hinweis auf mögliche Lärmbelästigungen untersagt werden kann. Erst wenn sich konkrete, erhebliche Beeinträchtigungen bereits im Vorfeld sicher feststellen lassen, kann eine Gestattung versagt werden. Andernfalls ist der Einbau zu erlauben. Spätere Konflikte über die Nutzung sind gesondert zu lösen. Die Einhaltung von Immissionsschutzvorgaben (z. B. TA Lärm) ist auch nach der Gestattung sicherzustellen, bei Verstößen können Unterlassungs- oder Nutzungsbeschränkungen durchgesetzt werden.

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Der Bundesgerichtshof stellt mit Urteil vom 12. Juni 2026 (V ZR 68/25) klar, dass der Beschlusszwang für bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG grundsätzlich auch für Wohnungseigentümergemeinschaften mit nur zwei Mitgliedern gilt. Eine Ausnahme besteht nur, wenn die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich oder konkludent eine abweichende Regelung vorsieht. Fehlt ein erforderlicher Gestattungsbeschluss, ist eine bauliche Veränderung rechtswidrig und begründet einen Beseitigungsanspruch der Gemeinschaft (§ 1004 Abs. 1 BGB). Sondernutzungsrecht am Garten berechtigt nicht automatisch zu baulichen Maßnahmen Die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an einem Gartenteil berechtigt ohne weitere Regelung nicht zur Errichtung eines größeren Gartenhauses. Bauliche Veränderungen, die über die übliche Nutzung hinausgehen, bedürfen auch bei Sondernutzungsrechten eines Beschlusses der Gemeinschaft. Erhebliche optische Beeinträchtigung als Versagungsgrund nach § 20 Abs. 3 WEG Ein Anspruch auf Gestattung nach § 20 Abs. 3 WEG besteht nur, wenn keine relevante Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer vorliegt oder deren Einverständnis gegeben ist. Der BGH betont, dass eine erhebliche optische Veränderung des Gesamtgebäudes – wie hier durch den Einbau mehrerer Fenster an der Ostfassade – eine solche Beeinträchtigung darstellen kann. Maßgeblich ist dabei der Gesamteindruck des Gebäudes, nicht nur einzelner Bauteile. Die Beurteilung erfolgt nach der Verkehrsanschauung und unter Abwägung der Interessen aller Eigentümer. Verdeckung durch Anpflanzung beseitigt Beeinträchtigung nicht Die Tatsache, dass eine bauliche Veränderung im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung durch eine Anpflanzung verdeckt ist, beseitigt die rechtliche Relevanz der Beeinträchtigung nicht. Eine Bepflanzung ist veränderlich und bietet keinen dauerhaften Schutz. Ein Gestattungsbeschluss hätte aber dauerhafte Wirkung. Rückverweisung hinsichtlich einzelner Maßnahmen Hinsichtlich des Austauschs einzelner Fenster an der Nord- und Südfassade sowie der Errichtung eines neuen Gartenhauses beanstandet der BGH die tatrichterliche Würdigung: Es wurde nicht ausreichend geprüft, ob diese Maßnahmen tatsächlich eine erhebliche Beeinträchtigung darstellen. Insoweit wird die Sache zur erneuten Prüfung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

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Das Landgericht Düsseldorf hat mit Urteil vom 12. Mai 2026 (23 S 78/25) klargestellt, dass eine Kündigung des Wohnraummietverhältnisses wegen Störung des Hausfriedens nur dann wirksam ist, wenn die Pflichtverletzungen im Kündigungsschreiben hinreichend konkretisiert werden. Im entschiedenen Fall scheiterten sowohl die ordentliche als auch die außerordentliche Kündigung des Vermieters an unzureichender Darlegung der behaupteten Vertragsverstöße. Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung besteht daher nicht. Formelle Anforderungen an die Kündigungsbegründung Das Gericht betont, dass § 573 Abs. 3 BGB verlangt, die Kündigungsgründe so zu benennen, dass sie für den Mieter identifizierbar und überprüfbar sind. Allgemeine Hinweise auf „Störung des Hausfriedens“ oder „Beschimpfungen“ genügen nicht. Vielmehr müssen konkrete Vorfälle mit Angaben zu Zeit, Ort und Art des Verhaltens geschildert werden. Nur so kann der Mieter seine Verteidigung darauf ausrichten und wird der Zweck des Begründungserfordernisses erfüllt, eine nachträgliche Auswechslung der Kündigungsgründe zu verhindern. Materielle Anforderungen an die Pflichtverletzung Selbst soweit einzelne Vorwürfe (z.B. eine Beschimpfung am 22.11.2023 oder angebliche Prostitution) im Kündigungsschreiben ausreichend bezeichnet waren, fehlte es an substantiiertem Sachvortrag zu einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Das Gericht stellt klar, dass etwa der Vorwurf der Prostitution nur dann tragfähig ist, wenn er durch konkrete, einlassungsfähige Tatsachen (z.B. Besucherzahl, Zeitraum, Verhalten) unterlegt wird. Die bloße Behauptung „ständig wechselnder Männerbesuch“ reicht nicht aus. Auch bei behaupteten Beleidigungen oder Beschimpfungen muss der Inhalt so konkretisiert werden, dass das Gewicht des Verstoßes und die Erheblichkeit für das Mietverhältnis beurteilt werden können. Außerordentliche Kündigung: Zurechnung von Besucherhandlungen und Nachschieben von Gründen Auch die außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB scheiterte an der fehlenden Substantiierung eines wichtigen Grundes. Das Verhalten von Besuchern kann dem Mieter zwar grundsätzlich zugerechnet werden, doch müssen auch hier konkrete, dem Mieter zuordenbare Vorfälle dargelegt werden. Ein Nachschieben weiterer Kündigungsgründe im Prozess ist unzulässig, wenn diese nicht bereits im Kündigungsschreiben angelegt waren. Das Urteil unterstreicht die hohen Anforderungen an die Konkretisierung von Pflichtverletzungen im Rahmen von Kündigungen wegen Störung des Hausfriedens. Vermieter müssen Vertragsverstöße im Kündigungsschreiben so genau schildern, dass der Mieter sich gezielt verteidigen kann. Pauschale oder wertende Angaben genügen nicht. Ohne hinreichend substantiierte und nachprüfbare Kündigungsgründe ist eine Kündigung unwirksam – und ein Räumungsanspruch scheidet aus.

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Der Bundesgerichtshof hat in zwei Grundsatzurteilen vom 20.05.2026 (VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25) klargestellt, dass Vermieter nach der Umstellung von einer durch Mieter selbst betriebenen Einzelofenheizung auf eine gewerbliche Wärmelieferung die Kosten hierfür nicht automatisch in vollem Umfang als Betriebskosten auf die Mieter umlegen dürfen. Die zentrale Vorschrift des § 556c BGB, die die Umlage von Wärmelieferungskosten nach Umstellung von vermieterseitiger Eigenversorgung regelt, ist auf diese Konstellation weder unmittelbar noch analog anwendbar. Rechtliche Erwägungen Nach Auffassung des BGH fehlt es an einer planwidrigen Regelungslücke im Gesetz: § 556c BGB setzt voraus, dass bereits vor der Umstellung eine Betriebskostentragungspflicht für Wärme bestand. Im entschiedenen Fall hatten die Mieter ihre Wohnungen zuvor eigenständig beheizt und keine Heizkosten als Betriebskosten an den Vermieter gezahlt. Die Vorschrift kann daher nicht auf Fälle übertragen werden, in denen die Mieter bislang selbst für die Wärmeversorgung verantwortlich waren. Zurückverweisung an Vorinstanz Eine ergänzende Vertragsauslegung kommt nach Ansicht des Gerichts nur insoweit in Betracht, als die Parteien nach der Umstellung zumindest stillschweigend eine Umlage der Wärmekosten vereinbart haben. Die bloße Zahlung von Heizkostenvorauszahlungen kann dabei als konkludente Zustimmung zu einer Umlage der Kosten gewertet werden, allerdings nur in dem Umfang, in dem diese auch bei einer zentralen Wärmeversorgung durch den Vermieter nach der Heizkostenverordnung angefallen wären. Ob darüber hinaus auch kalkulatorische Kosten (wie sie beim Contracting entstehen) umlagefähig sind, ist anhand der konkreten Vertrags- und Abrechnungslage zu prüfen und wurde an die Vorinstanz zur weiteren Aufklärung zurückverwiesen. Die Urteile schaffen Klarheit für Vermieter und Mieter: Nach einer Umstellung von Mietereinzelöfen auf gewerbliche Wärmelieferung können Wärmelieferungskosten nicht automatisch in vollem Umfang als Betriebskosten umgelegt werden. Entscheidend ist, ob und in welchem Umfang eine Umlagevereinbarung – ausdrücklich oder konkludent – getroffen wurde. Die Anwendung des § 556c BGB ist in solchen Fällen ausgeschlossen. Die Verfahren wurden zur weiteren Sachaufklärung an die Vorinstanz zurückverwiesen.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21.05.2026 (I ZR 224/25) entschieden, dass ein Wohnungsvermittler, der zugleich als Verwalter der vermittelten Wohnung tätig ist, keinen Anspruch auf eine Vermittlungsprovision hat – weder gegenüber dem Mieter noch gegenüber dem Vermieter. Provisionsvereinbarungen in solchen Konstellationen sind nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG unwirksam. Gesetzlicher Provisionsausschluss gilt umfassend Der BGH stellt klar, dass der gesetzliche Provisionsausschluss umfassend gilt: Sobald der Vermittler auch Verwalter der Wohnung ist, kann er für die Vermittlung des Mietvertrags kein Entgelt verlangen, unabhängig davon, ob der Anspruch gegen den Mieter oder den Vermieter gerichtet ist. Der Wortlaut des Gesetzes erfasst ausdrücklich jegliche Entgeltvereinbarung in solchen Fällen. Eine Einschränkung auf Mieterseite lehnte der Senat ab, da auch eine vom Vermieter gezahlte Provision letztlich auf den Mieter umgelegt werden könnte und so dem Schutzzweck des Gesetzes widerspräche. Verfassungsrechtliche Bedenken zurückgewiesen Auch verfassungsrechtliche Bedenken gegen diese Auslegung wies der BGH zurück. Die Regelung sei geeignet und verhältnismäßig, um Missstände auf dem Wohnungsmarkt zu verhindern und die wirtschaftlich schwächere Mieterseite zu schützen. Wohnungsvermittlern blieben zudem ausreichend berufliche Betätigungsfelder, etwa die Vermittlung von Gewerberäumen oder Immobilienverkäufen. Im konkreten Fall musste die beklagte Verwalterin die von der Vermieterin gezahlten Provisionen für die Vermittlung von Mietverträgen über die von ihr verwalteten Wohnungen zurückzahlen.

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