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Das Oberlandesgericht Schleswig hat mit Urteil vom 25.09.2024 (Az. 12 U 74/23) einer Räumungsklage stattgegeben und mehrere Gründe für eine fristlose Kündigung eines Gewerberaummietvertrages bejaht. Umfassende Interessenabwägung und Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung Das Gericht begründete die fristlose Kündigung mit § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sein müsse. Hierbei seien alle Umstände des Einzelfalls zu betrachten. In der erforderlichen umfassenden Interessenabwägung sei berücksichtigt worden, dass aufgrund der wiederholten und abgemahnten Vertragspflichtverletzungen die Vertragsfortsetzung dem Vermieter schlicht nicht weiter zumutbar sei. Es wird hervorgehoben, dass die Mieterin von Anfang an und auch im Laufe des Mietverhältnisses mehrere vertragliche Verpflichtungen beharrlich nicht eingehalten habe, so dass sich eine ungünstige Prognose für die zukünftige Kooperation ergebe. Dabei war entscheidend, dass der Vertrag noch ca. 6 Jahre andauern sollte. Mehrere Vertragspflichtverletzungen Der Mieterin habe klar sein müssen, dass eine ausreichend dimensionierte Fettabluftanlage von entscheidender vertraglicher Bedeutung gewesen sein müsse. Das Gericht führt aus, dass die Mieterin eine bereits vorhandene und nicht ausreichend leistungsfähige Fettabluftanlage weiterbetrieben habe, obwohl sie mietvertraglich für die Installation der Anlage verantwortlich sei. Hierdurch sei es nicht nur zu Geruchsbelästigungen, sondern auch zu einer Gefährdung anderer Mitmieter durch eine mögliche Brandgefahr der außerdem auch nicht gewarteten Anlage gekommen. Darüber hinaus sei für die Außengastronomie eine größere Fläche als vertraglich vereinbart genutzt worden, ein Nachweis einer ausreichenden Haftpflichtversicherung nicht erbracht worden und beharrliches Falschparken von Lieferfahrzeugen vorgenommen worden. Da die Mieterin noch über weitere Gastronomieflächen verfügt und die streitgegenständliche Fläche nur 30% des Umsatzes der Mieterin erwirtschafte, führ die Kündigung auch nicht zu einer Existenzbedrohung. Mitarbeiter können zudem ggf. auch in anderen Filialen eingesetzt werden. Gesamtschau führt zur Beurteilung zulasten der Gewerberaummieterin Die Gesamtschau zeige somit eine Situation, in der die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Vermieterin  auch unter Berücksichtigung der Interessen der Gewerberaummieterin nicht mehr zumutbar gewesen sei.  Auch im Gewerberaummietrecht sei also wie im Wohnraummietrecht eine umfassende Interessenabwägung für die Annahme einer fristkosen Kündigung erforderlich. Eine Räumungsfrist wurde nicht gewährt, da § 721 ZPO nur auf Wohnraummiete anwendbar sei. >> Zum Volltext des Urteils

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Ob eine Mietpartei auf einem Mietgrundstück ein Feuerwerk zünden darf, wird durch gesetzliche Regelungen, vertragliche Vereinbarungen und örtliche Gegebenheiten bestimmt.  Gesetzliche Regelungen In Deutschland ist das Zünden von Feuerwerkskörpern grundsätzlich nur vom 31. Dezember bis zum 1. Januar erlaubt, es sei denn, es liegt eine behördliche Genehmigung vor. Diese Erlaubnis betrifft in der Regel Feuerwerkskörper der Kategorie F2, die für den Privatgebrauch vorgesehen sind. Darüber hinaus können Städte und Gemeinden eigene Regelungen erlassen. Manche Städte beschränken das Abbrennen von Feuerwerken in bestimmten Bereichen, dies insbesondere aus Sicherheitsgründen. Vorgaben durch den Vermieter Der Vermieter kann in der Hausordnung oder im Mietvertrag bestimmte Regelungen festlegen, die das Zünden von Feuerwerkskörpern explizit untersagen oder einschränken, z.B. aus Sicherheitsgründen oder zum Schutz der Immobilie. Häufig wird das Zünden von Feuerwerkskörpern auf Gemeinschaftsflächen (wie Höfen oder Gärten) eingeschränkt, um potentielle Schäden zu vermeiden. Sicherheitsaspekte Sicherheitsvorschriften müssen eingehalten werden, um das Risiko von Feuer, Verletzungen oder Sachschäden zu minimieren. Das Zünden von Feuerwerkskörpern kann gefährlich sein, insbesondere in dicht besiedelten Bereichen oder bei starkem Wind. Auch Brandschutzbestimmungen und Abstände zu Gebäuden müssen beachtet werden. Gemeinschaftsverhältnis mit Nachbarn Der Mieter sollte Rücksicht auf andere Mieter und Nachbarn nehmen. Laute Feuerwerkskörper können als Belästigung empfunden werden, speziell von älteren Menschen, Kindern oder Haustieren. Schadensersatzansprüche Kommt es beim Abbrennen von Feuerwerkskörpern zu Schäden an der Mietsache oder Eigentum Dritter, kann die Mietpartei haftbar gemacht werden. Eine private Haftpflichtversicherung könnte in solchen Fällen hilfreich sein, jedoch sind nicht alle Schäden gedeckt, insbesondere solche, die durch fahrlässiges oder unerlaubtes Handeln entstehen.

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Dem Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 17.05.2024 (Az. 11 S 163/23) lag ein Sachverhalt zu Grunde, in dem ein Wohnungseigentümer einen digitalen Türspion, also eine Kamera, in seiner Wohnungseingangstür installiert hat. Beobachtung des Hausflurs Dieser spähte den gemeinschaftlichen Hausflur aus und ermöglichte es dem Wohnungsinhaber, auf einem kleinen Bildschirm den Raum vor seiner Tür einzusehen. Ein anderer Wohnungseigentümer fühlte sich durch die Kamera, die weder dauerhaft Aufnahmen speichert noch das Signal auf andere Geräte überträgt, in seinem allgemeinen Persönlichkeitsrecht verletzt. Schutz der anderen Eigentümer überwiegt Das Gericht führt aus, dass die Installation eines digitalen Türspions unzulässig sei und dieser zu beseitigen sei. Die Grundlage der Entscheidung ist der Schutz des allgemeinen Persönlichkeitsrechts, das Recht am eigenen Bild und das Grundrecht auf informationelle Selbstbestimmung. Gemeinschaft muss Erlaubnis erteilen Die Wohnungseingangstür gelte als Gemeinschaftseigentum und eine Änderung der Tür, wie z.B. durch den Einbau eines Türspions, bleibe der Zustimmung der Wohnungsbaugemeinschaft vorbehalten. Diese sei nicht eingeholt worden. Die Argumente des Eigentümers, wie eine mögliche Sehbehinderung, die den Einbau eines digitalen Türspions rechtfertigen könnten, seien erst im Rahmen einer Beschlussfassung der Gemeinschaft zu berücksichtigen. >> Zum Volltext des Urteils

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Bei der Installation von Videoüberwachungsanlagen auf einem Privatgrundstück muss nach den Vorgaben der Rechtsprechung sichergestellt sein, dass weder angrenzende öffentliche Bereiche noch benachbarte Privatgrundstücke erfasst werden. Auch wenn die Kamera tatsächlich nicht das Nachbargrundstück erfasst, kann das Persönlichkeitsrecht des Nachbarn beeinträchtigt sein. Ein Unterlassungsanspruch kann nämlich auch bestehen, wenn Dritte eine Überwachung durch Überwachungskameras objektiv ernsthaft befürchten müssen (“Überwachungsdruck”). Gleiches gilt für eine Kameraattrappe. Denn bereits durch eine solche kann bei einem Nachbarn ein „Überwachungsdruck“ entstehen, weil er nämlich auch dann eine Überwachung seines Grundstückes objektiv ernsthaft befürchten müsse. Etwas anderes gilt in Einzelfällen, wenn bei einer Abwägung mit dem Persönlichkeitsrecht des Nachbarn ein überwiegendes Interesse des Betreibers der Anlage angenommen werden kann. >> Weiterlesen

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Das Landgericht Berlin hat mit Hinweisbeschluss vom 06.11.2023 (Az. 64 S 123/22) eine Gebrauchswerterhöhung nach Einbau eines Aufzugs und eine darauf beruhende Mieterhöhung wegen Modernisierung verneint.  Aufzug bedeutet im konkreten Fall keinen erhöhten Gebrauchswert Vermieterseits wurde zwar ein Aufzug installiert, die Mieterin muss aber weiterhin 11 Stufen bis zur Ihrer Wohnung überwinden. Das Gericht führt aus, dass eine Erhöhung des Gebrauchswerts für eine Wohnung nach Einbau eines Aufzugs nur dann angenommen werden könne, wenn sie zukünftig besser, schneller oder barrierefrei erreicht werden könne. Das sei konkret jedoch nicht der Fall. Die Ersparnis von 10 Stufen erscheine jedenfalls bei einem Fahrstuhl, der nicht auf der Etage der Mieterin halte, nicht ausreichend, um eine bessere Erreichbarkeit zu bejahen. Auch könne aufgrund der nicht vermeidbaren Wartezeiten auf den Aufzug keine Zeitersparnis angenommen werden. Allein das erleichterte Erreichen von Wohnungen in den oberen Etagen zu Besuchszwecken stelle keinen hinreichend spürbaren Gebrauchsvorteil für die Wohnung, sondern einen für jedermann und die in den oberen Geschossen wohnenden Mieter zu nutzenden Vorteil dar. Wertsteigerndes Merkmal im Mietspiegel lässt nicht auf Recht zur Mieterhöhung schließen Schließlich könne auch nicht bei Vorliegen eines wohnwertsteigernden Merkmals im Sinne des örtlichen Mietspiegels auf das Vorliegen eines wohnwerterhöhenden Merkmals gemäß. § 555b Nr. 4 BGB geschlossen werden. Dies stelle allenfalls ein Indiz im Rahmen der rechtlichen Bewertung dar. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Dem Urteil des Verwaltungsgerichts Freiburg vom 11.07.2024 (Az. 4 K 1957/23) lag ein Sachverhalt zugrunde, in dem die Stadt Freiburg von einem Eigentümer und Vermieter entstandene Müllgebühren forderte, nachdem zunächst mehrfach erfolglos der Mieter in Anspruch genommen wurde.  Grundsätzlich vorrangige Inanspruchnahme des Mieters Das Gericht führt aus, dass die gesamtschuldnerische Haftung von Mieter und Eigentümer vorsehende kommunale Satzungen grundsätzlich zulässig sind.   Die Stadt sei der Vorgabe der maßgeblichen Regelung der Abfallwirtschaftssatzung nachgekommen, da die Abfallgebühren zunächst gegen den Mieter festgesetzt und zweimal angemahnt wurden. Die vorrangige Heranziehung des Mieters setze nicht das Ergreifen von Vollstreckungsmaßnahmen voraus, dies widerspreche dem Grundsatz der Verfahrensvereinfachung. Eine fehlerhafte Ermessensausübung der Kommune liege nicht vor.  Vermieter kann die Gebühren beim Mieter geltend machen Es sei auch entscheidend zu berücksichtigen, dass der Vermieter die Gebühren beim Mieter geltend machen könne:  "Vermieter werden durch eine zeitlich verzögerte Heranziehung nach ihren Mietern auch deshalb nicht unbillig belastet, weil ihnen freisteht, die Gebührenschuld von sich aus selbst zu begleichen und bei ihren Mietern vereinbarungsgemäß als Mietnebenkosten geltend zu machen (vgl. § 2 Nr. 8 BetrKV). Sie haben – wie alle anderen Gebührenschuldner, die nicht gemäß § 26 Abs. 2 Satz 2 AbfWS vorrangig heranzuziehen sind – die Möglichkeit, bei der Beklagten um die eigene vorrangige Heranziehung zu bitten, um selbst mit den Mietern oder tatsächlichen Nutzern abzurechnen.". >> Zum Volltext der Entscheidung

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Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 28.09.2024 (Az. V ZR 123/23) befasst sich mit der Frage, ob die Verwalterin bei der Einladung zu einer Eigentümerversammlung während der COVID-19-Pandemie verpflichtet war, eine hybride Versammlung anzubieten bzw. ausdrücklich auf die Möglichkeit der Online-Teilnahme hinzuweisen. Eine Eigentümerin hatte zuvor Ihre Verhinderung mitgeteilt und die Gemeinschaft seinerzeit einen Grundlagenbeschluss zur Möglichkeit einer hybriden Versammlung gefasst.  Eigentümer muss von sich aus digitale Teilnahme verlangen Der Bundesgerichtshof kommt zu dem Ergebnis, dass die Verwalterin zwar auf die „2G“-Regelung in der Ladung zur Eigentümerversammlung hinweisen musste. Sie sei allerdings nicht verpflichtet gewesen, unaufgefordert eine Online-Teilnahme anzubieten, wenn ein Eigentümer lediglich seine Verhinderung mitteilt. Ein Ladungsmangel wurde daher verneint. Ein Wohnungseigentümer, dem die Online-Teilnahme an der Eigentümerversammlung durch Beschluss gestattet sei, müsse vielmehr aktiv von seinem Recht auf Online-Teilnahme Gebrauch machen. Die Verwalterin könne dieses Verlangen abwarten und müsse die Online-Teilnahme auch dann nicht von sich aus anbieten, wenn ein Wohnungseigentümer ihm mitteilt, dass er an der Versammlung nicht physisch teilnehmen könne. Abwägung mit Aufwand für den Verwalter Eine Hybridversammlung sei nämlich mit einem erheblichen organisatorischen und technischen Aufwand für den Verwalter verbunden, der einen Versammlungsraum und zusätzlich die technische und personelle Ausstattung für eine Onlineteilnahme bereitstellen müsse. Der Verwalter dürfe vor diesem Hintergrund erwarten, dass ein verhinderter Wohnungseigentümer zunächst im eigenen Interesse überprüft, ob er Zeit für die Versammlung hat und über die nötige technische Ausstattung für die Online-Teilnahme verfügt, und dass er sich dann gegebenenfalls mit diesem Anliegen an ihn wendet. >> Zum Volltext des Urteils

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Der Vermieter kann bei Zahlungsverzug in gesetzlich festgelegter Höhe eine fristlose Kündigung erklären, die in der Regel auch mit einer hilfsweise ordentlichen Kündigung verbunden wird.Vollständige Nachzahlung der rückständigen Miete Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB wird eine fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (= Schonfristzahlung). Ein innerhalb der sog. Schonfrist erfolgter vollständiger Ausgleich des Mietzahlungsrückstands führt nur dazu, dass die fristlose Kündigung ihre Wirkung verliert. Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt bestehen.  Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt bestehen Der Bundesgerichtshof bleibt damit auch in seinem Urteil vom 23.10.2024 (Az. VIII ZR 106/23) bei seiner in der Vergangenheit entwickelten Rechtsprechung. Eine Auswirkung auf die ordentliche Kündigung habe die Schonfristzahlung gerade nicht. Dies legt der Bundesgerichtshof nochmals wie folgt dar: Soweit die Vorinstanz die Ansicht vertrete, dass „äußerst bedenkliche Konsequenzen für die Rechtsklarheit“ und „untragbare Verwerfungen in der parlamentarischen Arbeit“ auftreten könnten, treffe dies erkennbar nicht zu.  Denn es werde weder jeder parlamentarischen Äußerung ohne weiteres für die historische Auslegung einer Norm eine Relevanz beigemessen noch davon ausgegangen, dass der Ablehnung oder Nichtverfolgung von Gesetzgebungsvorhaben generell Bedeutung im Rahmen der Gesetzesauslegung zukäme. Zu berücksichtigen sei ferner, dass die in der Nichtzahlung der Miete liegende Pflichtverletzung allein durch die nachträgliche Zahlung nicht geheilt werde.  Auch könne nicht davon ausgegangen werden, dass die Berufung der Klägerin auf die ordentliche Kündigung ausnahmsweise als treuwidrig erscheint. >> Zum Volltext des Urteils

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Der Bundesgerichtshof hat mit Versäumnisurteil vom 19.07.2024 (Az. V ZR 226/23) zur Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer im Hinblick auf die Gestattung baulicher Veränderungen entschieden. Beschlusskompetenz besteht auch dann, wenn andere Eigentümer von zukünftiger Nutzung ausgeschlossen sind Das Gericht führt aus, dass die Eigentümer seit dem 01.12.2020 eine bauliche Veränderung auch dann gemäß § 20 Abs. 1 WEG beschließen können, wenn die Nutzungsbefugnis an dem dafür vorgesehenen Gemeinschaftseigentum dauerhaft nur dem bauwilligen Wohnungseigentümer zustehen soll. Anderslautende Vereinbarung steht dem Beschluss nicht entgegen Dem stehe eine Vereinbarung der Eigentümer nach § 10 Abs. 1 S. 2 WEG nicht entgegen, die eigentlich allen Eigentümer die Nutzung der betroffenen Fläche gestatte. Im Ergebnis bestehe die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft für die Gestattung einer baulichen Veränderung also auch dann, wenn die Beschlussfassung dazu führe, dass die vorgesehene Nutzung des Gemeinschaftseigentums durch die anderen Eigentümer faktisch nicht mehr möglich sei. Denn im Ausgangspunkt führe eine bauliche Veränderung für sich genommen bereits nicht dazu, dass eine Nutzungsvereinbarung geändert werde. Würde die Beschlusskompetenz schon durch einen faktischen Widerspruch zu einer Vereinbarung in Frage gestellt, käme es stets auf die durch Auslegung zu ermittelnde Reichweite der Vereinbarung und die Auswirkungen der baulichen Veränderung im Einzelnen an. Dies erzeuge Rechtsunsicherheit. Keine Beschlusskompetenz für Nutzungsentschädigung Allerdings stehe der Gemeinschaft keine Beschlusskompetenz für die auf Grund der Baumaßnahme vorgesehene Nutzungsentschädigung der anderen Eigentümer zu. Diese sollten im Gegenzug zur Genehmigung Kompensationszahlungen des bauwilligen Eigentümers erhalten. Auch wenn die bauwilligen Wohnungseigentümer freiwillig zahlen wollen, ändere dies nichts daran, dass das Gesetz eine Beschlusskompetenz für die Festlegung von Zahlungen der Wohnungseigentümer untereinander nicht vorsehe. >> Zum Volltext des Urteils

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Das Amtsgericht Böblingen hat mit Urteil vom 17.09.2024 (Az. 11 C 367/24 WEG) über einen Sachverhalt entschieden, in dem die Verwalterin vorzeitig abberufen wurde.  Die Verwalterin wurde zur Herausgabe der Verwaltungsunterlagen verurteilt.  Der Anspruch auf Herausgabe ergebe sich aus §§ 675, 667 BGB. Die Herausgabepflicht umfasse sowohl Papierunterlagen als auch elektronische Daten. Die Verwalterin müsse daher auch umfassend über die im Verwaltungsprogramm gespeicherten Daten Auskunft geben, beispielsweise über die noch im Posteingangsfach unerledigten Dokumente. Es bestehe ein berechtigtes Interesse an der Herausgabe, damit zukünftig die ordnungsgemäße Verwaltung sichergestellt werden könne. Es sei berechtigt, die frühere Verwalterin daraufhin zu überprüfen, on die Verwaltungsaufgaben erledigt wurden und ob sämtliche Verwaltungsunterlagen herausgegeben wurden.  >> Zum Volltext des Urteils

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