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Finden Sie hier aktuelle Rechtsprechung im Miet-, Wohnungseigentums- und Immobilienrecht sowie hilfreiche Tipps für Vermieter.

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22. Jun 2022
Ruhezeiten im Wohnraum

Allgemein gilt in einem Mietverhältnis das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme, das auch zur Einhaltung von Ruhezeiten verpflichtet.  Wenn in Ihrem Mietvertrag oder einer beigefügten Hausordnung keine Regelungen zu den Ruhezeiten enthalten sind, gelten die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze. Weitere Informationen zum Thema finden Sie in unserem Blog-Artikel: > Ruhezeiten in einer Mietwohnung – Das ist zu beachten!

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09. Jun 2022
Miete von Rauchmeldern: Keine Betriebskosten

Bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern handelt es sich nicht um sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV, sondern - da sie den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen sind - um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen.  Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 11.05.2022 (Az. VIII ZR 379/20) entschieden. Betriebskosten Das Gericht führt zunächst allgemein aus, dass Betriebskosten gemäß § 1 BetrKV die Kosten seien, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Neben den gemäß § 1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich ausgenommenen Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten gehörten auch etwaige Kapital- und Finanzierungskosten für die Anschaffung von Betriebsmitteln grundsätzlich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Sonstige Betriebskosten Aufwendungen, die nicht unter den in § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV enthaltenen Betriebskostenkatalog fielen, könnten aber als „sonstige Betriebskosten“ gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV umlagefähig sein. Die Regelung in § 2 Nr. 17 BetrKV sei als Auffangtatbestand konzipiert und erfasse Aufwendungen des Vermieters, die der allgemeinen Definition in § 1 BetrKV entsprechen, aber entweder wegen ihrer geringen praktischen Bedeutung nicht in den Katalog des § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV aufgenommen wurden oder dort nicht genannt werden konnten, weil sie aufgrund neuartiger technischer Entwicklungen zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung noch nicht absehbar waren und erst später entstanden sind. Rauchwarnmelder: Keine Umlagefähigkeit Gemessen daran handele es sich bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nicht um umlagefähige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV. Zwar sei die Ausstattungspflicht mit solchen Geräten erst infolge neuerer technischer und damit einhergehender rechtlicher Entwicklungen entstanden. Ihrem Wesen nach seien diese Kosten aber nicht als umlagefähige Betriebskosten einzustufen. Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern fielen nämlich ausschließlich dann an, wenn der Vermieter sich - was allein in seiner Entscheidungsmacht stehe - dazu entschließe, die in der Mietwohnung zu installierenden Rauchwarnmelder nicht zu Eigentum zu erwerben, sondern sie stattdessen anzumieten. Die Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern seien aber ebenfalls nicht umlagefähig. Es ließe sich mit dem oben aufgezeigten in den Gesetzesmaterialien eindeutig zum Ausdruck gebrachten Willen des Verordnungsgebers, dass Kosten für die Anschaffung von Betriebsmitteln grundsätzlich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören, nicht vereinbaren, wenn man die - vom Vermieter anstatt eines Erwerbs gewählte - Miete von Rauchwarnmeldern demgegenüber als umlagefähige (sonstige) Betriebskosten einordnete. Denn das bedeutete im Ergebnis, dass dem Vermieter ein Weg eröffnet würde, auf einfache Weise - nicht nur im Fall der Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern, sondern auch in anderen Fällen, in denen er das Mietobjekt mit bestimmten Einrichtungen zu versehen hätte - die im Grundsatz ihm zugewiesene Belastung mit Anschaffungskosten zu umgehen, indem er die allein ihm obliegende wirtschaftliche Entscheidung zugunsten einer Miete anstatt eines Kaufs des fraglichen Betriebsmittels träfe. > Zum Volltext des Urteils

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03. Jun 2022
Lademöglichkeit für E-Auto: Anspruch des Mieters

Seit dem 01.12.2020 haben Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf Installation einer Ladesäule für Elektrofahrzeuge auf eigene Kosten. Den Vermieter selbst trifft aber keine Pflicht zur Errichtung eigener Anlagen. Grenzen und Umfang der gesetzlichen Regelung haben wir im folgenden Blogbeitrag für Sie erläutert:  > Die Ladestation für Elektromobilität im Mietverhältnis

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01. Jun 2022
Gewerberaum: Einfache Kündigungsmöglichkeit bei Untervermietung

Mietet eine GmbH (oder allgemein: eine juristische Person) Wohnräume an mit dem Ziel, diese für sich selbst als Geschäftsräume zu nutzen oder weiterzuvermieten oder sonst Dritten wie etwa einem Gesellschafter, einem Geschäftsführer oder einem Angestellten zu Wohnzwecken zu überlassen, sind die (Kündigungsschutz-) Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-) Mietverhältnis nicht anwendbar. Denn eine GmbH als juristische Person kann Räume schon begrifflich nicht zu (eigenen) Wohnzwecken anmieten. Hintergründe und Folgen dieser Rechtslage haben wir in einem eigenen Blog-Artikel erläutert:  >> Gewerberaum: Einfache Kündigungsmöglichkeit bei Untervermietung als Wohnraum

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18. Mai 2022
Örtliche Übernachtungssteuern in Beherbergungsbetrieben zulässig

Das Bundesverfassungsgericht hat mit Beschluss vom 22.03.2022 (Az. 1 BvR 2868/15, 1 BvR 354/16, 1 BvR 2887/15, 1 BvR 2886/15) vier Verfassungsbeschwerden zurückgewiesen, die die Erhebung einer Steuer auf entgeltliche Übernachtungen in Beherbergungsbetrieben (Übernachtungsteuer) zum Gegenstand hatten.  Übernachtungssteuer ist verfassungsgemäß Das Gericht führt aus, dass entsprechende Regelungen mit dem Grundgesetz vereinbar seien. Die Länder hätten die der Besteuerung zugrundeliegenden Gesetze kompetenzgemäß erlassen. Die Übernachtungsteuer sei eine örtliche Aufwandsteuer im Sinne des Art. 105 Abs. 2a Satz 1 GG, die bundesgesetzlich geregelten Steuern nicht gleichartig sei, eine Sperre durch Bundesrecht liege demnach nicht vor. Die Übernachtungsteuerregelungen seien auch materiell mit dem Grundgesetz vereinbar. Insbesondere belasteten sie die betroffenen Beherbergungsbetriebe nicht übermäßig. Der Gesetzgeber könne sogar beruflich veranlasste Übernachtungen ebenfalls besteuern. Praktischer Hintergrund Oft werden die Steuern auf die Übernachtungen als Kultur- oder Tourismusförderungsabgabe, City Tax, Beherbergungs- oder Übernachtungssteuer bezeichnet. In der Praxis wird meist ein Anteil des Übernachtungspreises berechnet, in anderen Fällen wird ein Festbetrag erhoben.  Hintergrund der auch weiter zulässigen Regelungen ist, dass Beherbergungsbetriebe Anfang 2010 von der Umsatzsteuer entlastet wurden, die von 19 auf 7 Prozent sank.

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16. Mai 2022
Grillen auf dem Balkon: Ist das erlaubt?

Endlich Sommer – endlich Grillzeit!  Gerade an warmen Sommertagen freuen sich viele Mieter darauf, auf ihren Balkonen zu grillen. Doch das ist nicht immer erlaubt. Was Sie als Vermieter zu diesem Thema wissen sollten und welche Rechte sie haben, sollte der Mieter trotz Verbot auf dem Balkon grillen. Mehr Informationen finden Sie hier in unserem Blog. 

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10. Mai 2022
Kündigung nur eines Mieters - Anspruch gegen Mitmieter auf Mitwirkung

Kündigung nur eines Mieters gegenüber dem Vermieter Bei einer Mehrheit von Mietern kann die Kündigung wegen der sog. Einheitlichkeit des Mietverhältnisses nur einheitlich von allen gemeinschaftlich erklärt werden. Das Mietverhältnis ist also durch eine unteilbare Leistung gekennzeichnet. Eine Teilkündigung ist unzulässig. Kündigt nur einer von mehreren Mietvertragsparteien gegenüber dem Vermieter und zieht aus, ist dies mietvertraglich irrelevant. Die Kündigung eines einzelnen Mieters löst das Mietverhältnis weder insgesamt auf noch beendet es die mietvertraglichen Beziehungen zwischen dem kündigenden Mieter und dem Vermieter. Alle Mieter - insbesondere auch der nicht mehr wohnende Mieter - bleiben aus dem Mietvertrag verpflichtet. Anspruch des ausziehenden Mieters gegen den Mitmieter? Ob ein Mieter von einem Mitmieter im Innenverhältnis verlangen kann, bei der Kündigung des Mietverhältnisses mitzuwirken, richtet sich nach den zwischen ihnen bestehenden in der Regel gesellschaftsrechtlichen Beziehungen. Diese Frage ist auch aus Vermietersicht dann interessant, wenn es sich um Hauptmieter handelt, die untervermieten und aus dem Mietverhältnis ausscheiden wollen. Exemplarisch führt hierzu beispielsweise das Amtsgericht Hannover in seinem Urteil vom 16.04.1996 (Az. 568 C 2402/96) aus: „Unabhängig davon, ob eine nichteheliche Lebensgemeinschaft als Gemeinschaft oder als Gesellschaft betrachtet wird, ist eine Kündigung nach § 723 bzw. eine Aufhebung nach § 749 BGB jederzeit möglich, mit der Folge, dass die Gesellschaft oder Gemeinschaft auseinandergesetzt werden muss ... Im Rahmen der rechtlichen Abwicklung sind beide Parteien auch verpflichtet, auch an der Beendigung des gemeinschaftlich eingegangenen Mietverhältnisses mitzuwirken... An der Verpflichtung zur Abgabe der geforderten Willenserklärung ändert dabei auch die persönliche und wirtschaftliche Situation der Beklagten nichts. Es handelt sich hierbei um Umstände, de allein in ihrer Risikosphäre liegen und den Auseinandersetzungsanspruch nicht betreffen.“.

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05. Mai 2022
Die neue Grundsteuer - Das müssen Sie jetzt wissen

Zwischen dem 01.07.2022 und 31.10.2022 müssen Sie als Eigentümer eine Erklärung an Ihr Finanzamt übermitteln, die Angaben über Ihr Grundstück enthält.  Es stellen sich Fragen wie:  - Warum ist die Neuregelung erforderlich? - Gelten in allen Bundesländern dieselben Regelungen? - Welche Angaben müssen gemacht werden? - Kann ich die Erklärung in Papierform abgeben? - Ab wann ist die veränderte Grundsteuer zu zahlen? Antworten auf diese und weitere Fragen finden Sie hier:  > Grundsteuerreform – Das kommt 2022 auf Eigentümer zu

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01. Mai 2022
Zahlungsklage nicht direkt gegen Jobcenter möglich

Ein Vermieter hat trotz der Möglichkeit der Direktzahlung der Miete keinen eigenen einklagbaren Anspruch gegen das Jobcenter. Das hat das Landessozialgericht Niedersachsen-Bremen mit Urteil vom 3. Februar 2022 (Az. L 11 AS 578/20) entschieden. Trotz der im SGB II vorgesehen Möglichkeit der Direktzahlung von Miete an den Vermieter entstehe keine Rechtsbeziehung zwischen Vermieter und Jobcenter. Der Vermieter habe somit keine eigenen einklagbaren Ansprüche. Die Direktzahlung diene allein der Sicherstellung der zweckentsprechenden Verwendung der Unterkunftsleistungen. Sie erfülle nicht den Zweck einer vereinfachten Durchsetzung von Mietforderungen durch Schaffung eines weiteren solventen Schuldners in Form des Jobcenters. Die Eintreibung von Schulden sei ein objektiv eigenes Geschäft des Vermieters.

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26. Apr 2022
Rückzahlung der Kaution bei mehreren Mietern

Sie haben einen Mietvertrag mit mehreren Mietern geschlossen. Nach Ende des Mietverhältnisses sind Sie zur Abrechnung und Rückzahlung der Kaution verpflichtet. An welchen Mieter können oder müssen Sie aber die Sicherheit zurückzahlen? Diese Frage stellt sich  beispielsweise in der Praxis oft dann, wenn die Mieter untereinander streiten und nur ein oder Mieter die Zahlung an sich verlangt. Lesen Sie mehr zum Thema in unserem > Experten-Tipp.

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