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Eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer machte gegen einen säumigen Eigentümer klageweise einen Zahlungsrückstand geltend. Keine Kenntnis über Verbleib des Eigentümers Der Aufenthaltsort des Eigentümers war allerdings unbekannt. Die Zustellung des Protokolls einer Eigentümerversammlung war nicht erfolgreich, ein Rechtsanwalt meldete sich für den Eigentümer und gab eine Adresse in Tschechien an und teilte nicht noch eine Zustelladresse mit, wie es eigentlich angekündigt war. Eine Abfrage beim zuständigen Einwohnermeldeamt lieferte kein Ergebnis. Die Gemeinschaft hat daher die Klage öffentlich zustellen lassen. Hohe Voraussetzungen an öffentliche Zustellung Der Bundesgerichtshof sieht in seinem Beschluss vom 22.02.2024 (Az. V ZR 117/23) die öffentliche Zustellung auf Grundlage des Sachverhalts jedoch als unzulässig an und stellt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs des beklagten Eigentümers fest. Die Zustellung durch öffentliche Bekanntmachung an der Gerichtstafel könne nur erfolgen, wenn der Aufenthaltsort einer Person unbekannt und eine Zustellung an einen Vertreter oder Zustellungsbevollmächtigten nicht möglich sei. Unbekannt sei der Aufenthalt einer Person aber nur dann, wenn nicht nur das Gericht, sondern auch die Allgemeinheit den Aufenthalt des Zustellungsadressaten nicht kenne. Die begünstigte Partei müsse alle geeigneten und ihr zumutbaren Nachforschungen anzustellen, um den Aufenthalt des Zustellungsempfängers zu ermitteln und ihre ergebnislosen Bemühungen gegenüber dem Gericht darlegen. Allein die ergebnislose Anfrage beim Einwohnermeldeamt genüge hierfür in der Regel nicht. Jedenfalls aber wäre es vorliegend möglich und zumutbar gewesen, den beklagten Eigentümer unmittelbar über die bekannte E-Mail-Adresse zu kontaktieren und ihn mit Blick auf die beabsichtigte Klageerhebung aufzufordern, eine - gegebenenfalls von der Meldeadresse in Tschechien abweichende - Zustelladresse anzugeben oder einen Zustellungsbevollmächtigten im Inland zu benennen. Zwar treffe es zu, dass es dem Zustellungsempfänger im Einzelfall nach Treu und Glauben verwehrt sein könne, sich auf die Unwirksamkeit der öffentlichen Zustellung zu berufen. Dies gelte etwa dann, wenn zielgerichtet versucht werde, eine Zustellung, mit der sicher gerechnet werden musste, zu verhindern. Das sei hier aber nicht ersichtlich. >> Zum Volltext des Urteils

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Ein eher untypischer Fall: Die Vermieterseite hat die Kautionsabrechnung erstellt, greift aber nicht auf den Kautionsbetrag zu, sondern macht die abgerechnete Forderung durch Zahlungsklage gegen die Mieter geltend. Trotz erstellter Kautionsabrechnung Zahlungsklage? Die Vermieterseite war der Ansicht, dass durch die Bezifferung des eigenen Schadensersatzanspruchs in der Kautionsabrechnung dieser nicht festgestellt sei, so dass eine Zahlungsklage zulässig sei. Nach Kautionsabrechnung kein Zahlungsanspruch mehr Das Amtsgericht Berlin-Mitte sieht das in seiner Entscheidung vom 20.02.2024 (Az. 8 C 218/23) anders. Es führt aus: „Die Zahlungsklage ist unzulässig, denn insoweit mangelt es am Rechtsschutzbedürfnis.  Das Rechtsschutzbedürfnis ist ausnahmsweise dann zu verneinen, wenn dem Kläger ein einfacherer Weg zur Verfügung steht, um sein Ziel zu erreichen. Dies ist hier der Fall, denn den Klägerinnen steht insoweit ein einfacherer Weg zur Realisierung ihres Anspruchs zur Verfügung, und zwar durch Verwertung der nun genau zu diesem Zwecke geleisteten Mietkaution.  Die der Kautionsvereinbarung immanente Sicherungsabrede ermöglicht es dem Vermieter zur Befriedigung seiner Ansprüche auf die Kaution zuzugreifen. Dies haben die Klägerinnen letztlich auch getan, in dem sie eine Abrechnung erteilt haben und hierin mit ihrer bezifferten Gegenforderung in Höhe von 1059,10 Euro aufgerechnet haben. Die unbewiesene Behauptung, wonach der Kautionsbetrag separat angelegt sei, ändert vor dem Hintergrund des Abrechnungsschreibens daran nichts. (...) Der BGH führt darin aus, dass der Kautionsrückzahlungsanspruch mit Zugang des Abrechnungsschreibens beim Mieter fällig wird, da der Vermieter sich nunmehr mit seinen bezifferten Ansprüchen aus der Kaution befriedigen kann. Dies gilt nach den Ausführungen des BGH ausdrücklich auch für bestrittene Forderungen.  (…) Es liegt auf der Hand, dass der Vermieter nicht Zahlung des Schadensersatzbetrages verlangen kann, wenn er den gleichen Betrag bereits einbehalten hat.“ >> Zum Volltext des Urteils >> Muster Kautionsabrechnung

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Eine im Formularmietvertrag vereinbarte Quotenabgeltungsvereinbarung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam. Nach seiner Entscheidung vom 06.03.2024 (Az. VIII ZR 79/22) kann diese allerdings individualvertraglich vereinbart werden. Was sind Regelungen zur Quotenabgeltung? Unter Quotenabgeltungsklauseln sind solche Klauseln zu verstehen, die dem Mieter vor Ablauf von vertraglich vereinbarten Renovierungsfristen zu einer prozentualen Ausgleichszahlung verpflichteten, etwa wenn der Mieter vorher wieder ausgezogen ist. Aus Sicht des Vermieters hat er die Wohnung dann genutzt ohne Schönheitsreparaturen durchführen zu müssen. Vorschrift zur Vereinbarung von Betriebskosten als Verbot von Quotenabgeltung? Die Vorinstanz vertrat noch die Ansicht, dass auch die Individualvereinbarung nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam sei, da nach dieser Vorschrift neben der Grundmiete nur Betriebskosten, nicht aber Verwaltungs- oder Instandsetzungs- oder Instandhaltungskosten zusätzlich vereinbart werden könnten. Individualvertrag möglich Der Bundesgerichtshof teilt diese Ansicht nicht. Die Vereinbarung einer Quotenabgeltungsklausel sei wirksam möglich. Es treffe nicht zu, dass sie Vorschrift des § 556 Abs. 4 BGB jede Belastung des Mieters mit sonstigen Kosten, mithin auch solchen, die ihre Rechtsgrundlage in anderen Bestimmungen haben, ausschließe. Sie schließe nur die Belastung mit nicht umlagefähige Betriebskosten aus. Die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen und zur Tragung diesbezüglicher anteiliger Kosten aufgrund einer Quotenabgeltungsklausel betreffe vielmehr die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Daher könne eine Quotenabgeltungsklausel zwar nicht im Wege Allgemeiner Geschäftsbedingungen wirksam zum Inhalt des Wohnraummietvertrags gemacht werden. Sie könne jedoch grundsätzlich individualvertraglich wirksam zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart werden. Hohe Anforderung an individualvertragliche Vereinbarung Für die Individualvereinbarung weist der Bundesgerichtshof darauf hin, dass es erforderlich ist, dass der Verwender die betreffenden Vertragsbedingungen der Quotenabgeltungsklausel inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und sich deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung der Klausel bereit erklärt. Hierzu reiche alleine die Eröffnung von Wahlmöglichkeiten zwischen mehreren vorformulierten Vertragsbedingungen in der Regel nicht aus. Vielmehr müsse auch der Vertragspartner des Klauselverwenders Gelegenheit erhalten, alternativ eigene Textvorschläge mit der effektiven Möglichkeit ihrer Durchsetzung einzubringen. >> Zum Volltext des Urteils >> Mehr zum Thema Schönheitsreparaturen

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Bei einer Ein-Personen-Versammlung oder auch sog. Vertreter-Versammlung im WEG-Recht handelt es sich um eine Versammlung, an der die Wohnungseigentümer nicht physisch, sondern nur durch Vollmachtserteilung an den Verwalter teilnehmen. Solche während der Corona-Pandemie durchgeführten Versammlungen führen nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 08.03.2024 (Az. V ZR 80/23) nur zur Anfechtbarkeit der so gefassten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit.  Während der Corona-Pandemie befand sich der Verwalter in einer unauflöslichen Konfliktsituation. Er stand nämlich vor dem Dilemma, entweder das Wohnungseigentumsrecht oder das Infektionsschutzrecht zu missachten. >> Weiterlesen

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Nach Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 30.01.2024 (Az. VIII ZB 43/23) trägt der Mieter die Beweislast für den renovierten oder unrenovierten Zustand des Wohnraums bei Mietbeginn. Schönheitsreparaturen: Flexible Fristen und ggf. Ausgleich bei Übergabe Die Entscheidung erging im Rahmen einer Überprüfung der im konkreten Fall verwendeten Schönheitsreparaturenklausel.  Diese war an sich wirksam, da sie keine starren, sondern flexible Fristen hinsichtlich der Erforderlichkeit der Arbeiten enthielt. Die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen richtete sich also nach dem tatsächlichen Renovierungsbedarf.  Die unwirksame Quotenabgeltungsklausel spielte keine Rolle. Da der Mieter keinen Ausgleich zu Mietbeginn erhielt, war es nach der neueren ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erforderlich, dass die Mietsache renoviert übergeben wurde. Mieter muss den für sich günstigen Zustand beweisen, nicht der Vermieter Vornahmeklauseln, die die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen, seien seit Jahrzehnten zulässig.  Dies entspräche auch dem Willen des Gesetzgebers, wie er bei der Reform des Mietrechts 2001 ausdrücklich zum Ausdruck gebracht habe.  Es obliege nach den allgemeinen Regeln dem Mieter, den für ihn günstigen Zustand (renoviert oder unrenoviert) zu beweisen. Es sei also nicht der Vermieter als Klauselverwender dafür verantwortlich, eine mögliche Unwirksamkeit der Klausel zu entkräften. Dieser Ansicht stehe auch nicht entgegen, dass der Vermieter, der während oder nach Beendigung des Mietverhältnisses gegen den Mieter Ansprüche auf Durchführung der auf diesen übertragenen Schönheitsreparaturen oder Schadensersatz wegen deren Nichtdurchführung geltend mache, beweispflichtig für deren Fälligkeit sei. Denn die Fälligkeit der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen richte sich allein nach dem Renovierungszustand der Wohnung. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 26.01.2024 (Az. V ZR 162/22) muss ein WEG-Verwalter am Gemeinschaftseigentum stattfindende Bauarbeiten wie ein Bauherr überwachen.  Dazu gehöre insbesondere die Kontrolle der Zahlungen an den Werkunternehmer. Der Verwalter hafte selbst allerdings erst dann, wenn eine Nacherfüllung durch den Handwerker nicht mehr möglich sei. Sachverhalt Im konkreten Fall klagte eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) gegen den eigenen Verwalter. Im Juli 2019 beschlossen die Wohnungseigentümer die Erneuerung der Dacheindeckung. Die Arbeiten wurden an einen Werkunternehmer vergeben. Der Verwalter zahlte Abschläge in Höhe von insgesamt 104.500 € an den Werkunternehmer, obwohl nicht alle Abschlagsrechnungen vorlagen. Die Arbeiten am Dach wurden bei einem Baufortschritt von ca. 85-90% eingestellt. Ein Privatgutachten bescheinigte Mängel an den erbrachten Arbeiten. Die Pflicht des Verwalters Habe eine GdWE mit einem Werkunternehmer einen Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geschlossen, gehöre es zu den Pflichten des Verwalters Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen.  Bei der Bewirkung von Zahlungen sei er verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt seien. Von einer Verletzung dieser Pflicht sei auszugehen, wenn es wie hier für einen erheblichen Teil der Zahlungen an einer Abschlagsrechnung fehle. Schaden Der Bundesgerichtshof führt aus, dass es für die Ermittlung des Schadens nicht alleine auf die durch die Abschlagszahlungen hervorgerufene Minderung des Gemeinschaftsvermögens abgestellt werden dürfe. Vielmehr sei auch zu berücksichtigen, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die Werkleistungen vertragsgerecht erbracht worden seien. Unter Berücksichtigung dieses Grundsatzes bestehe ein Schaden der GdWE aufgrund pflichtwidrig erbrachter Abschlagszahlungen des Verwalters nur, soweit deren Summe die dem Werkunternehmer zustehende Gesamtvergütung übersteige. Hierfür muss das Vertragsverhältnis zum Handwerker und der Gemeinschaft in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen sein. Dies ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs erst dann der Fall, wenn die (Nach-)Erfüllung nicht mehr herbeigeführt werden kann. Solange bestehe nämlich die Möglichkeit, dass der Werkunternehmer im Wege der (Nach-)Erfüllung ein vertragsgemäßes Werk erbringt, wozu ihn der Verwalter in Erfüllung seiner ihm gegenüber der GdWE obliegenden Pflichten auch anhalten müsse. Sei dagegen die (Nach-)Erfüllung ausgeschlossen und das Vertragsverhältnis zwischen der GdWE und dem Werkunternehmer in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen, hafte der Verwalter für die durch die pflichtwidrigen Abschlagszahlungen entstandenen Schäden neben dem Werkunternehmer. Der Verwalter ist in diesem Fall nach Ansicht des Gerichts aber nur Zug um Zug gegen Abtretung der auf Geldzahlung gerichteten Ansprüche der GdWE gegen den Werkunternehmer zu Schadensersatz verpflichtet. >> Zum Volltext des Urteils

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Eine Hausrat- oder Haftpflichtversicherung des Mieters kann der Vermieter nicht als Sicherheit verlangen. Eine Formularklausel, wonach der Mieter verpflichtet ist, eine solche Versicherung abzuschließen, verstößt gegen § 307 BGB. Unser Vermieterverein Avatar Lex-i erklärt Einzelheiten dazu im Video. ➡️ Lex-i ist ein Avatar des Vermieterverein e.V., der in Videoformaten Informationen zu mietrechtlichen Themen bereitstellt. Die Informationen, die von Lex-i vermittelt werden, stammen von Rechtsanwälten und sind sorgfältig aufbereitet.

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Nach Landgericht Lübeck, Urteil vom 18.08.2023, Az. 3 O 309/22, darf ein Eigentümer das Nachbargrundstück zwecks Überquerung begehen, wenn sein Grundstück keinen eigenen Zugang zur öffentlichen Straße besitzt. Dem Eigentümer des sog. Inselgrundstücks ohne Anbindung an die Straße steht das Notwegerecht gemäߧ 917 Abs. 1 S. 1 BGB zu.  Das Gericht führt aus, dass der Eigentümer des an der Straße liegenden Grundstücks auch Beeinträchtigungen hinnehmen müsse, die durch die Ausübung des Notwegerechts entstehen.  Im entschiedenen Fall kamen zwar auch andere Grundstücke für die Gewährung des Notwegerechts in Betracht. Allerdings werde der betroffene Eigentümer am geringsten im Vergleich zu den Eigentümern der anderen Grundstücke belastet. Dem durch das Notwegrecht beeinträchtigen Eigentümer ist eine angemessene Geldrente zu zahlen.  >> Zum Volltext des Urteils

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Nach Urteil des Amtsgericht Koblenz vom 25.01.2024 (Az. 142 C 1732/23) kann die Miete für eine Garage bei Verknüpfung mit Wohnraum selbst dann nicht separat erhöht werden, wenn sie im Mietvertrag gesondert ausgewiesen sein sollte. Eine Gesamtmiete Sie sei dann lediglich Teil der monatlichen Nettomiete, die Grundlage für das Mieterhöhungsverlangen ist. Der Umstand, dass im Mietvertrag die Mietanteile für Wohnung und Stellplatz aufgeführt sind und die beiden Mieterhöhungen gleichzeitig verlangt würden, ändere hieran nichts. Kombination von zwei Mieten bieten Mehrwert Für diese Ansicht spreche auch die folgende Überlegung: Die ortsübliche Vergleichsmiete eines aus zwei Teilen bestehenden Mietobjekts sei nicht notwendigerweise identisch mit der Summe der Vergleichsmieten der getrennt vermieteten Objekte. Das entspricht der üblichen Rechtsprechung in diesen Sachverhalten. >> Zum Volltext des Urteils

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Die sog. Zerrüttung eines Mietverhältnisses reicht für sich alleine nach Entscheidung des Bundegerichtshofs vom 29.11.2023 (Az. VIII ZR 211/22) grundsätzlich nicht für eine fristlose Kündigung des Mieters aus.  Verschulden des Mieters erforderlich Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nach § 543 Abs. 1 BGB setze vielmehr voraus, dass für den dort vorgeschriebenen wichtigen Grund immer auch eine Vertragspflichtverletzung durch den Mieter vorliegt. Es müsse also festgestellt werden, dass die Ursache der Zerrüttung auch aus der Sphäre der Mieterseite stamme.  Länger andauernde Streitigkeiten Im konkreten Fall war es zwischen den Vertragsparteien seit mehreren Jahren zu Streitigkeiten gekommen. Zuletzt hatte die Vermieterin den Mieter u.a. mit "Du Penner" beschimpft, so dass dieser Strafanzeige erstattete. Die Vermieterin erklärte daraufhin die fristlose Kündigung.  Was sagt der Bundesgerichtshof?

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