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Im mit Urteil vom 04.07.2025 (Az. V ZR 225/24) durch den Bundesgerichtshof entschiedenen Fall wendet sich eine Wohnungseigentümerin gegen einen Beschluss betreffend die Wahl eines Mitglieds des Verwaltungsbeirats. In einer Eigentümerversammlung vom 27. September 2022 stellte sich eine bei der Gemeinde angestellte Mitarbeiterin, die selbst kein Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war, für die Gemeinde zur Wahl des Verwaltungsbeirats. Die Wohnungseigentümer fassten daraufhin unter TOP 7 den Beschluss: „Die Eigentümergemeinschaft wählt Frau S. R. in den Verwaltungsbeirat“. Der Bundesgerichtshof entscheidet, dass die Gemeinde selbst und nicht die namentlich bezeichnete Mitarbeiterin zum Mitglied des Verwaltungsbeirats gewählt wurde. Dies ergebe sich bereits aus den protokollierten Umständen der Beschlussfassung. Die Gemeindemitarbeiterin habe auch ersichtlich kein eigenes Interesse an der Übernahme und der damit unter Umständen verbundenen persönlichen Haftung gehabt. Die Bestellung einer juristischen Person zum Mitglied eines Verwaltungsbeirats sei auch zulässig, nicht dagegen deren gesetzlicher Vertreter. Nach § 29 Abs. 1 Satz 1 WEG können Wohnungseigentümer durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden. Der Wortlaut des Gesetzes enthalte somit keine Anhaltspunkte für eine Beschränkung der Wählbarkeit auf natürliche Personen. Soweit das Wohnungseigentumsgesetz in anderen Vorschriften den Begriff des Wohnungseigentümers verwende, werde hierunter durchweg derjenige verstanden, dem das Wohnungseigentum materiell-rechtlich zusteht, in der Regel also derjenige, der im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eingetragen sei. Es bestünden auch keine Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber das passive Wahlrecht zum Verwaltungsbeirat auf natürliche Personen als Wohnungseigentümer beschränken wollte. Ein Ausschluss juristischer Personen von der Beiratstätigkeit wäre auch der Sache nach nicht zu rechtfertigen. Juristische Personen seien als Wohnungseigentümer ebenso Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft wie natürliche Personen und stünden diesen in ihren Rechten nicht nach. Zudem verhalte es sich bei der Wahl einer juristischen Person in den Beirat nicht anders als bei einem Verwalter, zu dem ebenfalls auch eine juristische Person bestellt werden könne. >> Zum Volltext des Urteils

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Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat mit Beschluss vom 31.07.2025 (Az. 10 U 78/25) zu einem die COVID-19-Pandemie sowie Gewerberaummietrecht betreffenden Sachverhalt Stellung genommen. Der Gewerberaummieter macht geltend, dass er einen Anspruch auf Verlängerung seines befristeten Mietvertrages habe, weil es bei ihm zu einem erheblichen Umsatzeinbruch kam, da es ihm durch staatliche Maßnahmen untersagt wurde, seinen Betrieb zu öffnen. Das Oberlandesgericht verneint einen solchen Anspruch aus § 313 Abs. 1 BGB auf Verlängerung. Es führt zunächst aus, dass nach inzwischen gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die durch die Covid-19-Pandemie bedingten Beeinträchtigungen für den Betrieb eines gewerblich genutzten Mietobjektes eine Anpassung eines Mietvertrags nach § 313 Abs. 1 BGB wegen Störung der Geschäftsgrundlage rechtfertigen können.  Zentral entscheidend für die Frage nach einem Anpassungsanspruch sei regelmäßig und auch in dem hier zu entscheidenden Einzelfall, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden könne. Es sei eine Abwägungsentscheidung vorzunehmen. Lägen die Voraussetzungen von § 313 BGB vor, sei der Vertrag nach Möglichkeit aufrechtzuerhalten und in einer den berechtigten Interessen und dem Willen beider Vertragspartner Rechnung tragenden Form der veränderten Sachlage anzupassen. Im Rahmen von § 313 Abs. 1 BGB sein solche negativen Auswirkungen zu berücksichtigen, die auf pandemiebedingten hoheitlichen Maßnahmen beruhten, die den jeweiligen Betrieb konkret erfassten. Erforderlich sei ein unmittelbarer Zusammenhang zwischen der hoheitlichen Maßnahme und der negativen wirtschaftlichen Auswirkung für den Betrieb. Ebenfalls zu berücksichtigen seien nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs finanzielle Vorteile, die dem Mieter entstanden seien. Hier stehe dem von der Mietpartei erhobenen Anpassungsverlangen schon grundsätzlich entgegen, dass er die während der Pandemiezeit fällig gewordenen Mieten gezahlt habe. Das Oberlandesgericht führt aus: Zu einer prozessual erheblichen Darlegung pandemiebedingt entstandener Nachteile durch den Mieter gehöre auch der Vortrag zu den Umsätzen in der Zeit vor der Pandemie, darzustellen seien regelmäßig die Umsätze aus einem Zeitraum von fünf Jahren vor der Pandemie. Nur eine solche Darstellung und der sich daraus ergebende Vergleich mit dem während der Pandemie erzielten Umsätzen ermögliche die Feststellung, dass Umsätze pandemiebedingt zurückgegangen seien. Das sei hier aber nicht erfolgt. Die von dem Beklagten gewünschte Vertragsverlängerung stehe in seinem einseitigen Interesse an der künftigen Erzielung von Einnahmen aus seinem Betrieb. Der Beklagte wolle auf diese Weise erreichen, die Gewinne, die er während der Pandemiezeit nicht erwirtschaften konnte, nachholen zu können. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 24.09.2025 (Az. VIII ZR 289/23) die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung zugunsten des Vermieters gestärkt. Kündigung der Mieterwohnung, um diese während Umbau der Vermieterwohnung zwecks Verkaufs zu bewohnen Im konkreten Fall bewohnte der Vermieter und Kläger das 4. Obergeschoß eines Mehrfamilienhauses. Darüber befand sich ein bisher nicht ausgebautes Dachgeschoß. Beide stehen im Eigentum des Vermieters und sollten um- und ausgebaut sowie zu einer Wohneinheit baulich zusammengelegt werden.  Aus diesem Grund kündigte er die ebenfalls in seinem Eigentum stehende Wohnung der beklagten Mieterin im 3. Obergeschoß wegen Eigenbedarfs. Der Vermieter beabsichtigte also, die Wohnung der Mieterin dauerhaft zu bewohnen, seine ehemalige Wohnung sollte dann nach Umbau verkauft werden. Verwertungskündigung? Weiter Eigenbedarf. Während die Vorinstanz noch davon ausging, dass es mit der Veräußerung seiner bisher bewohnten Wohnung eigentlich um eine Verwertung und damit eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB handele, deren Voraussetzungen nicht vorlägen, schloß sich der Bundesgerichtshof dieser rechtlichen Bewertung nicht an:  Die Gerichte seien nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Lebensplanung des Vermieters oder seiner Angehörigen zu setzen. Es dürfe lediglich – unter sorgfältiger Würdigung der Einzelfallumstände – überprüft werden, ob der Wunsch ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar sei. Wie im konkreten Fall sei das Nutzungsinteresse des Vermieters auch dann zu respektieren, wenn er den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt habe. Das gelte auch für die hier in Rede stehende Veräußerung der bisher vom Vermieter selbst genutzten Wohnung. Es handele sich auch nicht um eine Verwertung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Es gehe nicht um den Verkauf einer vermieteten Wohnung, an deren wirtschaftlichen Verwertung sich der Vermieter angesichts eines bestehende Mietverhältnisses gehindert sehe. >> Zum Volltext des Urteils >> Muster Eigenbedarfskündigung

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 06.08.2025 (Az. VII ZR 250/23) zur Frage der Haftung eines vermietenden Wohnungseigentümers nach Verletzung der Räum- und Streupflicht Stellung genommen. Im konkreten Sachverhalt war durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ein professioneller Hausmeisterdienst unter anderem mit der Schneebeseitigung und dem Streuen beim Glatteis beauftragt. Die Mietpartei stürzte beim Verlassen des Hauses auf einem Weg, der sich im gemeinschaftlichen Eigentum befindet. Die Mieterin nimmt die Vermieterin erfolgreich unter anderem auf Schmerzensgeld in Anspruch. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass die Vermieterin ihre Räum- und Streupflicht als mietvertragliche Nebenpflicht verletzt habe. Die dem Vermieter grundsätzlich obliegende Erhaltungspflicht (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) erstrecke sich auch auf die nicht ausdrücklich mitvermieteten Hausteile wie Zugänge und Treppen. Diese Grundsätze gelten nach der Entscheidung auch dann, wenn der Vermieter wie hier nicht (Allein-)Eigentümer des Grundstücks, sondern Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft sei.  Im Ergebnis komme es nämlich entscheidend auf die Stellung der Vermieterin als Partei des Mietvertrags an. Denn ein Mieter, der von einem Wohnungseigentümer eine Wohnung anmietete, sei nicht weniger schutzwürdig als derjenige, dessen Vermieter nicht Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft sei, zumal die Eigentumsverhältnisse an der Mietwohnung und am Grundstück, auf dem sich die Mietsache befinde, für den Mieter bei Abschluss des Mietvertrags häufig nicht erkennbar wären. Die Vermieterin hafte außerdem für das Verhalten des Hausmeisterdienstes nach § 278 BGB.  Gemäß § 278 Satz 1 Alt. 2 BGB habe der Schuldner ein Verschulden der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bediene, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Denn anders als ein außenstehender Dritter, der mit den Gefahren in Kontakt kommt, vor dem ihn die allgemeine (deliktische) Verkehrssicherungspflicht schützen wolle, habe sich der Mieter den Vermieter als seinen Vertragspartner ausgesucht und dürfe daher berechtigterweise darauf vertrauen, dass dieser ihm für die Verletzung der Pflichten aus dem Mietvertrag hafte. Zudem habe der Mieter im Regelfall auf die Auswahl des Dritten, derer sich der Vermieter zur Erfüllung seiner (Schutz-)Pflichten aus dem Mietvertrag bediene, keinen Einfluss. >> Zum Volltext des Urteils

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Eine Vermieterin beabsichtigte,  die digitale Belegeinsicht im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung für Wohnraummiete analog auch auf die Gewerbemiete anzuwenden. Das ist gemäß Urteil des OLG Schleswig vom 18.07.2025 (Az. 12 U 73/24) jedoch nicht  möglich.  Die einschlägige Regelung  des § 556 Abs. 4 BGB sei nur im Wohnraummietrecht anwendbar. Es könne nicht von einer planwidrigen Regelungslücke ausgegangen werden, weil der Gesetzgeber mutmaßlich bewusst eine entsprechende Regelung für die Gewerbemiete nicht getroffen habe. Es sei deshalb anzunehmen, dass der Gesetzgeber, der den Parteien in der Gewerbemiete auch keine Frist für Abrechnungen gesetzt habe, diesen im Rahmen der Vertragsfreiheit auch Regelungen zur Art der Belegeinsicht selbst überlassen wollte. >> Zum Volltext des Urteils

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Nach Urteil des Amtsgerichts Hannover vom 10.09.2025 (Az. 465 C 781(25) ist der Vermieter nach Beleidigung in rassistischer Weise durch seinen Mieter zur Aussprache einer fristlosen Kündigung berechtigt.  Im konkreten Fall hatte der Mieter anlässlich eines Besuchs seines Vermieters massiv rassistische und menschenverachtende Äußerungen getätigt.  Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sei bei diesem Sachverhalt nicht mehr zumutbar.  >> Zum Volltext des Urteils

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Dem Amtsgericht Berlin-Pankow lag im mit Urteil vom 11.06.2025 (Az. 2 C 2/25) entschiedenen Fall der folgende Sachverhalt zu Grunde:  Die Klägerin und die Mitmieterinnen entdeckten am 16.09.2021 zufällig eine Kamera im Badezimmer, die in einer als „Rumpelkammer“ dienenden Sauna versteckt war und die auf den Badezimmerspiegel gerichtet war. Die Kamera war eingeschaltet und die Mieterinnen konnten darauf abgespeicherte Aufzeichnungen ansehen, die sie durch die Reflexionen des Spiegels beim Duschen zeigten. Die Mieterinnen waren unter anderem zur fristlosen Kündigung berechtigt.  Wohnraum, in dem die Mietpartei durch eine versteckte Kamera im Badezimmer beim Duschen gefilmt wird, sei nicht für den vertragsgemäßen Gebrauch geeignet, weil durch die Aufnahmen der versteckten Kamera keinerlei Intim- und Privatsphäre der Mieterin mehr bestehe. Der Vermieter sei u.a. verpflichtet, die Mietdifferenz einer teureren Ersatzwohnung zu tragen. >> Zum Volltext des Urteils

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Kann in einem einheitlichen Mietvertrag, in dem die Stellplatzmiete gesondert zur Wohnraummiete ausgewiesen ist, neben der Erhöhung der Wohnraummiete auch eine Mieterhöhung für den Stellplatz verlangt werden?  Nach Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 22.10.2024 (Az. VIII ZR 249/23) ist diese Fragestellung zu bejahen.  Klargestellt wird, dass bei einem Mietverhältnis über Wohnung und Stellplatz ein einheitliches Mietverhältnis vorliegt, bei dem die Nutzung zu Wohnzwecken eindeutig überwiegt. Es findet also Wohnraummietrecht Anwendung.  Die Frage, nach welchen Maßgaben eine Mieterhöhung hinsichtlich des Stellplatzanteils zu ermitteln ist, wird allerdings ausdrücklich offen gelassen. Im konkreten Fall sei die Erhöhung der Gesamtmiete um den geforderten Betrag von 7,50 EUR nach allen vertretenen Ansichten als berechtigt anzusehen, weil sich die geforderte Miete in jedem Fall im Rahmen der in München üblichen Vergleichsmieten halte:  „Offenbleiben kann hierbei, ob die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB beim Vorliegen eines einheitlichen Mietverhältnisses über eine Wohnung und einen Stellplatz – wie hier – durch die Heranziehung eines Mietspiegels für die Wohnung und unter Zugrundelegung der ortsüblichen Stellplatzmiete für den Stellplatz bestimmt werden kann (vgl. LG Rottweil, NZM 1998, 432, 433; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 558a BGB Rn. 16a; Spielbauer/Schneider/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 558 BGB Rn. 91; Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, 3. Aufl., § 558a BGB, Rn. 62; siehe auch Streyl in Festschrift für Börstinghaus, 2020, 423, 429 [„Marktmiete“]) oder ob auf die ortsübliche Vergleichsmiete für das gesamte Mietobjekt, also die Wohnung mit dem mitvermieteten Stellplatz, abzustellen ist (vgl. AG Koblenz, WuM 2024, 152; AG Köln, WuM 2017, 329, 330; WuM 2005, 254; Börstinghaus, WuM 2017, 549, 556; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 558 Rn. 10; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kapitel III. Rn. 1239 [zur teilgewerblichen Nutzung]).“ Im konkreten Fall hat es der Bundesgerichtshof bei einem einheitlichen Mietvertrag über Stellplatz und Wohnung also jedenfalls zugelassen, bei der Begründung der Mieterhöhung gesondert für die Wohnung nach Mietspiegel und den Stellplatz nach Vergleichsmieten vorzugehen. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Es ist unzulässig, dass Vermieter durch ein selbständiges Beweisverfahren die ortsübliche Vergleichsmerkmale oder einzelne Wohnwertmerkmale feststellen lassen. Was ist das selbständige Beweisverfahren? Es dient der Beweissicherung und kann unabhängig von einem Rechtsstreit durchgeführt werden. Es dient dazu, Beweise zu sichern, deren Verlust oder Verschlechterung zu befürchten ist, oder um bestimmte Tatsachen und Umstände durch ein Sachverständigengutachten festzustellen. Nach Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 15.07.2025 (Az. VIII ZB 69/24) lässt sich die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens allerdings nicht mit dem gesetzlichen Mieterhöhungsverfahren vereinbaren. Zwar gelte: Eine Partei kann gemäß § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO unter anderem dann die schriftliche Begutachtung durch einen Sachverständigen beantragen, wenn ein Rechtsstreit noch nicht anhängig ist und sie ein rechtliches Interesse daran hat, dass der Zustand oder der Wert einer Sache festgestellt wird. Ein solches rechtliches Interesse ist anzunehmen, wenn die Feststellung der Vermeidung eines Rechtsstreits dienen kann (§ 485 Abs. 2 Satz 2 ZPO). Mit der Ausgestaltung der §§ 558 ff. BGB habe der Gesetzgeber dem von ihm beabsichtigten angemessenen und gerechten Ausgleich der unterschiedlichen Interessen von Mietern und Vermietern Rechnung getragen. Das selbständige Beweisverfahren stelle dagegen einen abgekoppelten, eigenständigen und vorweggenommenen Teil eines etwa nachfolgenden Hauptsacheprozesses dar. Könnte der Vermieter bereits vor der Erklärung eines Mieterhöhungsverlangens ein Sachverständigengutachten im selbständigen Beweisverfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder der Wohnwertmerkmale einholen, führte dies regelmäßig dazu, dass die zum Schutz des Mieters in den §§ 558 ff. BGB vorgesehenen Fristen und weiteren Anforderungen umgangen würden. Dies gelte Beispielsweise für die Prüfungsfrist betreffend Einwände sowie für das Vorhandensein von Informationen. Hinzu komme, dass das Gericht nach Beendigung der Beweiserhebung im selbständigen Beweisverfahren auf Antrag ohne mündliche Verhandlung anzuordnen habe, dass der Antragsteller binnen einer zu bestimmenden Frist Klage zu erheben hat, obwohl im Mieterhöhungsverfahren die Klagefrist erst nach der Erklärung des Erhöhungsverlangens und nach dem Ablauf der dem Mieter gemäß § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB zu gewährenden Überlegungsfrist laufe. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Im mit Urteil vom 17.01.2025 (Az. 46 C 55/24) entschiedenen Fall hat sich das Amtsgericht Gießen mit einem Sachverhalt befasst, in dem eine missverständliche Mieterhöhung Grundlage einer Kündigung der Vermieterin war. Unklare Mieterhöhung Die Mieter hatten einem Mieterhöhungsverlangen auf 600 EUR zugestimmt. Die Vermieterin ging aber davon aus, dass zusätzlich noch die Betriebskostenvorauszahlung geschuldet sei, daher ein Gesamtbetrag von 702,62 EUR.  Der Wortlaut der Erhöhung lautete: "[…] Der bislang gezahlte Mietzins in Höhe von 501,07 € (vormals 980,- DM) ist seit dem Jahre 1996 unverändert. […] Unter Bezugnahme auf § 558 BGB bitten wir Sie, in eine Erhöhung des Mietzinses für ihre Wohnung mit Wirkung vom 01.05.2022 auf 600,-€ einzuwilligen. […]“. Fristlose Kündigung Nach einem Zeitablauf von 16 Monaten kündigte sie wegen eines entsprechenden Zahlungsrückstands fristlos. Als Begründung wurde angegeben, dass die Mieter mit einer Miete in Höhe von 1.636,16 EUR in Verzug seien, da sie seit Mai 2022 jeweils monatlich eine um 102,26 EUR zu geringe Miete gezahlt hätten (16 x 102,26 EUR). Das Amtsgericht verneint allerdings einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Vermieters, weil die Kündigung unwirksam sei. Rechtsmissbräuchlichkeit: Abmahnung und Zeitablauf Selbst wenn die geschuldete Warmmiete wegen zusätzlich geschuldeter Betriebskostenzahlung tatsächlich höher lag, wäre die ausgesprochene Kündigung nach § 242 BGB als rechtsmissbräuchlich anzusehen. Denn aufgrund der unbeanstandeten Zahlungen der Beklagten der ursprünglichen Vormiete hätte es vorliegend einer Abmahnung bedurft. Die Vermieterseite hätte erkennbar müssen, dass die Mieter aufgrund des Zustimmungsverlangen davon ausgingen, dass der nunmehr geschuldete Bruttomietzins 600,00 EUR betrage, der auch gezahlt wurde. Sofern der Zahlungsverzug auf einem für den Vermieter offenkundigen Versehen beruhe, bedürfe es nach zutreffender Ansicht einer Abmahnung. Die Rechtsmissbräuchlichkeit nach § 242 BGB folge insbesondere auch daraus, dass die Vermieterin über einen Zeitraum von 16 Monaten zugewartet habe, bis der vermeintliche Zahlungsverzug einen kündigungsrelevanten Umfang nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB erreichte. Die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB sei aus denselben Gründen nach § 242 BGB als rechtsmissbräuchlich anzusehen. >> Zum Volltext des Urteils

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