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Der Vermieter ist als sog. Wohnungsgeber nach § 19 BMG verpflichtet, bei der Anmeldung des Mieters mitzuwirken.  Der Vermieter muss dem Mieter schriftlich zur Vorlage bei der Meldebehörde bestätigen, dass und wo der Einzug erfolgt ist. Stellt der Vermieter die Bescheinigung nicht oder nicht rechtzeitig aus, kann dieses Verhalten nach § 54 BMG als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße geahndet werden. >> Weitere Informationen

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Die Betriebskostenabrechnung wird einmal jährlich nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes erstellt.  Dies gilt unabhängig davon, wann einzelne Mieter ein- oder ausgezogen sind. Der jeweilige Nutzungszeitraum des betreffenden Mieters wird zeitanteilig berücksichtigt. Für die Heizkostenabrechnung gilt eine Besonderheit. >> Weiterlesen

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Die bloße Erneuerung von bereits vorhandenen Rauchwarnmeldern stellt nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 24.05.2023 (Az. VIII ZR 213/21) keine Modernisierungsmaßnahme dar. Eine darauf beruhende Mieterhöhung ist daher nicht zulässig. Austausch gemieteter Geräte durch gleichartige eigene Geräte Die beklagte Vermieterin hatte vor einigen Jahren die Mietsache bereits mit angemieteten Rauchwarnmeldern ausstatten lassen und legte die hierfür anfallende Miete wie damals noch rechtlich möglich als Betriebskosten um. Im Jahr 2019 beendete die Vermieterin diesen Gerätemietvertrag, erwarb gleichwertige jetzt im Eigentum stehende Geräte und ließ diese in die Mietsache einbauen. Als Folge dieser Maßnahme erklärte sie eine Modernisierungsmieterhöhung, die der beklagte Mieter nicht zahlte. Keine Modernisierungsmaßnahme Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs liegen die materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung in diesem Fall nicht vor. Zwar stelle der erstmalige Einbau von Rauchwarnmeldern auf Grundlage mehrerer gesetzlicher Tatbestände eine zur Mieterhöhung berechtigende Modernisierungsmaßnahme dar. Werden die Geräte allerdings ausgetauscht, ohne das hiermit eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden sei, fehle es schon an der für eine Modernisierung stets erforderlichen baulichen Veränderung. Konkret handele es sich hier um eine bloße rechtliche Veränderung des Vermieters im Verhältnis zu einem Dritten. Das Mietverhältnis sei hiervon nicht betroffen, insbesondere sei keine Auswirkung auf den baulichen Zustand der Mietsache gegeben. Kein Ausblenden des erstmaligen Einbaus Darüber hinaus liefe es auf eine unzulässige rechtliche Aufspaltung von Modernisierungsmaßnahmen hinaus, wenn man eine vom Mieter geduldete Modernisierung seiner Wohnung (hier: den erstmaligen Einbau von Rauchwarnmeldern), der keine Mieterhöhung nachgefolgt ist, im Rahmen der Beurteilung einer später erfolgten bloßen Erneuerung dieser (modernisierenden) Ausstattung als gleichsam nicht geschehen behandelte, um dem Vermieter auf diesem Weg eine „nachträgliche“ Mieterhöhung zu ermöglichen. Der Vermieterin wäre es nämlich möglich gewesen, die Wohnung von Anfang an mit käuflich erworbenen Rauchwarnmeldern zu versehen und diese Maßnahme mieterhöhend geltend zu machen. Es komme ebenso wenig in Betracht, zulasten der Mietpartei zu berücksichtigen, dass das Gesetz – da es für die Erklärung einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB keine Frist vorsieht – den Mieter grundsätzlich nicht davor schützt, gegebenenfalls auch erst längere Zeit nach der Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme mit einer Mieterhöhung konfrontiert zu werden. Dieser Gesichtspunkt wäre hier nur relevant, wenn die Vermieterin aufgewendete Kosten des Ersteinbaus und nicht – wie vorliegend der Fall – diejenigen für den Austausch der Rauchwarnmelder im Wege der Mieterhöhung geltend machte.

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Nach Urteil des Landgerichts Berlin vom 02.06.2023 (Az. 66 S 170/22) setzt eine Kündigung wegen Eigenbedarfs in materieller Hinsicht voraus, dass auf der Grundlage geänderter Lebensverhältnisse und -bedürfnisse ein neu entstandenes oder erweitertes Eigennutzungsinteresse des Vermieters umgesetzt werden soll. Im konkreten Fall wurde die Wohnung des Vermieters durch dessen Ehemann aufgegeben, damit diese dann freistehende Wohnung zu einem optimalen Preis verkauft werden konnte. Die gekündigte Wohnung des Mieters sollte dann im Wege des Eigenbedarfs ersatzweise durch den Ehemann genutzt werden. Das Landgericht entscheidet aber, dass es einen Rechtsmissbrauch des Vermieters bedeutet, wenn dieser den bestehenden Schutz seines Mieters durch ein Zusammenwirken mit seinem Ehemann zu umgehen versucht. Dadurch komme es künstlich und willkürlich zu einem vermeintlich neuen Wohnbedarf des Ehemanns des Vermieters. Das Eigentum gewähre dem Vermieter keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen. Die Entscheidung führt weiter aus: Bei Marktteilnehmern, die an einer Bewirtschaftung der Immobilie interessiert sind, stelle ein bestehender Mietvertrag die Grundlage für die Bewirtschaftung dar, nicht aber einen schwerwiegenden Hinderungsgrund für den Erwerb. Nichts grundlegend Anderes gelte hinsichtlich der Marktteilnehmer mit einem unmittelbaren Eigennutzungswunsch, die im Falle des Erwerbs einer vermieteten Wohnung die ihnen gesetzlich zugestandenen Möglichkeiten zu Eigenbedarfskündigung umfassend nutzen könnten. >> Zum Volltext des Urteils

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Das Landgericht Berlin  hat sich in seinem Beschluss vom 20.03.2023 (Az. 64 S 116/22) mit den formellen Voraussetzungen eines Mieterhöhungsverlangens auf Grundlage von durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen befasst.  1. Abzug Instandsetzungskosten Das Gericht führt aus, dass der Vermieter zwar wegen § 559 Abs. 2 BGB verpflichtet ist, von den auf den Mieter umlagefähigen Kosten ersparte Instandhaltungskosten abzuziehen.  Allerdings sei dies eine Frage der materiellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Werde also (wie im vorliegenden Fall) jeglicher Abzug von Erhaltungskosten unterlassen, sei das Erhöhungsverlangen formell dennoch wirksam erklärt.  2. Abschluss der Arbeiten Ein Mieterhöhungsverlangen sei aber bereits dann aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter die Mieterhöhung erkläre, obwohl die Modernisierungsmaßnahmen noch nicht abgeschlossen seien.  Aus dem Wortlaut von § 559 Abs. 1 Satz 1 BGB ergebe sich, dass vorläufige Mieterhöhungen oder Mieterhöhungen in Etappen wegen ein und derselben Modernisierungsmaßnahme unzulässig seien. Eine Nachbesserung der Erklärung sei nicht möglich, da sie wegen des formellen Mangels von Beginn an nichtig sei.  >> Zum Volltext der Entscheidung

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Nach Urteil des Landgerichts München I vom 01.03.2023 (Az. 1 S 7620/22 WEG) ist das Grillen in einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und sind die hierdurch verursachten Beeinträchtigungen durch Rauch und Essensgerüche in einem gewissen Umfang als sozialadäquates Verhalten hinzunehmen. Gleichzeitig sei aber auf die Belange und Interessen der anderen Wohnungseigentümer Rücksicht zu nehmen. Es müsse daher Zeiten geben, zu denen sich diese ungestört von Grillgerüchen und Rauch bei geöffnetem Fenster in ihrer Wohnung oder auf ihrem Balkon aufhalten könnten.  Die Anzahl des Grillens durch einen Eigentümer sei daher auf maximal viermal im Monat zu beschränken, wobei nicht an zwei aufeinanderfolgenden Tagen am Wochenende, also am Samstag und dem darauffolgenden Sonntag oder an zwei aufeinanderfolgenden Sonn- und Feiertagen gegrillt werden dürfe. Hinweis: Die Wohnungseigentümer können selbst durch Beschluss festlegen, wie oft in der Gemeinschaft gegrillt werden darf. Das Grillen ist dann in diesem Umfang zu dulden.  Liegt kein entsprechender Beschluss vor (wie in diesem Urteil), richtet sich die sog. Sozialadäquanz nach den Grundsätzen der gerichtlichen Entscheidung. >> Zum Volltext des Urteils

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Bei einem Mietverhältnis von kurzer Dauer, also einer Vermietung von Wohnraum über eine relative kurze Dauer, wie z.B. bei der Vermietung von Ferienwohnungen oder der Vermietung eines Hotelzimmers, sind mietrechtlich einige besondere Regelungen zu beachten. In Abgrenzung zum Zeitmietvertrag handelt es sich dabei um ein Mietverhältnis, bei dem beide Vertragsparteien davon ausgehen, dass die Mietsache nicht zum ständigen Lebensmittelpunkt des Mieters wird, sondern lediglich auf Grund solcher Anlässe genutzt wird, die ihrer Natur nach von kurzer Dauer sind. >> Mietvertrag für Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch (Muster)

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Eine Gemeinschaftsfläche kann nach Hinweisbeschluss des Bundesgerichtshofs vom 04.10.2022 (Az. VIII ZR 394/21) anstatt mitvermietet auch bloß im Rahmen einer Gestattung zur Nutzung überlassen worden sein. Eine solche Gestattung kann bei Vorliegen eines sachlichen Grundes durch den Vermieter jederzeit widerrufen werden. >> Weiterlesen

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Warum muss der Vermieter eigentlich für den normalen Verschleiß an der Mietsache aufkommen? Grundlage hierfür ist die Vorschrift des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB: "Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten." Bewegt der Mieter sich also im Rahmen des sog. mietgemäßen Gebrauchs (vgl. § 538 BGB), ist der Vermieter zur Durchführung von Maßnahmen zur Substanzerhaltung verpflichtet.  Die Instandhaltung beschreibt alle Maßnahmen, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs erforderlich sind, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden Mängel zu beseitigen. Die Instandsetzung meint die Wiederherstellung des mietvertraglichen Zustands. Die Abgrenzung zur Instandhaltung kann im konkreten Fall schwierig sein.

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Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.02.2023 (Az. V ZR 246/21) spricht eine Vermutung dafür, dass bestimmte Zweitbeschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen. Formelle oder materielle Beschlussmängel Dies betrifft Sachverhalte, in denen ein allein wegen materiellen Beschlussmangels gerichtlich für ungültig erklärter Beschluss erneut beschlossen wird. Diese Vermutung kann allerdings im Rechtsstreit widerlegt werden. Wurde ein Beschluss dagegen lediglich wegen eines formellen Beschlussmangels für ungültig erklärt, ist ein Zweitbeschluss grundsätzlich zulässig, wenn dadurch der formelle Mangel geheilt werden soll. Schutz der Kläger des Erstbeschlusses Im Allgemeinen könne die Gemeinschaft wegen ihrer autonomen Beschlusszuständigkeit grundsätzlich über eine schon geregelte gemeinschaftliche Angelegenheit erneut beschließen. Dabei spiele es keine Rolle, aus welchen Gründen sie eine erneute Beschlussfassung für angebracht halte. Bei wegen materieller Fehler für ungültig erklärten Zweitbeschlüssen gelte allerdings wie folgt: Der durch eine erfolgreiche Anfechtungsklage verwirklichte Minderheitenschutz werde faktisch entwertet, wenn die Gemeinschaft einen inhaltlich mit dem gerichtlich für ungültig erklärten Beschluss identischen Beschluss fasse. Denn dann werde die Minderheit zu einer neuen Klage gezwungen und hätte durch die vorangegangene erfolgreiche Beschlussanfechtung letztlich nichts gewonnen. Nur wenn die Gemeinschaft nachweise, dass besondere Umstände die zweite Beschlussfassung erlaubten, sei die Vermutung erschüttert. Es sei nämlich nach der Lebenserfahrung davon auszugehen, dass die Minderheitenrechte missachtet würden. Zweitbeschluss ist nicht automatisch nichtig Werde ein nach diesen Maßstäben unzulässiger Zweitbeschluss gefasst, habe dies nicht die Nichtigkeit des Beschlusses, sondern in der Regel lediglich dessen Anfechtbarkeit zur Folge.Bei der Annahme von Nichtigkeit sei Zurückhaltung geboten.  Ob ein Zweitbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche, müsse in aller Regel in einem Anfechtungsverfahren geklärt werden. Nur in Ausnahmefällen könne ein derartiger Beschluss als evident rechtsmissbräuchlich und deshalb als nichtig anzusehen sein; das könne etwa in Betracht kommen, wenn eine mehrfache Beschlussfassung allein mit dem Ziel erfolge, die Minderheit zu zermürben. >> Zum Volltext des Urteils

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