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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteilen vom 09.02.2024 (Az. V ZR 244/22 und V ZR 33/23) jeweils ein Anspruch eines Wohnungseigentümers auf barrierefreien Umbau (Errichtung eines Personenaufzugs bzw. Errichtung einer 65 Zentimeter erhöhten Terrasse nebst Zufahrtsrampe) bejaht. Zulässige bauliche Veränderung Das Gericht führt aus, dass die beiden beabsichtigten Umbauten eine angemessene bauliche Veränderung darstellten, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dienten. Die Angemessenheit sei nur ausnahmsweise zu verneinen, wenn mit der Maßnahme Nachteile verbunden wären, die über die Folgen hinausgehen, die typischerweise mit der Durchführung einer privilegierten baulichen Veränderung einhergingen.  Die Kosten der baulichen Veränderung seien für das Bestehen eines Anspruchs nach § 20 Abs. 2 S. 1 WEG grundsätzlich ohne Bedeutung, da sie gemäß § 21 Abs. 1 S. 1 WEG von dem verlangenden Wohnungseigentümer getragen werden müssten. Regel-Ausnahme-Verhältnis  Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage, die dem Anspruch entgegenstehen könnte, sei mit der Errichtung eines Aufzugs nicht verbunden. Es sei zu berücksichtigen, dass vom Gesetzgeber die Privilegierung von bestimmten Maßnahmen im gesamtgesellschaftlichen Interesse gewollt sei. Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage könne daher zumindest typischerweise nicht angenommen werden.  Da die von den Wohnungseigentümern beschlossenen baulichen Veränderungen dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung dienten, bedürfe es besonderer Umstände, um eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage anzunehmen. >> Zum Volltext des Urteils V ZR 244/22  >> Zum Volltext des Urteils V ZR 33/23

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Nach Urteil des Landgerichts Berlin vom 25.01.2024 (Az. 67 S 264/22) ist eine vom Gericht angeordnete Vertragsfortsetzung auf bestimmte Zeit dem Vermieter grundsätzlich nur dann zumutbar, wenn die vom Mieter entrichtete Miete der marktüblichen Neuvermietungsmiete entspricht. Maßgeblich sei die Vorschrift des § 574a Abs. 1, Abs. 2 BGB, nach der der Mieter nach Widerspruch nur die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu geänderten Vertragsbedingungen verlangen kann, wenn dem Vermieter nicht zuzumuten ist, das Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen fortzusetzen, Im konkreten Fall hatten die Mieter nach Erhalt einer Eigenbedarfskündigung fast 2 Jahre erfolglos nach einer Ersatzwohnung gesucht.  Das Landgericht Berlin hat berücksichtigt, dass auch über das sog. Geschützte Marktsegment (GMS) kein freier Alternativwohnraum in Berlin zur Verfügung stand sowie  das gesamte Stadtgebiet als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen ist und der Eigenbedarf der Vermieterin nicht als beonders dringlich eingestuft wurde.  Die bisherigen Vertragsbedingungen wurden von Amts wegen durch das Gericht geändert und neben der Anordnung der befristeten Fortdauer des Mietverhältnisses auch die von den Mietern bisher geschuldete Nettokaltmiete auf ein marktübliches Niveau angehoben. Lesen Sie auch: >> "Fortsetzung wegen Härtefalls nach Kündigung nur bei Neuvermietungsmiete", Urteil des Landgerichts Berlin vom 07.12.2023 (Az. 67 S 20/23).

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Nach § 862 Abs. 2 S. 1 BGB hat jeder, der durch sog. verbotene Eigenmacht in seinem Besitz gestört wird, einen Anspruch auf Beseitigung oder Unterlassung dieser Besitzstörung. Dies gilt auch für Mieter untereinander.  Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 16.01.2015 (Az. Az. V ZR 110/14) entschieden, dass auch Störungen durch Tabakrauch als verbotene Eigenmacht zu qualifizieren sind. Ein entsprechender Anspruch besteht aber nur für wesentliche Beeinträchtigungen, während unwesentliche Beeinträchtigungen hinzunehmen sind. Hierbei ist auf das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen abzustellen. Auch wenn eine wesentliche Beeinträchtigung, die der gestörte Mieter nachweisen muss, vorliegt, besteht der Schutzanspruch des gestörten Mieters nicht uneingeschränkt, sondern ist durch das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme begrenzt. Hierzu führt der Bundesgerichtshof in seinem Urteil aus:  "Bei Beeinträchtigungen durch Tabakrauch führt das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme - wenn eine Verständigung der Parteien untereinander nicht möglich ist - im Allgemeinen zu einer Gebrauchsregelung für die Zeiten, in denen beide Mieter an einer Nutzung ihrer Balkone interessiert sind. Dem Mieter sind Zeiträume freizuhalten, in denen er seinen Balkon unbeeinträchtigt von Rauchbelästigungen nutzen kann, während dem anderen Mieter Zeiten einzuräumen sind, in denen er auf dem Balkon rauchen darf.". Soweit in dem Mietvertrag/Hausordnung keine Regelung enthalten ist, erscheint es daher sinnvoll, eine einvernehmliche Regelung mit den Mietern zu suchen, die dergestalt aussehen könnte, dass verbindliche Zeiten festgelegt werden, in denen geraucht werden kann und wann dies zu unterbleiben hat. Eine allgemeinverbindliche Regelung gibt es nicht, so dass im Einzelfall zu entscheiden ist.

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Bestimmung der Wohnfläche durch Parteivereinbarung möglich Grundsätzlich können die Mietvertragsparteien im freifinanzierten Wohnraum die Rechtsgrundlage für die Bestimmung der Wohnfläche frei vereinbaren. Ansonsten kommt es auf die Ortsüblichkeit an Die sog. Wohnflächenverordnung ist unmittelbar nur für den preisgebundenen Wohnraum anwendbar. Nach den Vorgaben des Bundesgerichtshofs ist daher bei fehlender Vereinbarung der Parteien zunächst zu prüfen, ob eine bestimmte Berechnungsgrundlage für die Wohnfläche ortsüblich ist. Wenn sich eine solche nicht oder nur schwer bestimmen lässt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Rechtsgrundlage maßgeblich, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses für den preisgebundenen Wohnraum gilt, also in der Regel die Wohnflächenverordnung. Zeitpunkt des Vertragsschlusses ist maßgeblich Der Bundesgerichtshof hat diese Vorgabe mit Beschluss vom 17.10.2023, Az. VIII ZR 61/23, bestätigt. Im konkreten Fall war die Vermieterin der Ansicht, dass sich die Fläche nach der II. Berechnungsverordnung bestimmen müsse, da die Wohnfläche der Mietsache vor Einführung der Wohnflächenverordnung bestimmt worden sei. Der Bundesgerichtshof führt jedoch aus, dass der Mietvertrag über die ältere Wohnung nach Geltung der Wohnflächenverordnung vereinbart worden sei, so dass diese auch Anwendung finden müsse. Das gelte gerade auch dann, wenn die Mietsache erstmals vor Geltung der Wohnflächenverordnung vermessen worden sei. >> Zum Volltext der Entscheidung >> Video zur Wohnfläche (nur für Mitglieder)

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Nach Urteil des Landgerichts Berlin vom 07.12.2023 (Az. 67 S 20/23) ist eine vom Gericht angeordnete Vertragsfortsetzung auf unbestimmte Zeit dem Vermieter grundsätzlich nur dann zumutbar, wenn die vom Mieter entrichtete Miete der marktüblichen Neuvermietungsmiete entspricht. Liegt die bisherige Vertragsmiete darunter und ist für den Mieter die Entrichtung einer marktüblichen Miete sozialverträglich, hat das Gericht neben der unbestimmten Fortsetzung des Mietverhältnisses eine entsprechende Erhöhung der Miete auszusprechen.  Die Entscheidung behandelt eher einen Ausnahmefall, bei dem nach Eigenbedarfskündigung aufgrund Widerspruchs wegen sozialer Härte das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit (also unbefristet) fortgesetzt werden muss.  Maßgeblich ist die Vorschrift des § 574a Abs. 1, Abs. 2 BGB, nach der der Mieter nach Widerspruch nur die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu geänderten Vertragsbedingungen verlangen kann, wenn dem Vermieter nicht zuzumuten ist, das Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen fortzusetzen, >> Zum Volltext des Urteils

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Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat sich mit Urteilen vom 07.12.2023 (Az. C-634/21, C-26/22 und C-64/22) mit dem sog. Scoring der Auskunftei Schufa befasst. Der Score-Wert schätzt ein, wie gut die abgefragte Person Ihren Zahlungsverpflichtungen vermutlich nachkommen wird. Das Gericht führt aus, dass nicht ausschließlich auf Grundlage einer automatisierten Einstufung der Kreditwürdigkeit über das Zustandekommen eines Vertrags entschieden werden dürfe. Der Score sei dann eine unzulässige automatisierte Entscheidung im Einzelfall.  Eine direkte Auswirkung der Entscheidungen für Vermieter erscheint fraglich: Die Urteile beziehen sich konkret auf den Schufa-Score, nicht dagegen auf andere Bonitätsauskünfte.  Der Vermieter sollte jedoch darauf achten, dass eine solche Prüfung nicht alleiniger Maßstab seiner Entscheidung über die Eingehung eines Mietverhältnisses darstellt. >> Zum Volltext des Urteils C‑634/21

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Mit Beschluss vom 21. September 2023 (Az. V ZB 17/22) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass einem Grundstückseigentümer nach Löschung einer rechtmäßigen Zwangseintragung kein Anspruch auf Umschreibung des Grundbuchs zusteht. Solche Eintragungen wurden im konkreten Fall durch Eintragung eines Löschungsvermerks gelöscht. Die Klägerin beantragte, neue Wohnungsgrundbuchblätter anzulegen, aus denen die gelöschten Eintragungen nicht mehr ersichtlich sind. Das Grundbuchamt durfte diesen Antrag nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs ablehnen.  Es bestehe ein öffentliches Interesse an der Funktionsfähigkeit des Grundbuchs, das zuverlässig Auskunft über die gegenwärtigen und auch vergangenen Rechtsverhältnisse an dem Grundstück geben solle. Daher bestehe ein gerechtfertigter Eingriff in das Grundrecht der informationellen Selbstbestimmung. Es wäre praktisch auch nicht umzusetzen wenn bei jeder gelöschten Zwangseintragung auf Antrag ein neues Grundbuchblatt angelegt und das alte Grundbuchblatt geschlossen werden müsse. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Grundsätzlich ist bei Schnee- und Eisglätte der Eigentümer im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht zum Räumen und Streuen verpflichtet.  Hierbei stellen sich Fragen hinsichtlich des räumlichen und zeitlichen Umfangs  sowie der Übertragbarkeit der Verpflichtung auf den Mieter.  Auch die Gemeinde kann durch Satzung Vorgaben machen.  Ausführliche Informationen und Hinweise auf die maßgebliche Rechtsprechung finden Sie auf unserem Blog:  >> Weiterlesen

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Dem Urteil des Landgerichts München I vom 09.08.2023 (Az. 1 S 16489/22 WEG) lag ein Beschluss in der Eigentümerversammlung zugrunde, bei der eine Eigentümerin durch ein Online-Video zugeschaltet wurde.  Der klagende Eigentümer wurde in der Versammlung vom Verwalter lediglich informiert, dass die betreffende Eigentümerin inoffiziell teilnehme.  Mit Anfechtungsklage macht er geltend, dass für die Online-Teilnahme ein Beschluss nicht gefasst worden sei. Darüber hinaus habe die zugeschaltete Eigentümerin ihr Stimmrecht nicht ausüben können, da der Verwalter auf Nachfrage keine Vollmacht habe vorlegen können.  Das Landgericht stimmt dem nicht zu.  Online-Teilnahme begründet keinen Beschlussmangel Der Umstand, dass die Eigentümerversammlung von ihrer durch § 23 Abs. 1 S. 2 WEG nunmehr begründeten Beschlusskompetenz, den Eigentümern eine Teilnahme an der (grundsätzlich physischen) Versammlung auch von außerhalb im Wege elektronischer Kommunikationsmittel zu gestatten, keinen Gebrauch gemacht hat, führe als solches nicht zu einem formellen Mangel des Beschlusses.  Vorliegend werde durch die „unterschwellig“, d.h. ohne dass die Eigentümerversammlung dies durch Beschluss ermöglichte, erfolgte Zuschaltung der Online-Teilnahme weder ein Teilnahme- noch ein Mitwirkungsrecht der Wohnungseigentümer verletzt.  Soweit der klagende Eigentümer gerügt habe, er hätte die Aussagen der zugeschalteten Eigentümerin nicht verstanden, werde insoweit weder sein noch das Teilnahmerecht der Eigentümerin verletzt, da ein reibungsloses Funktionieren dieser Zuschalte mangels Beschlussfassung nicht verlangt werden könne. Soweit der klagende Eigentümer gerügt habe, dass er die Teilnehmerin mit seinen Aussagen nicht hätte überzeugen können, da sie seine Aussagen nicht wahrnehmen konnte, sei auch sein Mitwirkungsrecht nicht beeinträchtigt, da eine vollwertige Teilnahme mangels entsprechender Beschlussfassung weder erwartet noch verlangt werden könne.  Fehlende Vollmacht unschädlich  Die nicht erfolgte Vorlage der Vollmacht im Original in der Eigentümerversammlung sei unschädlich.  Zwar bedürften seit dem 1.1.2020 Vollmachten gem. § 25 Abs. 3 WEG der Textform.  Zwischen dem Vorhandensein einer Vollmacht und der Vorlage derselben sei jedoch zu unterscheiden.  So könne ein Bevollmächtigter, der seine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt gemäß § 174 BGB, zurückgewiesen werden mit der Folge, dass – trotz Vorhandensein der Vollmacht – er von der Vollmacht keinen Gebrauch machen kann.  Gemäß § 174 S. 2 BGB (analog) bestehe jedoch kein Zurückweisungsrecht, wenn der Bevollmächtigende die übrigen Wohnungseigentümer über die Vollmachtserteilung anderweitig informiert habe. Dass die Miteigentümerin dem Kläger gegenüber über Videotelefonat die Vollmacht – über ihr Handy, wenn auch für den Kläger nicht sichtbar – bekundet habe, trage er selber vor. Eine Unwirksamkeit des mit Vollmacht ausgeübten Stimmrechts nach § 174 BGB komme daher nicht in Betracht. >> Zum Volltext des Urteils

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Seit der Reform des WEG-Rechts ist durch die Wohnungseigentümer nicht mehr über den Wirtschaftsplan im Ganzen, sondern nur noch über die Vorschüsse und Rücklagen zu beschließen. Beschluss genehmigt "den Wirtschaftsplan" Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 25.10.2023 (Az. V ZB 9/23) über einen Sachverhalt entschieden, in dem die Eigentümer den folgenden Beschluss fassten: „Der vorgelegte Wirtschaftsplan 2022 wird genehmigt. Es gelten die ausgedruckten neuen Wohnlasten und zwar rückwirkend ab dem 1.1.2022. Der Wirtschaftsplan gilt bis zur Beschlussfassung eines neuen Wirtschaftsplanes fort.“. Im Rahmen einer Anfechtungsklage sollte dieser Beschluss für ungültig erklärt werden. Beschluss ist wirksam, weil auslegungsfähig Der Bundesgerichtshof stellt aber keine Nichtigkeit des Beschlusses fest. Ein Verstoß gegen die maßgebliche Vorschrift des § 28 Abs. 1 S. 1 WEG liege nicht vor. Ein Beschluss, durch den „der Wirtschaftsplan genehmigt wird“, sei dahingehend auszulegen, dass die Wohnungseigentümer damit lediglich die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Beträge (Vorschüsse) festlegen wollten.  Es sei zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümer im Zweifel keinen rechtswidrigen Beschluss fassen wollten. Dies spreche dafür, dass die Wohnungseigentümer nach Inkrafttreten des § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG entsprechend dieser Vorschrift nur über die Höhe der Vorschüsse beschließen möchten, auch wenn nach dem Wortlaut (zugleich) der Wirtschaftsplan genehmigt werden solle. >> Zum Volltext der Entscheidung

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