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Finden Sie hier aktuelle Rechtsprechung im Miet-, Wohnungseigentums- und Immobilienrecht sowie hilfreiche Tipps für Vermieter.

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09. Apr 2024
Schönheitsreparaturen: Quotenabgeltung als Individualvertrag möglich

Eine im Formularmietvertrag vereinbarte Quotenabgeltungsvereinbarung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam. Nach seiner Entscheidung vom 06.03.2024 (Az. VIII ZR 79/22) kann diese allerdings individualvertraglich vereinbart werden. Was sind Regelungen zur Quotenabgeltung? Unter Quotenabgeltungsklauseln sind solche Klauseln zu verstehen, die dem Mieter vor Ablauf von vertraglich vereinbarten Renovierungsfristen zu einer prozentualen Ausgleichszahlung verpflichteten, etwa wenn der Mieter vorher wieder ausgezogen ist. Aus Sicht des Vermieters hat er die Wohnung dann genutzt ohne Schönheitsreparaturen durchführen zu müssen. Vorschrift zur Vereinbarung von Betriebskosten als Verbot von Quotenabgeltung? Die Vorinstanz vertrat noch die Ansicht, dass auch die Individualvereinbarung nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam sei, da nach dieser Vorschrift neben der Grundmiete nur Betriebskosten, nicht aber Verwaltungs- oder Instandsetzungs- oder Instandhaltungskosten zusätzlich vereinbart werden könnten. Individualvertrag möglich Der Bundesgerichtshof teilt diese Ansicht nicht. Die Vereinbarung einer Quotenabgeltungsklausel sei wirksam möglich. Es treffe nicht zu, dass sie Vorschrift des § 556 Abs. 4 BGB jede Belastung des Mieters mit sonstigen Kosten, mithin auch solchen, die ihre Rechtsgrundlage in anderen Bestimmungen haben, ausschließe. Sie schließe nur die Belastung mit nicht umlagefähige Betriebskosten aus. Die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen und zur Tragung diesbezüglicher anteiliger Kosten aufgrund einer Quotenabgeltungsklausel betreffe vielmehr die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Daher könne eine Quotenabgeltungsklausel zwar nicht im Wege Allgemeiner Geschäftsbedingungen wirksam zum Inhalt des Wohnraummietvertrags gemacht werden. Sie könne jedoch grundsätzlich individualvertraglich wirksam zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart werden. Hohe Anforderung an individualvertragliche Vereinbarung Für die Individualvereinbarung weist der Bundesgerichtshof darauf hin, dass es erforderlich ist, dass der Verwender die betreffenden Vertragsbedingungen der Quotenabgeltungsklausel inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und sich deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung der Klausel bereit erklärt. Hierzu reiche alleine die Eröffnung von Wahlmöglichkeiten zwischen mehreren vorformulierten Vertragsbedingungen in der Regel nicht aus. Vielmehr müsse auch der Vertragspartner des Klauselverwenders Gelegenheit erhalten, alternativ eigene Textvorschläge mit der effektiven Möglichkeit ihrer Durchsetzung einzubringen. >> Zum Volltext des Urteils >> Mehr zum Thema Schönheitsreparaturen

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02. Apr 2024
WEG und Ein-Personen-Versammlung bei Covid-19: Beschlüsse wirksam

Bei einer Ein-Personen-Versammlung oder auch sog. Vertreter-Versammlung im WEG-Recht handelt es sich um eine Versammlung, an der die Wohnungseigentümer nicht physisch, sondern nur durch Vollmachtserteilung an den Verwalter teilnehmen. Solche während der Corona-Pandemie durchgeführten Versammlungen führen nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 08.03.2024 (Az. V ZR 80/23) nur zur Anfechtbarkeit der so gefassten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit.  Während der Corona-Pandemie befand sich der Verwalter in einer unauflöslichen Konfliktsituation. Er stand nämlich vor dem Dilemma, entweder das Wohnungseigentumsrecht oder das Infektionsschutzrecht zu missachten. >> Weiterlesen

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26. Mä 2024
Mieter muss Zustand bei Übergabe beweisen

Nach Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 30.01.2024 (Az. VIII ZB 43/23) trägt der Mieter die Beweislast für den renovierten oder unrenovierten Zustand des Wohnraums bei Mietbeginn. Schönheitsreparaturen: Flexible Fristen und ggf. Ausgleich bei Übergabe Die Entscheidung erging im Rahmen einer Überprüfung der im konkreten Fall verwendeten Schönheitsreparaturenklausel.  Diese war an sich wirksam, da sie keine starren, sondern flexible Fristen hinsichtlich der Erforderlichkeit der Arbeiten enthielt. Die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen richtete sich also nach dem tatsächlichen Renovierungsbedarf.  Die unwirksame Quotenabgeltungsklausel spielte keine Rolle. Da der Mieter keinen Ausgleich zu Mietbeginn erhielt, war es nach der neueren ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erforderlich, dass die Mietsache renoviert übergeben wurde. Mieter muss den für sich günstigen Zustand beweisen, nicht der Vermieter Vornahmeklauseln, die die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen, seien seit Jahrzehnten zulässig.  Dies entspräche auch dem Willen des Gesetzgebers, wie er bei der Reform des Mietrechts 2001 ausdrücklich zum Ausdruck gebracht habe.  Es obliege nach den allgemeinen Regeln dem Mieter, den für ihn günstigen Zustand (renoviert oder unrenoviert) zu beweisen. Es sei also nicht der Vermieter als Klauselverwender dafür verantwortlich, eine mögliche Unwirksamkeit der Klausel zu entkräften. Dieser Ansicht stehe auch nicht entgegen, dass der Vermieter, der während oder nach Beendigung des Mietverhältnisses gegen den Mieter Ansprüche auf Durchführung der auf diesen übertragenen Schönheitsreparaturen oder Schadensersatz wegen deren Nichtdurchführung geltend mache, beweispflichtig für deren Fälligkeit sei. Denn die Fälligkeit der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen richte sich allein nach dem Renovierungszustand der Wohnung. >> Zum Volltext der Entscheidung

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12. Mä 2024
WEG: Verwalter hat Überwachungspflicht wie Bauherr

Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 26.01.2024 (Az. V ZR 162/22) muss ein WEG-Verwalter am Gemeinschaftseigentum stattfindende Bauarbeiten wie ein Bauherr überwachen.  Dazu gehöre insbesondere die Kontrolle der Zahlungen an den Werkunternehmer. Der Verwalter hafte selbst allerdings erst dann, wenn eine Nacherfüllung durch den Handwerker nicht mehr möglich sei. Sachverhalt Im konkreten Fall klagte eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) gegen den eigenen Verwalter. Im Juli 2019 beschlossen die Wohnungseigentümer die Erneuerung der Dacheindeckung. Die Arbeiten wurden an einen Werkunternehmer vergeben. Der Verwalter zahlte Abschläge in Höhe von insgesamt 104.500 € an den Werkunternehmer, obwohl nicht alle Abschlagsrechnungen vorlagen. Die Arbeiten am Dach wurden bei einem Baufortschritt von ca. 85-90% eingestellt. Ein Privatgutachten bescheinigte Mängel an den erbrachten Arbeiten. Die Pflicht des Verwalters Habe eine GdWE mit einem Werkunternehmer einen Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geschlossen, gehöre es zu den Pflichten des Verwalters Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen.  Bei der Bewirkung von Zahlungen sei er verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt seien. Von einer Verletzung dieser Pflicht sei auszugehen, wenn es wie hier für einen erheblichen Teil der Zahlungen an einer Abschlagsrechnung fehle. Schaden Der Bundesgerichtshof führt aus, dass es für die Ermittlung des Schadens nicht alleine auf die durch die Abschlagszahlungen hervorgerufene Minderung des Gemeinschaftsvermögens abgestellt werden dürfe. Vielmehr sei auch zu berücksichtigen, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die Werkleistungen vertragsgerecht erbracht worden seien. Unter Berücksichtigung dieses Grundsatzes bestehe ein Schaden der GdWE aufgrund pflichtwidrig erbrachter Abschlagszahlungen des Verwalters nur, soweit deren Summe die dem Werkunternehmer zustehende Gesamtvergütung übersteige. Hierfür muss das Vertragsverhältnis zum Handwerker und der Gemeinschaft in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen sein. Dies ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs erst dann der Fall, wenn die (Nach-)Erfüllung nicht mehr herbeigeführt werden kann. Solange bestehe nämlich die Möglichkeit, dass der Werkunternehmer im Wege der (Nach-)Erfüllung ein vertragsgemäßes Werk erbringt, wozu ihn der Verwalter in Erfüllung seiner ihm gegenüber der GdWE obliegenden Pflichten auch anhalten müsse. Sei dagegen die (Nach-)Erfüllung ausgeschlossen und das Vertragsverhältnis zwischen der GdWE und dem Werkunternehmer in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen, hafte der Verwalter für die durch die pflichtwidrigen Abschlagszahlungen entstandenen Schäden neben dem Werkunternehmer. Der Verwalter ist in diesem Fall nach Ansicht des Gerichts aber nur Zug um Zug gegen Abtretung der auf Geldzahlung gerichteten Ansprüche der GdWE gegen den Werkunternehmer zu Schadensersatz verpflichtet. >> Zum Volltext des Urteils

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06. Mä 2024
Hausratversicherung: Keine Verpflichtung des Mieters

Eine Hausrat- oder Haftpflichtversicherung des Mieters kann der Vermieter nicht als Sicherheit verlangen. Eine Formularklausel, wonach der Mieter verpflichtet ist, eine solche Versicherung abzuschließen, verstößt gegen § 307 BGB. Unser Vermieterverein Avatar Lex-i erklärt Einzelheiten dazu im Video. ➡️ Lex-i ist ein Avatar des Vermieterverein e.V., der in Videoformaten Informationen zu mietrechtlichen Themen bereitstellt. Die Informationen, die von Lex-i vermittelt werden, stammen von Rechtsanwälten und sind sorgfältig aufbereitet.

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04. Mä 2024
Notweg über fremdes Grundstück

Nach Landgericht Lübeck, Urteil vom 18.08.2023, Az. 3 O 309/22, darf ein Eigentümer das Nachbargrundstück zwecks Überquerung begehen, wenn sein Grundstück keinen eigenen Zugang zur öffentlichen Straße besitzt. Dem Eigentümer des sog. Inselgrundstücks ohne Anbindung an die Straße steht das Notwegerecht gemäߧ 917 Abs. 1 S. 1 BGB zu.  Das Gericht führt aus, dass der Eigentümer des an der Straße liegenden Grundstücks auch Beeinträchtigungen hinnehmen müsse, die durch die Ausübung des Notwegerechts entstehen.  Im entschiedenen Fall kamen zwar auch andere Grundstücke für die Gewährung des Notwegerechts in Betracht. Allerdings werde der betroffene Eigentümer am geringsten im Vergleich zu den Eigentümern der anderen Grundstücke belastet. Dem durch das Notwegrecht beeinträchtigen Eigentümer ist eine angemessene Geldrente zu zahlen.  >> Zum Volltext des Urteils

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01. Mä 2024
Keine teilweise Erhöhung für Garage bei einheitlichem Mietvertrag

Nach Urteil des Amtsgericht Koblenz vom 25.01.2024 (Az. 142 C 1732/23) kann die Miete für eine Garage bei Verknüpfung mit Wohnraum selbst dann nicht separat erhöht werden, wenn sie im Mietvertrag gesondert ausgewiesen sein sollte. Eine Gesamtmiete Sie sei dann lediglich Teil der monatlichen Nettomiete, die Grundlage für das Mieterhöhungsverlangen ist. Der Umstand, dass im Mietvertrag die Mietanteile für Wohnung und Stellplatz aufgeführt sind und die beiden Mieterhöhungen gleichzeitig verlangt würden, ändere hieran nichts. Kombination von zwei Mieten bieten Mehrwert Für diese Ansicht spreche auch die folgende Überlegung: Die ortsübliche Vergleichsmiete eines aus zwei Teilen bestehenden Mietobjekts sei nicht notwendigerweise identisch mit der Summe der Vergleichsmieten der getrennt vermieteten Objekte. Das entspricht der üblichen Rechtsprechung in diesen Sachverhalten. >> Zum Volltext des Urteils

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22. Feb 2024
Fristlose Kündigung wegen Zerrüttung

Die sog. Zerrüttung eines Mietverhältnisses reicht für sich alleine nach Entscheidung des Bundegerichtshofs vom 29.11.2023 (Az. VIII ZR 211/22) grundsätzlich nicht für eine fristlose Kündigung des Mieters aus.  Verschulden des Mieters erforderlich Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nach § 543 Abs. 1 BGB setze vielmehr voraus, dass für den dort vorgeschriebenen wichtigen Grund immer auch eine Vertragspflichtverletzung durch den Mieter vorliegt. Es müsse also festgestellt werden, dass die Ursache der Zerrüttung auch aus der Sphäre der Mieterseite stamme.  Länger andauernde Streitigkeiten Im konkreten Fall war es zwischen den Vertragsparteien seit mehreren Jahren zu Streitigkeiten gekommen. Zuletzt hatte die Vermieterin den Mieter u.a. mit "Du Penner" beschimpft, so dass dieser Strafanzeige erstattete. Die Vermieterin erklärte daraufhin die fristlose Kündigung.  Was sagt der Bundesgerichtshof?

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09. Feb 2024
WEG: Barrierefreier Umbau des Gemeinschaftseigentums

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteilen vom 09.02.2024 (Az. V ZR 244/22 und V ZR 33/23) jeweils ein Anspruch eines Wohnungseigentümers auf barrierefreien Umbau (Errichtung eines Personenaufzugs bzw. Errichtung einer 65 Zentimeter erhöhten Terrasse nebst Zufahrtsrampe) bejaht. Zulässige bauliche Veränderung Das Gericht führt aus, dass die beiden beabsichtigten Umbauten eine angemessene bauliche Veränderung darstellten, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dienten. Die Angemessenheit sei nur ausnahmsweise zu verneinen, wenn mit der Maßnahme Nachteile verbunden wären, die über die Folgen hinausgehen, die typischerweise mit der Durchführung einer privilegierten baulichen Veränderung einhergingen.  Die Kosten der baulichen Veränderung seien für das Bestehen eines Anspruchs nach § 20 Abs. 2 S. 1 WEG grundsätzlich ohne Bedeutung, da sie gemäß § 21 Abs. 1 S. 1 WEG von dem verlangenden Wohnungseigentümer getragen werden müssten. Regel-Ausnahme-Verhältnis  Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage, die dem Anspruch entgegenstehen könnte, sei mit der Errichtung eines Aufzugs nicht verbunden. Es sei zu berücksichtigen, dass vom Gesetzgeber die Privilegierung von bestimmten Maßnahmen im gesamtgesellschaftlichen Interesse gewollt sei. Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage könne daher zumindest typischerweise nicht angenommen werden.  Da die von den Wohnungseigentümern beschlossenen baulichen Veränderungen dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung dienten, bedürfe es besonderer Umstände, um eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage anzunehmen. >> Zum Volltext des Urteils V ZR 244/22  >> Zum Volltext des Urteils V ZR 33/23

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08. Feb 2024
Fortsetzung nach Eigenbedarfskündigung auf bestimmte Zeit

Nach Urteil des Landgerichts Berlin vom 25.01.2024 (Az. 67 S 264/22) ist eine vom Gericht angeordnete Vertragsfortsetzung auf bestimmte Zeit dem Vermieter grundsätzlich nur dann zumutbar, wenn die vom Mieter entrichtete Miete der marktüblichen Neuvermietungsmiete entspricht. Maßgeblich sei die Vorschrift des § 574a Abs. 1, Abs. 2 BGB, nach der der Mieter nach Widerspruch nur die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu geänderten Vertragsbedingungen verlangen kann, wenn dem Vermieter nicht zuzumuten ist, das Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen fortzusetzen, Im konkreten Fall hatten die Mieter nach Erhalt einer Eigenbedarfskündigung fast 2 Jahre erfolglos nach einer Ersatzwohnung gesucht.  Das Landgericht Berlin hat berücksichtigt, dass auch über das sog. Geschützte Marktsegment (GMS) kein freier Alternativwohnraum in Berlin zur Verfügung stand sowie  das gesamte Stadtgebiet als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen ist und der Eigenbedarf der Vermieterin nicht als beonders dringlich eingestuft wurde.  Die bisherigen Vertragsbedingungen wurden von Amts wegen durch das Gericht geändert und neben der Anordnung der befristeten Fortdauer des Mietverhältnisses auch die von den Mietern bisher geschuldete Nettokaltmiete auf ein marktübliches Niveau angehoben. Lesen Sie auch: >> "Fortsetzung wegen Härtefalls nach Kündigung nur bei Neuvermietungsmiete", Urteil des Landgerichts Berlin vom 07.12.2023 (Az. 67 S 20/23).

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