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Nach Urteil des Amtsgericht Gelnhausen vom 04.03.2024 (Az. 52 C 76/24) kann der Grundstückseigentümer von seinem Nachbarn bereits die Unterlassung der Überwachung durch Kameras seines Grundstücks verlangen, wenn es möglich ist, dass diese das Grundstück erfassen oder auf dieses geschwenkt werden kann. Das Amtsgericht bejaht einen Anspruch aus §§ 1004, 823 Abs. 1 BGB, da der Nachbar in seinem allgemeinen Persönlichkeitsrecht verletzt sei.  Nach ständiger Rechtsprechung sei es für einen Unterlassungsanspruch erforderlich, aber auch ausreichend, dass ein sog. Überwachungsdruck erzeugt werde.  Maßstab sei, dass dritte Personen eine Überwachung durch die Kamera ernsthaft objektiv befürchten müssten. Dies sei immer bereits dann erfüllt, wenn die Befürchtung einer Überwachung durch vorhandene Kameras aufgrund konkreter Umstände nachvollziehbar und verständlich erscheine.  Dafür sei bereits ausreichend, dass ein angespanntes Nachbarschaftsverhältnis bestehe und die Kamera eines mittels nach außen nicht wahrnehmbaren elektronischen Steuerungsmechanismus auf das Grundstück des Nachbarn ausgerichtet werden könne. Ein Überwachungsdruck könne nur dann ausscheiden, wenn der Winkel der Kamera nur mit erheblichem und sichtbarem manuellen Aufwand, also eben nicht durch einen elektronischen Steuerungsmechanismus, auf das Nachbargrundstück zu richten sei. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 06.03.2025 (Az. I ZR 32/34) zum sog. Halbteilungsgrundsatz Stellung genommen. Die Regelung des § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB legt den Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklercourtage fest, wenn Käufer und Verkäufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses sich zur Zahlung verpflichten. Maklervertrag unwirksam Im konkreten Fall unterzeichneten beiden Seiten einen entsprechenden Maklervertrag über ein Einfamilienhaus nebst Anbau mit Büro und Garage.  Allerdings wurde die klagende Maklerin auf der Verkäuferseite nur von der Ehefrau des Eigentümers beauftragt und die Provision unterschied sich der Höhe nach von der Provision der Käufer. Der Bundesgerichtshof kommt zu dem Ergebnis, dass der Maklervertrag gemäß § 656c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB unwirksam sei.  Auf Verkäuferseite habe sich die Maklerin der Höhe nach eine andere Provision versprechen lassen, diesen Umstand wolle das Gesetz verhindern.  Einfamilienhaus Es handele sich bei dem verkauften Gebäude auch um ein Einfamilienhaus im Sinne des § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB.  Das Objekt diene nämlich in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts. Diese Vorstellung habe auch der Gesetzgeber gehabt.  In der Gesetzesbegründung sei ausgeführt, die in § 656c BGB getroffene Regelung diene dazu, natürliche Personen beim Kauf von Wohnungen oder Einfamilienhäusern davor zu schützen, dass Maklerkosten unter Ausnutzung ihrer aufgrund der Marktsituation geschwächten Verhandlungsposition in unbilliger Weise auf sie abgewälzt werden. Eine untergeordnete gewerbliche Nutzung, die sich im vorliegenden Fall auf etwa 1/5 belaufe, sei unschädlich. Dies ergebe sich auch daraus, dass das Vorhandensein einer weiteren Wohnung wie etwa einer Einliegerwohnung vom Gesetzgeber als unbeachtlich angesehen worden sei. Für die Einordnung als Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB sei der für den Makler erkennbare Erwerbszweck maßgeblich. Maklervertrag durch Ehefrau vereinbart Es treffe zwar zu, dass § 656c Abs. 1 BGB lediglich den Fall des Abschlusses eines Maklervertrags zwischen dem Makler einerseits und andererseits jeweils den Parteien des Hauptvertrags regele, nicht jedoch den Abschluss des Maklervertrags mit einem Dritten anstelle einer Partei des Hauptvertrags. Allerdings würden die Interessenlage und die gesetzgeberische Interessenbewertung auf die Konstellation im streitgegenständlichen Fall ebenfalls zutreffen.  Der Zweck der Vorschrift, Verbraucher davor zu schützen, dass Maklerkosten unter Ausnutzung ihrer aufgrund der Marktsituation geschwächten Verhandlungsposition in unbilliger Weise auf sie abgewälzt würden, sei gleichfalls berührt.  Der Gesetzgeber habe diesen Fall schlicht übersehen, so dass eine entsprechende Anwendung der Vorschrift stattfindet. >> Zum Volltext des Urteils

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Das Amtsgericht Köln hat mit Urteil vom 28.08.2024 (Az. 213 C 61/24) über einen Sachverhalt entschieden, in dem eine Eigenbedarfskündigung mit Platzproblemen und Differenzen im räumlichen Zusammenleben zwischen Eheleuten auf Grund einer Sammlereigenschaft des Ehemanns begründet wurde.  Kein Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB Das Gericht bezweifelte, dass der Ehemann der Klägerin in die streitgegenständliche Wohnung zu Wohnzwecken einziehen wolle. Vielmehr würden bereits vier Zimmer der 6,5-Zimmer-Wohnung durch ihn, der von Beruf Künstler sei, für gewerbliche Zwecke eingeplant. Aufgrund dieser beabsichtigten Nutzung überwiege der gewerbliche Zweck. Daran ändere auch der Umstand nichts, dass der Zeuge glaubhaft vorgetragen habe, für ihn gehörten Wohnen und Arbeiten zusammen. Kein berechtigtes Interesse gemäß § 573 Abs. 1 S. 1 BGB  Die nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB vorzunehmende Interessenabwägung geht zu Lasten der Vermieterin. Die derzeitigen Platzprobleme und Differenzen im räumlichen Zusammenleben stammten nicht vorrangig aus persönlichen Differenzen, sondern aus der Sammlereigenschaft des Ehemanns..  Das Amtsgericht betont, dass die persönliche Eigenschaft, in erhöhtem Maße Dinge, insbesondere Kunst und Kulturgegenstände zu sammeln, berücksichtigt worden und ein dem von Art. 12 GG geschützten Berufsinteressen dienender Gesichtspunkt sei. Hiergegen stehe das Bestandsinteresse des beklagten Mieters, das ebenfalls verfassungsrechtlichen Schutzrang nach Art. 14 GG genieße. Insbesondere in angespannten Wohnlagen wie hier sei Personen mit Sammlereigenschaften zuzumuten, nicht ihren gesamten Lagerbestand unmittelbar in der Wohnung selbst zur Verfügung stehen zu haben.  Eine andere Betrachtungsweise, die die Größe des Sammelbestandes bei der Interessenabwägung zwischen Wohn- und Berufsnutzung unberücksichtigt ließe, würde einen uferlosen Sammelbestand ermöglichen, der vor Wohnzwecken Vorrang erhielte. Insoweit könnten Lagerinteressen, auch wenn sie von Art. 12 GG geschützten beruflichen Interessen dienen, keinen Vorrang vor den von Art. 14 GG geschützten Wohninteressen der Mieter haben. >> Zum Volltext des Urteils

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14.02.2025 (Az. V ZR 128/23) über einen Sachverhalt entschieden, in dem eine Teilungserklärung von 1984 vorsah, dass öffentliche Abgaben, Betriebskosten und Instandsetzungskosten nach Miteigentumsanteilen verteilt werden, Heizkosten jedoch nach beheizter Fläche. In einer Eigentümerversammlung im Jahr 2021 wurde beschlossen, alle bisher nach Miteigentumsanteilen  verteilten Kosten zukünftig nach beheizbarer Wohnfläche zu verteilen, einschließlich der Zuführung zur Erhaltungsrücklage.  Die Klägerinnen als Mitglieder der WEG fochten diese Beschlüsse an. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs sind die gefassten Beschlüsse der Gemeinschaft rechtmäßig. Nach § 16 Abs. 2 S. 1 WEG seien die „Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen. Nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG könnten die Wohnungseigentümer jedoch eine von dieser oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung dieser Kosten beschließen. Aus § 16 Abs. 2 S. 2 WEG ergebe sich auch die Kompetenz, den Verteilungsschlüssel für die Zuführung zu der Erhaltungsrücklage zu ändern, dies war bisher umstritten. Der Begriff der „Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ sei dahin auszulegen. Grund sei, dass der in § 16 Abs. 2 S. 1 BGB geregelte gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel, der eingreife, wenn eine Regelung nicht getroffen wird, nach allgemeiner Meinung auch für die Zuführung zu Rücklagen gelte. Dann müsse sich aber auch die in § 16 Abs. 2 S. 2 WEG geregelte Kompetenz der Wohnungseigentümer, für einzelne oder bestimmte Arten von Kosten eine von § 16 Abs. 2 S. 1 WEG oder einer Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen, auf den Schlüssel für die Zuführung zu einer Rücklage beziehen. Die Formulierung „bestimmte Arten von Kosten“ in § 16 Abs. 2 S. 2 WEG hebe im Übrigen lediglich das allgemein für Beschlüsse geltende Bestimmtheitserfordernis hervor und begründe keine darüber hinausgehenden Anforderungen. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Die Mietvertragsparteien können eine Indexmiete vereinbaren.  Es findet dann keine Mieterhöhung wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach Mietspiegel oder Vergleichswohnungen statt.  Die Mieterhöhungen sind mit der Vereinbarung praktisch für die Zukunft vorweg genommen und müssen lediglich durch Erklärung des Vermieters geltend gemacht werden.  Eine Indexmiete kann für den Vermieter allerdings auch Nachteile haben, die zu beachten sind.  >> Weiterlesen

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Kann eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer das Abstellen von E-Autos in der Tiefgarage verbieten? Nach Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 04.02.2022 (Az. 92 C 2541/21) lautet die Antwort: Nein. In der vorgenannten Entscheidung wurde ein Beschluss er Eigentümerversammlung für ungültig erklärt. Das Gericht führt aus, dass eine solche Vorgabe der Eigentümer gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoße, da er dem individuellen Anspruch jedes Wohnungseigentümers auf Gestattung baulicher Maßnahmen zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (§ 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG) zuwiderlaufe. Der einzelne Wohnungseigentümer könne sonst zwar die Installation einer Lademöglichkeit erzwingen, sie jedoch anschließend nicht nutzen. Dieser Anspruch sei auch nicht abdingbar. Der Beschluss würde diesen Anspruch ins Leere laufen lassen und verstoße somit gegen ein wesentliches Ziel der WEG-Reform, nämlich die Förderung der Elektromobilität. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Das Oberlandesgericht Schleswig hat mit Urteil vom 25.09.2024 (Az. 12 U 74/23) einer Räumungsklage stattgegeben und mehrere Gründe für eine fristlose Kündigung eines Gewerberaummietvertrages bejaht. Umfassende Interessenabwägung und Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung Das Gericht begründete die fristlose Kündigung mit § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sein müsse. Hierbei seien alle Umstände des Einzelfalls zu betrachten. In der erforderlichen umfassenden Interessenabwägung sei berücksichtigt worden, dass aufgrund der wiederholten und abgemahnten Vertragspflichtverletzungen die Vertragsfortsetzung dem Vermieter schlicht nicht weiter zumutbar sei. Es wird hervorgehoben, dass die Mieterin von Anfang an und auch im Laufe des Mietverhältnisses mehrere vertragliche Verpflichtungen beharrlich nicht eingehalten habe, so dass sich eine ungünstige Prognose für die zukünftige Kooperation ergebe. Dabei war entscheidend, dass der Vertrag noch ca. 6 Jahre andauern sollte. Mehrere Vertragspflichtverletzungen Der Mieterin habe klar sein müssen, dass eine ausreichend dimensionierte Fettabluftanlage von entscheidender vertraglicher Bedeutung gewesen sein müsse. Das Gericht führt aus, dass die Mieterin eine bereits vorhandene und nicht ausreichend leistungsfähige Fettabluftanlage weiterbetrieben habe, obwohl sie mietvertraglich für die Installation der Anlage verantwortlich sei. Hierdurch sei es nicht nur zu Geruchsbelästigungen, sondern auch zu einer Gefährdung anderer Mitmieter durch eine mögliche Brandgefahr der außerdem auch nicht gewarteten Anlage gekommen. Darüber hinaus sei für die Außengastronomie eine größere Fläche als vertraglich vereinbart genutzt worden, ein Nachweis einer ausreichenden Haftpflichtversicherung nicht erbracht worden und beharrliches Falschparken von Lieferfahrzeugen vorgenommen worden. Da die Mieterin noch über weitere Gastronomieflächen verfügt und die streitgegenständliche Fläche nur 30% des Umsatzes der Mieterin erwirtschafte, führ die Kündigung auch nicht zu einer Existenzbedrohung. Mitarbeiter können zudem ggf. auch in anderen Filialen eingesetzt werden. Gesamtschau führt zur Beurteilung zulasten der Gewerberaummieterin Die Gesamtschau zeige somit eine Situation, in der die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Vermieterin  auch unter Berücksichtigung der Interessen der Gewerberaummieterin nicht mehr zumutbar gewesen sei.  Auch im Gewerberaummietrecht sei also wie im Wohnraummietrecht eine umfassende Interessenabwägung für die Annahme einer fristkosen Kündigung erforderlich. Eine Räumungsfrist wurde nicht gewährt, da § 721 ZPO nur auf Wohnraummiete anwendbar sei. >> Zum Volltext des Urteils

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Ob eine Mietpartei auf einem Mietgrundstück ein Feuerwerk zünden darf, wird durch gesetzliche Regelungen, vertragliche Vereinbarungen und örtliche Gegebenheiten bestimmt.  Gesetzliche Regelungen In Deutschland ist das Zünden von Feuerwerkskörpern grundsätzlich nur vom 31. Dezember bis zum 1. Januar erlaubt, es sei denn, es liegt eine behördliche Genehmigung vor. Diese Erlaubnis betrifft in der Regel Feuerwerkskörper der Kategorie F2, die für den Privatgebrauch vorgesehen sind. Darüber hinaus können Städte und Gemeinden eigene Regelungen erlassen. Manche Städte beschränken das Abbrennen von Feuerwerken in bestimmten Bereichen, dies insbesondere aus Sicherheitsgründen. Vorgaben durch den Vermieter Der Vermieter kann in der Hausordnung oder im Mietvertrag bestimmte Regelungen festlegen, die das Zünden von Feuerwerkskörpern explizit untersagen oder einschränken, z.B. aus Sicherheitsgründen oder zum Schutz der Immobilie. Häufig wird das Zünden von Feuerwerkskörpern auf Gemeinschaftsflächen (wie Höfen oder Gärten) eingeschränkt, um potentielle Schäden zu vermeiden. Sicherheitsaspekte Sicherheitsvorschriften müssen eingehalten werden, um das Risiko von Feuer, Verletzungen oder Sachschäden zu minimieren. Das Zünden von Feuerwerkskörpern kann gefährlich sein, insbesondere in dicht besiedelten Bereichen oder bei starkem Wind. Auch Brandschutzbestimmungen und Abstände zu Gebäuden müssen beachtet werden. Gemeinschaftsverhältnis mit Nachbarn Der Mieter sollte Rücksicht auf andere Mieter und Nachbarn nehmen. Laute Feuerwerkskörper können als Belästigung empfunden werden, speziell von älteren Menschen, Kindern oder Haustieren. Schadensersatzansprüche Kommt es beim Abbrennen von Feuerwerkskörpern zu Schäden an der Mietsache oder Eigentum Dritter, kann die Mietpartei haftbar gemacht werden. Eine private Haftpflichtversicherung könnte in solchen Fällen hilfreich sein, jedoch sind nicht alle Schäden gedeckt, insbesondere solche, die durch fahrlässiges oder unerlaubtes Handeln entstehen.

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Dem Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 17.05.2024 (Az. 11 S 163/23) lag ein Sachverhalt zu Grunde, in dem ein Wohnungseigentümer einen digitalen Türspion, also eine Kamera, in seiner Wohnungseingangstür installiert hat. Beobachtung des Hausflurs Dieser spähte den gemeinschaftlichen Hausflur aus und ermöglichte es dem Wohnungsinhaber, auf einem kleinen Bildschirm den Raum vor seiner Tür einzusehen. Ein anderer Wohnungseigentümer fühlte sich durch die Kamera, die weder dauerhaft Aufnahmen speichert noch das Signal auf andere Geräte überträgt, in seinem allgemeinen Persönlichkeitsrecht verletzt. Schutz der anderen Eigentümer überwiegt Das Gericht führt aus, dass die Installation eines digitalen Türspions unzulässig sei und dieser zu beseitigen sei. Die Grundlage der Entscheidung ist der Schutz des allgemeinen Persönlichkeitsrechts, das Recht am eigenen Bild und das Grundrecht auf informationelle Selbstbestimmung. Gemeinschaft muss Erlaubnis erteilen Die Wohnungseingangstür gelte als Gemeinschaftseigentum und eine Änderung der Tür, wie z.B. durch den Einbau eines Türspions, bleibe der Zustimmung der Wohnungsbaugemeinschaft vorbehalten. Diese sei nicht eingeholt worden. Die Argumente des Eigentümers, wie eine mögliche Sehbehinderung, die den Einbau eines digitalen Türspions rechtfertigen könnten, seien erst im Rahmen einer Beschlussfassung der Gemeinschaft zu berücksichtigen. >> Zum Volltext des Urteils

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Bei der Installation von Videoüberwachungsanlagen auf einem Privatgrundstück muss nach den Vorgaben der Rechtsprechung sichergestellt sein, dass weder angrenzende öffentliche Bereiche noch benachbarte Privatgrundstücke erfasst werden. Auch wenn die Kamera tatsächlich nicht das Nachbargrundstück erfasst, kann das Persönlichkeitsrecht des Nachbarn beeinträchtigt sein. Ein Unterlassungsanspruch kann nämlich auch bestehen, wenn Dritte eine Überwachung durch Überwachungskameras objektiv ernsthaft befürchten müssen (“Überwachungsdruck”). Gleiches gilt für eine Kameraattrappe. Denn bereits durch eine solche kann bei einem Nachbarn ein „Überwachungsdruck“ entstehen, weil er nämlich auch dann eine Überwachung seines Grundstückes objektiv ernsthaft befürchten müsse. Etwas anderes gilt in Einzelfällen, wenn bei einer Abwägung mit dem Persönlichkeitsrecht des Nachbarn ein überwiegendes Interesse des Betreibers der Anlage angenommen werden kann. >> Weiterlesen

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