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Dem Amtsgericht Berlin-Pankow lag im mit Urteil vom 11.06.2025 (Az. 2 C 2/25) entschiedenen Fall der folgende Sachverhalt zu Grunde:  Die Klägerin und die Mitmieterinnen entdeckten am 16.09.2021 zufällig eine Kamera im Badezimmer, die in einer als „Rumpelkammer“ dienenden Sauna versteckt war und die auf den Badezimmerspiegel gerichtet war. Die Kamera war eingeschaltet und die Mieterinnen konnten darauf abgespeicherte Aufzeichnungen ansehen, die sie durch die Reflexionen des Spiegels beim Duschen zeigten. Die Mieterinnen waren unter anderem zur fristlosen Kündigung berechtigt.  Wohnraum, in dem die Mietpartei durch eine versteckte Kamera im Badezimmer beim Duschen gefilmt wird, sei nicht für den vertragsgemäßen Gebrauch geeignet, weil durch die Aufnahmen der versteckten Kamera keinerlei Intim- und Privatsphäre der Mieterin mehr bestehe. Der Vermieter sei u.a. verpflichtet, die Mietdifferenz einer teureren Ersatzwohnung zu tragen. >> Zum Volltext des Urteils

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Kann in einem einheitlichen Mietvertrag, in dem die Stellplatzmiete gesondert zur Wohnraummiete ausgewiesen ist, neben der Erhöhung der Wohnraummiete auch eine Mieterhöhung für den Stellplatz verlangt werden?  Nach Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 22.10.2024 (Az. VIII ZR 249/23) ist diese Fragestellung zu bejahen.  Klargestellt wird, dass bei einem Mietverhältnis über Wohnung und Stellplatz ein einheitliches Mietverhältnis vorliegt, bei dem die Nutzung zu Wohnzwecken eindeutig überwiegt. Es findet also Wohnraummietrecht Anwendung.  Die Frage, nach welchen Maßgaben eine Mieterhöhung hinsichtlich des Stellplatzanteils zu ermitteln ist, wird allerdings ausdrücklich offen gelassen. Im konkreten Fall sei die Erhöhung der Gesamtmiete um den geforderten Betrag von 7,50 EUR nach allen vertretenen Ansichten als berechtigt anzusehen, weil sich die geforderte Miete in jedem Fall im Rahmen der in München üblichen Vergleichsmieten halte:  „Offenbleiben kann hierbei, ob die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB beim Vorliegen eines einheitlichen Mietverhältnisses über eine Wohnung und einen Stellplatz – wie hier – durch die Heranziehung eines Mietspiegels für die Wohnung und unter Zugrundelegung der ortsüblichen Stellplatzmiete für den Stellplatz bestimmt werden kann (vgl. LG Rottweil, NZM 1998, 432, 433; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 558a BGB Rn. 16a; Spielbauer/Schneider/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 558 BGB Rn. 91; Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, 3. Aufl., § 558a BGB, Rn. 62; siehe auch Streyl in Festschrift für Börstinghaus, 2020, 423, 429 [„Marktmiete“]) oder ob auf die ortsübliche Vergleichsmiete für das gesamte Mietobjekt, also die Wohnung mit dem mitvermieteten Stellplatz, abzustellen ist (vgl. AG Koblenz, WuM 2024, 152; AG Köln, WuM 2017, 329, 330; WuM 2005, 254; Börstinghaus, WuM 2017, 549, 556; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 558 Rn. 10; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kapitel III. Rn. 1239 [zur teilgewerblichen Nutzung]).“ Im konkreten Fall hat es der Bundesgerichtshof bei einem einheitlichen Mietvertrag über Stellplatz und Wohnung also jedenfalls zugelassen, bei der Begründung der Mieterhöhung gesondert für die Wohnung nach Mietspiegel und den Stellplatz nach Vergleichsmieten vorzugehen. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Es ist unzulässig, dass Vermieter durch ein selbständiges Beweisverfahren die ortsübliche Vergleichsmerkmale oder einzelne Wohnwertmerkmale feststellen lassen. Was ist das selbständige Beweisverfahren? Es dient der Beweissicherung und kann unabhängig von einem Rechtsstreit durchgeführt werden. Es dient dazu, Beweise zu sichern, deren Verlust oder Verschlechterung zu befürchten ist, oder um bestimmte Tatsachen und Umstände durch ein Sachverständigengutachten festzustellen. Nach Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 15.07.2025 (Az. VIII ZB 69/24) lässt sich die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens allerdings nicht mit dem gesetzlichen Mieterhöhungsverfahren vereinbaren. Zwar gelte: Eine Partei kann gemäß § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO unter anderem dann die schriftliche Begutachtung durch einen Sachverständigen beantragen, wenn ein Rechtsstreit noch nicht anhängig ist und sie ein rechtliches Interesse daran hat, dass der Zustand oder der Wert einer Sache festgestellt wird. Ein solches rechtliches Interesse ist anzunehmen, wenn die Feststellung der Vermeidung eines Rechtsstreits dienen kann (§ 485 Abs. 2 Satz 2 ZPO). Mit der Ausgestaltung der §§ 558 ff. BGB habe der Gesetzgeber dem von ihm beabsichtigten angemessenen und gerechten Ausgleich der unterschiedlichen Interessen von Mietern und Vermietern Rechnung getragen. Das selbständige Beweisverfahren stelle dagegen einen abgekoppelten, eigenständigen und vorweggenommenen Teil eines etwa nachfolgenden Hauptsacheprozesses dar. Könnte der Vermieter bereits vor der Erklärung eines Mieterhöhungsverlangens ein Sachverständigengutachten im selbständigen Beweisverfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder der Wohnwertmerkmale einholen, führte dies regelmäßig dazu, dass die zum Schutz des Mieters in den §§ 558 ff. BGB vorgesehenen Fristen und weiteren Anforderungen umgangen würden. Dies gelte Beispielsweise für die Prüfungsfrist betreffend Einwände sowie für das Vorhandensein von Informationen. Hinzu komme, dass das Gericht nach Beendigung der Beweiserhebung im selbständigen Beweisverfahren auf Antrag ohne mündliche Verhandlung anzuordnen habe, dass der Antragsteller binnen einer zu bestimmenden Frist Klage zu erheben hat, obwohl im Mieterhöhungsverfahren die Klagefrist erst nach der Erklärung des Erhöhungsverlangens und nach dem Ablauf der dem Mieter gemäß § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB zu gewährenden Überlegungsfrist laufe. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Im mit Urteil vom 17.01.2025 (Az. 46 C 55/24) entschiedenen Fall hat sich das Amtsgericht Gießen mit einem Sachverhalt befasst, in dem eine missverständliche Mieterhöhung Grundlage einer Kündigung der Vermieterin war. Unklare Mieterhöhung Die Mieter hatten einem Mieterhöhungsverlangen auf 600 EUR zugestimmt. Die Vermieterin ging aber davon aus, dass zusätzlich noch die Betriebskostenvorauszahlung geschuldet sei, daher ein Gesamtbetrag von 702,62 EUR.  Der Wortlaut der Erhöhung lautete: "[…] Der bislang gezahlte Mietzins in Höhe von 501,07 € (vormals 980,- DM) ist seit dem Jahre 1996 unverändert. […] Unter Bezugnahme auf § 558 BGB bitten wir Sie, in eine Erhöhung des Mietzinses für ihre Wohnung mit Wirkung vom 01.05.2022 auf 600,-€ einzuwilligen. […]“. Fristlose Kündigung Nach einem Zeitablauf von 16 Monaten kündigte sie wegen eines entsprechenden Zahlungsrückstands fristlos. Als Begründung wurde angegeben, dass die Mieter mit einer Miete in Höhe von 1.636,16 EUR in Verzug seien, da sie seit Mai 2022 jeweils monatlich eine um 102,26 EUR zu geringe Miete gezahlt hätten (16 x 102,26 EUR). Das Amtsgericht verneint allerdings einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Vermieters, weil die Kündigung unwirksam sei. Rechtsmissbräuchlichkeit: Abmahnung und Zeitablauf Selbst wenn die geschuldete Warmmiete wegen zusätzlich geschuldeter Betriebskostenzahlung tatsächlich höher lag, wäre die ausgesprochene Kündigung nach § 242 BGB als rechtsmissbräuchlich anzusehen. Denn aufgrund der unbeanstandeten Zahlungen der Beklagten der ursprünglichen Vormiete hätte es vorliegend einer Abmahnung bedurft. Die Vermieterseite hätte erkennbar müssen, dass die Mieter aufgrund des Zustimmungsverlangen davon ausgingen, dass der nunmehr geschuldete Bruttomietzins 600,00 EUR betrage, der auch gezahlt wurde. Sofern der Zahlungsverzug auf einem für den Vermieter offenkundigen Versehen beruhe, bedürfe es nach zutreffender Ansicht einer Abmahnung. Die Rechtsmissbräuchlichkeit nach § 242 BGB folge insbesondere auch daraus, dass die Vermieterin über einen Zeitraum von 16 Monaten zugewartet habe, bis der vermeintliche Zahlungsverzug einen kündigungsrelevanten Umfang nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB erreichte. Die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB sei aus denselben Gründen nach § 242 BGB als rechtsmissbräuchlich anzusehen. >> Zum Volltext des Urteils

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18.06.2025 (Az. VIII ZR 291/23) zum Tatbestand des § 546a Abs. 1 BGB Stellung genommen. Nach dieser Regelung kann ein Vermieter, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Das Gericht führt aus, dass der Begriff der Vorenthaltung erfordert, dass der Mieter kumulativ die Mietsache nicht zurückgebe und dieses Unterlassen dem Willen des Vermieters widerspreche. An diesem zur Erfüllung des Tatbestands der Vorenthaltung erforderlichen Rückerlangungswillen des Vermieters fehle es, wenn der Wille des Vermieters nicht auf die Rückgabe der Mietsache gerichtet sei, etwa weil er vom Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgehe. Eine Lockerung dieses Erfordernisses sei nicht angezeigt, weil anderenfalls das wirtschaftliche Risiko, dass der Vermieter die Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Mieter für unwirksam hält, ohne sachlichen Grund auf den Mieter verlagert würde. Demgegenüber führe die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu dem sach- und interessengerechten Ergebnis, dass die Rechtsunsicherheit, die im Fall eines Rechtsstreits über die Wirksamkeit einer vom Mieter ausgesprochenen Kündigung – bis zur (gerichtlichen) Klärung – für beide Seiten gleichermaßen bestehe, zu Lasten derjenigen Partei gehe, deren Standpunkt sich als unzutreffend erweist. >> Zum Volltext des Urteils

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Nach Urteil des Amtsgerichts München vom 12.11.2024 (Az. 1293 C 12154/24 WEG) kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft wirksam beschließen, dass Blumenkästen nur auf der Innenseite eines Balkongeländers angebracht werden dürfen. Dies gelte auch dann, wenn dadurch weniger Platz auf den Balkonen zur Verfügung steht. Im konkreten Fall hatte eine Eigentümerin ihren Balkon verglasen und eine Wärmedämmung anbringen lassen. Bei starkem Regen lief überschüssiges Wasser aus den Blumenkästen nun nicht mehr wie zuvor in das Erdreich, sondern auf den Sims der neuen Verglasung. Das Amtsgericht führt aus, dass die Gemeinschaft den Beschluss gefasst habe, um Schäden am Gemeinschaftseigentum zu verhindern. Dieses Entscheidung befinde sich im Bereich ordnungsgemäßer Verwaltung und sei daher nicht zu beanstanden. Dass von den Blumenkästen eine konkrete Gefährdung ausgehe, brauche nicht nachgewiesen zu werden. Die betroffenen Eigentümer könnten sich durch eine innenliegende Bepflanzung noch ausreichend persönlich entfalten. >> Zum Volltext des Urteils

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Nach Hinweisbeschluss des Landgerichts Berlin vom 19.02.2025 (Az. 67 S 213/24) ist ein in der Wohnung des Mieters abgeschlossener Mietaufhebungsvertrag nicht nach § 355 BGB widerruflich, weil er keine Verpflichtung des Verbrauchers zur Zahlung eines Preises nach § 312 Abs. 1 BGB enthält. Die Vorschrift des § 312 Abs. 1 BGB verlange ausdrücklich die „Zahlung eines Preises“ oder eine entsprechende Verpflichtung durch den Verbraucher. Eine solche lieg aber bei einer Mietaufhebungsvereinbarung nicht vor.  Insbesondere stelle die Verpflichtung zur Räumung der Wohnung keine solche Verpflichtung dar, auch wenn daraus ein geldwerter Vorteil für die Vermieterseite entstehe. Das erforderliche Preiszahlungsmerkmal umfasse jede Gegenleistung, die beziffert sei und sich nach der Verkehrsauffassung als „Hingabe eines Wertes“ darstelle. Daran fehle es bei der Verpflichtung zur Räumung einer Wohnung.  >> Zum Volltext der Entscheidung

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Das Amtsgericht Hanau hat mit Urteil vom 11.04.2025 (Az. 32 C 37/24) die in der Rechtsprechung vertretene Linie zur Wirkung von Rückgabeprotokollen als sog. negatives Schuldanerkenntnis bekräftigt. Hierzu ist erforderlich, dass das sich Protokoll zu möglichen Schäden äußert und von beiden Parteien unterschrieben wird, wie es im entschiedenen Sachverhalt der Fall war. Das Gericht führt aus, dass für dessen Erstellung keine Rechtspflicht bestehe. Sein Sinn und Zweck bestehe gerade darin, Unklarheiten und ggf. eine spätere Beweisaufnahme zu vermeiden, weil eine der beiden Parteien später nicht etwas anderes behaupten könne, als das, was sie zuvor mit ihrer Unterschrift bestätigt habe. Mit anderslautenden Einwänden seien die Parteien – und zwar beide – ausgeschlossen. „Diese – in beide Richtungen wirkende – Rechtsfolge ist die Konsequenz der freiwilligen Entscheidung beider Parteien, ein solches Protokoll zu erstellen.“. In konkreten Fall könne die Mieterseite daher auch nicht behaupten die Wohnung sei während der Mietzeit mangelhaft gewesen, das jedenfalls in der Form, dass der Mangel bis zu Ende bestanden habe. >> Zum Volltext des Urteils >> Für Mitglieder: Zum Experten-Tipp

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Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 21. Mai 2025 (Az. VIII ZR 201/23) mit dem Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 S. 1 BGB befasst.  Danach kann das Vorkaufsrecht nicht nur bei der Begründung von Wohnungseigentum, sondern auch bei der Umwandlung in Teileigentum Anwendung finden. Analoge Anwendung des Vorkaufsrechts bei Teileigentum Nach § 577 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft werden. Eine direkte Anwendung der Vorschrift scheidet also aus, wenn Teileigentum begründet wird. § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ist nach Ansicht des Gerichts aber auf Fälle analog anzuwenden, in denen an zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten Teileigentum begründet wird, anstatt des durch den Wortlaut vorgesehenen Wohnungseigentums. Der Schutzgedanke des Vorkaufsrechts dürfe nicht auf die spezifische Form des Wohnungseigentums beschränkt sein, wenn die tatsächliche Situation – nämlich die Veräußerung einer ehemals gemieteten Wohnung – vergleichbar sei.  Ob Wohnungseigentum oder Teileigentum begründet werde, sei aus Sicht des Mieters, der seine Wohnung verliere, im Ergebnis ohne Relevanz. Daher sei eine Gleichbehandlung gerechtfertigt, um Umgehungen des Vorkaufsrechts zu verhindern. Ausschlussfrist für die Ausübung des Vorkaufsrechts Das Gericht stellt außerdem fest, dass die in § 577 Abs. 1 Satz 3 in Verbindung mit § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB geregelte grundsätzliche zweimonatige Frist eine Ausschlussfrist ist. Sie könne also nach ihrem Ablauf nicht von den Parteien verlängert oder verkürzt werden. Grund sei, dass dem Gedanken der Rechtssicherheit entscheidende Bedeutung zukomme. Für Verkäufer und Käufer müsse zu einem bestimmten Zeitpunkt Klarheit über die Ausübung des Vorkaufsrechts herrsche. >> Zum Volltext des Urteils Hinweis: Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass die für die Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnräumen geltenden Bestimmungen der §§ 577, 577a BGB entsprechend auf die Realteilung eines mit zu Wohnzwecken vermieteten Einfamilienhäusern bebauten Grundstücks Anwendung finden. Mehr zu Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.05.2008, Az. VIII ZR 126/07. 

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Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14. Mai 2025 (Az. VIII ZR 256/23) befasst sich mit der Frage, ob die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses aufgrund der Nichtleistung einer vereinbarten Bankbürgschaft als Mietsicherheit rechtmäßig ist. Der Bundesgerichtshof entscheidet, dass eine Bankbürgschaft nicht in den Anwendungsbereich der Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB  fällt und daher die vorgenannte Kündigung nicht in Betracht kommt.  Es ergebe sich bereits nicht eindeutig aus dem Wortlaut, dass sämtliche Formen von Mietsicherheiten erfasst werden sollten. Vielmehr sei bereits der Ausschluss einer Bankbürgschaft als Mietsicherheit aus dem Anwendungsbereich der Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB vom möglichen Wortsinn gedeckt. Aus dem Erfordernis einer betragsmäßigen Berechnung des Rückstands ergebe sich, dass nur solche Mietsicherheiten unter § 569 Abs. 2a BGB fallen, die in Form eines (teilbaren) Geldbetrags (Geldsumme beziehungsweise Barkaution) zu leisten seien.  Es sei auch zu beachten, dass der Gesetzgeber einen Gleichlauf zum Kündigungstatbestand wegen Verzugs mit der Mietzahlung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB herstellen wollte. Denn ebenso wie die fristlose Kündigung wegen Verzugs des Mieters mit der Mietzahlung erfordere auch die Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB weder des Setzens einer Abhilfefrist noch einer Abmahnung (§ 569 Abs. 2a Satz 3 BGB). Das Gesetz sehe die Leistung einer Mietkautionsbürgschaft in Raten nicht vor (im Gegensatz zur Barkaution). Ein Recht des Mieters auf Teilleistungen bestehe insoweit grundsätzlich nicht, weshalb auch die Kündigung wegen einer Teilleistung in Höhe von zwei Monatsmieten nur bei der Barkaution in Betracht komme.  Ausgehend von einer zuvor unklaren Rechtslage formulierte der Gesetzgeber nach Ansicht des Bundesgerichtshofs seine Regelungsabsicht einschränkend dahingehend, dass „nunmehr“ die Voraussetzungen einer (fristlosen) Kündigung wegen „Nichtzahlung der Kaution“ für den Bereich der Wohnraummiete geregelt werden sollten. Hieraus folge, dass die  geschaffene Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB nicht sämtliche, sondern lediglich solche Vertragsverletzungen des Mieters erfassen soll, die in der „Nichtzahlung“ einer Mietsicherheit liegen. Demgegenüber sollte die Nichtleistung von anderen Arten der Kaution einer ausdrücklichen (Kündigungs-)Regelung nicht zugeführt werden. Der Vermieter sei dennoch hinsichtlich der Beendigung des Mietverhältnisses nicht schutzlos gestellt. Ihm stehe dem sowohl die fristlose Kündigungsmöglichkeit nach § 543 Abs. 1 BGB als auch die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB offen. >> Zum Volltext des Urteils

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