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Finden Sie hier aktuelle Rechtsprechung im Miet-, Wohnungseigentums- und Immobilienrecht sowie hilfreiche Tipps für Vermieter.

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20. Jul 2022
Geh- und Fahrrecht kann eingeschränkt werden

Ein Beschluss des Pfälzischen Oberlandesgerichts Zweibrücken vom 03.05.2022 (Az. 7 U 150/20) bezieht sich auf den Umfang eines Geh- und Fahrrechts. Dieses könne eingeschränkt werden. Keine Straßenanbindung Im konkreten Fall bestand für ein Hinterliegergrundstück ohne direkte Straßenanbindung ein grundbuchlich gesichertes Geh- und Fahrrecht über den Hof des Nachbargrundstücks. Der Nachbar errichtete zwei Pkw-Stellplätze entlang einer Hauswand. Im Falle der Belegung dieser Stellplätze können die Nutzer des Hinterliegergrundstücks nun das eigene Grundstück nicht mehr bequem erreichen, sondern müssen ggf. mehrfach rangieren. Bestimmung des Umfang des Geh- und Fahrrechts Das Gericht führt aus, dass auch andere Umstände herangezogen werden könnten, wenn ein eingetragenes Geh- und Fahrrecht im Grundbuch nicht näher konkretisiert sei. Hierzu seien zum Beispiel die Gegebenheiten vor Ort und der Sinn und Zweck des Fahrrechts zu berücksichtigen. Die Ausübung an sich muss jedenfalls möglich bleiben Die Durchfahrt müsse jedenfalls breit genug bleiben, um mit einem üblichen Pkw in einer üblichen Bogenfahrt auch die hinterste der Garagen auf dem Hinterliegergrundstück erreichen zu können. Da nach § 32 StVZO die höchstzulässige Breite von Kraftfahrzeugen allgemein 2,55 Meter betrage, müsse die Zufahrtsbreite mindestens drei Meter betragen. § 1020 S. 1 BGB verpflichte außerdem zur schonenden Ausübung einer Grunddienstbarkeit. Daher sei es hinzunehmen, wenn ein Geh- und Fahrrecht in Ausübung der eigenen Eigentumsrechte durch den belasteten Eigentümer eingeschränkt werde, sofern das Geh- und Fahrrecht dadurch nicht mehr als nötig beeinträchtigt werde.

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19. Jul 2022
Sommerhitze in der Mietsache

Wohnungen - insbesondere direkt unter dem Dach - können im Sommer bei länger andauernder Hitzeperiode unangenehm warm werden. Doch kann der Mieter bei Hitze in der Wohnung eine Mietminderung verlangen und welche Pflichten hat der Vermieter? Diesen Fragen gehen wir in unserem Blog-Beitrag nach: Hitze in der Wohnung - Welche Pflichten hat der Vermieter?

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18. Jul 2022
Kürzungsrecht des Mieters bei fehlendem Wärmemengenzähler

Nach den zwingenden Vorgaben der Heizkostenverordnung (HKVO), die für die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten maßgeblich ist, sind die gemeinsam entstandenen Kosten für Heizung und Warmwasser zu trennen und verbrauchsabhängig abzurechnen. Dafür schreibt die HKVO in § 9 Absatz 2 Satz 1 HKVO vor, dass die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge ab dem 31. Dezember 2013 mit einem Wärmezähler zu messen ist. Längere Zeit war in der Rechtsprechung umstritten, ob dem Mieter nach § 12 HKVO ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 % der auf ihn entfallenden Kosten zusteht, wenn das Mietobjekt nicht mit einem Wärmemengenzähler ausgestattet ist. Das Kürzungsrecht besteht, soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften der HKVO nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Mit Urteil vom 12.01.2022 (Az. VIII ZR 151/20) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Abrechnung ohne Wärmemengenzähler keine verbrauchsabhängige Abrechnung darstellt und dem Mieter das Kürzungsrecht zusteht. > Zum Volltext der Entscheidungsgründe

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13. Jul 2022
Einschränkung der Versorgung mit Warmwasser

Im Hinblick auf die drohende Energieknappheit kann sich für Vermieter die Frage stellen, ob eine Einschränkung der Warmwasserversorgung der Mieter zumindest zeitweise möglich ist.  > Blog-Artikel: Einschränkung der Warmwasserversorgung durch den Vermieter Mehr zur Rechtslage auch im folgenden Video.

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07. Jul 2022
Nachträgliche Dämmung einer Bestandsimmobilie über Grundstücksgrenze

Eine Regelung des Nachbargesetzes des Landes Berlin erlaubt die grenzüberschreitende nachträgliche Wärmedämmung von Bestandsbauten.  Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23.06.2022 (Az. V ZR 23/21) ist eine solche Vorschrift des Gesetzgebers zulässig. > Weiterlesen

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22. Jun 2022
Ruhezeiten im Wohnraum

Allgemein gilt in einem Mietverhältnis das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme, das auch zur Einhaltung von Ruhezeiten verpflichtet.  Wenn in Ihrem Mietvertrag oder einer beigefügten Hausordnung keine Regelungen zu den Ruhezeiten enthalten sind, gelten die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze. Weitere Informationen zum Thema finden Sie in unserem Blog-Artikel: > Ruhezeiten in einer Mietwohnung – Das ist zu beachten!

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09. Jun 2022
Miete von Rauchmeldern: Keine Betriebskosten

Bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern handelt es sich nicht um sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV, sondern - da sie den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen sind - um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen.  Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 11.05.2022 (Az. VIII ZR 379/20) entschieden. Betriebskosten Das Gericht führt zunächst allgemein aus, dass Betriebskosten gemäß § 1 BetrKV die Kosten seien, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Neben den gemäß § 1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich ausgenommenen Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten gehörten auch etwaige Kapital- und Finanzierungskosten für die Anschaffung von Betriebsmitteln grundsätzlich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Sonstige Betriebskosten Aufwendungen, die nicht unter den in § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV enthaltenen Betriebskostenkatalog fielen, könnten aber als „sonstige Betriebskosten“ gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV umlagefähig sein. Die Regelung in § 2 Nr. 17 BetrKV sei als Auffangtatbestand konzipiert und erfasse Aufwendungen des Vermieters, die der allgemeinen Definition in § 1 BetrKV entsprechen, aber entweder wegen ihrer geringen praktischen Bedeutung nicht in den Katalog des § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV aufgenommen wurden oder dort nicht genannt werden konnten, weil sie aufgrund neuartiger technischer Entwicklungen zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung noch nicht absehbar waren und erst später entstanden sind. Rauchwarnmelder: Keine Umlagefähigkeit Gemessen daran handele es sich bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nicht um umlagefähige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV. Zwar sei die Ausstattungspflicht mit solchen Geräten erst infolge neuerer technischer und damit einhergehender rechtlicher Entwicklungen entstanden. Ihrem Wesen nach seien diese Kosten aber nicht als umlagefähige Betriebskosten einzustufen. Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern fielen nämlich ausschließlich dann an, wenn der Vermieter sich - was allein in seiner Entscheidungsmacht stehe - dazu entschließe, die in der Mietwohnung zu installierenden Rauchwarnmelder nicht zu Eigentum zu erwerben, sondern sie stattdessen anzumieten. Die Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern seien aber ebenfalls nicht umlagefähig. Es ließe sich mit dem oben aufgezeigten in den Gesetzesmaterialien eindeutig zum Ausdruck gebrachten Willen des Verordnungsgebers, dass Kosten für die Anschaffung von Betriebsmitteln grundsätzlich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören, nicht vereinbaren, wenn man die - vom Vermieter anstatt eines Erwerbs gewählte - Miete von Rauchwarnmeldern demgegenüber als umlagefähige (sonstige) Betriebskosten einordnete. Denn das bedeutete im Ergebnis, dass dem Vermieter ein Weg eröffnet würde, auf einfache Weise - nicht nur im Fall der Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern, sondern auch in anderen Fällen, in denen er das Mietobjekt mit bestimmten Einrichtungen zu versehen hätte - die im Grundsatz ihm zugewiesene Belastung mit Anschaffungskosten zu umgehen, indem er die allein ihm obliegende wirtschaftliche Entscheidung zugunsten einer Miete anstatt eines Kaufs des fraglichen Betriebsmittels träfe. > Zum Volltext des Urteils

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03. Jun 2022
Lademöglichkeit für E-Auto: Anspruch des Mieters

Seit dem 01.12.2020 haben Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf Installation einer Ladesäule für Elektrofahrzeuge auf eigene Kosten. Den Vermieter selbst trifft aber keine Pflicht zur Errichtung eigener Anlagen. Grenzen und Umfang der gesetzlichen Regelung haben wir im folgenden Blogbeitrag für Sie erläutert:  > Die Ladestation für Elektromobilität im Mietverhältnis

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01. Jun 2022
Gewerberaum: Einfache Kündigungsmöglichkeit bei Untervermietung

Mietet eine GmbH (oder allgemein: eine juristische Person) Wohnräume an mit dem Ziel, diese für sich selbst als Geschäftsräume zu nutzen oder weiterzuvermieten oder sonst Dritten wie etwa einem Gesellschafter, einem Geschäftsführer oder einem Angestellten zu Wohnzwecken zu überlassen, sind die (Kündigungsschutz-) Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-) Mietverhältnis nicht anwendbar. Denn eine GmbH als juristische Person kann Räume schon begrifflich nicht zu (eigenen) Wohnzwecken anmieten. Hintergründe und Folgen dieser Rechtslage haben wir in einem eigenen Blog-Artikel erläutert:  >> Gewerberaum: Einfache Kündigungsmöglichkeit bei Untervermietung als Wohnraum

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18. Mai 2022
Örtliche Übernachtungssteuern in Beherbergungsbetrieben zulässig

Das Bundesverfassungsgericht hat mit Beschluss vom 22.03.2022 (Az. 1 BvR 2868/15, 1 BvR 354/16, 1 BvR 2887/15, 1 BvR 2886/15) vier Verfassungsbeschwerden zurückgewiesen, die die Erhebung einer Steuer auf entgeltliche Übernachtungen in Beherbergungsbetrieben (Übernachtungsteuer) zum Gegenstand hatten.  Übernachtungssteuer ist verfassungsgemäß Das Gericht führt aus, dass entsprechende Regelungen mit dem Grundgesetz vereinbar seien. Die Länder hätten die der Besteuerung zugrundeliegenden Gesetze kompetenzgemäß erlassen. Die Übernachtungsteuer sei eine örtliche Aufwandsteuer im Sinne des Art. 105 Abs. 2a Satz 1 GG, die bundesgesetzlich geregelten Steuern nicht gleichartig sei, eine Sperre durch Bundesrecht liege demnach nicht vor. Die Übernachtungsteuerregelungen seien auch materiell mit dem Grundgesetz vereinbar. Insbesondere belasteten sie die betroffenen Beherbergungsbetriebe nicht übermäßig. Der Gesetzgeber könne sogar beruflich veranlasste Übernachtungen ebenfalls besteuern. Praktischer Hintergrund Oft werden die Steuern auf die Übernachtungen als Kultur- oder Tourismusförderungsabgabe, City Tax, Beherbergungs- oder Übernachtungssteuer bezeichnet. In der Praxis wird meist ein Anteil des Übernachtungspreises berechnet, in anderen Fällen wird ein Festbetrag erhoben.  Hintergrund der auch weiter zulässigen Regelungen ist, dass Beherbergungsbetriebe Anfang 2010 von der Umsatzsteuer entlastet wurden, die von 19 auf 7 Prozent sank.

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