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Finden Sie hier aktuelle Rechtsprechung im Miet-, Wohnungseigentums- und Immobilienrecht sowie hilfreiche Tipps für Vermieter.

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17. Mä 2022
Die Vermietung an aus der Ukraine geflüchtete Personen

Bei der Aufnahme von geflüchteten Personen aus der Ukraine ist aus Sicht des Vermieters nur wenig zu beachten. Im Gegensatz zu Mietern, die spätestens nach einigen Wochen beim Vermieter die Erlaubnis zur Aufnahme von sog. dritten Personen anfragen müssen, kann der Vermieter frei entscheiden, wen er in seine Räume aufnimmt. Weitere Informationen zum Thema haben erläutern wir Ihnen im folgenden Artikel:  Die Vermietung an Ukraine-Flüchtlinge

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14. Mä 2022
Heizkosten: Die Folgen einer nicht wirksam vereinbarten Pauschale

Nach den Regelungen der Heizkostenverordnung ist zwingend eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten zu erstellen. In der Verordnung ist geregelt, dass deren Regelungen Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen (Regelungen des Mietvertrages) haben.  Nur in einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, können in einem Mietvertrag abweichende Bestimmungen zur Abrechnung der Heizkosten geregelt werden. Wie behandelt die Rechtsprechung die in einem Mietvertrag unwirksam vereinbarte Heizkostenpauschale? Mehr dazu lesen Sie in unserem Blog: Heizkosten: Die Folgen einer nicht wirksam vereinbarten Pauschale

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07. Mä 2022
Rückzahlungsanspruch bei unzureichender Belegeinsicht

Dem Bundesgerichtshof lag im Beschluss vom 26.10.2021 (Az. VIII ZR 150/20) ein Sachverhalt zugrunde, bei dem es um die Rückzahlungsforderung einer geleisteten Betriebskostennachzahlung durch den Mieter ging.  Es wurde entschieden, dass diese nicht zurückgefordert werden könne, weil der Vermieter die Belegeinsicht nur unzureichend gewährt hatte.

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24. Feb 2022
Beschluss gegen das Abstellen von E-Autos in Tiefgarage?

Nach einem Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 04.02.2022 (Az. 92 C 2541/21) darf eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Nutzung einer Tiefgarage durch Elektroautos im Allgemeinen nicht verbieten.  Der dem Urteil zugrunde liegende Beschluss der Eigentümerversammlung wurde für ungültig erklärt. Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer liegt vor Die Wohnungseigentümer könnten zwar gemäß § 19 Abs. 1 WEG Nutzungsregelungen hinsichtlich des Gemeinschafts- und Sondereigentums treffen. Dies sei insoweit ausgeübt worden, dass durch das Verbot des Abstellens bestimmter Fahrzeuge die zweckbestimmte Nutzung der Sondernutzungsfläche als Pkw-Abstellfläche eingeschränkt wurde. Allerdings: Keine ordnungsgemäße Verwaltung Der Beschluss verstoße jedoch gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz habe der Gesetzgeber jedem einzelnen Wohnungseigentümer ein individuelles Recht auf die Gestattung baulicher Maßnahmen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen, eingeräumt. Dieser individuelle Anspruch würde durch den angegriffenen Beschluss ins Leere laufen. Der Gesetzgeber will die Schaffung von Ladeinfrastruktur Der einzelne Wohnungseigentümer könne so zwar die Installation einer Lademöglichkeit erzwingen, könne sie jedoch anschließend nicht nutzen. Damit verstoße der angegriffene Beschluss gegen ein wesentliches gesetzgeberisches Ziel der WEG-Reform, da die Schaffung von Ladeinfrastruktur die "Triebfeder" der WEG-Reform gewesen sei. Der individuelle Rechtsanspruch werde so zunichte gemacht. Mehr zum Thema: E-Auto: Anspruch auf Installation einer Ladestation (nach WEMoG) Mieterstrom und Mieterstromzuschlag – Das sollten Vermieter wissen

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09. Feb 2022
Rauchmelderpflicht - Was Sie als Vermieter wissen sollten

Die Rauchmelderpflicht ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich geregelt. Teilweise wird eine Verpflichtung zur Installation von Rauchwarnmeldern für den Eigentümer (oft gleichzeitig auch der Vermieter), teilweise wird die Pflicht hingegen dem Besitzer der Mietsache (also dem Mieter) auferlegt. Was Sie als Vermieter beachten sollten und ob Sie die Wartung der Rauchwarnmelder als Betriebskosten umlegen können, klären wir auf unserem Blog für Vermieter in folgendem Artikel: > Rauchmelder – Rechte & Pflichten | Infos für Vermieter

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07. Feb 2022
Wie Sie eine Betriebskostenpauschale erhöhen können

Anstelle einer oft üblichen monatlichen Vorauszahlung auf die jährlich zu erstellende Betriebskostenabrechnung kann mit dem Mieter auch eine Betriebskostenpauschale vereinbart werden.  Steigen die Betriebskosten, kann bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen auch die Betriebskostenpauschale entsprechend erhöht werden. Wann dies der Fall ist und was dabei beachtet werden muss, klären wir im folgenden Artikel: Betriebskostenpauschale erhöhen – So geht’s

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17. Jan 2022
BGH zur Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 12. Januar 2022 (XII ZR 8/21) über die Frage entschieden, ob ein Gewerberaummieter für die Zeit einer behördlich angeordneten Geschäftsschließung während der Corona-Pandemie zur vollständigen Zahlung der Miete verpflichtet ist. Insbesondere wurde ausgeführt, ob ein dem Mieter ein Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB zusteht und unter welchen Gesichtspunkten dieser Anspruch in Betracht kommt: Unsere Urteilszusammenfassung finden Sie hier. Weitere Informationen zum Thema Corona-Pandemie & Mietrecht finden Sie in unserer umfangreichen Übersicht.

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11. Jan 2022
Grundsteuerreform – Das kommt 2022 auf Sie zu

Die vom Bundesverfassungsgericht eingeleitete Grundsteuerreform soll 2025 umgesetzt werden. Von der Reform sind circa 36 Mio. wirtschaftliche Einheiten (bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) in ganz Deutschland betroffen. In einer Hauptfeststellung auf den 01.01.2022 sind neue Grundsteuerwerte festzustellen, die der Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 zugrunde gelegt werden sollen. Was nun auf Sie als Eigentümer zukommt, das klären wir in unserem Blogartikel. > Blogartikel lesen

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15. Dez 2021
Schätzung der Heizkosten

Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27.10.2021 (Az. VIII ZR 264/19) kann der Vermieter die Heizkosten auch auf Grundlage von Heizkosten in Räumen ermitteln, die nicht in demselben Gebäude, sondern in anderen Gebäuden liegen. Grundsatz: Erfassung des Verbrauchs Grundlage ist § 9a Abs. 1 S. 2 HeizkostenV. Grundsätzlich ist dort die Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs durch Wärmezähler oder Heizkostenverteiler angeordnet. Da allerdings Fehler bei der Erfassung nicht ausgeschlossen werden könnten (wie in diesem Fall), schreibe die vorerwähnte Regelung vor, dass der anteilige Verbrauch dann durch eine Vergleichsberechnung mit einem früheren Abrechnungszeitraum, mit vergleichbaren anderen Räumen im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder mit dem Durchschnittsverbrauch des Gebäudes oder der Nutzergruppe zu ermitteln und an die Stelle des erfassten Verbrauchs zu setzen sei. Dabei seien Schätzungenauigkeiten hinzunehmen, da auch Praktikabilitäts- und Wirtschaftlichkeitsgründe eine Rolle spielten. Schätzung des Verbrauchs möglich  Für diese Schätzung müsse nach dem Bundesgerichtshof die Bausubstanz, Nutzungsintensität, Größe der Räume, usw. als jeweils objektives Merkmal maßgeblich sein - nicht aber, in welchem Gebäude sich die zu heizenden Räume befänden. Zudem sei zu beachten, dass bei dem Ermittlungsverfahren nach § 9a Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 HeizkostenV als Schätzungsgrundlage nur der Verbrauch der vergleichbaren Räume im selben Abrechnungszeitraum herangezogen werden könne. Dieses zusätzliche Kriterium stelle sicher, dass eine annähernd verbrauchsnahe Ermittlung erfolge. Mieter ist ausreichend geschützt Der Einwand der Mieterseite, dass die Werte in fremden Gebäuden nicht nachgeprüft werden könnten, greife nicht durch. Denn auch in demselben Gebäude könnten Räume einen unterschiedlichen Bauzustand aufweisen, weshalb der Mieter auch in diesem Fall nicht immer von seiner Wohnung auf den Zustand der zum Vergleich herangezogenen Räume werde schließen können und darauf angewiesen sein könne, sich durch Besichtigung einen eigenen Eindruck von der Vergleichbarkeit der Räumlichkeiten zu verschaffen. Denn auf die Mitwirkung Dritter sei er in beiden Fällen angewiesen. Die Mieterseite könne im Übrigen mit Nichtwissen bestreiten, was in der Regel ein durch das Gericht veranlasstes Sachverständigengutachten nach sich ziehe. Zum Volltext des Urteils

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13. Dez 2021
Ordentliche Kündigung auch bei Nachzahlung

Der Vermieter kann bei entsprechendem Zahlungsverzug eine fristlose Kündigung erklären, die in der Regel auch mit einer hilfsweise ordentlichen Kündigung verbunden wird. Ein innerhalb der sog. Schonfrist erfolgter vollständiger Ausgleich des Mietzahlungsrückstands führt nur dazu, dass die fristlose Kündigung ihre Wirkung verliert. Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt bestehen. Der Bundesgerichtshof bleibt damit auch mit Urteil vom 13.10.2021 (Az. VIII ZR 91/20) bei seiner in der Vergangenheit entwickelten Rechtsprechung. Schonfristzahlung Der Bundesgerichtshof führt aus, dass nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB eine fristlose Kündigung unwirksam werde, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt werde oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichte (=Schonfristzahlung). Eine Auswirkung auf die ordentliche Kündigung habe die Schonfristzahlung aber gerade nicht, was auch dem erkennbaren Willen des Gesetzgebers entspreche.  Wortlaut, Systematik, Geschichte Mit der „Kündigung“ nach dem Sinnzusammenhang, in dem dieser Begriff verwendet werde, sei nur die fristlose Kündigung gemeint. Dies ergebe sich neben der eindeutigen amtlichen Überschrift der Norm („Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“) aus deren Aufbau und dem sprachlichen Kontext. Dafür spreche auch, dass die Vorschrift des § 569 BGB gerade die eine solche fristlose Kündigung regelnde Vorschrift des § 543 BGB ergänze, wodurch ein eindeutiger Bezug hergestellt sei. Die Regelung des § 569 BGB solle so ausdrücklich allein als Ergänzung zu § 543 BGB ausgestaltet sein. Die Schonfristzahlung diene ihrem Sinn und Zweck nach der Vermeidung einer Obdachlosigkeit des Mieters. Eine Obdachlosigkeit drohe bei einer mit einer mindestens dreimonatigen Kündigungsfrist einhergehenden ordentlichen Kündigung allerdings in geringerem Maße als bei einer fristlosen Kündigung. Der Bundesgerichthof wird hinsichtlich der Begründung der noch anders entscheidenden Vorinstanz weiter deutlich: „Abschließend ist festzuhalten, dass das Berufungsgericht bei seiner auf die heutigen Verhältnisse und die aktuellen Auswirkungen einer auf den Zahlungsverzug gestützten Kündigung die jüngere Gesetzgebungsgeschichte in Gänze außer Betracht lässt. Aus dieser folgt eindeutig, dass der Gesetzgeber eine Erstreckung der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung (bisher) ablehnt.“. Zum Volltext des Urteils. Auch interessant:  Gleichzeitige ordentliche Kündigung unwirksamFristlose, hilfsweise ordentliche KündigungKündigung Mietvertrag (Muster) fristlos und ordentlich wegen Zahlungsverzug des Mieters

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