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Das Wohnungseigentumsmodernisierungs-Gesetz (WEMoG) soll den Ausbau der Elektromobilität fördern.  Wohnungseigentümer und auch Mieter haben künftig einen Anspruch darauf, in der Tiefgarage oder auf dem Grundstück des Hauses eine Ladesäule für das E-Auto zu installieren. Alle  Informationen zur neuen gesetzlichen Regelung erhalten Sie hier.

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Wann sind im Zusammenhang mit einem Mietvertrag durch Dritte abgegebene Bürgschaftserklärungen wirksam?  Diese Frage wird immer dann relevant, wenn die Miete durch die Mietpartei nicht geleistet wird und der Vermieter den oder die Bürgen in Anspruch nehmen will.   Das Amtsgericht Brandenburg hat die Rechtslage mit Urteil vom 28.08.2020 (Az. 31 C 231/19) ausführlich dargestellt. Im konkreten Fall hatten sich die Beklagten mit einer schriftlichen sog. selbstschuldnerischen Bürgschaft gegenüber der Vermieterin verpflichtet, für alle Ansprüche aus dem Mietvertrag als Bürgen zu haften.  Umfang muss bestimmbar sein Das Gericht führt aus, dass in einer Bürgschaftserklärung als Formerfordernis alle dieser unterliegenden Ansprüche nicht im Einzelnen aufgeführt werden müssten. Es genüge vielmehr, wenn ihr Umfang bestimmbar sei und sich in Zweifelsfällen durch Auslegung ermitteln lasse. Dabei spiele es keine Rolle, wenn der Bürge die Bürgschaftserklärung vermeintlich nicht vollständig verstehe. Wer eine Erklärung abgebe, deren Tragweite er gegebenenfalls nicht kenne, könne sich grundsätzlich später nicht auf eine vermeintliche Unwissenheit berufen.  Umfang erstreckt sich auch auf Kosten der Räumung Eine im Zusammenhang mit einem Mietvertrag übernommene Bürgschaft erstrecke sich in der Regel auf die Miete als Gesamtschuld, also beispielsweise nicht nur anteilsmäßig auf eine von zwei Mietparteien. Sei ein Bürgschaft „für alle Verpflichtungen“ aus dem Mietvertrag übernommen worden, zählten dazu neben der Miete sogar die Kosten eines Räumungsrechtsstreits und die Kosten für eine anschließende Räumung der Mietpartei.   Soweit die Bürgschaft auch ohne die sog. Einrede der Vorausklage übernommen wird, ist die Vermieterseite auch nicht gezwungen, zuvor erfolglos die Mietpartei in Anspruch zu nehmen.  Verstoß gegen Vorschriften zur Kaution macht Bürgschaft unwirksam Bei Bürgschaften sei regelmäßig zu überprüfen, ob der Schutzbereich des § 551 BGB berührt sei, der die Höhe und Anlage der Kaution regelt. So werde der Mieterseite etwa eine Einwendung ermöglicht, wenn die Vermieterseite einen Betrag von mehr als 3 Monatsmieten verlange.  Der Bundesgerichtshof habe entschieden, dass ein Vermieter den Abschluss eine Mietvertrages über Wohnraum nicht davon abhängig machen könne, dass ein Mieter neben der Kaution zusätzlich auch noch eine Bürgschaft für alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis stelle.  Ausnahme: Dritter gibt Bürgschaft unaufgefordert für den Fall des Vertragsschlusses ab oder Zahlungsverzug soll gesichert werden Anders liege der Fall wie hier allerdings dann, wenn eine dritte Person unaufgefordert der Vermieterseite eine Bürgschaft zusage. Dann sei die die Kaution begrenzende Vorschrift des § 551 BGB gerade nicht betroffen. Wenn beispielsweise Eltern für die Mietpartei - anstelle einer auch möglichen Anmietung im eigenen Namen - von sich aus der Vermieterseite eine Bürgschaft für den Fall des Vertragsschlusses zusagen und für die Mietpartei damit auch erkennbar keine Belastungen verbunden seien.  Eine Bürgschaft sei zusätzlich zu einer Kaution auch dann wirksam, wenn diese bei Zahlungsverzug eine Kündigung wegen des Zahlungsverzugs vermeiden soll.  Bürge steht Kündigungsrecht zu Einem Bürge, der sich für unbestimmte Zeit für die Verbindlichkeiten eines Mieters ohne ausdrückliche Vereinbarung eines Kündigungsrechts verbürgt habe, stehe nach Ablauf eines gewissen Zeitraums oder bei Eintritt besonderer Umstände allerdings das Recht zu, die Bürgschaft mit Wirkung für die Zukunft zu beenden.  Diese Kündigungsmöglichkeit des Bürgen sei aber dahingehend einzuschränken, dass sie erst wirksam werde, wenn die Vermieterseite das Mietverhältnis ordentlich kündigen könne. Anderenfalls blieben vertragliche Ansprüche der Vermieterseite möglicherweise ungesichert.   >> Zum Volltext des Urteils

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Keine Kündigung, wenn bei bestehendem Mietverhältnis an mehrere Erwerber veräußert Die Vorschrift des § 577a Abs. 1a BGB enthält unter anderem die folgende Kündigungsbeschränkung: Wurde vermieteter Wohnraum an mehrere Erwerber veräußert, kann eine Kündigung durch die Erwerber erst nach Ablauf von drei Jahren ausgesprochen werden. Diese Beschränkung gilt allerdings unter anderem dann nicht, wenn die Erwerber derselben Familie angehören.  Gilt die Kündigungsbeschränkung auch für geschiedene Eheleute? Der Bundesgerichtshof hatte mit Urteil vom 02.09.2020 (Az. VIII ZR 35/19) zu entscheiden, ob Ehegatten auch dann derselben Familie angehören, wenn Sie getrennt leben oder geschieden sind und diese Frage bejaht.  Im konkreten Fall lebten die Ehegatten als Erwerber im Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch bereits getrennt, waren aber noch verheiratet. Zwei Jahre später erklärten die ehemaligen Ehegatten nach der Scheidung gegenüber den beklagten Mietern die Eigenbedarfskündigung, weil die Frau die Mietsache zusammen mit ihren beiden aus der Ehe stammenden minderjährigen Kindern und dem neuen Lebensgefährten benötige.  Der Bundesgerichtshof stellt zunächst fest, dass der Eigenbedarf nur der Frau ausreichen würde, da bei einer vermietenden sog. Bruchteilsgemeinschaft dieser nicht bei allen Mitgliedern vorliegen müsste.  Beide geschiedenen Ehegatten als Vermieter seien auch Mitglied einer „Familie“ im Sinne der Ausnahme des § 577a Abs. 1a S. 2 BGB. Im Rahmen der 2013 neu geschaffenen Vorschrift solle nach dem Willen des Gesetzgebers auf  die Rechtsprechung zur Eigenbedarfskündigung zurückgegriffen werden.  Reichweite des prozessualen Zeugnisverweigerungsrechts als Maßstab Als Anknüpfungspunkt für den Kreis der Familienangehörigen habe der Bundesgerichtshof bereits 2010 die Reichweite des prozessualen Zeugnisverweigerungsrechts aus persönlichen Gründen herangezogen. Damit seien diejenigen Personen, denen das Prozessrecht ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gewährt, unabhängig vom Vorliegen eines konkreten, tatsächlichen Näheverhältnisses Familienangehörige. Hierunter fielen Ehegatten auch dann, wenn sie getrennt lebten, ein Scheidungsantrag bereits eingereicht oder die Scheidung vollzogen sei. Denn ein Ehegatte sei gesetzlich selbst dann zur Verweigerung des Zeugnisses berechtigt, wenn die Ehe nicht mehr bestehe. Zum Volltext des Urteils.

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Nach Urteil des Verwaltungsgerichts Mainz (Az. 3 K 750/19.MZ) vom 30.09.2020 müssen Luftwärmepumpen nach der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz keinen Abstand zur Grundstücksgrenze einhalten. Nur Gebäude oder bauliche Anlagen, von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgingen, müssten den Abstand zum Nachbargrundstück wahren. Auf die Luftwärmepumpe treffe dies aufgrund der geringen Größe nicht zu. Dies gelte auch mit Blick auf die Schutzziele des Abstandsflächenrechts, unter anderem die Belüftung der Grundstücke, effektiver Brandschutz, gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, Wahrung des Wohnfriedens. Der damit verbundene Schutz der Grundstücksnachbarn vor Lärm werde von den Abstandsregeln nur untergeordnet und nicht abschließend gewährleistet. Geräuschimmissionen würden in erster Linie von immissionsschutzrechtlichen Vorschriften aufgefangen. Selbst wenn eine gebäudegleiche Wirkung der Luftwärmepumpe in Betracht gezogen werde, könne die Einhaltung von Abstand hier nicht verlangt werden. Die Landesbauordnung Rheinland-Pfalz beschränke insoweit die Schutzziele und lasse gebäudegleiche Anlagen ohne Abstand zu, wenn nur die Beleuchtung mit Tageslicht und der Brandschutz sichergestellt seien. Beachten Sie hierzu auch die folgenden Entscheidungen:  OLG Nürnberg vom 30.01.2017, Az. 14 U 2612/15 OLG München vom 11.04.2018, Az. 3 U 3538/17

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In Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus steht Wohnraum zur Verfügung, den Sie gerne vermieten würden? Bevor Sie ein oder mehrere Zimmer im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung vermieten, sollten Sie als Vermieter einige Dinge beachten. Alle wichtigen Informationen zu diesem Thema haben wir auf unserem Blog für Sie aufgearbeitet: Zimmer vermieten im eigenen Haus – Das ist zu beachten

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Die Minderungsbefugnis des Mieters beginnt mit dem Auftreten des Mangels, da die Minderung kraft Gesetzes eintritt, ohne dass sich der Mieter gesondert darauf berufen muss. Rückwirkende Minderung möglichEine rückwirkende Minderung der Miete ist daher grundsätzlich möglich. Es gilt jedoch das Folgende: Hat der Mieter in Kenntnis des Mangels die Miete vollständig gezahlt, ohne sich die Rückforderung vorzubehalten, kann die zu viel gezahlte Miete nicht mehr zurückverlangt werden, § 814 BGB.Der Vorbehalt der Minderung sollte ausdrücklich erklärt werdenMit diesem Vorbehalt der Rückforderung in Kenntnis des Mangels gegenüber dem Vermieter hat sich das Amtsgericht Brandenburg in seinem Urteil vom 14.09.2020 (Az. 31 C 168/19 (2)) näher befasst. Es wird ausgeführt, dass sich in der Regel eine Korrektur der Mietzahlung verbiete, wenn der Mieter die Miete ohne einen Vorbehalt, zahle. Auch stelle die bloße Ankündigung einer Minderung noch keinen Vorbehalt im Rechtssinn dar. Im Regelfall sei davon beim heutigen Kenntnisstand der beteiligten Mieterkreise auch keine Ausnahme zu machen. Nur enge Ausnahmen von diesem Grundsatz denkbarEtwas andere könne allerdings dann gelten, wenn der Mieter infolge einer sog. unzutreffenden Parallelwertung in der Laiensphäre davon ausgeht, dass eine wirksame Mietminderung die Zustimmung des Vermieters voraussetze. Zudem trage der Vermieter als Leistungsempfänger die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen der Kenntnis des Mieters von seiner Nichtschuld.

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Können Sie als Vermieter eine Stellplatzmiete isoliert vom Wohnraummietverhältnis erhöhen? Grundsätzlich dann nicht, wenn die Garage Teil des Wohnraummietvertrages ist oder aber separat in engem zeitlichem Zusammenhang oder anlässlich des Wohnraummietvertrages vermietet wurde.  Warum dies so ist, klären wir im folgenden Beitrag auf unserem Blog: Erhöhung einer Garagenmiete bei Wohnraumzugehörigkeit – Das ist zu beachten

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Das Landgericht Berlin hält den dortigen Mietendeckel für verfassungswidrig und hat mit Beschluss vom 06.08.2020 (Az. 67 S 109/20) die Frage nach der rechtlichen Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz dem Bundesverfassungsgericht vorgelegt.  Dem Land fehlt die Gesetzgebungskompetenz Konkret geht es um die Vorschrift des Art. 1 § 3 MietenWoG Berlin. Das Landgericht führt aus, dass dem Land Berlin jede Gesetzgebungskompetenz fehle und bezieht sich dabei auf eine Vielzahl von Ansichten in der juristischen Kommentarliteratur.  Konkurrierende Kompetenz durch den Bundesgesetzgeber ausgeschöpft Stütze sich der Bund und ein Land im Bereich der sog. konkurrierenden Gesetzgebung jeweils auf eine Kompetenzbestimmung des Grundgesetzes, so habe die Bundesgesetzgebung nach Maßgabe des Art. 72 Abs. 1 GG Vorrang. Den Ländern stehe die Befugnis zur Gesetzgebung gem. Art. 72 Abs. 1 GG nur zu, solange und soweit der Bund von seinem Gesetzgebungsrecht keinen Gebrauch gemacht habe.  Der Bund habe in Ausfüllung der umfassend auch das Mietrecht für preisfreien Wohnraum umgreifenden Kompetenz des Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 BGB das Recht zur Mieterhöhung und Mietpreisvereinbarung abschließend geregelt. Diese Regelungen entfalteten Sperrwirkung für jeden Landesgesetzgeber. Neuvermietungsmiete: "Mietpreisbremse" Das gelte zunächst für die durch die sog. „Mietpreisbremse“ in den §§ 556d ff. BGB in einem ausdifferenzierten Regelungssystem getroffenen gesetzlichen Bestimmungen zur Begrenzung der Neuvermietungsmiete auf 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete. Erhöhung laufender Mieten: Vergleichsmietensystem Auch die Erhöhung von Mieten während des laufenden Mietverhältnisses habe in den §§ 557 ff. BGB eine abschließende bundesrechtliche Regelung für nicht preisgebundene Mietverhältnisse gefunden. Mit den §§ 558 ff. BGB habe der Bund das sog. Vergleichsmietensystem geschaffen, das es dem Vermieter erlaube, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Keine Berufung auf die Kompetenz des Wohnungswesens möglich Die fehlende Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin werde nicht dadurch beseitigt, dass sich der Landesgesetzgeber auf den Kompetenztitel für das „Wohnungswesen“ aus Art. 74 Satz 1 Nr. 18 GG a.F. berufe und nach seinem Selbstverständnis mit dem MietenWoG Bln „öffentlich-rechtliche Mietpreisregelungen“ getroffen habe, die das bürgerlich-rechtliche Regelungsregime lediglich um ein hoheitliches Regelungssystem „ergänzten“. Diese Sichtweise verkenne nicht nur den Regelungsgehalt des Art. 74 Satz 1 Nr. 18 GG, sondern bereits grundlegend auch das Konzept der konkurrierenden Gesetzgebung sowie die von den Ländern zu beachtenden Gebote bundesstaatlicher Rücksichtnahme und der Widerspruchsfreiheit von Bundes- und Landesrecht. Verfassungsrechtliche Konfliktlage in Berlin Genau diese - verfassungsrechtlich untersagte - Konfliktlage sei jedoch in Berlin seit Inkrafttreten des MietenWoG Bln verwirklicht: Während der Bundesgesetzgeber die Erhöhung des Mietzinses bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 Abs. 1 BGB gestatte, untersage sie der Landesgesetzgeber in Art. 1 § 3 MietenWoG Bln unabhängig von der Höhe der ortsüblichen Miete, sofern die verlangte Miete die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Miete überschreite. Während der Bundesgesetzgeber die Wirksamkeit der Vereinbarung einer Neuvermietungsmiete gemäß §§ 556d Abs. 1, 556g BGB erst ab einer Höhe von 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränke, untersagt der Landesgesetzgeber sie nach Maßgabe der in Art. 4 Abs. 1 Satz 2 MietenWoG Bln getroffenen Übergangsregelung gemäß Art. 1 § 5 MietenWoG Bln unabhängig von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete.  Damit sei die Rechtsordnung im Land Berlin seit Inkraftreten des MietenWoG Bln evident widersprüchlich. > Zum Volltext des Urteils Mehr zum Thema >> Mietendeckel in Berlin – Das müssen Vermieter jetzt wissen >> Mietendeckel in Berlin – Erste Erfahrungen, Rechtslage, Muster >> Mietendeckel in Berlin – Normenkontrollantrag soll Verfassungsmäßigkeit klären >> Mietendeckel in Berlin – Klage vor dem Verfassungsgericht des Landes

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Als Vermieter haben Sie sich vielleicht schon einmal gefragt, ob Sie die Mietwohnung nach Einzug des Mieters betreten oder besichtigen können. Das kann aus ganz unterschiedlichen Gründen gewollt sein: Angezeigte Mängel durch den Mieter, Vermutung eines Schadens durch den Vermieter, Überprüfung der Rauchwarnmelder, Wohnungsbesichtigungen mit Kaufinteressenten, usw. Ob Ihnen als Vermieter ein Besichtigungsrecht zusteht und was Sie in diesem Zusammenhang beachten sollten, klären wir im folgenden Artikel auf unserem Blog: >> Besichtigungsverlangen des Vermieters – Darf der Vermieter die Wohnung betreten?

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Eine Filiale eines größeren Einzelhandelsgeschäfts hatte für die Zeit der ca. einmonatigen behördlich angeordneten Schließung als Folge der COVID-19-Situation die entsprechende Mietzahlung eingestellt. Der Vermieter machte den Zahlungsverzug erfolgreich gerichtlich geltend. Kein Mangel bzw. Minderung  Das Landgericht Heidelberg stellt mit Urteil vom 30.07.2020 (Az. 5 O 66/20) zunächst fest, dass das mietrechtliche Gewährleistungsrecht keine Grundlage für den Mieter biete, die vertraglich vereinbarte Miete zu mindern.  Es liege kein Sachmangel vor. Die hoheitlichen Maßnahmen dienten im vorliegenden Fall dem Schutz der Bevölkerung vor allgemeinen gesundheitlichen Gefahren. Sie knüpften gerade nicht unmittelbar an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache an, sondern allein an den Betrieb des jeweiligen Mieters. Die Maßnahmen stellten dabei nicht auf die konkreten baulichen Gegebenheiten ab, sondern allgemein auf die Nutzungsart sowie den Umstand, dass in den betroffenen Flächen Publikumsverkehr stattfinde und dies Infektionen begünstige. Die Mietsache sei zum Betrieb eines Ladenlokals weiterhin in gleicher Weise geeignet gewesen wie vor dem hoheitlichen Einschreiten. Untersagt sei lediglich dessen Betrieb und zwar losgelöst von Fragen der Beschaffenheit oder Lage der Mietsache gewesen. Dieser Umstand falle jedoch in den Risikobereich des Mieters. Keine rechtliche Unmöglichkeit Es liege auch kein Fall der Unmöglichkeit für die Vermieterseite nach § 275 BGB  mit der Folge des Entfalls der Gegenleistungspflicht für die Mieterseite nach § 326 Abs. 1 BGB vor. Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB bestehe die Hauptleistungspflicht des Vermieters darin, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Die Mietzahlungspflicht entfalle also dann nicht, solange es nicht an der Mietsache selbst liege, dass sie nicht bestimmungsgemäß verwendet werden könne.  Die Vermieterleistung erschöpfe sich in der Bereitstellung in gebrauchstauglichem Zustand. Gemessen daran sei den Klägern als Vermieter die Hauptleistungspflicht, nämlich die Überlassung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand, zwischen dem 18.03.2020 und 19.04.2020 nicht unmöglich gewesen. Keine Störung der Geschäftsgrundlage Auch komme eine Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage nicht in Betracht. Der Mieterseite sei es unter Abwägung aller Umstände einschließlich der vertraglichen Risikoverteilung zumutbar gewesen, an der vertraglich vereinbarten Mietzahlungspflicht festzuhalten. Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trage grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Dazu gehöre bei der gewerblichen Miete vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Im konkreten Fall zeige gerade die Vereinbarung einer Mindestmiete - und einer höheren Miete bei erhöhtem Umsatz -, dass die Vermieterseite an einem gänzlichen Misserfolg nicht partizipieren wollte, wobei den Parteien hierbei die Möglichkeit schwankender Umsätze sichtlich bewusst gewesen sei. Maßgeblich im vorliegenden Fall sei jedoch, dass die Mieterseite eine Existenzgefährdung oder eine vergleichbare wirtschaftliche Beeinträchtigung weder dargelegt noch bewiesen habe.  Entscheidend gegen eine Unzumutbarkeit spreche auch der begrenzte Zeitraum der Schließung von nur 4,5 Wochen (26 Arbeitstage). Dies sei insbesondere vor dem Hintergrund des § 10 des ursprünglich geschlossenen Mietvertrages maßgeblich. Dieser siehe ein Kündigungsrecht der Mieterin bei erheblicher Veränderung der Charakteristik der Verkehrssituation, der Einzelhandelssituation oder Straßenführung in Bezug auf die Erreichbarkeit des Objekts mit einer sechsmonatigen Frist zum Monatsende vor.  Es wurde somit gerade in Fällen, bei denen ein - theoretisch auch vollständiger - Umsatzrückgang entstehe ein sechsmonatiges Festhalten am Vertrag vereinbart. Im vorliegenden Fall gehe es jedoch lediglich um etwas mehr als einen Monat. Dies müsse der Beklagten dann erst recht zumutbar sein.

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