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Ab Ende November sieht man sie langsam aber sicher vermehrt an den Balkonen und Fenstern von Häusern und Wohnungen: die Weihnachtsbeleuchtung.  Gerade in der Vorweihnachtszeit kommt vermehrt die Frage auf, ob der Vermieter dem Mieter das Anbringen von Weihnachtsdekoration, insbesondere Beleuchtung, untersagen oder eine Einschränkung verlangen kann.  Wie die Rechtslage dazu aussieht, klären wir in diesem Artikel.

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Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.11.2020 (Az. VIII ZR 123/20) kann ein in seiner Qualifikation als qualifiziert bestrittener Mietspiegel mit Indizwirkung als einfacher Mietspiegel durch das erkennende Gericht herangezogen werden. Er kann dann als Schätzungsgrundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete verwendet werden. Das Gericht ist alternativ aber auch berechtigt, ein Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einzuholen, auch wenn es damit den Mieter dem Risiko aussetzt, im Falle des Prozessverlusts diese Kosten tragen zu müssen.  Der konkrete Fall Der Vermieter forderte mit Hinweis auf den qualifizierten Mietspiegel der Gemeinde den Mieter auf, der Erhöhung der Grundmiete zuzustimmen. Der Mieter stimmte der Mieterhöhung nicht zu, worauf der Vermieter den Mieter gerichtlich auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch nimmt. Das Amtsgericht zog den Mietspiegel als bloße Orientierungshilfe heran, war im Rahmen einer eigenen Schätzung aber nicht überzeugt, dass die gezahlte Miete niedriger liegt, als die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Klage des Vermieters wurde also abgewiesen.  Der Vermieter geht in der Berufungsinstanz dagegen vor und bestreitet die Qualifikation des Mietspiegels durch sog. Privatgutachten. Das Landgericht verurteilt den Mieter nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete - im Gegensatz zum Amtsgericht wird also keine eigene Schätzung vorgenommen - zur Zustimmung zur Mieterhöhung.   Grundsätze zur gerichtlichen Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete Nach ständiger Rechtsprechung dürfe die ortsübliche Vergleichsmiete im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, durch die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung hinreichenden Weise ermittelt worden seien.  Sei die Höhe der vom Vermieter in seinem Zustimmungsverlangen zugrunde gelegten ortsüblichen Vergleichsmiete bestritten worden, habe das Gericht sich seine richterliche Überzeugung durch Erhebung des vom beweisbelasteten Vermieter angebotenen Beweismittels - hier durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zur ortsüblichen Vergleichsmiete - zu verschaffen, sofern nicht eine Schätzung möglich sei. Einer solchen Beweisaufnahme stehe nicht entgegen, dass der Mieter sich darauf berufe, die ortsübliche Vergleichsmiete sei auf der Grundlage eines Mietspiegels zu bestimmen, der als qualifiziert gelte. Zwar komme einem qualifizierten Mietspiegel die gesetzliche Vermutung zu, dass die dort bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Liege unbestritten oder nachgewiesenermaßen ein qualifizierter Mietspiegel vor, dürfe das Gericht von der Erhebung eines Sachverständigengutachtens zu der ortsüblichen Vergleichsmiete absehen. Diesen Weg werde das Gericht bereits aus prozessökonomischen Gründen und zur Vermeidung des Anfalls hoher Kosten für ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beschreiten. Beweiserhebung bei Bestreiten des Mietspiegels als qualifiziert Werde dagegen die Qualifikation des Mietspiegels - wie hier von dem Vermieter durch Vorlage eines Privatgutachtens - hinreichend bestritten, sei das Gericht nicht gehalten, zunächst Beweis darüber zu erheben, ob der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Diesen Weg könne es beschreiten, müsse es aber nicht. Es könne stattdessen auch ein vom klagenden Vermieter zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete angebotenes Sachverständigengutachten einholen. Das gelte auch, obwohl ein solcher in seiner Qualifikation bestrittener Mietspiegel als einfacher Mietspiegel mit Indizwirkung für die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden kann (dazu berichteten wir bereits hier). Das Gericht sei nicht verpflichtet, seine Überzeugungsbildung auf aussagekräftige Indizien zu stützen und von der Erhebung des von der beweisbelasteten Partei zum Nachweis der Haupttatsache angebotenen Beweismittels abzusehen. Sachverständigengutachten auch dann möglich, wenn Schätzung zulässig Allerdings stehe es im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts, ob es die beantragte Beweisaufnahme (hier Einholung eines Sachverständigengutachtens) durchführe oder sich - in Abweichung von dem Gebot der Erschöpfung der Beweisanträge mit einer Schätzung begnüge.  Denn eine Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der in einem Mietspiegel vorgegebenen Spanne durch ein Sachverständigengutachten sei in Fällen der vorliegenden Art häufig mit Schwierigkeiten und einem Kostenaufwand verbunden, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe außer Verhältnis stehe. >> Zum Volltext des Urteils

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 23.09.2020 (Az. XIII ZR 86/18) entschieden, dass die auch umfangreichere Erforschung der Ursache eines durch den Mieter angezeigten Mangels kein Anerkenntnis des Vermieters darstellt, dass tatsächlich ein zur Minderung berechtigender Mangel vorliegt.  Mieter trägt Beweislast für das Vorliegen eines Mangels Wolle ein Mieter, der die ihm zum Gebrauch überlassene Sache als Erfüllung angenommen hat, wegen eines Mangels der Mietsache eine geringere als die vereinbarte Miete zahlen oder sich durch eine außerordentliche Kündigung vom Mietvertrag lösen, trage er nach den allgemeinen Grundsätzen die Darlegungs- und Beweislast für die ihm vorteilhafte Tatsache der Existenz dieses Mangels.  Weil nicht jede Beeinträchtigung in gemieteten Räumen zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung bzw. Berechtigung zur Mietminderung führe, müsse der Mieter darlegen und im Bestreitensfall beweisen, dass eine spürbare und das Wohlbefinden erheblich beeinträchtigende Belastung vorliege. Das konnte ihm im konkreten Fall jedoch nicht gelingen.  Anerkenntnis des Vermieters nur im Ausnahmefall Der Vermieter hatte „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und ohne Präjudiz“ angeboten, den gesamten Boden bei Nachzahlung der geminderten Miete auszutauschen, um den bestehenden Streit über das Vorliegen eines Mangels zu beenden. Damit sei eindeutig zum Ausdruck gebracht worden, keine rechtlich bindende Verpflichtung eingehen zu wollen.  Auch konkrete (bauliche) Maßnahmen zur Erforschung der Mangelursache durch den Vermieter könnten nur im Ausnahmefall dann als Anerkenntnis eines Mangels angesehen werden, wenn besondere Umstände des Einzelfalls darauf hindeuten, dass der Vermieter in Erfüllung einer vermeintlichen Gewährleistungspflicht gehandelt habe. Ein solches Anerkenntnis sei aber in der Regel schon deshalb schwierig anzunehmen, weil ein Gebäudeeigentümer ein generelles Erhaltungsinteresse daran habe, Hinweisen auf mögliche Mängel  nachzugehen. Im konkreten Fall waren 4 Fliesen entfernt und die dahinter liegende Rigips-Wand zur Untersuchung geöffnet worden. Die Wand wurde mit Spachtelmasse wieder verschlossen und die Fliesen wieder angebracht. Diese Maßnahmen seien nur mit überschaubaren Aufwand verbunden gewesen und keinesfalls als Erfüllung einer Gewährleistungspflicht des Vermieters zu betrachten.  >> Zum Volltext des Urteils

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Das selbständige Beweisverfahren ist auch in Mietsachen zulässig.. Insbesondere kann das Verfahren zur Feststellung von Mietmängeln und zur Feststellung des Zustandes der Mietsache bei Rückgabe dienen. Die vorgezogene Beweisaufnahme im selbständigen Beweisverfahren wirkt zwischen den Beteiligten wie eine unmittelbar im anschließenden Hauptsacheverfahren selbst durchgeführte Beweiserhebung. Mehr zum Thema erläutern wir hier für Sie.

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Wir freuen uns, Ihnen unsere neue Geschäftsstelle in Rheine, die von der Kanzlei Brockmeier, Faulhaber, Rudolph, PartGmbB Rechtsanwälte betreut wird, vorstellen zu können. Ab sofort steht unseren Mitgliedern Alexander Kerstiens, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, für mietrechtliche Fragestellungen rund um Ihre Immobilie zur Verfügung.>> Weitere Informationen & Kontaktdaten: Geschäftsstelle Rheine>> Im Gespräch: Die neue Geschäftsstelle in Rheine stellt sich auf unserem Blog vor

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Bei Werkwohnungen besteht grundsätzlich ein Zusammenhang zwischen Wohnung und Arbeitsverhältnis. Können Sie als Vermieter auch die Räumung des Wohnraums verlangen, wenn das Arbeitsverhältnis endet? In unserem Beitrag klären wir diese Frage.  >> Weiterlesen

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Der Vermieter kann trotz Corona-Pandemie ein berechtigtes Interesse am Betreten der Wohnung seines Mieters haben. Ob und wann der Mieter den Zutritt zu seiner Wohnung unter Hinweis auf den COVID-19-Infektionsschutz verweigern kann, klären wir hier in unserem Blogbeitrag.

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Die Vorschrift des § 556d Abs. 1 BGB regelt mit der sog. Mietpreisbremse, dass in durch Landesverordnung bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt bei neu abgeschlossenen Mietverträgen die Neumiete die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 Prozent übersteigen darf.  Wenn die zuvor vereinbarte Miete allerdings höher lag, ist diese nach § 556e Abs. 1 S. 1 BGB maßgeblich. Das gilt nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 19.08.2020 (Az. VIII ZR 374/18) allerdings nur dann, wenn es sich beim dem Vormietverhältnis um ein solches über Wohnraum handelte.  Vormiete meint immer nur Wohnraummiete Im konkreten Fall konnte der Vermieter sich auch nicht darauf berufen, dass vor dem Gewerberaummietverhältnis, das zeitlich unmittelbar vor der Neuvermietung zuletzt bestand, ein Wohnraummietverhältnis vereinbart war.  Vormiete meint nur die direkte zeitliche Vormiete Nach dem Bundesgerichtshof sei die Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 S. 1 BGB vielmehr dahingehend auszulegen, dass als „vorheriger Mieter“ ausschließlich der direkte Mietvorgänger in Betracht komme. Dies ließe sich aus den Begründungen zum Gesetzgebungsverfahren ableiten. Darüber hinaus sei nach allgemeinem Sprachgebrauch mit „Vormieter“ regelmäßig der zeitlich letzte Vormieter gemeint und nicht irgendein Mieter, der die Räume in der Vergangenheit einmal nutzte.  Nutzungsänderung durch Vermieter führt zu Vertrauensverlust Der Gesetzgeber habe mit der Regelung insbesondere neu erbaute Wohnungen in den Blick genommen, die schon vor dem Stichtag 01.10.2014 erbaut worden und damit nicht aus dem Anwendungsbereich der Mietpreisbremse ausgenommen seien.  Für den Fall einer gegebenenfalls bereits nach wenigen Monaten erfolgenden Kündigung des Erstmieters sollte für den Vermieter bei Einführung der Vorschrift im Jahr 2015 die erforderliche Investitionssicherheit gewährleistet werden, indem ihm weiterhin gestattet wird, die bei der Erstvermietung erzielte Miete zu vereinbaren.  Ein vergleichbares Vertrauen, könne jedoch ein Vermieter, der sich zu einer Nutzungsänderung entschlossen und seine Wohnung zu gewerblichen Zwecken vermietet hatte, nicht für sich in Anspruch nehmen.  >> Zum Volltext des Urteil

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Sie vermieten mehrere Ferienwohnungen und leiten über eine Verteileranlage an die dortigen Empfangsgeräte das Fernseh- und/oder Radiosignal weiter.  Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.06.2020 (Az. I ZR 171/19) muss der Vermieter für die Weiterleitung als sog. Wiedergabehandlung an die VG Media, für die die GEMA das Inkasso durchführt, ein Entgelt entrichten. Öffentliche Wiedergabe Der Rechtsstreit behandelte insbesondere die Frage, ob es sich bei der Weiterleitung um eine öffentliche Wiedergabe handelt, weil nur dann eine Zahlung verlangt werden kann. Der Bundesgerichtshof hat dies bejaht, so dass ein Verstoß gegen § 20b UrhG (Recht zur Kabelweitersendung des Urhebers) vorlag.  Potentiell unbestimmter Empfangskreis Nach der gesetzlichen Definition in § 15 Abs. 3 S. 1 UrhG ist eine Wiedergabe öffentlich, wenn sie für eine Mehrzahl von Mitgliedern der Öffentlichkeit bestimmt ist. Die Weiterleitung des Signals sei hier an eine unbestimmte Zahl potentieller Adressaten gerichtet, weil die nicht auf eine private Gruppe beschränkt sei. Die Internetwerbung richte sich an jedermann, weil der Zugang zur Ferienwohnung auf einer persönlichen Entscheidung jedes einzelnen Gastest beruhe und lediglich durch die Aufnahmekapazität des Vermieters begrenzt werde. Die Gäste hätten auch typischerweise keine Beziehungen untereinander. Die Zahl der Personen, denen der Vermieter die Signale weiterleite sei auch schon deshalb nicht klein, weil im konkreten fall insgesamt 8 Ferienwohnungen an die Verteileranlage angeschlossen seien und alle Wohnungen mit mindestens 2 Personen belegt werden. Die Zahl überschreite die dem Begriff der Öffentlichkeit innewohnende Mindestschwelle. Art des Empfangs durch den Vermieter ohne Bedeutung Es komme nicht darauf an, wie der Vermieter die Sendesignale empfange, also per Satellit, Kabelnetz, Internet oder Funksendern.  Bereitstellen nur der Empfangsgeräte kostenfrei Das Urteil stellt auch nochmals fest, dass in dem bloßen Bereitstellen von Fernseh- und Radiogeräten keine gesetzliche Wiedergabehandlung liegt. Dies gilt auch dann, wenn der Betreiber seine Wohnungen mit Fernsehgeräten ausstattet, mit denen Hotelgäste digital-terrestrisch (DVB-T) Fernsehsendungen über eine Zimmerantenne empfangen können. Verbreitung in Eigentumswohnungen kostenfrei Auch bei der Vermietung von Eigentumswohnungen liegt wegen der geringen Wechselhäufigkeit der Mieter keine Öffentlichkeit vor. Hinweis: Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs befasst sich mit der Fälligkeit von GEMA-Gebühren. Der Rundfunkbeitrag kann zusätzlich anfallen und war nicht Gegenstand dieser Entscheidung.  >> Zum Volltext des Urteils

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Das Landgericht Frankfurt am Main hat sich mit Urteil vom 02.10.2020 (Az. 2-15 O 23/20) der auch bereits vom Landgericht Heidelberg geäußerten Rechtsansicht angeschlossen: Die staatlich verordnete Schließung einer Verkaufsstätte wegen COVID-19 führt nicht zum Wegfall der Mietzahlungspflicht.  Dem Urteil lag die Klage einer großen Textil-Einzelhändlerin zu Grunde, die deutschlandweit mehrere tausend Märkte betreibt. Im Zuge der Corona-Epidemie verordnete das Land Hessen die Schließung sämtlicher Verkaufsstätten des Einzelhandels, also auch des Geschäfts der Beklagten, in der Zeit vom 18.03. bis zum 20.04.2020. Die Mietzahlung für April 2020 erfolgte nicht.  Kein Mietmangel  Das Landgericht führt aus, dass in der behördlich verfügten Schließung einer Verkaufsstätte kein Mietmangel gemäß § 536 Abs. 1 .S. 1 BGB zu sehen sei. Ein Mangel setze voraus, dass der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweiche.  Durch hoheitliche Maßnahmen bewirkte Gebrauchsbeschränkungen könnten deshalb nur dann einen Mangel begründen, wenn sie unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der konkreten Mietsache in Zusammenhang stünden. Maßnahmen, die nur den geschäftlichen Erfolg des Mieters beeinträchtigten, fielen in dessen Risikobereich. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichte den Vermieter nur, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der dem Mieter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermögliche, das Verwendungsrisiko trage hingegen der Mieter allein. Keine Unmöglichkeit Durch die staatlich verordnete Schließung der Verkaufsstätten des Einzelhandels sei der Klägerin als Vermieterin die Gebrauchsgewährung auch nicht gemäß § 275 Abs. 1 BGB unmöglich geworden. Zwar konnte die Beklagte die Mietsache während der behördlich angeordneten Schließung nicht als Verkaufsraum nutzen. Damit habe sich jedoch lediglich das Verwendungsrisiko verwirklicht, welches allein die Mieterseite zu tragen habe. Die Vermieterseite habe die Mietsache in gebrauchstauglichem Zustand bereitgestellt. Keine Störung der Geschäftsgrundlage Der Mieterin habe aus § 313 BGB Abs.1 BGB auch kein Anspruch auf Anpassung des Vertrags unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage. Da die Mieterin das Verwendungsrisiko der Mietsache trage, komme ein Wegfall der Geschäftsgrundlage überhaupt nur dann in Betracht, wenn existenzielle Folgen für die Mieterin drohten. Das sei hier aber nicht der Fall gewesen, lediglich ein Liquiditätsengpass wurde vorgetragen, außerdem wurde Kurzarbeit eingeführt.  >> Zum Volltext des Urteils.

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