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Können Sie als Vermieter eine Stellplatzmiete isoliert vom Wohnraummietverhältnis erhöhen? Grundsätzlich dann nicht, wenn die Garage Teil des Wohnraummietvertrages ist oder aber separat in engem zeitlichem Zusammenhang oder anlässlich des Wohnraummietvertrages vermietet wurde.  Warum dies so ist, klären wir im folgenden Beitrag auf unserem Blog: Erhöhung einer Garagenmiete bei Wohnraumzugehörigkeit – Das ist zu beachten

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Das Landgericht Berlin hält den dortigen Mietendeckel für verfassungswidrig und hat mit Beschluss vom 06.08.2020 (Az. 67 S 109/20) die Frage nach der rechtlichen Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz dem Bundesverfassungsgericht vorgelegt.  Dem Land fehlt die Gesetzgebungskompetenz Konkret geht es um die Vorschrift des Art. 1 § 3 MietenWoG Berlin. Das Landgericht führt aus, dass dem Land Berlin jede Gesetzgebungskompetenz fehle und bezieht sich dabei auf eine Vielzahl von Ansichten in der juristischen Kommentarliteratur.  Konkurrierende Kompetenz durch den Bundesgesetzgeber ausgeschöpft Stütze sich der Bund und ein Land im Bereich der sog. konkurrierenden Gesetzgebung jeweils auf eine Kompetenzbestimmung des Grundgesetzes, so habe die Bundesgesetzgebung nach Maßgabe des Art. 72 Abs. 1 GG Vorrang. Den Ländern stehe die Befugnis zur Gesetzgebung gem. Art. 72 Abs. 1 GG nur zu, solange und soweit der Bund von seinem Gesetzgebungsrecht keinen Gebrauch gemacht habe.  Der Bund habe in Ausfüllung der umfassend auch das Mietrecht für preisfreien Wohnraum umgreifenden Kompetenz des Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 BGB das Recht zur Mieterhöhung und Mietpreisvereinbarung abschließend geregelt. Diese Regelungen entfalteten Sperrwirkung für jeden Landesgesetzgeber. Neuvermietungsmiete: "Mietpreisbremse" Das gelte zunächst für die durch die sog. „Mietpreisbremse“ in den §§ 556d ff. BGB in einem ausdifferenzierten Regelungssystem getroffenen gesetzlichen Bestimmungen zur Begrenzung der Neuvermietungsmiete auf 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete. Erhöhung laufender Mieten: Vergleichsmietensystem Auch die Erhöhung von Mieten während des laufenden Mietverhältnisses habe in den §§ 557 ff. BGB eine abschließende bundesrechtliche Regelung für nicht preisgebundene Mietverhältnisse gefunden. Mit den §§ 558 ff. BGB habe der Bund das sog. Vergleichsmietensystem geschaffen, das es dem Vermieter erlaube, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Keine Berufung auf die Kompetenz des Wohnungswesens möglich Die fehlende Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin werde nicht dadurch beseitigt, dass sich der Landesgesetzgeber auf den Kompetenztitel für das „Wohnungswesen“ aus Art. 74 Satz 1 Nr. 18 GG a.F. berufe und nach seinem Selbstverständnis mit dem MietenWoG Bln „öffentlich-rechtliche Mietpreisregelungen“ getroffen habe, die das bürgerlich-rechtliche Regelungsregime lediglich um ein hoheitliches Regelungssystem „ergänzten“. Diese Sichtweise verkenne nicht nur den Regelungsgehalt des Art. 74 Satz 1 Nr. 18 GG, sondern bereits grundlegend auch das Konzept der konkurrierenden Gesetzgebung sowie die von den Ländern zu beachtenden Gebote bundesstaatlicher Rücksichtnahme und der Widerspruchsfreiheit von Bundes- und Landesrecht. Verfassungsrechtliche Konfliktlage in Berlin Genau diese - verfassungsrechtlich untersagte - Konfliktlage sei jedoch in Berlin seit Inkrafttreten des MietenWoG Bln verwirklicht: Während der Bundesgesetzgeber die Erhöhung des Mietzinses bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 Abs. 1 BGB gestatte, untersage sie der Landesgesetzgeber in Art. 1 § 3 MietenWoG Bln unabhängig von der Höhe der ortsüblichen Miete, sofern die verlangte Miete die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Miete überschreite. Während der Bundesgesetzgeber die Wirksamkeit der Vereinbarung einer Neuvermietungsmiete gemäß §§ 556d Abs. 1, 556g BGB erst ab einer Höhe von 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränke, untersagt der Landesgesetzgeber sie nach Maßgabe der in Art. 4 Abs. 1 Satz 2 MietenWoG Bln getroffenen Übergangsregelung gemäß Art. 1 § 5 MietenWoG Bln unabhängig von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete.  Damit sei die Rechtsordnung im Land Berlin seit Inkraftreten des MietenWoG Bln evident widersprüchlich. > Zum Volltext des Urteils Mehr zum Thema >> Mietendeckel in Berlin – Das müssen Vermieter jetzt wissen >> Mietendeckel in Berlin – Erste Erfahrungen, Rechtslage, Muster >> Mietendeckel in Berlin – Normenkontrollantrag soll Verfassungsmäßigkeit klären >> Mietendeckel in Berlin – Klage vor dem Verfassungsgericht des Landes

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Als Vermieter haben Sie sich vielleicht schon einmal gefragt, ob Sie die Mietwohnung nach Einzug des Mieters betreten oder besichtigen können. Das kann aus ganz unterschiedlichen Gründen gewollt sein: Angezeigte Mängel durch den Mieter, Vermutung eines Schadens durch den Vermieter, Überprüfung der Rauchwarnmelder, Wohnungsbesichtigungen mit Kaufinteressenten, usw. Ob Ihnen als Vermieter ein Besichtigungsrecht zusteht und was Sie in diesem Zusammenhang beachten sollten, klären wir im folgenden Artikel auf unserem Blog: >> Besichtigungsverlangen des Vermieters – Darf der Vermieter die Wohnung betreten?

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Eine Filiale eines größeren Einzelhandelsgeschäfts hatte für die Zeit der ca. einmonatigen behördlich angeordneten Schließung als Folge der COVID-19-Situation die entsprechende Mietzahlung eingestellt. Der Vermieter machte den Zahlungsverzug erfolgreich gerichtlich geltend. Kein Mangel bzw. Minderung  Das Landgericht Heidelberg stellt mit Urteil vom 30.07.2020 (Az. 5 O 66/20) zunächst fest, dass das mietrechtliche Gewährleistungsrecht keine Grundlage für den Mieter biete, die vertraglich vereinbarte Miete zu mindern.  Es liege kein Sachmangel vor. Die hoheitlichen Maßnahmen dienten im vorliegenden Fall dem Schutz der Bevölkerung vor allgemeinen gesundheitlichen Gefahren. Sie knüpften gerade nicht unmittelbar an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache an, sondern allein an den Betrieb des jeweiligen Mieters. Die Maßnahmen stellten dabei nicht auf die konkreten baulichen Gegebenheiten ab, sondern allgemein auf die Nutzungsart sowie den Umstand, dass in den betroffenen Flächen Publikumsverkehr stattfinde und dies Infektionen begünstige. Die Mietsache sei zum Betrieb eines Ladenlokals weiterhin in gleicher Weise geeignet gewesen wie vor dem hoheitlichen Einschreiten. Untersagt sei lediglich dessen Betrieb und zwar losgelöst von Fragen der Beschaffenheit oder Lage der Mietsache gewesen. Dieser Umstand falle jedoch in den Risikobereich des Mieters. Keine rechtliche Unmöglichkeit Es liege auch kein Fall der Unmöglichkeit für die Vermieterseite nach § 275 BGB  mit der Folge des Entfalls der Gegenleistungspflicht für die Mieterseite nach § 326 Abs. 1 BGB vor. Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB bestehe die Hauptleistungspflicht des Vermieters darin, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Die Mietzahlungspflicht entfalle also dann nicht, solange es nicht an der Mietsache selbst liege, dass sie nicht bestimmungsgemäß verwendet werden könne.  Die Vermieterleistung erschöpfe sich in der Bereitstellung in gebrauchstauglichem Zustand. Gemessen daran sei den Klägern als Vermieter die Hauptleistungspflicht, nämlich die Überlassung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand, zwischen dem 18.03.2020 und 19.04.2020 nicht unmöglich gewesen. Keine Störung der Geschäftsgrundlage Auch komme eine Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage nicht in Betracht. Der Mieterseite sei es unter Abwägung aller Umstände einschließlich der vertraglichen Risikoverteilung zumutbar gewesen, an der vertraglich vereinbarten Mietzahlungspflicht festzuhalten. Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trage grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Dazu gehöre bei der gewerblichen Miete vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Im konkreten Fall zeige gerade die Vereinbarung einer Mindestmiete - und einer höheren Miete bei erhöhtem Umsatz -, dass die Vermieterseite an einem gänzlichen Misserfolg nicht partizipieren wollte, wobei den Parteien hierbei die Möglichkeit schwankender Umsätze sichtlich bewusst gewesen sei. Maßgeblich im vorliegenden Fall sei jedoch, dass die Mieterseite eine Existenzgefährdung oder eine vergleichbare wirtschaftliche Beeinträchtigung weder dargelegt noch bewiesen habe.  Entscheidend gegen eine Unzumutbarkeit spreche auch der begrenzte Zeitraum der Schließung von nur 4,5 Wochen (26 Arbeitstage). Dies sei insbesondere vor dem Hintergrund des § 10 des ursprünglich geschlossenen Mietvertrages maßgeblich. Dieser siehe ein Kündigungsrecht der Mieterin bei erheblicher Veränderung der Charakteristik der Verkehrssituation, der Einzelhandelssituation oder Straßenführung in Bezug auf die Erreichbarkeit des Objekts mit einer sechsmonatigen Frist zum Monatsende vor.  Es wurde somit gerade in Fällen, bei denen ein - theoretisch auch vollständiger - Umsatzrückgang entstehe ein sechsmonatiges Festhalten am Vertrag vereinbart. Im vorliegenden Fall gehe es jedoch lediglich um etwas mehr als einen Monat. Dies müsse der Beklagten dann erst recht zumutbar sein.

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Der Mieter muss nach der gesetzlichen Regelung in Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB glaubhaft machen, dass er die Miete aufgrund der Auswirkungen der Corona-Pandemie nicht zahlen kann, um eine wirksame Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch den Vermieter für die Monate April, Mai und Juni 2020 auszuschließen.  Das Amtsgericht Hanau hat sich in seinem Urteil vom 31.07.2020 (Az. 32 C 136/20) ausführlich mit der Frage beschäftigt, was dies prozessual für den Mieter im Rechtsstreit bedeutet. Die praktische Umsetzung der Vorschrift war und ist umstritten.  Mieter leistet Miete aufgrund Kurzarbeit nicht Im konkreten Fall wurde zwischen den Parteien im Januar 2020 ein Mietvertrag über ein Einfamilienhaus vereinbart. Die Miete betrug monatlich brutto 1.500,00 €. Der Mieter hat die Mieten für die Monate April, Mai und Juni 2020 nicht geleistet. Er hat vorgetragen, er hätte die Miete aufgrund der Covid-19-Pandemie nicht zahlen können. Sein Arbeitgeber habe ab April 2020 Kurzarbeit angeordnet, weshalb er nur ein verringertes Gehalt erhalten habe. Unter dem 8.6.2020 hat der Kläger die fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzugs erklärt und setzt die Räumung erfolgreich gerichtlich durch.  Art. 240 § 2 Abs. 1 S. 2 EGBGB: Ausschluss der Kündigung bei Glaubhaftmachung durch den Mieter Das Amtsgericht  führt eingangs selbst aus: „Es ist allerdings unklar, welche prozessuale Systematik der Norm insoweit zugrunde liegt und daher ggf. weitere Hinweise erforderlich gewesen wären, insbesondere dahingehend, dass der Vortrag glaubhaft zu machen sei oder zumindest glaubhaft gemacht werden könne.“. Nach dem Wortlaut des Art. 240 § 2 Abs. 1 Satz 2 EGBGB habe der Mieter den Zusammenhang zwischen der COVID-19-Pandemie und der Nichtleistung glaubhaft zu machen.  Das könne so zu verstehen sein, dass der Mieter die Behauptung der Ursächlichkeit im Wege der Glaubhaftmachung nach § 294 ZPO, insbesondere über eine Versicherung an Eides statt, erbringen könne und so bereits eine erfolgreiche Geltendmachung des Kündiungsmoratoriums möglich wäre.  Das Amtsgericht kommt jedoch zu dem Schluss, dass Art. 240 § 2 Abs. 1 S. 2 EGBGB so nicht zu verstehen sei, sondern lediglich eine Beweiserleichterung im Sinne des § 252 S. 2 BGB anordne. Keine Glaubhaftmachung durch den Mieter erforderlich  Das Rechtsinstitut der Glaubhaftmachung sei an dieser Stelle im materiell- und verfahrensrechtlichen Kontext der Norm sowie des Hauptsacheverfahrens bereits systemfremd. Es sei daher kein prozessuales Beispiel einer Ausgestaltung vorhanden.  Die Gesetzesmaterialien selbst verwiesen lediglich auf § 294 ZPO, was über den Inhalt dessen, was glaubhaft zu machen sei sowie den Verfahrensgang keine Erkenntnisse liefere.  Der Abgeordnete des Deutschen Bundestages J.-M. L. hingegen betone in der Plenaraussprache den Schutz der Vermieterinteressen, denen durch den Kündigungsausschluss Erhebliches zugemutet werde. Daher sei es geboten, „dass die Mieterinnen und Mieter nachweisen und glaubhaft machen müssen, dass sie wirklich aufgrund von Corona in diese wirtschaftliche Notlage gekommen sind und deswegen ihre Mietzahlungen nicht leisten können.“ Das stehe einer Verfahrenserleichterung des Mieters aber gerade entgegen. Beweiserleichterung: Ursächlichkeit der Pandemie für Mietzahlungsverzug wird vermutet Die Vorschrift verlange vom Mieter, die „Ursächlichkeit“ der Covid-19-Pandemie für die Nichtzahlung der Miete glaubhaft zu machen.  Der Mieter könne aber ohnehin nur die bei ihm eingetretenen Folgen vortragen, während sodann dem Gericht der Schluss obliege, ob sich aus diesen eine Ursachenkette zwischen dem Ausbruch der Covid-19-Pandemie, den sodann - vom Mieter im Prozess vorzutragenden und ggf. zu beweisenden - bei ihm eingetretenen Folgen und der wiederum hierdurch bedingten Nichtleistung der Miete ergebe. Ein Vortrag der Ursächlichkeit selbst sei dem Mieter aber per se unmöglich. Die "Glaubhaftmachung" durch den Mieter müsse sich daher auf die von ihm selbst vorzutragenden Tatsachen, aus denen sich die Ursächlichkeit schließen lässt, beziehen.  Hier zeige sich, dass der Gesetzgeber tatsächlich etwas gänzlich anderes meine, jedoch fälschlicher Weise glaubte, dieses Ziel über eine Glaubhaftmachung nach § 294 ZPO verwirklichen zu können. Glaubhaftmachung widerspricht Ziel des Gesetzgebers Dass der Mieter bei ihm infolge der Pandemie eingetretene Umstände glaubhaftmachen könnte oder müsste, wäre schon deshalb abwegig, weil es auch nach der Gesetzesbegründung überhaupt keinen Grund gebe, ihn insoweit von den allgemeinen Beweiserfordernissen des Hauptsacheverfahrens der §§ 355 ff. ZPO zu befreien.  Weder dieser noch der Plenaraussprache ist zu entnehmen, der Mieter bedürfe einer Beweiserleichterung dahingehend, beispielsweise die Anordnung von Kurzarbeit im Falle des Bestreitens über eine Versicherung an Eides statt zu belegen. Ebenso wenig ist eine solche Annahme aus dem gesetzgeberischen Willen zu schließen. Zwar nennt die Begründung Typisierungen, meine damit aber unverkennbar, dass aus diesen die Ursächlichkeit der Nichtzahlung - und damit das eigentliche Nachweisproblem - zu schließen sei. Diese Folge wollte der Gesetzgeber anordnen. Der Vermieter habe zudem die Möglichkeit, der glaubhaft gemachten Behauptung des Mieters entgegenzutreten und diese zu entkräften, wodurch der vermeintliche Vorteil des Mieters wieder hinfällig würde. Zudem wären gem. § 294 Abs. 2 ZPO nur Beweisaufnahmen möglich, die sofort durchgeführt werden können, was die Prozessführung des Mieters deutlich beschränke, wenn er andere Mittel der Glaubhaftmachung nicht zeitnah heranbringen könne.  Gesetzeswortlaut ist der Eile des Gesetzgebers geschuldet Das sei alles vor dem Hintergrund des in größter Eile betriebenen Gesetzgebungsverfahren erklärbar, zumal der Gesetzgeber für sich selbst nicht in Anspruch nehme, ein umfassend durchdachtes Gesetzeskonstrukt erstellt zu haben. Der Gesetzgeber habe also tatsächlich eine § 287 ZPO ergänzende Beweiserleichterung im Sinne des § 252 Satz 2 BGB begründen wollen. Eine Partei, die im Zuge des Verfahrens Eintritt und Ursächlichkeit der begehrten Rechtsfolge (dort: Entgangener Gewinn) nachweisen müsse, könne sich hierfür auf die Behauptung (und im Falle des Bestreitens ggf. Nachweis) von Anknüpfungstatsachen beschränken, bei deren Vorliegen die in § 252 Satz 2 BGB geregelte Vermutung eingreife. Für die Anknüpfungstatsachen selbst würden dann die allgemeinen Beweisregeln und -erfordernisse gelten. Fazit Die Regelung in Art. 240 § 2 Abs. 1 Satz 2 EGBGB sei notwendig, weil § 252 S. 2 BGB hier keine Anwendung finde.  Der Mieter müsse daher die Ursächlichkeit zwischen der Covid-19-Pandemie und einer Nichtleistung der Mieten beweisen und könne hierfür auf typisierte und in der Gesetzesentwurfsbegründung auch beispielhaft genannte Tatsachen, also Anknüpfungspunkte, zurückgreifen (zB Jobverlust, Kurzarbeit, usw.). Gelinge dieser Beweis, werde die Ursächlichkeit widerleglich vermutet, was dem eigentlichen Willen des Gesetzgebers entspreche. > Zum Volltext des Urteils

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Im Sommer wird gerne gegrillt. Doch wenn kein Garten zur Verfügung steht, grillen Mieter auch gerne einfach auf dem Balkon der Mietwohnung. Problematisch wird dies insbesondere, wenn das Grillen dort überhaupt nicht erlaubt ist.Was Sie als Vermieter zu diesem Thema wissen sollten und welche Rechte sie haben, sollte der Mieter trotz Verbot auf dem Balkon grillen: Grillen auf dem Balkon – Ist das erlaubt?

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Insbesondere Dachgeschosswohnungen können in den Sommermonaten unangenehm warm werden. Doch kann der Mieter bei Hitze in der Wohnung eine Mietminderung verlangen und welche Pflichten hat der Vermieter? Diesen Fragen gehen wir in unserem Blog-Beitrag nach: Hitze in der Wohnung - Welche Pflichten hat der Vermieter?

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In dem vom Bundesgerichtshof mit Urteil vom 17.06.2020 (Az. VIII ZR 81/19) entschiedenen Fall hatten die Vermieter nach vorheriger Ankündigung umfassende bauliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Nach dem Abschluss der Arbeiten erklärten die Vermieter gegenüber der Mieterin eine Modernisierungsmieterhöhung, gegen die sich die Mieterin klageweise wendet.  Alte Bauteile, bei denen Instandsetzung noch nicht erforderlich ist Der Bundesgerichtshof gibt der Mieterin teilweise Recht. Hinsichtlich der Modernisierungsmaßnahmen für den Austausch der etwa 60 Jahre alten Bauteile (Haus- und Wohnungseingangstüren, Treppenhausfenster, Briefkastenanlage) könnten die aufgewendeten Kosten nicht ungekürzt auf die Mieterin umgelegt werden. Vielmehr müsse ein Instandhaltungsanteil abgezogen werden.  Erfülle eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer Modernisierungsmaßnahme als auch einer Erhaltungsmaßnahme (sogenannte modernisierende Instandsetzung), habe der Vermieter dem Grunde nach zwar Anspruch auf eine Mieterhöhung. Bei der Ermittlung der Höhe der umlagefähigen Kosten sei aber nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen. Einsparung späterer Instandhaltungskosten Dies gelte auch für den hier vorliegenden Fall, dass nicht nur bereits erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen erspart werden, sondern auch bei der hier gegebenen modernisierenden Erneuerung von Bauteilen, die bereits über einen erheblichen Zeitraum ihrer insgesamten Nutzungsdauer genutzt worden sind, so dass der Vermieter durch die Modernisierung in erheblichem Umfang (fiktive) Instandhaltungskosten spart. Nach dem Regelungszweck, den der Gesetzgeber mit den Vorschriften über die Modernisierung verfolgt, verbiete es sich, in Fallgestaltungen, die - wie hier - durch die Ersetzung schon länger genutzter Bauteile durch solche von besserer Qualität und höherem Wohnkomfort gekennzeichnet seien, die gesamten für diese Maßnahme aufgewendeten Kosten ungekürzt auf den Mieter umzulegen.  Die Pflicht zur Instandhaltung liegt gesetzlich beim Vermieter Denn Sinn der Modernisierungsvorschriften sei es gerade nicht, dem Vermieter auch die Umlage von Instandhaltungskosten auf den Mieter zu ermöglichen; vielmehr sollen Verbesserungen der Mietsache dadurch gefördert werden, dass für den Vermieter durch die Möglichkeit der Umlage der darauf entfallenden Kosten auf den Mieter ein Anreiz zur Vornahme dieser Maßnahmen gesetzt wird, und die Interessen des Mieters dadurch gewahrt werden, dass er spiegelbildlich von einer Erhöhung des Gebrauchswerts profitiert. Schätzung möglich Die Höhe der abzuziehenden Kosten seien regelmäßig durch eine Schätzung vorzunehmen, die sich an der üblichen Lebensdauer und dem bereits eingetretenen Abnutzungsgrad orientiere. >> Zum Volltext des Urteils

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 01.07.2020 (Az. VIII ZR 323/18) zwei wichtige Einschränkungen für die Widerspruchsmöglichkeit der Mieterseite gegen eine vermieterseitige Kündigung vorgenommen.  § 574 BGB: Widerspruch unter bestimmten Voraussetzungen Der nach Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung unter den Voraussetzungen des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegebene Anspruch des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses ist nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Das entspricht der geltenden Rechtslage.  § 574 BGB: Kein Widerspruch möglich  Allerdings gilt nach dem Bundesgerichtshof weiter wie folgt: Es ist nicht erforderlich, dass der Vermieter die außerordentliche Kündigung erklärt hat; es genügt, wenn dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung auch ein Recht zur fristlosen Kündigung zusteht. Das Widerspruchsrecht des Mieters entsteht auch dann nicht, wenn innerhalb der sog. Schonfrist nach § 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB der Mietrückstand vollständig gezahlt wird. Ordentliche Kündigung bleibt auch bei Nachzahlung bestehen Der Bundesgerichtshof hatte thematisch passend bereits am 19.09.2018 entschieden (wir berichteten), dass bei Zahlung innerhalb der Schonfrist nur die fristlose Kündigung wirkungslos wird, die ordentliche Kündigung bleibt allerdings bestehen.   Die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs Das Landgericht hatte in der Vorinstanz ein Widerspruchsrecht der Mieterseite noch zulasten der Vermieterseite angenommen und ausgesprochen, dass sich das Mietverhältnis infolge einer nicht zu rechtfertigenden Härte auf unbestimmte Zeit verlängere. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass entgegen der Auffassung des Landgerichts das Widerspruchsrecht des Mieters nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB mit der Schonfristzahlung nicht neu entstehen könne.  Mit dem Widerspruchsrecht des Mieters in § 574 BGB, wolle der Gesetzgeber zugunsten des Mieters aus sozialen Gründen unter bestimmten Voraussetzungen (in Abwägung der beiderseitigen Interessen der Vertragsparteien) die Möglichkeit schaffen, nach einer an sich berechtigten Kündigung des Vermieters die Fortsetzung des Mietverhältnisses - gegebenenfalls auch auf unbestimmte Zeit - beanspruchen zu können.   Ein Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses solle dem Mieter aber gerade nicht eingeräumt werden, wenn gravierende (den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigende) Vertragsstörungen eingetreten seien. Es wäre daher eine ausdrückliche Regelung zu erwarten gewesen, wenn der Gesetzgeber für den Fall der Schonfristzahlung den Schutz des Mieters über die Unwirksamkeit einer ausgesprochenen fristlosen Kündigung hinaus noch weiter ausdehnen und dem Mieter auch für diesen Fall die Möglichkeit des Widerspruchs nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB und damit gegebenenfalls einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses hätte eröffnen wollen.  Auch sonst bestünden keine greifbaren Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber einer gravierenden Vertragsstörung, wegen einer nachträglich erfolgten Schonfristzahlung nur noch ein geringes, der Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht entgegenstehendes Gewicht beimessen wollte. >> Zum Volltext des Urteils

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Nach einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln mit dem Titel „Wohnen - die neue soziale Frage“ ist die überwiegende Anzahl der Mieterhaushalte nicht von steigenden Mieten belastet.  Wie groß ist die finanzielle Belastung der Mieter in Deutschland wirklich? Die Wohnkosten wurden in der politischen Debatte häufig als „soziale Frage“ dargestellt. Allerdings ist es nach der Studie nicht richtig, dass Wohnen für immer mehr Menschen kaum noch bezahlbar ist.  Lesen Sie hier mehr dazu.

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