News

Besteht ein Mietverhältnis mit mehreren Mietern stellt sich die Frage, ob auch nur einer der Mieter die Kündigung mit der Wirkung erklären kann, dass das Mietverhältnis beendet wird. Ob das zulässig ist, klären wir in unserem Blogartikel.

Weiter lesen 

Das Amtsgericht Bremen hat mit Urteil vom 14.01.2021 (Az. 9 C 360/20) den Vermieter zur vollumfänglichen Rückzahlung der durch den Feriengast geleisteten Anzahlung für die Anmietung eines Ferienhauses im Mai 2020 verurteilt. Konkret handelte es sich um die Anmietung eines Ferienhauses in Spanien, für den Sachverhalt war allerdings deutsches Recht anwendbar. Störung der Geschäftsgrundlage Das Amtsgericht entscheidet, dass ein Anspruch der Mieter auf Erstattung der geleisteten Anzahlung gemäß §§ 313, 314 BGB besteht.  Der Vermieter könne die Anzahlung nicht behalten, weil eine persönliche Verhinderung des Mieters im Sinne des § 537 BGB nicht vorgelegen habe. Vielmehr habe die seit Februar 2020 in Europa grassierende Corona-Pandemie die Geschäftsgrundlage des am 07.12.2019 abgeschlossenen Mietvertrags und den zum Zeitpunkt der Zahlung am 23.12.2019 noch bestehenden Rechtsgrund nachträglich entfallen lassen. Den Mietern habe daher nach dem Ausbruch der Pandemie, die insbesondere auch in Spanien frühzeitig auftrat, ein fristloses Kündigungsrecht zugestanden.  Öffentliche Interessen überwiegen Es könne offenbleiben, ob dem Mieter  im Anmietungszeitpunkt (ab 25.05.2020) die Einreise aus Deutschland nach Spanien verboten war und so ein Fall der rechtlichen Unmöglichkeit vorgelegen haben könnte. Denn es lagen bei objektiver Betrachtung gewichtige Gründe vor, die Reise nicht anzutreten.  Die Mieter hätten sich im Fall der Anreise nicht nur selbst einem gesteigerten gesundheitlichen Risiko ausgesetzt; vielmehr hätten sie auch die Wahrscheinlichkeit der internationalen Verbreitung der Seuche erhöht. Die Reisestornierung erfolgte insofern auch aus übergeordneten öffentlichen Interessen. Insofern könne auch offenbleiben, ob die allgemeine Coronagefährdungslage und die damit einhergehenden behördlichen Auflagen als Mangel der Mietsache zu bewerten gewesen wären. Anmerkung: Zur Anfang 2021 geänderten Rechtslage für Gewerberaummiete (Art. 240 § 7 EGBGB), nachdem eine Störung der Geschäftsgrundlage aufgrund der Covid19-Pandemie widerleglich zugunsten des Mieters vermutet wird, informieren wir hier.

Weiter lesen 

Bis zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 09.12.2020 (Az. VIII ZR 118/19) war streitig, ob der Mieter neben einer Einsicht in die einer Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Rechnungsbelege auch Einsicht in die entsprechenden Zahlungsbelege des Vermieters nehmen kann. Belegeinsicht kann umfassend verlangt werden Der Bundesgerichtshof hat diese Frage mit der vorgenannten Entscheidung bejaht. Rechtsfolge einer nicht erteilten Einsicht in die Zahlungsbelege ist demnach ein temporäres Leistungsverweigerungsrecht des Mieters hinsichtlich einer vom Vermieter verlangten Nachzahlung gemäß § 242 BGB, solange der Vermieter die nicht vorab geschuldete Einsicht gewährt hat. Erst mit beiden Belegen - also neben den Rechnungen auch die dazugehörigen Zahlungsbelege - werde der Mieter in die Lage versetzt, die Berechtigung der jeweils in Rechnung gestellten Beträge zu überprüfen. Der Darlegung eines besonderen Interesses bedürfe es dabei nicht, es genüge vielmehr das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren. Dies erstrecke sich auch darauf, ob der Vermieter die in die Abrechnung eingestellten Leistungen Dritter seinerseits vollständig gezahlt habe. Soweit der Vermieter einen Zahlungsbeleg nicht vorzulegen vermag, könne das Anlass für Nachfragen des Mieters oder zur Erhebung von Einwendungen gegen einzelne Kostenpositionen sein. Einsichtsrecht gilt für Abfluss- und Leistungsprinzip Das gelte unabhängig davon, ob der Vermieter nach dem Abfluss- oder dem Leistungsprinzip abrechnen oder bei den unterschiedlichen Betriebskostenarten teils die eine, teils die andere Abrechnungsmethode anwende. Denn das Einsichtsrecht erstrecke sich auf sämtliche vorhandenen Zahlungsbelege.' Soweit der Vermieter nach dem Abflussprinzip abrechne, das auf die im Abrechnungszeitraum abgeflossenen Mittel (bei Rechnungen Dritter also die Bezahlung dieser Rechnungen durch den Vermieter) abstelle, sei der Mieter zur Überprüfung der Abrechnung sogar zwingend auf die Einsicht in die Zahlungsbelege angewiesen, eben weil es für die Richtigkeit der Abrechnung in diesem Fall entscheidend darauf ankomme, ob die jeweiligen Betriebskosten im Abrechnungszeitraum bezahlt worden sind. >> Zum Volltext des Urteils 

Weiter lesen 

Der Vermieter kann nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16.12.2020 (Az. VIII ZR 367/18) zunächst die Erhöhung der Miete wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete auf Grundlage des modernisierten Zustands und anschließend die Erhöhung der Miete wegen erfolgter Modernisierung verlangen. Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete, dann Modernisierungsmieterhöhung Eine solche zweifache Mieterhöhung  auf Grundlage des modernisierten Zustands in kurzer Zeit sei also zulässig, allerdings müsse sich die Gesamterhöhung auf die nach einer Modernisierung insgesamt zulässige Miethöhe beschränken. Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete werde also auf die Modernisierungsmieterhöhung angerechnet, so dass der Vermieter nicht mehr erhalte als die mögliche Modernisierungsmieterhöhung. Der Vermieter könne also die Miete um 11 Prozent (nach aktuellem Recht 8 Prozent) der Modernisierungskosten abzüglich der zuvor erfolgten Erhöhung auf die ortsbliche Vergleichsmiete für modernisierten Wohnraum erhöhen. Die zweite Mieterhöhung sei also begrenzt auf die Differenz zwischen dem allein wegen Modernisierung möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um die die Miete bereits zuvor wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete heraufgesetzt wurde. Die Regelung in § 558  Abs. 1 S. 3 BGB erlaube beide Arten der Mieterhöhung nebeneinander. Der Gesetzgeber habe gewollt, dass der Wohnungsbestand fortschreitend modernisiert werde. Allein der Umstand, dass eine wirksame Mieterhöhung wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete - anders als eine solche nach Modernisierungsmaßnahmen - die Zustimmung des Mieters voraussetze, rechtfertige es nicht, dem Vermieter eine schrittweise Mieterhöhung in dieser Reihenfolge zu verwehren. Das wäre schon deshalb nicht interessengerecht, weil ein solches Vorgehen des Vermieters durch Umstände veranlasst sein kann, die ihm nicht anzulasten seien. Sie könnten beispielswiese darauf beruhen, dass die notwendigen Voraussetzungen für die Erklärung einer Modernisierungsmieterhöhung, insbesondere die vollständige und nach Überprüfung für richtig befundene Abrechnung der durchgeführten Arbeiten durch die betreffenden Bauunternehmer, anfangs - zeitnah nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen - noch nicht vorlägen. Da der Mieter aber bereits ab Fertigstellung der Baumaßnahmen von der bewirkten Modernisierung profitiere, entspreche eine zeitnahe Mieterhöhung den beiderseitigen Interessen. Modernisierungsmieterhöhung, dann Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete Auch eine doppelte Belastung (erst Modernisierungsmieterhöhung, dann Erhöhung wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete) sei erlaubt.  Erhöhe der Vermieter zunächst die Miete wegen Modernisierungsmaßnahmen und bleibe die Miete hinter der ortsüblichen Vergleichsmiete für entsprechend modernisierten Wohnraum zurück, könne der Vermieter anschließend die Zustimmung zu einer weiteren Mieterhöhung wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Unmodernisierter Zustand: Bei Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete, dann Modernisierung keine Begrenzung Hinweis: Möglich ist auch zunächst die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete für unmodernisierten Wohnraum und im Anschluss die ungekürzte Modernisierungsmieterhöhung.   >> Zum Volltext des Urteils

Weiter lesen 

Die gesetzlichen Regelungen erlauben verschiedene Arten der Mieterhöhung: Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (durch Mietspiegel oder Vergleichswohnungen)Mieterhöhung bei vereinbarter IndexmieteMieterhöhungsvereinbarungHinweise, was Sie als Vermieter beachten müssen sowie Muster finden Sie hier.

Weiter lesen 

„Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“, § 1 Abs. 1 S. 1 BetrKV.Wir beantworten die folgenden Fragen: Was sind Betriebskosten? Wann und wie muss abgerechnet werden? Mehr dazu lesen Sie in unserem Blog-Artikel.  

Weiter lesen 

Das Zensusgesetz 2021 verpflichtet Eigentümer und Verwalter von Wohnraum, Auskunft über bestimmte Angaben hinsichtlich der von ihnen vermieteten Wohnungen zu geben.  Auch wenn der für 2021 geplante Zensus pandemiebedingt auf 2022 verschoben wurde. informieren wir Sie über alles Wissenswerte zum Thema.  >> Zum Artikel

Weiter lesen 

Die Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist in der Praxis der wichtigste ordentliche Kündigungsgrund für Wohnraum. Doch dürfen Sie als Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen, weil Sie die Wohnung als Zweitwohnung verwenden möchten? Lesen Sie mehr dazu auf unserem Blog.

Weiter lesen 

Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 25.09.2020 (Az. V ZR 300/18) kann die in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer zur Vermietung einer Eigentumswohnung nicht versagt werden, weil der vermietende Eigentümer den Mietvertrag nicht vorlegt. Zustimmung zur "Vermietung" erforderlich Im konkreten Fall war vorgesehen, dass für die Vermietung einer Wohnung die schriftlichen Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer erforderlich ist und dass die Zustimmung nur aus wichtigem Grund versagt werden kann. Der vermietende Eigentümer übermittelte lediglich die Daten der neuen beabsichtigten Mieter und bat um Zustimmung, die durch die anderen Eigentümer aber nicht erteilt wurde. Der Mietvertrag wurde auch auf Anforderung nicht vorgelegt.  Vertrag muss durch den vermietenden Eigentümer nicht vorgelegt werden Dies kann nach dem Bundesgerichthof jedoch nicht verlangt werden.  Zwar könne das aus § 13 Abs. 1 WEG folgende Recht des Wohnungseigentümers, seine Wohnung an Dritte zu vermieten, mit einem Zustimmungsvorbehalt eingeschränkt werden. Es gehe dabei um das Interesse, sich gegen das Eindringen unerwünschter Personen in die Gemeinschaft und gegen sonstige unerwünschte Veränderungen im Personenkreis der Teilhaber zu schützen. Daraus folge, dass ein wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung zu einer Vermietung von Wohnungseigentum vorliege, wenn der vorgesehene Erwerber voraussichtlich keine Gewähr dafür biete, sich persönlich in die Gemeinschaft einzuordnen. Auch könne ein Wohnungseigentümer die Erteilung seiner erforderlichen Zustimmung zur Vermietung von Wohnungseigentum davon abhängig machen, dass ihm Informationen über den vorgesehenen Erwerber oder Mieter zugänglich gemacht werden.  Nur objektiv erforderliche Informationen können durch die anderen Eigentümer verlangt werden Ein solches Recht könne dem Wohnungseigentümer, dessen Zustimmung zur Vermietung erforderlich ist, aber nur im Hinblick auf Informationen oder Unterlagen zugebilligt werden, die bei objektiver Betrachtung für die Prüfung erforderlich sind, ob der geplanten Vermietung wichtige Gründe entgegenstehen.  Zu diesen Informationen und Unterlagen gehörten zwar Angaben zu Namen, Beruf, Familienstand, Wohnanschrift des Mietinteressenten und zur Zahl der Personen, die mit ihm einziehen sollen. Diese habe der vermietende Eigentümer auch übermittelt. Der Mietvertrag für die vorgesehene Vermietung gehöre dagegen nicht dazu. Aus dem Inhalt des Mietvertrages könnten sich zwar in besonderen Ausnahmefällen Anhaltspunkte dafür ergeben, dass der Mietbewerber die Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht einhalten will. Selbst rechtlich oder tatsächlich unzutreffende Angaben im Vertrag ergäben aber in aller Regel keine belastbaren objektiven Anhaltspunkte dafür, dass sich der Mieter der Wohnung seinen Verpflichtungen entziehen will. Im praktischen Ergebnis liefe die Vorlage des Vertrages deshalb meist darauf hinaus, interne Vereinbarungen des vermietenden Wohnungseigentümers mit dem Erwerber offen zu legen, auf die es für die Prüfung des Vorliegens oder Fehlens eines wichtigen Grundes für die Versagung der erforderlichen Zustimmung gar nicht ankomme. Erforderlich sei die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer auch nicht zu dem Abschluss des konkreten Mietvertrages, sondern zur „Vermietung“. Der Begriff Vermietung beschreibe aber nicht den Mietvertrag, sondern eine bestimmte Form der Nutzung der Wohnung, nämlich ihre mietweise Überlassung an einen Interessenten. Zum Gebrauch des Sondereigentums gehöre aber nur die Vermietung als tatsächlicher Vorgang, nicht der Inhalt des dazu abzuschließenden Vertrags. Dessen unveränderter Fortbestand könne daher auch nicht Voraussetzung für die Erteilung der Zustimmung und deren Bestand sein. Auf den Inhalt des vorgesehenen Mietvertrags komme es auch deswegen nicht an, weil sich der vermietende Wohnungseigentümer seinen Verpflichtungen als Wohnungseigentümer nicht dadurch entziehen könne, dass er mit seinem Mieter Rechte vereinbare, die über seine eigenen Befugnisse als Wohnungseigentümer hinausgehen. Er bleibe vielmehr ungeachtet des Inhalts des Mietvertrages den übrigen Wohnungseigentümern gegenüber nach § 14 Nr. 2 WEG verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass sein Mieter die ihm selbst als Wohnungseigentümer zustehenden Befugnisse zur Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum nicht überschreite. >> Zum Volltext des Urteils

Weiter lesen 

So schön der Schneefall im Winter manchmal auch sein mag, so lästig kann das Schneeräumen und Streuen auf der anderen Seite sein.  Doch wer ist eigentlich für das das Schneeräumen und Streuen verantwortlich und ist eine Streupflicht gegebenenfalls auch auf andere Personen übertragbar? Lesen Sie hierzu unseren Blogbeitrag.

Weiter lesen