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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18.12.2020 (Az. V ZR 194/19) über die Haftung des Vermieters für seinen Mieter im Rahmen eines sog. nachbarrechtlichen Ausgleichsanspuchs entschieden. Ein solcher verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks nicht dulden muss, jedoch auch nicht unterbinden kann, sofern er hierdurch Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen. Der Anspruch komme in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB auch dann in Betracht, wenn die Nutzung des Sondereigentums durch rechtswidrige Einwirkungen beeinträchtigt werde, die von im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers stehenden Räumen ausgingen. Er scheide allerdings aus, wenn die Nutzung des Sondereigentums durch einen Mangel des Gemeinschaftseigentums beeinträchtigt werde. Im konkreten Fall brach bei Außentemperaturen von -20 Grad eine nachträglich installierte Kaltwasserleitung in einer Sondereigentumseinheit, die in einer anderen zu einem Wasserschaden führte. Es sei also davon auszugehen, dass die Einwirkung durch Wasser nicht vom Gemeinschaftseigentum, sondern von im Sondereigentum stehenden Räumen des Beklagten ausging. Der Schaden war vermutlich auf ein fehlendes Beheizen des Mieters zurückzuführen. Im Rahmen des grundsätzlich anwendbaren nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs stellte sich daher die Frage, ob der Vermieter für das Fehlverhalten des Mieters als sog. Störer herangezogen werden kann. Die Störereigenschaft folge nicht allein aus dem Eigentum oder Besitz von dem die Einwirkung ausgehe. Erforderlich sei vielmehr, dass die Beeinträchtigung des Nachbareigentums wenigstens mittelbar auf den Willen des Eigentümers oder Besitzers zurückgehe. Dabei sei die eingeschränkte Verantwortlichkeit des Eigentümers für Handlungen seines Mieters zu beachten. Der Vermieter hafte nicht mittelbar als Handlungsstörer, wenn der Schaden allein auf ein fehlendes Beheizen der Räumlichkeiten durch den Mieter zurückzuführen sei. Denn der Eigentümer könne für Störungshandlungen seines Mieters nur dann als mittelbarer Handlungsstörer verantwortlich gemacht werden, wenn er dem Mieter den Gebrauch seiner Sache mit der Erlaubnis zu störenden Handlungen überlassen habe oder es unterlasse, ihn von einem fremdes Eigentum beeinträchtigenden Gebrauch abzuhalten Davon, dass ein Mieter die Räume auch bei strengem Frost nicht beheizt, müsse der Vermieter aber ohne besondere Anhaltspunkte nicht ausgehen. Ebenso wenig sei der Vermieter als sog. Zustandsstörer verantwortlich. Der vermietende Eigentümer haftet nicht, wenn der Schaden zwar von einem in seinem Eigentum stehenden Bauteil bzw. Gerät ausgehe, aber allein auf eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen sei. Den Volltext des Urteils finden Sie hier. 

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Hat der Mieter nach Ende des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Rückzahlung von überzahlter Miete? Im Ergebnis ja. Die dahinter liegenden rechtlichen Erwägungen sind allerdings relativ komplex. Insbesondere stellt sich die Frage, ob Sie als Vermieter eine Überzahlung bei der Rückzahlung verzinsen müssen. Lesen Sie mehr zum Thema hier in unserem Artikel. 

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Das Leben in einer Wohngemeinschaft ist heutzutage keineswegs unüblich. Sowohl Mieter und Vermieter stehen bei einer Wohngemeinschaft allerdings häufig vor der Frage der richtigen VertragsgestaltungWelche Möglichkeiten es gibt, klären wir im folgenden Artikel. Ein Vertragsmuster für eine Wohngemeinschaft erhalten Sie hier.

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Besteht ein Mietverhältnis mit mehreren Mietern stellt sich die Frage, ob auch nur einer der Mieter die Kündigung mit der Wirkung erklären kann, dass das Mietverhältnis beendet wird. Ob das zulässig ist, klären wir in unserem Blogartikel.

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Das Amtsgericht Bremen hat mit Urteil vom 14.01.2021 (Az. 9 C 360/20) den Vermieter zur vollumfänglichen Rückzahlung der durch den Feriengast geleisteten Anzahlung für die Anmietung eines Ferienhauses im Mai 2020 verurteilt. Konkret handelte es sich um die Anmietung eines Ferienhauses in Spanien, für den Sachverhalt war allerdings deutsches Recht anwendbar. Störung der Geschäftsgrundlage Das Amtsgericht entscheidet, dass ein Anspruch der Mieter auf Erstattung der geleisteten Anzahlung gemäß §§ 313, 314 BGB besteht.  Der Vermieter könne die Anzahlung nicht behalten, weil eine persönliche Verhinderung des Mieters im Sinne des § 537 BGB nicht vorgelegen habe. Vielmehr habe die seit Februar 2020 in Europa grassierende Corona-Pandemie die Geschäftsgrundlage des am 07.12.2019 abgeschlossenen Mietvertrags und den zum Zeitpunkt der Zahlung am 23.12.2019 noch bestehenden Rechtsgrund nachträglich entfallen lassen. Den Mietern habe daher nach dem Ausbruch der Pandemie, die insbesondere auch in Spanien frühzeitig auftrat, ein fristloses Kündigungsrecht zugestanden.  Öffentliche Interessen überwiegen Es könne offenbleiben, ob dem Mieter  im Anmietungszeitpunkt (ab 25.05.2020) die Einreise aus Deutschland nach Spanien verboten war und so ein Fall der rechtlichen Unmöglichkeit vorgelegen haben könnte. Denn es lagen bei objektiver Betrachtung gewichtige Gründe vor, die Reise nicht anzutreten.  Die Mieter hätten sich im Fall der Anreise nicht nur selbst einem gesteigerten gesundheitlichen Risiko ausgesetzt; vielmehr hätten sie auch die Wahrscheinlichkeit der internationalen Verbreitung der Seuche erhöht. Die Reisestornierung erfolgte insofern auch aus übergeordneten öffentlichen Interessen. Insofern könne auch offenbleiben, ob die allgemeine Coronagefährdungslage und die damit einhergehenden behördlichen Auflagen als Mangel der Mietsache zu bewerten gewesen wären. Anmerkung: Zur Anfang 2021 geänderten Rechtslage für Gewerberaummiete (Art. 240 § 7 EGBGB), nachdem eine Störung der Geschäftsgrundlage aufgrund der Covid19-Pandemie widerleglich zugunsten des Mieters vermutet wird, informieren wir hier.

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Bis zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 09.12.2020 (Az. VIII ZR 118/19) war streitig, ob der Mieter neben einer Einsicht in die einer Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Rechnungsbelege auch Einsicht in die entsprechenden Zahlungsbelege des Vermieters nehmen kann. Belegeinsicht kann umfassend verlangt werden Der Bundesgerichtshof hat diese Frage mit der vorgenannten Entscheidung bejaht. Rechtsfolge einer nicht erteilten Einsicht in die Zahlungsbelege ist demnach ein temporäres Leistungsverweigerungsrecht des Mieters hinsichtlich einer vom Vermieter verlangten Nachzahlung gemäß § 242 BGB, solange der Vermieter die nicht vorab geschuldete Einsicht gewährt hat. Erst mit beiden Belegen - also neben den Rechnungen auch die dazugehörigen Zahlungsbelege - werde der Mieter in die Lage versetzt, die Berechtigung der jeweils in Rechnung gestellten Beträge zu überprüfen. Der Darlegung eines besonderen Interesses bedürfe es dabei nicht, es genüge vielmehr das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren. Dies erstrecke sich auch darauf, ob der Vermieter die in die Abrechnung eingestellten Leistungen Dritter seinerseits vollständig gezahlt habe. Soweit der Vermieter einen Zahlungsbeleg nicht vorzulegen vermag, könne das Anlass für Nachfragen des Mieters oder zur Erhebung von Einwendungen gegen einzelne Kostenpositionen sein. Einsichtsrecht gilt für Abfluss- und Leistungsprinzip Das gelte unabhängig davon, ob der Vermieter nach dem Abfluss- oder dem Leistungsprinzip abrechnen oder bei den unterschiedlichen Betriebskostenarten teils die eine, teils die andere Abrechnungsmethode anwende. Denn das Einsichtsrecht erstrecke sich auf sämtliche vorhandenen Zahlungsbelege.' Soweit der Vermieter nach dem Abflussprinzip abrechne, das auf die im Abrechnungszeitraum abgeflossenen Mittel (bei Rechnungen Dritter also die Bezahlung dieser Rechnungen durch den Vermieter) abstelle, sei der Mieter zur Überprüfung der Abrechnung sogar zwingend auf die Einsicht in die Zahlungsbelege angewiesen, eben weil es für die Richtigkeit der Abrechnung in diesem Fall entscheidend darauf ankomme, ob die jeweiligen Betriebskosten im Abrechnungszeitraum bezahlt worden sind. >> Zum Volltext des Urteils 

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Der Vermieter kann nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16.12.2020 (Az. VIII ZR 367/18) zunächst die Erhöhung der Miete wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete auf Grundlage des modernisierten Zustands und anschließend die Erhöhung der Miete wegen erfolgter Modernisierung verlangen. Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete, dann Modernisierungsmieterhöhung Eine solche zweifache Mieterhöhung  auf Grundlage des modernisierten Zustands in kurzer Zeit sei also zulässig, allerdings müsse sich die Gesamterhöhung auf die nach einer Modernisierung insgesamt zulässige Miethöhe beschränken. Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete werde also auf die Modernisierungsmieterhöhung angerechnet, so dass der Vermieter nicht mehr erhalte als die mögliche Modernisierungsmieterhöhung. Der Vermieter könne also die Miete um 11 Prozent (nach aktuellem Recht 8 Prozent) der Modernisierungskosten abzüglich der zuvor erfolgten Erhöhung auf die ortsbliche Vergleichsmiete für modernisierten Wohnraum erhöhen. Die zweite Mieterhöhung sei also begrenzt auf die Differenz zwischen dem allein wegen Modernisierung möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um die die Miete bereits zuvor wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete heraufgesetzt wurde. Die Regelung in § 558  Abs. 1 S. 3 BGB erlaube beide Arten der Mieterhöhung nebeneinander. Der Gesetzgeber habe gewollt, dass der Wohnungsbestand fortschreitend modernisiert werde. Allein der Umstand, dass eine wirksame Mieterhöhung wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete - anders als eine solche nach Modernisierungsmaßnahmen - die Zustimmung des Mieters voraussetze, rechtfertige es nicht, dem Vermieter eine schrittweise Mieterhöhung in dieser Reihenfolge zu verwehren. Das wäre schon deshalb nicht interessengerecht, weil ein solches Vorgehen des Vermieters durch Umstände veranlasst sein kann, die ihm nicht anzulasten seien. Sie könnten beispielswiese darauf beruhen, dass die notwendigen Voraussetzungen für die Erklärung einer Modernisierungsmieterhöhung, insbesondere die vollständige und nach Überprüfung für richtig befundene Abrechnung der durchgeführten Arbeiten durch die betreffenden Bauunternehmer, anfangs - zeitnah nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen - noch nicht vorlägen. Da der Mieter aber bereits ab Fertigstellung der Baumaßnahmen von der bewirkten Modernisierung profitiere, entspreche eine zeitnahe Mieterhöhung den beiderseitigen Interessen. Modernisierungsmieterhöhung, dann Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete Auch eine doppelte Belastung (erst Modernisierungsmieterhöhung, dann Erhöhung wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete) sei erlaubt.  Erhöhe der Vermieter zunächst die Miete wegen Modernisierungsmaßnahmen und bleibe die Miete hinter der ortsüblichen Vergleichsmiete für entsprechend modernisierten Wohnraum zurück, könne der Vermieter anschließend die Zustimmung zu einer weiteren Mieterhöhung wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Unmodernisierter Zustand: Bei Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete, dann Modernisierung keine Begrenzung Hinweis: Möglich ist auch zunächst die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete für unmodernisierten Wohnraum und im Anschluss die ungekürzte Modernisierungsmieterhöhung.   >> Zum Volltext des Urteils

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Die gesetzlichen Regelungen erlauben verschiedene Arten der Mieterhöhung: Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (durch Mietspiegel oder Vergleichswohnungen)Mieterhöhung bei vereinbarter IndexmieteMieterhöhungsvereinbarungHinweise, was Sie als Vermieter beachten müssen sowie Muster finden Sie hier.

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„Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“, § 1 Abs. 1 S. 1 BetrKV.Wir beantworten die folgenden Fragen: Was sind Betriebskosten? Wann und wie muss abgerechnet werden? Mehr dazu lesen Sie in unserem Blog-Artikel.  

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Das Zensusgesetz 2021 verpflichtet Eigentümer und Verwalter von Wohnraum, Auskunft über bestimmte Angaben hinsichtlich der von ihnen vermieteten Wohnungen zu geben.  Auch wenn der für 2021 geplante Zensus pandemiebedingt auf 2022 verschoben wurde. informieren wir Sie über alles Wissenswerte zum Thema.  >> Zum Artikel

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