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Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 25.09.2020 (Az. V ZR 300/18) kann die in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer zur Vermietung einer Eigentumswohnung nicht versagt werden, weil der vermietende Eigentümer den Mietvertrag nicht vorlegt. Zustimmung zur "Vermietung" erforderlich Im konkreten Fall war vorgesehen, dass für die Vermietung einer Wohnung die schriftlichen Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer erforderlich ist und dass die Zustimmung nur aus wichtigem Grund versagt werden kann. Der vermietende Eigentümer übermittelte lediglich die Daten der neuen beabsichtigten Mieter und bat um Zustimmung, die durch die anderen Eigentümer aber nicht erteilt wurde. Der Mietvertrag wurde auch auf Anforderung nicht vorgelegt.  Vertrag muss durch den vermietenden Eigentümer nicht vorgelegt werden Dies kann nach dem Bundesgerichthof jedoch nicht verlangt werden.  Zwar könne das aus § 13 Abs. 1 WEG folgende Recht des Wohnungseigentümers, seine Wohnung an Dritte zu vermieten, mit einem Zustimmungsvorbehalt eingeschränkt werden. Es gehe dabei um das Interesse, sich gegen das Eindringen unerwünschter Personen in die Gemeinschaft und gegen sonstige unerwünschte Veränderungen im Personenkreis der Teilhaber zu schützen. Daraus folge, dass ein wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung zu einer Vermietung von Wohnungseigentum vorliege, wenn der vorgesehene Erwerber voraussichtlich keine Gewähr dafür biete, sich persönlich in die Gemeinschaft einzuordnen. Auch könne ein Wohnungseigentümer die Erteilung seiner erforderlichen Zustimmung zur Vermietung von Wohnungseigentum davon abhängig machen, dass ihm Informationen über den vorgesehenen Erwerber oder Mieter zugänglich gemacht werden.  Nur objektiv erforderliche Informationen können durch die anderen Eigentümer verlangt werden Ein solches Recht könne dem Wohnungseigentümer, dessen Zustimmung zur Vermietung erforderlich ist, aber nur im Hinblick auf Informationen oder Unterlagen zugebilligt werden, die bei objektiver Betrachtung für die Prüfung erforderlich sind, ob der geplanten Vermietung wichtige Gründe entgegenstehen.  Zu diesen Informationen und Unterlagen gehörten zwar Angaben zu Namen, Beruf, Familienstand, Wohnanschrift des Mietinteressenten und zur Zahl der Personen, die mit ihm einziehen sollen. Diese habe der vermietende Eigentümer auch übermittelt. Der Mietvertrag für die vorgesehene Vermietung gehöre dagegen nicht dazu. Aus dem Inhalt des Mietvertrages könnten sich zwar in besonderen Ausnahmefällen Anhaltspunkte dafür ergeben, dass der Mietbewerber die Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht einhalten will. Selbst rechtlich oder tatsächlich unzutreffende Angaben im Vertrag ergäben aber in aller Regel keine belastbaren objektiven Anhaltspunkte dafür, dass sich der Mieter der Wohnung seinen Verpflichtungen entziehen will. Im praktischen Ergebnis liefe die Vorlage des Vertrages deshalb meist darauf hinaus, interne Vereinbarungen des vermietenden Wohnungseigentümers mit dem Erwerber offen zu legen, auf die es für die Prüfung des Vorliegens oder Fehlens eines wichtigen Grundes für die Versagung der erforderlichen Zustimmung gar nicht ankomme. Erforderlich sei die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer auch nicht zu dem Abschluss des konkreten Mietvertrages, sondern zur „Vermietung“. Der Begriff Vermietung beschreibe aber nicht den Mietvertrag, sondern eine bestimmte Form der Nutzung der Wohnung, nämlich ihre mietweise Überlassung an einen Interessenten. Zum Gebrauch des Sondereigentums gehöre aber nur die Vermietung als tatsächlicher Vorgang, nicht der Inhalt des dazu abzuschließenden Vertrags. Dessen unveränderter Fortbestand könne daher auch nicht Voraussetzung für die Erteilung der Zustimmung und deren Bestand sein. Auf den Inhalt des vorgesehenen Mietvertrags komme es auch deswegen nicht an, weil sich der vermietende Wohnungseigentümer seinen Verpflichtungen als Wohnungseigentümer nicht dadurch entziehen könne, dass er mit seinem Mieter Rechte vereinbare, die über seine eigenen Befugnisse als Wohnungseigentümer hinausgehen. Er bleibe vielmehr ungeachtet des Inhalts des Mietvertrages den übrigen Wohnungseigentümern gegenüber nach § 14 Nr. 2 WEG verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass sein Mieter die ihm selbst als Wohnungseigentümer zustehenden Befugnisse zur Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum nicht überschreite. >> Zum Volltext des Urteils

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So schön der Schneefall im Winter manchmal auch sein mag, so lästig kann das Schneeräumen und Streuen auf der anderen Seite sein.  Doch wer ist eigentlich für das das Schneeräumen und Streuen verantwortlich und ist eine Streupflicht gegebenenfalls auch auf andere Personen übertragbar? Lesen Sie hierzu unseren Blogbeitrag.

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Am 13.12.2020 hat die Bund-Länder-Konferenz zu einem Beschluss geführt, dessen Auswirkungen zum erneuten Shutdown geführt haben. Der Beschluss ist hier abrufbar. Für das Gewerberaummietrecht wurde eine wichtige Regelung gefasst, in der dortigen Ziffer 15 heißt es: „Für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19 Maßnahmen betroffen sind, wird gesetzlich vermutet, dass erhebliche (Nutzungs-) Beschränkungen in Folge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können. Damit werden Verhandlungen zwischen Gewerbemietern bzw. Pächtern und Eigentümern vereinfacht.“ Was dies für Gewerberaummietverhältnisse und insbesondere die Anwendung des § 313 BGB bedeuten kann, erläutern wir hier.

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Ab Ende November sieht man sie langsam aber sicher vermehrt an den Balkonen und Fenstern von Häusern und Wohnungen: die Weihnachtsbeleuchtung.  Gerade in der Vorweihnachtszeit kommt vermehrt die Frage auf, ob der Vermieter dem Mieter das Anbringen von Weihnachtsdekoration, insbesondere Beleuchtung, untersagen oder eine Einschränkung verlangen kann.  Wie die Rechtslage dazu aussieht, klären wir in diesem Artikel.

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Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.11.2020 (Az. VIII ZR 123/20) kann ein in seiner Qualifikation als qualifiziert bestrittener Mietspiegel mit Indizwirkung als einfacher Mietspiegel durch das erkennende Gericht herangezogen werden. Er kann dann als Schätzungsgrundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete verwendet werden. Das Gericht ist alternativ aber auch berechtigt, ein Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einzuholen, auch wenn es damit den Mieter dem Risiko aussetzt, im Falle des Prozessverlusts diese Kosten tragen zu müssen.  Der konkrete Fall Der Vermieter forderte mit Hinweis auf den qualifizierten Mietspiegel der Gemeinde den Mieter auf, der Erhöhung der Grundmiete zuzustimmen. Der Mieter stimmte der Mieterhöhung nicht zu, worauf der Vermieter den Mieter gerichtlich auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch nimmt. Das Amtsgericht zog den Mietspiegel als bloße Orientierungshilfe heran, war im Rahmen einer eigenen Schätzung aber nicht überzeugt, dass die gezahlte Miete niedriger liegt, als die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Klage des Vermieters wurde also abgewiesen.  Der Vermieter geht in der Berufungsinstanz dagegen vor und bestreitet die Qualifikation des Mietspiegels durch sog. Privatgutachten. Das Landgericht verurteilt den Mieter nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete - im Gegensatz zum Amtsgericht wird also keine eigene Schätzung vorgenommen - zur Zustimmung zur Mieterhöhung.   Grundsätze zur gerichtlichen Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete Nach ständiger Rechtsprechung dürfe die ortsübliche Vergleichsmiete im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, durch die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung hinreichenden Weise ermittelt worden seien.  Sei die Höhe der vom Vermieter in seinem Zustimmungsverlangen zugrunde gelegten ortsüblichen Vergleichsmiete bestritten worden, habe das Gericht sich seine richterliche Überzeugung durch Erhebung des vom beweisbelasteten Vermieter angebotenen Beweismittels - hier durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zur ortsüblichen Vergleichsmiete - zu verschaffen, sofern nicht eine Schätzung möglich sei. Einer solchen Beweisaufnahme stehe nicht entgegen, dass der Mieter sich darauf berufe, die ortsübliche Vergleichsmiete sei auf der Grundlage eines Mietspiegels zu bestimmen, der als qualifiziert gelte. Zwar komme einem qualifizierten Mietspiegel die gesetzliche Vermutung zu, dass die dort bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Liege unbestritten oder nachgewiesenermaßen ein qualifizierter Mietspiegel vor, dürfe das Gericht von der Erhebung eines Sachverständigengutachtens zu der ortsüblichen Vergleichsmiete absehen. Diesen Weg werde das Gericht bereits aus prozessökonomischen Gründen und zur Vermeidung des Anfalls hoher Kosten für ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beschreiten. Beweiserhebung bei Bestreiten des Mietspiegels als qualifiziert Werde dagegen die Qualifikation des Mietspiegels - wie hier von dem Vermieter durch Vorlage eines Privatgutachtens - hinreichend bestritten, sei das Gericht nicht gehalten, zunächst Beweis darüber zu erheben, ob der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Diesen Weg könne es beschreiten, müsse es aber nicht. Es könne stattdessen auch ein vom klagenden Vermieter zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete angebotenes Sachverständigengutachten einholen. Das gelte auch, obwohl ein solcher in seiner Qualifikation bestrittener Mietspiegel als einfacher Mietspiegel mit Indizwirkung für die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden kann (dazu berichteten wir bereits hier). Das Gericht sei nicht verpflichtet, seine Überzeugungsbildung auf aussagekräftige Indizien zu stützen und von der Erhebung des von der beweisbelasteten Partei zum Nachweis der Haupttatsache angebotenen Beweismittels abzusehen. Sachverständigengutachten auch dann möglich, wenn Schätzung zulässig Allerdings stehe es im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts, ob es die beantragte Beweisaufnahme (hier Einholung eines Sachverständigengutachtens) durchführe oder sich - in Abweichung von dem Gebot der Erschöpfung der Beweisanträge mit einer Schätzung begnüge.  Denn eine Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der in einem Mietspiegel vorgegebenen Spanne durch ein Sachverständigengutachten sei in Fällen der vorliegenden Art häufig mit Schwierigkeiten und einem Kostenaufwand verbunden, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe außer Verhältnis stehe. >> Zum Volltext des Urteils

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 23.09.2020 (Az. XIII ZR 86/18) entschieden, dass die auch umfangreichere Erforschung der Ursache eines durch den Mieter angezeigten Mangels kein Anerkenntnis des Vermieters darstellt, dass tatsächlich ein zur Minderung berechtigender Mangel vorliegt.  Mieter trägt Beweislast für das Vorliegen eines Mangels Wolle ein Mieter, der die ihm zum Gebrauch überlassene Sache als Erfüllung angenommen hat, wegen eines Mangels der Mietsache eine geringere als die vereinbarte Miete zahlen oder sich durch eine außerordentliche Kündigung vom Mietvertrag lösen, trage er nach den allgemeinen Grundsätzen die Darlegungs- und Beweislast für die ihm vorteilhafte Tatsache der Existenz dieses Mangels.  Weil nicht jede Beeinträchtigung in gemieteten Räumen zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung bzw. Berechtigung zur Mietminderung führe, müsse der Mieter darlegen und im Bestreitensfall beweisen, dass eine spürbare und das Wohlbefinden erheblich beeinträchtigende Belastung vorliege. Das konnte ihm im konkreten Fall jedoch nicht gelingen.  Anerkenntnis des Vermieters nur im Ausnahmefall Der Vermieter hatte „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und ohne Präjudiz“ angeboten, den gesamten Boden bei Nachzahlung der geminderten Miete auszutauschen, um den bestehenden Streit über das Vorliegen eines Mangels zu beenden. Damit sei eindeutig zum Ausdruck gebracht worden, keine rechtlich bindende Verpflichtung eingehen zu wollen.  Auch konkrete (bauliche) Maßnahmen zur Erforschung der Mangelursache durch den Vermieter könnten nur im Ausnahmefall dann als Anerkenntnis eines Mangels angesehen werden, wenn besondere Umstände des Einzelfalls darauf hindeuten, dass der Vermieter in Erfüllung einer vermeintlichen Gewährleistungspflicht gehandelt habe. Ein solches Anerkenntnis sei aber in der Regel schon deshalb schwierig anzunehmen, weil ein Gebäudeeigentümer ein generelles Erhaltungsinteresse daran habe, Hinweisen auf mögliche Mängel  nachzugehen. Im konkreten Fall waren 4 Fliesen entfernt und die dahinter liegende Rigips-Wand zur Untersuchung geöffnet worden. Die Wand wurde mit Spachtelmasse wieder verschlossen und die Fliesen wieder angebracht. Diese Maßnahmen seien nur mit überschaubaren Aufwand verbunden gewesen und keinesfalls als Erfüllung einer Gewährleistungspflicht des Vermieters zu betrachten.  >> Zum Volltext des Urteils

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Das selbständige Beweisverfahren ist auch in Mietsachen zulässig.. Insbesondere kann das Verfahren zur Feststellung von Mietmängeln und zur Feststellung des Zustandes der Mietsache bei Rückgabe dienen. Die vorgezogene Beweisaufnahme im selbständigen Beweisverfahren wirkt zwischen den Beteiligten wie eine unmittelbar im anschließenden Hauptsacheverfahren selbst durchgeführte Beweiserhebung. Mehr zum Thema erläutern wir hier für Sie.

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Wir freuen uns, Ihnen unsere neue Geschäftsstelle in Rheine, die von der Kanzlei Brockmeier, Faulhaber, Rudolph, PartGmbB Rechtsanwälte betreut wird, vorstellen zu können. Ab sofort steht unseren Mitgliedern Alexander Kerstiens, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, für mietrechtliche Fragestellungen rund um Ihre Immobilie zur Verfügung.>> Weitere Informationen & Kontaktdaten: Geschäftsstelle Rheine>> Im Gespräch: Die neue Geschäftsstelle in Rheine stellt sich auf unserem Blog vor

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Bei Werkwohnungen besteht grundsätzlich ein Zusammenhang zwischen Wohnung und Arbeitsverhältnis. Können Sie als Vermieter auch die Räumung des Wohnraums verlangen, wenn das Arbeitsverhältnis endet? In unserem Beitrag klären wir diese Frage.  >> Weiterlesen

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Der Vermieter kann trotz Corona-Pandemie ein berechtigtes Interesse am Betreten der Wohnung seines Mieters haben. Ob und wann der Mieter den Zutritt zu seiner Wohnung unter Hinweis auf den COVID-19-Infektionsschutz verweigern kann, klären wir hier in unserem Blogbeitrag.

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