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Ein Mietvertrag kann mündlich oder schriftlich geschlossen werden. Wird jedoch ein zeitlich befristeter Mietvertrag für eine längere Zeit als ein Jahr vereinbart, ist gemäß § 550 BGB die Schriftform nach § 126 BGB erforderlich. Nach Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 15.09.2021 (Az. XII ZR 60/20) gilt diese Vorschrift auch für Änderungen von Gewerberaummietverträgen, die Geltung für einen Zeitraum von weniger als einem Jahr beanspruchen. Mehr zur Entscheidung und zur insbesondere im Gewerberaummietrecht relevanten Vorschrift des § 550 BGB haben wir hier für Sie zusammengefasst.Vertragsänderungen mit Geltung unter einem Jahr auch mündlich wirksam

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 12.11.2021 (Az. V ZR 115/20) entschieden, dass landesrechtliche Regelungen, die eine grenzüberschreitende nachträgliche Wärmedämmung von Bestandsbauten erlauben, mit dem Grundgesetz vereinbar sind. Im konkreten Fall versuchte der Eigentümer eines Grundstücks, einen durch nachträgliche Wärmedämmung des Nachbarhauses entstandenen Überbau auf sein Grundstück zu verhindern. Der dagegen klagende Nachbar berief sich auf ihm den Überbau erlaubende Vorschrift in § 23a Nachbargesetz Nordrhein-Westfalen und will eine Duldung der Grenzüberschreitung von einigen Zentimetern erreichen.  Der Bundesgerichtshof gibt dem die Dämmung anbringenden Nachbar Recht. Die Vorschrift des § 23a NachbG NW sei verfassungsgemäß. Landesgesetz darf Überbau durch nachträgliche Wärmedämmung regeln  Das Nachbarrecht des Bundes regele in § 912 BGB, unter welchen Voraussetzungen ein rechtswidriger Überbau auf das Nachbargrundstück im Zusammenhang mit der Errichtung eines Gebäudes geduldet werden müsse. Im Umkehrschluss ergebe sich daraus, dass ein vorsätzlicher Überbau im Grundsatz nicht hingenommen werden müsse. Der in Art. 124 EGBGB enthaltene Regelungsvorbehalt erlaube allerdings den Erlass neuer landesgesetzlicher Vorschriften, welche das Eigentum an Grundstücken zugunsten der Nachbarn noch "anderen" als den im Bürgerlichen Gesetzbuch bestimmten Beschränkungen unterwerfen. Das Landesrecht dürfe also Beschränkungen vorsehen, die dieselbe Rechtsfolge wie eine vergleichbare nachbarrechtliche Regelung des Bundes anordneten, aber an einen anderen Tatbestand anknüpften und einem anderen Regelungszweck dienten; allerdings müsse dabei die Grundkonzeption des Bundesgesetzes gewahrt bleiben. Daran gemessen seien die landesrechtlichen Regelungen zur nachträglichen Wärmedämmung als "andere" Beschränkung anzusehen, so dass die Gesetzgebungskompetenz der Länder gegeben sei. Regelung gilt nur für nachträgliche Wärmedämmung von Bestandsbauten und liegt im öffentlichen Interesse Zwar bestehe die Rechtsfolge wie bei § 912 BGB in der Pflicht zur Duldung eines Überbaus. Aber obwohl die landesrechtlichen Regeln einen vorsätzlichen Überbau erlauben, bezögen sie sich tatbestandlich auf eine spezifische bauliche Situation, die sich von der in § 912 BGB geregelten Errichtung des Gebäudes unterscheide. Sie würden voraussetzen, dass die Dämmung eines an der Grenze errichteten Gebäudes erst im Nachhinein erforderlich wird, und zwar durch neue öffentlich-rechtliche Zielvorgaben oder jedenfalls durch die Veränderung allgemein üblicher Standards infolge der bautechnischen Fortentwicklung.  Die energetische Gebäudesanierung solle nämlich zur Energieeinsparung führen, die schon wegen der nunmehr durch das Klimaschutzgesetz vorgegebenen Verminderung von Treibhausgasemissionen im allgemeinen Interesse liege. Landesrechtliche Normen dieser Art änderten gerade nichts daran, dass Neubauten - der Grundkonzeption des § 912 BGB entsprechend - so zu planen seien, dass sich die Wärmedämmung in den Grenzen des eigenen Grundstücks befinde.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15.09.2021 (Az. VII ZR 76/20) über ein Zusammentreffen des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nach Zuschlagserteilung in der Zwangsversteigerung sowie eines Kündigungsausschlusses im Vertrag des im Objekt wohnenden Mieters entschieden. Ersteher aus Zwangsversteigerung kann kündigen Der Bundesgerichtshof kommt dabei zugunsten des Erstehers bzw. Vermieters zum Ergebnis, dass das Sonderkündigungsrecht dennoch ausgeübt werden kann. Der amtliche Leitsatz lautet:  „Der Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nach § 57a ZVG stehen, wenn die Zuschlagserteilung zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erfolgt, Kündigungsbeschränkungen - hier: Ausschluss der Eigenbedarfskündigung -, die zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigentümer (Vermieter) vereinbart worden sind, nicht entgegen.“ Im konkreten Fall lautete eine Vorschrift im mit dem ehemaligen Eigentümer abgeschlossenen Mietvertrages: „Eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ist ausgeschlossen.“. Gleichwohl kündigten die Erwerber nach Zuschlagsbeschluss im Zwangsversteigerungsverfahren wegen Eigenbedarfs, da die Wohnung für den volljährigen Sohn benötigt werde. Gesetzliche Regelungen zur Zwangsversteigerung gehen vor Der Bundesgerichtshof führt aus, dass das dem Ersteher nach § 57a ZVG zustehende Sonderkündigungsrecht durch einen mietvertraglichen Ausschluss nicht eingeschränkt werden könne. Im Rahmen der Zwangsversteigerung trete der Ersteher nach der gemäß § 57 ZVG entsprechend anwendbaren Vorschrift des § 566 BGB in ein zwischen dem Voreigentümer und dem Mieter bestehendes Mietverhältnis ein. Der Ersteher sei gemäß § 57a ZVG berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung sei allerdings dann ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolge, für den sie zulässig sei. Zuschlag bestimmt Rechtsverhältnis zwischen Ersteher und Mieter Im Falle der Zwangsversteigerung erwerbe der Ersteher das Eigentum nicht rechtsgeschäftlich, sondern kraft staatlichen Hoheitsakts durch den Zuschlag. Das unbeschränkte Bestehen des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts ergebe sich daraus, dass im Falle der Zwangsversteigerung allein der Zuschlag Inhalt und Umfang des Eigentumserwerbs des Erstehers festlege. Als privatrechtsgestaltender Hoheitsakt bestimme der Zuschlagsbeschluss die Rechtsstellung des Erstehers und die Änderungen, die durch den Zuschlag an den Rechten der Beteiligten eintreten würden. Das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG zähle zu den - gemäß § 82 ZVG in den Zuschlagsbeschluss aufzunehmenden - gesetzlichen Versteigerungsbedingungen, die für Inhalt und Umfang des Eigentumserwerbers der Erstehers maßgebend seien. Das Sonderkündigungsrecht sei somit grundsätzlich Bestandteil des Eigentumserwerbs. Die öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes würden insoweit das Zivilrecht überlagern. Dies ergebe sich auch aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift des § 57a ZVG. Die Gläubiger des bisherigen Eigentümers bzw. Vollstreckungsschuldners hätten ein Interesse daran, dass im Zwangsversteigerungsverfahren ein möglichst höher Erlös erzielt werden. Das wiederum setzte voraus, dass der Ersteher sich von der schuldrechtlichen Last eines Mietvertrages befreien könne. Denn das Mietverhältnis stelle einen wertmindernden Faktor dar und insbesondere dessen längeres Bestehen, welches auch durch sonstige Beschränkungen dem neuen Eigentümer hinderlich sei, könne der Erzielung eines angemessenen Erlöses entgegenstehen. Mieter kann seine Rechte nur vorab versuchen geltend zu machen Der Mieter könne seinen schuldrechtlich vereinbarten Kündigungsausschluss im Zwangsversteigerungsverfahren selbst geltend machen.  Allein dort habe der Mieter die Möglichkeit, einen Ausschluss des Sonderkündigungsrechts zu erreichen. Er müsse darauf hinwirken, dass der Zuschlag auf ein Gebot erteilt wird, dem als Versteigerungsbedingung - abweichend von den gesetzlichen Bedingungen - der Ausschluss des Sonderkündigungsrechts des Erstehers zu Grunde liege. Stelle der Mieter einen solchen Antrag auf Abänderung der Versteigerungsbedingungen, erfolge - wenn nicht sämtliche Beteiligte der Abweichung zustimmten - ein Doppelausgebot in der Weise, dass auf die gesetzliche Ausgebotsform mit dem außerordentlichen Kündigungsrecht des Erstehers und auf die abweichende Form, wonach das Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen ist, geboten werden könne. Lediglich wenn hiernach der Zuschlag auf das Gebot unter Ausschluss des Sonderkündigungsrechts erteilt werde, erwerbe der Ersteher nur mit diesem Inhalt das Eigentum und sei an der Ausübung dieses außerordentlichen Kündigungsrechts gehindert. Zum Volltext des Urteils

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 07.07.2021 (Az. VIII ZR 167/20) entschieden, dass ein Mietspiegel auch dann „allgemein zugänglich“ ist, wenn er gegen eine geringe Schutzgebühr erhältlich oder zur Einsicht beim Vermieter bereit gelegt ist. In der Entscheidung ging es um die formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen, das die Vermieterin mit dem Nürnberger Mietspiegel begründet hatte. Die Vorinstanzen hatten ihre Zustimmungsklage abgewiesen, da der in Bezug genommene Mietspiegel nicht beigefügt worden sei. Die allgemeine Zugänglichkeit eines Mietspiegels Der Bundesgerichtshof folgt dieser Ansicht nicht. Nach seiner ständigen Rechtsprechung muss ein Mietspiegel dann einem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt werden, wenn er allgemein zugänglich ist. Dies sei aber auch dann zu bejahen, wenn der Mietspiegel gegen eine geringe Schutzgebühr (etwa 3 €) von privaten Vereinigungen an jedermann abgegeben werde oder der Vermieter dem Mieter eine wohnortnahe Einsichtsmöglichkeit anbiete. Denn in einem solchen Fall sei es dem Mieter zumutbar, zur Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens auf den ihm (unter geringen Mühen) zugänglichen Mietspiegel zuzugreifen. Angabe der Mietpreisspanne Der Bundesgerichtshof führt auch aus, dass im Mieterhöhungsverlangen keine Mietpreisspanne genannt werden muss. Es sei ausreichend, wenn ein konkreter Betrag genannt werde, also die Vergleichsmiete als Einzelbetrag angegeben werde. Es sei unschädlich, wenn der Mieter zur Überprüfung der Berechtigung der verlangten Mieterhöhung auf den maßgeblichen ihm zugänglichen Mietspiegel zurückgreifen müsse, die Prüfung also nicht schon allein anhand der Angaben in dem Erhöhungsschreiben selbst (abschließend) vornehmen könne. Müsse der Mieter Einsicht in den Mietspiegel nehmen, um zu erkennen, ob der Einzelbetrag den Mittelwert einer Mietpreisspanne darstellt, sei dies zuzumuten. Eine Einsichtnahme sei nämlich ohnehin erforderlich, wenn der Mieter die Berechtigung der verlangten Mieterhöhung (ansatzweise) überprüfen wolle. So lasse sich beispielsweise nur unter Zuhilfenahme des Mietspiegels feststellen, ob die Wohnung weitere - vom Vermieter nicht berücksichtigte - Merkmale aufweist, die nach dem Mietspiegel einen Abschlag rechtfertigen könnten. Zum Volltext des Urteils. Mehr zum Thema Mieterhöhung finden Sie hier.

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Das Thema “Mietminderung” betrifft Vermieter und Mieter gleichermaßen. Liegt ein Mangel der Mietsache vor, berechtigt dieser dem Grunde nach zur Minderung der Miete. Die abstrakte Vorgabe lautet, dass sich die Miete proportional zur Tauglichkeitsminderung reduziert. Anhand eines Beispiels zeigen wir Ihnen die konkrete Minderung auf.Die Berechnung der Höhe einer Mietminderung

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Änderungen an der Heizkostenverordnung hat das Bundeskabinett bereits im August 2021 auf den Weg gebracht.  Der Bundesrat hat seine ursprünglich für den September geplante Zustimmung auf einen noch ungeplanten Termin verschoben. Sobald seine Zustimmung erfolgt ist, wird die geänderte Heizkostenverordnung einen Tag nach der Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt in Kraft  treten. Update 09.11.2021: Der Bundesrat hat am 05.11.2021 der Regierungsverordnung zugestimmt. Setzt die Bundesregierung einen Änderungsantrag des Bundesrats um, kann sie die Verordnung wie geplant am Tag nach der Verkündung in Kraft setzen.Update 01.12.2021: Die neue Heizkostenverordnung tritt am 01.12.2021 in Kraft. Den Inhalt der geplanten Änderungen haben wir hier für Sie zusammengefasst: Novelle der Heizkostenverordnung

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Ist der Mieter zu einer vorzeitigen Rückgabe der Mietsache berechtigt? Kann er also beispielsweise die Schlüssel bereits deutlich vor Ablauf seiner Kündigungsfrist zurückgeben, wenn er in einer anderen Stadt bereits über eine neue Wohnung verfügt?Das Thema erläutern wir auf unserem Blog: Vorzeitige Rückgabe der Mietsache – Möglich?

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Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, eine als Barzahlung geleistete Mietsicherheit verzinslich anzulegen. Was geschieht aber, wenn Negativzinsen anfallen? Wem fallen diese zur Last? Muss der Vermieter diese dem Mieter erstatten, weil er das Geld des Mieters treuhänderisch verwaltet?Mehr zu diesem Thema haben wir hier für Sie zusammengefasst: Negativzinsen und Mietkaution – Was Vermieter beachten sollten

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Alle wichtigen Informationen zum Thema Schönheitsreparaturen haben wir hier für Sie zusammengefasst. Unsere aktualisierte Übersicht nimmt ausführlich zu der in der Praxis häufigen Frage Stellung, wann bei einer unrenoviert an den Mieter überlassenen Wohnung die Durchführung von Schönheitsreparaturen noch an ihn übertragen werden kann.  Hinweise finden Sie auch zu der Frage, ob in diesem Fall anstatt der nur unter bestimmten Voraussetzungen möglichen Übertragung auf den Mieter eine Freistellung des Vermieters von seiner Pflicht zu Durchführung von Schönheitsreparaturen möglich ist. Schönheitsreparaturen – Wirksame Übertragung auf den Mieter

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§ 6 des  Gesetzes über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie lautet wie folgt: § 6 Wohnungseigentümergemeinschaften (1) Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt. (2) Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort Auch ohne dahingehende Beschlüsse bleibt also der zuletzt bestellte Verwalter im Amt und der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan gilt fort.  Die Geltung dieser Reglung war gemäß Artikel 6 Abs. 2 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht zunächst bis zum 31.12.2021 begrenzt. Dieser Artikel 6 Abs. 2 wurde durch Artikel 16 des Aufbauhilfegesetz 2021 vom 10.09.2021 bis zum 31.08.2022 verlängert.

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