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Die Corona-Krise hat auch Auswirkungen auf Wohnungseigentums-Recht. Die wichtigsten Regelungen für das WEG-Recht haben wir Ihnen auf dem VermieterVerein-Blog übersichtlich zusammengefasst.--> Zum Beitrag

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Streitwert für Nichtzulassungsbeschwerde Ein Eigentümer kann sich im Verfahren über die sog. Nichtzulassungsbeschwerde nicht auf einen höheren Streitwert berufen, sondern muss sich nach dem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 20.02.2020 (Az. V ZR 167/19) an seiner ursprünglichen Angabe festhalten lassen.   Im konkreten Fall sind die Parteien Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnung des Klägers liegt direkt über der im ersten Obergeschoss befindlichen Wohnung der Beklagten. Die Beklagten ließen in ihrer Wohnung einen Wanddurchbruch vornehmen.   Kläger fordert Beseitigung eines Wanddurchbruchs Der Kläger verlangt von den Beklagten, den Wanddurchbruch unter Herstellung des ursprünglichen Zustandes wieder zu verschließen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auch die die Berufung des Klägers wurde durch das Landgericht zurückgewiesen. Die Revision hat es nicht zugelassen. Mit seiner Beschwerde verfolgte der Kläger die Zulassung der Revision, um seinen Klageantrag weiterzuverfolgen.  Die Nichtzulassungsbeschwerde sei unzulässig, weil der Wert der mit der Revision geltend gemachten Beschwer 20.000 EUR nicht übersteige.   Streitwertangabe in den Vorinstanzen maßgeblich Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche wirtschaftliche Interesse eines Wohnungseigentümers, dessen Klage auf Beseitigung einer baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums abgewiesen worden sei, bemesse sich grundsätzlich nach dem Wertverlust, den sein Wohnungseigentum durch die bauliche Veränderung erleide.   Diesen Wertverlust bemesse der Kläger unter Vorlage eines Sachverständigengutachtens zwar sogar mit über 200.000 €. Hiermit könne er im konkreten Fall aber nicht gehört werden, nachdem er den Streitwert in der Klageschrift selbst mit lediglich 6.000 € angegeben und der entsprechenden Festsetzung auch in der Berufungsinstanz nicht widersprochen habe. -->> Zum Volltext der Entscheidung

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Der Mieter ist nach Einzug gesetzlich verpflichtet, sich innerhalb von zwei Wochen nach Einzug bei der zuständigen Meldebehörde anzumelden. Für diese Anmeldung benötigt der Mieter eine sogenannte “Wohnungsgeberbestätigung”.  Auch Wohnungseigentümer und Eigenheimbesitzer müssen sich innerhalb von zwei Wochen bei der zuständigen Meldebehörde anmelden (sog. Selbsterklärung). Alles Wichtige zu dem Thema erläutern wir Ihnen in unserem neuen -->> Blog-Beitrag.

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Dem Mieter bzw. Pächter steht für die Mieten April, Mai und Juni 2020 ein gesetzliches Leistungsverweigerungsrecht zu, wenn er diese als Auswirkung der Corona-Pandemie nicht zahlen kann – ein schwerwiegender Eingriff in grundrechtliche geschützte Freiheiten, wie etwa die aus Artikel 2 Abs. 1 GG hergeleitete Vertragsfreiheit. Auf diese sehr schnell geschaffene gesetzliche Regelung sind wir bereits ausführlich in diesem Beitrag eingegangen. Aber welche Möglichkeiten haben Sie nun als Vermieter, um sich finanziell zu entlasten? --> Lesen Sie mehr dazu in unserem Blog.

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Mietzahlungen werden wegen Corona-Auswirkungen eingestellt  Mit unserem neuen Mustertext erhalten Sie ein vollständig vorformuliertes Schreiben, das Sie ohne weiteren Aufwand als Antwort an Ihren Mieter verwenden können, falls dieser die Nichtzahlung der Miete wegen den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie ankündigt oder die Zahlung aus diesem Grund einstellt. Grundlage ist das  Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht. Mustertext: Kein Aufwand für Sie, kostenfrei erhältlich Füllen Sie einfach die vorgegebenen Felder mit den noch fehlenden Angaben aus. Das Schreiben ist so vorbereitet, dass es ausgedruckt und per Brief versandt werden kann. Auch das Anhängen an eine Email ist natürlich möglich.  Glaubhaftmachung durch den Mieter Das Schreiben weist den Mieter insbesondere auf den Gesetzestext des Art. 240 § 2 BGB hin: Der Mieter muss den Zusammenhang der Nichtleistung der Miete mit den Auswirkungen der Corona-Pandemie und den daraus resultierenden wirtschaftlichen Verwerfungen glaubhaft machen. Es wird auch die Frage aufgeworfen, ob die Kaution oder Bürgschaft für den Zahlungsrückstand in Anspruch genommen werden kann.  Wir stellen den Mustertext allen Vermietern aufgrund der aktuellen Situation kostenfrei zur Verfügung. >>> Das Formular finden Sie hier kostenfrei zum Download.

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Das Corona-Virus bewegt uns derzeit alle. Welche wirtschaftlichen Folgen ganz konkret für die Vermieter zu erwarten sind, zeigt das aktuelle Vorhaben des Gesetzgebers: Dem Mieter soll bei Ausfall der Miete für den Zeitraum April bis Juni 2020 nicht gekündigt werden können.  Die Sorgen der Vermieter  Uns erreichen in den letzten Tagen eine Vielzahl von Anrufen und Nachfragen. Einige Besipiele: “Guten Tag. Ich habe gehört, dass Mieter nun mit Mietverzug von mehreren Monaten in Verzug geraten können ohne Folgen. Wie soll man das als Vermieter das stemmen? Die Banken wollen auch ihr Geld. Da wundert man sich, dass keine Wohnungen mehr angeboten werden. Man wird als Vermieter wirklich nur benachteiligt.”. Regelung zu Lasten der Vermieter? Was bedeutet der aktuelle Gesetzentwurf der Bundesregierung? Diese und andere wichtige Antworten geben wir Ihnen in unserem neuen Beitrag auf  >>> blog.vermieterverein.de

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Verwaltungsgericht Schleswig-Holstein entscheidet im Eilrechtsschutz über Corona-Verfügung der Kreise Ostholstein und Nordfriesland Mit Beschlüssen vom 22.02.2020 (Az. 1 B 10/20, 1 B 11/20, 1 B 12/20, 1 B 13/20, 1 B 14/20) hat gestern das genannte Gericht im vorläufigen Rechtsschutzverfahren entschieden, dass die Untersagung der Nutzung von Nebenwohnungen und die sich daraus für dort befindliche auswärtige Personen ergebende Rückreiseverpflichtung sofort vollziehbar ist. Die Antragsteller, die mit ihrem Erstwohnsitz außerhalb Schleswig-Holsteins gemeldet sind, hielten sich derzeit in ihren Nebenwohnungen in den Kreisen Ostholstein beziehungsweise Nordfriesland auf. Mit sofort vollziehbaren Allgemeinverfügungen vom 20.03.2020 untersagten diese Kreise diese Art der Nutzung Bewohnern wie den Antragstellern, als Schutzmaßnahme im Zusammenhang mit der Verbreitung von Infektionen mit dem SARS-CoV-2‑Virus nach dem Infektionsschutzgesetz. Überwiegendes öffentliches Interesse Das private Interesse der Antragsteller, in der Nebenwohnung zu verbleiben, überwiege das überragende öffentliche Interesse nicht. Insbesondere seien von den Antragstellern keine individuellen Umstände vorgetragen worden, die eine Nutzung ihrer Hauptwohnung im Einzelfall als unzumutbar erscheinen ließe. Die Abwehr von Gefahren für die Gesundheit der Bevölkerung und der Sicherstellung der Leistungsfähigkeit der medizinischen, insbesondere krankenhausärztlicher Versorgung seien für die Bevölkerung von überragendem Gewicht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass bei der begehrten Nutzung der Nebenwohnung grundsätzlich davon auszugehen ist, dass den Betroffenen eine weitere Wohnung, nämlich ihre Hauptwohnung, zur Verfügung steht. Sollten sich diesbezüglich Komplikationen ergeben, ist dies zunächst gegenüber den dort zuständigen Behörden darzulegen, um die ggf. notwendige Vorkehrungen zu treffen. Grundsätzlich ist es nicht unzumutbar, die Betroffenen auf die Nutzung ihrer Hauptwohnung zu verweisen. Bleiberecht ab dem 24.03.2020 Der Kreis Nordfriesland hat jetzt entschieden, dass Personen, die sich am 24. März in ihrer Zweitwohnung aufhalten, nicht mehr zur baldigen Rückkehr an ihren Erstwohnsitz verpflichtet sind. Neue Anreisen sind aber weiterhin grundsätzlich untersagt.

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Das Landgericht Bamberg hat sich in seinem Urteil vom 13.03.2020 (41 S 32/19) mit der Reichweite der Vorschrift des § 45 WEG beschäftigt. Diese lautet in Abs. 1: "(1) Der Verwalter ist Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer, wenn diese Beklagte oder gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 beizuladen sind, es sei denn, dass er als Gegner der Wohnungseigentümer an dem Verfahren beteiligt ist oder aufgrund des Streitgegenstandes die Gefahr besteht, der Verwalter werde die Wohnungseigentümer nicht sachgerecht unterrichten."  Eigentümerin hatte keine Kenntnis von der Klage Im konkreten Fall war als Adresse der Beklagten ihre Ferienwohnung angegeben und als Zustellungsvertreterin gemäß § 45 Abs. 1 WEG die Verwalterin benannt. Die Eigentümerin hatte von der Klage erst durch gegen sie gerichtete Vollstreckungsmaßnahmen erfahren, nachdem ein Versäumnisurteil gegen Sie ergangen war.  Bei Klage gegen Einzeleigentümer ist Verwalter kein Stellvertreter Das Landgericht hat dieses Urteil aufgehoben. Das erstinstanzliche Verfahren sei mangels wirksamer Zustellung der Klage nicht rechtshängig geworden. Denn § 45 Abs. 1 WEG erfasse nicht solche Konstellationen, in denen an einen einzelnen Wohnungseigentümer als Beklagten zuzustellen ist.§ 45 WEG nur bei Zustellung an mehrere Eigentümer anwendbar Dieses Ergebnis sei bereits im Wortlaut der Norm angelegt, da diese sowohl auf Tatbestands- als auch auf Rechtsfolgenseite den Begriff der Wohnungseigentümer im Plural verwende. Der allgemeinen Systematik des Zivilprozessrechts sei das Prinzip der persönlichen Zustellung zu entnehmen.Das materielle Wohnungseigentumsrecht führe zu prozessualen Situationen, in denen ein Wohnungseigentümer zur Durchsetzung seiner Rechte gegenüber auf die Klageerhebung gegen die übrigen Wohnungseigentümer verwiesen werde und sich damit meist einer Vielzahl von Beklagten gegenüber sehe, wodurch das Bedürfnis für die Erleichterung der Zustellung entstehe. Diese prozessuale Besonderheit fehle aus Perspektive der Klagepartei bei einer Klage gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer als Beklagten, weshalb für die Anwendung des § 45 Abs. 1 WEG als Ausnahmevorschrift bei nur einem Beklagten schon systematisch kein Raum bleibe. Gleiches folge aus Sinn und Zweck der Norm. Der Gesetzesentwurf zur Einführung des § 45 WEG im Rahmen der WEG-Novelle 2007 nenne als Zweck des § 45 Abs. 1 WEG das Ziel, den mit der Vielzahl an Zustellungen verbundenen Aufwand für das Gericht und auch die zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft entstehenden Kosten gering zu halten. Als Notwendigkeit der Zustellung an den Verwalter in der Praxis werde ausdrücklich nur die Konstellation genannt, in der ein einzelner Wohnungseigentümer oder einige Wohnungseigentümer gegen die übrigen Wohnungseigentümer vorgingen.Den Volltext des Urteils finden Sie hier. 

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Eine Untergemeinschaft einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Zivilrechtsstreit nach der Entscheidung des Oberlandesgerichts Brandenburg vom 10.02.2020 (Az. 2 U 119/19) nicht parteifähig. Gesetzliche Regelung Nach § 10 Abs. 6 Satz 5 WEG könne die Gemeinschaft vor Gericht klagen und verklagt werden. Dabei müsse die Gemeinschaft die Bezeichnung „Wohnungseigentümergemeinschaft“ gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks führen (§ 10 Abs. 6 Satz 4 WEG). Untergemeinschaft bei Mehrhausanlage Bei einer Mehrhausanlage könne zwar die Gemeinschaftsordnung die Bildung von Untergemeinschaften mit eigenen Beschlussfassungskompetenzen und Kostenverteilungsregelungen in allein sie betreffenden Verwaltungsangelegenheiten vorsehen. Solche Untergemeinschaften seien jedoch keine selbstständigen Tochterverbände, sondern nur ein Teil der Gesamtgemeinschaft. Rechts- und parteifähig sei ausschließlich die Gesamtgemeinschaft, nicht jedoch die hier klagende Untergemeinschaft der Wohnungseigentümer. Volltext Den vollständigen Text der Entscheidung finden Sie hier. 

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Die Mieter wurden im Räumungsverfahren verurteilt, die Mietsache zu räumen und herauszugeben. Das Urteil wurde für vorläufig vollstreckbar erklärt und den Mietern eingeräumt, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung abzuwenden, wenn die Vermieterin nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.  Die vorläufige Vollstreckbarkeit Das ist ein üblicher Tenor hinsichtlich der Zwangsvollstreckung. Die Mieterseite kann also durch Geldzahlung die vorläufige Vollstreckbarkeit  - und damit die Räumung durch den Gerichtsvollzieher - abwenden, wenn die Vermieterseite nicht gleichzeitig eine Sicherheitsleistung hinterlegt.   Besonderheit in der Revisionsinstanz Die Mieter haben in der Revisionsinstanz beantragt, die Zwangsvollstreckung einstweilen einzustellen. Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 11.02.2020 (Az. V ZR 201/19) jedoch entschieden, dass die Mieter darauf keinen Anspruch haben. Grundlage sei § 719 Abs. 2 ZPO: „Wird Revision gegen ein für vorläufig vollstreckbar erklärtes Urteil eingelegt, so ordnet das Revisionsgericht auf Antrag an, dass die Zwangsvollstreckung einstweilen eingestellt wird, wenn die Vollstreckung dem Schuldner einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen würde und nicht ein überwiegendes Interesse des Gläubigers entgegensteht. Die Parteien haben die tatsächlichen Voraussetzungen glaubhaft zu machen.“  Die Mieter hätten die Voraussetzungen dieser Vorschrift nicht dargetan.  Unersetzlicher Nachteil Nicht unersetzlich seien Nachteile, die der Schuldner selbst vermeiden könne. Deswegen könne er sich nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich nur dann darauf berufen, die Zwangsvollstreckung bringe ihm einen nicht zu ersetzenden Nachteil, wenn er in der Berufungsinstanz einen Vollstreckungsschutzantrag nach § 712 ZPO gestellt habe. Habe der Schuldner dies versäumt, komme eine Einstellung der Zwangsvollstreckung nach § 719 Abs. 2 ZPO nur ausnahmsweise dann in Betracht, wenn es dem Schuldner im Berufungsverfahren aus besonderen Gründen nicht möglich oder nicht zumutbar gewesen sei, einen Vollstreckungsschutzantrag zu stellen.Die Mieter hätten vorliegend in der Berufungsinstanz einen Vollstreckungsschutzantrag nach § 712 Abs. 1 ZPO nicht gestellt. Es sei darüber hinaus weder vorgetragen noch ersichtlich, dass ihnen die Stellung eines solchen Antrags aus besonderen Gründen nicht möglich oder nicht zumutbar gewesen sei. Eine weitere Ausnahme von dem Erfordernis, einen Vollstreckungsschutzantrag nach § 712 ZPO zu stellen, sei anerkannt, wenn es das Berufungsgericht fehlerhaft unterlassen habe, eine Abwendungsbefugnis nach § 711 ZPO anzuordnen. Diese Ausnahme greife hier aber nicht ein, weil das Berufungsgericht den Mietern eine Abwendungsbefugnis gewährt habe. Volltext der Entscheidung Den Volltext des Beschlusses finden Sie hier.

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