News

Nach einem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 22.06.2021 (Az. VIII ZR 26/20) kann für die Berechnung der Wohnfläche bei Wohnraum auch eine individuelle mietvertragliche Vereinbarung heranzuziehen sein. Dies kann dazu führen, dass auch Bereiche der Mietsache als Wohnfläche gelten, die nach der Wohnflächenverordnung unberücksichtigt bleiben würden. Grundsätzlich: Angabe der Wohnfläche gilt als Beschaffenheitsvereinbarung Der Bundesgerichtshof stellt zunächst heraus, dass die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag regelmäßig nicht als unverbindliche Beschreibung, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen sei, die bei einer Abweichung von mehr als 10% zu einem Mangel der Mietsache führe. Dies gelte auch dann, wenn die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag mit dem Zusatz „circa“ versehen sei. Die Angabe der Wohnfläche ist allerdings auszulegen Der Bundesgerichtshof stellt weiter fest, dass der Begriff der Wohnfläche auslegungsbedürftig sei und keinen feststehenden Inhalt habe. Zudem existiere keine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen bei preisfreiem Wohnraum. Allerdings würden nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für die Auslegung des Begriffs der Wohnfläche grundsätzlich auch beim frei finanzierten Wohnraum die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen. Dies gelte nur dann nicht, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen hätten oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender sei. Abweichende Vereinbarung maßgeblich Einer Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, komme daher Vorrang zu. Eine solche Vereinbarung liege im konkreten Fall vor. Im Mietvertrag sei durch die Parteien wirksam vereinbart worden, dass die Räume im Erd-, Zwischen- und Untergeschoss „zur Benutzung als Wohnraum“ überlassen werden. Das bedeute, dass die Grundflächen dieser von den Mietern auch tatsächlich als Wohnraum genutzten Räume in die Berechnung der Wohnfläche einfließen sollen. Der Argumentation, dass die Bezeichnung der Räume als Wohnraum nur eine Abgrenzung zur nicht erfolgten Vermietung als Gewerberaum darstellen soll, wird nicht gefolgt. Baurechtliche Einschränkung bei fehlendem Einschreiten der Behörde unbeachtlich Unbeachtlich sei auch, dass die Räume im Kellergeschoss wegen unterdurchschnittlicher Beleuchtung als Wohnraum nicht genehmigungsfähig seien. Aus einer öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkung ergebe sich wegen des nicht erfolgten Einschreitens der zuständigen Behörde keine Einschränkung der Nutzbarkeit. Den Mietvertragsparteien sei es also möglich, im Rahmen einer Wohnflächenvereinbarung auch die Anrechnung von Flächen - wie hier solche mit unterdurchschnittlicher Beleuchtung - vorzusehen, die etwa nach der II. Berechnungsverordnung oder der Wohnflächenverordnung nicht oder nicht vollständig zu berücksichtigen seien.   

Weiter lesen 

Haben Sie der von Ihnen beauftragten Handwerksfirma auch schon einmal die Kontaktdaten einer Mietpartei zwecks direkter Abstimmung eines Termins mitgeteilt?  Eine solche Vorgehensweise ist im Alltag sicher angezeigt, weil praktisch schwierig sein kann, wenn eine Terminvereinbarung über den Vermieter erfolgen muss.  Ob Sie als Vermieter die Kontaktdaten des Mieters aber an den Handwerker weitergeben dürfen, erläutern wir auf unserem Blog: Weitergabe der Kontaktdaten des Mieters an Handwerksfirma: Zulässig?

Weiter lesen 

Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 16.07.2021 (Az. V ZR 284/19) mit einem Sachverhalt befasst, in dem ein Sondereigentümer sein Teileigentum ohne Mitwirkung der anderen Eigentümer in Wohnungseigentum umwandeln wollte. Mit der Klage verlangen die übrigen Eigentümer es dem beklagten Eigentümer zu untersagen, sein Vorhaben umzusetzen. Der Bundesgerichtshof prüft ausführlich, ob ein solcher Unterlassungsanspruch nach § 1004 BGB besteht und verneint dies im Ergebnis. Grundsätzlich ist nur die erlaubte Nutzung zulässig Nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG könne der Verband einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der unter anderem den Vereinbarungen entspreche. Vereinbarungscharakter komme insoweit auch der in der Teilungserklärung im weiteren Sinne (Gemeinschaftsordnung) enthaltenen Bestimmung zu, ob es sich bei dem jeweiligen Sondereigentum um Wohnungseigentum nach § 1 Abs. 1 WEG oder um Teileigentum nach § 1 Abs. 3 WEG handele. Hiermit werde nämlich festgelegt, ob die Einheit zu Wohnzwecken oder aber nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe. Die Gemeinschaftsordnung bilde ähnlich einer Satzung die Grundlage für das Zusammenleben der Eigentümer und regele damit die Innenbeziehungen. Nutze ein Eigentümer seine ihm als Teileigentum zugewiesene Einheit zu Wohnzwecken oder umgekehrt eine ihm als Wohnungseigentum zugewiesene Einheit zu anderen Zwecken, könne von ihm grundsätzlich Unterlassung dieser Nutzung verlangt werden. Denn in der Nutzung einer Sondereigentumseinheit, die der für diese Einheit durch die Eintragung im Grundbuch „verdinglichten“ Zweckbestimmung widerspreche, liege zugleich eine Verletzung des Eigentums der übrigen Sondereigentümer. Im konkreten Fall handele es sich nach § 2 Nr. 9 der Teilungserklärung vom 12. April 1973 bei der dem beklagten Eigentümer gehörenden Einheit um Teileigentum, so dass nur eine Nutzung zu anderen als zu Wohnzwecken zulässig sei. Daran ändere sich auch nichts, wenn - wie hier - das Sondereigentum zwischenzeitlich im Grundbuch als Wohnungseigentum ausgewiesen sei. Denn ein Sondereigentümer könne ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer sein Teileigentum nicht in Wohnungseigentum umwandeln. Dazu sei es notwendig, dass die Änderung der Gemeinschaftsordnung im Wege einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erfolge und grundbuchlich eine Bewilligung stattfinde. Ausnahme: Vorbehalt in der Gemeinschaftsordnung Eine Ausnahme gelte allerdings dann, wenn in der Gemeinschaftsordnung ein entsprechender Vorbehalt enthalten sei (sog. Änderungsvorbehalt). Nach dem Wortlaut berechtige § 4 Ziff. XIX den Eigentümer des Teileigentumsrechts dazu, „beliebige bauliche Veränderungen an Geb. 36a H. - straße vornehmen zu lassen“. Eine Ermächtigung, die Zuordnung als Teileigentum in Wohnungseigentum zu ändern, enthalte die Teilungserklärung im konkreten Fall aber nicht. Auch ausnahmsweise Zulässigkeit bei geringer Störung Der Bundesgerichtshof führt allerdings aus, dass die Wohnnutzung ausnahmsweise deshalb zulässig sein kann, weil sie nicht mehr störe als die zulässige Nutzung des Teileigentums. Eine nach dem vereinbarten Zweck nicht gestattete Nutzung könne nicht untersagt werden, wenn diese bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr störe als die vorgesehene Nutzung. Solange dieses Maß eingehalten werde, fehle es in der Regel ebenso wie bei einer der Zweckbestimmung entsprechenden Nutzung an einem schutzwürdigen Abwehrinteresse der anderen Wohnungseigentümer. Im vorliegenden Fall lag eine solche Einschränkung des Unterlassungsanspruchs vor. Maßgeblich sei, welche Nutzung nach der Gemeinschaftsordnung zulässig sei. Hier sei unklar, ob die Teilungserklärung überhaupt eine Zweckbestimmung enthalte. Das bedeute im Zweifel keine Einschränkung. Hier erlaube die Teilungserklärung außerdem „beliebige bauliche Veränderungen“. Diese gehe zwar einerseits nicht so weit, dass auch der Umbau zu Wohnzwecken umfasst wäre. Andererseits würde das Ausbaurecht aber weitgehend leerlaufen, wenn die Einheit nach einer baulichen Veränderung weiterhin die Eigenschaft eines Lagerraums aufweisen müsste und nur in diesem eingeschränkten Umfang genutzt werden könnte. Bei der hier notwendigen konkreten Vergleichsbetrachtung, ob die Nutzung der Einheit des Beklagten als Wohnung mehr störe als die nach der Teilungserklärung vorgesehene, sei daher nicht nur von einem Lagerraum auszugehen, vielmehr seien alle gewerblichen Nutzungen einzubeziehen, zu denen sich die Einheit eigne und nach der Teilungserklärung ausgebaut werden dürfe. Die Wohnnutzung sei im Vergleich zu einer gewerblichen Nutzung bei typisierender Betrachtung nicht regelmäßig als störender anzusehen. Bestehe die Anlage ausschließlich aus Teileigentumseinheiten, hätten die Eigentümer ein berechtigtes Interesse daran, dass der durch die Teilungserklärung vorgegebene professionelle Charakter einer derartigen Anlage erhalten bleibe, um Konflikte, die durch eine in der Teilungserklärung nicht angelegte gemischte Nutzung hervorgerufen werden könnten, von vornherein zu vermeiden. Anders könne es sich aber verhalten, wenn die Anlage - wie hier - im Übrigen nur aus Wohnungen bestehe. Es gebe keinen allgemeinen Erfahrungssatz des Inhalts, dass die Wohnnutzung die intensivste Form des Gebrauchs einer Sondereigentumseinheit sei. Zum Volltext des Urteils.

Weiter lesen 

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 02.07.2021 (Az. V ZR 201/20)  über einen Sachverhalt entschieden, in dem eine Verwalterin einer WEG bisher als eingetragene Kauffrau tätig war. Während ihrer laufenden Bestellung gliederte sie ihr Unternehmen zur Neugründung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) aus und wurde Geschäftsführerin der GmbH.  Auf einer Wohnungseigentümerversammlung im Mai 2018 beschlossen die Eigentümer, den Verwaltervertrag und die Verwalterbestellung der GmbH bis zum Juni 2021 zu verlängern. Fraglich im Rahmen einer Anfechtungsklage eines Eigentümers war, ob es sich nicht um eine Neubestellung handelte, dann hätten die für eine Neubestellung erforderlichen Alternativangebote gefehlt. Dieser Ansicht waren noch die Vorinstanzen beim Amts- und Landgericht.  Neubestellung oder Verlängerung? Der Bundesgerichtshof entscheidet jedoch wie folgt: Verwalterstellung und Verwaltervertrag seien auf die GmbH übergegangen und damit der Beschluss über die Verlängerung der Bestellung und des Vertrags nicht als Neuwahl, sondern als Wiederwahl der amtierenden Verwalterin anzusehen.  Rechtsnachfolge durch GmbH Im Falle der Ausgliederung eines einzelkaufmännischen Unternehmens zur Neugründung einer Kapitalgesellschaft gingen Verwalterstellung und Verwaltervertrag auch ohne Weiteres im Wege der Rechtsnachfolge auf die Kapitalgesellschaft über.  Maßgeblich seien hier aber weder das Bürgerliche Gesetzbuch noch das Wohnungseigentumsgesetz, sondern das Umwandlungsgesetz. Nach § 152 Satz 1 UmwG könne das von einem Einzelkaufmann betriebene Unternehmen, dessen Firma im Handelsregister eingetragen ist, zur Neugründung einer Kapitalgesellschaft ausgegliedert werden. Die Ausgliederung stelle eine Unterform der Spaltung dar; ihre Rechtsfolgen richteten sich nach § 158 i. V.m. den §§ 153 ff. UmwG sowie nach den §§ 123 ff. UmwG. Von dem Übergang ausgenommen seien allerdings höchstpersönliche Rechte und Pflichten. Verwaltung ist kein höchstpersönliches Rechtsgeschäft Allein der Umstand, dass eine natürliche Person zum Verwalter bestellt wurde, gebe dem Verwalteramt und -vertrag jedoch kein höchstpersönliches Gepräge.  Das Vertrauen der Wohnungseigentümer in die Eignung und Befähigung des von ihnen ausgewählten Verwalters sei aber, wenn der Inhaber eines im Handelsregister eingetragenen Unternehmens zum Verwalter bestellt werde, regelmäßig nicht darauf gerichtet, dass dieser die Aufgaben des Verwalters höchstpersönlich wahrnehme. Vielmehr würde sich das Vertrauen im Regelfall auf die Expertise und Leistungsfähigkeit des von dem Verwalter geführten Geschäftsbetriebs richten. Das werde besonders deutlich, wenn der Einzelkaufmann, der mehrere Wohnungseigentümergemeinschaften verwalte, Mitarbeiter beschäftige, denen die Betreuung bestimmter Objekte zugewiesen sei. In einem solchen Fall bedinge die Umwandlung von vornherein keinen personellen Wechsel in der Bearbeitung. Dass die Wohnungseigentümer nach der Umwandlung in eine Kapitalgesellschaft einen Wechsel in der Geschäftsführung und in dem Gesellschafterbestand nicht mehr verhindern könnten, führe nicht zu einer anderen Bewertung. Denn dem Vertrauen der Wohnungseigentümer in die Person des Verwalters könne in einem solchen Fall durch das Recht zu dessen Abberufung und zur außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrages ausreichend Rechnung getragen werden. Zum Volltext des Urteils.

Weiter lesen 

Der Vermieter ist zur verzinslichen Anlage der Mietkaution verpflichtet.  Ist diese nicht erfolgt, ist in Höhe der Zinsen Schadenersatz zu leisten. Doch wie genau werden die Zinsen dann berechnet? Lesen Sie mehr auf unserem Blog:  Berechnung der Zinsen der Mietkaution – So geht’s!

Weiter lesen 

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 07.07.2021 (Az. VIII ZR 52/20) über einen Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen bei durch den Vermieter nicht erteilter Abrechnung entschieden. Der Entscheidung lag der folgende Sachverhalt zugrunde: Sachverhalt Der Mieter bewohnte von März 2012 bis April 2017 seine Wohnung. Bis einschließlich Juli 2016 zahlte er die Miete vollständig. Im August 2016 entrichtete er lediglich die Betriebskostenvorauszahlung und stellte ab September 2016 jegliche Zahlung ein. Der klagende Vermieter hatte während des gesamten Mietverhältnisses keine Betriebskostenabrechnung erstellt. Ansprüchen der Vermieterseite auf die Mietzahlung stellte der Mieter seine vermeintlichen Ansprüche auf Rückzahlung seiner Betriebskostenvorauszahlungen zur Aufrechnung entgegen.  Anspruch auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen... Der Bundesgerichtshof entscheidet allerdings zulasten des Mieters, dass diesem für den Zeitraum von 2014 bis 2016 kein Anspruch auf Rückzahlung seiner Betriebskostenvorauszahlung zusteht.  ... nach Ende des Mietverhältnisses Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 Hs. 1 BGB sei über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Komme der Vermieter dem nicht oder nicht fristgerecht nach, könne der Mieter nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei beendetem Mietverhältnis die Vorauszahlungen ohne den zeitraubenden Umweg über eine (Stufen-)Klage auf Erteilung der Abrechnung sogleich zurückverlangen. Diese ergänzende Vertragsauslegung beruhe auf der Überlegung, dass der Vermieter sonst in der Lage wäre, die Fälligkeit eines Erstattungsanspruchs durch Nichterteilung der Abrechnung nach Belieben hinauszuzögern, so dass die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ohne praktische Bedeutung bliebe. ... bei einem laufenden Mietverhältnis Bei einem laufenden Mietverhältnis sei dies anders, da der Mieter durch sein Zurückbehaltungsrecht an den Betriebskostenvorauszahlungen ausreichend geschützt werde, um den Vermieter so zur Erstellung einer Abrechnung zu bewegen.  ... nach Ende des Mietverhältnisses, wenn Abrechnungsfrist noch im laufenden Mietverhältnisses ablief Ebenso gelte dies bei einem beendeten Mietverhältnis für Abrechnungsperioden, für die die Abrechnungsfrist noch während des laufenden Mietverhältnisses abgelaufen war. Auch insoweit sei der Mieter nicht schutzbedürftig, da er während des bestehenden Mietverhältnisses die Möglichkeit gehabt habe, die laufenden Vorauszahlungen einzubehalten. Im konkreten Fall stehe dem Mieter daher nur für das Jahr 2016 ein Anspruch auf Rückzahlung seiner Betriebskostenvorauszahlungen zu, da das Mietverhältnis noch vor dem Ablauf der Abrechnungsperiode (Ende 2017) endete. Für das Jahr 2017 wurden keine Betriebskostenvorauszahlungen geleistet.  Für das Jahr 2014 und 2015 endete die Abrechnungsfrist mit Ablauf des Jahres 2015 und 2016 und damit noch während des Mietverhältnisses. Somit habe der Beklagte noch im gesamten Jahr 2016 sein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen ausüben können und sei hierdurch ausreichend geschützt gewesen.  Dass der Mieter ab September 2016 tatsächlich ein Zurückbehaltungsrecht an den Vorauszahlungen geltend gemacht habe, sei ohne Belang.Zum Volltext des Urteils.

Weiter lesen 

Die Flutkatastrophe in Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz wirft auch viele mietrechtliche Fragestellungen auf.  Kann der Mieter die Miete mindern? Wie sieht es mit einer Kündigung aus? Müssen Sie als Vermieter auch bei „höherer Gewalt“ die Mietsache wieder instandsetzen? Unser Artikel gibt antworten auf diese und mehr Fragen: Flutkatastrophe & Mietrecht: Was Sie als Vermieter nun wissen sollten

Weiter lesen 

Wann können Sie als Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters (nur) eine ordentliche Kündigung aussprechen?  Ist hierfür eine Abmahnung oder eine bestimmte Höhe des Zahlungsverzugs erforderlich? Antworten u. a. auf diese Fragen erhalten Sie auf unserem Blog: Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug: Abmahnung erforderlich?

Weiter lesen 

Der sog. mietgemäße Gebrauch meint die übliche Abnutzung der Mietsache, die dem Vertragszweck entspricht und daher mit der Miete bereits abgegolten ist.Die Abgrenzung zwischen mietgemäßen Gebrauch oder einem Schaden an der Mietsache kann insbesondere bei Auszug wichtig werden. Mehr zu diesem Thema lesen Sie hier auf unserem Blog.

Weiter lesen 

Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 30.03.2021 (Az. VIII ZR 221/19) eine Eigenbedarfskündigung als unwirksam angesehen, die erst nach Übertragung eines Miteigentumsanteils auf eine zweite Vermieterin möglich war. Ziel war die Schaffung einer Kündigungsmöglichkeit, da juristische Personen keinen Eigenbedarf an Wohnraum haben können.  Mehr zu der Entscheidung des Bundesgerichtshofs lesen Sie hier.

Weiter lesen