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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 26.02.2020 (Az. XII ZR 51/19) entschieden, dass der formularmäßige Ausschluss des Konkurrenzschutzes in einem Einkaufszentrum bei gleichzeitiger Festlegung einer Betriebspflicht mit Sortimentsbindung den Gewerberaummieter unangemessen benachteiligt und daher unwirksam ist. Weitgehender Ausschluss von Schutz zugunsten der Mieterin Im Jahr 2009 wurde zwischen den Parteien ein formularmäßiger Mietvertrag für die Dauer von 10 Jahren über ein Ladenlokal in einem Einkaufszentrum zum Betrieb eines Fast Food-Restaurants geschlossen. Die Mieterin verpflichtete sich einerseits zu einer Betriebspflicht mit Sortimentsbindung, der Vermieter gewährte andererseits keinen Konkurrenz-, Sortiments- und Branchenschutz zugunsten der Mieterin. Das ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs bei einem langfristig angelegten Gewerberaummietverhältnis mit Formularvertrag allerdings nicht wirksam möglich.  Zwar sei die formularmäßige Vereinbarung einer Betriebs- und Offenhaltungspflicht für sich genommen im Regelfall nicht nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Ebenfalls nicht unangemessen sei für sich genommen eine formularmäßige Abrede, die den Mieter von Gewerberäumen an ein bestimmtes Sortiment binde oder den Vermieter von der Verpflichtung zum Konkurrenzschutz freistelle. Komme es allerdings zu einer Kombination der genannten Bedingungen, liege nach § 307 BGB eine unwirksame Benachteiligung des Mieters vor.  Konkurrenzschutz ist Hauptleistungspflicht des Vermieters Der Bundesgerichtshof hebt besonders hervor, dass im Gewerberaummietrecht zu den Hauptleistungspflichten des Vermieters nicht nur die Gebrauchsgewährung gehöre, sondern auch der Konkurrenzschutz zugunsten des Mieters. Dieser habe zum Inhalt, dass der Vermieter grundsätzlich gehalten sei, keine in der näheren Nachbarschaft des Mieters gelegenen Räume an Konkurrenten zu vermieten oder selbst in Konkurrenz zum Mieter zu treten. Allerdings sei der Vermieter nicht gehalten, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten. Vielmehr müsse nach den Umständen des einzelnen Falles abgewogen werden, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten sei. Kombination von Betriebspflicht und fehlendem Konkurrenzschutz unwirksam Mit dem formularmäßigen Ausschluss des Konkurrenzschutzes schränke der Vermieter seine Hauptleistungspflicht ein. Werden durch eine Bestimmung wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so eingeschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet sei, müsse gemäß § 307 Abs. 2 BGB im Zweifel eine unangemessene Benachteiligung anzunehmen sein. So liege der Fall hier, wenn in einem typischen Einkaufszentrum durch formularmäßigen Mietvertrag jeglicher Konkurrenzschutz ausgeschlossen, gleichzeitig jedoch dem Mieter eine Betriebspflicht mit Sortimentsbindung auferlegt werde. Werde der Konkurrenzschutz des Mieters vertraglich ausgeschlossen, verschaffe dies dem Vermieter die Möglichkeit, Konkurrenzunternehmen mit gleichem oder ähnlichen Sortiment in der unmittelbaren Nachbarschaft des Mieters anzusiedeln. Dadurch gerieten der Umsatz und die Geschäftskalkulation des Mieters in Gefahr.  Sei ihm in dieser Lage zusätzlich eine Betriebspflicht mit Sortimentsbindung auferlegt, fehle es ihm an Möglichkeiten, sich durch Veränderung des eigenen Angebots an die entstandene Konkurrenzsituation anzupassen oder zumindest durch Verkürzung seiner Betriebszeiten seine Kosten zu reduzieren. --> Zum Volltext des Urteils

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Gerichtliche Räumungsfristen sind derzeit jedenfalls in Berlin gemäß § 721 ZPO grundsätzlich bis zum 30. Juni 2020 zu erstrecken oder auf Antrag entsprechend zu verlängern.  Nach Beschluss des Landgerichts Berlin vom 26.03.2020 (Az. 67 S 16/20) hätten die erlassenen Landesverordnungen zur Eindämmung des Coronavirus das öffentliche Leben im Land Berlin weitgehend beschränkt und zum Erliegen gebracht, so dass die erfolgreiche Beschaffung von Ersatzwohnraum für einen zur Räumung verpflichteten Mieter derzeit überwiegend unwahrscheinlich, wenn nicht sogar ausgeschlossen seien.  Eine davon abweichende Bemessung oder die Versagung der Räumungsfrist komme ausnahmsweise nur dann in Betracht, wenn der Verbleib des Mieters in der Mietsache eine Gefahr für Leib oder Leben begründe oder gleichrangige Interessen des Vermieters oder Dritter eine umgehende Räumung der Mietsache erforderten. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Wird eine Betriebskostenabrechnung nach Fläche erstellt, ist diese auch dann formell ordnungsgemäß, wenn dort die Gesamtflächen und die Wohnfläche der Mieterseite angegeben sind. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 29.01.2020 (Az. VIII ZR 244/18) muss die Fläche auch dann nicht näher erläutert werden, wenn einzelne Positionen auf Grundlage unterschiedlicher Gesamtflächen abgerechnet werden.  Die beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in Dresden, die sich in einer größeren Gesamtanlage mit Wohn- und Gewerbeeinheiten befindet. Die Betriebskostenabrechnungen der Klägerin für die Jahre 2014 und 2015 sowie die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2015 wiesen Nachforderungen in Höhe von insgesamt 1.166,21 € aus.   Es genüge für eine Betriebskostenabrechnung in formeller Hinsicht, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspräche, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalte. Soweit keine besonderen Abreden getroffen wurden, seien in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Dabei sei eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs bzw. Umlageschlüssels nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich sei.Der Verteilungsmaßstab „Fläche“ sei aus sich heraus verständlich. Etwas Anderes gelte auch nicht deshalb, weil die Klägerin bei ihrer Abrechnung verschiedene Gesamtflächen zugrunde gelegt habe, nämlich bei einigen Positionen die Gesamtfläche der mehrere Gebäude umfassenden Gesamtanlage, während bei anderen Positionen kleinere „Abrechnungskreise“ (etwa einzelne Gebäude) gebildet und dementsprechend kleinere Gesamtflächen zugrunde gelegt worden seien. Auch insoweit genüge aber auf der formellen Ebene die jeweilige Angabe der Gesamtfläche, die der nach dem Flächenmaßstab abgerechneten Betriebskostenpositionen zugrunde gelegt worden sei.Informationen dazu, aus welchen einzelnen Gebäudeteilen oder Hausnummern sich die jeweils zugrunde gelegte Wirtschaftseinheit zusammensetze gehörten gerade nicht zu den formellen Mindestanforderungen an eine Betriebskostenkostenabrechnung, sondern seien eine inhaltliche Frage. Unklarheiten, welche Gebäudeteile jeweils bei der Berechnung der Gesamtfläche berücksichtigt worden seien, beträfen nicht die formelle Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnung, sondern seien eine inhaltliche Frage.--> Zum Volltext der Entscheidung

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Wer seine privaten Immobilien vermietet und selbst verwaltet, weiß um den enormen Aufwand, der hierbei zu bewältigen ist. Helfen kann dabei das digitale Tool von immocloud, welches manuelle Aufgaben automatisiert und in einem Online-Dashboard für Vermieter zusammenfasst. Als neuer Kooperationspartner des VermieterVerein e.V. besteht für bestehende und neue Mitglieder nun die Möglichkeit, die Lösung von immocloud zu vergünstigten Konditionen zu nutzen.--> Weitere Informationen

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Die Corona-Krise hat auch Auswirkungen auf Wohnungseigentums-Recht. Die wichtigsten Regelungen für das WEG-Recht haben wir Ihnen auf dem VermieterVerein-Blog übersichtlich zusammengefasst.--> Zum Beitrag

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Streitwert für Nichtzulassungsbeschwerde Ein Eigentümer kann sich im Verfahren über die sog. Nichtzulassungsbeschwerde nicht auf einen höheren Streitwert berufen, sondern muss sich nach dem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 20.02.2020 (Az. V ZR 167/19) an seiner ursprünglichen Angabe festhalten lassen.   Im konkreten Fall sind die Parteien Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnung des Klägers liegt direkt über der im ersten Obergeschoss befindlichen Wohnung der Beklagten. Die Beklagten ließen in ihrer Wohnung einen Wanddurchbruch vornehmen.   Kläger fordert Beseitigung eines Wanddurchbruchs Der Kläger verlangt von den Beklagten, den Wanddurchbruch unter Herstellung des ursprünglichen Zustandes wieder zu verschließen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auch die die Berufung des Klägers wurde durch das Landgericht zurückgewiesen. Die Revision hat es nicht zugelassen. Mit seiner Beschwerde verfolgte der Kläger die Zulassung der Revision, um seinen Klageantrag weiterzuverfolgen.  Die Nichtzulassungsbeschwerde sei unzulässig, weil der Wert der mit der Revision geltend gemachten Beschwer 20.000 EUR nicht übersteige.   Streitwertangabe in den Vorinstanzen maßgeblich Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche wirtschaftliche Interesse eines Wohnungseigentümers, dessen Klage auf Beseitigung einer baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums abgewiesen worden sei, bemesse sich grundsätzlich nach dem Wertverlust, den sein Wohnungseigentum durch die bauliche Veränderung erleide.   Diesen Wertverlust bemesse der Kläger unter Vorlage eines Sachverständigengutachtens zwar sogar mit über 200.000 €. Hiermit könne er im konkreten Fall aber nicht gehört werden, nachdem er den Streitwert in der Klageschrift selbst mit lediglich 6.000 € angegeben und der entsprechenden Festsetzung auch in der Berufungsinstanz nicht widersprochen habe. -->> Zum Volltext der Entscheidung

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Der Mieter ist nach Einzug gesetzlich verpflichtet, sich innerhalb von zwei Wochen nach Einzug bei der zuständigen Meldebehörde anzumelden. Für diese Anmeldung benötigt der Mieter eine sogenannte “Wohnungsgeberbestätigung”.  Auch Wohnungseigentümer und Eigenheimbesitzer müssen sich innerhalb von zwei Wochen bei der zuständigen Meldebehörde anmelden (sog. Selbsterklärung). Alles Wichtige zu dem Thema erläutern wir Ihnen in unserem neuen -->> Blog-Beitrag.

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Dem Mieter bzw. Pächter steht für die Mieten April, Mai und Juni 2020 ein gesetzliches Leistungsverweigerungsrecht zu, wenn er diese als Auswirkung der Corona-Pandemie nicht zahlen kann – ein schwerwiegender Eingriff in grundrechtliche geschützte Freiheiten, wie etwa die aus Artikel 2 Abs. 1 GG hergeleitete Vertragsfreiheit. Auf diese sehr schnell geschaffene gesetzliche Regelung sind wir bereits ausführlich in diesem Beitrag eingegangen. Aber welche Möglichkeiten haben Sie nun als Vermieter, um sich finanziell zu entlasten? --> Lesen Sie mehr dazu in unserem Blog.

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Mietzahlungen werden wegen Corona-Auswirkungen eingestellt  Mit unserem neuen Mustertext erhalten Sie ein vollständig vorformuliertes Schreiben, das Sie ohne weiteren Aufwand als Antwort an Ihren Mieter verwenden können, falls dieser die Nichtzahlung der Miete wegen den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie ankündigt oder die Zahlung aus diesem Grund einstellt. Grundlage ist das  Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht. Mustertext: Kein Aufwand für Sie, kostenfrei erhältlich Füllen Sie einfach die vorgegebenen Felder mit den noch fehlenden Angaben aus. Das Schreiben ist so vorbereitet, dass es ausgedruckt und per Brief versandt werden kann. Auch das Anhängen an eine Email ist natürlich möglich.  Glaubhaftmachung durch den Mieter Das Schreiben weist den Mieter insbesondere auf den Gesetzestext des Art. 240 § 2 BGB hin: Der Mieter muss den Zusammenhang der Nichtleistung der Miete mit den Auswirkungen der Corona-Pandemie und den daraus resultierenden wirtschaftlichen Verwerfungen glaubhaft machen. Es wird auch die Frage aufgeworfen, ob die Kaution oder Bürgschaft für den Zahlungsrückstand in Anspruch genommen werden kann.  Wir stellen den Mustertext allen Vermietern aufgrund der aktuellen Situation kostenfrei zur Verfügung. >>> Das Formular finden Sie hier kostenfrei zum Download.

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Das Corona-Virus bewegt uns derzeit alle. Welche wirtschaftlichen Folgen ganz konkret für die Vermieter zu erwarten sind, zeigt das aktuelle Vorhaben des Gesetzgebers: Dem Mieter soll bei Ausfall der Miete für den Zeitraum April bis Juni 2020 nicht gekündigt werden können.  Die Sorgen der Vermieter  Uns erreichen in den letzten Tagen eine Vielzahl von Anrufen und Nachfragen. Einige Besipiele: “Guten Tag. Ich habe gehört, dass Mieter nun mit Mietverzug von mehreren Monaten in Verzug geraten können ohne Folgen. Wie soll man das als Vermieter das stemmen? Die Banken wollen auch ihr Geld. Da wundert man sich, dass keine Wohnungen mehr angeboten werden. Man wird als Vermieter wirklich nur benachteiligt.”. Regelung zu Lasten der Vermieter? Was bedeutet der aktuelle Gesetzentwurf der Bundesregierung? Diese und andere wichtige Antworten geben wir Ihnen in unserem neuen Beitrag auf  >>> blog.vermieterverein.de

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