News

Ein Mieterhöhungsverlangen kann  nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.12.2019 (Az. VIII ZR 236/18) auch auf Vergleichswohnungen gestützt werden, die öffentlich gefördert bzw. preisgebunden sind.   Mieterhöhungsverlangen ist formell ordnungsgemäß Das Gericht verweist auf § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, nach dem zur Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch auf die Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen Bezug genommen werden könne, wobei die Benennung von drei Wohnungen genüge.   Zwar sei bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 S. 2 BGB solcher Wohnraum ausgenommen, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt wurde, was also wie im konkreten Fall auf preisgebundene Wohnungen zutreffe. Diese Ansicht verkenne jedoch, dass die Angabe von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen nicht dazu diene, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen. Sie solle vielmehr den Mieter lediglich in die Lage versetzen, das Erhöhungsverlangen zumindest ansatzweise nachzuvollziehen und gegebenenfalls mittels weiterer Nachforschungen die Vergleichbarkeit der Wohnungen zu überprüfen.   Dem Mieter ist die Beschaffung von weiteren Informationen zumutbar Dem Mieter sei es nicht nur zumutbar, aufgrund der im Erhöhungsverlangen mitgeteilten Tatsachen weitere Informationen einzuholen. Das Erhöhungsverlangen diene vielmehr gerade dazu, ihn hierzu zu befähigen. Denn anhand der Benennung der Wohnungen werde der Mieter nicht nur in die Lage versetzt, weitere Nachforschungen über die Wohnmerkmale der Vergleichswohnungen, sondern auch über die gezahlte Miete anzustellen. So bestehe die Möglichkeit, zu ermitteln, ob es sich bei der Miete um eine Nettokaltmiete, eine Pauschalmiete, eine Teilpauschalmiete oder - wie vorliegend - um eine preisgebundene Miete handele und wie die Mietbindung im Einzelfall ausgestaltet sei.  Der Umstand, dass der Mieter allein anhand des Erhöhungsverlangens die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete nicht abschließend mittels der Vergleichswohnungen überprüfen könne, stehe der formellen Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens nicht entgegen.  Erkenntniswert von Vergleichswohnungen eingeschränkt Zum einen diene die Begründung des Erhöhungsverlangens, wie aufgezeigt, nicht dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zum anderen resultierten die Schwierigkeiten nicht in erster Linie aus der Benennung preisgebundener Wohnungen, sondern ergäben sich daraus, dass der Angabe von entsprechenden Entgelten lediglich dreier vergleichbarer Wohnungen mangels valider Datengrundlage ohnehin ein begrenzter Erkenntniswert bezüglich der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zukomme. Demzufolge könne die ortsübliche Vergleichsmiete im Falle des Bestreitens im Prozess im Regelfall nicht allein anhand von nur drei Vergleichswohnungen ermittelt werden.  Dieses Begründungsdefizit war dem Gesetzgeber bekannt, er habe jedoch ausdrücklich daran festgehalten.  

Weiter lesen 

Das Berliner Abgeordnetenhaus hat am 30.01.2020 das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung  und damit das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln, „Mietendeckel“) nach Vorlage des Senats beschlossen. Es ist nach der Verkündung am 22.02.2020 im Gesetzesblatt für Berlin am 23.02.2020 in Kraft getreten. Die relevanten Seiten 49-56 bzw. Heft Nr. 6 des Gesetz und Verordnungsblatts für Berlin finden Sie hier zum Download. Das Gesetz wird nach übereinstimmenden Aussagen wohl 1,5 Millionen Wohnungen betreffen. Der Mietwohnungsmarkt in Berlin wird für einen Zeitraum von fünf Jahren praktisch eingefroren. Das Wichtigste für Vermieter in Kürze:  Bei einer Miete im Sinne des Mietendeckels ist die Nettokaltmiete gemeint.Es gilt ein Stopp für die Mietpreise mit dem Stichtag 18.06.2019. Als Vermieter dürfen Sie dann keine Miete mehr verlangen, die über dem damaligen vereinbarten Preis liegt.Wenn die Wohnung am Stichtag 18. Juni 2019 nicht vermietet war oder zwischen dem Stichtag und dem Inkrafttreten des Gesetzes ein Wechsel des Mieters stattfand, wird die in dieser Zeit vereinbarte Miete eingefroren.Wenn Wohnraum nach dem Inkrafttreten des Gesetzes wiedervermietet wird, ist es unzulässig, eine höhere als die eingefrorene Miete zu verlangen.§ 5 gilt erst neun Monate nach Inkrafttreten und enthält einen Verweis auf eine Mietentabelle mit Miethöchstpreisen, die für alle Wohnungen, jedoch differenziert nach Alter und Ausstattung gelten. In Gebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen ist ein Zuschlag von 10 Prozent zulässig.Allerdings: Sie müssen die Miete erst dann senken, wenn Ihre aktuelle Miete die Werte der Tabelle um mehr als 20 Prozent übersteigt.Sie haben als Vermieter unaufgefordert innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten dieses Gesetzes sowie vor Abschluss eines neuen Mietvertrages Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen, § 6 Abs. 4 S. 1, 2Sie haben als Vermieter unaufgefordert vor Abschluss eines neuen Mietvertrages sowie jederzeit auf Verlangen der Mieterseite oder des zuständigen Bezirksamts die zum Stichtag vereinbarte oder geschuldete Miete mitzuteilen, § 3 Abs. 1 S. 4Mieter können freiwillig höhere Mieten zahlen. Die Entgegennahme durch Sie als Vermieter dürfte aber dennoch eine Ordnungswidrigkeit darstellen.Der Mietspiegel 2019 hat weiterhin Bestand. Anwendbar ist er im Wesentlichen auf die vom Mietendeckel ausgenommenen Neubau-Wohnungen ab 2014. Weitere Informationen zum Mietendeckel haben wir auf unserem Vermieterverein e.V. Blog zusammengefasst.

Weiter lesen 

Der Bundesgerichtshof hat mit Entscheidung vom 24.01.2020 (Az. V ZR 155/18) festgestellt, dass im Verhältnis einzelner Grundstücksnachbarn ein Wegerecht nicht aufgrund Gewohnheitsrechts durch eine – sei es auch jahrzehntelange – Übung entstehen kann. Außerhalb des Grundbuchs könne ein Wegerecht nur aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung oder als Notwegrecht unter den Voraussetzungen des § 917 BGB bestehen.  Die Kläger sind Eigentümer dreier nebeneinander an einer öffentlichen Straße liegender Grundstücke, die mit drei aneinandergrenzenden Häusern bebaut sind. Im rückwärtigen Teil dieser Grundstücke befinden sich Garagen, die baurechtlich nicht genehmigt sind. Die Beklagte ist Eigentümerin von Grundstücken, auf denen sich ein Weg befindet, über den die Kläger die Garagen und die rückwärtigen Bereiche ihrer vorne über die Straße erschlossenen Grundstücke erreichen. Eine Nutzung des Weges wurde seit Jahrzehnten durch frühere Eigentümer der Grundstücke und nach dem Eigentumsübergang auf die Beklagte durch diese selbst geduldet. Mit Wirkung zum 31. Dezember 2016 erklärte die Beklagte gegenüber den Klägern die "Kündigung des Leihvertrages über das vor über 30 Jahren bestellte, schuldrechtliche Wegerecht". Sie kündigte an, den Weg zu sperren und begann mit dem Bau einer Toranlage. Die Kläger, die sich auf ein zu ihren Gunsten bestehendes Wegerecht, hilfsweise auf ein Notwegrecht berufen, verlangten von der Beklagten, die Sperrung des Weges zu unterlassen. Kein Gewohneitsrecht Der Bundesgerichtshof führt aus, dass sich die Kläger nicht auf ein Gewohnheitsrecht berufen könnten.  Gewohnheitsrecht könne als dem Gesetz gleichwertige Rechtsquelle allgemeiner Art nur zwischen einer Vielzahl von Rechtsindividuen und in Bezug auf eine Vielzahl von Rechtsverhältnissen entstehen, nicht aber beschränkt auf ein konkretes Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn. In einem konkreten Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn könne ein Wegerecht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch außerhalb des Grundbuchs nur aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung oder als Notwegrecht unter den Voraussetzungen des § 917 BGB entstehen, nicht aber durch eine – sei es auch jahrzehntelange – Übung unter Grundstücksnachbarn. Notwegerecht Den Beklagten könnte allenfalls ein Notwegerecht zustehen. Dies wäre der Fall, wenn die ordnungsmäßige Benutzung ihrer Grundstücke eine Zufahrt über die Grundstücke der Beklagten erforderlich machen würde. Soweit die Grundstücke nur zu Wohnzwecken genutzt würden, müsste ein Notwegrecht allerdings schon deshalb ausscheiden, weil die im hinteren Bereich der Grundstücke der Kläger befindlichen Garagen baurechtlich nicht genehmigt und mangels Erschließung auch nicht genehmigungsfähig seien.  Soweit die Grundstücke gewerblich genutzt würden, komm ein Notwegrecht hingegen grundsätzlich in Betracht, da bei einem Gewerbegrundstück etwa Be- und Entladevorgänge sowie das Abstellen von Kraftfahrzeugen auf dem verbindungslosen Grundstücksteil für die ordnungsmäßige Benutzung erforderlich seien und damit für diesen Teil eine Zufahrt erforderlich machen könnten. Für die konkrete Entscheidung wurde an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. 

Weiter lesen 

Bei einer an den Hausmeister entrichteten Notdienstpauschale handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 18.12.2019 (Az. VIII ZR 62/19) entschieden. Im konkreten Fall waren die Mieter vertraglich zur Zahlung von monatlichen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten verpflichtet. Die von der Vermieterin erstellte Betriebskostenabrechnung weist eine Notdienstpauschale in Höhe von insgesamt € 1.199,52 für den Hausmeister aus, die dieser für eine Erreichbarkeit auch außerhalb der üblichen Geschäftszeiten erhält. Beispielhaft wurden Fälle wie Stromausfall, Wasserrohrbruch und Heizungsausfall genannt. Die Mieter zahlten die sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebende Nachzahlung, verweigerten jedoch den Ausgleich der anteilig auf sie entfallenen Notdienstpauschale. Die auf Zahlung klagende Vermieterin ist mit Ihrem Begehren vor dem Bundesgerichtshof erfolglos geblieben. Das Gericht führt aus, dass es sich bei diesen Kosten nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten handele. Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 3, § 556 Abs. 1, 4 BGB habe der Mieter Betriebskosten zu tragen, wenn die Parteien eine entsprechende Vereinbarung wirksam getroffen hätten. Grundsätzlich genüge dafür - wie hier im Mietvertrag enthalten - eine Verweisung auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung (BV) oder auf die seit dem 1. Januar 2004 geltende Betriebskostenverordnung. Betriebskosten seien die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Von den umlagefähigen Betriebskosten abzugrenzen seien einerseits Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung sowie andererseits Verwaltungskosten. Instandsetzung und Instandhaltung beträfen Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile und dienten der Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Mietsache. Bei den ebenfalls nicht auf den Mieter umlagefähigen Verwaltungskosten handele es sich um die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, den Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung. Ausgehend von der danach zu treffenden Unterscheidung zwischen Betriebskosten und Verwaltungskosten komme es darauf an, ob die Notdienstpauschale unter die im Streitfall allein in Betracht kommende Betriebskostenposition „Kosten des Hauswarts“ fälle oder ob sie den vom Vermieter selbst zu tragenden Verwaltungskosten zuzuordnen sei. Das Gericht entscheidet, dass zu den umlagefähigen Kosten für den Hauswart die Vergütung, die Sozialbeiträge sowie alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, gehöre, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung beträfen. Als umlagefähige Kosten des Hauswarts würden dabei zum einen Aufwendungen für bestimmte Wartungs-, Reinigungs- und Pflegetätigkeiten in Betracht kommen. Zum anderen seien diejenigen Kosten als Betriebskosten anzusehen, die durch die typische Aufgabe eines Hauswarts verursacht würden, in den allgemein zugänglichen Räumen und auf den allgemein zugänglichen Flächen des Mietobjekts für Sicherheit und Ordnung zu sorgen. Diese Aufgaben seien dadurch gekennzeichnet, dass es sich um jeweils ohne konkreten Anlass routinemäßig in bestimmten zeitlichen Intervallen im Sicherheitsinteresse durchzuführende Maßnahmen der Kontrolle und Überwachung handele. Mit der hier berechneten Notdienstpauschale würden jedoch Tätigkeiten abgegolten, die der Grundstücksverwaltung und nicht etwa dem vorstehend beschriebenen Sicherheits- oder Ordnungsbereich zuzuordnen seien. Denn es handele sich nicht um eine Vergütung für eine allgemeine Kontroll- und Überwachungstätigkeit, sondern um Aufwendungen für die als Verwaltungstätigkeiten einzuordnende Entgegennahme von Störungsmeldungen und erforderlichenfalls die Veranlassung von Reparaturmaßnahmen durch Dritte.

Weiter lesen 

Im Beschluss des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 09.01.2020 (Az. 1 AR 137/19) geht es um die Reichweite des sogenannten ausschließlichen Gerichtsstands bei Miet- oder Pachträumen. § 29a ZPO lautet:   § 29a ZPO „(1) Für Streitigkeiten über Ansprüche aus Miet- oder Pachtverhältnissen über Räume oder über das Bestehen solcher Verhältnisse ist das Gericht ausschließlich zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden.  (2) Absatz 1 ist nicht anzuwenden, wenn es sich um Wohnraum der in § 549 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs genannten Art handelt.“  Aus Abs. 2 der Vorschrift ergebe sich, dass das örtliche Amtsgericht wegen Belegenheit der Räumlichkeit in der dortigen Gemeinde ausnahmsweise nicht zuständig sei, wenn es sich um Ferienwohnungen handele, die zum vorübergehenden Gebrauch vermietet werden.  § 29 ZPO: Gast ist nicht angereist Für die Feststellung des dann aber zuständigen Amtsgerichts könne der sogenannte besondere Gerichtsstand des Erfüllungsorts nach § 29 ZPO maßgeblich sein. Das sei das Gericht, am dem die streitige Verpflichtung zu erfüllen sei, im konkreten Fall die Zahlungsverpflichtung des Mieters, der nicht zur Wohnung angereist sei. Vorliegend könne nicht festgestellt werden, dass die Parteien eine besondere Zahlungsweise am Ort der Belegenheit der Ferienwohnung vereinbart hätten.  Im Hotel ist vor Ort zu zahlen Bei einer Hotelunterbringung habe der Bundesgerichtshof die Annahme des Erfüllungsorts am Ort des Hotels darauf gestützt, dass der Gast, der die Bestellung selbst aufgegeben und keine besondere Zahlungsweise vereinbart habe, nach der allgemeinen Verkehrssitte im Beherbergungsgewerbe die Bezahlung stets am Ort der Beherbergung zu erbringen habe, während - unabhängig von der vereinbarten Zahlungsweise - nicht allein die besondere Ortsbezogenheit der vertragstypischen Leistung genüge, um aus dessen Natur einen einheitlichen Erfüllungsort am Beherbergungsort zu begründen.  Gerichtsstand bei Ferienwohnungen bleibt offen Ob auch bei einer Ferienwohnungsmiete von einer entsprechenden Verkehrssitte auszugehen ist, hält das Gericht für möglich, hat dies aber offen gelassen. Denn es sei in Rechtsprechung und Literatur jedenfalls umstritten, ob ein einheitlicher Erfüllungsort am Beherbergungsort auch dann gegeben sei, wenn - wie hier - der Gast die gebuchte Unterkunft nicht in Anspruch nehme. >> Zum Volltext des Urteils

Weiter lesen 

Auskunftsanspruch über Höhe der VormieteIm konkreten Fall hatte die Mieterseite einen Anspruch auf Auskunft hinsichtlich der Höhe der Vormiete gerichtlich geltend gemacht. § 556g Abs. 3 BGB lautet:  „Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend.“Erforderlich: Festlegung eines Gebiets mit angespanntem WohnungsmarktDas Amtsgericht Köln hat diesen Auskunftsanspruch mit Urteil vom 19.12.2019 (Az. 221 C 200/19) abgewiesen. Der Anspruch setze voraus, dass ein Mietverhältnis über Wohnraum betroffen sei, der in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liege. Wo ein angespannter Wohnungsmarkt vorliege - was für das Kölner Stadtgebiet offensichtlich zutreffe - sei aber wegen der Grundrechtsrelevanz der Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nicht der Subsumtion des Tatrichters überlassen, sondern müsse durch Rechtsverordnung der Landesregierung festgelegt werden, die den Kriterien von § 556d Abs. 2 BGB genüge. Insbesondere bedürfe es einer Begründung aus der sich ergebe, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliege Bloß abstrakte Beschreibungen reichten dabei nicht  aus. Durch diese Begründungspflicht solle dem Bürger im Einzelfall die Überprüfung der Rechtsverordnung und ein Verständnis von deren Gründen möglich gemacht werden. Dieser Zweck setze nicht nur die Begründung selbst, sondern auch ein öffentliches Zugänglichmachen der Begründung voraus. "Mietpreisbremse" in Nordrhein-Westfalen nichtigEine solche Rechtsverordnung sei in Nordrhein-Westfalen nicht wirksam erlassen worden. Die Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Mietpreisbegrenzung (MietpreisbegrenzungsVO NRW) vom 23.6.2015 lege zwar in § 1 fest, dass die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen (u.a.) in Köln besonders gefährdet sei. Die Verordnung wurde auch gem. Art. 80 Abs. 4 Grundgesetz und Art. 71 Abs. 2 Landesverfassung NRW im Gesetz- und Verordnungsblatts verkündet. Die MietpreisbegrenzungsVO leide aber an einem unheilbaren Formfehler, weil sie entgegen § 556d Abs. 2 S. 5/6 nicht zusammen mit einer ausreichenden Begründung bekannt gemacht worden sei. In seinem Urteil vom 17.7.2019 habe der Bundesgerichtshof entschieden, dass die gesetzliche Vorgabe von § 556d BGB dahingehend auszulegen sei, dass die Landesregierung bei (d.h. zur Zeit der) Veröffentlichung der Rechtsverordnung zur Festlegung von Gebieten mit angespannter Wohnungsmarktlage die zugehörige Begründung veröffentlichen müsse (BGH, Urteil vom 17. Juli 2019, Az. VIII ZR 130/18). Das Nachschieben der Begründung sei unter Transparenz- und Nachvollziehbarkeitsgesichtspunkten aufgrund der Grundrechtsrelevanz der Vorschriften zur Mietpreisbremse nicht zulässig. Bei Fehlen einer wirksamen Begründung zur Zeit des Inkrafttretens sei die Rechtsverordnung nichtig.  So liege der Fall hier. Dabei könne dahin stehen, ob die Veröffentlichung der Begründung auf der Homepage des Ministeriums bereits kein geeignetes Mittel zur Veröffentlichung der Bekanntmachung sei. Denn jedenfalls scheitere die formgerechte Bekanntmachung der Verordnungsbegründung daran, dass die Landesregierung die zur Zeit des Inkrafttretens der Verordnung keine ausreichende Begründung mit veröffentlicht habe.   Dieses Ergebnis ändert sich nicht dadurch, dass das Ministerium nachträglich, nämlich am 20.3.2019, auch die Langfassung des Gutachtens zur Gebietskulisse auf seiner Homepage veröffentlicht habe. Unter Zugrundelegung der o.g. Entscheidung des Bundesgerichtshofs könne die verfahrensfehlerhafte Bekanntmachung zur Zeit des Inkrafttretens aber nicht durch eine nachträgliche Veröffentlichung geheilt werden. Erforderlich wäre nach der Auffassung des Amtsgerichts, dass die Mietpreisbegrenzungsverordnung nebst aller, ggf. aktualisierter Begleitdokumente, erneut insgesamt bekannt gemacht würde. Dies sei aber nicht der Fall. 

Weiter lesen 

Das Amtsgericht Hamburg hat mit Urteil vom 18.12.2019 (Az. 49 C 213/18) zur formellen Ordnungsmäßigkeit eines durch die Vermieterseite erklärten Mieterhöhungsverlangens Stellung genommen. In der Stadt Hamburg wurde zur Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete im konkreten Fall Bezug auf den vorhandenen qualifizierten Mietspiegel genommen.   Allgemeine Anforderungen Ein Mieterhöhungsverlangen sei nach § 558a BGB formell ordnungsgemäß, wenn dem Mieter die Tatsachen mitgeteilt würden, die er benötige, um die vom Vermieter begehrte Mieterhöhung auf ihre Berechtigung zumindest ansatzweise überprüfen zu können.  Daher genüge zur Begründung des Mieterhöhungsbegehrens  in formeller Hinsicht, dass das Mieterhöhungsschreiben Angaben über die Tatsachen enthalte, aus denen der Vermieter die Berechnung der Mieterhöhung herleite. Dabei müssten dem Mieter so viele Informationen gegeben werden, dass dieser die Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachvollziehen und zumindest ansatzweise überprüfen könne.  Stütze ein Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen auf einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB, müsse er lediglich erkennen lassen, wie er die Einordnung in den Mietenspiegel vorgenommen habe. Insoweit genüge die Eingruppierung in ein konkretes Mietenspiegelfeld. Ausführungen zum energetischen Zustand der Wohnung  - wie in diesem Fall von der Mieterseite behauptet - seien für eine formal ordnungsgemäß begründete Mieterhöhung auf Grundlage eines qualifizierten Mietenspiegels nicht erforderlich.  Hinsichtlich der hier ebenfalls streitigen Berechnung der Wohnfläche führt das Amtsgericht Hamburg aus: Die Flächenberechnung unterscheide sich im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete signifikant von der Flächenberechnung im Rahmen des Gewährleistungsrechtes zur Minderung der Miete nach § 536 BGB.  Berechnung der Wohnfläche Bei der Frage, ob ein Mangel der Wohnung bei Angabe einer Wohnfläche im Mietvertrag vorliege, sei dies bei frei finanziertem Wohnraum in der Tat anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses geltenden Bestimmungen festzulegen Dabei gab § 44 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung dem Vermieter die Wahl die Wohnfläche mit der Hälfte zu berücksichtigen. Insoweit wäre die Frage, ob es vorliegend einen Mangel der Wohnung in Form einer Wohnflächenabweichung gibt, tatsächlich anhand der Berechnung der Wohnfläche zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses, zu bewerten.  Streitgegenständlich sei jedoch vorliegend die Abgabe einer Willenserklärung auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB komme es nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße an. § 558 BGB solle es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen.  Für den Vergleich sei deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen könnten, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt.  Wenn der Vermieter jedoch seinen Mietzins durch einen Vergleich mit einer ortsüblichen Vergleichsmiete des qualifizierten Mietenspiegels bestimmen könne, müsse das Wohnwertmerkmal der Wohnungsgröße daher einheitlich nach der Wohnflächenverordnung bestimmt werden. Ansonsten würden Flächen mit unterschiedlichen Bewertungskriterien verglichen.

Weiter lesen 

Die Kläger sind Mitglieder einer Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft. Ihre Wohnung befindet sich im ersten Obergeschoss. Der Beklagte – ein eingetragener Verein – ist Mieter einer unmittelbar darunter im Erdgeschoss belegenen Teileigentumseinheit, die nach der Teilungserklärung aus dem Jahr 1987 als "Laden mit Lager" genutzt werden darf.  Dort betreibt er ein sog. Eltern-Kind-Zentrum. Dessen Ziel ist es laut Satzung des Beklagten unter anderem, der zunehmenden Isolation von Eltern entgegenzuwirken, die sich aus der Situation der Familien in der Großstadt ergibt. Geöffnet ist das Zentrum montags bis freitags zwischen 9.00 Uhr und 18.00 Uhr. Samstags treffen sich von 10.30 Uhr bis 12.30 Uh Kinder von 4 bis 6 Jahren und einmal pro Monat von 13.00 Uhr bis 16.00 Uhr die "Girl Scouts". Unregelmäßig finden Kinderfeiern, z.B. Faschingsfeiern, Flohmärkte und Vorträge statt.  Der Betrieb eines solchen Eltern-Kind-Zentrum ist nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13.12.2019 (Az, V ZR 203/18) im konkreten Fall zulässig.  Dass die Kläger gleichwohl keine Unterlassung der Nutzung verlangen können, beruhe auf der Ausstrahlungswirkung des § 22 Abs. 1a Satz 1 BImSchG auf das Wohnungseigentumsrecht. Nach dieser Bestimmung seien Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen, wie beispielsweise Ballspielplätzen, durch Kinder hervorgerufen würden, im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung. Dies sei regelmäßig auch bei der Prüfung zu beachten, ob eine nach der Teilungserklärung ausgeschlossene Nutzung dennoch zulässig sei, weil sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr störe als die vorgesehene Nutzung, und zwar auch dann, wenn die Teilungserklärung vor dem Inkrafttreten von § 22 Abs. 1a BImSchG errichtet worden sei. Etwas anderes gelte nur dann, wenn die Nutzung der Einheiten als Einrichtung i.S.d. § 22 Abs. 1a BImSchG ausdrücklich oder konkludent ausgeschlossen sei. So liegt es beispielsweise, wenn eine Anlage nach der Teilungserklärung als sog. Ärztehaus konzipiert sei, denn die Nutzung einer Einheit als Kindertageseinrichtung widerspräche unabhängig von ihrem Störungspotential dem professionellen Charakter einer solchen Anlage. Ausnahmen lägen hier aber nicht vor, weil es um die Nutzung einer Teileigentumseinheit in einer gemischten Anlage gehe, in der sowohl eine Wohnnutzung stattfindet als auch Teileigentumseinheiten vorhanden seien, die als Büros und Läden genutzt werden dürften.  Nur ein offenes Verständnis entspräche dem gesetzgeberischen Ziel, durch § 22 Abs. 1a BImSchG eine Privilegierung von "grundsätzlicher Natur" zu schaffen und vor dem Hintergrund, dass Kinderlärm unter einem besonderen Toleranzgebot stehe, ein klares gesetzgeberisches Signal für eine kinderfreundliche Gesellschaft zu setzen. Bleiben die insoweit privilegierten Geräuscheinwirkungen außer Betracht, gingen bei der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise die mit dem Betrieb des Eltern-Kind-Zentrums verbundenen Störungen nicht über das hinaus, was bei dem Betrieb eines Ladens regelmäßig zu erwarten sei.

Weiter lesen 

Der klagende aus Burkina Faso stammende Mietinteressent reagierte auf eine Anzeige des beklagten Vermieters, die den folgenden Wortlaut hatte:  „… 1 ZKB 40 m² sofort 394,- 102,- EBK m.F., Laminat, Garage auf Wunsch, an Deutsche, …“ Es erfolgten Anrufe des Klägers zu einem Zeitpunkt, als die Wohnung noch nicht vergeben war. Das Amtsgericht Augsburg hat dem Mietinteressenten mit Urteil vom 10.12.2019 (Az. 20 C 2566/19) einen Anspruch auf Entschädigung in Höhe von € 1.000 zugesprochen.  Das Gericht führt aus, dass der Vermieter den Kläger aufgrund seiner Rasse oder ethnischen Herkunft benachteiligt habe (§ 19 Abs. 2 AGG), indem der Vermieter sämtliche „Nicht-Deutsche“ von der Eingehung eines Vertragsverhältnisses ausschloss und daher den Kläger aufgrund seiner Rasse oder ethnischen Herkunft als Mieter ablehnte.  Das Amtsgericht hält also das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) für anwendbar, da der Vermieter durch die Internetanzeige aus dem rein privaten Bereich herausgetreten sei. Die zugesprochene Entschädigung diene der Genugtuung für die Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts. Der Vermieter wurde auch zur Unterlassung zukünftiger Benachteiligungen verurteilt. Da er mehrere Wohnungen vermiete und bereits eine Benachteiligung erfolgt sei sah das Gericht die Gefahr, dass auch in Zukunft freiwerdende Wohnungen zur Vermietung „an Deutsche“ inseriert würden. Für den Fall der Zuwiderhandlung wurde dem Beklagten Ordnungsgeld, ersatzweise Ordnungshaft, angedroht.

Weiter lesen 

Ein Mietvertrag, den eine Gemeinde abgeschlossen hat, um in dem Mietobjekt ihr zugewiesene Flüchtlinge unterbringen zu können, ist unbeschadet seiner Bezeichnung kein Wohnraummietvertrag. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 23.10.2019 (Az. XII ZR 125/18) entschieden.  Nach Ansicht des Gerichts ist auch eine in einem solchen Vertrag enthaltene formularmäßige Klausel, mit der für beide Mietvertragsparteien das Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von 60 Monaten ausgeschlossen wird, nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Allgemeines Mietverhältnis Bei dem vereinbarten Mietvertrag handele es sich nicht um ein Wohnraummietverhältnis im Sinne des § 549 Abs. 1 BGB, sondern um ein allgemeines Mietverhältnis gemäß § 535 BGB. Das hier zur Beurteilung stehende Vertragsformular sei zwar als „Mietvertrag über Wohnräume“ überschrieben und verschiedene Bestimmungen des Mietvertrags legten nahe, dass die Parteien das Mietverhältnis den Regelungen über die Wohnraummiete unterstellen wollten. Bei der Entscheidung der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliege, sei jedoch auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolge.   Wohnraummiete liege vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen. Erfolge die Vermietung zu Zwecken, die keinen unmittelbaren Wohnraumcharakter haben, sei hingegen allgemeines Mietrecht maßgebend.   Die Gemeinde habe die Immobilie angemietet, um dort den Wohnbedarf der ihr zugewiesenen Flüchtlinge decken zu können. Der Zweck der Anmietung sei deshalb nicht darauf gerichtet, selbst die Räume zu Wohnzwecken zu nutzen, zumal eine juristische Person keinen eigenen Wohnbedarf haben könne. Der vertragsgemäße Gebrauch der Gemeinde beziehe sich vielmehr darauf, die angemieteten Räumlichkeiten zugewiesenen Flüchtlingen zu Wohnzwecken überlassen zu dürfen.   Langer Kündigungsausschluss Liege demnach kein Wohnraummietverhältnis vor, werde die Gemeinde durch den vereinbarten Kündigungsausschluss auf die Dauer von 60 Monaten auch nicht nach den Vorschriften über die Kontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen unangemessen benachteiligt. Die Höchstgrenze von vier Jahren aus dem Wohnraummietrecht gelte hier nicht.   Keine fristlose Kündigung Die Gemeinde konnte auch aufgrund des starken Rückgangs der Flüchtlingszahlen das Mietverhältnis nicht außerordentlich kündigen. Etwaige gemeinsame Vorstellungen der Parteien über die zukünftige Nutzung des Mietobjekts reichten ebenso wenig wie die Erwartung der Gemeinde hinsichtlich der Anzahl von unterzubringenden Flüchtlingen aus, um abweichend vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrags, eine Verlagerung des Verwendungsrisikos auf den Vermieter zu rechtfertigen. Auch dem Vertragsinhalt seien keine tragfähigen Anhaltspunkte dafür zu entnehmen, dass die Parteien eine Verlagerung des Verwendungsrisikos von der Mieter auf die Vermieterseite vereinbaren wollten. Hätten die Vertragsparteien die Bindungswirkung des Vertrags vom tatsächlichen Bedarf der Gemeinde an Wohnraum für zugewiesene Flüchtlinge abhängig machen wollen, hätte es nahegelegen, durch eine entsprechende Vertragsgestaltung hierfür Vorsorge zu treffen.

Weiter lesen