News

Das Amtsgericht Hannover hat mit Urteil vom 28.06.2021 (Az. 540 C 2255/21) einen Sachverhalt entschieden, bei dem die Parteien um die Zahlung von Miete für einen Veranstaltungsraum stritten, welcher für eine Hochzeitsfeier vorgesehen war, die aber vor dem Hintergrund der SARS-CoV-2-Pandemie nicht wie vorgesehen durchgeführt werden konnte. In dem Anfang des Jahres 2019 geschlossenen Mietvertrag verpflichtete dich die Beklagte zur Zahlung einer Miete von € 2.450,00, um die Räumlichkeiten der Klägerin für eine Feier mit ca. 100 Gästen vom 26.09. auf den 27.09.2020 nutzen zu können. Am 27.03.2020 erklärte die Beklagte jedoch den Rücktritt vom Vertrag. Aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften war in dem von den Parteien vereinbarten Mietzeitraum die Durchführung einer Veranstaltung lediglich mit maximal 50 teilnehmenden Personen gestattet. Das Amtsgericht verurteilte die Beklagte zur Zahlung der hälftigen Miete. Keine Unmöglichkeit der Leistung Das Gericht führt zunächst aus, dass für die klagende Veranstalterin keine Unmöglichkeit im Sinne des § 275 BGB vorgelegen habe, weshalb sie nach § 326 Abs. 1 BGB auch nicht von der Entrichtung der Miete befreit sei.  Zwar sei im Vertrag festgehalten, dass 100 Gäste angemeldet seien. Obwohl die Durchführung von Veranstaltungen mit mehr als 50 Personen im Mietzeitraum unstreitig gesetzlich verboten war,  begründe dies keine Unmöglichkeit der Leistung der Veranstalterin. Die Leistung sei zwar verboten, aber nicht im Sinne der Vorschriften zur Unmöglichkeit ausgeschlossen gewesen. Denn eine Unmöglichkeit könne in objektiver Hinsicht eintreten, wenn die Leistung von niemandem erbracht werden kann oder in subjektiver Hinsicht, wenn allein der Schuldner aufgrund eines für ihn unüberwindbaren Hindernisses zur Leistung außerstande ist. Beides sei nicht der Fall gewesen. Kein Mangel der Mietsache Ein zur Minderung berechtigender Mangel der Mietsache liege nicht vor, da ein konkreter auf die Mietsache und ihre Beschaffenheit sowie Benutzbarkeit bezogener Umstand deren Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufheben müsste, was nicht der Fall gewesen sei. § 1 Abs. 5 der zum in Rede stehenden Zeitpunkt geltenden niedersächsischen Corona-Verordnung beziehe sich generell auf die Zusammenkunft von Personen, nicht aber auf die Beschaffenheit und Benutzbarkeit des Veranstaltungsraums. Störung der Geschäftsgrundlage Das Gericht stellt auf die Vorschrift des § 313 Abs. 1 BGB ab. Der Tatbestand der Störung der Geschäftsgrundlage setze nach allgemeiner Auffassung voraus, dass sich eine bestimmte, nicht zum eigentlichen Vertragsinhalt erhobene, erkennbare Geschäftsgrundlage von den Parteien nicht vorhersehbar erheblich geändert habe, diese Änderung wenigstens eine Vertragspartei dazu veranlasst hätte, den Vertrag bei Kenntnis nicht bzw. nicht mit dem vereinbarten Inhalt abzuschließen, und die Veränderung der zur Geschäftsgrundlage gehörenden Umstände nicht in den Risikobereich einer der Parteien falle sowie ein Festhalten am Vertrag einer der Parteien nicht zuzumuten sei.  Soweit die vor dem Hintergrund der Pandemie in Kraft getretene Vorschrift des Art. 240 § 7 Abs. 1 EGBGB widerleglich vermute, dass sich ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend geändert habe, wenn vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind, beziehe sich diese Vermutung allein auf das tatsächliche Merkmal des § 313 Abs. 1 BGB. In dem vorliegenden Sachverhalt könne zwar letztlich dahinstehen, ob sich die Geschäftsgrundlage im Sinne der gesetzlichen Vermutung nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert habe, wenngleich dieses angesichts der alle Bereiche des sozialen und wirtschaftlichen Lebens beeinflussenden SARS-CoV-2-Pandemie anzunehmen sein dürfte. Denn eine Störung der Geschäftsgrundlage im vorgenannten Sinne ließe eine Vertragsanpassung dergestalt, dass die Beklagte nunmehr von jeder Leistungspflicht befreit wäre, für die Klägerin unzumutbar und objektiv unangemessen erscheinen. Hiervon ausgehend erscheine allenfalls eine hälftige Teilung des sich mit der Pandemie realisierten Risikos und damit eine hälftige Teilung der Miete angemessen. Denn keine der Parteien habe die Pandemie mit den mit ihr einhergegangenen sozialen und wirtschaftlichen Verwerfungen vorhersehen können; ihre erheblichen Folgen seien für beide Parteien überdies nicht zu beeinflussen.  So habe die Klägerin - als Vermieterin eines Veranstaltungsraumes - pandemiebedingt aufgrund geltender Kontaktbeschränkungen die erheblichen wirtschaftlichen Folgen ausbleibender Veranstaltungen bzw. von Veranstaltungsabsagen unvermeidbar zu tragen; die Beklagte habe ihrerseits bei Durchführung der Hochzeitsfeier eine Verringerung ihrer Gästezahl und Anpassung an die räumlichen Gegebenheiten der Klägerin, die Beachtung von Abstands- und Hygieneregeln sowie das Risiko einer kurzfristigen Veranstaltungsabsage im Fall einer sich etwaig verschärfenden Pandemie hinzunehmen.   Diese Belastungen seien jedenfalls gleichermaßen auf beide Parteien zu verteilen, eine alleinige Belastung der Klägerin, die letztlich ihre wirtschaftliche Existenz berühren würde, überzeuge nicht.

Weiter lesen 

Der Bundesgerichtshof hat sich mit Urteil vom 26.05.2021 (Az. VIII ZR 42/20) ausführlich zur Frage der wirksamen Vereinbarung einer Indexmiete und der Geltendmachung einer hierauf gestützten Mieterhöhung  geäußert.Die Entscheidung haben wir hier für Sie zusammengefasst und dort auch auf unser Muster für eine entsprechende Mieterhöhung verwiesen. 

Weiter lesen 

Das sog. WeMoG hat im Jahr 2020 bereits Ansprüche der Mieter und der Wohnungseigentümer zur Errichtung von Ladepunkten für elektrisch betriebene Fahrzeuge geschaffen. Das GEIG hat im Jahr 2021 Eigentümern von zu errichtenden und von bestehenden Bauten mit entsprechenden Pflichten zur Schaffung von Ladesäulen und Leitungsinfrastruktur auferlegt. Weitere Informationen zum Thema lesen Sie auf unserem Blog-Artikel.

Weiter lesen 

Die Vorschrift des § 573 Abs. 3 S. 1 BGB schreibt als formelle Anforderung für eine Kündigungserklärung vor: "Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben."Was bedeutet das für Ihr Kündigungsschreiben gegenüber Ihrem Mieter?Mehr dazu lesen Sie hier.

Weiter lesen 

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 28.04.2021 (Az. VIII ZR 6/19) näher zum Thema ausgeführt, wie sich das erkennende Gericht verhalten muss, wenn der Mieter im Rahmen einer gegen ihn gerichteten Räumungsklage Arztatteste für den Beweis einer sozialen Härte als Widerspruch gegen die Kündigung vorlegt. Reicht dies für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses aus? Sachverhalt Im zu entscheidenden Sachverhalt wurde der Mietvertrag bereits im Jahr 1986 mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters geschlossen. Der klagende Vermieter wurde im Jahr 2012 Eigentümer und kündigte im Jahr 2017 wegen Eigenbedarf.  Der Mieter widersprach der Kündigung wegen sozialer Härte und räumte die Wohnung nicht. Das vorinstanzliche Landgericht urteilte auf Grundlage vorgelegter Atteste, dass der Mieter auf Grund seines Widerspruchs eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen könne, da „die Beendigung desselben wegen seines fortgeschrittenen Alters und seiner schlechten gesundheitlichen Verfassung eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde und ungewiss sei, wann die dieser zugrundeliegenden Umstände wegfielen.“. Die vom Mieter im Rechtsstreit vorgelegten Facharztatteste bescheinigten ihm Räumungsunfähigkeit, weil er nur Gegenstände bis 10kg heben könne und unter Depressionen leide. Bei Bestreiten der Härte durch den Vermieter ist Sachverständigengutachten einzuholen Der Bundesgerichtshof folgt der Ansicht des Landgerichts nicht. Das Landgericht habe die Bewertung, dass der Mieter die Wohnung nicht räumen könne, nicht alleine auf Grundlage der vorgelegten Atteste, sondern erst nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zu Umfang und Auswirkungen der Erkrankung des Mieters vornehmen dürfen. Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB könne der Mieter einer an sich gerechtfertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Von einem Mieter, der geltend mache, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zuzumuten, könne als medizinischem Laien über die Vorlage eines ausführlichen fachärztlichen Attests hinaus nicht verlangt werden könne, noch weitere - meist nur durch einen Gutachter zu liefernde - Angaben zu den gesundheitlichen Folgen, insbesondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchtender gesundheitlicher Nachteile zu tätigen. Allerdings habe der Vermieter mehrfach unter Verweis auf die Beweislast des Mieters die Einholung eines entsprechenden gerichtlichen Sachverständigengutachtens beantragt. Auch der Mieter habe die Einholung entsprechender Gutachten angeboten, um seinerseits Beweis für die Erkrankungen zu bringen. Das Berufungsgericht hätte daher mangels eigener Sachkunde nicht allein aufgrund der vom Beklagten vorgelegten Atteste vom Bestehen der behaupteten Erkrankungen ausgehen dürfen, sondern hätte vielmehr ein entsprechendes gerichtliches Sachverständigengutachten einholen müssen. Dabei seien nicht nur Feststellungen zu der Art und dem Ausmaß der Erkrankungen sowie den damit konkret einhergehenden gesundheitlichen Einschränkungen, sondern auch zu den konkret feststellbaren oder zumindest zu befürchtenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels zu treffen. Erst dies versetze den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage, sich einerseits von der bestehenden Erkrankung und andererseits von den Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, ein ausreichendes Bild zu machen und diese anschließend im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu gewichten. Es sei auch zu beachten, dem Erlangungsinteresse des Vermieters mit Blick auf die grundrechtlich verbürgte Eigentumsgarantie den angezeigten Stellenwert einzuräumen. Der Rechtsstreit wurde daher an das Landgericht zurückverwiesen. Hier finden Sie den Volltext des Urteils.

Weiter lesen 

Das Oberlandesgericht Brandenburg hat sich in seinem Beschluss vom 01.06.2021 (Az. 3 W 56/21) mit der Länge einer im vorinstanzlichen Urteil dem beklagten Mieter gewährten Räumungsfrist nach erfolgreicher Räumungsklage des Vermieters beschäftigt.  Maßgebliche Vorschrift ist in diesem Fall § 721 ZPO. Das Gesetz definiere die Voraussetzungen, unter denen eine Räumungsfrist bewilligt werden könne, nicht näher.  Abwägung im Einzelfall erforderlich Die Vorschrift spreche lediglich davon, dass dem Mieter eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewährt werden könne. Die Entscheidung über die Bewilligung einer Räumungsfrist stehe daher im pflichtgemäßen Ermessen des jeweiligen Gerichts.  Dieses habe die Interessen der Parteien aufgrund des vorgetragenen Sachverhaltes gegeneinander abzuwägen und anhand des Gesetzeszweckes (Vermeidung von Obdachlosigkeit) eine den Umständen des Einzelfalles angemessene Entscheidung zu treffen.  Hierbei verbiete sich jedoch eine schematisch einseitige Betrachtung der Interessenlage zu Gunsten des Mieters, wenn dieser ohne nähere Darlegung geltend mache, er habe bisher keinen Ersatzwohnraum gefunden. Vielmehr sei in jedem Einzelfall darauf abzustellen, ob das Interesse des Mieters an einem Räumungsaufschub höher zu bewerten sei als das Interesse des Vermieters an der sofortigen Räumung.  Der gerichtliche Ermessensspielraum gelte auch bei der Bemessung der Länge der zu bewilligenden Räumungsfrist. Mieter muss Bemühungen um Ersatzwohnraum vortragen und nachweisen Mache der Mieter geltend, dass es ihm unmöglich sei, bis zur voraussichtlichen Zwangsräumung durch den Vermieter eine angemessene Ersatzwohnung zu finden, müsse er grundsätzlich auch substantiiert darlegen und ggf. nachweisen, dass er seine Obliegenheiten zur Ersatzwohnraumsuche erfüllt habe. Eine solche Obliegenheit bestehe für den Mieter spätestens dann, wenn er bei Anwendung objektiver Maßstäbe erkennen könne, dass seine Klageverteidigung im Räumungsverfahren nicht erfolgversprechend sei. Er könne nicht in jedem Fall unbekümmert auf die Abweisung der Räumungsklage hoffen, sondern müsse sich zumindest dann, wenn die Wirksamkeit der Kündigung auf der Hand liege, ab Kenntnis der Kündigungserklärung nach einer Ersatzwohnung umsehen.  Nur wenn die danach zur Verfügung stehende Zeit unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere der Lage am Wohnungsmarkt, der Bedürfnisse des Schuldners und der Ernsthaftigkeit seiner Bemühungen nicht ausreichend erscheine, sei die Bewilligung einer längeren Räumungsfrist mit den Interessen des Vermieters vereinbar. 5 Monate auch zu Pandemiezeiten ausreichend Für den konkreten Fall weist das Gericht darauf hin, dass trotz der Corona-Pandemie innerhalb von 5 Monaten bis zum Verkündigungstermin der Entscheidung Ersatzwohnraum hätte gefunden werden müssen. Eine Verlängerung der Frist komme daher hier nicht in Betracht. 

Weiter lesen 

§ 573a BGB regelt den einzigen Fall, in dem der Vermieter ohne Vorliegen eines sog. berechtigten Interesses seinem Mieter kündigen kann. Dies ist nach dem Wortlaut dann möglich, wenn es sich um ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen handelt und der Vermieter eine der Wohnungen selbst bewohnt. Der Gesetzgeber hat diese Ausnahme wegen des in der Regel engen Zusammenlebens von Vermieter und Mieter geschaffen. Das Vermieterkündigungsrecht im Zweifamilienhaus nach § 573a BGB ist daher grundsätzlich nicht dadurch beschränkt, dass Sie das Eigentum erwerben und dann eine Wohnung selbst beziehen. Das aktuelle Update des Artikels enthält Ergänzungen zu der Frage, wann ein "Gebäude" und ein "Wohnen" des Vermieters vorliegt. Beide Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit die Kündigung möglich ist.  Mehr zu diesem Thema erläutern wir hier auf unserem Blog.

Weiter lesen 

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 11.06.2021 (Az. V ZR 234/19) das sog. Selbsthilferecht des Eigentümers gestärkt. Äste eines großen Baums auf dem Nachbargrundstück ragen auf das eigene Grundstück   Im der Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatte der beklagte Grundstückseigentümer seinen Nachbarn erfolglos aufgefordert, die auf sein Grundstück herüberragenden Äste einer etwa 15 Meter hohen Schwarzkiefer zurückzuschneiden, da Nadeln und Zapfen herabfielen. Nachdem der Nachbar mit Hinweis darauf, dass das Abschneiden der Äste die Standsicherheit des Baums gefährde, ein Zurückschneiden verweigerte, schnitt der beklagte Eigentümer die über seinem Grundstück befindlichen Äste selbst ab. Der klagende Nachbar verlangte mit seiner Klage zukünftige Unterlassung dieses Verhaltens. Abschneiden ohne Verhältnismäßigkeitsprüfung nach erfolglosem Auffordern des Nachbarn zulässig Der Bundesgerichtshof entscheidet zugunsten des beklagten Eigentümers wie folgt: Wird das eigene Grundstück durch den Überhang beeinträchtigt, muss der Nachbar das Abschneiden auch dann dulden, wenn das Absterben des Baumes oder der Verlust der Standfestigkeit droht. Das Selbsthilferecht des hier maßgeblichen § 910 Abs. 1 BGB solle nach der Vorstellung des Gesetzgebers einfach und allgemein verständlich ausgestaltet sein, es unterliege daher insbesondere keiner Verhältnismäßigkeits- oder Zumutbarkeitsprüfung.  Zudem liege die Verantwortung dafür, dass Äste und Zweige nicht über die Grenzen des Grundstücks hinauswachsen, bei dem Eigentümer des Grundstücks, auf dem der Baum stehe. Er sei hierzu im Rahmen der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung seines Grundstücks gehalten. Komme er dieser Verpflichtung nicht nach und lasse er die Zweige des Baumes über die Grundstücksgrenze wachsen, könne er nicht unter Verweis darauf, dass der Baum drohe, durch das Abschneiden der Zweige Schaden zu nehmen, von seinem Nachbarn verlangen, das Abschneiden zu unterlassen und die Beeinträchtigung seines Grundstücks hinzunehmen. Naturschutz kann aber einschränken Das Selbsthilferecht könne aber durch naturschutzrechtliche Regelungen, etwa durch Baumschutzsatzungen oder -verordnungen, eingeschränkt sein.  Hier finden Sie den Volltext des Urteils.

Weiter lesen 

Bei der Frage nach der Tierhaltung in der Mietwohnung geht es meist um die Verständigung zwischen Vermieter und Mieter, ob die Haltung eines Hundes, einer Katze oder eines Kleintiers erlaubt ist. Doch wie sieht es mit der Haltung eines Bienenvolks auf dem Balkon der Mietwohnung aus? Das klären wir in unserem aktuellen Blogartikel hier.

Weiter lesen 

Werden tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann der Vermieter mehrere zeitlich nacheinander folgende Mieterhöhungen bezüglich jeweils abgeschlossener Maßnahmen erklären. Dies gilt nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 28.04.2021 (Az. VIII ZR 5/20) auch dann, wenn alle Maßnahmen in einem einheitliche Schreiben angekündigt worden sind. Ankündigungsschreiben mit umfangreichen Maßnahmen Im konkreten Fall hatte die Vermieterin unterschiedliche Modernisierungsmaßnahmen zusammen angekündigt und in zeitlichem Zusammenhang durchgeführt. Neben verschiedenen Maßnahmen zur Einsparung von Energie sollten erstmalig eine Balkonanlage angebaut und Wohnungseingangstüren mit verbessertem Schall-, Wärme-, Brand- und Einbruchschutz eingebaut werden. Nach einer Mieterhöhung, zu deren Zeitpunkt die Wohnungseingangstüren noch nicht erneuert waren, zahlten die Mieter unter Verweis auf den fehlenden Abschluss die erhöhte Miete nur unter Vorbehalt. Der Bundesgerichtshof verneint einen Anspruch der Mieter auf Rückzahlung der erhöhten Miete. Abgeschlossene Teilmaßnahme: Wenn keine Bauabstimmung erforderlich Der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens stünde nicht entgegen, dass die Wohnungseingangstüren erst danach eingebaut worden seien. Zwar könne die Miete grundsätzlich erst nach Abschluss der Arbeiten erhöht werden. Würden jedoch tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, könnten mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen. So liege der Fall hier, da der noch ausstehende Einbau der Wohnungseingangstüren von den bereits ausgeführten Maßnahmen trennbar sei. Sie seien hinsichtlich ihrer Ausführung unabhängig voneinander, so dass es keiner näheren Bauabstimmung bedürfe. Da die Mieter auch vor Beendigung sämtlicher Maßnahmen von den bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen profitierten, sei es nicht unangemessen, sie  an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen. Etwas anderes folge nicht aus der Ankündigung sämtlicher Modernisierungsmaßnahmen in einem einheitlichen Schreiben. Die Ankündigung sei nämlich für die spätere Mieterhöhung nicht Voraussetzung. Auch ohne Ankündigung könne der Vermieter nach durchgeführter Modernisierung erhöhen, lediglich die Frist, ab wann die erhöhte Miete geschuldet werden, verlängere sich von drei auf sechs Monate. Es fehlten auch Anhaltspunkte wonach die Mieter die Ankündigung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte hätten verstehen können, dass erst nach vollständigem Abschluss aller Arbeiten eine Mieterhöhung in Betracht komme. Der Mieter sei auch ausreichend dafür geschützt, dass jede Erhöhungserklärung den gesetzlichen Voraussetzungen genügen müsse.  Hier finden Sie den Volltext des Urteils.

Weiter lesen