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Das Klimaschutzgesetz ist in Teilen nichtig und der Gesetzgeber zur Nachbesserung aufgefordert. Vermieter werden insoweit wohl belastet werden. Die Bundesregierung hat schnell reagiert, in einer Pressemitteilung des Bundesumweltministeriums mit Bezug auf einen Kabinettsbeschluss heißt es am Ende:  „Die Kosten des CO2-Preises sollen künftig nicht mehr allein von den Mieterinnen und Mietern, sondern zur Hälfte von den Vermieterinnen und Vermietern getragen werden. Damit soll die Wirkung des CO2-Preises verbessert werden, da Vermieter über energetische Sanierungen und die Art der Heizung entscheiden.“ Konkret bedeutet dies also, dass Mieter die Kosten des seit dem 01.01.2021 geltendes CO2-Preises auf Öl und Gas nicht mehr wie bisher alleine in der Regel als Bestandteil der Heizkostenabrechnung tragen sollen. Er beträgt zur Zeit 25 EUR pro Tonne CO2 und soll bis 2025 auf 55 EUR schrittweise ansteigen. Damit soll die Wirkung des Preises offenbar verbessert werden, da Vermieter über eine energetische Sanierung und die Art der Heizung entscheiden. Allerdings: Wenn der Mieter praktisch zum Fenster heraus heizt, erscheint es sinnvoll, dass er auch für seinen individuellen Verbrauch alleine verantwortlich sein muss, nicht auch der Vermieter. Zudem müssen Vermieter, die bereits energetisch saniert haben, prozentual genau so viel für die CO2-Emissionen zahlen, wie bisher untätige Vermieter. Das Bundesjustizministerium will zeitnah einen Entwurf für eine Begrenzung der bisherigen vollen Umlagefähigkeit auf die Mieter vorlegen, damit diese noch vor der Bundestagswahl im September wirksam werden kann. Allerdings: Der Bundesrat zeigt sich bisher eher skeptisch. In einer Empfehlung mehrerer Ausschüsse zur Änderung des Klimaschutzgesetzes vom 18.05.2021 heißt es unter Ziffer 15 b):  "Hinsichtlich der im Klimapakt vorgesehenen hälftigen Aufteilung der Kosten des nationalen CO2-Preises zwischen Vermietern und Mietern erwartet der Bundesrat, dass die Auswirkungen auf die Anreizwirkung für Investitionen kritisch geprüft werden. Besonders zu berücksichtigen sind dabei die regionalen Unterschiede auf den Wohnungsmärkten und die bereits erfolgten Energiesparmaßnahmen im Gebäudebestand."

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Im mit Urteil vom 31.03.2021 (Az. XII ZR 42/20) vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte der gewerbliche Mieter sich mietvertraglich zur Umgestaltung der Mietsache als teilweise Gegenleistung zusätzlich zur Mietzahlung verpflichtet, wobei der umgestaltete Zustand auch bei Räumung der Mietsache maßgeblich sein sollte.  Kann der Vermieter im Fall der unterlassenen Arbeiten auch noch nach Rückerhalt der Räume Schadensersatz verlangen? Wenn ja, welche Frist besteht? Vermieter kann Schadensersatz für Herstellungskosten innerhalb kurzer Frist verlangen Der Mieter hatte die vereinbarten Arbeiten („Versiegelung des Hallenbodens und Isolierung des rückwärtigen Teilbereichs Raumabteilung der Halle“) jedoch nicht durchgeführt, weil er in diesem Fall von seinen Plänen zur Verarbeitung von Kunststoff Abstand genommen hatte. Nach seiner Vorstellung waren dieses Arbeiten aber für eine entsprechende immissionsrechtliche Genehmigung erforderlich. Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Räumung verlangte der Vermieter Schadensersatz in Höhe der für die Arbeiten notwendigen Kosten von ca. € 21.000.  Der Bundesgerichtshof entscheidet zugunsten des Vermieters. Maßgeblich für die geltend gemachten Ansprüche des Vermieters sei die kurze sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB für „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache“ nach Rückerhalt der Mietsache, die hier noch nicht abgelaufen war. Damit gelte nicht etwa die dreijährige Regelverjährungsfrist.  Die eigentlich sofort fällige Umbauverpflichtung des Mieters nach § 271 Abs. 1 BGB lege unter Berücksichtigung der zu erwartenden Abnutzung auch den bei der Rückgabe geschuldeten Zustand der Mietsache vertraglich fest.  Kurze Frist soll einheitlich gegenseitige Anspräche nach Beendigung erfassen Der von § 548 Abs. 1 BGB verwendete Begriff der „Verschlechterung“ sei insoweit weit auszulegen. Er setze nicht zwingend voraus, dass der Zustand der Mietsache im vergleich zum Beginn des Mietverhältnisses schlechter geworden ist.  Gleichgestellt sei die Abweichung von einem vertraglich vereinbarten Zustand, den die Mietsache bei der Rückgabe haben soll. Auch für solche Fälle bezwecke die Vorschrift eine zeitlich klar umgrenzte Abwicklung der beiderseitigen Ansprüche nach Beendigung des Mietverhältnisses.  § 548 Abs. 1 BGB erfasse damit sämtliche Schadensersatzansprüche des Vermieters, die ihren Grund darin hätten, dass der Mieter die Mietsache zwar also solche zurückgegeben habe, diese sich aber nicht in dem bei der Rückgabe vertraglich vereinbarten Zustand befinde.  

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Die Befristung von Mietverträgen über Wohnraum ist grundsätzlich nicht möglich, sondern nur unter bestimmten Voraussetzungen rechtlich zulässig. Vor Abschluss eines Mietvertrages ist also immer im Einzelfall zu prüfen, ob eine Befristung überhaupt in Betracht kommt. Auch die Kündigung durch den Vermieter ohne das Erfordernis eines berechtigten Interesses ist nur im Ausnahmefall möglich. In Artikel "Mietvertrag: Zeitliche Befristung oder Kündigung ohne berechtigtes Interesse" geben wir einen Überblick über die Rechtslage. 

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Das Amtsgericht Dortmund hat sich mit Urteil vom 27.04.2021 (Az. 425 C 7880/20) auf die neue gesetzgeberische Wertung bezogen, nach der eine staatlich verfügte Schließung von Gewerberaum grundsätzlich zur Vermutung einer Störung der Geschäftsgrundlage führt. Dem Urteil lag die Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts während des ersten Lockdowns im April 2020 zugrunde. Kein Mangel der Mietsache Das Gericht teilt die weit verbreitete Ansicht in Rechtsprechung und Literatur, dass öffentlich-rechtliche pandemiebedingte Betriebsverbote nicht zur Annahme eines zur Minderung berechtigenden Mangels führen. Es wird eine Parallele zur Entscheidung  des XII. Senats des Bundesgerichtshofs zu den Auswirkungen der Nichtraucherschutzgesetzes auf den Betrieb gastronomischer Betriebe hergestellt.  Damals sei ohne Übergangsvorschriften das Rauchen in Gasstätten völlig verboten. worden. Der Senat habe diesen neuen Zustand und die hierdurch eingetretenen Einnahmeausfälle als nicht auf der Mietsache beruhend angesehen und einen Mangel deshalb verneint. Betroffen sei allein das Verwendungsrisiko, also die Chance mit der Mietsache Gewinne erwirtschaften zu können. Die im März/April 2020 verfügten Nutzungs- und Betriebsbeschränkungen beruhten nicht auf dem baulichen Zustand der Mietsache. Es sei damals wie heute unabhängig vom konkreten Betrieb darum gegangen, Menschenansammlungen zu unterbinden, um das Infektionsrisiko zu verringern und das Ansteigen der Infektionszahlen zu verlangsamen, um das Gesundheitssystem funktionstüchtig zu halten. Zwar könne auch der Mieter nichts für die Schließung seines Geschäfts, jedoch werde ihm aufgrund der gesetzlichen Wertung dies Risiko im Bereich des Gewährleistungsrechts in Deutschland (anders in Österreich in § 1141 ABGB) grundsätzlich überbürdet. Abweichende Vereinbarungen zu „höherer Gewalt“ oder Naturkatastrophen seien aber möglich und kämen vereinzelt auch vor (Force-Majeure-Klauseln). Im vorliegenden Fall hätten die Parteien jedoch keine solche Regelung getroffen. Keine rechtliche Unmöglichkeit Das Gericht lehnt die Annahme einer rechtlichen Unmöglichkeit gegen den Mietzahlungsanaspruch der Vermieterseite kurz ab. Die relevante Vorschrift des § 326 Abs. 1 BGB sei nur bis zum Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache an den Mieter anwendbar und werde dann von den Vorschriften des besonderen Gewährleistungsrechts verdrängt. Allerdings: Anspruch auf Absenkung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage Der Vertrag sei aber gemäß § 313 Abs. 1 BGB anzupassen. In der augenblicklichen Situation würden die ursprünglichen Annahmen der Mietvertragsparteien, die sie dem Vertragsschluss zugrundgelegt haben, nicht mehr zutreffen, sie stimmten mit der Realität schlicht nicht mehr überein. Betroffen sei hier die sog. große Geschäftsgrundlage. Diese werde gebildet durch die bei Vertragsschluss bestehenden gemeinsamen Vorstellungen der Parteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung aufbaue. Bundeskanzlerin Merkel habe in ihrer Fernsehansprache am 18.3.2020 davon gesprochen, dass „seit der Deutschen Einheit, nein, seit dem Zweiten Weltkrieg habe es keine Herausforderung an unser Land mehr gegeben, bei der es so sehr auf unser gemeinsames solidarisches Handeln ankommt“. Die Pandemie habe also im Tatsächlichen große Auswirkungen auf die Durchführung von Verträgen und sei auch nicht vorhersehbar gewesen. Die Anwendung der Vorschrift sei in Rechtsprechung und Literatur kontrovers diskutiert worden. Allerdings habe der Gesetzgeber durch Art. 240 § 7 EGBGB nun eine gesetzliche Vermutungsregel geschaffen. Danach werde vermutet, dass in den Fällen, in denen vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind, insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert habe. [Insoweit wurde zuvor noch anders, weil ohne gesetzliche Vermutungsregel, entschieden: Landgericht Heidelberg und Landgericht Frankfurt am Main.] Die Vorschrift gelte auch rückwirkend für den ersten Lockdown. Die Regelung sei sicher gesetzestechnisch ein ungewöhnlicher Weg, aber in dieser ungewöhnlichen Situation zulässig, um den Vertragspartnern, die nicht in der Lage waren diese Außergewöhnlichkeit zu akzeptieren und sich Verhandlungslösungen zu öffnen  deutlich die Notwendigkeit von Anpassungen vor Augen zu führen. Dem Gesetzgeber stehe es frei, solche ungewöhnlichen Wege zu gehen. Soweit vertreten werde, dass aufgrund der weitgehenden Hilfen für Gewerbetreibende im Zusammenhang mit der COVID-19 Pandemie (Ersatz von 75% des Vorjahresumsatzes) in vielen Fällen ein Rückgriff auf das Rechtsinstitut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ausscheide, könne offenbleiben, ob dies generell richtig sei, da die Mieterseite solche Überbrückungsgelder nicht bekommen habe. Nach Ansicht des Gerichts wären solche Leistungen aber erst bei der Berechnung eines eventuellen Anpassungsanspruchs zu berücksichtigen. Konkrete Berechnung der Minderung der Gewerberaummiete  Es sei auf die konkreten Umstände des Einzelfalls abzustellen, so dass pauschale Lösungen nicht zulässig wären. Soweit in Literatur und Rechtsprechung vorgeschlagen bzw. entschieden werde, dass die Miete pauschal zu halbieren sei, werde dies den Besonderheiten des konkreten Falles nicht gerecht. Das Gericht betrachtet die Vorjahresumsätze der durch die Schließung betroffenen Zeiträume. Wären die Parteien bei Vertragsschluss von den hier hälftig verminderten Umsätzen ausgegangen, hätten sie eine verminderte Miete vereinbart, und zwar halben Umsatz auch die Hälfte der vereinbarten Miete.

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Kann der Mieter vom Vermieter angebrachte und daher mitgemietete Tapeten entfernen und Tapeten nach eigenem Wunsch anbringen? Die Frage wird mit einem genaueren Blick auf den sog. "vertragsgemäßen Gebrauch" hier in unserem Blog-Artikel beantwortet. 

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Das Amtsgericht Gelsenkirchen hat mit Urteil vom 19.01.2021 (Az. 204 C 166/20) eine Zustimmungsklage des Vermieters zu einer von ihm ausgesprochenen Mieterhöhung als unzulässig abgewiesen.  Mieter bestreitet den Zugang hinreichend Der Mieter hatte den Zugang der als Standard-Einschreiben versandten Mieterhöhungserklärung bestritten und darüber hinaus dargelegt, dass Postsendungen gelegentlich abhanden kämen, weil die Haustür nicht durchgehend geschlossen sei sowie andere Mietparteien im Haus das Schreiben ebenfalls nicht erhalten hätten.  Vermieter trägt Beweislast für Zugang  Das Gericht führt aus, dass ein Mieterhöhungsverlangen als sog. einseitige Willenserklärung nur wirksam sei, wenn auch ein tatsächlicher Zugang erfolgt sei. Der Vermieter habe aber den Zugang nicht nachweisen können.  Es bestehe für Postsendungen und Standard-Einschreiben kein Anscheinsbeweis, dass die zur Post gegebene Sendung den Empfänger auch erreicht habe. Der vorgelegte Einlieferungsbeleg bei der Deutschen Post und der Zustellungsvermerk des Standard-Einschreibens helfe nicht weiter. Denn aus diesen Unterlagen ergebe sich weder, dass ein Einwurf in den persönlichen Briefkasten der Beklagten erfolgt sei noch das dem Mieter das Schreiben mit dem Mieterhöhungsverlangen persönlich übergeben worden sei.  >> In der Regel sollte also mindestens ein Einwurf-Einschreiben genutzt werden. Lesen Sie hierzu auch unsere Erläuterungen zu den ähnlichen Anforderungen an eine Kündigung. > Zum Volltext des Urteils

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Das Bundesverfassungsgericht hat den sog. Mietendeckel in Berlin für nichtig, weil unvereinbar mit dem Grundgesetz, erklärt.  Der Bundesgesetzgeber habe mit seinen Regelungen zum Mietpreisrecht eine abschließende Regelung im Rahmen seiner konkurrierenden Gesetzgebungskompetenz des Grundgesetzes  getroffen. Für eigene Regelungen der Bundesländer sei daher wegen dieser Sperrwirkung kein Raum mehr.  Das Bundesverfassungsgericht führt aus:  "Spätestens mit dem Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz) vom 21. April 2015 hat der Bund die Bemessung der höchstens zulässigen Miete für ungebundenen Wohnraum bundesrechtlich abschließend geregelt. (...) § 1 in Verbindung mit § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 MietenWoG Bln regelt ebenfalls die zulässige Miete für ungebundenen Wohnraum und unterfällt dem „bürgerlichen Recht“ im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Da dieser Bereich durch §§ 556 ff. BGB bundesrechtlich abschließend geregelt ist, fehlt dem Land Berlin insoweit die Gesetzgebungskompetenz." Den vollständigen Beschluss vom 25.03.2021 (Az. 2 BvF 1/20) lesen Sie hier.  Einen ausführlichen Bericht finden Sie hier auf unserem Blog.

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Das Landgericht Frankfurt am Main hat mit Beschluss vom 29.03.2021 (Az. 2-13 T 7/21) im Rahmen einer summarischen Überprüfung des Sachverhalts entschieden, dass aufgrund einer Coronaschutzverordnung ein Anspruch auf Absage einer Wohnungseigentümerversammlung bestehen kann.    Versammlung nicht zumutbar Bestünden zum Zeitpunkt der geplanten Versammlung objektiv Unsicherheiten, ob die Durchführung gemäß geltender Verordnung zulässig sei oder die Teilnehmer sich ordnungswidrig verhielten, sei die Versammlung nicht zumutbar. Auf den Zeitpunkt der Einladung komme es nicht an. Unklare Rechtslage Im konkreten Fall könne zwar als Ausnahmetatbestand einschlägig sein, dass es sich um eine Zusammenkunft aus geschäftlichen Gründe handele. Allerdings sei die Formulierung völlig unbestimmt. Die Auslegungshinweise der hessischen Ministerien äußerten sich zur Einordnung der Eigentümerversammlung nicht, auch wenn dort pauschal Eigentümerversammlungen als zulässig angesehen würden. Ein Blick in die Hinweise anderer Bundesländer zeige, dass es alles andere als eindeutig sei, ob eine Eigentümerversammlung eine geschäftliche Zusammenkunft darstelle. Die Auslegungshinweise in Schleswig-Holstein sähen eine Eigentümerversammlung ausdrücklich als zulässig an, da es sich um eine Versammlung „aus geschäftlichen Gründen“ handele. Demgegenüber finde sich in den Auslegungshinweisen der Corona-Bekämpfungsverordnung für Rheinland-Pfalz ausdrücklich die Aussage, dass Eigentümerversammlungen unzulässig seien, obwohl die dortige Verordnung insoweit wortgleich mit der hessischen Verordnung „Zusammenkünfte aus geschäftlichem, beruflichen oder dienstlichen Anlässen“ erlaube. Risiko rechtswidrigen Verhalts Wenn aufgrund unklarer Rechtslage für die Teilnehmer die Gefahr bestehe, sich ordnungswidrig zu verhalten, müssten diese ein derartiges Risiko nicht auf sich nehmen. Das Teilnahmerecht der Eigentümer sei bereits dann verletzt, wenn sie objektiv nachvollziehbar befürchten müssen, sich nicht entsprechend der geltenden Gesetzeslage zu verhalten, wenn sie an einer Eigentümerversammlung teilnehmen, zumal wenn die Einleitung eines Ordnungswidrigkeitsverfahrens drohe. Denn dann bestehe aus Sicht der Eigentümer das Dilemma sich zwischen rechtskonformen Verhalten und der Teilnahme an einer Eigentümerversammlung, auf der über die Verwaltung ihres Eigentums entschieden werde, eine Wahl treffen zu müssen. Dies könne von den Eigentümern nicht verlangt werden. Da offenbar selbst bei identischem Verordnungstext bei den Verordnungsgebern keine einheitliche Vorstellung vorhanden sei, was von diesem Ausnahmetatbestand erfasst werde, müssten jedenfalls Eigentümer nicht das Risiko eingehen, sich der Gefahr eines Ordnungswidrigkeitsverfahrens durch die Teilnahme an einer Versammlung auszusetzen, auch wenn letztlich angesichts der Unbestimmtheit der in der Verordnung verwandten Begriffe die reale Gefahr einer Verurteilung in einem Bußgeldverfahren eher nicht bestehen dürfte.  Diese Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main entspricht der Rechtsansicht des Amtsgerichts München in seiner Entscheidung vom 25.02.2021 (Az. 1291 C 2946/21 EVWEG). > Zum Volltext es Urteils

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Wenn der Mieter beispielsweise nach Auszug Schäden in der Wohnung zurückgelassen hat, kann er zum Schadensersatz verpflichtet sein. Ist aber eine Fristsetzung bei der Geltendmachung von Schadensersatz erforderlich?Wir beantworten diese Frage hier auf unserem Blog.

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§ 573a BGB regelt den einzigen Fall, in dem der Vermieter ohne Vorliegen eines sog. berechtigten Interesses seinem Mieter kündigen kann. Dies ist nach dem Wortlaut dann möglich, wenn es sich um ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen handelt und der Vermieter eine der Wohnungen selbst bewohnt. Der Gesetzgeber hat diese Ausnahme wegen des in der Regel engen Zusammenlebens von Vermieter und Mieter geschaffen. Das Vermieterkündigungsrecht im Zweifamilienhaus nach § 573a BGB ist daher grundsätzlich nicht dadurch beschränkt, dass Sie das Eigentum erwerben und dann eine Wohnung selbst beziehen. Mehr zu diesem Thema erläutern wir hier auf unserem Blog.

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