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Wir freuen uns, Ihnen den neuen Kooperationspartner des Vermieterverein e.V. "Docutain" vorstellen zu können. Die digitale Dokumentenverwaltung von Docutain ermöglicht Vermietern, Ihre Unterlagen digital und sicher aufzubewahren und clever zu indexieren. Verwalten und organisieren Sie Ihre Unterlagen ganz einfach am PC oder Handy. Unseren Mitgliedern steht Docutain ab sofort zu vergünstigten Konditionen zur Verfügung.  Weitere Informationen dazu finden Sie hier: www.vermieterverein.de/docutain

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Neben der Frage, ob eine Kündigung durch den Vermieter überhaupt ausgesprochen werden kann, stellt sich in der Praxis auch die wichtige Frage, wie die Kündigung gegenüber dem Mieter erklärt und zugestellt werden muss.  Die formalen Anforderungen an eine Kündigung erläutern wir hier auf unserem Blog.

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Kann der Käufer einer Immobilie von dem Verkäufer Schadensersatz für einen Mangel verlangen und die Forderung auf Grundlage der voraussichtlich entstehenden, aber noch nicht aufgewendeten (fiktiven) Kosten berechnen?  Kaufvertragsrecht: Schadensersatzanspruch ohne Vorleistung Ja. Der Bundesgerichtshof hat diese Frage mit Urteil vom 12.03.2021 bejaht (Az. V ZR 33/19). Im konkreten Fall verlangte der Käufer einer Eigentumswohnung vom Verkäufer Schadensersatz wegen Feuchtigkeit in der Wohnung, da diese konkrete Schadensursache nicht von der kaufvertraglichen Sachmängelhaftung ausgeschlossen war.  Wie der Bundesgerichtshof sich entscheiden würde, war bislang offen, da im Jahr 2018 für das Werkvertragsrecht eine Abkehr von dieser Berechnungsmethode für den Schadensersatz stattgefunden hatte (Urteil vom 22.02.2018,Az. VII ZR 46/17).  Im Kaufvertragsrecht muss der Käufer also nicht mit der Schadensbehebung in Vorleistung treten. Die Dispositionsfreiheit des Geschädigten zähle für Sachschäden zu den anerkannten Grundsätzen im Schadensersatzrecht. Im Werkvertragsrecht dagegen wurde damals entschieden, dass die fiktive Berechnung zu einer Überkompensation führen könne, wenn der Schaden am Ende so belassen werde. Daher können werkvertraglich regelmäßig nur die tatsächlichen Kosten nach Abschluss der Arbeiten verlangt werden.  Praktische Gründe sprechen für die Entscheidung Der Bundesgerichtshof weist in seiner Entscheidung darauf hin, dass der Immobilienkäufer neben der Kaufpreisfinanzierung oft nicht in der Lage sein wird, die Kosten der Mängelbeseitigung vorzustrecken. In vielen Fällen könne er auch ein anerkennenswertes Interesse daran haben, die Behebung der Mängel auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben.  Anhand der voraussichtlich entstehenden Mängelbeseitigungskosten könne der Schadensersatz zudem relativ verlässlich und vorhersehbar bemessen werden. Die Schadensabwicklung werde damit erheblich erleichtert und für den Rechtsverkehr vorhersehbar ausgestaltet.  Zum Volltext des Urteils.

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Schwangere Arbeitnehmer müssen ihre Schwangerschaft dem Arbeitgeber mitteilen.  Doch gibt es eine vergleichbare Regelung auch im Mietrecht? Muss der Vermieter über eine Schwangerschaft der Mieter informiert werden?  Das klären wir in diesem Artikel.

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Das Amtsgericht München hat mit Beschluss vom 25.02.2021 (Az. 1291 C 2946/21 EVWEG) im Eilrechtsschutz entschieden, dass eine anberaumte Eigentümerversammlung vor Ort nicht durchzuführen ist. Konkret sollte die Versammlung am 01.03.2021 stattfinden.  Präsenzveranstaltung nicht zumutbar Das Gericht führt aus, dass jeder einzelne Eigentümer einen Anspruch auf eine Absage der Versammlung habe. Es entspreche allgemeiner Auffassung, dass das Erscheinen zur Eigentümerversammlung den Eigentümern zumutbar sein muss.  Diese Frage sei bislang nur im Hinblick auf die Wahl von Ort und Zeit der Versammlung erörtert worden, lasse sich aber auf die hier relevante Frage der Durchführung der Versammlung übertragen. Sei es den Eigentümern nicht mehr zumutbar, zur Versammlung zu erscheinen, sei diese abzusagen. Da aktuell nahezu das gesamte öffentliche Leben zum Erliegen komme, bestehe wohl in jedem fall ein Anspruch auf Absage einer anberaumten Eigentümerversammlung.  Ladung pflichtwidrig Da die Einladung regelmäßig mit Kosten für die Gemeinschaft (Saalmiete, Portokosten etc.) verbunden sei, drohten an dieser Stelle bei einer Fehlentscheidung Schadensersatzforderungen. Herangezogen werden könnten auch hier die zuvor entwickelten Maßstäbe: Sei zum Zeitpunkt der Einladung klar, dass ein Absageanspruch bestehe, weil entweder Eigentümern die Anreise nicht zumutbar oder mit Anreisen aus Infektionsgebieten zu rechnen sei oder falle die Versammlung gar unter eine Schutzempfehlung nach dem IfSG, sei die Ladung pflichtwidrig und würde Ersatzansprüche begründen.  In der Einladung sei zudem darauf hingewiesen worden, dass "aus Pandemiegründen nicht mehr als 2-5 Teilnehmerlnnen dabei sein sollten“.  Die Formulierung der Einladung sei geeignet, einen psychischen Zwang bei den einzelnen Wohnungseigentümern auszulösen, der sie von der Wahrnehmung ihrer Kernrechte abhalte zumal auch § 5 der 11. Bayerischen Infektionsschutzmaßnahmenverordnung entgegenstehen dürfte. Wohnungseigentümer, die gern persönlich an der Versammlung teilnehmen würden, könnten von der Teilnahme im Hinblick auf die Ordnungswidrigkeitenandrohung in § 28 Nr. 4 der 11. Bayerischen Infektionsschutzmaßnahmenverordnung abgehalten werden. > Zum Volltext des Urteils

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28.01.2021 (Az. III ZR 25/20) entschieden, dass Mietern gegen das Land Hessen kein Amtshaftungsanspruch infolge der Unwirksamkeit der hessischen Mietenbegrenzungsverordnung („Mietpreisbremse“) zusteht. Sachverhalt Der Bundesgerichtshof hatte bereits mit Urteil vom 17.07.2019 (Az. VIII ZR 130/18) entschieden, dass die hier gegenständliche Mietenbegrenzungsverordnung nichtig ist (wir berichteten). Die Mieterseite hatte geltend gemacht, dass ihr bei Wirksamkeit der Verordnung ein Anspruch gegen die Vermieterseite auf Rückforderung von die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent übersteigende Miete zugestanden hätte. Es wird ein Amtshaftungsanspruch gegen das Land Hessen nach § 839 BGB, Art. 34 S. 1 GG geltend gemacht. Kein "Dritter" im Sinne des Amtshaftungsrechts Der Bundesgerichtshof verneint das Bestehen eines solchen Anspruchs. Amtspflichten der öffentlichen Amtsträger dienten in erster Linie dem Interesse der Allgemeinheit an einem geordneten Gemeinwesen. Soweit sich die Pflichten darin erschöpften, diesem Allgemeininteresse zu dienen, und noch keine besonderen Beziehungen zwischen diesen Amtspflichten und bestimmten Personen oder Personengruppen (hier der Mieterseite) bestünden, kämen bei Verletzung dieser Pflichten Schadensersatzansprüche nicht in Betracht.  Gesetze und Verordnungen enthielten durchweg generelle und abstrakte Regeln, und dementsprechend nehme der Gesetzgeber in der Regel ausschließlich Aufgaben gegenüber der Allgemeinheit wahr, denen die Richtung auf bestimmte Personen oder Personenkreise fehle. Verordnung ist auch kein Einzelfallgesetz Anders sei dies nur bei Vorliegen von sog. Einzelfallgesetzen.  Die Mietenbegrenzungsverordnung sei aber kein solches Einzelfallgesetz. Es würden weder die Belange einer Einzelperson noch eines individuell bestimmten Personenkreises berührt. Vielmehr werde mit den betroffenen Mietern eine so große und unbestimmte Zahl von Personen berührt, dass diese nur mit der Allgemeinheit gleichgesetzt werden könnten.  Die Verordnung betreffe nicht einzeln identifizierbare Mieter (und Vermieter), sondern eine nicht überschaubare Vielzahl von Personen. Sie sei ihrem Zweck nach allein auf die Wahrung des Interesses der Allgemeinheit gerichtet. Den Volltext des Urteils finden Sie hier.

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Der Bundesgerichtshof hat sich in seiner Entscheidung vom 13.01.2021 (Az. VIII ZR 58/20) wieder einmal mit der Frage der Abgrenzung von Wohnraum- und Gewerberaummietrecht befassen müssen.  Konkret wurden durch eine Personenhandelsgesellschaft (GmbH & Co. KG) 8 Wohnungen angemietet, die dann zu Wohnzwecken weitervermietet wurden. Es stellte sich daher die Frage, ob bereits im Vertrag zwischen Vermieter und der Gesellschaft Wohnraummietrecht anwendbar ist, was im Ergebnis verneint wurde.  Wann also ist Wohnraummietrecht anwendbar und wann nicht? Es kommt auf den Vertragszweck an  Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, sei nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den Nutzungszweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolge. Gehe der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermiete oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlasse, seien die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar. Entscheidend sei also, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmiete. Stehe demgegenüber die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, sei allgemeines Mietrecht maßgebend. Der Vertragszweck ist durch Auslegung zu ermitteln Welcher Vertragszweck im Vordergrund stehe, sei durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Beispielsweise könne eine juristische Person Räume ersichtlich nicht zu eigenen Wohnzwecken anmieten, weil sie eigenen Wohnbedarf nicht haben könne. Selbst bei einer natürlichen Person spräche die gleichzeitige Anmietung von acht Wohnungen gegen eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken.  Der Zweck sei in solchen Fällen darauf gerichtet, die angemieteten Räume gewerblich Dritten zu Wohnzwecken weiterzuvermieten. Dafür spreche häufig auch eine vertragliche Klausel, nach der unter anderem die Erlaubnis zu einer Untervermietung oder einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte erteilt werden.  Auf die Bezeichnung oder Überschriften von Wohnraummietverträgen komme es dagegen wegen der Maßgeblichkeit des verfolgten Zweckes nicht an.  Zwar könne bei der Beurteilung unter Umständen auch die Bezeichnung des Mietverhältnisses eine Rolle spielen, tragfähige Rückschlüsse ließen sich daraus aber in der Regel nicht ziehen. In der Regel habe der Vermieter in solchen Fällen ersichtlich auch kein Interesse daran, seine Kündigungsmöglichkeiten gegenüber des Mieters bzw. Hauptmieters den weitgehenden Einschränkungen des Wohnraummietrechts zu unterwerfen.   Den Volltext des Urteils finden Sie hier.

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Wegen des kom­ple­xen Kündigungstatbestandes und dessen restriktiver Handhabung durch die Ge­rich­te hat die­ser Kün­di­gungs­tat­bes­tand in der Praxis kei­ne allzu große Bedeutung.Es be­steht ei­ne um­fas­sen­de, un­über­sicht­li­che und teil­wei­se auch wi­der­sprüch­li­che Rechtsprechung, Mehr zur sog. Verwertungskündigung lesen Sie in unseren Blog-Artikel hier.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18.12.2020 (Az. V ZR 194/19) über die Haftung des Vermieters für seinen Mieter im Rahmen eines sog. nachbarrechtlichen Ausgleichsanspuchs entschieden. Ein solcher verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks nicht dulden muss, jedoch auch nicht unterbinden kann, sofern er hierdurch Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen. Der Anspruch komme in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB auch dann in Betracht, wenn die Nutzung des Sondereigentums durch rechtswidrige Einwirkungen beeinträchtigt werde, die von im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers stehenden Räumen ausgingen. Er scheide allerdings aus, wenn die Nutzung des Sondereigentums durch einen Mangel des Gemeinschaftseigentums beeinträchtigt werde. Im konkreten Fall brach bei Außentemperaturen von -20 Grad eine nachträglich installierte Kaltwasserleitung in einer Sondereigentumseinheit, die in einer anderen zu einem Wasserschaden führte. Es sei also davon auszugehen, dass die Einwirkung durch Wasser nicht vom Gemeinschaftseigentum, sondern von im Sondereigentum stehenden Räumen des Beklagten ausging. Der Schaden war vermutlich auf ein fehlendes Beheizen des Mieters zurückzuführen. Im Rahmen des grundsätzlich anwendbaren nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs stellte sich daher die Frage, ob der Vermieter für das Fehlverhalten des Mieters als sog. Störer herangezogen werden kann. Die Störereigenschaft folge nicht allein aus dem Eigentum oder Besitz von dem die Einwirkung ausgehe. Erforderlich sei vielmehr, dass die Beeinträchtigung des Nachbareigentums wenigstens mittelbar auf den Willen des Eigentümers oder Besitzers zurückgehe. Dabei sei die eingeschränkte Verantwortlichkeit des Eigentümers für Handlungen seines Mieters zu beachten. Der Vermieter hafte nicht mittelbar als Handlungsstörer, wenn der Schaden allein auf ein fehlendes Beheizen der Räumlichkeiten durch den Mieter zurückzuführen sei. Denn der Eigentümer könne für Störungshandlungen seines Mieters nur dann als mittelbarer Handlungsstörer verantwortlich gemacht werden, wenn er dem Mieter den Gebrauch seiner Sache mit der Erlaubnis zu störenden Handlungen überlassen habe oder es unterlasse, ihn von einem fremdes Eigentum beeinträchtigenden Gebrauch abzuhalten Davon, dass ein Mieter die Räume auch bei strengem Frost nicht beheizt, müsse der Vermieter aber ohne besondere Anhaltspunkte nicht ausgehen. Ebenso wenig sei der Vermieter als sog. Zustandsstörer verantwortlich. Der vermietende Eigentümer haftet nicht, wenn der Schaden zwar von einem in seinem Eigentum stehenden Bauteil bzw. Gerät ausgehe, aber allein auf eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen sei. Den Volltext des Urteils finden Sie hier. 

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Hat der Mieter nach Ende des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Rückzahlung von überzahlter Miete? Im Ergebnis ja. Die dahinter liegenden rechtlichen Erwägungen sind allerdings relativ komplex. Insbesondere stellt sich die Frage, ob Sie als Vermieter eine Überzahlung bei der Rückzahlung verzinsen müssen. Lesen Sie mehr zum Thema hier in unserem Artikel. 

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