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Nach Beschluss des Landgerichts Berlin vom 08.08.2019 (Az. 67 S 131/19) gilt der Zuschnitt und die Ausstattung der Mietsache, die der Mieter zum Zeitpunkt der letzten Besichtigung vor Abschluss des Mietvertrages oder zu Beginn des Mietverhältnisses vorgefunden hat, auch ohne ausdrückliche Regelung als vereinbart.  Im konkreten Fall hatte der Vermieter im Verlauf des Mietverhältnisses Grundriss- und sonstige Veränderungen an der Wohnung vorgenommen. Diese Maßnahmen stellen nach Ansicht des Gerichts einen Mangel der Mietsache dar. Der Vermieter könne diesen vertragsgemäßen Sollzustand nicht ohne gesetzliche oder rechtsgeschäftliche Grundlage nachträglich ändern.  Der Vermieter sei also zur Mangelbeseitigung und damit zum Rückbau verpflichtet. Diese Verpflichtung können nur ausnahmsweise bei Überschreiten der sog. Opfergrenze ausgeschlossen sein, die jedoch nur einzelfallabhängig und sehr zurückhaltend angenommen werden könne. Landgericht Berlin, Beschluss vom 08.08.2019 (Az. 67 S 131/19)

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Das Landgericht Frankfurt am Main hat mit Urteil vom 02.09.2019 (Az. 2-09 S 51/18) zu einigen wohnungseigentumsrechtlichen Fragen den Verwaltungsbeirat betreffend Stellung genommen.   Ein Eigentümerbeschluss, mit dem einem Verwaltungsbeirat Entlastung erteilt werde, widerspreche dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn Ansprüche gegen den Beirat erkennbar in Betracht kämen und nicht aus besonderen Gründen Anlass bestehe, auf diese möglichen Ansprüche zu verzichten.   Welche Funktionen kommen dem Verwaltungsbeirat gesetzlich zu? Gemäß § 29 Abs. 2 WEG habe der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen. Der Verwaltungsbeirat habe insoweit aber lediglich eine vorbereitende und beratende Funktion (z.B. Vorbereitung der Eigentümerversammlung, gemeinsame Erstellung der Tagesordnung, Mitarbeit bei der Auswertung von Sanierungsangeboten, Vermittlung bzw. Streitschlichtung zwischen Eigentümern und Verwalter oder innerhalb der Eigentümergemeinschaft) und sei Vermittlungsstelle zwischen den Eigentümern und dem Verwalter.  Zur Erteilung von Weisungen an den Verwalter oder Miteigentümer sei der Verwaltungsbeirat nicht berechtigt, d.h. erteile der Verwaltungsbeirat Weisungen gegenüber dem Verwalter, sei dieser nicht verpflichtet, diese Weisungen zu beachten, zu befolgen und zu erfüllen. Enthalte die Gemeinschaftsordnung keine abweichende Bestimmung, sei der Verwaltungsbeirat nicht verpflichtet, den Verwalter zu überwachen.   Ein Beschluss über die Wiederbestellung eines Verwaltungsbeirats müsse dann vom Gericht für ungültig erklärt werden, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwaltungsbeirat verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit mit ihm unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht gegeben sei. Dabei seien an das Vorliegen eines solchen Grundes im Regelfall strengere Anforderungen zu stellen als bei der Abberufung des Verwaltungsbeirats aus wichtigem Grund, da sich die Wohnungseigentümer gerade bei einer Wiederbestellung für den Verwaltungsbeirat entschieden hätten und in die Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft nur aus wichtigem Grund eingegriffen werden dürfe.Landgericht Frankfurt a. M., Urteil vom 02.09.2019, Az. 2-09 S 51/18

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§ 566 BGB ist in der Praxis eine wichtige Regelung („Kauf bricht nicht Miete“). Sie lautet in Abs. 1: „Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.“.  Der neue Eigentümer tritt also als neuer Vermieter in den bestehenden Mietvertrag kraft Gesetzes ein, ohne dass es einer Änderung der vertraglichen Grundlagen bedarf. Allerdings schränkt die Vorschrift bereits selbst den Umfang dahingehend ein, dass der neue Eigentümer nur in die „sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechten und Pflichten eintritt.“. Diese Begrenzung wird in der Praxis nur selten relevant.   Dem Oberlandesgericht Jena lag allerdings in mit Urteil vom 30.08.2019 entschiedenem Fall (Az. 4 U 858/18) ein Sachverhalt vor, bei dem der bisherige Vermieter noch vor der Veräußerung an den neuen Vermieter dem Mieter für die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses die Zahlung eines Geldbetrages versprochen hatte. War nun die Zahlung vom alten oder neuen Eigentümer zu leisten?  Nach Ansicht des Oberlandesgerichts bleibt der bisherige Eigentümer auch nach der Veräußerung dem Mieter gegenüber zur Zahlung verpflichtet. Von § 566 BGB würden nur solche Rechte und Pflichten erfasst, die als mietrechtlich zu qualifizieren seien oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stünden. Der Erwerber trete deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses lägen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt seien.  Im Ergebnis habe sich der Mieter sein Einverständnis mit einer verkürzten Mietzeit vom alten Vermieter abkaufen lassen. Die Entschädigung für die Verkürzung der Mietzeit sei für sich alleine aber keine Leistung oder Verpflichtung aus dem auslaufenden Mietverhältnis. Danach liege eine mietrechtliche Qualifizierung der Vereinbarung fern.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21.08.2019 (Az. VIII ZR 263/17) über einen Sachverhalt entschieden, in dem der Mieter  - ohne zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet zu sein - in der Mietsache teilweise Tapeten von den Wänden entfernt hatte, ohne die damit begonnene Renovierung der Wände zu Ende zu führen.  Der Bundesgerichtshof nimmt auf seine Rechtsprechung aus dem Vorjahr Bezug, nach der eine Pflichtverletzung des Mieters darin liegt, dass er ohne anschließend neue Tapeten anzubringen in der Mietwohnung vorgefundene Tapeten ganz oder teilweise entfernt.  Der Vermieter müsse zur Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs wegen Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs dem Mieter vorab keine Frist setzen.  Bei der Pflicht des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch nach Maßgabe von § 538 BGB entsprechenden Zustand zu halten, insbesondere die Räume aufgrund der aus der Übertragung des Besitzes an der Wohnung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln sowie alles zu unterlassen, was zu einer von § 538 BGB nicht mehr gedeckten Verschlechterung führen kann, handele es sich um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht nach § 241 Abs. 2 BGB, deren Verletzung eine Schadensersatzpflicht allein nach den in § 280 Abs. 1 BGB geregelten Voraussetzungen begründe. Allerdings könne für die anzusetzende Höhe des Schadensersatzes nicht ohne Weiteres unabhängig vom Zustand und Alter der Tapeten vom Wert neuer Tapeten ausgegangen werden mit der Begründung,  dass in die Entscheidungsfreiheit des Vermieters eingegriffen werde, ob die Mietsache mit einer renovierungsbedürftigen Dekoration weitervermietet werden solle oder nicht. 

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Das Landgericht Wiesbaden hat in seinem Beschluss vom 28.05.2019 ( Az. 3 S 31/19) entschieden, dass ein Vermieter nach Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses keinen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Mieter wegen gewöhnlicher Gebrauchsspuren der Wohnung hat.Nach Beendigung des 14 Jahre dauernden Mietverhältnisses und nach Auszug des Mieters machte der Vermieter mit seiner Klage Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen an der Mietwohnung geltend. Im konkreten Fall wies der Boden  mehrere Einkerbungen und der Teppichboden zahlreiche Verfärbungen auf. Der Vermieter meinte, dabei handele es sich nicht um übliche Gebrauchsspuren, die bereits mit der Miete abgegolten seien, sondern um ersatzfähige Beschädigungen Das Landgericht folgt dieser Ansicht nicht und begründet sein Urteil damit, dass es sich bei dem verlegten Laminatboden um einen solchen von einfacher Qualität gehandelt habe. Die Einkerbungen im Boden stellten bei einem Laminatboden einfacher Qualität nach 14 Jahren der Nutzung gewöhnliche Abnutzungserscheinungen und keinen ersatzfähigen Schäden dar. Es handele sich damit um gewöhnliche Verschleißerscheinungen. Selbst für den hypothetischen Fall, dass die Einkerbungen als Schäden anzusehen seien, müsste ein sog. Abzug „ neu für alt“ vorgenommen werden, wodurch sich der Schadensersatzanspruch des Klägers auf Null reduzieren würde. Dieser rechtliche Grundsatz gelte auch für den Teppichboden. Selbst bei Vorliegen eines hochwertigen Teppichbodens könne eine Nutzungsdauer von mehr als 10 Jahren nicht angenommen werden. .Verfärbungen seien daher ebenfalls als gewöhnliche Abnutzungserscheinungen zu werten. Das Gericht stellte weiterhin fest, dass Instandhaltungsmaßnahmen an der Mietsache, die in einem Zeitraum von 14 Jahren naturgemäß anfallen würden, als nicht ersatzfähige Sowieso-Kosten gelten, also mit der Miete abgegolten seien. Hierzu gehöre etwa das Abschleifen, Grundieren und Lackieren einer Holztreppe, die Gebrauchsspuren aufweise. Landgericht Wiesbaden, Beschluss vom  28.05.2019, Az. 3 S 31/19. Die Entscheidung macht deutlich, dass es sich bei der Frage, ob es sich bei Veränderungen an der Mietsache nach Rückgabe durch den Mieter um Folgen des bestimmungsgemäßen Mietgebrauchs oder bei Überschreitung um einen ersatzfähigen Schadensersatz handelt, um eine konkrete Einzelfallfrage handelt. Auch der Abzug neu für alt ist zu Lasten des Vermieters zu beachten, der höher ausfällt, wenn die zu ersetzende Sache bereits ein gewisses Alter erreicht hat. 

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Dem Wohnungseigentümer, über dessen Wohnungseigentum  die Zwangsverwaltung angeordnet wurde, verbleibt das Anfechtungsrecht nach Urteil des Amtsgerichts Dortmund vom 15.08.2019 (Az. 514 27/19) zumindest weiterhin für Beschlüsse, an deren Zustandekommen er sich bereits durch die Ausübung des Stimmrechts beteiligen konnte und bezüglich derer er auch noch vor der Anordnung der Zwangsverwaltung Anfechtungsklage hätte erheben können.   Im konkreten Fall wurde der Beschluss der Wohnungseigentümer am 18.02.2019 gefasst, die Zwangsverwaltung jedoch erst am 08.03.2019 angeordnet. Die Klage wurde zwar erst danach am 18.03.2019 angeordnet, hätte allerdings auch vor diesem Zeitpunkt eingereicht werden können. In einem solchen Fall müsse dem Eigentümer das Anfechtungsrecht verbleiben, weil dem Zwangsverwalter für diesen Bereich keinerlei Rechte zustünden, so dass auch die Frage der Anfechtung nicht in seine Entscheidungskompetenz gestellt werden könne. Das Amtsgericht hat auch entschieden, dass der Beschluss über eine Liquiditätsumlage nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, wenn der Finanzbedarf anderweitig gedeckt werden könne, etwa durch Geltendmachung fälliger Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen säumige Miteigentümer. Soweit die Mittel der Gemeinschaft nicht ausreichen würden, um entsprechende Prozesse gegen die säumigen Eigentümer zu führen, käme ein Beschluss über eine Sonderumlage zur Deckung der Prozesskosten in Betracht. Amtsgericht Dortmund, Urteil vom 15.08.2019, Az. 514 27/19

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Die Vorschriften zur Miethöhe bei Mietbeginn im nicht preisgebundenen Wohnraum (sogenannte „Mietpreisbremse“) sind mit dem Grundgesetz vereinbar. Das hat das Bundesverfassungsgericht mit Beschluss vom 18.07.2019 entschieden (Az. 1 BvL 1/18, 1 BvR 1595/18, 1 BvL 4/18).§ 556d BGB sieht vor, dass die Miete in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen darf. Ein angespannter Wohnungsmarkt liegt vor, wenn in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. § 556d Abs. 2 BGB ermächtigt die Landesregierungen, solche Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Nur in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet wird die Mietobergrenze also wirksam. Sie gilt jedoch nicht ausnahmslos. Insbesondere darf der Vermieter, wenn die vom vorherigen Mieter zuletzt geschuldete Miete die ansonsten höchstzulässige Miete übersteigt, gemäß § 556e BGB bei Wiedervermietung eine Miete bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbaren. Nach dem 1. Oktober 2014 errichteter Wohnraum sowie die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung sind nach § 556f BGB von der Regulierung der Miethöhe ausgenommen.  Die genannten Vorschriften greifen nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts zwar in das Eigentumsgrundrecht ein, seien jedoch eine verhältnismäßige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums. Es liege im öffentlichen Interesse, der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken. Die Eigentumsgarantie gebiete nicht, Rechtspositionen für alle Zukunft in ihrem Inhalt unangetastet zu lassen. Der Gesetzgeber könne einmal geschaffene Regelungen nachträglich verändern und fortentwickeln, auch wenn sich damit die Nutzungsmöglichkeiten bestehender Eigentumspositionen verschlechterten. Auf dem sozialpolitisch umstrittenen Gebiet des Mietrechts müssten Vermieter mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen und könnten nicht auf den Fortbestand einer ihnen günstigen Rechtslage vertrauen. Ihr Vertrauen, mit der Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können, werde durch die Eigentumsgarantie nicht geschützt.  Die Beschränkung der Miethöhenregulierung auf angespannte Wohnungsmärkte gewährleiste, dass sie gerade in solchen Gemeinden oder Gemeindeteilen zur Anwendung kommen könne, in denen die Belange der Mietinteressenten besonderen Schutzes erforderten.  Die Folgen für Vermieter würden abgemildert, da die höchstzulässige Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um 10 % übersteigen darf. Im Übrigen gewährleisteten die gesetzlichen Geltungsausnahmen von der Mietobergrenze und die auf höchstens fünf Jahre beschränkte Geltungsdauer der Miethöhenregulierung auch in deren Anwendungsbereich eine hinreichende Anbindung der ortsüblichen Vergleichsmiete an die jeweilige Marktmiete.  Als Unterscheidungskriterium sei die ortsübliche Vergleichsmiete im verfassungsrechtlichen Sinn auch geeignet und erforderlich, einen hinreichenden Bezug zur regional unterschiedlichen Marktmiete herzustellen. Nach § 558 Abs. 2 BGB werde sie anhand der üblichen Mieten für vergleichbaren Wohnraum in den letzten vier Jahren ermittelt. 

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Schönheitsreparaturen und vertragsgemäßer Gebrauch im Gewerberaummietrecht: Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat hierzu mit Urteil vom 30.07.2019 (Az. 24 U 104/18) eine Entscheidung getroffen, die sich an der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Wohnraummietrecht orientiert.   Zunächst wird festgestellt, dass nach der Vorgabe des Bundegerichtshofs dem Vermieter die Beweislast dafür obliege, dass eine Mietsache bei Beginn des Mietverhältnisses keine Mängel aufwies, wenn der Mieter geltend mache, dass ein Schaden bereits bei Übergabe der Mietsache vorhanden gewesen sei.   Im konkreten Fall lautete eine Klausel im Gewerberaummietvertrag, dass der Mieter die Räume nach Beendigung der Mietzeit „im bezugsfertigen Zustand bzw. im renovierten Zustand“ zu übergeben habe. Dabei sei das Vorliegen einer Allgemeinen Geschäftsbedingung grundsätzlich anzunehmen, wenn vom Vermieter ein gedruckter oder sonst vervielfältigter Text verwendet werde. Der Mieter habe den Gewerberaum unrenoviert übernommen. Werde ein Mietobjekt unrenoviert übergeben, der Mieter indes zur Herstellung eines bestimmten Zustands verpflichtet, dann sei eine formularvertragliche Überwälzung dieser Herstellungsverpflichtung auf den Mieter unwirksam. Vom Rechtsgedanken vergleichbar sei dies mit der formularvertraglichen Überwälzung der Durchführung von Schönheitsreparaturen im Wohnraummietecht auf einen Mieter, der ein nicht renoviertes Objekt übernommen habe und dem der Vermieter keinen angemessenen Ausgleich gewähre, indem er ihn so stelle, als habe er ihm eine renovierte Wohnung überlassen.  Ein solcher Mieter werde letztlich dazu verpflichtet, ein Mietobjekt in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er es selbst vom Vermieter erhalten habe. Eine so weitgehende Abweichung vom gesetzlichen Leitbild des § 535 Abs. 1 BGB, wonach im Grundsatz der Vermieter für die Instandhaltung des Mietobjekts verantwortlich sei,sei mit § 307 BGB nicht mehr vereinbar. Denn dem Mieter werde nicht nur überbürdet, die Spuren seines eigenen, mit der Mietzahlung eigentlich abgegoltenen Gebrauchs zu beseitigen, sondern auch die des Vormieters.  Diese vom Bundesgerichtshof im Wohnraummietrecht ergangene Rechtsprechung sei auch im Bereich der Gewerberaummiete anwendbar.  Der Vermieter trage die Beweislast dafür, dass die Verpflichtung zur Rückgabe in mangelfreiem (hier: nicht kontaminiertem) Zustand durch andere vertragliche Vereinbarungen, z.B. durch eine angemessene Ausgleichszahlung, kompensiert werde. Überbürde er dem Mieter ein Übermaß an Renovierungspflichten, trage er das Risiko der Gesamtunwirksamkeit und kann sich nicht darauf berufen, dass dadurch das vertragliche Gleichgewicht gestört werde.

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Nach dem Ende des Mietverhältnisses hat sich der Vermieter innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und gegebenenfalls welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet. Der Bundesgerichtshof hat damit seine dahingehende Rechtsprechung mit Urteil vom 24.07.2019 (Az. VIII ZR 141/17) bestätigt. Hinsichtlich der Form der Abrechnung nimmt der Bundesgerichtshof nunmehr ergänzend Stellung:  Da das Bürgerliche Gesetzbuch in den mietrechtlichen Bestimmungen die Art und Weise der Abrechnung nicht vorgebe, könne die Abrechnung des Vermieters ausdrücklich oder durch schlüssiges Handeln erfolgen. So könne der Vermieter die Kaution dergestalt ausdrücklich abrechnen, dass er sämtliche ihm seiner Auffassung nach zustehenden Forderungen im Einzelnen bezeichne und der Kautionsrückzahlungsforderung gegenüberstelle, Darüber hinaus könne die Abrechnung aber auch durch schlüssiges Verhalten des Vermieters wirksam vorgenommen werden. So sei es zum einen möglich, dass der Vermieter die zu Mietbeginn gewährten Barkaution mit einer oder mehreren eigenen, aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Forderungen aufrechne.Eine konkludente Abrechnung liege aber auch dann vor, wenn der Vermieter die ihm seiner Auffassung nach zustehenden Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter klageweise geltend mache, ohne durch einen Vorbehalt kenntlich zu machen, dass noch mit der Geltendmachung weiterer Forderungen zu rechnen sei. Denn auch hiermit bringe der Vermieter für den Mieter erkennbar zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten beziehungsweise auf die aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränke.Dies gelte, wie der Senat in Übereinstimmung mit der in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und der mietrechtlichen Literatur überwiegend vertretenen Auffassung nunmehr entscheidet, auch für streitige Forderungen des Vermieters.Ein solches Vorgehen - Verwertung der Barkaution auch für Forderungen, die weder unstreitig noch rechtskräftig festgestellt sind - entspreche auch dem beiderseitigen Interesse von Vermieter und Mieter, das beendete Mietverhältnis so schnell wie rechtlich und tatsächlich möglich zu einem endgültigen Abschluss zu bringen.Schützenswerte Interessen des Mieters würden hierdurch nicht berührt. Denn bestreite der Mieter die zur Aufrechnung gestellten Vermieterforderungen, könne er auf Rückzahlung der Kaution klagen; in diesem Rechtsstreit werde geklärt, ob die Forderungen des Vermieters bestünden. Entsprechendes gelte, wenn der Vermieter die Abrechnung durch Klageerhebung vornehme. In beiden Fällen trage der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für das Bestehen der von ihm beanspruchten Forderungen. Auch der Umstand, dass der Mieter nach einem Zugriff des Vermieters auf die Barkaution das Risiko der Insolvenz des Vermieters trage, könne es nicht rechtfertigen, den Vermieter bei der Kautionsabrechnung auf unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Forderungen zu verweisen. Denn nach der Abrechnung der Kaution durch den Vermieter und der sich daran anschließenden Verwertungsphase stünden sich Mieter und Vermieter gegenüber wie jeder sonstige Sicherungsgeber seinem Sicherungsnehmer.

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Gemäß § 556d Abs. 1 BGB darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10% übersteigen, sofern ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen wird, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt („Mietpreisbremse“). Das Bundesland Hessen hatte  mit Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne des § 556d Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (Hessische Mietenbegrenzungsverordnung) vom 17. November 2015 die Mietpreisbremse zur Anwendung gebracht.Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 17.07.2019 (Az. VIII ZR 130/18) jedoch entschieden, dass die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung nichtig ist. Sie sei von ihrer gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage nicht gedeckt. Entgegen der gesetzlichen Vorgabe habe die Landesregierung bei Inkrafttreten der Rechtsverordnung am 27. November 2015 eine Verordnungsbegründung nicht bekannt gemacht. Die der Öffentlichkeit später auf der Internetpräsenz des innerhalb der Landesregierung zuständigen Ministeriums zugänglich gemachte Verordnungsbegründung könne an der Unwirksamkeit nichts  ändern.Die Begründungspflicht ergebe sich auch aus der in den Gesetzesmaterialien angeführten Zielsetzung des Gesetzgebers. Danach diene das Begründungserfordernis dazu, in Anbetracht der mit der Bestimmung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten verbundenen Beschränkung der grundrechtlich geschützten Eigentumsfreiheit die Verhältnismäßigkeit der von der Landesregierung vorzunehmenden Gebietsausweisung zu gewährleisten. Im Einklang mit dieser Zielsetzung solle die gesetzlich geforderte Verordnungsbegründung und ihr vorgegebener Mindestinhalt insbesondere die Nachvollziehbarkeit der zu Einschnitten in die Verfügungsbefugnis des Eigentümers führenden Gebietsbestimmung gewährleisten. Mittels der Verordnungsbegründung solle die Entscheidung der jeweiligen Landesregierung nachvollziehbar gemacht werden, insbesondere im Hinblick darauf, aufgrund welcher Tatsachen sie die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmt habe und welche Begleitmaßnahmen sie plane, um die Anspannung der Wohnungsmärkte zu beseitigen.Im konkreten Fall wurde mit oder nach Erlass der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung lediglich ein Begründungsentwurf öffentlich zugänglich gemacht. Damit habe die hessische Landesregierung ihrer Begründungspflicht nicht genügt.Seit dem 01.07.2019 ist eine neue Verordnung in Kraft, die unangegriffen ist. 

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