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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 25.10.2023 (Az. VIII ZR 147/22) einen Sachverhalt entschieden, in dem dem auf Räumung verklagten Mieter vor dem Amtsgericht durch die Mieterin nochmals gekündigt wurde.  Lüge des Mieters im Räumungsprozess vor dem Amtsgericht Grund für die zweite Kündigung war die wahrheitswidrige Behauptung des verklagten Mieters vor dem Amtsgericht, von der Vermieterin beleidigt worden zu sein und ein Gespräch über eine Verlaufsabsicht bei Leerstand des Hauses mit angehört zu haben. Der Mieter wollte hierdurch offenbar auch die seiner Ansicht nach nicht gerechtfertigte Vermieterkündigung wegen Tierhaltung abwehren.  Grundsätzlich kann unwahre Tatsachenbehauptung des Mieters Kündigung begründen Der Bundesgerichthof führt aus, dass ein bewusst unrichtiges Vorbringen eines Mieters innerhalb eines Mietrechtsstreits eine die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründende Pflichtverletzung darstellen kann. Allerdings sei ein differenzierender Prüfmaßstab anzuwenden.  Die Beurteilung der Erheblichkeit einer Pflichtverletzung des Mieters erfordere auch in einem solchen Fall die Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, weshalb insbesondere die Schwere des Pflichtverstoßes des Mieters zu beachten sowie ggf. vorangegangenes pflichtwidriges Verhalten des Vermieters in die Würdigung einzubeziehen sei.  Dem Fehlverhalten könne beispielsweise auch dann ein geringeres Gewicht beizumessen sein, wenn es der Abwehr einer unberechtigten Kündigung der Vermieterin gedient habe, weil es dann die Folge einer ihrerseits begangenen Vertragsverletzung wäre.  >> Zum Volltext des Urteils

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Darf der Vermieter dem Mieter das Anbringen von Weihnachtsbeleuchtung untersagen? >> Weitere Informationen im Blog-Artikel

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In seinem Urteil vom 19.04.2023 (Az. VIII ZR 280/21) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Schadensersatzansprüche im Mietrecht auch mit den erforderlichen aber noch nicht aufgewendeten (sog. "fiktiven") Kosten bemessen werden können. Im konkreten Fall hatten die beklagten Mieter die Mietsache unter Zurücklassung von Schäden zurückgegeben. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass der Vermieter nicht verpflichtet sei, die Arbeiten tatsächlich selbst durchzuführen oder durchführen zu lassen, bevor er Schadensersatz verlangen kann. Vielmehr könne er auch die fiktiven Kosten geltend machen, die für die Durchführung der Arbeiten erforderlich wären. Hieran sei auch nach der geänderten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bezüglich des Werkvertragsrechts weiter festzuhalten. Denn die Erwägungen beruhten alleine auf den Besonderheiten des Werkvertragsrechts und seien auf andere Vertragstypen nicht übertragbar. >> Zum Volltext des Urteils

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Mit Urteil vom vom 01.02.2023 (Az. 3 K 596/22) hat das Finanzgericht Nürnberg  entschieden, dass das Finanzamt von der Vermieterseite im Rahmen einer Prüfung der Einkommenssteuererklärung den Mietvertrag anfordern kann.  Ein Verstoß gegen die Datenschutzgrundverordnung liege nicht vor, da der Eingriff in das informationelle Selbstbestimmungsrecht auf der Mieterseite gerechtfertigt sei.  Die Verarbeitung personenbezogener Daten durch eine Finanzbehörde sei zulässig, weil sie hier zur Erfüllung der ihr obliegenden Aufgabe oder in Ausübung öffentlicher Gewalt, die ihr übertragen wurde, tätig wurde. Es sei zu berücksichtigen, dass die Daten, die dem Amt übermittelt werden, dem Steuergeheimnis unterliegen und daher die von der Abfrage betroffenen Mieter durch die Offenbarung der Daten gegenüber dem Finanzamt im Regelfall nicht belastet würden. >> Zum Volltext des Urteils

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Im vom Bundesgerichtshof mit Urteil vom 25.05.2023 (Az. V ZR 134/22) entschiedenen Fall hatte der Kläger  einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung im Dachgeschoss gekauft.  Sachverhalt Mit beurkundet wurde ein Exposé, wonach eine Maisonette mit zwei Ebenen angeboten war. Nach Kaufvertragsabschluss wurde die Baugenehmigung aber mit der Nebenbestimmung erteilt, dass der Spitzboden nicht als Aufenthaltsraum genutzt werden dürfe. Der Kläger verlangte zunächst erfolglos Nacherfüllung und im Anschluss Schadensersatz wegen des sich aus der eingeschränkten Baugenehmigung ergebenden Minderwerts der Wohnung. Schadensersatz kann auch bei nur geringen Beseitigungskosten verlangt werden Bei Wahl des Ersatz des Minderwerts (wie hier) sei der Anspruch auf Ausgleich des Wertunterschiedes zwischen mangelbehafteter und mangelfreier Sache gerichtet. Dieser Anspruch bestünde auch dann, wenn die Beseitigungskosten weniger als die Hälfte des Minderwerts der Sache ausmachten. Maßgeblich sei nämlich, dass die nicht erfolgte Nacherfüllung ausgeglichen werden solle und dass der Mangel hier aber durch entsprechende Tätigkeiten nicht ohne Zweifel behoben werden konnte. >> Zum Volltext des Urteils

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Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 24.01.2023 (Az. VIII ZR 223/21) entschieden, dass ein Gericht sich im Rahmen einer Zustimmungsklage des Vermieters auch direkt auf ein Gutachten eines Sachverständigen stützen darf, das den örtlichen Mitspiegel berücksichtigt.  Im konkreten Fall hatte sich das Gericht bei seiner Beweiswürdigung unmittelbar auf dieses Sachverständigengutachten zur Bestimmung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete gestützt. Der Bundesgerichtshof sieht dies als zulässig an.  Es begegne keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Gerichte ihre Überzeugungsbildung bezüglich der Vergleichsmiete nicht unmittelbar auf den Mietspiegel stützen, sondern ein Sachverständigengutachten einholen.  Der Mietspiegel sei dann jedenfalls mittelbar zugrunde gelegt, wenn - wie hier - das Gutachten keine über den Mietspiegel hinausgehende Erkenntnisquelle darstelle. Insoweit sei die Vergleichsmiete auf eine Erkenntnisquelle gestützt worden, die für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung nach § 286 ZPO ausreiche. >> Zum Volltext der Entscheidung

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In seinem Beschluss vom 25. Januar 2023 (Az. VIII ZR 29/22) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Vermieter bei einer Modernisierung, die sowohl Instandsetzungs- als auch Modernisierungsarbeiten umfasst, sich in der Mieterhöhungserklärung einen Instandsetzungsanteil anrechnen lassen muss.  In diesem Fall reicht es aber aus, wenn der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung die für die Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich macht. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Die Unterscheidung zwischen Wohnraummietrecht sowie Gewerberaummietrecht ist in der Regel bedeutsam, da zwischen einem Mietverhältnis über Wohnraum und einem gewerblichen Mietverhältnis erhebliche Unterschiede bestehen.  In der Regel kommt es nach der Rechtsprechung auf den Vertragszweck an, nicht dagegen auf die Bezeichnung eines Vertrags.  Auch eine privilegierte Kündigung wegen Eigenbedarf ist durch den Vermieter grundsätzlich nur zu Wohnzwecken möglich.  Mehr zum Thema finden Sie in unserem Blog-Artikel:  >> Abgrenzung Wohnraummietrecht vs. Gewerberaummietrecht

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In einer Eigentümergemeinschaft in Konstanz hatten zwei Wohnungseigentümerinnen ein Balkonkraftwerk auf dem Balkon ihrer Wohnung installieren lassen. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer hatte jedoch gegen die Genehmigung des Balkonkraftwerks gestimmt. Nach der Entscheidung des Amtsgerichts Konstanz vom 09.02.2023 (Az. 4 C 425/22 WEG) musste das Balkonkraftwerk wieder entfernt werden. Die wesentliche Gründe hierfür sind:  Die Montage einer Fotovoltaikanlage auf dem Balkon einer Wohnung ist eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG. Die Montage einer Fotovoltaikanlage auf dem Balkon einer Wohnung ist keine privilegierte bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 2 WEG. >> Weiterlesen

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Das Vermieterpfandrecht ermöglicht es Ihnen als Vermieter, bestimmte Gegenstände des Mieters zu pfänden, um ausstehende Mietforderungen abzusichern. Es gilt für Wohnraummietverhältnisse und für Gewerberaummietverhältnisse. Was Sie als Vermieter hierzu wissen sollten erläutern wir Ihnen in einem Blog-Artikel.  >> Weiterlesen

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