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Finden Sie hier aktuelle Rechtsprechung im Miet-, Wohnungseigentums- und Immobilienrecht sowie hilfreiche Tipps für Vermieter.

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17. Jan 2022
BGH zur Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 12. Januar 2022 (XII ZR 8/21) über die Frage entschieden, ob ein Gewerberaummieter für die Zeit einer behördlich angeordneten Geschäftsschließung während der Corona-Pandemie zur vollständigen Zahlung der Miete verpflichtet ist. Insbesondere wurde ausgeführt, ob ein dem Mieter ein Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB zusteht und unter welchen Gesichtspunkten dieser Anspruch in Betracht kommt: Unsere Urteilszusammenfassung finden Sie hier. Weitere Informationen zum Thema Corona-Pandemie & Mietrecht finden Sie in unserer umfangreichen Übersicht.

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11. Jan 2022
Grundsteuerreform – Das kommt 2022 auf Sie zu

Die vom Bundesverfassungsgericht eingeleitete Grundsteuerreform soll 2025 umgesetzt werden. Von der Reform sind circa 36 Mio. wirtschaftliche Einheiten (bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) in ganz Deutschland betroffen. In einer Hauptfeststellung auf den 01.01.2022 sind neue Grundsteuerwerte festzustellen, die der Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 zugrunde gelegt werden sollen. Was nun auf Sie als Eigentümer zukommt, das klären wir in unserem Blogartikel. > Blogartikel lesen

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15. Dez 2021
Schätzung der Heizkosten

Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27.10.2021 (Az. VIII ZR 264/19) kann der Vermieter die Heizkosten auch auf Grundlage von Heizkosten in Räumen ermitteln, die nicht in demselben Gebäude, sondern in anderen Gebäuden liegen. Grundsatz: Erfassung des Verbrauchs Grundlage ist § 9a Abs. 1 S. 2 HeizkostenV. Grundsätzlich ist dort die Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs durch Wärmezähler oder Heizkostenverteiler angeordnet. Da allerdings Fehler bei der Erfassung nicht ausgeschlossen werden könnten (wie in diesem Fall), schreibe die vorerwähnte Regelung vor, dass der anteilige Verbrauch dann durch eine Vergleichsberechnung mit einem früheren Abrechnungszeitraum, mit vergleichbaren anderen Räumen im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder mit dem Durchschnittsverbrauch des Gebäudes oder der Nutzergruppe zu ermitteln und an die Stelle des erfassten Verbrauchs zu setzen sei. Dabei seien Schätzungenauigkeiten hinzunehmen, da auch Praktikabilitäts- und Wirtschaftlichkeitsgründe eine Rolle spielten. Schätzung des Verbrauchs möglich  Für diese Schätzung müsse nach dem Bundesgerichtshof die Bausubstanz, Nutzungsintensität, Größe der Räume, usw. als jeweils objektives Merkmal maßgeblich sein - nicht aber, in welchem Gebäude sich die zu heizenden Räume befänden. Zudem sei zu beachten, dass bei dem Ermittlungsverfahren nach § 9a Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 HeizkostenV als Schätzungsgrundlage nur der Verbrauch der vergleichbaren Räume im selben Abrechnungszeitraum herangezogen werden könne. Dieses zusätzliche Kriterium stelle sicher, dass eine annähernd verbrauchsnahe Ermittlung erfolge. Mieter ist ausreichend geschützt Der Einwand der Mieterseite, dass die Werte in fremden Gebäuden nicht nachgeprüft werden könnten, greife nicht durch. Denn auch in demselben Gebäude könnten Räume einen unterschiedlichen Bauzustand aufweisen, weshalb der Mieter auch in diesem Fall nicht immer von seiner Wohnung auf den Zustand der zum Vergleich herangezogenen Räume werde schließen können und darauf angewiesen sein könne, sich durch Besichtigung einen eigenen Eindruck von der Vergleichbarkeit der Räumlichkeiten zu verschaffen. Denn auf die Mitwirkung Dritter sei er in beiden Fällen angewiesen. Die Mieterseite könne im Übrigen mit Nichtwissen bestreiten, was in der Regel ein durch das Gericht veranlasstes Sachverständigengutachten nach sich ziehe. Zum Volltext des Urteils

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13. Dez 2021
Ordentliche Kündigung auch bei Nachzahlung

Der Vermieter kann bei entsprechendem Zahlungsverzug eine fristlose Kündigung erklären, die in der Regel auch mit einer hilfsweise ordentlichen Kündigung verbunden wird. Ein innerhalb der sog. Schonfrist erfolgter vollständiger Ausgleich des Mietzahlungsrückstands führt nur dazu, dass die fristlose Kündigung ihre Wirkung verliert. Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt bestehen. Der Bundesgerichtshof bleibt damit auch mit Urteil vom 13.10.2021 (Az. VIII ZR 91/20) bei seiner in der Vergangenheit entwickelten Rechtsprechung. Schonfristzahlung Der Bundesgerichtshof führt aus, dass nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB eine fristlose Kündigung unwirksam werde, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt werde oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichte (=Schonfristzahlung). Eine Auswirkung auf die ordentliche Kündigung habe die Schonfristzahlung aber gerade nicht, was auch dem erkennbaren Willen des Gesetzgebers entspreche.  Wortlaut, Systematik, Geschichte Mit der „Kündigung“ nach dem Sinnzusammenhang, in dem dieser Begriff verwendet werde, sei nur die fristlose Kündigung gemeint. Dies ergebe sich neben der eindeutigen amtlichen Überschrift der Norm („Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“) aus deren Aufbau und dem sprachlichen Kontext. Dafür spreche auch, dass die Vorschrift des § 569 BGB gerade die eine solche fristlose Kündigung regelnde Vorschrift des § 543 BGB ergänze, wodurch ein eindeutiger Bezug hergestellt sei. Die Regelung des § 569 BGB solle so ausdrücklich allein als Ergänzung zu § 543 BGB ausgestaltet sein. Die Schonfristzahlung diene ihrem Sinn und Zweck nach der Vermeidung einer Obdachlosigkeit des Mieters. Eine Obdachlosigkeit drohe bei einer mit einer mindestens dreimonatigen Kündigungsfrist einhergehenden ordentlichen Kündigung allerdings in geringerem Maße als bei einer fristlosen Kündigung. Der Bundesgerichthof wird hinsichtlich der Begründung der noch anders entscheidenden Vorinstanz weiter deutlich: „Abschließend ist festzuhalten, dass das Berufungsgericht bei seiner auf die heutigen Verhältnisse und die aktuellen Auswirkungen einer auf den Zahlungsverzug gestützten Kündigung die jüngere Gesetzgebungsgeschichte in Gänze außer Betracht lässt. Aus dieser folgt eindeutig, dass der Gesetzgeber eine Erstreckung der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung (bisher) ablehnt.“. Zum Volltext des Urteils. Auch interessant:  Gleichzeitige ordentliche Kündigung unwirksamFristlose, hilfsweise ordentliche KündigungKündigung Mietvertrag (Muster) fristlos und ordentlich wegen Zahlungsverzug des Mieters

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06. Dez 2021
Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund kündigen, wenn ihm auch nach Abwägung der beidseitigen Interessen die Fortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Das Amtsgericht Brandenburg hat eine solche Kündigungsberechtigung mit Urteil vom 05.11.2021 (31 C 32/21) für den Fall bejaht, dass der Mieter der Vermieterin zur Anbringung von Rauchwarnmeldern sowie zum Austausch der Heizkostenverteiler auch nach Abmahnung dauerhaft keinen Zutritt gewährt. Einzelfallabwägung erforderlich Das Gericht führt aus, dass ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB in jeglicher Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag liegen könne. Dies folge aus dem Wortlaut des § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB. Unter welchen Umständen die Zumutbarkeitsgrenze für den Vermieter überschritten sei, wenn der Mieter die Erfüllung dieser vertraglichen Pflicht verweigere, sei immer eine an den konkreten Umständen des Einzelfalles zu treffende Wertung. Dem Mieter komme zwar aufgrund des ihm zustehenden mietvertraglichen Gebrauchs ein ausschließliches Nutzungsrecht - und zwar grundsätzlich auch unter Ausschluss der Eigentümerin/Vermieterin - an seiner Wohnung zu. Instandhaltung liegt auch im Mieterinteresse Dieses ausschließliche Nutzungsrecht sei allerdings der Natur der Sache nach insoweit eingeschränkt, als die Besichtigung und Beseitigung von Mängeln und ein gesetzlich zwingend vorgeschriebener Einbau (hier der Rauchwarnmelder) gerade der Erhaltung der Mietsache und der Gewährung des dem Beklagten zustehenden Gebrauchs diene. Dabei unterlägen sowohl die Auswahl der Maßnahmen und die Art deren Ausführung als auch die Auswahl der hierzu herangezogenen Personen allein der Disposition des Vermieters und nicht der Mitbestimmung des Mieters. Im konkreten Fall habe der Mieter seine Pflicht derartige Instandhaltungsmaßnahmen und Einbauten zu dulden verletzt. Er habe insofern nämlich schuldhaft gehandelt, wenn er jedwede Zutrittsgewährung zwecks Mangelbesichtigung und Einbau von Rauchwarnmeldern sowie Austausch der Heizkostenverteiler ablehne. Schwere der Pflichtverletzung liegt in der andauernden Verweigerung des Zutritts Die Schwere der Pflichtverletzung, die der Vermieterin unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beidseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist bzw. bis zur sonstigen Beendigung unzumutbar mache, liege in der beharrlichen - bereits seit über einem Jahr andauernden - Weigerung des Mieters, einem Vertreter der Vermieterin den Zutritt zum Austausch der Heizkostenverteiler und des gesetzlich vorgeschriebenen und dringlich erforderlichen Einbaus der Rauchwarnmelder zu gestatten. Die Vermieterin habe auch stets rechtzeitige Alternativtermine genannt oder um die Benennung eines Alternativtermins gebeten. Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses gegeben ist, sei zwar das Ergebnis einer wertenden Betrachtung, in die alle im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände einzubeziehen seien. Begehre die Vermieterin bei der hier gegeben Situation den Zutritt zu den Wohnräumen des Beklagten, geschehe dies aber gerade nicht anlasslos, sondern ersichtlich mit dem Hintergrund auch mögliche Brandgefahren entgegenzuwirken. Pandemie-Situation steht Zutritt und Kündigung nicht entgegen Der Hinweis des Mieters darauf, dass „die Auflagen der Bundesregierung Deutschland im Zusammenhang mit der Pandemie … strikt einzuhalten“ sind helfe ihm auch nicht weiter. Die Duldungspflicht des Mieters bestehe nämlich trotz der gegenwärtigen Pandemie.  Ein derartiger Termin zum Austausch der Heizkostenverteiler und des Einbaus der Rauchwarnmelder wäre nämlich durchaus auch während der Corona-Pandemie - unter Einhaltung der gebotenen Hygienebedingungen und Abstandsregelungen - möglich gewesen. Mit dem Einbau der Rauchwarnmelder könne auch nicht zugewartet werden, bis sich die gegenwärtige Pandemie-Lage bessere. Ein sofortiges Einschreiten sei erforderlich, um etwaige Schäden an Leib, Leben, Gesundheit und der Bausubstanz zu verhindern. Der Mieter habe das Zutrittsrecht der Klägerin gleichwohl und ungeachtet der Abmahnungen auch in der Folgezeit wiederholt schuldhaft in Abrede gestellt und die Gewährung des Zutritts verweigert und damit eine fristlose Kündigung des Mietvertrages unvermeidlich gemacht. Die Vermieterin habe damit befürchten müssen, dass der Mieter nicht gewillt sei, sich mietrechtsgetreu zu verhalten, so dass auch den wirtschaftlichen Interessen der Vermieterin damit schwerwiegende Nachteile zugefügt werden könnten. > Zum Volltext des Urteils

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01. Dez 2021
Neue Heizkostenverordnung jetzt in Kraft

Die Novelle der Heizkostenverordnung ist am 01.12.2021 in Kraft getreten.  Diese Änderungen kommen auf Vermieter zu: Bis Ende 2026 müssen grundsätzlich alle Messgeräte (Zähler, Heizkostenverteiler) aus der Ferne abzulesen sein. Ein Betreten der Wohnung wird dadurch nicht mehr notwendig sein.Die Geräte müssen auch mit Systemen anderer Anbieter Daten austauschen können, sog. Interoperabilität. So soll ein einfacher Wechsel des Messdienstleisters ermöglicht werden.Erfolgt die Installation von neuen Geräten mehr als ein Jahr nach Inkrafttreten der geänderten Heizkostenverordnung, müssen die Messgeräte an ein sog. Smart-Meter-Gateway (zentrale Kommunikationseinheit nach Messstellenbetriebsgesetz) angebunden werden können, ansonsten gilt eine Übergangsfrist bis 2031.Sind fernablesbare Geräte installiert, muss der Vermieter dem Mieter monatlich Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen mitteilen. Weitere Informationen finden Sie hier. 

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26. Nov 2021
Koalitionsvertrag – Das Wichtigste für Vermieter

SPD, Grüne und FDP haben sich nach 5 Wochen Verhandlung auf einen Koalitionsvertrag geeinigt.  Die wichtigsten Punkte für Vermieter finden Sie hier im Überblick:  Koalitionsvertrag SPD, Grüne, FDP – Die wichtigsten Punkte für Vermieter

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18. Nov 2021
Bindung des Mieters an Kabelanschluss möglich

Der Vermieter kann den Mieter im Mietvertrag nach noch geltender Rechtslage (bis 01.12.2021) verpflichten, während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses einen von ihm zur Verfügung gestellten kostenpflichtigen Breitbandkabelanschluss für die Bereitstellung von Fernseh- und Radioprogrammen zu nutzen. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18.11.2021 (Az. I ZR 106/20) entschieden, dass eine solche von einer großen Wohnungsbaugesellschaft verwendete Regelung derzeit nicht gegen das Telekommunikationsgesetz (TKG) verstößt und eine solche Regelung auch noch bis 2024 zulässig ist. Eine Zusammenfassung der Entscheidung finden Sie hier.

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17. Nov 2021
Gewerberaum: Mündliche Vertragsänderungen

Ein Mietvertrag kann mündlich oder schriftlich geschlossen werden. Wird jedoch ein zeitlich befristeter Mietvertrag für eine längere Zeit als ein Jahr vereinbart, ist gemäß § 550 BGB die Schriftform nach § 126 BGB erforderlich. Nach Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 15.09.2021 (Az. XII ZR 60/20) gilt diese Vorschrift auch für Änderungen von Gewerberaummietverträgen, die Geltung für einen Zeitraum von weniger als einem Jahr beanspruchen. Mehr zur Entscheidung und zur insbesondere im Gewerberaummietrecht relevanten Vorschrift des § 550 BGB haben wir hier für Sie zusammengefasst.Vertragsänderungen mit Geltung unter einem Jahr auch mündlich wirksam

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12. Nov 2021
Duldung von grenzüberschreitender Dämmung

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 12.11.2021 (Az. V ZR 115/20) entschieden, dass landesrechtliche Regelungen, die eine grenzüberschreitende nachträgliche Wärmedämmung von Bestandsbauten erlauben, mit dem Grundgesetz vereinbar sind. Im konkreten Fall versuchte der Eigentümer eines Grundstücks, einen durch nachträgliche Wärmedämmung des Nachbarhauses entstandenen Überbau auf sein Grundstück zu verhindern. Der dagegen klagende Nachbar berief sich auf ihm den Überbau erlaubende Vorschrift in § 23a Nachbargesetz Nordrhein-Westfalen und will eine Duldung der Grenzüberschreitung von einigen Zentimetern erreichen.  Der Bundesgerichtshof gibt dem die Dämmung anbringenden Nachbar Recht. Die Vorschrift des § 23a NachbG NW sei verfassungsgemäß. Landesgesetz darf Überbau durch nachträgliche Wärmedämmung regeln  Das Nachbarrecht des Bundes regele in § 912 BGB, unter welchen Voraussetzungen ein rechtswidriger Überbau auf das Nachbargrundstück im Zusammenhang mit der Errichtung eines Gebäudes geduldet werden müsse. Im Umkehrschluss ergebe sich daraus, dass ein vorsätzlicher Überbau im Grundsatz nicht hingenommen werden müsse. Der in Art. 124 EGBGB enthaltene Regelungsvorbehalt erlaube allerdings den Erlass neuer landesgesetzlicher Vorschriften, welche das Eigentum an Grundstücken zugunsten der Nachbarn noch "anderen" als den im Bürgerlichen Gesetzbuch bestimmten Beschränkungen unterwerfen. Das Landesrecht dürfe also Beschränkungen vorsehen, die dieselbe Rechtsfolge wie eine vergleichbare nachbarrechtliche Regelung des Bundes anordneten, aber an einen anderen Tatbestand anknüpften und einem anderen Regelungszweck dienten; allerdings müsse dabei die Grundkonzeption des Bundesgesetzes gewahrt bleiben. Daran gemessen seien die landesrechtlichen Regelungen zur nachträglichen Wärmedämmung als "andere" Beschränkung anzusehen, so dass die Gesetzgebungskompetenz der Länder gegeben sei. Regelung gilt nur für nachträgliche Wärmedämmung von Bestandsbauten und liegt im öffentlichen Interesse Zwar bestehe die Rechtsfolge wie bei § 912 BGB in der Pflicht zur Duldung eines Überbaus. Aber obwohl die landesrechtlichen Regeln einen vorsätzlichen Überbau erlauben, bezögen sie sich tatbestandlich auf eine spezifische bauliche Situation, die sich von der in § 912 BGB geregelten Errichtung des Gebäudes unterscheide. Sie würden voraussetzen, dass die Dämmung eines an der Grenze errichteten Gebäudes erst im Nachhinein erforderlich wird, und zwar durch neue öffentlich-rechtliche Zielvorgaben oder jedenfalls durch die Veränderung allgemein üblicher Standards infolge der bautechnischen Fortentwicklung.  Die energetische Gebäudesanierung solle nämlich zur Energieeinsparung führen, die schon wegen der nunmehr durch das Klimaschutzgesetz vorgegebenen Verminderung von Treibhausgasemissionen im allgemeinen Interesse liege. Landesrechtliche Normen dieser Art änderten gerade nichts daran, dass Neubauten - der Grundkonzeption des § 912 BGB entsprechend - so zu planen seien, dass sich die Wärmedämmung in den Grenzen des eigenen Grundstücks befinde.

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