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Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28.05.2019 (Az. II R 37/16) entschieden, dass Kinder eine von ihren Eltern bewohnte Immobilie steuerfrei erben können, wenn sie die Selbstnutzung als Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall aufnehmen. Ein erst späterer Einzug führe allerdings - und so lag der Fall hier - nicht zum steuerfreien Erwerb als Familienheim. Im konkreten Sachverhalt beerbten der Kläger und sein Bruder zusammen ihren am 5. Januar 2014 verstorbenen Vater. Zum Nachlass gehörte ein Zweifamilienhaus mit einer Wohnfläche von 120 qm, das der Vater bis zu seinem Tod allein bewohnt hatte. Die Brüder schlossen am 20. Februar 2015 einen Vermächtniserfüllungsvertrag, nach dem der Kläger das Alleineigentum an dem Haus erhalten sollte. Die Eintragung in das Grundbuch erfolgte am 2. September 2015. Renovierungsangebote holte der Kläger ab April 2016 ein. Die Bauarbeiten begannen im Juni 2016. Das Finanzamt setzte Erbschaftsteuer fest, ohne die Steuerbefreiung für Familienheime nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) zu berücksichtigen. Diese Steuerfreiheit setze voraus, dass der Erblasser in einem im Inland belegenen Grundstück bis zum Erbfall eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt habe. Die Wohnung müsse beim Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken als Familienheim bestimmt sein, wobei die Wohnfläche 200 qm nicht übersteigen dürfe. Das Finanzgericht sah den Erwerb als steuerpflichtig an. Der Bundesfinanzhof bestätigte die Versagung der Steuerfreiheit. Der Kläger habe das Haus auch nach der Eintragung im Grundbuch nicht unverzüglich zu eigenen Wohnzwecken bestimmt. Erst im April 2016, mehr als zwei Jahre nach dem Todesfall und mehr als sechs Monate nach der Eintragung im Grundbuch, habe der Kläger Angebote von Handwerkern eingeholt und damit überhaupt erst mit der Renovierung begonnen. 

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Das Landgericht Berlin kommt mit Urteil vom 28.06.2019 (Az. 65 S 39/19) zu dem Ergebnis, dass eine Klage gegen den Mieter auf Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen unzulässig ist, wenn dem Vermieter kein Nachweis darüber gelingt, dass das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter auch zugegangen ist. Das Gericht führt aus, dass der Vermieter nach § 558b Abs. 2 BGB auf Erteilung der Zustimmung zur Mieterhöhung erst dann klagen könne, wenn der Mieter nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens der Mieterhöhung zustimme. Einem vorgerichtlich gar nicht zugegangenen Erhöhungsverlangen könne der Mieter mangels Kenntnis nicht zustimmen. Es werde - als empfangsbedürftige Willenserklärung - nicht wirksam, § 130 Abs. 1Satz 1 BGB. Hinzu komme, dass im Fall des fehlenden Zugangs auch die besonderen Prozessvoraussetzungen des § 558b Abs. 2 BGB nicht gegeben wären und die Klage damit unzulässig sei. Teilweise werde zwar unter Bezugnahme auf § 558b Abs. 3 Satz 1 BGB vertreten, dass der fehlende Zugang eines Mieterhöhungsverlangens vor Klageerhebung im Zustimmungsprozess durch Einreichen eines Schriftsatzes nachgeholt werden könne, der eindeutig erkennen lasse, dass es sich um ein neues Erhöhungsverlangen handelt. Übersehen werde dabei aber, dass die „Heilung“ nach § 558b Abs. 3 Satz 1 BGB dem Wortlaut der Regelung nach ein der Klage vorausgegangenes Erhöhungsverlangen verlange. Daran fehle es, wenn die Erklärung mangels Zugangs gar nicht abgegeben worden sei.Der Wortlaut des § 558b Abs. 3 Satz 1 BGB beschränke das Nachhol- bzw. Mängelbehebungsrecht des Vermieters ausdrücklich auf die Einhaltung der in § 558a BGB genannten Formalien; fehle es an der Abgabe der Erklärung, sei das Nachholen oder die Mängelbehebung nicht möglich.

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Nach Ansicht des Landgerichts Berlin kann gemäß Beschluss vom 09.07.2019 (Az. 67 T 69/19) die Versagung einer Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO auch dann gerechtfertigt sein, wenn dem Mieter durch die Räumungsklage die Obdachlosigkeit droht. Die Regelung  in § 721 Abs. 1 S. 1 ZPO lautet: "Wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, so kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren.". Befindet sich der Mieter - wie hier - in Zahlungsverzug, stehe dies in der Regel der Gewährung einer Räumungsfrist entgegen, wenn der Mieter das vertragswidrige Verhalten nach Erlass des Räumungsurteils fortsetze. Dieser Regelfall sei hier gegeben, da eine Beklagte nicht nur zwei Wohnungen der Kläger rechtswidrig in Besitz halte, sondern für eine der beiden Wohnungen bereits seit mehreren Jahren keine Nutzungsentschädigung mehr zahle.  Im Rahmen der gemäß § 721 Abs. 1 ZPO vorzunehmenden Interessenabwägung wiege es ebenfalls zu Lasten des Mieters, wenn seit der berechtigten Kündigung des Mietverhältnisses bereits eine erhebliche Zeit vergangen ist. So liege der Fall hier, in dem eine Beklagte den Klägern den Besitz an den Wohnungen seit Ausspruch der streitgegenständlichen Kündigungen im Jahre 2014 seit nunmehr über fünf Jahren rechtswidrig vorenthalte.  Es komme erschwerend hinzu, dass eine Beklagte die Kläger trotz Erwirkung eines mittlerweile rechtskräftigen Räumungsurteils gegen ihren Lebensgefährten durch ihren rechtswidrigen Verbleib in den Wohnungen gezwungen habe, in einem weiteren mehrjährigen und mit erheblichen Mehrkosten verbundenen Rechtsstreit einen gesonderten Räumungstitel ihr gegenüber zu schaffen. Diese Umstände stünden zumindest in der gebotenen Gesamtschau der erstinstanzlichen Gewährung einer - wenn auch nur kurz bemessenen - Räumungsfrist entgegen.

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Das Landgericht Lübeck hat mit Hinweisbeschluss vom 20.06.2019 (Az .14 S 17/18) zu den Voraussetzungen Stellung genommen, die für Mängelansprüche des Mieters vorliegen müssen. Das Gericht führ aus, dass sich ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB grundsätzlich als eine nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vereinbarten Zustand definiere, der die Tauglichkeit für den vertraglich vorausgesetzten Gebrauch herabsetze.Die danach im ersten Schritt erforderliche Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vereinbarten Zustand beziehe sich dabei strikt auf den baulich-technischen Zustand des Mietobjekts. Erforderlich ist mithin ein Baufehler.Im Hinblick auf den für die Festlegung einer negativen Beschaffenheitsabweichung relevanten Zeitpunkt folgt die Kammer  der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes und legt damit grundsätzlich zugrunde, dass - vorbehaltlich des Bestehens konkreter vertraglicher Abreden - der Vermieter einen Zustand der Mietsache schulde, der dem technischen Standard bei Errichtung des Gebäudes entspricht. Etwas anderes dürfte allerdings gelten, wenn das Haus vor oder während der Anmietung grundlegend saniert oder Bestandteile erneuert wurden, die maßgeblichen Einfluss auf das Raumklima und die Feuchtigkeit in den angemieteten Räumlichkeiten hätten. In diesem Fall dürfte es auch bezüglich ggf. nicht mitsanierter Bauteile (z.B. einer von Schimmel betroffenen Fensterlaibung) auf den technischen Stand zum Sanierungszeitpunkt ankommen, weil nach der Verkehrsanschauung erwartet werden dürfe, dass das Gesamtgefüge (etwa Fensterlaibung mit „alter“ Dämmung und „neuen“ Fenstern) funktionsfähig bleibe.Die Kammer sieht sich insoweit auch nicht im Widerspruch zur Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs da diese Konstellation dort nicht behandelt wurde.

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Das Amtsgericht Brandenburg hat sich in seinem Urteil vom 06.06.2019 (Az. 31 C 230/18) mit dem Anwendungsbereich der Regelung des § 553 BGB auseinandergesetzt. Nach dieser Vorschrift kann der Mieter bei Vorliegen eines berechtigten Interesses grundsätzlich vom Vermieter die Erlaubnis zur Aufnahme einer weiteren Person in die Mietsache verlangen. Im konkreten Fall ging es um den Einzug der Lebensgefährtin in die Wohnung des Mieters. Das Interesse eines Mieters an der Aufnahme einer dritten Person in die Wohnung dürfe aber gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGBerst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein. Es komme dabei jedoch nicht darauf an, wann der Entschluss zur Aufnahme der dritten Person durch den Mieter gefasst wurde. Wolle der Mieter also seine Lebensgefährtin in die Wohnung aufnehmen, um mit dieser Person in der Art einer eheähnlichen Gemeinschaft zusammenzuleben, so fehle es an einem nachträglichen Interesse, wenn diese Beziehung schon vor Abschluss des Mietvertrages bestanden habe. Es solle durch § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nämlich verhindert werden, dass ein Mieter die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs unter Berufung auf § 553 BGB unterlaufe. Der Wunsch des Mieters könne dann nämlich nicht als berechtigt angesehen werden, wenn wegen des engen zeitlichen Zusammenhangs mit dem Vertragsschluss ohne Änderung der persönlichen Situation der Verdacht naheliege, der Mieter habe den erkannten oder erwarteten Widerstand des Vermieters  gegen die anfängliche Vermietung an eine Wohngemeinschaft zu umgehen versucht.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14.06.2019 (Az. V ZR 254/17) entschieden, dass ein Wohnungseigentümer, der die Fenster seiner Wohnung in der irrigen Annahme erneuert hat, dies sei seine Aufgabe und nicht gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, keinen Anspruch auf Kostenersatz hat. Im konkreten Fall ließ der betroffene Eigentümer seine einfach verglasten Holzfenster aus dem Jahr 1972 durch Kunststofffenster mit Dreifachisolierglas ersetzen. Die Wohnungseigentümer gingen bis zur Veröffentlichung der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 2. März 2012 (V ZR 174/11) zu einer vergleichbaren Regelung in einer Teilungserklärung irrtümlich davon aus, jeder Wohnungseigentümer müsse die notwendige Erneuerung der Fenster seiner Wohnung auf eigene Kosten vornehmen. Tatsächlich ist dies gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer. Ein Erstattungsanspruch käme nur aus allgemeinen Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag oder des Bereicherungsrechts in Betracht. Diese Vorschriften könnten aber als Anspruchsgrundlage für den Zahlungsanspruch nicht herangezogen werden, weil das Wohnungseigentumsgesetz in § 21 Abs. 4 und 5 spezielle und damit vorrangige Regelungen über die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums enthalte. Ein Ausgleich liefe den schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer zuwider. Zwar müssten Wohnungseigentümer stets damit rechnen, dass es durch Mängel des Gemeinschaftseigentums zu unvorhersehbaren Ausgaben komme, für die sie einzustehen haben. Sie müssten ihre private Finanzplanung aber nicht darauf einrichten, dass sie im Nachhinein für abgeschlossene Maßnahmen aus der Vergangenheit, auf die sie keinen Einfluss nehmen konnten, herangezogen werden.  Wurde eine Teilungserklärung, wie hier, jahrelang unzutreffend ausgelegt, hätten zudem häufig viele Wohnungseigentümer einen Erstattungsanspruch; ein damit verbundener "Hin-und Her-Ausgleich" zwischen allen Betroffenen führe zu einem hohen Ermittlungs- und Berechnungsaufwand, ohne dass sich zwangsläufig ein als "gerecht" empfundenes Ergebnis einstellte.

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Der Vermieter hatte im konkreten Fall in einer Wohngemeinschaft, in der er selbst einen Raum als Büro nutzte, im Flur eine Überwachungskamera angebracht und weigerte sich, diese nach Aufforderung durch den Mieter zu entfernen. Dieser kündigte daraufhin fristlos und zog unter Einstellung der Mietzahlung aus.  Zu recht, wie das Amtsgericht München mit Urteil vom 28.05.2019 (Az. 432 C 2881/19) entschied.  Es könne nicht angehen, dass im Bereich des zur gemeinschaftlichen Nutzung überlassenen Flurs, der das Zimmer des Beklagten u.a. mit der Küche und dem Badezimmer verbinde, eine permanente Videoüberwachung stattfinde, zumal die dabei erstellten Aufnahmen durch den Kläger auch noch regelmäßig ausgewertet würden. Dabei sei auch zu berücksichtigen, dass - bei realitätsnaher Betrachtung - das Badezimmer von den Bewohnern nicht immer vollumfänglich bekleidet aufgesucht werde. Hinzu komme, dass sich hier die Anbringung dieser Kamera nicht ansatzweise auf einen tragfähigen Grund stützen lasse. Soweit durch die Kamera etwaige mietrechtliche Pflichtverstöße wie z.B. das unterlassene Schließen der Haustür und/oder die Ordnungsmäßigkeit der Mülltrennung aufgeklärt bzw. überprüft werden sollten, stelle dies keinen Rechtfertigungsgrund für die permanente Überwachung dieses gemeinschaftlichen Bereichs der Wohngemeinschaft dar. Belange der Sicherheit der Bewohner könnten zwar teilweise berührt sein, weil eine nicht geschlossene Haustür unbefugten Dritten den Zugang zum Haus erheblich erleichtern kann. Diese lediglich abstrakte Gefahr trage eine derart eingriffsintensive, permanente Überwachungsmaßnahme aber nicht im Ansatz. Gerade auch vor dem Hintergrund einer gesteigerten datenschutzrechtlichen Sensibilität der Gesellschaft befremde die Vorgehensweise des Vermieters in erheblichem Maße. 

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Die Beteiligte war mit ihren damaligen männlichen Vornamen im Grundbuch als Eigentümer eines Teileigentumsrechts eingetragen. Sie hatte bei dem Grundbuchamt Namensberichtigung beantragt. Hierzu hatte sie den Beschluss eines Amtsgerichts vorgelegt, wonach sie als dem weiblichen Geschlecht zugehörig anzusehen ist und künftig den angegebenen weiblichen Vornamen trägt.  Der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle hat darauf in dem Grundbuch vermerkt, dass die Eigentümerin nunmehr aufgrund des Beschlusses des Amtsgerichts den weiblichen Vornamen führt. Hiergegen hat die Beteiligte Erinnerung eingelegt und beantragt, mit ihrem neuen Namen unter Bezugnahme auf den Beschluss des Amtsgerichts als Eigentümerin eingetragen zu werden, ohne dass die Namensänderung ausdrücklich erwähnt wird. Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 07.03.2019 (Az. V ZB 53/18) wie folgt entschieden:  Beantrage eine im Grundbuch eingetragene Person gestützt auf einen nach den §§ 1 ff. TSG ergangenen Beschluss Richtigstellung ihres Namens, habe das Grundbuchamt die Namensänderung in dem bisherigen Grundbuchblatt zu vermerken. Anschließend sei zur Wahrung des Offenbarungsverbots gemäß § 5 Abs. 1 TSG das Grundbuch in entsprechender Anwendung der §§ 28 ff. GBV umzuschreiben, d. h., das bisherige Grundbuchblatt werde geschlossen und ein neues Grundbuchblatt eröffnet.  Die Schwierigkeit, dem Offenbarungsverbot gemäß § 5 Abs. 1 TSG im Grundbuchrecht angemessen Rechnung zu tragen, resultiere daraus, dass bei der Änderung einer Eintragung die vorangegangene, nicht mehr gültige Eintragung weiter sichtbar bleiben müsse; gemäß § 21 Abs. 1 Satz 2 GBV dürfe in dem Grundbuch nichts radiert und unleserlich gemacht werden. Die Dokumentation auch nicht mehr aktueller Eintragungen sei zur Wahrung der Publizitätsfunktion des Grundbuchs unerlässlich. Die von der Beteiligten vorrangig angestrebte Eintragung ohne Hinweis auf die Namensänderung scheide deshalb aus, weil sie den Eindruck eines tatsächlich nicht erfolgten Eigentümerwechsels hervorrufen kann.  

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Wann kann ein Mieter nach einer ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs durch den Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen unzumutbarer Härte verlangen? Die Mieter hatten insbesondere hohes Alter und Krankheit vorgebracht. Der Bundesgerichtshof hat dazu in seinen Urteilen vom 22.05.2019 (Az. VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17) ausführliche Vorgaben gemacht.Da sowohl auf Seiten des Vermieters wie auf Seiten des Mieters grundrechtlich geschützte Belange (Eigentum, Gesundheit) betroffen seien, sei eine umfassende Sachverhaltsaufklärung sowie eine besonders sorgfältige Abwägung erforderlich, ob im jeweiligen Einzelfall die Interessen des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses diejenigen des Vermieters an dessen Beendigung überwiege (§ 574 Abs. 1 BGB).Allgemeine Fallgruppen, etwa ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer, ließen sich nicht bilden. So würden sich etwa die Faktoren Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken und rechtfertigten deshalb ohne weitere Feststellungen zu den sich daraus ergebenden Folgen im Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich nicht die Annahme einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB.Die Gerichte seien daher in der Regel angehalten, sich mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden seien, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten könne. Es verbiete sich also, dass die Gereichte schematisch vorgingen. Nur eine solche Aufklärung versetze die Gerichte in die Lage, eine angemessene Abwägung bei der Härtefallprüfung des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmen.

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Der Bundesgerichtshof nimmt mit Urteil vom 24.04.2019 (Az. VIII ZR 62/18) u. a. zu der Frage Stellung, wie die ortsübliche Vergleichsmiete als Maßstab im Mieterhöhungsverfahren grundsätzlich zu ermitteln ist.  558 Abs. 2 Satz 1 BGB sehe vor, dass bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete Neuvermietungen und Bestandsmieten zu berücksichtigen seien. In welchem Verhältnis die gebotene Gewichtung vorzunehmen ist, sei aber in dieser Vorschrift nicht ausdrücklich geregelt. Es sei daher Aufgabe des Richters, auf ein angemessenes Verhältnis von Neuvermietungen und Bestandsmieten zu achten. Ein angemessenes Verhältnis liege jedenfalls dann nicht mehr vor, wenn der Tatrichter Bestandsmietenänderungen nicht oder nur in einem vernachlässigbar geringen Umfang in die Bewertung einbeziehe.  Im konkreten Fall wurden Vergleichswohnungen benannt und diesbezüglich gerichtlich ein Sachverständiger mit der Ermittlung beauftragt. Dieser hatte die ortsübliche Vergleichsmiete nur anhand von Neuvermietungen beurteilt, da aufgrund von Einwohnerschwund sanierte Wohnungen leer stünden. Neuvermietungen seien daher keine Preistreiber. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs reiche dies als Begründung nicht aus. Bestandsmieten seien dennoch zu berücksichtigen. Es sei auch unrealistisch, dass sich keine Bestandsmietverhältnisse finden ließen, bei denen in dem maßgeblichen Vierjahreszeitraum keine Erhöhungen stattgefunden hätten. 

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