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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 19.12.2018 (Az. VIII ZR 254/17) entschieden, dass die in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale unwirksam ist, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete handelt.  Das Gericht erläutert zunächst, dass  die Parteien gemäß § 556 Abs. 1, 2 BGB vereinbaren könnten, dass der Mieter bestimmte, in der Betriebskostenverordnung bezeichnete Betriebskosten trage, entweder als Pauschale oder im Wege angemessener Vorauszahlungen mit Abrechnungspflicht (§ 556 Abs. 2, 3 BGB). Einer solchen Vereinbarung bedürfe es, weil der Vermieter nach der Grundregel des § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen habe. Die Miete sei also von ihrer gesetzgeberischen Ausgestaltung her eine Inklusivmiete, so dass die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten grundsätzlich mit der vereinbarten Miete abgegolten würden.  Hintergrund für die - in der Praxis auch seit langem allgemein übliche - gesonderte Umlage bestimmter Betriebskosten sei letztlich eine vereinfachte Anpassung bei Kostensteigerungen in diesem überschaubaren und klar definierten Bereich. Insoweit solle der Vermieter bei Kostensteigerungen nicht auf das - wesentlich aufwendigere - Verfahren einer Mieterhöhung nach § 558 BGB (Vergleichsmietenverfahren) verwiesen sein. Vielmehr könne er im Falle einer Betriebskostenpauschale unter den Voraussetzungen des § 560 Abs. 1 BGB eine Anpassung im Wege einer Erklärung in Textform vornehmen, während bei Vorauszahlungen von Betriebskosten jeder Partei diese Anpassungsmöglichkeit nach einer Abrechnung eröffnet sei. Zum Schutz des Mieters von Wohnraum sähe § 556 Abs. 4 BGB allerdings vor, dass Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen des § 556 Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 BGB abweichen, unwirksam seien. Deshalb könnten in der Wohnraummiete nur die enumerativ in der Betriebskostenverordnung aufgezählten Bewirtschaftungskosten als Nebenkosten (Betriebskosten) vereinbart werden, nicht aber (allgemeine) Verwaltungskosten, die nach der ausdrücklichen Regelung in § 1 Abs. 2 Nr. 1 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten in der Wohnraummiete nicht als Betriebskosten umgelegt werden können. Allerdings stehe es dem Vermieter frei, im Mietvertrag eine Aufschlüsselung der vereinbarten (Grund-)Miete beziehungsweise (Netto-)Miete vorzunehmen und dadurch einen - aus Sicht des Mieters allerdings regelmäßig belanglosen - Hinweis auf seine interne Kalkulation zu geben. Dies habe aber zur Folge, dass der Gesamtbetrag die Ausgangsmiete bilde, die im Falle späterer Mieterhöhungen der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellen sei.

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§ 541 BGB lautet: "Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung klagen.". Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 19.12.2018 (Az. XIII ZR 5/18) entschieden, dass dieser Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache nicht verjährt, solange die zweckwidrige Nutzung während des laufenden Mietverhältnisses andauert.  Der Bundesgerichtshof stellt zwar fest, dass der Anspruch aus § 541 BGB der regelmäßigen dreijährigen Verjährungsfrist unterliege. Für den Beginn der Verjährung komme es aber auf die dauerhafte Aufrechterhaltung der vertragswidrigen Nutzung an. Dadurch verletze der Mieter fortwährend die ihm während der gesamten Mietzeit obliegende Verpflichtung, die Mietsache nur im Rahmen des vertraglichen Verwendungszwecks zu nutzen.  Es handele sich also um eine vertragliche Dauerverpflichtung des Mieters, die ständig neu entstehe und daher schon begrifflich nicht verjähren könne. Könnte sie während des Bestands des Mietverhältnisses verjähren, hätte es der Mieter in der Hand, nur durch Zeitablauf und Erhebung der Verjährungseinrede das Mietverhältnis umzugestalten, etwa - wie im vorliegenden Fall - von der gewerblichen Nutzung zur Wohnnutzung. Dies sei nicht Sinn und Zweck der Verjährungsvorschriften.  

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Bei einer Mietermehrheit ist nach einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main vom 24.01.2019 (Az. 67 S 277/18) eine Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB nur dann wirksam, wenn sie von allen Mietern oder für alle Mieter erklärt wird.   Nach dieser Regelung kann der Mieter u.a. eine Überschreitung der zulässigen Miethöhe geltend machen, weil diese durch die sog. Mietpreisbremse begrenzt sei.  Das Gericht führt aus, dass der Gesetzgeber durch die Vorschrift sicherstellen wollte, dass der Vermieter objektiv überzahlte Mieten nicht zurückerstatten müsse, solange der Mieter sie ohne Beanstandung bezahle.  Da mehrere Mieter dem Vermieter auf die Miete als Gesamtschuldner hafteten, müsse eine Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB auch von allen Mietern als Gesamtschuldner erhoben werden. Dies entspreche auch dem mietrechtlichen Grundsatz, nach dem bei einer Mehrheit von Mietern rechtserhebliche Erklärungen nur einheitlich gegenüber allen oder von allen abgegeben werden müssen.  Es bestünden keine Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber diesen Grundsatz habe aufgeben wollen.

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Das Amtsgericht Hamburg-Blankenese (Abteilung 359) hat mit Urteil vom 23.01.2019 (Az. 539 C 18/18) die auf einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse hinsichtlich des Einbaus von Dachschrägfenstern wegen Unbestimmtheit für nichtig erklärt.  Ein Beschluss lautete etwa dahingehend, dass ein Eigentümer auf eigene Kosten „2 Velux-Fenster zur Gartenseite sowie 1 Velux-Fenster zur Straßenseite“ einbauen lassen könne.  Das Gericht führt aus, dass die Beschlüsse zwar grundsätzlich von der Beschlusskompetenz nach § 22 Abs. 1 WEG gedeckt seien. Allerdings könne diesen keine hinreichend bestimmte durchführbare Regelung entnommen werden.  Die Beschlüsse regelten nicht einmal die wesentlichen Kriterien für den Einbau der Fenster. Es sei lediglich der Hersteller genannt. Modell, Material, Größe und Farbe der Fenster hätten keine Erwähnung gefunden. Eine solche konkrete Beschreibung der genehmigten Dachflächenfenster müsse jedoch Inhalt der Beschlüsse sein.  Das Amtsgericht zitiert eine Entscheidung des Landgerichts Berlin, die wie folgt lautet:  „Ein inhaltlich unbestimmter Beschluss ist nichtig, wenn er auch nach einer objektiv-normativen Auslegung keine durchführbare Regelung erkennen lässt. Enthält der Beschluss eine bauliche Veränderung oder vergleichbare Maßnahme, ist er nichtig, wenn die bauliche Veränderung nicht hinreichend beschrieben wird. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur dann herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann (!) ohne Weiteres erkennbar sind.“ .  Die Beschlüsse hätten im konkreten Fall nach Ansicht des Amtsgerichts einen Blankett-Charakter, indem sie dem Wohnungseigentümer einen Freifahrtschein für die Wahl des für sie optimalen Dachflächenfensters überließen.

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Das Landgericht Krefeld hat entgegen teilweise von den Instanzgerichten anders vertretener Auffassung mit Urteil vom 27.12.2018 (Az. 2 T 31/18) dahingehend entschieden, dass ein Mieter auch dann bereits Klage auf Rückzahlung der Kaution gegen den Vermieter erheben kann, wenn der Vermieter Gegenforderungen geltend gemacht hat. Der Mieter sei also nicht verpflichtet, vorab auf Feststellung des Nichtbestehens von Gegenforderungen zu klagen, sondern könne das Nichtbestehen des Gegenanspruchs im Verfahren auf Kautionsrückzahlung inzident klären lassen. Stelle sich der Gegenanspruch des Vermieters (hier: Schadensersatz wegen Beschädigungen am Parkettboden) als unberechtigt heraus, sei die Klage des Mieters auf Kautionsrückzahlung begründet. Sei der Gegenanspruch ganz oder teilweise berechtigt, sei auch der Kautionsrückzahlungsanspruch nicht fällig, weil feststehe, dass eine unbefriedigte Gegenforderung des Vermieters bestehe. 

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Wann erfasst der Räumungsanspruchs des Vermieters nach Kündigung gegenüber seinem Mieter auch den Abriss und die Entsorgung von Baulichkeiten? Dazu hat das KG Berlin mit Urteil vom 10.12.2018 (Az, 8 U 55/18) Stellung genommen. Nach der Rechtsprechung des BGH gelte wie folgt: Werden von einem (Vor-)Mieter Baulichkeiten auf dem von ihm genutzten Grundstück eingebracht und mit diesem fest verbunden, so spreche eine Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse für die Dauer des Mietverhältnisses und damit nur zu einem vorübergehenden Zweck i.S. von § 95 BGB geschehen sollte mit der Folge, dass diese Sachen als bloße „Scheinbestandteile“ nicht gemäß §§ 93, 94 BGB in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergehen, sondern im Eigentum des Mieters verbleiben.Sofern nichts anderes wirksam vereinbart worden sei, habe der Mieter daher gemäß § 546 Abs. 1 BGB den bei Vertragsbeginn bestehenden Zustand bei Räumung wiederherzustellen. Daher habe er die von ihm selber errichteten Einrichtungen, insbesondere auch Baulichkeiten, zu entfernen. Einer von ihm errichteten Einrichtung stehe es gleich, wenn er diese durch Vereinbarung mit seinem Vormieter zu Eigentum übernommen habe. Das KG führt ergänzend aus, dass es Sache des Mieters sei, das Eigentum an Gegenständen und Baulichkeiten etwa vom Vormieter zu erwerben. Nicht möglich sein eine mietvertragliche Formulierung, mit der das Eigentum an den Mieter übereignet werde. Die Übereignung von Baulichkeiten vom Vermieter an den Mieter dürfte objektiv ungewöhnlich sein, und einer solchen Vertragsgestaltung dürfte insoweit ein Überraschungs- und Übertölpelungseffekt innewohnen.

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Im konkreten Fall hatte die Mieterin eine Wohnung angemietet, die mit einem Telefonanschluss ausgestattet ist. Die Telefonleitung verläuft vom Hausanschluss durch den Keller des Hauses bis zur Wohnung der Mieterin. An dieser Verbindung vom Hausübergabepunkt bis in die Wohnung trat ein Defekt auf.  Der Bundesgerichtshof entscheidet in seinem Urteil vom 05.12.2018 (Az. VIII ZR 17/18) dahingehend, dass der Vermieter nach § 535 Abs. .1 S. 2 BGB verpflichtet ist, die Leitung auf seine Kosten instand zu setzen.   Der Umfang der Pflicht des Vermieters zur Gebrauchserhaltung richte sich danach, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart hätten. Fehle es - wie vorliegend bezüglich der Telefonleitung - an einer vertraglichen Vereinbarung, werde der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus abzuleitenden Standards, bestimmt. Nach der allgemeinen Verkehrsanschauung könne der Mieter einer Wohnung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspreche. Dabei seien insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete sowie eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen.  Jedenfalls dann, wenn die Wohnung - wie vorliegend - mit einer sichtbaren Telefonanschlussdose ausgestattet sei, umfasse der zumindest im Wege ergänzender Auslegung zu ermittelnde vertragsgemäße Zustand einen auch funktionsfähigen Telefonanschluss. Dazu gehöre die Möglichkeit des Mieters, diesen Anschluss nach Abschluss eines Vertrages mit einem Telekommunikationsanbieter ohne Weiteres nutzen zu können, das heißt ohne zuerst noch Verkabelungsarbeiten von dem Anschluss in der Wohnung bis zu einem gegebenenfalls - wie hier - im Keller des Mehrfamilienhauses liegenden Hausanschlusspunkt (APL) vornehmen zu müssen.

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Hat der zur Räumung einer Wohnung verurteilte Mieter in der Berufungsinstanz keinen sog. Vollstreckungsschutzantrag gestellt, ist nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 07.12.2018 (Az. VIII ZR 146/18) eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung noch durch das Revisionsgericht grundsätzlich ausgeschlossen.   § 712 Abs. 1 S. 1 BGB lautet: „Würde die Vollstreckung dem Schuldner einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen, so hat ihm das Gericht auf Antrag zu gestatten, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung ohne Rücksicht auf eine Sicherheitsleistung des Gläubigers abzuwenden.“.  Der Bundesgerichthof führt aus, dass dem Mieter noch in der Revision zwar nach § 719 Abs. 2 S. 1 BGB auf Antrag einstweiliger Vollstreckungsschutz zu gewähren sein kann. Dies gelte aber nicht, wenn er in der Berufung keinen dies betreffenden Antrag gestellt habe. Dann liege nämlich kein „unersetzlicher Nachteil“ vor, da der Schuldner den Verlust der Wohnung durch den benannten Antrag in der Berufung hätte vermeiden können. In der Revision komme ein Einstellung der Räumungsvollstreckung dann nur noch ausnahmsweise in Betracht, wenn es dem Mieter im Berufungsverfahren aus besonderen Gründen nicht möglich oder nicht zumutbar war, einen Vollstreckungsschutzantrag zu stellen. 

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Mit Urteil vom 07.12.2018 (Az. V ZR 273/17) hat der Bundesgerichtshofs entschieden, dass Wohnungseigentümer bei Bestehen einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen auch dann wirksam beschließen können, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.Das Gericht führt aus, dass die Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen könnten. Die Beschlusskompetenz umfasse auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder.  Der Beschluss entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Indem der Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude "in eine Hand" gelegt würden, werde ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle könne die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprächen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden könne. Eine solche Regelung "aus einer Hand" minimiere zudem versicherungsrechtliche Risiken.  Es entspräche regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen bereits eigene Rauchwarnmelder betreiben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten. Individuelle Lösungen führten insbesondere in größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt sei. Wie ein solcher  Dies könne zu Lücken in der Gebäudesicherheit führen. Aber auch in kleineren Gemeinschaften sei das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wähle. Demgegenüber sei die finanzielle Mehrbelastung des Wohnungseigentümers, der seine Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet habe, gering.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteilen vom 05.12.2018 (Az. VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18) entschieden, dass Wärmebrücken in den Außenwänden nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen sind, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebe oder mindere, setze eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraus. Ohne besondere Vereinbarung der Mietvertragsparteien könne der Mieter dabei nach der Verkehrsauffassung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Gebe es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, sei jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei sei nach gefestigter Rechtsprechung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Diesem Maßstab entsprächen die Wohnungen der klagenden Mieter im konkreten Fall jedoch, so dass ein Sachmangel nicht vorliege. Denn in den Jahren 1968 bzw. 1971 habe noch keine Verpflichtung bestanden, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten. Es sei demgemäß das Vorhandensein von Wärmebrücken der allgemein übliche Bauzustand gewesen.Die Berufung des Landgerichts als Vorinstanz noch auf Erfordernisse "zeitgemäßen Wohnens" rechtfertige es insbesondere nicht, die geschuldete Beschaffenheit einer Mietwohnung hinsichtlich der Wärmedämmung nicht nach den oben genannten Maßstäben, sondern – unter einseitiger Berücksichtigung von Mieterinteressen – allein danach zu bestimmen, was der Mieter unter Zugrundelegung heutiger Bauvorschriften erwarten dürfe und ihm an Lüftungs- und Heizverhalten nach einem abstrakt-generellen Maßstab zuzumuten sei. Vorliegend sei der gerichtliche Sachverständige zu dem Ergebnis gekommen, dass ein täglich zweimaliges Stoßlüften von rund 15 Minuten beziehungsweise ein täglich dreimaliges Stoßlüften von rund 10 Minuten ausreiche, um eine Schimmelpilzbildung an den Außenwänden zu vermeiden und sich im Falle von "Querlüften" (gleichzeitiges Öffnen mehrerer Fenster) die erforderliche Lüftungszeit auf ein Drittel der angegebenen Zeiten reduziere. Dafür, dass ein solches Lüftungsverhalten generell unzumutbar sei, seien keine Anhaltungspunkte erkennbar.

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