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Der Vermieter begehrte unter Benennung von drei Vergleichswohnungen zur Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Erhöhung der Nettomiete vom Mieter. Dieses Verfahren wird in der Regel gewählt, wenn kein Mietspiegel zur Verfügung steht. Dieser stimmte nur teilweise zu, es wurde durch die Vorinstanzen ein schriftliches Sachverständigengutachten eingeholt.  Der Sachverständige gelangte allerdings bei einem Vergleich der zu beurteilenden Wohnungen mit ähnlichen Wohnungen zu einer großen Streubreite der gezahlten Miete, konkret zu einem Bereich von 4,58 €/m² bis 7,08 €/m². Kann der Vermieter ohne Weiteres den oberen Wert der ermittelten Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete zu Grunde legen?  Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 24.04.2019 (Az. VIII ZR 82/18) dagegen entschieden. Es obliege dem auf diese Weise sachverständig beratenen Tatrichter, die vom Vermieter tatsächlich zu beanspruchende Vergleichsmiete innerhalb dieses Rahmens zu ermitteln. Dabei seien verschiedene Ansätze denkbar, die dem Tatrichter nicht abschließend vorgegeben werden könnten. Im konkreten Fall bei breiter Marktstreuung erscheine es nicht sachgerecht, wenn diese allein dem Vermieter zu Gute komme. Dies würde ansonsten dazu führen, dass der Vermieter im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens jeweils das höchste Entgelt fordern könnte, das zu zahlen sich einer der Mieter der vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichswohnungen bereitgefunden habe. Eine derartige Spitzenmiete repräsentiere aber nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. Zudem liefe dies der gesetzlichen Regelung des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB zuwider, wonach für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine angemessene Mischung aus innerhalb des maßgeblichen Vierjahreszeitraums vereinbarten Neuvertragsmieten und geänderten Bestandsmieten zu Grunde zu legen sei.

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Im konkreten Fall gehörten landwirtschaftlich genutzte Grundstücke als Miterben einer Mutter und ihrer zwei 2007 und 2011 geborenen Kinder, da der Vater verstorben war. Die Mutter will die Grundstücke langfristig verpachten und hat dazu die familiengerichtliche Genehmigung beantragt. Dort wurde für die Vertretung der Kinder bei der Eingehung des Pachtvertrages eine Rechtsanwältin als sog. Ergänzungspflegerin bestellt. Dagegen richtet sich die Rechtsbeschwerde der Mutter, über die der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 03.04.2019 (Az. XIII ZB 359/17) entschieden hat.   Nach Ansicht des Gerichts braucht ein Ergänzungspfleger in diesem Fall jedoch nicht zusätzlich bestellt werden. Zwar sei die verfassungsrechtlich garantierte elterliche Sorge vom Gesetz in bestimmten Fällen insoweit eingeschränkt, als die Eltern hinsichtlich bestimmter Verträge nicht unbeschränkt für das Kind handeln können, sondern hierfür einer gerichtlichen Genehmigung bedürften. Da es allerdings im konkreten Fall an einer gesetzlichen Grundlage fehle, verbiete sich ein durch die Bestellung eines Ergänzungspflegers stattfindender Eingriff in das Elternrecht.  Der Elternteil als gesetzlicher Vertreter des Kindes werde in Fällen der vorliegenden Art bereits durch das Gericht ausreichend kontrolliert. Ein Bedürfnis dafür, das der Kontrolle dienende Verfahren sowie das kontrollierende Gericht seinerseits einer generellen weiteren Kontrolle durch einen anderen Vertreter des Rechtsinhabers zu unterstellen, bestehe - jedenfalls soweit kein Interessenwiderstreit festgestellt werde - nicht. Es sei nicht ersichtlich, warum die sorgeberechtigte Mutter nicht in der Lage sein solle, ihre Kinder bei Abschluss des Pachtvertrages zu vertreten. 

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§ 71 Abs. 1 Grundbuchordnung (GBO) lautet: "Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt.".  Wann aber handelt es sich um "Entscheidungen" im Sinne dieser Vorschrift? Das Oberlandesgericht München musste sich mit dieser Frage in seinem Beschluss vom 10.04.2019 (Az. 34 Wx 39/19) beschäftigen.  Es ist der Ansicht, dass es für die Einordnung als Entscheidung keine Rolle spiele, ob diese vom Grundbuchamt als "Beschluss" oder "Verfügung" bezeichnet werde. Für die Anfechtbarkeit komme es alleine auf den Inhalt der Entscheidung an. Nach der Grundbuchordnung sei nur die Anfechtbarkeit von Sachentscheidungen gewollt, wobei wesentliches Kriterium die Verbindlichkeit der Entscheidung sei.   Unter den Begriff der Sachentscheidung falle jede endgültige Entscheidung, die einen Antrag oder ein Amtsverfahren sachlich erledigen könne oder jedenfalls Außenwirkung entfalte. Handele es sich dagegen bei einer Mitteilung des Grundbuchamts lediglich um die Äußerung einer Rechtsauffassung, liege daher keine beschwerdefähige Entscheidung vor, auch wenn sie zur Begründung einer beabsichtigten Entscheidung erfolge. 

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Sondernutzungsrechte im Wohnungseigentumsrecht sind dadurch gekennzeichnet, dass einem Wohnungseigentümer unter Ausschluss der anderen ein Recht zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zugewiesen wird. Das Recht des Sondernutzungsberechtigten erstreckt sich dabei nur so weit, wie es ihm durch die Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeräumt worden ist.  Das Oberlandesgericht München stellt mit Beschluss vom 10.04.2019 (Az. 34 Wx 92/18) zunächst fest, dass ein solches Sondernutzungsrecht nur durch Vereinbarung zwischen den Eigentümern oder durch den teilenden Eigentümer begründet oder geändert werden könne.  Fraglich war im konkreten Fall, ob ein Sondernutzunungsrecht auch an Räumen begründet werden kann, die nicht Gegenstand von Sondereigentum sein können, weil sie zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, wie Zähl- und Sicherungsräume oder solche, in denen sich zentrale Versorgungsanlagen befinden. Nach Ansicht des Gerichts können Sondernutzungsrechte zugunsten einzelner Eigentümer an Flächen oder Fluren vereinbart werden, die Zugang zu solchen zwingenden Gemeinschaftsräumen ermöglichen.  Allerdings könne eine missbräuchliche Ausgestaltung des Sondernutzungsrechts dann vorliegen, wenn dieses das Mitgebrauchsrecht der übrigen Wohnungseigentümer ganz ausschließe. Werde an den Fluren oder vorgelagerten Räumen ein Sondernutzungsrecht eingeräumt, hindere dies den Zugang zu zwingenden Gemeinschaftsräumen jedoch in der Regel nicht, da in einem solchen Fall immanente Schranken die Ausübung des Sondernutzungsrechts beschränken würden. Ein Sondernutzungsrecht unterliege  Einschränkungen, die sich aus der Natur der Sache ergeben können. Erst recht gelte dies, wenn mit der Einräumung des Sondernutzungsrechts durch Vereinbarung ein Zutrittsrecht sichergestellt werde, wie im konkreten Fall geschehen.

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Das Amtsgericht Dortmund hat mit Urteil vom 05.04.2019 (Az. 425 C 1962/19) eine Mieterin zur Zahlung der mietvertraglich vereinbarten Kaution verurteilt.Wegen § 291 BGB hatte die Mieterin auf diesen Betrag auch die sog. Prozesszinsen zu leisten, die gesetzlich ab Eintritt der Rechtshängigkeit, also ab Zustellung der Klage, zu zahlen sind. § 291 Abs. 1 S. 1 Hs. 1 BGB lautet: "Eine Geldschuld hat der Schuldner von dem Eintritt der Rechtshängigkeit an zu verzinsen, auch wenn er nicht im Verzug ist;...". Rechtlich problematisch stelle sich allerdings dar, dass es bei für die Vermieterseite bei der Mietsicherheit um Fremdgeld handele und daher durch die Nichtzahlung der Kaution kein Zinsschaden entstanden sei, auch wenn § 291 BGB der Vermieterin quasi als Strafe diese Prozesszinsen zugestehe. Eine andere Frage sei die, ob diese Prozesszinsen die Kaution erhöhten. Dafür spräche nach Ansicht des Amtsgerichts viel, da die Zinsen auf die Kaution grundsätzlich dem Mieter zustünden und deshalb die Mietsicherheit erhöhten. Dabei komme es nicht darauf an, dass die Zinsen gem. § 291 BGB höher als die Zinsen für die Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist seien.Es sei nicht zu rechtfertigen, dass die Rechtshängigkeitszinsen dem Vermieter zur eigenen Verwendung belassen würden und den Zinsbetrag von der getrennten Anlage zulasten des Mieters auszunehmen. Der Vermieter erhielte dann eine Geldsumme, obwohl er - wegen der Anlagepflicht zur Kaution selbst - schon systembedingt keinen Kapitalnutzungsausfall erleiden könne. 

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Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit acht Wohnungen. Die Klägerin ist Eigentümerin einer der Wohnungen, die Beklagten sind die übrigen Wohnungseigentümer. Mit Urteil vom 12. April 2019 (Az. V ZR 112/18) hat der Bundesgerichtshof entschieden, ob und unter welchen Voraussetzungen die kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnungen (z.B. an Feriengäste) auf der Grundlage einer sogenannten Öffnungsklausel durch Mehrheitsbeschluss verboten werden kann.  Im konkreten Fall enthält die Teilungserklärung eine Regelung, wonach den Wohnungseigentümern auch die kurzzeitige Vermietung ihrer Wohnungen (z.B. an Feriengäste) gestattet ist. Eine sogenannte Öffnungsklausel sieht vor, dass die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75 % aller Miteigentumsanteile geändert werden kann. Mit einer solchen Mehrheit beschlossen die Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung  die Teilungserklärung dahingehend zu ändern, dass die Überlassung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste nicht mehr zulässig ist.   Der Bundesgerichtshofs hat festgestellt, dass dieser Beschluss rechtswidrig ist, weil die Zustimmung der Klägerin fehlte. Die zulässige Wohnnutzung umfasse grundsätzlich auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste; diese Vermietungsformen waren hier bislang sogar ausdrücklich erlaubt. Im Ausgangspunkt erlaube es die allgemeine Öffnungsklausel den Wohnungseigentümern zwar, solche Vereinbarungen mit qualifizierter Mehrheit zu ändern.   Allerdings gehöre zu einem sog. "mehrheitsfesten" Recht eines Sondereigentümers die Zweckbestimmung seines Wohnungs- oder Teileigentums. Diese gebe vor, wie die Einheit zulässigerweise genutzt werden dürfe; deshalb habe sie aus Sicht des Sondereigentümers entscheidenden Einfluss auf den Wert seiner Einheit. Werde sie geändert oder eingeschränkt, betreffe dies die Nutzung des Sondereigentums in substanzieller Weise.  Derartige Eingriffe bedürften jedenfalls der Zustimmung des Eigentümers der Einheit, deren Zweckbestimmung geändert werden solle. Dies ergebe sich aus einer verfassungskonformen Auslegung der allgemeinen Öffnungsklausel, die dem Umstand Rechnung trage, dass das Sondereigentum als echtes Eigentum ausgestaltet sei.  Was die Kurzzeitvermietung angehe, müssten damit einhergehende Störungen wie Überbelegung, fortwährende Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen durch Feriengäste jedoch nicht hingenommen werden; sie könnten einen Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG begründen.

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Nach Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 14.03.2019 (Az. 2-13 S 135/8) kann für einen ausgeschiedenen Wohnungseigentümer ein direkter Rückforderungsanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen fehlender Rechtsgrundlage bestehen. Einer gesonderten Beschlussfassung der Eigentümer bedürfe es hierfür nicht.  Im konkreten Fall war die Klägerin Miteigentümerin der beklagten Gemeinschaft. Diese hatte eine Sonderumlage wegen anstehender Renovierungsarbeiten beschlossen und die Klägerin den auf sie entfallenden Anteil auch gezahlt. Die Beschluss hinsichtlich Erhebung der Sonderumlage wurde allerdings zwischenzeitlich rechtskräftig für ungültig erklärt. Die Klägerin hatte Ihren Miteigentumsanteil zwischenzeitlich veräußert.  Zwar sei innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein besonderes Treueverhältnis gegeben, das im Grundsatz dazu führe, dass im Regelfall lediglich ein Innenausgleich innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Grundlage beschlossener Abrechnungen zulässig sei, welches durch eigenmächtige Rückforderungsansprüche empfindlich gestört wäre.  Dies könne allerdings nicht einer Rückforderung in dem Fall entgegenstehen, in welchem ein Beschluss, welcher einen Eigentümer zur Zahlung verpflichtet, nachträglich für ungültig erklärt wird, zumal wenn der Zahlende nicht mehr Eigentümer ist, wie es hier der Fall sei. Soweit die Gegenauffassung darauf abstelle, dass für derartige Rückerstattungsansprüche eine Jahresabrechnung erforderlich sei, so verkenne sie, dass die Jahresabrechnung derartige Rückerstattungsansprüche überhaupt nicht ausweisen könne. Nach der vom Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung vertretenen Auffassung sei die Jahresabrechnung eine kombinierte Soll-Ist-Abrechnung, so dass in ihr geschuldete Vorauszahlungen den tatsächlichen Ausgaben, unabhängig von deren Berechtigung, gegenüber gestellt würden. Gegenstand der Beschlussfassung der Jahresabrechnung sei dabei nur die sogenannte Abrechnungsspitze, also die Differenz aus den beiden vorgenannten Werten. Demzufolge könne sich aus der Jahresabrechnung ein entsprechender Rückzahlungsanspruch nicht ergeben. 

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Im mit durch den Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 09.01.2019 (Az. VIII ZB 26/17) entschiedenen Sachverhalt waren die Klägerin und ihr Ehemann zunächst Miteigentümer eines Zweifamilienhauses und vermieteten im Jahr 2013 eine der beiden Wohnungen an den Beklagten. Die Klägerin wurde im Verlauf des Mietverhältnisses durch Übertragung des Miteigentumsanteils ihres Ehemanns Alleineigentümerin des Hauses. Sie kündigte dem Beklagten - jedoch rechtsunwirksam, wie der Bundesgerichtshof festgestellt hat.  Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer blieben beide auch dann Vermieter - und sei eine Kündigung gegenüber dem Mieter demgemäß von beiden Vermietern auszusprechen -, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußere. Auf einen solchen Eigentumserwerb finde § 566 Abs. 1 BGB weder direkte noch analoge Anwendung. Diese Vorschrift regelt den Fall, dass der neue Eigentümer an die Stelle des bisherigen in den Mietvertrag eintritt.  Im konkreten Fall hätte die Kündigung also auch von dem früheren Ehemann der Klägerin erklärt werden müssen. Nach dem Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB müsse die Veräußerung an einen Dritten erfolgen, das heiße, der veräußernde Eigentümer und der Erwerber müssten personenverschieden sein, der Erwerber dürfe bis zum Erwerb nicht Vermieter gewesen sein. Sinn und Zweck des § 566 BGB sei der Schutz des Mieters vor einem Verlust des Besitzes an der Wohnung gegenüber einem neuem Erwerber im Falle der Veräußerung der Mietsache. Dieser Schutzzweck sei von vornherein nicht berührt, wenn - wie hier - einer von zwei vermietenden Miteigentümern seinen Eigentumsanteil auf den anderen übertrage, so dass dieser Alleineigentümer der Mietsache werde. Denn der nunmehrige Alleineigentümer sei weiter an den Mietvertrag gebunden und ein Verlust des Besitzes auf Seiten des Mieters infolge des Veräußerungsvorgangs sei somit nicht zu besorgen. Damit scheide eine analoge Anwendung des § 566 BGB auf einen solchen Fall aus.

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Nach hier bereits erläutertem Urteil vom 31.05.2017 (Az. VIII ZR 181/16) hatte der Bundesgerichtshof vorgegeben, dass es im Mieterhöhungsverfahren auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. Der Vermieter muss dabei den Beweis für die von ihm zugrunde gelegte Wohnfläche erbringen, wenn die Mieterseite die vorgetragene Wohnfläche bestreitet.   Im vom Bundesgerichtshof mit Urteil vom 27.02.2019 (Az. VIII ZR 255/17) entschiedenen Fall hatte die Vermieterin auch auf Nachfrage des Gerichts die Stellung eines Beweisantrags ausdrücklich abgelehnt, möglicherweise um ein Kostenrisiko zu vermeiden. Fraglich war, ob das Gericht nicht verpflichtet gewesen wäre, von Amts wegen ein Sachverständigengutachten einzuholen.  Der Bundesgerichtshof führt aus, dass das Gericht zwar nach § 144 Abs. 1 ZPO auch ohne Antrag des Beweispflichtigen die Begutachtung durch Sachverständige anordnen könne. Da die jeweilige Partei aber beweisbelastet bliebe, sei der Tatrichter nur angehalten, die betroffene Partei auf die Notwendigkeit eines Parteiantrags hinzuweisen.   Eine andere Ansicht würde verkennen, dass der Zivilprozess vom Grundsatz der Parteiherrschaft bestimmt werde. Grundsätzlich bestimmten die Parteien darüber, worüber und mit welchen Erkenntnismitteln Beweis erhoben werde. Vor diesem Hintergrund sei es regelmäßig nicht ermessensfehlerhaft, wenn der Tatrichter - wie auch im Streitfall - wegen des nach einem erteilten Hinweis auf die Erforderlichkeit eines entsprechenden Beweisantritts offen ausgesprochenen entgegenstehenden Willens der beweisbelasteten Partei von der amtswegigen Einholung eines Sachverständigengutachtens absehe. 

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Der durch eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters bedingte Verlust der Wohnung stellt für den Mieter hohen Alters in der Regel eine soziale Härte dar, die den Vermieter verpflichtet, das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit mit dem Mieter fortzusetzen. Zu dieser Entscheidung ist das Landgericht Berlin mit Urteil vom 12.03.2019 (Az. 67 S 345/18) gekommen. Einschlägig sei hier die Vorschrift des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB, nach der der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen könne, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sei.  Von den nachteiligen Folgen des unfreiwilligen Verlustes der eigenen Wohnung seien alte Menschen ungleich härter betroffen, da sie sich bereits in einer Lebensphase befänden, die zusätzlich von zahlreichen sonstigen Beeinträchtigungen beeinflusst sei. Über den allmählichen biologischen Niedergang hinaus sei das Alter auch von erheblichen psychosozialen Veränderungen gekennzeichnet. Dazu gehörten nicht nur die Veränderungen der Rolle des alten Menschen und seiner gesellschaftlichen Stellung. Für einen alten Menschen bestehe die zusätzliche Notwendigkeit, den Verlust enger persönlicher Beziehungen und die damit verbundene Zunahme von sozialer Isolierung und Einsamkeit zu verkraften. In dieser Lebensphase allgemein nachlassender Kräfte und zunehmender Beschränkung der persönlichen Möglichkeiten stelle der unfreiwillige Verlust der eigenen Wohnung für einen alten Menschen eine schwerwiegende Zäsur dar, die wegen der altersbedingt verengten und sich fortlaufend weiter verengenden Lebensperspektive die erfolgreiche neuerliche Begründung eines auf Dauer angelegten Lebensmittelpunktes unter gleichzeitigem Erhalt der bestehenden sozialen Strukturen in der verbleibenden Lebensspanne nicht nur ins Ungewisse rücke, sondern überwiegend unwahrscheinlich mache. Eine Entscheidung darüber, ab welchem Lebensjahr ein hohes Alter als Härtegrund anzunehmen sei, bedürfe keiner Entscheidung, da die Mietpartei hier bereits mehr als 80 Jahre alt war.

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