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Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 21.11.2018 (Az. 65 S 142/18) eine Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters geprüft und beispielhaft ausgeführt, welche Anforderungen die Rechtsprechung derzeit an eine solche Erklärung stellt.   Zunächst kommt die neuere Vorgabe des Bundesgerichtshofs zur Anwendung, dass sich eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter berufen kann.   Das Gericht geht davon aus, dass der Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung auf dem ernsthaften, bestimmt verfolgten, nachvollziehbaren und von vernünftigen Erwägungen getragenen Wunsch beruhen müsse, dass die gekündigte Wohnung selbst genutzt werden solle.   Bei dem Kriterium des „Benötigens“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB handele es sich um einen objektiv nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff, der voraussetze, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe habe, die Wohnung selbst zu nutzen. Der Wunsch und der Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, reiche nicht aus; hinzutreten müsse unter anderem ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf. Die Darlegungs- und Beweislast trage insoweit der Vermieter.   Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG schütze den Vermieter in seiner Freiheit, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen. Die Gerichte müssten den Eigennutzungswunsch des Eigentümers grundsätzlich respektieren, es stünde ihnen insbesondere nicht das Recht zu, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters zu setzen. Das Eigentum in seinem durch Privatnützigkeit und grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand gekennzeichneten rechtlichen Gehalt gebe dem Eigentümer nicht nur das Recht, diesen zu veräußern oder aus seiner Vermietung Erträge zu erzielen, sondern auch - und insbesondere - die Freiheit, ihn selbst zu nutzen und sein Leben nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestalten. Zum Schutz des Mieters überprüft werden darf und müsse der Erlangungswunsch aber auf seine Ernsthaftigkeit und darauf, ob er missbräuchlich geltend gemacht werde oder der Nutzungswunsch durch eine andere Wohnung des Vermieters befriedigt werden könne.  Da sich der Eigennutzungswunsch auf innere Tatsachen des Vermieters beziehe, könne sich der Mieter selbst dann auf ein einfaches Bestreiten beschränken, wenn sein Bestreiten auf Vermutungen beruhte. Das Gericht müsse den vom Mieter vorgetragenen Gesichtspunkten bzw. Zweifeln dann nachgehen. Eine Ausnahme gelte nur dann, wenn die Vermutung aufs Geradewohl, d. h. „ins Blaue hinein“ abgegeben worden sei.

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Die ehemalige Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft wurde verurteilt, insgesamt 20 im einzelnen bezeichnete Unterlagen an diese herauszugeben. Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg befasst sich im Beschluss vom 22.11.2018 (Az. 73 C 40/18) mit der Frage, wie die Herausgabe im Wege der Zwangsvollstreckung nach dnr Regeln der Zivilprozessordnung zu erfolgen hat. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte die Festsetzung eines Zwangsgeldes gegen die Schuldnerin beantragt. Das Gericht betrachtet diesen Antrag jedoch als unbegründet, da die Zwangsvollstreckung durch die Beauftragung eines Gerichtsvollziehers zu erfolgen habe, der die im Urteil bezeichneten Sachen bei der Schuldnerin wegzunehmen und der Gläubigerin zu übergeben habe. Könne der Gerichtsvollzieher die Sachen bei der ehemaligen Verwalterin nicht vorfinden, habe die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anspruch auf Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung über den Verbleib der Sachen. Das Gericht setzt sich damit bei kritischer Auseinandersetzung in bewussten Widerspruch zu anderslautender Rechtsprechung und Kommentarliteratur, nach der das beantragte Zwangsgeld festzusetzen sei. Die Zivilprozessordnung sehe für die Zwangsvollstreckung der nicht auf Geld lautenden Entscheidungen - wie hier - bestimmte Vollstreckungsmaßnahmen vor. Versuche, das Zwangsgeld damit zu rechtfertigen, die Herausgabe von Verwaltungsunterlagen sei Bestandteil der Rechenschaftspflicht eines Verwalters nach beendeter Verwaltertätigkeit sei für die Vollstreckung rechtlich ohne Belang. Ein Anspruch auf Rechnungslegung müsse immer gesondert tituliert werden, um vollstreckt werden zu können. In diesem Fall sei es der Wohnungseigentümergemeinschaft gelungen, einen vollstreckungsfähigen und bestimmten Antrag zu formulieren. 

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Die Beklagten sind seit 1981 Mieter einer in einem Siedlungshaus gelegenen Wohnung in Bochum. Im Jahr 2012 erwarben die klagenden Vermieter das Hausgrundstück von der Stadt Bochum und traten dadurch in den Mietvertrag ein. Bezüglich der von den Beklagten gemieteten Wohnung enthält der Kaufvertrag dabei die folgende Regelung:  "Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen […] Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten- und schuldenfrei wiederzukaufen."  Im Jahr 2015 kündigten die klagenden Vermieter das Mietverhältnis nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB, der eine erleichterte Kündigung der Vermieters vorsieht, wenn dieser in einem Gebäude mit - wie hier - nicht mehr als zwei Wohnungen selbst wohnt. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14.11.2018 (Az. VIII ZR 109/18)  entschieden, dass es sich bei den im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht der Mieter um einen echten Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB) handelt, der dem Mieter der betreffenden Wohnung eigene Rechte gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter einräumt und vorliegend die von den Klägern ausgesprochene Kündigung ausschließt.  Schon der Wortlaut der Regelung, in der von einem bestehenden lebenslangen Wohnrecht der Mieter und einer Übernahme dieses Mietverhältnisses durch den Käufer die Rede ist, bringe deutlich zum Ausdruck, dass den Mietern eine eigene gesicherte Rechtsposition auch gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter eingeräumt werde. Ihren bisherigen Wohnraum sollen sie lediglich bei selbst zu vertretender erheblicher Verletzung ihrer Mieterpflichten verlieren können.  Für diese Auslegung der vertraglichen Regelungen sei zusätzlich die hohe Schutzbedürftigkeit der Beklagten als langjährige Mieter und die Verantwortung der Stadt Bochum als kommunaler Eigentümer und Veräußerer zu berücksichtigen. Darüber hinaus unterstreiche das für den Fall einer unberechtigten Vermieterkündigung vereinbarte Wiederkaufsrecht der Stadt, dass diese mit den vertraglichen Regelungen erkennbar einen möglichst umfassenden Schutz der Mieter herbeiführen wollte. Vom vereinbarten Kündigungsausschluss mit umfasst ist dabei ohne weiteres auch die vorliegend von den Klägern ausgesprochene erleichterte Vermieterkündigung nach § 573a BGB, die (ebenso wie die ausdrücklich genannten Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung) ebenfalls eine Pflichtverletzung oder ein Verschulden auf Mieterseite nicht voraussetze.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 21.08.2018 (Az. VIII ZR 188/16) entschieden, dass Fensterreinigungsmaßnahmen nicht zu den Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten des Vermieters zählen. Reinigungsmaßnahmen an den Fenstern gehören also zu dem Pflichtenkreis des Mieters. Im konkreten Fall handelt es sich um eine Wohnung in einem ehemaligen Fabrikgebäude mit einer großflächigen Fensterfront, die der klagende Mieter selbst reinigen lässt. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass die Reinigung der Flächen der Mietwohnung einschließlich der Außenflächen der Wohnungsfenster, zu denen auch etwaige nicht zu öffnende Glasbestandteile sowie die Fensterrahmen gehören, grundsätzlich dem Mieter obliegen, soweit die Mietvertragsparteien - wie hier - keine abweichende Vereinbarung getroffen hätten. Denn der Vermieter schulde dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigten Zustand; bloße Reinigungsmaßnahmen seien dementsprechend nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters.Könne der Mieter die jeweiligen Flächen nicht selbst reinigen, müsse er sich professioneller Hilfe bedienen.

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Gehört Wohnungseigentum mehreren Miteigentümern und stört nur einer der Miteigentümer die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft erheblich, rechnet der Bundesgerichtshof nach Urteil vom 14.09.2018 (Az. V ZR 138/17) die Störungen auch dem oder den anderen Miteigentümern zu.  Im entschiedenen Fall beschmierte der psychisch gestörte Miteigentümer wiederholt das Treppenhaus, eine Wohnungstür sowie andere Gegenstände und äußerte sich mehrfach rassistisch. Auch nach mehreren Abmahnungen durch die Hausverwaltung wurde das Verhalten nicht unterlassen. Die Gemeinschaft verlangt daher auf dem Klageweg die Veräußerung des Wohnungseigentums nach den §§ 18, 19 WEG. Dazu seien alle Miteigentümer nach den Ausführungen des Bundesgerichtshofs auch verpflichtet, da die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem Störer den anderen Wohnungseigentümern nicht mehr zugemutet werden könne. Das Gericht ist der Ansicht, dass der Entziehungsanspruch bei einer Beschränkung auf den Miteigentumsanteil des Störers jedoch nicht effizient erreicht werden könne. Denn in diesem Fall wäre der Störer zwar nicht mehr Miteigentümer der Wohnung, unter Umständen aber nicht aus der Wohnanlage entfernt. Dazu komme es erst, wenn der Ersteher des Miteigentumsanteils und der verbliebene Eigentümer den Störer nicht mehr in der Wohnung wohnen lassen würden. Dies entspreche nicht dem Sinn und Zweck des Gesetzes, so dass das Wohnungseigentum insgesamt entzogen werden müsse, wenn auch nur einer der Miteigentümer den Entziehungstatbestand des § 18 WEG verwirkliche. Dem nicht störenden Miteigentümer sei aber zur Wahrung seiner Interessen die Befugnis einzuräumen, den Miteigentumsanteil des Störers selbst zu erwerben. Der Störer müsse dann allerdings dauerhaft und einschränkungslos aus der Anlage entfernt und der Gemeinschaft alle im Zusammenhang mit der Störung entstandenen Kosten ersetzt werden. 

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Das Amtsgericht Potsdam hat mit Urteil vom 04.10.2018 (Az. 31 C 12/17) über die Auslegung einer Teilungserklärung entschieden, die zwischen den Eigentümern von zwei Wohnungseigentumseinheiten hinsichtlich der Zulässigkeit von Balkonmöbeln streitig war. Die Teilungserklärung lautet dazu: „Das Anbringen von weiteren festmontierten Balkonverkleidungen (aus festem Material) ist nicht gestattet.“ und „Ein Sonnenschutz einschließlich Markisen und/oder ein Wind oder Sichtschutz ist während des Gebrauchs des Balkons - vorbehaltlich der gesetzlichen Bestimmungen der Auflagen der Baugenehmigung - grundsätzlich zugelassen, wenn die vorgenannten Gegenstände nach dem Gebrauch in einen solchen Zustand versetzt (abgenommen, eingerollt oder in ähnlicher Weise beseitigt) werden, dass die sichtbare äußere Gestalt des Baukörpers nicht verändert oder beeinträchtigt wird. Die Form und Farbgebung ist mit dem Verwalter abzustimmen, soweit nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Regelung beschlossen hat.“.Auf dem Balkon des beklagten Eigentümers befanden sich brüstungshohe Flechtmöbel, die die Sicht des klagenden Eigentümers einschränkten. Die Kläger waren der Auffassung, dass das dauerhafte Aufstellen solcher Möbel auf dem Balkon unzulässig sei.  Das Gericht sieht das jedoch anders. Ein solcher Anspruch ergebe sich nicht aus der Teilungserklärung. Balkonmöbel seien Balkonmöbel und keine befestigten Balkonverkleidungen. Sie seien solchen auch nicht gleichzusetzen. Balkonmöbel dienten vorwiegend dem Sitzen und Verweilen auf dem Balkon, wohingegen Balkonverkleidungen dem Wind- und Sichtschutz dienten. Dabei sei insbesondere zu berücksichtigen, dass ein Gleichsetzen von Balkonmöbeln mit Sichtschutz auch deswegen problematisch wäre, weil unklar sei, ob Hochlehner dann auch stets zu beräumen wären und welche Höhe für Balkonmöbel tatsächlich unzulässig sein könnten - ob Möbel, die 2 oder 3 cm niedriger oder höher als Brüstungshöhe aufweisen, regelmäßig zu entfernen wären oder Ähnliches.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 22.06.2018 (Az. V ZR 193/17) über einen Sachverhalt entschieden, in dem einen Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen hatte, für eine Jahresabrechnung von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abzuweichen.   Der Bundesgerichtshof führt aus, dass dieser Beschluss mit den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht zu vereinbaren sei, da die Heizkosten nur auf die Wohnfläche verteilt wurden.   Der Verstoß gegen die gesetzlichen Vorgaben - konkret § 7 Abs. 1 S. 1 HeizkVO - habe jedoch nicht die Nichtigkeit des Beschlusses, sondern lediglich dessen Anfechtbarkeit zur Folge.   Denn alleine eine den Anforderungen der Heizkostenverordnung genügende Abrechnung entspreche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Dies gelte unabhängig davon, ob die Wohnungseigentümer durch Beschluss abweichende Bestimmungen getroffen hätten. § 3 S. 1 HeizkVO schreibe die Anwendung der Vorschriften der Heizkostenverordnung zwischen den Wohnungseigentümern vor. Insoweit bestehe kein Unterschied zu den Fällen, in denen die Wohnungseigentümer bei einer Abrechnung einen mit der Teilungserklärung nicht zu vereinbarenden Kostenverteilungsschlüssel anwendeten.  Ohne Anfechtung, würden die Beschlüsse bestandskräftig. Damit solle das Vertrauen der Wohnungseigentümer in die Rechtsverbindlichkeit von Beschlüssen geschützt und erreicht werden, dass unter den Wohnungseigentümern alsbald Klarheit über die Rechtslage hergestellt wird und dass nicht Streitigkeiten über die Wirksamkeit von Beschlüssen das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander längere Zeit belasten. 

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 17.10.2018 (Az. VIII ZR 94/17) entschieden, dass die gemäß § 558b Abs. 1 BGB erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst ist und dem Mieter ein dahingehendes Widerrufsrecht nicht zusteht.Dies folge aus dem Regelungszweck sowohl der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) als auch der Bestimmungen über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen. Denn ein Widerrufsrecht solle der Gefahr psychischen Drucks sowie einem Informationsdefizit begegnen. Dieser Zielsetzung trage das Gesetz in den §§ 558 ff. BGB bereits uneingeschränkt Rechnung. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB sei das in Textform zu erklärende Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter zu begründen. Damit solle dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Schon dadurch könne der Mieter seinen rechtsgeschäftlichen Willen ohne ein Informationsdefizit und außerhalb einer etwaigen Drucksituation bilden. Außerdem räume das Gesetz dadurch, dass der Vermieter frühestens nach Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens auf Erteilung der Zustimmung klagen könne (§ 558b Abs. 2 BGB), dem Mieter eine angemessene Überlegungsfrist ein, innerhalb derer er sich entscheiden könne, ob und gegebenenfalls inwieweit er der Mieterhöhung zustimme. Somit sei bereits durch die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB sichergestellt, dass der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz erfüllt ist.

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Ein Mieter hat gegen einen anderen Mieter im Haus keinen Anspruch auf Ersatz seines Schadens, der durch in die andere Wohnung eingedrungenes Wasser entstanden ist. Zu diesem Ergebnis ist das Oberlandesgericht Frankfurt a. M. in zweiter Instanz mit Entscheidung vom 07.09.2018 (Az. 10 U 8/18) gelangt.  Das Landgericht habe in der Vorinstanz  zu Recht einen Anspruch des Klägers unter dem Gesichtspunkt verneint, dass der Mietvertrag zwischen dem Vermieter und der beklagten Mieterin Schutzwirkung zu seinen Gunsten habe. Der Kläger sei durch eigene Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegenüber dem Vermieter ausreichend geschützt.  Die geschädigte Mieterin könne auch keine Ansprüche aus dem sog. nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch herleiten. Dieser Ausgleichsanspruch habe seine Grundlage im nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis. Er sei Teil des Interessenausgleichs, der für eine sachgerechte Nutzung von Grundstücken im nachbarlichen Raum unerlässlich ist. Dass das Verhältnis der Mieter untereinander dort keine Berücksichtigung gefunden habe, könne nicht als planwidrige Lücke angesehen werden. Ein möglicher Streit zwischen Mietern um beeinträchtigende Immissionen könne dem Gesetzgeber nicht verborgen geblieben sein.  Schließlich liege auch ein deliktischer Schadensersatzanspruch etwa an den durchnässten Tapeten zwischen den Mietern nicht vor, da eine Eigentumsverletzung nicht gegeben sei. Grund sei, dass Tapeten grundsätzlich wesentliche Bestandteile des Gebäudes würden, weil sie von der Wand nicht mehr abgelöst werden könnten, ohne dass sie beschädigt würden. Der geschädigte Mieter muss sich also an den Vermieter zur Geltendmachung seiner Ansprüche halten.

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Das Amtsgericht Dortmund hatte mit Urteil vom 11.09.2018 (Az. 425 C 5989/18) über eine Klage eines Vermieters zu entscheiden, mit der dieser die Zahlung der vereinbarten Mietsicherheit verlangte. Der Mieter hatte nur Teilzahlungen erbracht und wurde antragsgemäß verurteilt. Der Mieter ist nach Ansicht des Gerichts auch verpflichtet, die sog. Prozesszinsen zu zahlen, obwohl dem Vermieter durch die Nichtzahlung der Kaution kein Verzugsschaden entstanden ist. Eine Kaution sei immer getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen und daher für diesen Fremdgeld. Die Prozesszinsen stünden dem Kläger quasi als Strafe unabhängig von einem Verzug des Mieters dennoch zu.  Das Amtsgericht meint allerdings, dass die Prozesszinsen die Kaution erhöhten, da jede Zinsen auf eine Kaution grundsätzlich dem Mieter zustünden. Es komme auch nicht darauf an, ob die Zinsen höher lägen, als sonst für die Anlage einer Mietsicherheit üblich sei. Im Ergebnis erhalte der Mieter also bei Auszahlung der Kaution nach dem Mietende die von ihm selbst geleisteten Prozesszinsen zurück. 

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