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In den mit Urteilen vom 19.09.2018 (Az. VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) entschiedenen Sachverhalten hatten die beklagten Wohnungsmieter jeweils die von ihnen geschuldeten Mieten in zwei aufeinander folgenden Monaten nicht entrichtet. Hierauf haben die klagenden Vermieter die fristlose und zugleich hilfsweise die fristgerechte Kündigung der Mietverhältnisse wegen Zahlungsverzugs erklärt. In beiden Fällen beglichen die Mieter nach Zugang der Kündigung die aufgelaufenen Zahlungsrückstände. Das Berufungsgericht hatte die Räumungsklagen noch abgewiesen (wir berichteten). Zwar seien die Vermieter aufgrund der wirksamen außerordentlichen fristlosen Kündigungen zunächst berechtigt gewesen, die Räumung der betreffenden Mietwohnungen zu verlangen. Diese Ansprüche seien jedoch wegen des jeweils noch vor Klageerhebung erfolgten vollständigen Ausgleichs der Zahlungsrückstände  nachträglich erloschen (sog. Schonfristzahlung). Die daneben hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen gingen ins Leere, weil das jeweilige Mietverhältnis bereits durch den Zugang der wirksam ausgesprochenen außerordentlichen fristlosen Kündigung ein sofortiges Ende gefunden habe. Im Zeitraum zwischen Zugang der Kündigungserklärung und Eingang der Schonfristzahlung habe ein Mietverhältnis, welches noch ordentlich unter Einhaltung einer Kündigungsfrist hätte gekündigt werden können, aufgrund der Gestaltungswirkung der fristlosen Kündigung nicht mehr bestanden. Der Bundesgerichtshof sieht dies anders und gibt den Vermietern Recht, indem es einen jeweiligen Räumungsanspruch bejaht.  Denn ein Vermieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen eines aufgelaufenen Zahlungsrückstands ausspreche, erkläre diese nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung. Vielmehr bringe er damit aus objektiver Mietersicht regelmäßig weiterhin zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Umstands wie einer sog. Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird. Indem das Berufungsgericht allein darauf abgestellt habe, dass eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs das Mietverhältnis (zunächst) auflöse, habe es die bei der Auslegung einer Kündigungserklärung zu beachtenden rechtlichen Zusammenhänge außer Acht gelassen und einen einheitlichen natürlichen Lebenssachverhalt (Zahlungsverzug, Kündigung, nachträgliche Befriedigung des Vermieters), auf den sich die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bei vernünftiger lebensnaher und objektiver Betrachtung stütze, künstlich in einzelne Bestandteile aufgespalten.

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Das Amtsgericht Brandenburg beschäftigt sich in seinem Urteil vom 10.09.2018 (Az. 31 C 34/18) mit den Voraussetzungen, unter denen einem Mieter auch bei Verurteilung zur Räumung seiner Wohnung noch eine Räumungsfrist wegen fehlenden Ersatzwohnraums zu gewähren ist. In dem vorliegenden Fall bestand zudem die Besonderheit, dass der Mieter den Räumungsanspruch des Vermieters anerkannt hatte, die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung des Vermieters also durch das Gericht nicht mehr geprüft werden musste.   Das Gericht weist zunächst darauf hin, dass die Beweislast für die Pflichtverletzungen des Mieters bei dem klagenden Vermieter gelegen hätten, auch wenn er wegen Anerkenntnisses keinen Beweis antreten musste. Es führt aus, dass bei der im Rahmen des § 721 Abs. 3 ZPO vorzunehmenden Interessenabwägung die Interessen beider Parteien gegeneinander abzuwägen seien.   Vermieterinteressen könnten dabei z. B. überwiegen, wenn die Zahlung der Nutzungsentschädigung bis zum Auszug nicht gewährleistet oder wenn eine Gefährdung des Mietobjekts gegeben sei. Beides sei hier aber nicht er Fall.  Zugunsten des Mieters sei dagegen zu berücksichtigen, dass der Wohnungsmarkt insbesondere bei kleineren und günstigen Wohnungen weiterhin angespannt ist. Deshalb seien ausreichende Anstrengungen bei der Ersatzraumsuche des gesundheitlich beeinträchtigten Mieters schon dann als erfüllt anzusehen, wenn er sich mit seiner Wohnungs- bzw. Sozialbehörde in Verbindung gesetzt habe.  Das Gericht gewährt eine Räumungsfrist von 3 Monaten. Die Höchstdauer von 12 Monaten sei nicht auszuschöpfen und eine Frist von 1 Monat jedenfalls als zu kurz anzusehen.  Der Zweck der Gewährung einer Räumungsfrist bestehe darin, dem Mieter die Möglichkeit zur Suche nach einer neuen Wohnung zu bieten. Das sehe der Gesetzgeber so vor, das Bundesverfassungsgericht habe sogar ausgeführt, dass eine Räumungsfrist von Amts wegen immer dann durch das Gericht zu erwägen ist, wenn erkennbar sei, dass der Mieter mit einer Räumungsanordnung ohne Räumungsfrist nicht zu rechnen brauchte. 

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Dem Oberlandesgericht Dresden lag im mit Urteil vom 15.08.2018 (Az. 5 U 539/18) entschiedenen Fall ein Gewerberaummietvertrag vor, in dem eine Verlängerungsklausel und eine Verlängerungsoption aufeinandertrafen, der Vermieter jedoch einer Verlängerung widersprochen hatte und der Mieter die Verlängerung ausgeübt hatte.  Konkret lautete die vertragliche Regelung:  „1. Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.2008 und endet am 31.12.2017.2. Das Mietverhältnis verlängert sich automatisch um weitere 10 Jahre, wenn es nicht innerhalb einer Frist von 3 Monaten vor Ablauf des Mietvertrages, d. h. bis zum 31.08.2017 gekündigt wird.3. Dem Mieter wird die Option eingeräumt auf eine Verlängerung des Mietvertrages um weitere zehn Jahre.". Die klagende Vermieter hatte vorgetragen, das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis sei aufgrund ihrer Kündigung beendet worden, die Ausübung der Verlängerungsoption durch den Mieter ausschließe. Das Oberlandesgericht gibt der Mieterseite Recht. Es könne nicht angenommen werden, dass das Optionsrecht für den Mieter davon abhängig sein solle, dass sich das Mietverhältnis zuvor schon gemäß  Ziffer 2 um 10 Jahre verlängert hätte. Es sei kein Grund erkennbar, warum allein der Umstand, dass sich das Mietverhältnis nicht nach Ziffer 2 wegen Kündigung des Vermieters  um weitere 10 Jahre verlängert habe, dazu führen solle, dass der Mieter sein in Ziffer 3 des Mietvertrages gewährtes Optionsrecht nicht ausüben könne. Ansonsten hätte es der Vermieter in der Hand, über eine Kündigung nach Ziffer 2 das dem Mieter eingeräumte Optionsrecht auszuhebeln. Es sei aber das Wesen eines Optionsrechtes, dass damit einem Vertragspartner die Rechtsmacht eingeräumt werde, durch einseitige Erklärung - auch gegen den Willen des Vertragspartners - eine Verlängerung des Vertrages herbeizuführen. 

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Der beklagte Mieter war von Januar 2009 bis Ende Februar 2014 Mieter einer Wohnung der klagenden Vermieterin, die ihm bei Mietbeginn in nicht renoviertem Zustand und mit Gebrauchsspuren der Vormieterin übergeben worden war. Der von der Klägerin verwendete Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter oblagen. Am Ende der Mietzeit führte der Beklagte Schönheitsreparaturen durch, die die Klägerin als mangelhaft ansah und deshalb durch einen Malerbetrieb nachbessern ließ. Wegen dieses Betrages begehrt die Klägerin Schadensersatz wegen nicht beziehungsweise mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen. Der Beklagte hat sich auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs berufen, wonach eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt unwirksam ist. Die Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt, da es angesichts der Vereinbarung zwischen dem Beklagten und der Vormieterin interessengerecht sei, den Beklagten so zu behandeln, als habe ihm die Klägerin die Mietsache im renovierten Zustand übergeben.  Der Bundesgerichtshof sieht dies mit Urteil vom 22.08.2018 (Az. VIII ZR 277/16) anders. Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlege sei auch dann unwirksam, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen. Diese Grundsätze blieben auch dann anwendbar, wenn der betreffende Mieter sich wie hier durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet habe. Denn eine derartige Vereinbarung ist in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Sie habe deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen. Insbesondere nicht dergestalt, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben. > Zum Volltext des Urteils

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Nach den Vorgaben des Bundesgerichtshofs ist eine Klausel im Mietvertrag wirksam, die dem Mieter das Halten von Tieren nur mit ausdrücklicher auch mündlicher Erlaubnis des Vermieters ermöglicht, wenn die Haltung von Kleintieren wie kleinen Vögeln, Zierfischen oder ähnlichen Tieren ausdrücklich vom Erlaubnisvorbehalt ausgenommen ist. Dem Amtsgericht Bielefeld lag im Urteil vom 25.07.2018 (Az. 401 C 275/17) ein Sachverhalt vor, in dem die Mieter in einem Einfamilienhaus mehrere Warane hielten. Ein Anspruch der Mieter auf Erteilung einer Erlaubnis zur Haltung dieser Tiere bestand jedoch nach der Entscheidung des Gerichts nicht. Das Gericht gibt die von der Rechtsprechung und der Kommentierung dazu aufgestellten Grundsätze wieder, nach denen eine Erlaubnis grundsätzlich zu erteilen sei, wenn die praktizierte Tierhaltung noch einen normalen Gebrauch des Mietobjekts darstelle. Was zum normalen Mietgebrauch gehöre, lasse sich nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall unter Abwägung der Interessen aller Beteiligten feststellen. Zu den Beurteilungskriterien zählten insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere sowie Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befinde. Das Halten exotischer Tiere, auf die Mitbewohner allgemein mit Abscheu, Ekel oder Angst reagieren, gehöre nicht zum Wohngebrauch. Auch Gesichtspunkte des Tierschutzes seien bei der Abwägung zu berücksichtigen. Unabhängig von der Größe der Tiere sei es vertragswidrig, gefährliche Tiere zu halten. Im konkreten Fall handele es sich insbesondere nicht um typische Haustiere, von denen auch eine gewisse Gefährlichkeit ausgehe. Zudem erscheine die Form der Haltung mit Blick auf den Tierschutz zweifelhaft. Ein normaler Mietgebrauch sei daher nicht anzunehmen und eine Erlaubnis durch den Vermieter nicht zu erteilen.  Zum Volltext des Urteils

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Ein Mieterhöhungsverlangen kann der Vermieter gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB auch durch Bezugnahme auf ein Sachverständigengutachten begründen. Im konkreten Fall hat der Bundesgerichtshof zu den daran zu stellenden Anforderungen mit Urteil vom 11.07.2018 (Az. VIII ZR 1369/7) Stellung genommen. Demnach müsse der Sachverständige die Wohnung, auf die sich das Mieterhöhungsverlangen beziehe, nicht zwingend vor Ort besichtigen. Die Begründung der Erhöhung diene nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen. Vielmehr solle der Mieter lediglich in die Lage versetzt werden, der Berechtigung nachzugehen und diese zumindest ansatzweise nachzuvollziehen. Der Sachverständige müsse somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen.  Ob der Mieter aber in die Lage versetzt werde, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst zu überprüfen, hänge davon ab, welche Angaben das Gutachten zu der konkreten Wohnung enthalte, nicht aber davon, auf welchem Weg - sei es durch eine vorherige Wohnungsbesichtigung oder in anderer Weise - der Sachverständige die tatsächlichen Grundlagen für diese Angaben gewonnen habe. Die Quellen der Sachkunde seien zwar für die Beurteilung der Qualität des Gutachtens bedeutsam, jedoch sei eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht schon deshalb als unzulässig abzuweisen, weil das zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens in Bezug genommene Gutachten die zugrunde gelegten Daten in anderer Weise als durch eine Wohnungsbesichtigung gewonnen habe.Auch aus den vom vormaligen Bundesministerium der Justiz herausgegebenen unverbindlichen diesbezüglichen Hinweisen ergebe sich nichts anderes. Zwar heiße es dort unter anderem: „Der Sachverständige soll die zu bewertende Wohnung grundsätzlich besichtigen. Andernfalls kann der Mieter den Eindruck gewinnen, dass der Sachverständige die besonderen Eigenheiten der Wohnung nicht genügend berücksichtigt hat.". Dies bedeute jedoch nicht, dass die vorherige Besichtigung der Vertragswohnung durch den Sachverständigen eine formalisierte Verfahrensvoraussetzung darstelle, die im Fall der Nichtbeachtung zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens führe, sondern eine - auch im Interesse des Vermieters liegende - Maßnahme darstelle, die geeignet sei, überflüssige Prozesse zu vermeiden, indem sie die Bereitschaft des Mieters zu einer außergerichtlichen Einigung fördere.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 26.07.2018 (Az.: I ZR 64/17) zur Neuregelung im Telemediengesetz (TMG) Stellung genommen.  Der Vermittler eines Internetzugangs über WLAN haftet demnach nach der seit dem 13.10.2017 geltenden Neufassung des § 8 Abs. 1 Satz 2 TMG wegen einer rechtswidrigen Handlung eines Nutzers nicht mehr auf Schadensersatz, Beseitigung oder Unterlassung. Jedoch kommt ein Sperranspruch des Rechtsinhabers gemäß § 7 Abs. 4 TMG in Betracht.  Gegen die Anwendung des § 8 Abs. 1 Satz 2 TMG bestünden auch keine unionsrechtlichen Bedenken. Zwar seien die Mitgliedstaaten verpflichtet, zugunsten der Rechtsinhaber die Möglichkeit gerichtlicher Anordnungen gegen Vermittler vorzusehen, deren Dienste von einem Dritten zur Verletzung eines Urheberrechts genutzt würden. Der deutsche Gesetzgeber habe die Unterlassungshaftung des Zugangsvermittlers in § 8 Abs. 1 Satz 2 TMG zwar ausgeschlossen, jedoch zugleich in § 7 Abs. 4 TMG einen auf Sperrung des Zugangs zu Informationen gerichteten Anspruch gegen den Betreiber eines Internetzugangs über WLAN vorgesehen. Der Anspruch auf Sperrmaßnahmen sei nicht auf bestimmte Sperrmaßnahmen beschränkt und könne auch die Pflicht zur Registrierung von Nutzern, zur Verschlüsselung des Zugangs mit einem Passwort oder - im äußersten Fall - zur vollständigen Sperrung des Zugangs umfassen.

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Kann ein wegen Eigenbedarf gekündigter Mieter Grundbucheinsicht beim Grundbuchamt verlangen? Im konkreten Fall hat das Oberlandesgericht München diese Frage mit Beschluss vom 24.07.2018 (Az. 34 Wx 68/18) verneint.   Die Einsicht in das Grundbuch sei zwar nach den maßgeblichen Vorschriften in der Grundbuchordnung jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegen könne. Ein solches Interesse bestehe auch nicht nur, wenn dieses rechtlicher Natur sei, sondern könne mit einem bloß tatsächlichen, insbesondere wirtschaftlichen Interesse, begründet werden. Unbefugten solle die Einsicht also verwehrt bleiben.  Das Grundbuchamt habe allerdings in jedem Einzelfall zu prüfen, ob durch die Einsichtnahme schutzwürdige Interessen des Eingetragenen verletzt werden könnten.  Was die Fallgruppe der Mieter anbelange, werde ganz überwiegend ein berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht angenommen. So solle etwa der Mietinteressent im Vorfeld feststellen können, ob der Vermieter mit dem Eigentümer identisch ist.  Außerdem müsse er die Risiken einer vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages bei der Zwangsversteigerung abschätzen können.  Nach Abschluss des Mietvertrages könne die Einsichtnahme  - wenn überhaupt - nur noch beschränkt in das Bestandsverzeichnis und die erste Abteilung bestehen, damit der Mieter seiner Darlegungslast im Räumungsprozess, dem Vermieter stehe noch freier oder freiwerdender Wohnraum zur Verfügung, genügen könne.Das Gericht bezweifelt jedoch, ob der Nachweis der Unwirksamkeit der dinglichen Übereignung  durch die Grundbucheinsicht ein berechtigtes Interesse begründen könnte. Denn das Einsichtsinteresse sei darauf gerichtet, die Eigentümerstellung des eingetragenen Eigentümers, für den aber die gesetzliche Vermutung des § 891 BGB spreche, überprüfen zu können. Im konkreten Fall fehlte dafür ausreichender Tatsachenvortrag, weshalb die Klage unbegründet war.

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Die Rundfunkbeitragspflicht ist im privaten und im nicht privaten Bereich im Wesentlichen mit der Verfassung vereinbar. Mit dem allgemeinen Gleichheitssatz nicht vereinbar ist allerdings, dass auch für Zweitwohnungen ein Rundfunkbeitrag zu leisten ist. Dies hat das Bundesverfassungsgericht mit Urteil vom 18.07.2018 (Az. 1 BvR 1675/16, 1 BvR 981/17, 1 BvR 836/17, 1 BvR 745/17) entschieden.  Nach dem Urteil stehe das Grundgesetz der Erhebung von Beiträgen nicht entgegen, die diejenigen an den Kosten einer öffentlichen Einrichtung beteiligen, die von ihr - potentiell - einen Nutzen haben. Beim Rundfunkbeitrag liege dieser Vorteil in der Möglichkeit, den öffentlich-rechtlichen Rundfunk nutzen zu können. Auf das Vorhandensein von Empfangsgeräten oder einen Nutzungswillen komme es nicht an. Die Rundfunkbeitragspflicht darf im privaten Bereich an das Innehaben von Wohnungen anknüpfen, da Rundfunk typischerweise dort genutzt wird. Inhaber mehrerer Wohnungen dürften für die Möglichkeit privater Rundfunknutzung allerdings nicht mit insgesamt mehr als einem vollen Rundfunkbeitrag belastet werden. Es komme nicht darauf an, ob in jeder beitragspflichtigen Wohnung tatsächlich Rundfunkempfangsgeräte bereitstünden. Die Gesetzgeber dürften die Erhebung des Beitrags auch unabhängig von dem Besitz eines Empfangsgeräts vorsehen. Maßgeblich sei, dass eine realistische Nutzungsmöglichkeit bestehe. Sie sei stets gegeben, weil den Beitragsschuldnern durch das Beschaffen von entsprechenden Empfangsgeräten ein Empfang im gesamten Bundesgebiet möglich ist. Wo es Beitragsschuldnern objektiv unmöglich sei, zumindest über irgendeinen Übertragungsweg Rundfunk zu empfangen, solle auf Antrag eine Befreiung nach § 4 Abs. 6 Satz 1 des Rundfunkbeitragsstaatsvertrags (RBStV) erfolgen. Darüber hinaus erweise sich eine Anknüpfung an Empfangsgeräte auch als nicht mehr praktikabel. Insbesondere angesichts der Diversifizierung der Empfangsmöglichkeiten seien effektive Kontrollen kaum möglich.

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Der Mieter hatte seine Wohnung entgegen dem Mietvertrag eine Nacht über aribnb und nach Abmahnung durch den Vermieter dennoch ein weiteres Mal für eine Nacht über das Portal vermietet. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis außerordentlich und hilfsweise ordentlich. Dem beklagten Mieter falle damit zwar eine zur Kündigung berechtigende Pflichtverletzung zu Last. Nach Urteil des Landgerichts Berlin vom 03.07.2018 (Az. 67 S 20/18) konnte das Mietverhältnis dennoch nicht rechtswirksam beendet werden, da in diesem Fall eine zeitgleiche Pflichtverletzung des Vermieters gegeben war. Die Pflichtverletzung des Mieters sei daher im Ergebnis nicht hinreichend erheblich, um eine Kündigung zu rechtfertigen. Im Falle einer unbefugten Gebrauchsüberlassung sei für die Frage, ob die schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters hinreichend erheblich ist, sowohl für die Wirksamkeit einer darauf gestützten außerordentlichen als auch für die einer ordentlichen Kündigung – nicht anders als bei sonstigen verhaltensbedingten Kündigungen auch  – im Rahmen einer umfassenden Gesamtabwägung auf sämtliche Umstände des Einzelfalls abzustellen. Zugunsten der Mieter sei das über mehrere Jahre beanstandungsfrei geführte Mietverhältnis zu berücksichtigen. Es komme hinzu, dass die Vermietungen mit keiner tatsächlichen Nutzung der Mietsache verbunden waren. Denn wie sich im Rahmen der Beweiserhebung herausgestellt habe, seien die Anmietungen nur zum Schein auf Veranlassung des Vermieters vorgenommen worden, um später gegenüber dem Mieter den gerichtsfesten Nachweis der unerlaubten gewerblichen Vermietung der Wohnung führen zu können. Eine versuchte Gebrauchsüberlassung wiege weniger schwer als eine vollzogene. Die Gebrauchsüberlassungen hätten im Falle ihres tatsächlichen Vollzugs auch nur zu einer kurzfristigen - jeweils eintägigen - Nutzung der Mietsache geführt. Das falle weniger erheblich ins Gewicht als eine über einen längerfristigen Zeitraum währende Gebrauchsüberlassung, da eine solche in der Regel zu einer größeren Abnutzung der Mietsache und einer stärkeren Beeinträchtigung der Nachbarmieter führe. Dass sich die Vermieterseite nach der Scheinanmietung mit den hinterlegten Schlüsseln auch noch Zutritt zur Mieterwohnung verschafft habe, sei ein unverhältnismäßiger Eingriff in dessen Rechte. 

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