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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 22.06.2018 (Az. V ZR 193/17) über einen Sachverhalt entschieden, in dem einen Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen hatte, für eine Jahresabrechnung von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abzuweichen.   Der Bundesgerichtshof führt aus, dass dieser Beschluss mit den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht zu vereinbaren sei, da die Heizkosten nur auf die Wohnfläche verteilt wurden.   Der Verstoß gegen die gesetzlichen Vorgaben - konkret § 7 Abs. 1 S. 1 HeizkVO - habe jedoch nicht die Nichtigkeit des Beschlusses, sondern lediglich dessen Anfechtbarkeit zur Folge.   Denn alleine eine den Anforderungen der Heizkostenverordnung genügende Abrechnung entspreche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Dies gelte unabhängig davon, ob die Wohnungseigentümer durch Beschluss abweichende Bestimmungen getroffen hätten. § 3 S. 1 HeizkVO schreibe die Anwendung der Vorschriften der Heizkostenverordnung zwischen den Wohnungseigentümern vor. Insoweit bestehe kein Unterschied zu den Fällen, in denen die Wohnungseigentümer bei einer Abrechnung einen mit der Teilungserklärung nicht zu vereinbarenden Kostenverteilungsschlüssel anwendeten.  Ohne Anfechtung, würden die Beschlüsse bestandskräftig. Damit solle das Vertrauen der Wohnungseigentümer in die Rechtsverbindlichkeit von Beschlüssen geschützt und erreicht werden, dass unter den Wohnungseigentümern alsbald Klarheit über die Rechtslage hergestellt wird und dass nicht Streitigkeiten über die Wirksamkeit von Beschlüssen das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander längere Zeit belasten. 

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 17.10.2018 (Az. VIII ZR 94/17) entschieden, dass die gemäß § 558b Abs. 1 BGB erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst ist und dem Mieter ein dahingehendes Widerrufsrecht nicht zusteht.Dies folge aus dem Regelungszweck sowohl der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) als auch der Bestimmungen über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen. Denn ein Widerrufsrecht solle der Gefahr psychischen Drucks sowie einem Informationsdefizit begegnen. Dieser Zielsetzung trage das Gesetz in den §§ 558 ff. BGB bereits uneingeschränkt Rechnung. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB sei das in Textform zu erklärende Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter zu begründen. Damit solle dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Schon dadurch könne der Mieter seinen rechtsgeschäftlichen Willen ohne ein Informationsdefizit und außerhalb einer etwaigen Drucksituation bilden. Außerdem räume das Gesetz dadurch, dass der Vermieter frühestens nach Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens auf Erteilung der Zustimmung klagen könne (§ 558b Abs. 2 BGB), dem Mieter eine angemessene Überlegungsfrist ein, innerhalb derer er sich entscheiden könne, ob und gegebenenfalls inwieweit er der Mieterhöhung zustimme. Somit sei bereits durch die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB sichergestellt, dass der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz erfüllt ist.

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Ein Mieter hat gegen einen anderen Mieter im Haus keinen Anspruch auf Ersatz seines Schadens, der durch in die andere Wohnung eingedrungenes Wasser entstanden ist. Zu diesem Ergebnis ist das Oberlandesgericht Frankfurt a. M. in zweiter Instanz mit Entscheidung vom 07.09.2018 (Az. 10 U 8/18) gelangt.  Das Landgericht habe in der Vorinstanz  zu Recht einen Anspruch des Klägers unter dem Gesichtspunkt verneint, dass der Mietvertrag zwischen dem Vermieter und der beklagten Mieterin Schutzwirkung zu seinen Gunsten habe. Der Kläger sei durch eigene Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegenüber dem Vermieter ausreichend geschützt.  Die geschädigte Mieterin könne auch keine Ansprüche aus dem sog. nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch herleiten. Dieser Ausgleichsanspruch habe seine Grundlage im nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis. Er sei Teil des Interessenausgleichs, der für eine sachgerechte Nutzung von Grundstücken im nachbarlichen Raum unerlässlich ist. Dass das Verhältnis der Mieter untereinander dort keine Berücksichtigung gefunden habe, könne nicht als planwidrige Lücke angesehen werden. Ein möglicher Streit zwischen Mietern um beeinträchtigende Immissionen könne dem Gesetzgeber nicht verborgen geblieben sein.  Schließlich liege auch ein deliktischer Schadensersatzanspruch etwa an den durchnässten Tapeten zwischen den Mietern nicht vor, da eine Eigentumsverletzung nicht gegeben sei. Grund sei, dass Tapeten grundsätzlich wesentliche Bestandteile des Gebäudes würden, weil sie von der Wand nicht mehr abgelöst werden könnten, ohne dass sie beschädigt würden. Der geschädigte Mieter muss sich also an den Vermieter zur Geltendmachung seiner Ansprüche halten.

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Das Amtsgericht Dortmund hatte mit Urteil vom 11.09.2018 (Az. 425 C 5989/18) über eine Klage eines Vermieters zu entscheiden, mit der dieser die Zahlung der vereinbarten Mietsicherheit verlangte. Der Mieter hatte nur Teilzahlungen erbracht und wurde antragsgemäß verurteilt. Der Mieter ist nach Ansicht des Gerichts auch verpflichtet, die sog. Prozesszinsen zu zahlen, obwohl dem Vermieter durch die Nichtzahlung der Kaution kein Verzugsschaden entstanden ist. Eine Kaution sei immer getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen und daher für diesen Fremdgeld. Die Prozesszinsen stünden dem Kläger quasi als Strafe unabhängig von einem Verzug des Mieters dennoch zu.  Das Amtsgericht meint allerdings, dass die Prozesszinsen die Kaution erhöhten, da jede Zinsen auf eine Kaution grundsätzlich dem Mieter zustünden. Es komme auch nicht darauf an, ob die Zinsen höher lägen, als sonst für die Anlage einer Mietsicherheit üblich sei. Im Ergebnis erhalte der Mieter also bei Auszahlung der Kaution nach dem Mietende die von ihm selbst geleisteten Prozesszinsen zurück. 

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In den mit Urteilen vom 19.09.2018 (Az. VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) entschiedenen Sachverhalten hatten die beklagten Wohnungsmieter jeweils die von ihnen geschuldeten Mieten in zwei aufeinander folgenden Monaten nicht entrichtet. Hierauf haben die klagenden Vermieter die fristlose und zugleich hilfsweise die fristgerechte Kündigung der Mietverhältnisse wegen Zahlungsverzugs erklärt. In beiden Fällen beglichen die Mieter nach Zugang der Kündigung die aufgelaufenen Zahlungsrückstände. Das Berufungsgericht hatte die Räumungsklagen noch abgewiesen (wir berichteten). Zwar seien die Vermieter aufgrund der wirksamen außerordentlichen fristlosen Kündigungen zunächst berechtigt gewesen, die Räumung der betreffenden Mietwohnungen zu verlangen. Diese Ansprüche seien jedoch wegen des jeweils noch vor Klageerhebung erfolgten vollständigen Ausgleichs der Zahlungsrückstände  nachträglich erloschen (sog. Schonfristzahlung). Die daneben hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen gingen ins Leere, weil das jeweilige Mietverhältnis bereits durch den Zugang der wirksam ausgesprochenen außerordentlichen fristlosen Kündigung ein sofortiges Ende gefunden habe. Im Zeitraum zwischen Zugang der Kündigungserklärung und Eingang der Schonfristzahlung habe ein Mietverhältnis, welches noch ordentlich unter Einhaltung einer Kündigungsfrist hätte gekündigt werden können, aufgrund der Gestaltungswirkung der fristlosen Kündigung nicht mehr bestanden. Der Bundesgerichtshof sieht dies anders und gibt den Vermietern Recht, indem es einen jeweiligen Räumungsanspruch bejaht.  Denn ein Vermieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen eines aufgelaufenen Zahlungsrückstands ausspreche, erkläre diese nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung. Vielmehr bringe er damit aus objektiver Mietersicht regelmäßig weiterhin zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Umstands wie einer sog. Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird. Indem das Berufungsgericht allein darauf abgestellt habe, dass eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs das Mietverhältnis (zunächst) auflöse, habe es die bei der Auslegung einer Kündigungserklärung zu beachtenden rechtlichen Zusammenhänge außer Acht gelassen und einen einheitlichen natürlichen Lebenssachverhalt (Zahlungsverzug, Kündigung, nachträgliche Befriedigung des Vermieters), auf den sich die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bei vernünftiger lebensnaher und objektiver Betrachtung stütze, künstlich in einzelne Bestandteile aufgespalten.

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Das Amtsgericht Brandenburg beschäftigt sich in seinem Urteil vom 10.09.2018 (Az. 31 C 34/18) mit den Voraussetzungen, unter denen einem Mieter auch bei Verurteilung zur Räumung seiner Wohnung noch eine Räumungsfrist wegen fehlenden Ersatzwohnraums zu gewähren ist. In dem vorliegenden Fall bestand zudem die Besonderheit, dass der Mieter den Räumungsanspruch des Vermieters anerkannt hatte, die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung des Vermieters also durch das Gericht nicht mehr geprüft werden musste.   Das Gericht weist zunächst darauf hin, dass die Beweislast für die Pflichtverletzungen des Mieters bei dem klagenden Vermieter gelegen hätten, auch wenn er wegen Anerkenntnisses keinen Beweis antreten musste. Es führt aus, dass bei der im Rahmen des § 721 Abs. 3 ZPO vorzunehmenden Interessenabwägung die Interessen beider Parteien gegeneinander abzuwägen seien.   Vermieterinteressen könnten dabei z. B. überwiegen, wenn die Zahlung der Nutzungsentschädigung bis zum Auszug nicht gewährleistet oder wenn eine Gefährdung des Mietobjekts gegeben sei. Beides sei hier aber nicht er Fall.  Zugunsten des Mieters sei dagegen zu berücksichtigen, dass der Wohnungsmarkt insbesondere bei kleineren und günstigen Wohnungen weiterhin angespannt ist. Deshalb seien ausreichende Anstrengungen bei der Ersatzraumsuche des gesundheitlich beeinträchtigten Mieters schon dann als erfüllt anzusehen, wenn er sich mit seiner Wohnungs- bzw. Sozialbehörde in Verbindung gesetzt habe.  Das Gericht gewährt eine Räumungsfrist von 3 Monaten. Die Höchstdauer von 12 Monaten sei nicht auszuschöpfen und eine Frist von 1 Monat jedenfalls als zu kurz anzusehen.  Der Zweck der Gewährung einer Räumungsfrist bestehe darin, dem Mieter die Möglichkeit zur Suche nach einer neuen Wohnung zu bieten. Das sehe der Gesetzgeber so vor, das Bundesverfassungsgericht habe sogar ausgeführt, dass eine Räumungsfrist von Amts wegen immer dann durch das Gericht zu erwägen ist, wenn erkennbar sei, dass der Mieter mit einer Räumungsanordnung ohne Räumungsfrist nicht zu rechnen brauchte. 

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Dem Oberlandesgericht Dresden lag im mit Urteil vom 15.08.2018 (Az. 5 U 539/18) entschiedenen Fall ein Gewerberaummietvertrag vor, in dem eine Verlängerungsklausel und eine Verlängerungsoption aufeinandertrafen, der Vermieter jedoch einer Verlängerung widersprochen hatte und der Mieter die Verlängerung ausgeübt hatte.  Konkret lautete die vertragliche Regelung:  „1. Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.2008 und endet am 31.12.2017.2. Das Mietverhältnis verlängert sich automatisch um weitere 10 Jahre, wenn es nicht innerhalb einer Frist von 3 Monaten vor Ablauf des Mietvertrages, d. h. bis zum 31.08.2017 gekündigt wird.3. Dem Mieter wird die Option eingeräumt auf eine Verlängerung des Mietvertrages um weitere zehn Jahre.". Die klagende Vermieter hatte vorgetragen, das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis sei aufgrund ihrer Kündigung beendet worden, die Ausübung der Verlängerungsoption durch den Mieter ausschließe. Das Oberlandesgericht gibt der Mieterseite Recht. Es könne nicht angenommen werden, dass das Optionsrecht für den Mieter davon abhängig sein solle, dass sich das Mietverhältnis zuvor schon gemäß  Ziffer 2 um 10 Jahre verlängert hätte. Es sei kein Grund erkennbar, warum allein der Umstand, dass sich das Mietverhältnis nicht nach Ziffer 2 wegen Kündigung des Vermieters  um weitere 10 Jahre verlängert habe, dazu führen solle, dass der Mieter sein in Ziffer 3 des Mietvertrages gewährtes Optionsrecht nicht ausüben könne. Ansonsten hätte es der Vermieter in der Hand, über eine Kündigung nach Ziffer 2 das dem Mieter eingeräumte Optionsrecht auszuhebeln. Es sei aber das Wesen eines Optionsrechtes, dass damit einem Vertragspartner die Rechtsmacht eingeräumt werde, durch einseitige Erklärung - auch gegen den Willen des Vertragspartners - eine Verlängerung des Vertrages herbeizuführen. 

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Der beklagte Mieter war von Januar 2009 bis Ende Februar 2014 Mieter einer Wohnung der klagenden Vermieterin, die ihm bei Mietbeginn in nicht renoviertem Zustand und mit Gebrauchsspuren der Vormieterin übergeben worden war. Der von der Klägerin verwendete Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter oblagen. Am Ende der Mietzeit führte der Beklagte Schönheitsreparaturen durch, die die Klägerin als mangelhaft ansah und deshalb durch einen Malerbetrieb nachbessern ließ. Wegen dieses Betrages begehrt die Klägerin Schadensersatz wegen nicht beziehungsweise mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen. Der Beklagte hat sich auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs berufen, wonach eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt unwirksam ist. Die Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt, da es angesichts der Vereinbarung zwischen dem Beklagten und der Vormieterin interessengerecht sei, den Beklagten so zu behandeln, als habe ihm die Klägerin die Mietsache im renovierten Zustand übergeben.  Der Bundesgerichtshof sieht dies mit Urteil vom 22.08.2018 (Az. VIII ZR 277/16) anders. Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlege sei auch dann unwirksam, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen. Diese Grundsätze blieben auch dann anwendbar, wenn der betreffende Mieter sich wie hier durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet habe. Denn eine derartige Vereinbarung ist in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Sie habe deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen. Insbesondere nicht dergestalt, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben. > Zum Volltext des Urteils

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Nach den Vorgaben des Bundesgerichtshofs ist eine Klausel im Mietvertrag wirksam, die dem Mieter das Halten von Tieren nur mit ausdrücklicher auch mündlicher Erlaubnis des Vermieters ermöglicht, wenn die Haltung von Kleintieren wie kleinen Vögeln, Zierfischen oder ähnlichen Tieren ausdrücklich vom Erlaubnisvorbehalt ausgenommen ist. Dem Amtsgericht Bielefeld lag im Urteil vom 25.07.2018 (Az. 401 C 275/17) ein Sachverhalt vor, in dem die Mieter in einem Einfamilienhaus mehrere Warane hielten. Ein Anspruch der Mieter auf Erteilung einer Erlaubnis zur Haltung dieser Tiere bestand jedoch nach der Entscheidung des Gerichts nicht. Das Gericht gibt die von der Rechtsprechung und der Kommentierung dazu aufgestellten Grundsätze wieder, nach denen eine Erlaubnis grundsätzlich zu erteilen sei, wenn die praktizierte Tierhaltung noch einen normalen Gebrauch des Mietobjekts darstelle. Was zum normalen Mietgebrauch gehöre, lasse sich nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall unter Abwägung der Interessen aller Beteiligten feststellen. Zu den Beurteilungskriterien zählten insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere sowie Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befinde. Das Halten exotischer Tiere, auf die Mitbewohner allgemein mit Abscheu, Ekel oder Angst reagieren, gehöre nicht zum Wohngebrauch. Auch Gesichtspunkte des Tierschutzes seien bei der Abwägung zu berücksichtigen. Unabhängig von der Größe der Tiere sei es vertragswidrig, gefährliche Tiere zu halten. Im konkreten Fall handele es sich insbesondere nicht um typische Haustiere, von denen auch eine gewisse Gefährlichkeit ausgehe. Zudem erscheine die Form der Haltung mit Blick auf den Tierschutz zweifelhaft. Ein normaler Mietgebrauch sei daher nicht anzunehmen und eine Erlaubnis durch den Vermieter nicht zu erteilen.  Zum Volltext des Urteils

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Ein Mieterhöhungsverlangen kann der Vermieter gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB auch durch Bezugnahme auf ein Sachverständigengutachten begründen. Im konkreten Fall hat der Bundesgerichtshof zu den daran zu stellenden Anforderungen mit Urteil vom 11.07.2018 (Az. VIII ZR 1369/7) Stellung genommen. Demnach müsse der Sachverständige die Wohnung, auf die sich das Mieterhöhungsverlangen beziehe, nicht zwingend vor Ort besichtigen. Die Begründung der Erhöhung diene nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen. Vielmehr solle der Mieter lediglich in die Lage versetzt werden, der Berechtigung nachzugehen und diese zumindest ansatzweise nachzuvollziehen. Der Sachverständige müsse somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen.  Ob der Mieter aber in die Lage versetzt werde, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst zu überprüfen, hänge davon ab, welche Angaben das Gutachten zu der konkreten Wohnung enthalte, nicht aber davon, auf welchem Weg - sei es durch eine vorherige Wohnungsbesichtigung oder in anderer Weise - der Sachverständige die tatsächlichen Grundlagen für diese Angaben gewonnen habe. Die Quellen der Sachkunde seien zwar für die Beurteilung der Qualität des Gutachtens bedeutsam, jedoch sei eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht schon deshalb als unzulässig abzuweisen, weil das zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens in Bezug genommene Gutachten die zugrunde gelegten Daten in anderer Weise als durch eine Wohnungsbesichtigung gewonnen habe.Auch aus den vom vormaligen Bundesministerium der Justiz herausgegebenen unverbindlichen diesbezüglichen Hinweisen ergebe sich nichts anderes. Zwar heiße es dort unter anderem: „Der Sachverständige soll die zu bewertende Wohnung grundsätzlich besichtigen. Andernfalls kann der Mieter den Eindruck gewinnen, dass der Sachverständige die besonderen Eigenheiten der Wohnung nicht genügend berücksichtigt hat.". Dies bedeute jedoch nicht, dass die vorherige Besichtigung der Vertragswohnung durch den Sachverständigen eine formalisierte Verfahrensvoraussetzung darstelle, die im Fall der Nichtbeachtung zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens führe, sondern eine - auch im Interesse des Vermieters liegende - Maßnahme darstelle, die geeignet sei, überflüssige Prozesse zu vermeiden, indem sie die Bereitschaft des Mieters zu einer außergerichtlichen Einigung fördere.

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