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Im konkreten Fall hatte die Mieterin eine Wohnung angemietet, die mit einem Telefonanschluss ausgestattet ist. Die Telefonleitung verläuft vom Hausanschluss durch den Keller des Hauses bis zur Wohnung der Mieterin. An dieser Verbindung vom Hausübergabepunkt bis in die Wohnung trat ein Defekt auf.  Der Bundesgerichtshof entscheidet in seinem Urteil vom 05.12.2018 (Az. VIII ZR 17/18) dahingehend, dass der Vermieter nach § 535 Abs. .1 S. 2 BGB verpflichtet ist, die Leitung auf seine Kosten instand zu setzen.   Der Umfang der Pflicht des Vermieters zur Gebrauchserhaltung richte sich danach, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart hätten. Fehle es - wie vorliegend bezüglich der Telefonleitung - an einer vertraglichen Vereinbarung, werde der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus abzuleitenden Standards, bestimmt. Nach der allgemeinen Verkehrsanschauung könne der Mieter einer Wohnung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspreche. Dabei seien insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete sowie eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen.  Jedenfalls dann, wenn die Wohnung - wie vorliegend - mit einer sichtbaren Telefonanschlussdose ausgestattet sei, umfasse der zumindest im Wege ergänzender Auslegung zu ermittelnde vertragsgemäße Zustand einen auch funktionsfähigen Telefonanschluss. Dazu gehöre die Möglichkeit des Mieters, diesen Anschluss nach Abschluss eines Vertrages mit einem Telekommunikationsanbieter ohne Weiteres nutzen zu können, das heißt ohne zuerst noch Verkabelungsarbeiten von dem Anschluss in der Wohnung bis zu einem gegebenenfalls - wie hier - im Keller des Mehrfamilienhauses liegenden Hausanschlusspunkt (APL) vornehmen zu müssen.

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Hat der zur Räumung einer Wohnung verurteilte Mieter in der Berufungsinstanz keinen sog. Vollstreckungsschutzantrag gestellt, ist nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 07.12.2018 (Az. VIII ZR 146/18) eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung noch durch das Revisionsgericht grundsätzlich ausgeschlossen.   § 712 Abs. 1 S. 1 BGB lautet: „Würde die Vollstreckung dem Schuldner einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen, so hat ihm das Gericht auf Antrag zu gestatten, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung ohne Rücksicht auf eine Sicherheitsleistung des Gläubigers abzuwenden.“.  Der Bundesgerichthof führt aus, dass dem Mieter noch in der Revision zwar nach § 719 Abs. 2 S. 1 BGB auf Antrag einstweiliger Vollstreckungsschutz zu gewähren sein kann. Dies gelte aber nicht, wenn er in der Berufung keinen dies betreffenden Antrag gestellt habe. Dann liege nämlich kein „unersetzlicher Nachteil“ vor, da der Schuldner den Verlust der Wohnung durch den benannten Antrag in der Berufung hätte vermeiden können. In der Revision komme ein Einstellung der Räumungsvollstreckung dann nur noch ausnahmsweise in Betracht, wenn es dem Mieter im Berufungsverfahren aus besonderen Gründen nicht möglich oder nicht zumutbar war, einen Vollstreckungsschutzantrag zu stellen. 

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Mit Urteil vom 07.12.2018 (Az. V ZR 273/17) hat der Bundesgerichtshofs entschieden, dass Wohnungseigentümer bei Bestehen einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen auch dann wirksam beschließen können, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.Das Gericht führt aus, dass die Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen könnten. Die Beschlusskompetenz umfasse auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder.  Der Beschluss entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Indem der Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude "in eine Hand" gelegt würden, werde ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle könne die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprächen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden könne. Eine solche Regelung "aus einer Hand" minimiere zudem versicherungsrechtliche Risiken.  Es entspräche regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen bereits eigene Rauchwarnmelder betreiben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten. Individuelle Lösungen führten insbesondere in größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt sei. Wie ein solcher  Dies könne zu Lücken in der Gebäudesicherheit führen. Aber auch in kleineren Gemeinschaften sei das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wähle. Demgegenüber sei die finanzielle Mehrbelastung des Wohnungseigentümers, der seine Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet habe, gering.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteilen vom 05.12.2018 (Az. VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18) entschieden, dass Wärmebrücken in den Außenwänden nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen sind, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebe oder mindere, setze eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraus. Ohne besondere Vereinbarung der Mietvertragsparteien könne der Mieter dabei nach der Verkehrsauffassung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Gebe es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, sei jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei sei nach gefestigter Rechtsprechung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Diesem Maßstab entsprächen die Wohnungen der klagenden Mieter im konkreten Fall jedoch, so dass ein Sachmangel nicht vorliege. Denn in den Jahren 1968 bzw. 1971 habe noch keine Verpflichtung bestanden, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten. Es sei demgemäß das Vorhandensein von Wärmebrücken der allgemein übliche Bauzustand gewesen.Die Berufung des Landgerichts als Vorinstanz noch auf Erfordernisse "zeitgemäßen Wohnens" rechtfertige es insbesondere nicht, die geschuldete Beschaffenheit einer Mietwohnung hinsichtlich der Wärmedämmung nicht nach den oben genannten Maßstäben, sondern – unter einseitiger Berücksichtigung von Mieterinteressen – allein danach zu bestimmen, was der Mieter unter Zugrundelegung heutiger Bauvorschriften erwarten dürfe und ihm an Lüftungs- und Heizverhalten nach einem abstrakt-generellen Maßstab zuzumuten sei. Vorliegend sei der gerichtliche Sachverständige zu dem Ergebnis gekommen, dass ein täglich zweimaliges Stoßlüften von rund 15 Minuten beziehungsweise ein täglich dreimaliges Stoßlüften von rund 10 Minuten ausreiche, um eine Schimmelpilzbildung an den Außenwänden zu vermeiden und sich im Falle von "Querlüften" (gleichzeitiges Öffnen mehrerer Fenster) die erforderliche Lüftungszeit auf ein Drittel der angegebenen Zeiten reduziere. Dafür, dass ein solches Lüftungsverhalten generell unzumutbar sei, seien keine Anhaltungspunkte erkennbar.

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Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 21.11.2018 (Az. 65 S 142/18) eine Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters geprüft und beispielhaft ausgeführt, welche Anforderungen die Rechtsprechung derzeit an eine solche Erklärung stellt.   Zunächst kommt die neuere Vorgabe des Bundesgerichtshofs zur Anwendung, dass sich eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter berufen kann.   Das Gericht geht davon aus, dass der Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung auf dem ernsthaften, bestimmt verfolgten, nachvollziehbaren und von vernünftigen Erwägungen getragenen Wunsch beruhen müsse, dass die gekündigte Wohnung selbst genutzt werden solle.   Bei dem Kriterium des „Benötigens“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB handele es sich um einen objektiv nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff, der voraussetze, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe habe, die Wohnung selbst zu nutzen. Der Wunsch und der Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, reiche nicht aus; hinzutreten müsse unter anderem ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf. Die Darlegungs- und Beweislast trage insoweit der Vermieter.   Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG schütze den Vermieter in seiner Freiheit, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen. Die Gerichte müssten den Eigennutzungswunsch des Eigentümers grundsätzlich respektieren, es stünde ihnen insbesondere nicht das Recht zu, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters zu setzen. Das Eigentum in seinem durch Privatnützigkeit und grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand gekennzeichneten rechtlichen Gehalt gebe dem Eigentümer nicht nur das Recht, diesen zu veräußern oder aus seiner Vermietung Erträge zu erzielen, sondern auch - und insbesondere - die Freiheit, ihn selbst zu nutzen und sein Leben nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestalten. Zum Schutz des Mieters überprüft werden darf und müsse der Erlangungswunsch aber auf seine Ernsthaftigkeit und darauf, ob er missbräuchlich geltend gemacht werde oder der Nutzungswunsch durch eine andere Wohnung des Vermieters befriedigt werden könne.  Da sich der Eigennutzungswunsch auf innere Tatsachen des Vermieters beziehe, könne sich der Mieter selbst dann auf ein einfaches Bestreiten beschränken, wenn sein Bestreiten auf Vermutungen beruhte. Das Gericht müsse den vom Mieter vorgetragenen Gesichtspunkten bzw. Zweifeln dann nachgehen. Eine Ausnahme gelte nur dann, wenn die Vermutung aufs Geradewohl, d. h. „ins Blaue hinein“ abgegeben worden sei.

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Die ehemalige Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft wurde verurteilt, insgesamt 20 im einzelnen bezeichnete Unterlagen an diese herauszugeben. Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg befasst sich im Beschluss vom 22.11.2018 (Az. 73 C 40/18) mit der Frage, wie die Herausgabe im Wege der Zwangsvollstreckung nach dnr Regeln der Zivilprozessordnung zu erfolgen hat. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte die Festsetzung eines Zwangsgeldes gegen die Schuldnerin beantragt. Das Gericht betrachtet diesen Antrag jedoch als unbegründet, da die Zwangsvollstreckung durch die Beauftragung eines Gerichtsvollziehers zu erfolgen habe, der die im Urteil bezeichneten Sachen bei der Schuldnerin wegzunehmen und der Gläubigerin zu übergeben habe. Könne der Gerichtsvollzieher die Sachen bei der ehemaligen Verwalterin nicht vorfinden, habe die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anspruch auf Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung über den Verbleib der Sachen. Das Gericht setzt sich damit bei kritischer Auseinandersetzung in bewussten Widerspruch zu anderslautender Rechtsprechung und Kommentarliteratur, nach der das beantragte Zwangsgeld festzusetzen sei. Die Zivilprozessordnung sehe für die Zwangsvollstreckung der nicht auf Geld lautenden Entscheidungen - wie hier - bestimmte Vollstreckungsmaßnahmen vor. Versuche, das Zwangsgeld damit zu rechtfertigen, die Herausgabe von Verwaltungsunterlagen sei Bestandteil der Rechenschaftspflicht eines Verwalters nach beendeter Verwaltertätigkeit sei für die Vollstreckung rechtlich ohne Belang. Ein Anspruch auf Rechnungslegung müsse immer gesondert tituliert werden, um vollstreckt werden zu können. In diesem Fall sei es der Wohnungseigentümergemeinschaft gelungen, einen vollstreckungsfähigen und bestimmten Antrag zu formulieren. 

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Die Beklagten sind seit 1981 Mieter einer in einem Siedlungshaus gelegenen Wohnung in Bochum. Im Jahr 2012 erwarben die klagenden Vermieter das Hausgrundstück von der Stadt Bochum und traten dadurch in den Mietvertrag ein. Bezüglich der von den Beklagten gemieteten Wohnung enthält der Kaufvertrag dabei die folgende Regelung:  "Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen […] Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten- und schuldenfrei wiederzukaufen."  Im Jahr 2015 kündigten die klagenden Vermieter das Mietverhältnis nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB, der eine erleichterte Kündigung der Vermieters vorsieht, wenn dieser in einem Gebäude mit - wie hier - nicht mehr als zwei Wohnungen selbst wohnt. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14.11.2018 (Az. VIII ZR 109/18)  entschieden, dass es sich bei den im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht der Mieter um einen echten Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB) handelt, der dem Mieter der betreffenden Wohnung eigene Rechte gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter einräumt und vorliegend die von den Klägern ausgesprochene Kündigung ausschließt.  Schon der Wortlaut der Regelung, in der von einem bestehenden lebenslangen Wohnrecht der Mieter und einer Übernahme dieses Mietverhältnisses durch den Käufer die Rede ist, bringe deutlich zum Ausdruck, dass den Mietern eine eigene gesicherte Rechtsposition auch gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter eingeräumt werde. Ihren bisherigen Wohnraum sollen sie lediglich bei selbst zu vertretender erheblicher Verletzung ihrer Mieterpflichten verlieren können.  Für diese Auslegung der vertraglichen Regelungen sei zusätzlich die hohe Schutzbedürftigkeit der Beklagten als langjährige Mieter und die Verantwortung der Stadt Bochum als kommunaler Eigentümer und Veräußerer zu berücksichtigen. Darüber hinaus unterstreiche das für den Fall einer unberechtigten Vermieterkündigung vereinbarte Wiederkaufsrecht der Stadt, dass diese mit den vertraglichen Regelungen erkennbar einen möglichst umfassenden Schutz der Mieter herbeiführen wollte. Vom vereinbarten Kündigungsausschluss mit umfasst ist dabei ohne weiteres auch die vorliegend von den Klägern ausgesprochene erleichterte Vermieterkündigung nach § 573a BGB, die (ebenso wie die ausdrücklich genannten Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung) ebenfalls eine Pflichtverletzung oder ein Verschulden auf Mieterseite nicht voraussetze.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 21.08.2018 (Az. VIII ZR 188/16) entschieden, dass Fensterreinigungsmaßnahmen nicht zu den Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten des Vermieters zählen. Reinigungsmaßnahmen an den Fenstern gehören also zu dem Pflichtenkreis des Mieters. Im konkreten Fall handelt es sich um eine Wohnung in einem ehemaligen Fabrikgebäude mit einer großflächigen Fensterfront, die der klagende Mieter selbst reinigen lässt. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass die Reinigung der Flächen der Mietwohnung einschließlich der Außenflächen der Wohnungsfenster, zu denen auch etwaige nicht zu öffnende Glasbestandteile sowie die Fensterrahmen gehören, grundsätzlich dem Mieter obliegen, soweit die Mietvertragsparteien - wie hier - keine abweichende Vereinbarung getroffen hätten. Denn der Vermieter schulde dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigten Zustand; bloße Reinigungsmaßnahmen seien dementsprechend nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters.Könne der Mieter die jeweiligen Flächen nicht selbst reinigen, müsse er sich professioneller Hilfe bedienen.

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Gehört Wohnungseigentum mehreren Miteigentümern und stört nur einer der Miteigentümer die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft erheblich, rechnet der Bundesgerichtshof nach Urteil vom 14.09.2018 (Az. V ZR 138/17) die Störungen auch dem oder den anderen Miteigentümern zu.  Im entschiedenen Fall beschmierte der psychisch gestörte Miteigentümer wiederholt das Treppenhaus, eine Wohnungstür sowie andere Gegenstände und äußerte sich mehrfach rassistisch. Auch nach mehreren Abmahnungen durch die Hausverwaltung wurde das Verhalten nicht unterlassen. Die Gemeinschaft verlangt daher auf dem Klageweg die Veräußerung des Wohnungseigentums nach den §§ 18, 19 WEG. Dazu seien alle Miteigentümer nach den Ausführungen des Bundesgerichtshofs auch verpflichtet, da die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem Störer den anderen Wohnungseigentümern nicht mehr zugemutet werden könne. Das Gericht ist der Ansicht, dass der Entziehungsanspruch bei einer Beschränkung auf den Miteigentumsanteil des Störers jedoch nicht effizient erreicht werden könne. Denn in diesem Fall wäre der Störer zwar nicht mehr Miteigentümer der Wohnung, unter Umständen aber nicht aus der Wohnanlage entfernt. Dazu komme es erst, wenn der Ersteher des Miteigentumsanteils und der verbliebene Eigentümer den Störer nicht mehr in der Wohnung wohnen lassen würden. Dies entspreche nicht dem Sinn und Zweck des Gesetzes, so dass das Wohnungseigentum insgesamt entzogen werden müsse, wenn auch nur einer der Miteigentümer den Entziehungstatbestand des § 18 WEG verwirkliche. Dem nicht störenden Miteigentümer sei aber zur Wahrung seiner Interessen die Befugnis einzuräumen, den Miteigentumsanteil des Störers selbst zu erwerben. Der Störer müsse dann allerdings dauerhaft und einschränkungslos aus der Anlage entfernt und der Gemeinschaft alle im Zusammenhang mit der Störung entstandenen Kosten ersetzt werden. 

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Das Amtsgericht Potsdam hat mit Urteil vom 04.10.2018 (Az. 31 C 12/17) über die Auslegung einer Teilungserklärung entschieden, die zwischen den Eigentümern von zwei Wohnungseigentumseinheiten hinsichtlich der Zulässigkeit von Balkonmöbeln streitig war. Die Teilungserklärung lautet dazu: „Das Anbringen von weiteren festmontierten Balkonverkleidungen (aus festem Material) ist nicht gestattet.“ und „Ein Sonnenschutz einschließlich Markisen und/oder ein Wind oder Sichtschutz ist während des Gebrauchs des Balkons - vorbehaltlich der gesetzlichen Bestimmungen der Auflagen der Baugenehmigung - grundsätzlich zugelassen, wenn die vorgenannten Gegenstände nach dem Gebrauch in einen solchen Zustand versetzt (abgenommen, eingerollt oder in ähnlicher Weise beseitigt) werden, dass die sichtbare äußere Gestalt des Baukörpers nicht verändert oder beeinträchtigt wird. Die Form und Farbgebung ist mit dem Verwalter abzustimmen, soweit nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Regelung beschlossen hat.“.Auf dem Balkon des beklagten Eigentümers befanden sich brüstungshohe Flechtmöbel, die die Sicht des klagenden Eigentümers einschränkten. Die Kläger waren der Auffassung, dass das dauerhafte Aufstellen solcher Möbel auf dem Balkon unzulässig sei.  Das Gericht sieht das jedoch anders. Ein solcher Anspruch ergebe sich nicht aus der Teilungserklärung. Balkonmöbel seien Balkonmöbel und keine befestigten Balkonverkleidungen. Sie seien solchen auch nicht gleichzusetzen. Balkonmöbel dienten vorwiegend dem Sitzen und Verweilen auf dem Balkon, wohingegen Balkonverkleidungen dem Wind- und Sichtschutz dienten. Dabei sei insbesondere zu berücksichtigen, dass ein Gleichsetzen von Balkonmöbeln mit Sichtschutz auch deswegen problematisch wäre, weil unklar sei, ob Hochlehner dann auch stets zu beräumen wären und welche Höhe für Balkonmöbel tatsächlich unzulässig sein könnten - ob Möbel, die 2 oder 3 cm niedriger oder höher als Brüstungshöhe aufweisen, regelmäßig zu entfernen wären oder Ähnliches.

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