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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 26.07.2018 (Az.: I ZR 64/17) zur Neuregelung im Telemediengesetz (TMG) Stellung genommen.  Der Vermittler eines Internetzugangs über WLAN haftet demnach nach der seit dem 13.10.2017 geltenden Neufassung des § 8 Abs. 1 Satz 2 TMG wegen einer rechtswidrigen Handlung eines Nutzers nicht mehr auf Schadensersatz, Beseitigung oder Unterlassung. Jedoch kommt ein Sperranspruch des Rechtsinhabers gemäß § 7 Abs. 4 TMG in Betracht.  Gegen die Anwendung des § 8 Abs. 1 Satz 2 TMG bestünden auch keine unionsrechtlichen Bedenken. Zwar seien die Mitgliedstaaten verpflichtet, zugunsten der Rechtsinhaber die Möglichkeit gerichtlicher Anordnungen gegen Vermittler vorzusehen, deren Dienste von einem Dritten zur Verletzung eines Urheberrechts genutzt würden. Der deutsche Gesetzgeber habe die Unterlassungshaftung des Zugangsvermittlers in § 8 Abs. 1 Satz 2 TMG zwar ausgeschlossen, jedoch zugleich in § 7 Abs. 4 TMG einen auf Sperrung des Zugangs zu Informationen gerichteten Anspruch gegen den Betreiber eines Internetzugangs über WLAN vorgesehen. Der Anspruch auf Sperrmaßnahmen sei nicht auf bestimmte Sperrmaßnahmen beschränkt und könne auch die Pflicht zur Registrierung von Nutzern, zur Verschlüsselung des Zugangs mit einem Passwort oder - im äußersten Fall - zur vollständigen Sperrung des Zugangs umfassen.

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Kann ein wegen Eigenbedarf gekündigter Mieter Grundbucheinsicht beim Grundbuchamt verlangen? Im konkreten Fall hat das Oberlandesgericht München diese Frage mit Beschluss vom 24.07.2018 (Az. 34 Wx 68/18) verneint.   Die Einsicht in das Grundbuch sei zwar nach den maßgeblichen Vorschriften in der Grundbuchordnung jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegen könne. Ein solches Interesse bestehe auch nicht nur, wenn dieses rechtlicher Natur sei, sondern könne mit einem bloß tatsächlichen, insbesondere wirtschaftlichen Interesse, begründet werden. Unbefugten solle die Einsicht also verwehrt bleiben.  Das Grundbuchamt habe allerdings in jedem Einzelfall zu prüfen, ob durch die Einsichtnahme schutzwürdige Interessen des Eingetragenen verletzt werden könnten.  Was die Fallgruppe der Mieter anbelange, werde ganz überwiegend ein berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht angenommen. So solle etwa der Mietinteressent im Vorfeld feststellen können, ob der Vermieter mit dem Eigentümer identisch ist.  Außerdem müsse er die Risiken einer vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages bei der Zwangsversteigerung abschätzen können.  Nach Abschluss des Mietvertrages könne die Einsichtnahme  - wenn überhaupt - nur noch beschränkt in das Bestandsverzeichnis und die erste Abteilung bestehen, damit der Mieter seiner Darlegungslast im Räumungsprozess, dem Vermieter stehe noch freier oder freiwerdender Wohnraum zur Verfügung, genügen könne.Das Gericht bezweifelt jedoch, ob der Nachweis der Unwirksamkeit der dinglichen Übereignung  durch die Grundbucheinsicht ein berechtigtes Interesse begründen könnte. Denn das Einsichtsinteresse sei darauf gerichtet, die Eigentümerstellung des eingetragenen Eigentümers, für den aber die gesetzliche Vermutung des § 891 BGB spreche, überprüfen zu können. Im konkreten Fall fehlte dafür ausreichender Tatsachenvortrag, weshalb die Klage unbegründet war.

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Die Rundfunkbeitragspflicht ist im privaten und im nicht privaten Bereich im Wesentlichen mit der Verfassung vereinbar. Mit dem allgemeinen Gleichheitssatz nicht vereinbar ist allerdings, dass auch für Zweitwohnungen ein Rundfunkbeitrag zu leisten ist. Dies hat das Bundesverfassungsgericht mit Urteil vom 18.07.2018 (Az. 1 BvR 1675/16, 1 BvR 981/17, 1 BvR 836/17, 1 BvR 745/17) entschieden.  Nach dem Urteil stehe das Grundgesetz der Erhebung von Beiträgen nicht entgegen, die diejenigen an den Kosten einer öffentlichen Einrichtung beteiligen, die von ihr - potentiell - einen Nutzen haben. Beim Rundfunkbeitrag liege dieser Vorteil in der Möglichkeit, den öffentlich-rechtlichen Rundfunk nutzen zu können. Auf das Vorhandensein von Empfangsgeräten oder einen Nutzungswillen komme es nicht an. Die Rundfunkbeitragspflicht darf im privaten Bereich an das Innehaben von Wohnungen anknüpfen, da Rundfunk typischerweise dort genutzt wird. Inhaber mehrerer Wohnungen dürften für die Möglichkeit privater Rundfunknutzung allerdings nicht mit insgesamt mehr als einem vollen Rundfunkbeitrag belastet werden. Es komme nicht darauf an, ob in jeder beitragspflichtigen Wohnung tatsächlich Rundfunkempfangsgeräte bereitstünden. Die Gesetzgeber dürften die Erhebung des Beitrags auch unabhängig von dem Besitz eines Empfangsgeräts vorsehen. Maßgeblich sei, dass eine realistische Nutzungsmöglichkeit bestehe. Sie sei stets gegeben, weil den Beitragsschuldnern durch das Beschaffen von entsprechenden Empfangsgeräten ein Empfang im gesamten Bundesgebiet möglich ist. Wo es Beitragsschuldnern objektiv unmöglich sei, zumindest über irgendeinen Übertragungsweg Rundfunk zu empfangen, solle auf Antrag eine Befreiung nach § 4 Abs. 6 Satz 1 des Rundfunkbeitragsstaatsvertrags (RBStV) erfolgen. Darüber hinaus erweise sich eine Anknüpfung an Empfangsgeräte auch als nicht mehr praktikabel. Insbesondere angesichts der Diversifizierung der Empfangsmöglichkeiten seien effektive Kontrollen kaum möglich.

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Der Mieter hatte seine Wohnung entgegen dem Mietvertrag eine Nacht über aribnb und nach Abmahnung durch den Vermieter dennoch ein weiteres Mal für eine Nacht über das Portal vermietet. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis außerordentlich und hilfsweise ordentlich. Dem beklagten Mieter falle damit zwar eine zur Kündigung berechtigende Pflichtverletzung zu Last. Nach Urteil des Landgerichts Berlin vom 03.07.2018 (Az. 67 S 20/18) konnte das Mietverhältnis dennoch nicht rechtswirksam beendet werden, da in diesem Fall eine zeitgleiche Pflichtverletzung des Vermieters gegeben war. Die Pflichtverletzung des Mieters sei daher im Ergebnis nicht hinreichend erheblich, um eine Kündigung zu rechtfertigen. Im Falle einer unbefugten Gebrauchsüberlassung sei für die Frage, ob die schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters hinreichend erheblich ist, sowohl für die Wirksamkeit einer darauf gestützten außerordentlichen als auch für die einer ordentlichen Kündigung – nicht anders als bei sonstigen verhaltensbedingten Kündigungen auch  – im Rahmen einer umfassenden Gesamtabwägung auf sämtliche Umstände des Einzelfalls abzustellen. Zugunsten der Mieter sei das über mehrere Jahre beanstandungsfrei geführte Mietverhältnis zu berücksichtigen. Es komme hinzu, dass die Vermietungen mit keiner tatsächlichen Nutzung der Mietsache verbunden waren. Denn wie sich im Rahmen der Beweiserhebung herausgestellt habe, seien die Anmietungen nur zum Schein auf Veranlassung des Vermieters vorgenommen worden, um später gegenüber dem Mieter den gerichtsfesten Nachweis der unerlaubten gewerblichen Vermietung der Wohnung führen zu können. Eine versuchte Gebrauchsüberlassung wiege weniger schwer als eine vollzogene. Die Gebrauchsüberlassungen hätten im Falle ihres tatsächlichen Vollzugs auch nur zu einer kurzfristigen - jeweils eintägigen - Nutzung der Mietsache geführt. Das falle weniger erheblich ins Gewicht als eine über einen längerfristigen Zeitraum währende Gebrauchsüberlassung, da eine solche in der Regel zu einer größeren Abnutzung der Mietsache und einer stärkeren Beeinträchtigung der Nachbarmieter führe. Dass sich die Vermieterseite nach der Scheinanmietung mit den hinterlegten Schlüsseln auch noch Zutritt zur Mieterwohnung verschafft habe, sei ein unverhältnismäßiger Eingriff in dessen Rechte. 

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Das Amtsgericht Dortmund hat sich in seinem Urteil vom 19.06.2018 (Az. 425 C 376/18) mit der Frage beschäftigt, wann der Anspruch des Mieters auf Freigabe eines verpfändeten Kautionssparbuchs fällig wird. Das Gericht führt unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aus, dass der Anspruch erst fällig werde, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen sei und dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustünden, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen dürfe. Der Bundesgerichtshof habe insbesondere der Ansicht widersprochen, dass der Kautionsrückzahlungsanspruch in jedem Fall spätestens sechs Monate nach Mietvertragsende fällig werde.  Es wird Bezug auf eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs zum Leasingrecht genommen, nach der ein Anspruch auf die Rückgabe der Sicherheit nicht nur nach Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist fällig sei, sondern vielmehr zusätzlich keine Forderungen des Gläubigers mehr aus dem Vertragsverhältnis bestünden. Nichts anderes gelte auch für das Wohnraummietrecht. Das Gericht weist allerdings darauf hin, dass sich der Vermieter nur bei unstrittigen und rechtskräftig festgestellten Ansprüchen nach Ende des Mietverhältnisses auf die Kaution auch zurückgreifen dürfe. Der Bundesgerichtshof habe dies bis jetzt offen gelassen.  Das Gericht vertritt die folgende Ansicht: Die Mietsicherheit sei nur ein Sicherungs- und kein Befriedigungsmittel für den Vermieter. Es bestehe nur eine Treuhandabrede zwischen den Parteien. Nur durch die eine solche Beschränkung könne der Mieter vor dem Insolvenzrisiko des Vermieters geschützt werden. Dies ergebe sich daraus, dass die Mietkaution nach der zwingenden Vorschrift des § 551 BGB vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt werden muss. Ansonsten würde die Verpflichtung zur insolvenzfesten Anlage entfallen, da das Guthaben dann in das sonstige Vermögen des Vermieters fallen würde. Im Falle einer Vermieterinsolvenz würde dann, wenn sich herausstellen sollte, dass etwa eine Aufrechnung unberechtigt gewesen sei, der Kautionsrückzahlungsanspruch eine einfache Masseforderung darstellen.  Daher könne sich der Vermieter nur mit unstreitigen Forderungen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aus der Mietsicherheit befriedigen . 

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Das Landgericht Hamburg hat mit Entscheidung vom 14.06.2018 in zweiter Instanz ( Az. 333 S 28/17) ein Urteil des Amtsgerichts Altona bestätigt, nach dem die Hamburger Mietpreisbegrenzungsverordnung unwirksam ist.  Im konkreten Fall hatte der klagende Mieter von seinem beklagten Vermieter seiner Ansicht nach überzahlte Miete zurückgefordert, weil die im Mietvertrag vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent überstieg und damit gegen die „Mietpreisbremse“ verstieß.  Das Landgericht führt allerdings aus, dass die Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 23.06.2015, die das ganze Stadtgebiet Hamburg als angespannten Wohnungsmarkt ausweist, wegen des Fehlens einer der Öffentlichkeit zugänglichen Begründung jedenfalls zum Zeitpunkt des hier maßgeblichen Vertragsschlusses vom 01.09.2015 unwirksam sei. Der Anspruch des Mieters sei daher nicht gegeben.  Grundsätzlich bestehe für Rechtsverordnungen zwar kein Begründungszwang. Der Bundesgesetzgeber sei von diesem Grundsatz allerdings ausdrücklich abgewichen, indem er in § 556d Abs. 2 BGB eine Begründungspflicht anordne. Dies mache deutlich, dass der Gesetzgeber dem Begründungserfordernis ein besonderes Gewicht zumessen wollte.  Grund sei, dass der Erlass einer Mietpreisbegrenzungsverordnung stets zu einem erheblichen Eingriff in das verfassungsrechtliche Eigentumsrecht der Vermieter führe und somit einer besonderen Rechtfertigung bedürfe. Der Vermieter solle also, wenn schon in sein Eigentumsrecht eingegriffen werden, wenigstens erkennen, warum dieser Eingriff erfolge.  Der Wille des Gesetzgebers, dass die Entscheidungen der Landesregierungen nachvollziehbar sein sollen, lasse sich nur verwirklichen, wenn zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung die für den Erlass der Verordnung maßgebliche Begründung vorliege, von der Landesregierung beschlossen und zugleich mit der Verordnung veröffentlicht werde. Dies sei hier nicht geschehen.

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Nach Ansicht des Landgerichts Frankfurt a. M. muss eine Beschränkung des Rederechts von Eigentümern auf einer Versammlung unter Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes so schonend wie möglich erfolgen.  Im mit Urteil vom 07.06.2018 (Az. 13 S 88/17) entschiedenen Fall wollte der klagende Eigentümer auf der Versammlung eine Frage stellen, was ihm nicht ermöglicht wurde. Ein weiterer Eigentümer stellte den angenommenen Beschlussantrag, die Diskussion zu beenden und zur Beschlussfassung überzugehen. Der Kläger stellte im Anschluss einen Beschlussantrag mit dem Ziel, eine erneute Grundsatzdiskussion zu führen, der abgelehnt wurde.  Das Gericht vertritt die Ansicht, dass in dem völligen Abschneiden des Rederechts eines Eigentümers ein formeller Mangel zu sehen sei, der sich auch auf das Beschlussergebnis ausgewirkt habe. Zwar könne die Redezeit mit Blick auf die ordnungsgemäße Durchführung der Versammlung beschränkt werden. Allerdings handele es sich bei dem Rederecht um ein elementares Teilhaberecht eines Eigentümers, das nicht grundlos eingeschränkt werden dürfe. Das Rederecht biete die Möglichkeit, auf die Willensbildung der anderen Eigentümer einzuwirken.  Eine Einschränkung sei demnach nur möglich, wenn ein sachlicher Grund vorliege, etwa die effiziente Durchführung der Versammlung, und der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz beachtet werde, also die Einschränkung des Rederechts so schonend wie möglich erfolge.  Im konkreten Fall sei der vollständige Ausschluss des Rederechts zu weitgehend. Dem Kläger hätte als Minus zu dem von ihm gestellten Antrag eine zeitlich begrenzte Möglichkeit eingeräumt werden müssen, abschließend Stellung zu nehmen. Nach Ansicht des Gerichts wäre es vor einem Ausschluss weiterer Wortmeldungen zur Wahrung der Verhältnismäßigkeit auch erforderlich gewesen, hierauf zuvor hinzuweisen und den Eigentümern, die sich noch zu Wort melden wollten, eine begrenzte Redezeit einzuräumen. 

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Soweit Betriebskosten nach den gesetzlichen Vorgaben ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung maßgeblich. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 30.05.2018 (Az. VIII ZR 220/17) erstmals entschieden. Unabhängig von einer im Mietvertrag vereinbarten Größe der Mietsache müsse der Vermieter im konkreten Fall für seine Heizkostenabrechnung auf Grundlage der tatsächlich beheizten Flächen abrechnen. Der Bundesgerichtshof nimmt zu seiner Rechtsprechung Stellung, nach der eine im Wohnraummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe im Allgemeinen zugleich eine dahingehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung enthalte. Daher könne ein zur Minderung berechtigender Mangel der Wohnung infolge der Überschreitung der gesetzlichen Erheblichkeitsschwelle dann gegeben sein, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liege.Diese subjektive Beurteilungsgrundlage gelte allerdings nicht für  eine spätere Mieterhöhung, wie der Bundesgerichtshof bereits Ende des Jahres 2015 entschieden hatte. Maßgeblich sei alleine die tatsächliche Größe der Wohnung, weil nach dem Willen des Gesetzgebers alleine  der objektive Wohnwert maßgeblich sein solle. Selbiges gelte für die Betriebskosten, sofern und soweit sie nach der Wohnfläche abzurechnen seien. Dazu zählten nach den gesetzlichen Regelungen zu einem bestimmten Prozentsatz auch die Heizkosten, die also nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach Parteivereinbarungen abzurechnen seien. Auch wenn bei der Umlage von Betriebskosten absolute Verteilungsgerechtigkeit nicht zu erreichen sei, erfordere eine in der gebotenen Gesamtschau angemessene und nach allen Seiten hin interessengerechte Verteilung von Betriebskosten doch jedenfalls grundsätzlich, dass objektiv entstandene und für eine geschlossene Wirtschaftseinheit einheitlich erfasste Betriebskosten (hier: Heizkosten) nach einem objektiven Abrechnungsmaßstab umgelegt würden, der gleichermaßen für alle zur Wirtschaftseinheit zählenden Nutzer gelte. Damit fielen subjektive Vorstellungen einzelner Mietvertragsparteien zur Wohnungsgröße schon von vornherein als tauglicher Abrechnungsmaßstab aus.

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Auf welchen Zeitraum kann sich ein durch Individualvertrag vereinbarter Kündigungsausschluss erstrecken? In seinem Beschluss vom 08.05.2018 (Az. VIII ZR 200/17) hat sich der Bundesgerichtshof mit dieser Frage beschäftigt. Das Gericht führt zunächst aus, wann kein Formularvertrag in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorliege. Gemäß § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB lägen Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen im Einzelnen ausgehandelt worden seien. Selbst vorformulierte Klauseln könnten deshalb im Einzelfall Gegenstand von Individualabreden sein.Hinsichtlich eines Kündigungsausschlusses gelte wie folgt: Die Vertragsparteien könnten die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses im Wege der Individualvereinbarung auch für sehr lange Zeiträume ausschließen. Eine Grenze werde bei einem individuell vereinbarten Kündigungsausschluss nur durch § 138 BGB gesetzt, etwa - wofür hier allerdings keine Anhaltspunkte ersichtlich seien - bei Ausnutzung einer Zwangslage einer Partei oder beim Vorliegen sonstiger Umstände, die der Vereinbarung das Gepräge eines sittenwidrigen Rechtsgeschäfts geben würden. Die individuelle Vereinbarung eines dauerhaften Ausschlusses der ordentlichen Kündigung sei daher grundsätzlich möglich. Es könne allerdings nach Ablauf von 30 Jahren in entsprechender Anwendung des § 544 BGB eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich sein, die auch nicht auf den ersten möglichen Termin nach diesem Zeitablauf beschränkt sei.

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Das Landgericht Frankfurt am Main hatte mit Urteil vom 17.05.2018 (Az. 2-13 S 168/15) den folgenden wohnungseigentumsrechtlichen Sachverhalt zu entscheiden: Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Gemeinschaftsordnung wurden Untergemeinschaften gebildet. Die Gemeinschaftsordnung regelt die getrennte Abrechnung in den einzelnen Untergemeinschaften. Es werden auch getrennte Instandhaltungsrücklagen gebildet. Die Untergemeinschaften sollen bzgl. der Kosten so behandelt werden, als seien sie eigenständige Gemeinschaften. Alle nicht einer Untergemeinschaft zuzuordnenden Kosten werden gemeinschaftlich getragen. Die jeweiligen Untergemeinschaften halten eigene Versammlungen ab,  Sie sind zuständig für das betroffene Sondereigentum und das damit verbundene Gemeinschaftseigentum. Die Gesamteigentümergemeinschaft ist insbesondere zuständig für Angelegenheiten, die den Außenbereich betreffen.Es fand eine Eigentümerversammlung statt. Dort wurden u.a. Beschlüsse zur  Erneuerung der Dachabdeckung und Modernisierung des Aufzugs nebst Sonderumlage gefasst. Das betroffene Dach gehört zu dem Gebäude a, die Sanierung des Aufzugs bezieht sich auf Gebäude c.Der klagende Eigentümer verfolgte mit seiner Klage die Anfechtung dieser Beschlüsse und hat damit vor dem Landgericht Erfolg.Er sei insbesondere rechtsschutzbedürftig, da – auch wenn der Kläger einer anderen Untergemeinschaft angehöre – einer Haftung im Außenverhältnis nach § 10 Abs. 8 WEG ausgesetzt sein könnte. Für die jeweiligen Verpflichtungen der Gemeinschaft – unabhängig von der intern wirkenden Gemeinschaftsordnung – hafte im Außenverhältnis der einzelne Eigentümer im Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Die Haftung der Untergemeinschaft im Innenverhältnis ändere nichts an der Haftung des Klägers im Außenverhältnis.Trotz der Bejahung der Rechtsfigur der Untergemeinschaft in Rechtsprechung und Literatur, werde deren Rechtsfähigkeit nicht anerkannt. Die Untergemeinschaft könne daher nicht am Rechtsverkehr teilnehmen. Sie könne nicht im Außenverhältnis Verbindlichkeiten eingehen und auch mangels eigenem Vermögen nicht solche Verbindlichkeiten begleichen. Daher könne es durchaus dazu kommen, dass der Kläger für Verbindlichkeiten der Untergemeinschaft nach § 10 Abs. 8 WEG im Außenverhältnis einzustehen habe.

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