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Das Amtsgericht Dortmund hat sich in seinem Urteil vom 19.06.2018 (Az. 425 C 376/18) mit der Frage beschäftigt, wann der Anspruch des Mieters auf Freigabe eines verpfändeten Kautionssparbuchs fällig wird. Das Gericht führt unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aus, dass der Anspruch erst fällig werde, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen sei und dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustünden, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen dürfe. Der Bundesgerichtshof habe insbesondere der Ansicht widersprochen, dass der Kautionsrückzahlungsanspruch in jedem Fall spätestens sechs Monate nach Mietvertragsende fällig werde.  Es wird Bezug auf eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs zum Leasingrecht genommen, nach der ein Anspruch auf die Rückgabe der Sicherheit nicht nur nach Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist fällig sei, sondern vielmehr zusätzlich keine Forderungen des Gläubigers mehr aus dem Vertragsverhältnis bestünden. Nichts anderes gelte auch für das Wohnraummietrecht. Das Gericht weist allerdings darauf hin, dass sich der Vermieter nur bei unstrittigen und rechtskräftig festgestellten Ansprüchen nach Ende des Mietverhältnisses auf die Kaution auch zurückgreifen dürfe. Der Bundesgerichtshof habe dies bis jetzt offen gelassen.  Das Gericht vertritt die folgende Ansicht: Die Mietsicherheit sei nur ein Sicherungs- und kein Befriedigungsmittel für den Vermieter. Es bestehe nur eine Treuhandabrede zwischen den Parteien. Nur durch die eine solche Beschränkung könne der Mieter vor dem Insolvenzrisiko des Vermieters geschützt werden. Dies ergebe sich daraus, dass die Mietkaution nach der zwingenden Vorschrift des § 551 BGB vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt werden muss. Ansonsten würde die Verpflichtung zur insolvenzfesten Anlage entfallen, da das Guthaben dann in das sonstige Vermögen des Vermieters fallen würde. Im Falle einer Vermieterinsolvenz würde dann, wenn sich herausstellen sollte, dass etwa eine Aufrechnung unberechtigt gewesen sei, der Kautionsrückzahlungsanspruch eine einfache Masseforderung darstellen.  Daher könne sich der Vermieter nur mit unstreitigen Forderungen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aus der Mietsicherheit befriedigen . 

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Das Landgericht Hamburg hat mit Entscheidung vom 14.06.2018 in zweiter Instanz ( Az. 333 S 28/17) ein Urteil des Amtsgerichts Altona bestätigt, nach dem die Hamburger Mietpreisbegrenzungsverordnung unwirksam ist.  Im konkreten Fall hatte der klagende Mieter von seinem beklagten Vermieter seiner Ansicht nach überzahlte Miete zurückgefordert, weil die im Mietvertrag vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent überstieg und damit gegen die „Mietpreisbremse“ verstieß.  Das Landgericht führt allerdings aus, dass die Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 23.06.2015, die das ganze Stadtgebiet Hamburg als angespannten Wohnungsmarkt ausweist, wegen des Fehlens einer der Öffentlichkeit zugänglichen Begründung jedenfalls zum Zeitpunkt des hier maßgeblichen Vertragsschlusses vom 01.09.2015 unwirksam sei. Der Anspruch des Mieters sei daher nicht gegeben.  Grundsätzlich bestehe für Rechtsverordnungen zwar kein Begründungszwang. Der Bundesgesetzgeber sei von diesem Grundsatz allerdings ausdrücklich abgewichen, indem er in § 556d Abs. 2 BGB eine Begründungspflicht anordne. Dies mache deutlich, dass der Gesetzgeber dem Begründungserfordernis ein besonderes Gewicht zumessen wollte.  Grund sei, dass der Erlass einer Mietpreisbegrenzungsverordnung stets zu einem erheblichen Eingriff in das verfassungsrechtliche Eigentumsrecht der Vermieter führe und somit einer besonderen Rechtfertigung bedürfe. Der Vermieter solle also, wenn schon in sein Eigentumsrecht eingegriffen werden, wenigstens erkennen, warum dieser Eingriff erfolge.  Der Wille des Gesetzgebers, dass die Entscheidungen der Landesregierungen nachvollziehbar sein sollen, lasse sich nur verwirklichen, wenn zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung die für den Erlass der Verordnung maßgebliche Begründung vorliege, von der Landesregierung beschlossen und zugleich mit der Verordnung veröffentlicht werde. Dies sei hier nicht geschehen.

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Nach Ansicht des Landgerichts Frankfurt a. M. muss eine Beschränkung des Rederechts von Eigentümern auf einer Versammlung unter Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes so schonend wie möglich erfolgen.  Im mit Urteil vom 07.06.2018 (Az. 13 S 88/17) entschiedenen Fall wollte der klagende Eigentümer auf der Versammlung eine Frage stellen, was ihm nicht ermöglicht wurde. Ein weiterer Eigentümer stellte den angenommenen Beschlussantrag, die Diskussion zu beenden und zur Beschlussfassung überzugehen. Der Kläger stellte im Anschluss einen Beschlussantrag mit dem Ziel, eine erneute Grundsatzdiskussion zu führen, der abgelehnt wurde.  Das Gericht vertritt die Ansicht, dass in dem völligen Abschneiden des Rederechts eines Eigentümers ein formeller Mangel zu sehen sei, der sich auch auf das Beschlussergebnis ausgewirkt habe. Zwar könne die Redezeit mit Blick auf die ordnungsgemäße Durchführung der Versammlung beschränkt werden. Allerdings handele es sich bei dem Rederecht um ein elementares Teilhaberecht eines Eigentümers, das nicht grundlos eingeschränkt werden dürfe. Das Rederecht biete die Möglichkeit, auf die Willensbildung der anderen Eigentümer einzuwirken.  Eine Einschränkung sei demnach nur möglich, wenn ein sachlicher Grund vorliege, etwa die effiziente Durchführung der Versammlung, und der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz beachtet werde, also die Einschränkung des Rederechts so schonend wie möglich erfolge.  Im konkreten Fall sei der vollständige Ausschluss des Rederechts zu weitgehend. Dem Kläger hätte als Minus zu dem von ihm gestellten Antrag eine zeitlich begrenzte Möglichkeit eingeräumt werden müssen, abschließend Stellung zu nehmen. Nach Ansicht des Gerichts wäre es vor einem Ausschluss weiterer Wortmeldungen zur Wahrung der Verhältnismäßigkeit auch erforderlich gewesen, hierauf zuvor hinzuweisen und den Eigentümern, die sich noch zu Wort melden wollten, eine begrenzte Redezeit einzuräumen. 

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Soweit Betriebskosten nach den gesetzlichen Vorgaben ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung maßgeblich. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 30.05.2018 (Az. VIII ZR 220/17) erstmals entschieden. Unabhängig von einer im Mietvertrag vereinbarten Größe der Mietsache müsse der Vermieter im konkreten Fall für seine Heizkostenabrechnung auf Grundlage der tatsächlich beheizten Flächen abrechnen. Der Bundesgerichtshof nimmt zu seiner Rechtsprechung Stellung, nach der eine im Wohnraummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe im Allgemeinen zugleich eine dahingehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung enthalte. Daher könne ein zur Minderung berechtigender Mangel der Wohnung infolge der Überschreitung der gesetzlichen Erheblichkeitsschwelle dann gegeben sein, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liege.Diese subjektive Beurteilungsgrundlage gelte allerdings nicht für  eine spätere Mieterhöhung, wie der Bundesgerichtshof bereits Ende des Jahres 2015 entschieden hatte. Maßgeblich sei alleine die tatsächliche Größe der Wohnung, weil nach dem Willen des Gesetzgebers alleine  der objektive Wohnwert maßgeblich sein solle. Selbiges gelte für die Betriebskosten, sofern und soweit sie nach der Wohnfläche abzurechnen seien. Dazu zählten nach den gesetzlichen Regelungen zu einem bestimmten Prozentsatz auch die Heizkosten, die also nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach Parteivereinbarungen abzurechnen seien. Auch wenn bei der Umlage von Betriebskosten absolute Verteilungsgerechtigkeit nicht zu erreichen sei, erfordere eine in der gebotenen Gesamtschau angemessene und nach allen Seiten hin interessengerechte Verteilung von Betriebskosten doch jedenfalls grundsätzlich, dass objektiv entstandene und für eine geschlossene Wirtschaftseinheit einheitlich erfasste Betriebskosten (hier: Heizkosten) nach einem objektiven Abrechnungsmaßstab umgelegt würden, der gleichermaßen für alle zur Wirtschaftseinheit zählenden Nutzer gelte. Damit fielen subjektive Vorstellungen einzelner Mietvertragsparteien zur Wohnungsgröße schon von vornherein als tauglicher Abrechnungsmaßstab aus.

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Auf welchen Zeitraum kann sich ein durch Individualvertrag vereinbarter Kündigungsausschluss erstrecken? In seinem Beschluss vom 08.05.2018 (Az. VIII ZR 200/17) hat sich der Bundesgerichtshof mit dieser Frage beschäftigt. Das Gericht führt zunächst aus, wann kein Formularvertrag in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorliege. Gemäß § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB lägen Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen im Einzelnen ausgehandelt worden seien. Selbst vorformulierte Klauseln könnten deshalb im Einzelfall Gegenstand von Individualabreden sein.Hinsichtlich eines Kündigungsausschlusses gelte wie folgt: Die Vertragsparteien könnten die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses im Wege der Individualvereinbarung auch für sehr lange Zeiträume ausschließen. Eine Grenze werde bei einem individuell vereinbarten Kündigungsausschluss nur durch § 138 BGB gesetzt, etwa - wofür hier allerdings keine Anhaltspunkte ersichtlich seien - bei Ausnutzung einer Zwangslage einer Partei oder beim Vorliegen sonstiger Umstände, die der Vereinbarung das Gepräge eines sittenwidrigen Rechtsgeschäfts geben würden. Die individuelle Vereinbarung eines dauerhaften Ausschlusses der ordentlichen Kündigung sei daher grundsätzlich möglich. Es könne allerdings nach Ablauf von 30 Jahren in entsprechender Anwendung des § 544 BGB eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich sein, die auch nicht auf den ersten möglichen Termin nach diesem Zeitablauf beschränkt sei.

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Das Landgericht Frankfurt am Main hatte mit Urteil vom 17.05.2018 (Az. 2-13 S 168/15) den folgenden wohnungseigentumsrechtlichen Sachverhalt zu entscheiden: Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Gemeinschaftsordnung wurden Untergemeinschaften gebildet. Die Gemeinschaftsordnung regelt die getrennte Abrechnung in den einzelnen Untergemeinschaften. Es werden auch getrennte Instandhaltungsrücklagen gebildet. Die Untergemeinschaften sollen bzgl. der Kosten so behandelt werden, als seien sie eigenständige Gemeinschaften. Alle nicht einer Untergemeinschaft zuzuordnenden Kosten werden gemeinschaftlich getragen. Die jeweiligen Untergemeinschaften halten eigene Versammlungen ab,  Sie sind zuständig für das betroffene Sondereigentum und das damit verbundene Gemeinschaftseigentum. Die Gesamteigentümergemeinschaft ist insbesondere zuständig für Angelegenheiten, die den Außenbereich betreffen.Es fand eine Eigentümerversammlung statt. Dort wurden u.a. Beschlüsse zur  Erneuerung der Dachabdeckung und Modernisierung des Aufzugs nebst Sonderumlage gefasst. Das betroffene Dach gehört zu dem Gebäude a, die Sanierung des Aufzugs bezieht sich auf Gebäude c.Der klagende Eigentümer verfolgte mit seiner Klage die Anfechtung dieser Beschlüsse und hat damit vor dem Landgericht Erfolg.Er sei insbesondere rechtsschutzbedürftig, da – auch wenn der Kläger einer anderen Untergemeinschaft angehöre – einer Haftung im Außenverhältnis nach § 10 Abs. 8 WEG ausgesetzt sein könnte. Für die jeweiligen Verpflichtungen der Gemeinschaft – unabhängig von der intern wirkenden Gemeinschaftsordnung – hafte im Außenverhältnis der einzelne Eigentümer im Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Die Haftung der Untergemeinschaft im Innenverhältnis ändere nichts an der Haftung des Klägers im Außenverhältnis.Trotz der Bejahung der Rechtsfigur der Untergemeinschaft in Rechtsprechung und Literatur, werde deren Rechtsfähigkeit nicht anerkannt. Die Untergemeinschaft könne daher nicht am Rechtsverkehr teilnehmen. Sie könne nicht im Außenverhältnis Verbindlichkeiten eingehen und auch mangels eigenem Vermögen nicht solche Verbindlichkeiten begleichen. Daher könne es durchaus dazu kommen, dass der Kläger für Verbindlichkeiten der Untergemeinschaft nach § 10 Abs. 8 WEG im Außenverhältnis einzustehen habe.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 04.05.2018 (Az. V ZR 203/17) über einen Sachverhalt entschieden, in dem Wohnungs- und Teileigentümer darüber streiten, ob Feuchtigkeitsschäden im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums saniert werden müssen.  Diese Frage wurde bejaht. Im konkreten Fall bildeten die Parteien eine Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft. Das im Jahr 1890 errichtete Gebäude wurde im Jahr 1986 in zwölf Wohnungen und drei Teileigentumseinheiten aufgeteilt. Die Kläger sind die Eigentümer der drei Teileigentumseinheiten, die sich im Souterrain des Gebäudes befinden und gewerblichen Zwecken dienen. Weil die Wände dieser Einheiten Durchfeuchtungen aufweisen, wurde ein dies bestätigendes Sachverständigengutachten eingeholt. Dennoch beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich – und nach Ansicht des Bundesgerichtshofs rechtswidrig - keine Instandsetzung vorzunehmen. Grundsätzlich müsse das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Teilungserklärung vorgesehenen Zweck genutzt werden könne. Weise das Gemeinschaftseigentum gravierende bauliche Mängel auf, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar unmöglich machten – wie hier – sei eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich, und einzelne Wohnungseigentümer könnten die Sanierung gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangen.Hier liege die Ursache in einer fehlenden Abdichtung des Gebäudes und damit im Gemeinschaftseigentum; daher sei die Sanierung (ebenso wie beispielsweise bei Mängeln des Dachs) Aufgabe aller Wohnungseigentümer. Da die Teileigentumseinheiten nach der Teilungserklärung als Büro bzw. Laden genutzt werden dürften, müssten sie ebenso wie Wohnungen grundsätzlich dazu geeignet sein, als Aufenthaltsraum für Menschen zu dienen. 

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Ist der dinglich Wohnungsberechtigte zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet, gelten für die Abrechnung der Betriebskosten die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB auch dann entsprechend, wenn keine Vorauszahlungen vereinbart sind. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 16.03.2018 (Az. V ZR 60/17) entschieden.  Auf der Grundlage eines notariellen Kaufvertrags vom 13. Juli 2006 erwarb die Klägerin von dem Beklagten eine Eigentumswohnung und räumte diesem daran ein lebenslängliches und unentgeltliches Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht ein. Der Beklagte verpflichtete sich, die auf einen Mieter umlegbaren Nebenkosten hinsichtlich des Vertragsgegenstandes zu tragen, insbesondere die Kosten für Wasser, Abwasser, Heizung, Strom, Versicherung und Grundsteuer. Vorauszahlungen wurden nicht vereinbart. Für das Kalenderjahr 2010 erstellte die Klägerin am 22. Dezember 2014 eine Nebenkostenabrechnung. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs zu Unrecht. Die Klägerin sei mit der Geltendmachung ihres Anspruchs auf Erstattung der Betriebskosten für das Jahr 2010 nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB analog ausgeschlossen, weil sie die Abrechnungsfrist versäumt habe. Im Verhältnis von Eigentümer und dinglich Wohnungsberechtigtem für die Abrechnung über die Vorauszahlungen, die der Berechtigte auf die von ihm zu tragenden Betriebskosten zu leisten hat, seien die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB entsprechend anzuwenden. Das Ziel von § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB, durch eine zeitnahe Abrechnung dem Mieter Abrechnungssicherheit zu geben und Streit zu vermeiden, das auch dem Interesse des dinglichen Wohnungsberechtigten entspreche, rechtfertige die Anwendung der Vorschrift auch dann, wenn der dinglich Wohnungsberechtigte Betriebskosten zu tragen hat, aber keine Vorauszahlungen leisten müsse.  Der dinglich Wohnungsberechtigte könne zwar mangels Vorauszahlungen kein Guthaben erlangt haben, über das er in angemessener Zeit Gewissheit erlangen will. Er müsse auch damit rechnen, dass Forderungen auf ihn zukommen. Trotzdem habe er ein Interesse daran, innerhalb einer absehbaren Zeit nach Ablauf des Abrechnungszeitraums Klarheit über die Höhe der Betriebskosten zu erlangen. Stünde es im Belieben des Eigentümers, wann er die Nebenkosten abrechne, könnten sich über mehrere Abrechnungszeiträume hinweg hohe Forderungen ansammeln.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 10.04.2018 (Az. VIII ZR 223/17) entschieden, dass ein Beiseiteschieben des Vortrags des Mieters zu zahlreichen schwerwiegenden Mängeln mit dem pauschalen Argument, die Mängel rechtfertigten bei Wahrunterstellung nicht einmal eine Minderung in Höhe von 40 Prozent, rechtswidrig ist. Dass derartige Mängel, die erhebliche Gesundheitsgefahren für die Bewohner zu begründen geeignet seien, mit einer weitgehenden, wenn nicht gar vollständigen Gebrauchsuntauglichkeit einer Wohnung einhergingen und im Falle des Nachweises eine Minderung in der vom Mieter vorgenommenen Höhe nahelegten, liege auf der Hand.Die Beurteilung des Gerichts beruhe auch auf dieser Gehörsverletzung, weil nicht auszuschließen sei, dass das Gericht zu einer anderen Entscheidung gelangt wäre, wenn es die insoweit angebotenen Beweise erhoben hätte.Bei einer Minderung, die kraft Gesetzes eintrete, genüge der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtige; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung brauche er hingegen nicht vorzutragen. Ebenso wenig sei es erforderlich, bei mehreren Mängeln eine Aufgliederung der Minderungsbeträge bezüglich der einzelnen Mängel vorzunehmen.Die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots, die im Prozessrecht keine Stütze finde, verstoße gegen Art. 103 Abs. 1 GG, also dem Anspruch auf rechtliches Gehör. Dies gelte auch dann, wenn die gebotene Beweisaufnahme unterbleibe, weil das Gericht die Grundsätze der Wahrunterstellung missachte und die Behauptung der Partei nicht so übernehme, wie sie von der Partei aufgestellt wurde. So liege der Fall hier.

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Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat mit Beschluss vom 10.04.2018 (Az. 2 W 51/17) über einen Streitwert hinsichtlich eines Berufungsverfahrens entschieden. In dem Ausgangsverfahren richtete sich ein Miteigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit seiner Klage gegen die Nutzung einer anderen Wohnung innerhalb der Gemeinschaft als Physiotherapiepraxis durch zwei weitere Wohnungseigentümer. In einer Wohnungseigentümerversammlung wurde zuvor abgestimmt. Der Beschlussvorschlag lautete dahingehend, den Verwalter anzuweisen, die Nutzung der Wohnung als Physiotherapiepraxis zu untersagen und künftig im Falle des Verstoßes Abmahnungen zu erteilen. Die Wohnungseigentümer lehnten die Beschussfassung jedoch mehrheitlich ab und beschlossen: „Die Verwaltung wird nicht angewiesen, die Nutzung der Praxis zu untersagen.“.Das Gericht ist der Ansicht, dass der vom Kläger begehrte Beschluss, den Verwalter anzuweisen, eine Untersagung der Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung als Physiotherapiepraxis auszusprechen und andernfalls Abmahnungen zu erteilen, auf die Vergemeinschaftlichung dieses an sich den einzelnen Eigentümern selbst zustehenden Rechts gerichtet sei. Denn das Tätigwerden des Verwalters sei ohne Kompetenz der Eigentümergemeinschaft, diesen Anspruch geltend zu machen, nicht möglich. Dass die beantragte Beschlussfassung vorliegend nur die Anweisung an den Hausverwalter beinhaltete, die Unterlassung geltend zu machen, nicht aber auch eine ausgesprochene Ermächtigung hierzu, sei unschädlich. Der Bundesgerichtshof stelle bei der Auslegung des Beschlusses primär darauf ab, ob eine Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft als solches bestehe oder nicht, die entsprechende Befugnis also ggf. nur den einzelnen Eigentümern zustehe und daher zwingend zunächst übertragen werden müsse. Das sei der Handlungsanweisung an die Verwaltung in diesen Fällen daher grundsätzlich inhärent und bedürfe keines zusätzlichen Ausspruchs im Beschluss.Ausreichend sei also, wenn aus der Beschlussfassung hervorgehe, dass die Gemeinschaft Rechte geltend machen solle, die an sich nicht ihr, sondern den einzelnen Eigentümern zustünden. Das könne sich auch aus der Beauftragung der Hausverwaltung zu einer bestimmten Tätigkeit ergeben.

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