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Das Amtsgericht Grimma hat sich mit Urteil vom 20.10.2017 (Az. 2 C 928/16) mit der Frage befasst, ob eine Vermieterin von ihren Mietern Betriebskosten für durchgeführte Baumfällarbeiten verlangen kann, wenn die Umlage von Betriebskosten vereinbart ist. Die Parteien stritten darum, ob die Kosten einer Baumfällung und Neupflanzung nicht periodisch anfallende Gartenkosten darstellen und damit umgelegt werden können.  Das Gericht erkennt die uneinheitliche Beurteilung dieser Frage in der Rechtsprechung. Es wird auf eine Entscheidung des Amtsgerichts Düsseldorf Bezug genommen, nach der auch im Rahmen der Gartenpflege durchgeführte Beseitigungen wegen durch Alter, Witterungs- und Umwelteinflüssen geschädigter Bäume umlegbar sind. Zitiert wird weiter die gegenteilige Ansicht des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese mit der dortigen Begründung, dass das Entstehen solcher meist hoher Kosten für den Mieter überraschend und nicht kalkulierbar ist.  Das Amtsgericht Grimma schließt sich in seinen Ausführungen der zweiten Ansicht an, nach der die Baumfällkosten und die Kosten für eine Ersatzanpflanzung nicht unter die Betriebskostenverordnung fallen. Baumfällkosten würden weder jährlich noch sonst regelmäßig anfallen, sondern entstünden als Folge des in der Regel mehrere Jahrzehnte hohen Alters von Bäumen als außergewöhnliche Maßnahme, die sich nicht in übliche Gartenpflegearbeiten einfüge.  Das Merkmal der laufenden Entstehung verlange, dass nur solche Kosten auf den Mieter umgelegt werden, die für ihn überschaubar und erwartbar sind. Das seien Baumfällkosten nicht.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 07.11.2017 (Az. VIII ZR 13/17) entschieden, dass eine Regelung im Formularmietvertrag, durch die der Vermieter die gesetzliche sechsmonatige Verjährung seiner Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache verlängert, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist.Eine derartige Verlängerung zugunsten des Vermieters sei schon sachlich nicht gerechtfertigt. Der Vermieter werde durch die Rückgabe der Mietsache, an die das Gesetz den Verjährungsbeginn knüpfe, in die Lage versetzt, sich darüber Klarheit zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen. Es sei nicht ersichtlich, dass diese Prüfung nicht in den gesetzlich vorgesehen sechs Monaten stattfinden könne.Die kurze Verjährungsfrist sei auch durch berechtigte Interessen des Mieters  begründet. Dieser habe nach der Rückgabe keinen Zugriff auf die Mietsache mehr. Er müsse damit rechnen, dass sich der zu diesem Zeitpunkt bestehende und für etwaige Schadensersatzansprüche des Vermieters maßgebliche Zustand alsbald verändern werde. Auch das Erinnerungsvermögen von Zeugen nehme mit der Zeit ab.   Unter Berücksichtigung der gesetzgeberischen Ziele spreche schließlich der Zweck der kurzen Verjährungsfrist gegen eine Verlängerungsmöglichkeit. Es solle Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zeitnah zur Rückgabe der Mietsache und eine Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache erreicht werden. 

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Empfänger von Hartz-IV haben nach Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 10.10.2017 (Az. 1 BvR 617/14) nur einen Anspruch auf Übernahme angemessener Unterkunfts- und Heizkosten, nicht dagegen auf Übernahme der tatsächlichen Kosten. Im konkreten Fall der Verfassungsbeschwerde bewohnte die Beschwerdeführerin eine 77 qm große Wohnung alleine, für die das Jobcenter die Kosten zunächst vollständig, seit einigen Jahren aber nur noch teilweise übernahm. Gerügt wurde ohne Erfolg die Verletzung des Grundrechts auf Gewährung eines menschenwürdigen Existenzminimums aus Art. 1 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 20 Abs. 1 GG. Das Bundesverfassunsgericht führt aus, dass das Grundgesetz selbst keinen exakt bezifferten Anspruch auf Sozialleistungen vorgebe. Die gesetzliche Begrenzung der Kosten von Unterkunft und Heizung durch das Tatbestandsmerkmal der Angemessenheit lasse sich durch Auslegung hinreichend konkretisieren, weil hierfür die Umstände des Einzelfalls maßgeblich seien. Nach der ständigen Rechtsprechung sei zudem auf die im unteren Preissegment für vergleichbare Wohnungen am Wohnort marktüblichen Wohnungsmieten abzustellen.  Der Gesetzgeber dürfe sich auch auf die Vorgabe der Angemessenheit beschränken, da der zu ordnende Lebenssachverhalt von so unterschiedlichen Faktoren bestimmt werde, dass nur so der Vielfältigkeit der betroffenen Lebenssachverhalte Rechnung getragen werden könne.  

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Nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a) BGB liegt ein wichtiger Grund, der zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, insbesondere dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Als nicht unerheblich ist der rückständige Teil wegen § 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 BGB dann anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.Ist wegen Zahlungsverzug des Mieters ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung enstanden, kann dieses nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung an den Mieter ausgeschlossen werden. Eine Teilzahlung ist dagegen nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27.09.2017 (Az. VIII ZR 193/16) nicht ausreichend.  Der Gesetzgeber sei dem Interesse des vertragsuntreuen Mieters, der einen erheblichen Mietrückstand hat auflaufen lassen, schon dadurch entgegengekommen, dass er ihm die Nachholung der rückständigen Zahlungen bis zum Zeitpunkt des Kündigungszugangs eingeräumt habe. Der vertragsuntreue Mieter hätte es bei der Möglichkeit von Teilzahlungen sonst in der Hand, einer berechtigten fristlosen Kündigung dadurch zu entgehen, dass er lediglich eine Teilzahlung vornimmt, die den Gesamtrückstand knapp unter die Grenze des Übersteigens einer Monatsmiete verringert. Nach Ansicht des Gerichts kommt es bei der Beurteilung, ob der Rückstand die Miete für einen Monat übersteigt, außerdem nicht auf einen berechtigterweise geminderte Miete an. Miete meine als Bezugsgröße immer die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete, so dass diesbezüglich ein Zahlungsrückstand von mehr als einem Monat vorliegen müsse.

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Die Zivilkammer 66 des Landgerichts Berlin ist mit Urteil vom 13.10.2017 (Az. 66 S 90/17) von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs abgewichen, nach der bei fristloser und gleichzeitig hilfsweise erklärter fristgemäßer Kündigung durch den Vermieter bei Ausgleich des Zahlungsrückstands durch den Mieter zwar die fristlose Kündigung unwirksam wird, die ordentliche Kündigung allerdings bestehen bleibt. Die Revision wurde daher zugelassen. Das Gericht geht davon aus, dass die fristlose Kündigung im konkreten Fall das Mietverhältnis beendet hat. Die hier erfolgte Nachzahlung in voller Höhe bewirke dann den Fortfall der eingetretenen Kündigungswirkung, also das Erlöschen der Ansprüche auf Räumung und Herausgabe.  Die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung habe bei ihrem Zugang keine rechtliche Wirkung erzielt, weil das mit ihr zu beendende Mietverhältnis schon fristlos beendet war. Die ursprüngliche fristlose Kündigung werde durch Nachzahlung nicht rückwirkend unwirksam, sondern ihre Wirkungen entfielen lediglich nachträglich. Der Vermieter würde sonst zur selben Zeit erklären, dass er die Wohnung sofort verlange und zugleich nicht sofort verlange. Dieser Widerspruch sei nur durch die Annahme des Vorrangs der fristlosen Kündigung abwendbar.  Dies bedeute aber, dass die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung ins Leere laufen müsse, da bei ihrem Zugang das Mietverhältnis nicht mehr bestehe. Die fristgemäße Kündigung habe damit nie Wirkungen ausgelöst und die von der fristlosen Kündigung ausgelösten Wirkungen seien wieder erloschen.  Genau dieses Ergebnis solle nach dem klaren gesetzgeberischen Ziel die Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB im Falle einer ordnungsgemäßen Schonfristzahlung herbeiführen. Das Kündigungsrecht müsse daher später ggf. neu und von einem dann bestehenden Kündigungsgrund gedeckt ausgeübt werden. 

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14.07.2017 (Az. V ZR 290/16) einen wohnunungseigentumsrechtlichen Sachverhalt wie folgt entschieden: Bei Geltung des Kopfstimmrechts ensteht ein neues Stimmrecht, wenn ein Wohnungseigentümer das Alleineigentum an einer von mehreren Einheiten auf eine von ihm beherrschte juristische Person überträgt. Insbesondere sei eine solche juristische Person nicht allgemein von der Ausübung ihres Stimmrechts ausgeschlossen. Im konkreten Fall bildeten die Parteien eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit vier Wohneinheiten. Die Wohnungen 3 und 4 standen im Eigentum des Klägers, bis dieser Wohnung Nr. 4 an eine von ihm beherrschte UG & Co. KG übertrug. In einer folgenden Eigentümerversammlung wurde mit den auf die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 2 entfallenden Stimmen beschlossen, dass die Firma vom Stimmrecht ausgeschlossen sei und sodann gegen die Stimme des Klägers Beschlüsse gefasst. Gegen diese Beschlüsse wendet sich der klagende Wohnungseigentümer. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass der Gesellschaft ein Stimmrecht zustehe, der Ausschluss war also rechtswidrig. Gemäß § 25 Abs. 2 S. 1 WEG komme jedem Eigentümer eine Stimme zu. Wohnungseigentümer sei derjenige, der im Einklang mit der materiellen Rechtslage im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eingetragen sei. Daher könne es auch zu einer nachträglichen Vermehrung von Stimmrechten kommen, wenn ein Eigentümer mehrere Einheiten halte und diese an eine von ihm beherrschte juristische Person veräußere. Ein so entstandenes Stimmrecht sei auch nicht in der Ausübung ausgeschlossen. Grundsätzlich könne ein Stimmrecht nur unter eng begrenzten Voraussetzungen beschränkt werden, da es zum Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte gehöre. Ein solcher Fall liege etwa dann vor, wenn die ansonsten legitime Verfolgung privater Sonderinteressen bei der Willensbildung der Eigentümer nicht mehr hinnehmbar erscheine, beispielsweise bei Bestellung einer wegen Vermögensdelikten vorbestraften Person wegen persönlicher Nähe zum Verwalter. Dies sei bei einer sog. Majorisierung wie vorliegend noch nicht gegeben. Den bei einer Majorisierung erforderlichen Minderheitenschutz gewährleiste das Prinzip ordnungsgemäßer Verwaltung, deren Einhaltung die anderen Eigentümer etwa im Wege der Beschlussmängelklage kontrollieren lassen könnten. 

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Wenn der Wohnraummieter verstirbt und seine Erben unbekannt sind, kann der Vermieter ohne die Bestellung eines Nachlasspflegers Räumung und Herausgabe der Mietsache nicht gerichtlich durchsetzen, da eine Klage gegen die unbekannten Erben nicht möglich ist. Das Kammergericht Berlin hat mit Beschluss vom 02.08.2017 (19 W 102/17) ausgeführt, unter welchen Voraussetzungen gemäß § 1961 BGB eine solche Nachlasspflegschaft anzuordnen ist: Sind die Erben unbekannt und hat der Vermieter die Bestellung eines Nachlasspflegers zum Zweck der gerichtlichen Geltendmachung des Rückgabeanspruchs gestellt, muss das Nachlassgericht diesem Antrag grundsätzlich entsprechen. Einer solchen Anordnung zugunsten des Vermieters stehe insbesondere nicht entgegen, dass kein Nachlassvermögen existiere. Nach der gesetzlichen Vorschrift des § 1961 BGB habe die Anordnung bei Vorliegen der Voraussetzungen zwingend zu erfolgen. Dies ergebe sich auch aus der Überlegung, dass die Bestellung eines Nachlasspflegers nicht zur Folge haben müsse, dass die Räumung der Wohnung auf Staatskosten erfolge. Denn es könne ein Nachlasspfleger bestellt werden, der für die unbekannten Erben einen Antrag auf Eröffnung eines Nachlassinsolvenzverfahrens stelle. 

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Nach Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 05.10.2017 (I ZR 229/16, I ZR 232/16 und I ZR 4/17) müssen in Immobilienanzeigen Angaben zur Art des Energieausweises, zum wesentlichen Energieträger, zum Baujahr des Wohngebäudes, zur Energieeffizienzklasse sowie zum Wert des Endenergieverbrauchs gemacht werden. Der Energieausweis soll es Käufern sowie Mietern ermöglichen, den Energieverbrauch eines Gebäudes einzuschätzen und muss grundsätzlich erstellt werden. Maßgeblich sei in diesem Fall § 16a der Energieeinsparverordnung (EnEV), der Verkäufer und Vermieter vor dem Verkauf und der Vermietung einer Immobilie in einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien zu Angaben über den Energieverbrauch verpflichte, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliege.  Der Bundesgerichtshof führt in diesem Zusammenhang aus, dass ein Immobilienmakler allerdings nicht direkter Adressat der vorbenannten Vorschrift sei.  Dieser könne allerdings unter dem Gesichtspunkt der Irreführung von Verbrauchern durch Vorenthalten wesentlicher Informationen nach § 5a Abs. 1 UWG in Anspruch genommen werden. Gemäß § 5a Abs. 4 UWG gelten als wesentliche Informationen, die dem Verbraucher auf Grund unionsrechtlicher Verordnungen für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen. Aus Art. 12 der Richtlinie 2010/31/EU folge die Verpflichtung des Immobilienmaklers, notwendige Angaben zum Energieverbrauch in der Anzeige aufzunehmen. Zu den wesentlichen Informationen, die angeführt werden müssen, zählen die Art des Energieausweises, der wesentliche Energieträger, das Baujahr des Wohngebäudes, die Energieeffizienzklasse und der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs.

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Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 27.09.2017 (Az. VIII ZR 243/16) mit den Voraussetzungen einer sog. Verwertungskündigung nach § 273 Abs. 2 Nr. 3 BGB befasst. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter wegen berechtigten Interesses kündigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und er bei Fortsetzung erhebliche Nachteile erleiden würde.  Im konkreten Fall handelte es sich um eine 190 qm große Wohnung mit 7 Zimmern. Die klagende Vermieterin ist auch Eigentümerin des Nachbargrundstücks und plante, das Gebäude, in dem sich auch die Wohnung der beklagten Mieter befindet, abzureißen und das Modegeschäft auf dem Nachbargrundstück zu erweitern. Es wurde vorgetragen, dass dadurch auch unter Berücksichtigung der Investitionskosten ein erheblich höherer Ertrag zu erwirtschaften sei, als bei Fortsetzung des Wohnraummietverhältnisses.  Der Bundesgerichtshof hält eine solche Kündigung der Vermieterin für unwirksam.  Im Ausgangspunkt stelle der Abriss des Gebäudes zur Erweiterung des benachbarten Modehauses zwar eine von vernünftigen sowie nachvollziehbaren Erwägungen getragene und mithin angemessene wirtschaftliche Verwertung des betreffenden Grundstücks im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar. Allerdings sei eine Verwertungskündigung nur unter der zusätzlichen (hohen) Voraussetzung zulässig, dass dem Eigentümer durch den Fortbestand des Mietverhältnisses andernfalls ein "erheblicher Nachteil" entstehen würde. Bei der Beurteilung dieser Frage haben die Gerichte aber stets zu beachten, dass nicht nur die Rechtsposition des Vermieters, sondern auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschützt ist. Vor diesem Hintergrund gewähre das Eigentum dem Vermieter keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung oder Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeit, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil verspricht. Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter bei Fortbestand des Mietverhältnisses entstehenden Nachteile jedoch auch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen. Insbesondere dürfe das Kündigungsrecht des Eigentümers bei einer Verwertungskündigung nicht auf Fälle andernfalls drohenden Existenzverlusts reduziert werden.

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Das Landgericht Berlin führt im Beschluss vom 14.09.2017 (Az. 67 S 149/17) aus, dass es die sog. Mietpreisbremse für verfassungswidrig halte. Die Regelung des § 556 BGB könnte allerdings nur das Bundesverfassungsgericht für mit dem Grundgesetz unvereinbar erklären. Die Norm wird allerdings dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung nicht mehr durch das Landgericht vorgelegt, da es im konkreten Fall nach neuem Vortrag der Parteien nicht mehr auf die Verfassungswidrigkeit der Mietpreisbremse ankam.  Die Mieterin hat mit einer Klage ihre ehemalige Vermieterin auf Rückzahlung überhöhter Miete von 1.242,11 EUR in Anspruch genommen und sich dazu auf die vorbenannte Vorschrift berufen.  Das Landgericht wies die Parteien zunächst in einem Hinweisbeschluss vom 14. September 2017 darauf hin, dass es die Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 556d BGB) für verfassungswidrig halte. Es liege eine ungleiche Behandlung von Vermietern vor. Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz gebiete dem Gesetzgeber, wesentlich Gleiches gleich zu behandeln.  Soweit der Gesetzgeber Differenzierungen vornehme, müssten diese durch Gründe gerechtfertigt werden, die dem Ziel der Differenzierung und dem Ausmaß der Ungleichbehandlung angemessen seien. Dies habe der Gesetzgeber bei der Neuregelung von § 556d BGB nicht beachtet und in verfassungswidriger Weise in das Recht der Mietvertragsparteien, im Rahmen ihrer Vertragsfreiheit den Mietpreis zu regeln, eingegriffen. § 556d BGB in Verbindung mit der von dem Land Berlin erlassenen Rechtsverordnung begrenze die zulässige Neuvermietung auf 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Da bundesweit der Wohnungsmietmarkt preislich seit langem starke Unterschiede aufweise, belaufe sich die ortsübliche Vergleichsmiete zum Beispiel in München auf 11,28 € pro Quadratmeter in 2013 und 12,28 € pro Quadratmeter in 2016, während sie in Berlin nur bei 6,49 € bzw. 7,14 € (Berlin-West) pro Quadratmeter gelegen habe. Der Unterschied betrage mithin jeweils über 70 %. Damit habe der Gesetzgeber eine Bezugsgröße gewählt, die Vermieter in unterschiedlichen Städten wesentlich ungleich treffe. Weder der Gesetzeszweck noch die mit der gesetzlichen Regelung verbundenen Vorteile noch sonstige Sachgründe rechtfertigten dies. Insbesondere seien im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens die für eine mögliche sachliche Rechtfertigung relevanten einkommensbezogenen Sozialdaten von Mietern nicht erhoben worden. Es bestehe kein Anhaltspunkt dafür, dass die einkommensschwächeren Haushalte und Durchschnittsverdiener, die vom Gesetz geschützt werden sollten, in höherpreisigen Mietmärkten wie München erheblich besser gestellt seien als die gleichen Zielgruppen in Berlin. Darüber hinaus liege auch deshalb eine verfassungswidrige Ungleichbehandlung vor, da diejenigen Vermieter, die bereits in der Vergangenheit eine (zu) hohe Miete (d.h. eine 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigende Miete) mit ihrem Mieter vereinbart hatten, ungerechtfertigt begünstigt würden. Denn diese Vermieter dürften bei einer Neuvermietung die „alte“ Miete weiterhin unbeanstandet verlangen. Ein Bestandsschutz für diese „alte“ Miete könne jedoch bei einer Neuvermietung nicht angenommen werden. Zudem sei die Ungleichbehandlung mit einer am Gerechtigkeitsgedanken orientierten Betrachtungsweise schlichtweg unvereinbar. Denn diejenigen Vermieter, die in der Vergangenheit eine maßvolle Miete verlangt hätten, würden erheblich benachteiligt gegenüber denjenigen Vermietern, die schon in der Vergangenheit die am Markt erzielbare Miete maximal ausgeschöpft und damit ungleich höher dazu beigetragen hätten, dass Wohnraum für Geringverdiener knapp werde.Quelle teilweise: Pressemitteilung LG Berlin vom 19.09.2017

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