News

Mieterhöhung bei Flächenabweichung in Mietwohnung Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB die vertraglich vereinbarte Wohnfläche auch dann zugrunde zu legen ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche (zum Nachteil des Mieters) eine geringere Größe aufweist. Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Hamburg. In dem Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 55,75 qm angegeben. Die tatsächliche Wohnfläche beträgt 51,03 qm. Mit Schreiben vom 24. November 2006 hat die Klägerin von der Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 360,47 € auf 432,56 € entsprechend 7,76 € je qm ab dem 1. Februar 2007 verlangt. Sie hat dabei die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche von 55,75 qm zugrunde gelegt. Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung gerichteten Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Die Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichthof hat entschieden, dass bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche und nicht die geringere tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen ist, wenn die Flächenabweichung nicht mehr als 10 % beträgt. In einem solchen Fall liegt die Abweichung innerhalb der Toleranzgrenze für die Verbindlichkeit von Wohnflächenvereinbarungen, wie sie der Senat auch für den Fall einer zum Nachteil des Vermieters wirkenden Flächenabweichung angenommen hat. Die vertragliche Festlegung einer größeren als der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche ist keine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen der §§ 557, 558 BGB über Mieterhöhungen abweicht und deshalb gemäß 557 Abs. 4 bzw. § 558 Abs. 6 BGB unwirksam wäre. Diese Schutzvorschriften betreffen nur solche Abreden, welche die formellen oder materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB verändern. Mit der vertraglichen Festlegung auf eine bestimmte Wohnfläche haben die Parteien aber keine solche Vereinbarung getroffen. Die mittelbare Wirkung einer Wohnflächenvereinbarung auf die Miethöhe wird hingegen nicht vom Schutzzweck dieser Bestimmungen erfasst. Erst bei einer Überschreitung der Erheblichkeitsgrenze von 10 % ist es dem jeweils nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, sich an dieser Vereinbarung festhalten zu lassen, und infolgedessen die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich. Urteil vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 205/08 AG Hamburg - Urteil vom 5. Dezember 2007 – 46 C 32/07 LG Hamburg - Urteil vom 8. Juli 2008 – 316 S 22/08 Karlsruhe, den 8. Juli 2009 Pressestelle des Bundesgerichtshofs 

Weiter lesen 

Ausübung von Gewerbe in der Mietwohnung Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte zu entscheiden, ob die Ausübung eines Gewerbes in einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung eine Pflichtverletzung darstellt, die eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt. Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in Frankfurt am Main, die sie zusammen mit ihrem Kind bewohnen. In § 1 des Mietvertrages heißt es, dass die Anmietung "zu Wohnzwecken" erfolgt. § 11 des Formularmietvertrages enthält die folgende Regelung: "1. Der Mieter darf die Mietsache zu anderen als den in § 1 bestimmten Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen."Der Beklagte zu 1 ist als Immobilienmakler tätig. Er besitzt kein eigenes Büro, sondern betreibt seine selbständige Tätigkeit von der gemieteten Wohnung aus. Mit Schreiben vom 7. März 2007 forderte die Klägerin den Beklagten unter Androhung einer Kündigung des Mietverhältnisses vergeblich auf, die gewerbliche Nutzung zu unterlassen. Mit Schreiben vom 4. Juni 2007 erklärte die Klägerin wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietwohnung die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und forderte die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf. Das Amtsgericht hat der Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie der Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Klage abgewiesen. Die Revision der Klägerin hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung - auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt - nicht in der Wohnung dulden muss. Der Vermieter kann allerdings im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, insbesondere, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung. Werden für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt, wie dies in dem heute entschiedenen Fall nach dem bestrittenen Vorbringen der Klägerin der Fall sein soll, kommt ein Anspruch auf Gestattung jedoch regelmäßig nicht in Betracht. Da dieser Punkt der Aufklärung durch das Berufungsgericht bedarf, hat der Bundesgerichtshof das Verfahren zurückverwiesen. Urteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08 AG Frankfurt am Main - Urteil vom 18. Dezember 2007 - 33 C 2808/07-29 LG Frankfurt am Main - Urteil vom 20. Mai 2008 - 2-17 S 19/08 Karlsruhe, den 14. Juli 2009 Pressestelle des Bundesgerichtshofs 

Weiter lesen 

Kostenerstattungsanspruch des Mieters bei unwirksamer Endrenovierungsklausel Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass bei einer unwirksamen Endrenovierungsklausel der Vermieter einem Erstattungsanspruch ausgesetzt sein kann, wenn der Mieter im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Regelung vor dem Auszug Schönheitsreparaturen ausführt. Die Kläger waren seit Mai 1999 Mieter einer Wohnung des Beklagten. Im Jahr 2004 renovierten sie die Wohnung. Einige Zeit später kündigten sie das Mietverhältnis zum 31. Mai 2006. In der Annahme, dazu verpflichtet zu sein, nahmen sie vor Rückgabe der Wohnung eine Endrenovierung vor. Sie sind der Auffassung, dass ihnen ein Ersatzanspruch für die durchgeführte Endrenovierung zustehe, weil eine wirksame Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht bestanden habe. Mit der Klage machen die Kläger einen Ersatzanspruch in Höhe von 1.620 € (9 € je qm Wand- und Deckenfläche) geltend. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Die Revision der Kläger hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Erstattungsanspruch der Kläger wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters in Betracht kommt, weil die Kläger nach ihrem Vorbringen die von ihnen vorgenommenen Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel und damit ohne Rechtsgrund erbracht haben (§ 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB). Der Wert der rechtsgrundlos erbrachten Leistung bemisst sich insoweit nach dem Betrag der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten. Dabei muss allerdings berücksichtigt werden, dass Mieter bei Ausführung von Schönheitsreparaturen regelmäßig von der im Mietvertrag eingeräumten Möglichkeit Gebrauch machen, die Arbeiten in Eigenleistung zu erledigen oder sie durch Verwandte und Bekannte erledigen lassen. In diesem Fall bemisst sich der Wert der Dekorationsleistungen üblicherweise nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen. Der Wert der erbrachten Leistung ist durch das Gericht gemäß § 287 ZPO zu schätzen. Im vorliegenden Fall ist aber noch zu klären, ob ein höherer Wert deshalb anzusetzen ist, weil nach dem Klägervortrag der Kläger zu 2 beruflich als Maler und Lackierer tätig ist und die Durchführung der Schönheitsreparaturen damit möglicherweise Gegenstand seines in selbständiger beruflicher Tätigkeit geführten Gewerbes war. Eine Ersatzpflicht auf der Grundlage eines Schadensersatzanspruchs hat der Bundesgerichtshof dagegen verneint, weil dem Beklagten nach den gegebenen Umständen kein Verschuldensvorwurf wegen der Verwendung unwirksamer Klauseln gemacht werden kann. Ebenso scheidet auch ein Aufwendungsersatzanspruch aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag aus. Der Mieter, der aufgrund vermeintlicher Verpflichtung Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig. Denn mit der Vornahme der Schönheitsreparaturen will der Mieter eine Leistung erbringen, die rechtlich und wirtschaftlich als Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung an den Mieträumen anzusehen ist. Da es an Feststellungen zur Höhe eines Anspruchs auf Herausgabe einer bei dem Beklagten eingetretenen Bereicherung fehlt, hat der Bundesgerichthof die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Urteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07 AG Königstein im Taunus -Urteil vom 1. Juni 2007 – 23 C 179/07 LG Frankfurt am Main - Urteil vom 6. November 2007 – 2-17 S 89/07 Karlsruhe, den 27. Mai 2009 Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 KarlsruheTelefon (0721) 159-5013Telefax (0721) 159-5501

Weiter lesen 

Fristlose Kündigung eines Wohnraummietvertrages wegen Wohnflächenabweichung wirksam Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine erhebliche Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt. Die Kläger waren seit dem 1. Mai 2002 Mieter einer Wohnung des Beklagten in H. Mit anwaltlichem Schreiben vom 24. Januar 2005 erklärten die Kläger die fristlose Kündigung, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. April 2005, weil die Wohnfläche um mehr als 10 % von der mit "ca. 100 m²" vereinbarten Wohnfläche abweiche. Mit der Klage haben die Kläger unter anderem die Rückzahlung überzahlter Miete von 4.901,11 € verlangt. Der Beklagte hat im Wege der Widerklage 2.045,55 € Miete für Februar bis April 2005 geltend gemacht. Das Amtsgericht hat den Beklagten nach Einholung eines Sachverständigen-gutachtens, wonach die tatsächliche Wohnfläche lediglich 77,37 m² beträgt und um 22,63 % von der vereinbarten Wohnfläche abweicht, zur Zahlung von 4.901,11 € verurteilt und der Widerklage in Höhe von 1.600,85 € stattgegeben. Auf die Berufung der Kläger hat das Berufungsgericht die auf die Widerklage erfolgte Verurteilung auf einen Betrag in Höhe von 1.263,45 € ermäßigt; die weitergehende Berufung hat es zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass mit einer Wohnflächenabweichung von 22,63 % ein Mangel gegeben ist, der zur Folge hat, dass den Klägern der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt wurde und daher die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB gegeben sind. Eine fristlose Kündigung erfordert - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - nicht, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt. Bei diesen Kündigungsgründen handelt es sich um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, ist grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben. Allerdings kann das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls verwirkt sein. Dies kommt etwa dann in Betracht, wenn der Mieter bei Mietbeginn oder danach erkennt, dass die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebene um mehr als zehn Prozent unterschreitet, ohne dies zeitnah zum Anlass für eine fristlose Kündigung zu nehmen. Anhaltspunkte für das Vorliegen derartiger besonderer Umstände waren den Feststellungen des Berufungsgerichts jedoch nicht zu entnehmen. Urteil vom 29. April 2009 - VIII ZR 142/08 AG Michelstadt - Urteil vom 29. November 2007 – 1 C 825/05 LG Darmstadt - Urteil vom 30. April 2008 – 7 S 2/08 Karlsruhe, den 29. April 2009 Pressestelle des Bundesgerichtshofs Nr. 89/2009 

Weiter lesen 

Wohnflächenberechnung unter anteiliger Einbeziehung von Dachterrassenflächen Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte über die Frage zu entscheiden, mit welchem Anteil Dachterrassen bei der Berechnung der Wohnfläche einer Mietwohnung zu berücksichtigen sind. Die Beklagte ist Mieterin einer Maisonettewohnung des Klägers in Köln. Die Miete ist mit 1.000 € monatlich zzgl. einer Betriebskostenpauschale von 180 € vereinbart. Die Wohnungsgröße ist im Mietvertrag mit "ca. 120 m²" angegeben. Die Parteien sind sich darüber einig, dass die Wohnfläche der Innenräume 90,11 m² beträgt. Zu der Wohnung gehören zwei Dachterrassen mit Grundfläche von 25,20 m² und von 20 m². Die Beklagte ist der Auffassung, dass die Fläche der Dachterrassen nur zu jeweils ¼ anzurechnen sei, so dass die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der vereinbarten Wohnfläche abweiche und sie aus diesem Grund die Miete rückwirkend um 182,78 € monatlich mindern könne. Sie hat deshalb einen Betrag von 3.488,34 € einbehalten. Mit der Klage nimmt der Kläger die Beklagte auf Zahlung dieses Betrages nebst Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers hatte Erfolg. Sie führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellt eine Abweichung der tatsächlich vorhandenen von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % einen erheblichen Mangel der Mietsache dar, die den Mieter zu einer entsprechenden Mietminderung berechtigt. Dabei ist der Begriff "Wohnfläche" im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen. Dementsprechend ist die Wohnfläche für Mietverhältnisse aus der Zeit vor dem 1. Januar 2004 aufgrund der bis zum 31. Dezember 2003 anwendbaren §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), für Mietverhältnisse jüngeren Datums nach der ab dem 1. Januar 2004 geltenden Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu ermitteln. Das gilt nur dann nicht, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben oder wenn ein anderer Berechnungsmodus vereinbart oder ortsüblich ist oder nach der Art der Wohnung näher liegt. Nach der Auffassung des Berufungsgerichts sind mangels abweichender Vereinbarung der Parteien für die Berechnung der Wohnfläche der Mietwohnung der Beklagten die "allgemeinen Regeln" – des § 44 Abs. 2 II.BV, des § 4 Nr. 4 WoFlV und der DIN 283 – anzuwenden. Diese sehen für die Anrechnung von Außenflächen (Balkonen, Loggien und Dachterrassen) unterschiedliche Anrechnungsquoten vor. Während die DIN 283 eine starre Anrechnung zu ¼ vorschreibt, lässt § 44 Abs. 2 II. BV eine Anrechnung bis zur Hälfte zu. Nach § 4 Nr. 4 WoFlV sind solche Flächen höchstens zur Hälfte, in der Regel aber mit ¼ anzurechnen. Das Berufungsgericht hat offen gelassen, ob die Anrechnung im vorliegenden Fall nach der DIN 283 oder nach § 44 Abs. 2 II. BV (§ 4 Abs. 4 WoFlV ist auf den Mietvertrag aus dem Jahr 2003 aus zeitlichen Gründen nicht anwendbar) zu erfolgen hat. Es hat dies damit begründet, dass auch nach § 44 Abs. 2 II. BV die Anrechnungsquote nur ¼ betrage, wenn der Vermieter den Mieter nicht bei Vertragsabschluss darauf hingewiesen habe, dass er Außenflächen mit einem "überdurchschnittlich hohen" Prozentsatz von mehr als 25 % angesetzt habe. Dieser Auffassung ist der Bundesgerichtshof nicht gefolgt. Einen Mittel- oder Regelwert der Anrechnung von ¼ nennt § 44 Abs. 2 II. BV – anders als § 4 Abs. 4 WoFlV – nicht. Die Bestimmung überlässt es vielmehr dem Bauherrn, die für ihn unter dem Gesichtspunkt der Wohnungsbauförderung günstigste Anrechnungsquote bis zur Hälfte zu wählen. Dieser dem Bauherrn vom Gesetz bewusst eingeräumte Spielraum kann bei der Ermittlung der Wohnfläche nach dem Maßstab des § 44 Abs. 2 II. BV auch dann nicht unberücksichtigt bleiben, wenn es wie im vorliegenden Fall um die Frage einer möglichen Wohnflächenabweichung als Mangel der Mietsache geht. Denn dies hätte zur Folge, dass Vermieter unter Umständen erhebliche Mietminderungen wegen Wohnflächenabweichung hinnehmen müssten, obwohl die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche nach Maßgabe des § 44 Abs. 2 II. BV zulässigerweise unter Anrechnung von Balkon- und Terrassenflächen bis zur Hälfte errechnet worden ist. Ein solches Ergebnis erscheint nicht hinnehmbar. Es hat deshalb – vorbehaltlich abweichender Parteivereinbarung oder örtlicher Verkehrssitte – dabei zu bewenden, dass bei Wohnflächenberechnungen nach Maßgabe des § 44 Abs. 2 II. BV die Grundfläche einer Dachterrasse bis zur Hälfte anzurechnen ist. Die Anrechnung der Dachterrassenflächen auf die Gesamtwohnfläche der Mietwohnung der Beklagten ist allerdings dann auf ¼ begrenzt, wenn es zutrifft, dass die Anrechnung zu ¼ der in Köln ortsüblichen Verkehrssitte entspricht, wie die Beklagte in den Tatsacheninstanzen vorgetragen hat. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs haben ortsübliche Berechnungsweisen mangels abweichender Parteivereinbarung Vorrang. Das Berufungsgericht, das eine Begrenzung der Anrechnung auf ¼ schon aus anderen Gründen für geboten erachtet hat, wird daher nunmehr festzustellen haben, ob eine dahingehende ortsübliche Verkehrssitte hinsichtlich der Anrechnung von Terrassenflächen besteht. Urteil vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08 AG Köln - Urteil vom 11. November 2005 – 208 C 393/05 LG Köln - Urteil vom 5. März 2008 – 10 S 327/05 Karlsruhe, den 22. April 2009 Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 KarlsruheTelefon (0721) 159-5013Telefax (0721) 159-5501

Weiter lesen 

Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel bei Verpflichtung des Mieters zur Vornahme des Außenanstrichs von Türen und Fenstern sowie des Anstrichs einer Loggia Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist, wenn sie die Verpflichtung enthält, auch den Außenanstrich von Türen und Fenstern vorzunehmen. Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung des Klägers in Berlin. Der Formularmietvertrag enthielt in § 4 Abs. 2 folgende Klausel: "Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (Vergleiche § 13) einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia". § 13 Abs. 1 Satz 1 des Mietvertrages lautet: "Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, so hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster." Der Kläger begehrt von der Beklagten nach Beendigung des Mietverhältnisses unter anderem Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Höhe von 8.696,66 € netto. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht einen Schadensersatzanspruch des Klägers bejaht und der Klage insoweit in Höhe von 6.902,03 € stattgegeben. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und die Berufung des Klägers gegen das die Klage abweisende Urteil des Amtsgerichts zurückgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt, dass dem Kläger Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht zusteht, weil die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf die Beklagte übertragen worden ist. Die Formularklauseln in § 4 und § 13 des Mietvertrags sind gemäß § 307 BGB unwirksam, weil sie dem Mieter als Schönheitsreparaturen auch den Außenanstrich der Fenster sowie der Wohnungseingangstür und der Balkontür und darüber hinaus den Anstrich der Loggia auferlegen. Darin liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, weil diese Arbeiten nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fallen, der in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung definiert ist. Soweit es um Türen und Fenster geht, gehört zu den Schönheitsreparaturen im Sinne dieser Bestimmung, die den Maßstab dafür bildet, welche Arbeiten dem Mieter in einer Formularklausel auferlegt werden dürfen, nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern. Ebenso wenig gehört der Anstrich einer Loggia zu den Schönheitsreparaturen. Die Unwirksamkeit der Verpflichtung des Mieters zum Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie zum Anstrich der Loggia führt - anders als das Berufungsgericht angenommen hat - zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter. Die bloße Streichung der Textbestandteile, mit denen der in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung geregelte Gegenstandsbereich von Schönheitsreparaturen überschritten wird, liefe der Sache nach auf eine - nach dem Gesetz unzulässige - geltungserhaltende Reduktion hinaus. Urteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 210/08 AG Wedding - Urteil vom 14. November 2007 - 20 C 202/07 LG Berlin - Urteil vom 9. Juni 2008 - 67 S 7/08 Karlsruhe, den 19. Februar 2009 Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 KarlsruheTelefon (0721) 159-5013Telefax (0721) 159-5501

Weiter lesen 

Unwirksame Farbwahlklausel für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bestätigt, nach der eine Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist, die dem Mieter während der Mietzeit vorgibt, die Mieträume in einer ihm vorgegebenen Farbwahl zu streichen. Die Kläger waren Mieter einer Wohnung der Beklagten in Dessau. Der Formularmietvertrag enthielt unter § 9 Nr. 2 folgende Klausel: "Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. Diese umfassen insbesondere das Tapezieren, das Anstreichen der Decken und Wände, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren und Außentüren von innen, des sonstigen Holzwerks sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Mieträume in neutralen Farbtönen. Parkettböden sind versiegelt zu halten, Teppichböden zu reinigen. Bei normaler Nutzung sind die Schönheitsreparaturen ab Vertragsbeginn gerechnet, in Küche, Bad und WC alle drei Jahre, für alle übrigen Räume alle 5 Jahre auszuführen." Nach Ende des Mietverhältnisses ließ die Beklagte verschiedene Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten in der Wohnung durchführen und rechnete unter anderem die Kosten für Schönheitsreparaturen in Höhe von 434,34 € mit dem Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Kaution auf. Die Kläger machen die Rückzahlung ihres restlichen Kautionsguthabens im Wege der Klage geltend. Die Klage hatte insoweit in erster Instanz Erfolg. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Klage abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hatte insoweit Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass nach seiner Rechtsprechung eine Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist, wenn sie den Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse für den Vermieter besteht. Eine solche Klausel liegt in dem heute entschiedenen Fall vor, weil danach die Pflicht zur Dekoration in neutralen Farbtönen nicht allein auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung beschränkt ist, sondern auch schon im laufenden Mietverhältnis dem Mieter eine solche Farbwahl vorgegeben wird. Der Bundesgerichtshof konnte daher offen lassen, ob die Klausel auch deswegen unwirksam ist, weil sie einen "starren" Fristenplan enthält, oder - wie das Berufungsgericht angenommen hat - ein zulässiger "flexibler" Fristenplan anzunehmen ist, weil durch den Zusatz "bei normaler Nutzung" klargestellt wird, dass die Renovierungspflicht nicht zwingend bei Fristablauf eintritt, sondern Ausnahmen bei geringer Abnutzung möglich sind und damit auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf abzustellen ist. Urteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 166/08 AG Dessau - Urteil vom 13. Dezember 2007 - 4 C 327/07 LG Dessau-Roßlau - Urteil vom 15. Mai 2008 - 6 S 11/08 Karlsruhe, den 18. Februar 2009 Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 KarlsruheTelefon (0721) 159-5013Telefax (0721) 159-5501

Weiter lesen 

Kündigung von Mietverhältnissen zur wirtschaftlichen Verwertung eines Grundstücks durch Abbruch eines sanierungsbedürftigen Wohngebäudes und Errichtung einer neuen Wohnanlage Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung von Mietverhältnissen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB* zur wirtschaftlichen Verwertung von Wohnraum zulässig ist. Die Beklagten haben Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus gemietet, das die Klägerin im Jahr 2005 erworben hat. Die Klägerin beabsichtigt, das 1914 errichtete, stark sanierungsbedürftige Gebäude abzureißen und ein größeres Gebäude mit sechs Eigentumswohnungen zu errichten und diese zu veräußern. Die Klägerin erhielt die baurechtliche und denkmalschutzrechtliche Genehmigung für den Abriss des bestehenden Wohngebäudes sowie die Baugenehmigung für das geplante Vorhaben und kündigte sämtliche Mietverhältnisse zum 31. Januar 2006. Das Amtsgericht hat die Räumungsklagen abgewiesen. Auf die Rechtsmittel der Klägerin hat das Landgericht die Beklagten verurteilt, die von ihnen gemieteten Wohnungen zu räumen. Die hiergegen gerichteten Revisionen der Beklagten hatten keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Klägerin zur Kündigung der Mietverhältnisse berechtigt war. Die von der Klägerin geplanten Baumaßnahmen stellen eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar, weil sie von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen sind. Eine Sanierung würde Investitionen mit hohem Kostenaufwand in das vorhandene reparaturbedürftige Gebäude bei einer verhältnismäßig geringen Restnutzungsdauer erforderlich machen. Durch den bereits genehmigten Neubau wird zudem in erheblichem Umfang zusätzlicher Wohnraum geschaffen. Der Klägerin würden darüber hinaus durch die Fortsetzung der Mietverhältnisse auch die nach dem Gesetz für eine Kündigung des Vermieters vorausgesetzten erheblichen Nachteile entstehen. Bei der Beurteilung, ob erhebliche Nachteile anzunehmen sind, ist eine Abwägung des Bestandsinteresses des Mieters und des Verwertungsinteresses des Vermieters unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Wäre die Klägerin gehalten, die Mietverhältnisse fortzusetzen, hätte sie nur die Möglichkeit einer "Minimalsanierung", obwohl der Zustand des Gebäudes entweder eine umfassende Sanierung, die für eine Ausstattung nach den heute üblichen Verhältnissen erforderlich wäre, oder einen Abriss mit anschließendem Neubau gebietet. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wäre zudem die Durchführung der dringendsten Maßnahmen mit erheblichen Kosten verbunden, ohne dass sich eine Verlängerung der Nutzungsdauer des Gebäudes erzielen ließe. Angesichts der bei einer solchen "Minimalsanierung" bestehenden wirtschaftlichen Risiken kann dem Eigentümer nicht das Interesse abgesprochen werden, eine dauerhafte Erneuerung alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der Bausubstanz durchzuführen. Die Klägerin hätte bei Fortsetzung der Mietverhältnisse auch nicht die Möglichkeit, das Gebäude umfassend zu sanieren, weil wegen der erforderlichen Entkernung ebenfalls ein Auszug der Mieter erforderlich wäre. Eine Kündigung zum Zweck des Abbruchs eines Gebäudes und anschließendem Wiederaufbau widerspricht schließlich auch nicht der Vorstellung des Gesetzgebers; in den Gesetzesmaterialien wird diese Möglichkeit vielmehr als Beispielfall für eine Verwertungskündigung angeführt. In Anbetracht dieser Umstände lässt die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass eine Fortsetzung der Mietverhältnisse für die Klägerin zu erheblichen Nachteilen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB führen würde, keine Rechtsfehler erkennen. Urteile vom 28. Januar 2009 VIII ZR 7/08 AG Heidelberg - Urteil vom 3. Juli 2007 - 61 C 581/05 LG Heidelberg -Urteil vom 30. November 2007 – 5 S 86/07 VIII ZR 8/08 AG Heidelberg -Urteil vom 3. Juli 2007 – 61 C 584/05 LG Heidelberg - Urteil vom 30. November 2007 – 5 S 89/07 VIII ZR 9/08 AG Heidelberg - Urteil vom 3. Juli 2007 – 61 C 582/05 LG Heidelberg - Urteil vom 30. November 2007 – 5 S 87/07 Karlsruhe, den 28. Januar 2009 * § 573 BGB (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn 1.… 2.… 3.der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will. Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 KarlsruheTelefon (0721) 159-5013Telefax (0721) 159-5501

Weiter lesen 

Einhaltung der Abrechnungsfrist für Betriebskosten durch den Wohnungsvermieter Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass auch bei einer Versendung auf dem Postweg die rechtzeitige Absendung einer Betriebskostenabrechnung nicht zur Wahrung der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB* geregelten Abrechnungsfrist von einem Jahr genügt, sondern die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugegangen sein muss. Ferner hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung bestätigt, nach der bei zur Post gegebenen Briefen kein Anscheinsbeweis für den Zugang der Sendung besteht. Die Kläger waren Mieter einer von der Beklagten vermieteten Wohnung in Berlin. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangten die Kläger die Auszahlung eines Guthabens von 355,26 €. Die Beklagte machte ihrerseits eine Nachforderung in Höhe von 625,71 € aus einer Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 geltend. Mit dieser Forderung hat sie die Aufrechnung erklärt und wegen des die Klageforderung übersteigenden Betrages von 270,45 € Widerklage erhoben. Die Kläger haben geltend gemacht, die Beklagte habe die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht gewahrt, weil die Kläger die unter dem Datum 21. Dezember 2005 erstellte Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 nicht erhalten hätten. Die Beklagte hat Beweis dafür angetreten, dass die Abrechnung rechtzeitig durch Aufgabe zur Post abgesendet worden sei. Das Amtsgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt und die Widerklage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Nachforderung der Beklagten gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen ist, weil die Beklagte die einjährige Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht eingehalten hat. Zur Wahrung dieser Frist muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugegangen sein; die rechtzeitige Absendung der Abrechnung genügt nicht (so ausdrücklich der Regierungsentwurf zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drs. 14/4553, S. 51). Die von der Beklagten unter Beweis gestellte Tatsache, dass ihr Lebensgefährte die Betriebskostenabrechnung am 21. Dezember 2005 als Brief zur Post gegeben und an die Kläger abgeschickt habe, begründet keinen Anscheinsbeweis dafür, dass den Klägern die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig zugegangen ist. Bei zur Post gegebenen Briefen besteht nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kein Anscheinsbeweis für den Zugang der Sendung. Die Geltendmachung der Nachforderung durch die Beklagte wäre deshalb gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nur dann nicht ausgeschlossen, wenn die Beklagte die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hätte. Diese Voraussetzung ist aber nicht erfüllt. Für das Vertretenmüssen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gilt die Vorschrift des § 278 BGB, sodass der Vermieter auch ein Fehlverhalten seiner Erfüllungsgehilfen zu vertreten hat. Hier war die Post als Erfüllungsgehilfin der Beklagten für die Zusendung der Abrechnung anzusehen. Entgegen der Ansicht der Beklagten ist § 278 BGB nicht einschränkend anzuwenden und der in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB geregelten Ausnahmefall nicht generell anzunehmen, wenn auf dem Postweg für den Vermieter unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste aufgetreten sind. Dies liefe im Ergebnis darauf hinaus, dass im Hinblick auf den Ausschluss von Nachforderungen in allen Fällen des Postversands – abgesehen von Ausnahmesituationen (z. B. Poststreik) – doch die rechtzeitige Absendung der Abrechnung zur Fristwahrung genügen würde. Dies widerspräche jedoch der ausdrücklichen Regelungsabsicht des Gesetzgebers. Es hängt vielmehr von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, ob eine verzögerte Postzustellung oder ein Verlust der Postsendung auf einem Verschulden der Post beruht. Urteil vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 107/08 AG Charlottenburg - Urteil vom 8. März 2007 – 218 C 517/06 LG Berlin - Urteil vom 29. Januar 2008 – 65 S 176/07 Karlsruhe, den 21. Januar 2009 *§ 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten (3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. (…) Pressestelle des Bundesgerichtshofs 

Weiter lesen 

Wirksamkeit einer nachträglich getroffenen Vereinbarung über die Endrenovierung der Mietwohnung Der unter anderem für das Wohnraummietecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine im Wohnungsübergabeprotokoll vereinbarte Endrenovierungsklausel nicht deshalb unwirksam ist, weil der Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthält. Der Beklagte war Mieter einer Wohnung des Klägers. In dem Formularmietvertrag vom 12. Februar 2000 ist unter § 16 in Nr. 1 geregelt, dass die Schönheitsreparaturen von dem Mieter während der laufenden Mietzeit fachgerecht und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen seien, und zwar während der Mietzeit mindestens in bestimmten Zeitabständen. § 16 Nr. 2 des Formularmietvertrages sieht vor, dass der Mieter die Mieträume in einem Nr. 1 entsprechenden Zustand zurückzugeben habe. In einem von den Mietvertragsparteien unterschriebenen Wohnungsübergabeprotokoll vom 6. März 2000 heißt es unter Nr. 6: "Herr U. übernimmt vom Vormieter M. die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben." Der Kläger begehrt unter anderem Schadensersatz für Renovierungsarbeiten nach Beendigung des Mietverhältnisses in Höhe von 1.232,61 €. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die dagegen gerichtete Berufung des Klägers zurückgewiesen. Die Revision des Klägers hatte Erfolg. Sie führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung des Verfahrens an das Berufungsgericht. Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass ein Anspruch des Klägers zwar nicht aus der Klausel Nr. 1 in § 16 des Mietvertrages hergeleitet werden kann, weil sie einen starren Fristenplan enthält und deswegen unwirksam ist. Auch Klausel Nr. 2 bietet keine Grundlage, weil sie eine starre, vom Abnutzungszustand losgelöste Endrenovierungsklausel beinhaltet, die ebenfalls unwirksam ist. Eine Renovierungspflicht folgt jedoch aus der Endrenovierungsvereinbarung in Nr. 6 des Wohnungsübergabeprotokolls, sofern es sich dabei, wie vom Berufungsgericht angenommen, um eine Individualvereinbarung handelt. Die Unwirksamkeit einer solchen, für sich allein gesehen unbedenklichen Abrede kann nicht aus dem Zusammentreffen mit einer nach § 307 BGB unwirksamen Formularklausel – hier den Klauseln in § 16 des Mietvertrags - und einem dadurch eintretenden Summierungseffekt abgeleitet werden. Soweit aus dem Zusammentreffen einer Individualvereinbarung und einer Formularklausel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters folgt, führt das nur zur Unwirksamkeit der Formularklausel. Die Individualvereinbarung unterliegt dagegen nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB. Ebenso wenig kann eine Nichtigkeit der Individualvereinbarung gemäß § 139 BGB, wonach bei Nichtigkeit eines Teils im Zweifel das ganze Rechtsgeschäft als nichtig anzusehen ist, angenommen werden, wenn die Individualvereinbarung wie im hier zu entscheidenden Fall nachträglich getroffen wurde und es somit an der erforderlichen Einheitlichkeit des Rechtsgeschäfts fehlt. Durch das Protokoll der Wohnungsübergabe haben die Parteien vielmehr dem bestehenden Mietvertrag noch eine weitere Abrede hinzugefügt, ohne den sonstigen Bestand an Rechten und Pflichten zu verändern. Das Berufungsgericht wird nunmehr zu klären haben, ob es sich – wie vom Beklagten behauptet – bei dem Wohnungsübergabeprotokoll und der darin enthaltenen Endrenovierungsabrede um ein vom Kläger zur Mehrfachverwendung bestimmtes Formular handelt, das als Allgemeine Geschäftsbedingung der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliegt. Urteil vom 14. Januar 2009 - VIII ZR 71/08 AG Hannover - Urteil vom 9. Mai 2007 - 552 C 15466/06 LG Hannover - Urteil vom 25. Januar 2008 - 4 S 43/07 Karlsruhe, den 14. Januar 2009 Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 KarlsruheTelefon (0721) 159-5013Telefax (0721) 159-5501

Weiter lesen